Asuntosijoittamisen lähitulevaisuus

Transkriptio

1 Asuntosijoittamisen lähitulevaisuus Kemppainen, Ville Tarvainen, Janne 2018 Laurea

2 Laurea-ammattikorkeakoulu Asuntosijoittamisen lähitulevaisuus Kemppainen Ville Tarvainen Janne Liiketalouden koulutus Opinnäytetyö Marraskuu, 2018

3 Laurea-ammattikorkeakoulu Tiivistelmä Liiketalouden koulutusohjelma Tradenomi (AMK) Kemppainen Ville & Tarvainen Janne Asuntosijoittamisen lähitulevaisuus Vuosi 2018 Sivumäärä 56 Tämän opinnäytetyön tavoitteena ja tarkoituksena oli selvittää asuntosijoittamisen tuotto-odotuksia sekä tulevaisuuden näkymiä vuosien välillä. Opinnäytetyö toteutettiin kirjoittajien omasta mielenkiinnosta sijoittamista kohtaan. Opinnäytetyön teoriaosuus kuvaa kattavasti tuottoisan asuntosijoittamisen periaatteet ja pyrkii laskelmien sekä 2000-luvun alun tilastojen avulla hahmottamaan siitä saatavien tuottojen muodostumista. Kuten kaikessa sijoittamisessa, myös asuntosijoittamisessa riskit ja niiden hallinta ovat keskeisessä roolissa. Riskienhallintaa käsitellään teoriaosuuden lisäksi kattavasti myös opinnäytetyön tutkimuksessa, joka pyrkii mahdollisimman laajasti selvittämään asuntosijoittamisen tulevaisuuden riskejä. Tutkimusmenetelmänä opinnäytetyössä käytettiin kvalitatiivista eli laadullista tutkimusta teemahaastattelun muodossa, joka toteutettiin kohdeyritysten asuntosijoittamisen asiantuntijoille. Tutkimuksessa oli tarkoituksena selvittää asuntosijoittamisen tuotto-odotuksia, riskejä ja muita vaikuttavia tekijöitä lyhyellä-, keskipitkällä- sekä pitkällä aikavälillä. Opinnäytetyössä käytettiin myös kvantitatiivista, eli määrällistä tutkimusmenetelmää, jonka tarkoituksena oli tutkia asuntosijoitusten lähihistoriaa hintojen ja vuokratuottojen kehittymisen muodossa. Lähihistorian tunteminen luo pohjan ja tuo lisää uskottavuutta tulevaisuutta pohtivaan osioon. Tuloksena tutkimuksesta saatiin onnistuneesti ammattisijoittajien kokonaisvaltainen näkemys kannattavasta asuntosijoittamisesta ja sen haasteista sekä riskeistä tulevaisuudessa. Asuntosijoittaminen nähtiin tulevaisuudessakin kannattavana sijoitusmuotona perusperiaatteita noudattaen ja riskit huomioon ottaen, unohtamatta markkinan kehityksen jatkuvaa seurantaa. Asiasanat: Asuntosijoittaminen, sijoitustoiminta, tuotto-odotukset, vuokratuotto, arvonnousu

4 Laurea University of Applied Sciences Degree Programme in Business Management Bachelor s Thesis Abstract Kemppainen Ville & Tarvainen Janne The near future of real estate investments Year 2018 Pages 56 The purpose of this bachelor s thesis was to find out the future return expectations of the real estate investments and the market view between the years 2000 and The topic was chosen because of writers own interest in investing. The theory of the thesis pictures comprehensively about early footsteps of profitable investing in houses. The calculations and statistics tries to help to understand where the incomes are coming from. Real estate investing sure has its own risks that every investor should know. That s why the theory includes also a chapter of risk management and what kind of risks the future keeps inside. In this thesis the research problem was solved by using qualitative research method by interviewing the professionals of the real estate investing. The purpose in this thesis research was to sort out real estate investing income expectations, risks and the other affecting makers in the market always up to year The thesis also used a quantitative research method to study the recent history of housing investments. The target of the research was the development of prices and rental incomes. Understanding the history will bring more credibility to the future-minded section. As a result of the research we got a comprehensive picture what professional investors thinks about the future of real estate investing, risks and the other influential challenges. In the end real estate investing was experienced as a great form of investment but investor have to keep in mind risk management and closely follow the market. Keywords: Real Estate, House Investing, Return Expectations, Rental Revenue, Capital Gain

5 Sisällys 1 Johdanto Tavoitteet ja rajaus Tutkimusperinne Rakenne Tutkimusmenetelmät Keskeiset käsitteet Asuntosijoittaminen Sijoittajan määritelmä Yleistä sijoittamisesta Miksi sijoittaa asuntoihin? Vaurastuminen Vuokratuotot Arvonmuodostuminen ja nousu Kustannukset Suomen asuntokanta ja asuntosijoittajien määrä Sijoitusasunnon ostaminen ja oikean kohteen valinta Velkavivun käyttö asuntosijoittamisessa Riskin määritelmä Riskit asuntosijoittamisessa Hintariski Korkoriski Tyhjien kuukausien riski Remonttiriski Muut riskit Asuntosijoitusten verotus Vuokratulojen verotus Varainsiirtovero Verovähennykset Asuntosijoitusten tuotot Asuntojen hinnat Hoitovastikkeet Pääomavastikkeet Kuukausivuokrat Uusien asuntolainojen keskikorko Vuokratuotot keskimäärin Kohdeyritysten asuntosijoittamisen asiantuntijoiden haastattelut... 34

6 4.1 Kohdeyritysten asuntosijoittamisen asiantuntijoiden esittely Asuntosijoittamisen lähitulevaisuuden näkymät Vaihtoehtoiset sijoitusmuodot Sijoitusmuotojen vertailun tulokset Lopuksi Yhteenveto Tutkimuksen luotettavuus ja eettisyys Jatkotutkimusaihe Lähteet Kuviot Liitteet... 55

7 1 Johdanto Sijoittaminen on asia, jota jokaisen ihmisen tulisi ainakin harkita perinteisen säästämisen sijaan. Sijoittamisella pyritään saamaan säästöille tuottoa, kun taas inflaatio syö pitkällä aikavälillä säästäjän varoja, jolloin rahan arvo heikkenee. Asuntosijoittaminen on yksi sijoittamisen muoto, jossa tavoitteena on tehdä sijoituksella niin sanottua vuokratuottoa sekä tavoitella mahdollista asunnon arvonnousua. Asuntosijoittamisen idea on ostaa yksi tai useampi asunto ja vuokrata sitä eteenpäin, jolloin vuokralainen maksaa asuntosijoittajan velkaosuutta vuokran muodossa. Hyvässä kohteessa lainanlyhennyksen, vastikkeiden sekä muiden kulujen jälkeen asuntosijoittajan on mahdollista saada sijoitukselle vuokratuottoa eli voittoa. Asuntosijoittamisessa, kuten kaikessa sijoittamisessa on aina riskejä, joten niiden tiedostaminen sekä hallinta ovat myös tärkeä osa asuntosijoittamista. 1.1 Tavoitteet ja rajaus Tässä opinnäytetyössä kuvataan kattavasti, kuinka onnistua asuntosijoittamisessa ja tutkimuksen avulla hahmottaa tulevaisuuden tuotto-odotuksia sekä muuttuvaa markkinaa, jolloin lukija saa asiantuntevan kuvan asuntosijoittamisen kannattavuudesta tulevaisuudessa. Tutkimuksen tarkoituksena on selvittää tulevaisuuden tuotto-odotuksia lyhyellä, keskipitkällä sekä pitkällä aikavälillä aina vuoteen 2050 asti. Tutkimuksen tavoitteena on myös selvittää tuotto-odotuksiin vaikuttavia tekijöitä ja riskejä, kuten esimerkiksi kaupungistumisen vaikutusta sekä mahdollista korkotason nousua. Opinnäytetyö on toteutettu kirjoittajien omasta mielenkiinnosta sijoittamista kohtaan. Työlle koettiin tarve, sillä asuntosijoittamisesta on julkaistu paljon kirjallisuutta ja opinnäytetöitä, mutta tulevaisuutta kuvaavia teoksia ei juurikaan ole tarjolla. Tulevaisuutta on mahdoton ennustaa, mutta historiaa tutkimalla sekä alan asiantuntijoita haastattelemalla on mahdollista saada visiota tulevasta. Hyviin tuottoihin pääseminen vaatii sijoittajalta perusasioiden lisäksi muiden asuntojen tuotto-odotuksiin vaikuttavien tekijöiden tuntemista. Tämän opinnäytetyön tarkoituksena on kuvata lukijalle, kuinka on mahdollista menestyä asuntosijoittajana sekä saada sijoitukselleen tuottoa jopa vuoteen 2050 asti. Asuntosijoittamisessa ollaan totuttu matalaan korkotasoon jo pitkän aikaa. Talouden elpyessä ja ihmisten ostovoiman kasvaessa on mahdollista, että keskuspankit alkavat nostaa ohjauskorkoa, joka vaikuttaisi myös asuntosijoittamiseen. Myös kaupungistuminen on globaali ilmiö, joka täytyy ottaa huomioon asuntosijoittamisessa jo tästä hetkestä eteenpäin. Opinnäytetyö pyrkii tutkimaan näitä ilmiöitä ja pohtii niiden vaikutusta asuntosijoittamiseen tulvaisuudessa.

8 8 Tutkimusongelmana opinnäytetyössä on asuntosijoituksien tuotto-odotukset vuodesta 2000 vuoteen 2050 asti. Tutkimusongelman ratkaisemiseksi tulee perehtyä asuntosijoittamisen perusasioihin, kuten esimerkiksi: Asuntosijoittaminen teoriassa, asuntosijoittamisen riskit, asuntosijoittajan verotus, oikean kohteen löytäminen, velkavivun hyödyntäminen sekä asuntosijoittamisen lähihistoria. Tutkimuksessa pyritään selvittämään asuntosijoittamisen tulevaisuuden ilmiötä ja saamaan näistä kokonaisvaltainen sekä syvempi käsitys. Työ on rajattu asuntosijoittamiseen Suomessa, eikä se ota kantaa ulkomaisiin markkinoihin. (Hirsjärvi & Hurme 2000, ) 1.2 Tutkimusperinne Opinnäytetyön aihetta pohdittaessa huomattiin, että asuntosijoittamisesta on aikaisemmin kirjoitettu lukuisia opinnäytetöitä ja Pro Graduja. Opinnäytetöitä asuntosijoittamisesta löytyi esimerkiksi otsikoilla asuntosijoittaminen aloittavan sijoittajan näkökulmasta, asuntosijoittaminen velkavivulla ja asuntosijoittajan verotus. Lisäksi löytyi monia opinnäytetöitä, jotka keskittyivät tietylle alueelle. Esimerkiksi asuntosijoittaminen Päijät-Hämeen alueella. Mielenkiintoisia Pro Graduja löytyi myös, kuten esimerkiksi Otso Torkkin vuonna 2016 kirjoittama työ Suomen asuntomarkkinoiden hinnan muodostumisesta. Aiheesta on kirjoitettu myös väitöskirjoja, kuten esimerkiksi Elias Oikarisen Studies on housing price dynamics vuodelta Asuntosijoittaminen aiheena kuitenkin oli kiinnostava ja työ haluttiin tehdä siitä, vaikka aikaisempia teoksia olikin paljon. Pian kuitenkin huomattiin, että saatavilla olevat teokset eivät juurikaan ota kantaa asuntosijoittamisen tulevaisuuteen, millaisia tuottoja tulevaisuudessa on mahdollista saada ja millaisia riskejä tai muita uhkakuvia siihen liittyy. Asuntojen kohonneet hinnat ovat aiheuttaneet sen, että monien maiden, esimerkiksi Ruotsin kohdalla puhutaan jo asuntokuplasta ja rajun hinnanlaskun vaarasta. Suomen ei vielä Ylen (2017) artikkelin mukaan lasketa olevan asuntokuplassa, mutta kuitenkin alueellinen hintakehitys vaihtelee suuresti ja joidenkin asiantuntijoiden mukaan asuntokupla on jo puhjennut esimerkiksi Salossa ja Kemijärvellä. Kappaleessa mainittujen asioiden ja artikkelin kaltaisen uutisoinnin innoittamana opinnäytetyö päätettiin kirjoittaa asuntosijoittamisen lähitulevaisuudesta. 1.3 Rakenne Opinnäytetyö alkaa pienellä johdannolla aiheeseen, missä kuvataan lyhyesti asuntosijoittamisen perusidea. Johdantokappaleessa käydään läpi myös opinnäytetyön tavoitteet, tarkoitus ja rajaus. Tämän jälkeen on esitelty tutkimusperinne ja opinnäytetyössä käytetyt tutkimusmenetelmät. Tutkimuksen eettisyyttä ja luotettavuutta pohditaan opinnäytetyön lopussa kappaleessa 6.2. Johdannon viimeisessä kappaleessa esitellään opinnäytetyön keskeisimpiä käsitteitä.

9 9 Johdannon jälkeen kappaleessa kaksi opinnäytetyön teoriaosuudessa pyritään käymään asuntosijoittaminen läpi mahdollisimman tarkasti ja luomaan luotettava pohja tutkimukselle. Hyvän teoriaosuuden avulla myös aiheesta tietämätön lukija saa helposti tutkimuksen juonen päästä kiinni. Ensimmäisenä teoriaosuudessa käydään läpi, että kuka oikeastaan on sijoittaja, ja mitä sijoittamisella käsitteenä tarkoitetaan. Seuraavaksi katsotaan, että miksi asuntoihin olisi mahdollisesti kannattavaa sijoittaa, mistä asuntosijoittamisen tuotot koostuvat sekä mistä asuntojen hinnat muodostuvat. Näiden perusteiden jälkeen tarkastellaan hieman, että millainen olisi hyvä asuntosijoituskohde ja millaisia riskejä sijoitusasunnon omistaminen pitää sisällään sekä velkavivun käyttöä. Teorian lopussa käydään vielä läpi, että minkälainen verovelvollisuus asuntosijoittajalla on. Kappaleessa kolme perehdytään hieman asuntosijoittamisen lähihistoriaan, tarkemmin sanottuna asuntojen hintojen, pääomavastikkeiden, kuukausivuokrien ja korkojen kehitykseen. Edellä mainittujen keskimääräisten hintojen perusteella on tehty myös laskelmia, joilla kuvataan asuntosijoituksista saatujen tuottojen kehitystä 2000-luvulla. Lähihistorian tunteminen luo lisää uskottavuutta ja se toimii yhdessä teorian kanssa hyvänä pohjana tulevaisuuden tutkimukselle. Tulevaisuutta tutkitaan kappaleessa neljä, missä on haastateltu neljää asuntosijoittamisen ammattilaista. Haastattelujen perusteella on pystytty luomaan kattava näkemys asuntosijoittamisen lähitulevaisuudesta jopa aina vuoteen 2050 asti. Tutkimustuloksia käydään tarkemmin läpi kappaleessa viisi, jossa myös vertaillaan tuloksia muihin sijoitusmuotoihin. Tämän jälkeen opinnäytetyö vedetään vielä lopuksi yhteen viimeisessä kappaleessa. Kuvio 1 Opinnäytetyön rakenne

10 Tutkimusmenetelmät Tutkimusmenetelmänä opinnäytetyössä on käytetty kvantitatiivista ja kvalitatiivista menetelmää, eli toisin sanoen määrällistä ja laadullista tutkimusmenetelmää. Tässä opinnäytetyössä kvantitatiivinen, eli määrällinen menetelmä tutkii asuntosijoittajan kannalta merkittävien hintojen kehitystä, ja laskelmien avulla asuntosijoituksista saatuja tuottoja lähihistorian aikana. Apuna on käytetty Tilastokeskukselta saatuja tilastoja. Lähihistorian tunteminen on erittäin oleellista, jotta voi ymmärtää ja muodostaa uskottavan käsityksen tulevaisuuden näkymistä. Kvalitatiivinen, eli laadullinen tutkimusmenetelmä ottaa kantaa asuntosijoittamisen tulevaisuuteen. Tutkimus on toteutettu teemahaastatteluna Suomen Asuntoneuvoja Oy:n toimitiloissa, missä haastateltiin erikseen neljää asuntosijoittamisen ammattilaista. Tutkimuksessa pyrittiin selvittämään asuntosijoittamisen tulevaisuuden ilmiötä ja saamaan näistä kokonaisvaltainen sekä syvempi käsitys. 1.5 Keskeiset käsitteet Opinnäytetyössä esiintyy useita aiheeseen kuuluvia termejä ja käsitteitä, kuten esimerkiksi vastike, korko, inflaatio, varainsiirtovero, velkavipu ja vuokratuotto. Tässä opinnäytetyössä suuri osa käsitteistä avataan lukijalle niiden esiintyessä tekstissä ensimmäistä kertaa. Tämän kappaleen osioissa käydään kuitenkin läpi muutamia keskeisiä ja yleisiä käsitteitä, joita ei opinnäytetyön aikana enempää käsitellä, eivätkä ole lukijalle välttämättä itsestäänselvyyksiä. Asunto-osakeyhtiö. Suomalaiset vapaarahoitteiset kerrostalot ovat asunto-osakeyhtiöitä, joita velvoittaa asunto-osakeyhtiölaki. Useimmiten puhutaan taloyhtiöstä. Taloyhtiöllä tulee lain mukaan olla hallitus, joka on vastuussa rakennusten ylläpidon asianmukaisesta järjestämisestä ja yhtiön kirjapidosta. Käytännössä yhtiökokouksessa valitaan taloyhtiön asioiden hoitamiseen isännöitsijä. Eli, jos esimerkiksi sijoittaja ostaa itselleen sijoitusasunnon, ostaa hän todellisuudessa asunto-osakeyhtiön osakkeita, jotka antavat oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa. Samalla sijoittaja omistaa myös osuuden taloyhtiön yhteisistä tiloista. (Orava & Turunen 2013, ) Inflaatio. Inflaatio tarkoittaa hintatason nousua, eli toisin sanoen rahan arvon heikentymistä. Samalla rahamäärällä ei tällöin voi ostaa enää yhtä paljoa, kuin vuosi sitten. Inflaation vastakohdasta käytetään termiä deflaatio. (Orava & Turunen 2013, )

11 11 Kiinteä korko, marginaali ja kokonaiskorko. Pankkien myöntämissä lainoissa voidaan käyttää niin sanottuja kiinteitä korkoja, joka tarkoittaa, että lainan korkoprosentti pysyy samana koko valitun ajanjakson. Vaihtoehtona kiinteälle korolle ovat viitekorkoiset lainat, jolloin lainan korko on sidottu esimerkiksi 12 kuukauden euriboriin. Euriborissa ilmoitettu kuukausien määrä kertoo, että kuinka usein koron suuruus tarkistetaan. Asuntolainan viitekoron päälle pankki lisää asiakaskohtaisen marginaalin ja näistä muodostuu lainan kokonaiskorko. Esimerkiksi kokonaiskorko voi lainaa ottaessa olla 2,5 prosenttia, josta marginaali on esimerkiksi 2,0 prosenttia ja viitekorko (esimerkiksi 12 kuukauden euribor) 0,5 prosenttia. (Orava & Turunen 2013, ) Oma ja vieras pääoma. Omalla pääomalla tarkoitetaan sijoittajan itse säästämiään rahoja. Eli raha, jolla hän rahoittaa ostamansa asunnon joko kokonaan tai osittain, ovat hänen omaa pääomaansa. Lainaraha taas on puolestaan vierasta pääomaa. Oma ja vieras pääoma yhdessä muodostavat sijoitetun pääoman. Esimerkiksi, jos ostat euron sijoitusasunnon ja rahoitat siitä euroa säästöillä ja loput lainarahalla, on sijoituksen oma pääoma 40 prosenttia. (Orava & Turunen 2013, )

12 12 2 Asuntosijoittaminen Kappaleessa kaksi käsitellään asuntosijoittamisen teoriaa. Tarkoituksena on avata lukijalle säästämisen ja sijoittamisen ero sekä hahmottaa sijoituksien tuotto-odotuksia. Kappaleessa esitellään asuntosijoittaminen sijoitusmuotona sekä käydään läpi, mistä asuntosijoittamisen tuotot koostuvat. Tämän jälkeen kuvataan esimerkin avulla, millainen on hyvä sijoituskohde sekä miten velkavipua pystytään hyödyntämään tuottojen maksimoimiseksi asuntosijoittamisessa. Viimeisenä käydään läpi asuntosijoittamisen verotusta sekä esitellään asuntosijoittamisen yleisimmät riskit. 2.1 Sijoittajan määritelmä Rahaa voi säästää monella tapaa. Keinoja on monia, kuten esimerkiksi halpojen vaatteiden ostaminen brändivalmisteiden sijaan. Toiset taas sammuttelevat valoja asunnossaan ja säästävät sähkössä, kun toiset välttävät ulkona syömistä. Keinoja säästämiselle on varmasti yhtä paljon, kuin on ihmisiä maanpäällä. (Hämäläinen 2008, ) Säästäminen tarkoittaa sitä, että talouden tulot ovat suuremmat kuin menot ja jäljelle jäävät rahat säästetään vaikkapa pahan päivän varalle. Säästämisellä ja sijoittamisella on kuitenkin ero. Sijoittaja nimittäin laittaa tilipussista jäljelle jääneet varat poikimaan ja tuottamaan arvoa esimerkiksi pörssiosakkeisiin, kun samaan aikaan säästäjän tyynyn alla olevista rahoista inflaatio nakertaa sen vähänkin, mitä on saanut laitettua säästöön. (Hämäläinen 2008, ) Säästäjällä tavoitteena on enemmänkin omaisuuden arvon turvaaminen, kun taas sijoittajan haluamat tuotto-odotukset tuovat mukanaan epävarmuustekijän eli riskit. Riskit ja tuotot kulkevat usein käsi kädessä, mitä suuremmat riskit niin sitä suuremmat tuotto-odotukset, ja sama toisin päin. (Hämäläinen 2008, ) Sijoittaa voi niin omalla, kuin velkarahalla. Suomessa omistusasuminen on suosittua ja se on periaatteessa samanlainen sijoituskohde kuin osakesijoitukset. Asuntovelallinen ottaa pankista lainaa ja sijoittaa sen ostamaansa asuntoon. Samalla hetkellä riskit tulevat peliin mukaan, sillä asunnon arvo voi nousta tai laskea suhdanteiden, kysynnän ja tarjonnan mukaan. (Hämäläinen 2008, )

13 13 Vahva suunnittelu ja vaihtoehtojen vertailu kuuluvat myös sijoittamiseen. Jokaisen sijoittajan tulisi laatia itselleen sijoitussuunnitelma. Tämän laatimisen perusteet eivät ole vaikeita. Vaikeampi osuus on nähdä kokonaisuus eri sijoitusvaihtoehdoista ja omalle varallisuudelle sekä sijoitusajalle järkevin kohde. Tärkeää on välttää kohteita, joihin tarvittavaa asiantuntemusta ei välttämättä löydy, eli sijoittajan tulee tiedostaa oma tietotaitonsa. Aloittaessa voi olla hyödyllistä käyttää ammattilaisen apua, esimerkiksi kiinteistövälittäjää asuntokauppoja tehdessä. Ammattilaisten sekaan mahtuu kuitenkin kaikenlaista ja esimerkiksi pankit yrittävät myydä asiakkaalle aina sellaista ratkaisua, josta he itse hyötyvät enemmän kuin asiakas. Esimerkiksi aktiivisten sijoitusrahastojen myyminen, missä on korkeat hoitokustannukset verrattuna passiivisiin indeksirahastoihin, joista pitkällä aikavälillä saisi varmasti parempaa tuottoa. (Anderson 2001, ja ; Erola 2009, ) 2.2 Yleistä sijoittamisesta Menestyvä sijoittaja tarvitsee niin taitoa, tietoa, kuin myös tuuriakin. Sijoittamisessa on paljon muuttujia, joiden kaikki osapuolet vaikuttavat jollain tapaa lopulliseen hintaan. Myös sattumalla on sormensa pelissä. Juuri tästä syystä ei ole keksitty minkäänlaista menetelmää, joka takaisi sijoittajan menestyksen. Historian saatossa on kuitenkin tutkimusten ja kokemusten perusteella pystytty keräämään dataa, jotka osoittavat tiettyjen sääntöjen ja tapahtumien toistuvuuksia. Nämäkään keinot eivät takaa sijoittajan menestystä, mutta ne auttavat tekemään sijoitusten riskeistä siedettäviä, joka puolestaan takaa sijoitustoiminnan tuottavuuden pitkällä aikavälillä. (Anderson 2001, ja ; Erola 2009, ) Tutkimukset sijoittamisesta ovat osoittaneet sen, että osakkeet ovat pitkällä aikavälillä kaikkein tuottavin sijoituskohde eri arvopaperi-instrumenteista. Osakkeissa on siis myös kaikkein suurin riski. Tämän takia, mitä suuremman riskinsietokyvyn sijoittaja omaa ja, mitä suurempi hänen sijoitusaikansa on, sitä suurempi osakkeiden osuus sijoitussalkusta tulisi olla. (Anderson 2001, ja ; Erola 2009, )

14 14 Kun sijoitetaan pitkällä aikavälillä, voidaan ohjeellisia arvoja osakkeiden osuudesta salkussa antaa seuraavasti: konservatiivinen sijoittaja 25%, riskiä sietävä sijoittaja 40-60% ja riskiä hakeva sijoittaja 60-90% osakkeita. Fiksu sijoittaja pyrkii aina siihen, että verojen jälkeisen pitkän aikavälin nettotuotto olisi maksimaalinen hänen riskinsietokykyyn nähden. Käytännössä tämä tarkoittaa, että sijoitussalkku hajautetaan tehokkaasti ja kaupankäyntikulut minimoidaan, koska suuret kaupankäyntikulut syövät pitkällä aikavälillä merkittävän määrän tuotoista. Sijoitusinstrumentit tulee valita oman riskinsietokyvyn mukaan. Omistamalla osakkeita pitkään sijoittaja varmistaa itselleen vuosittaisen osinkotuoton ja pitää kaupankäyntikulut pieninä. Tämän lisäksi hän lykkää myyntivoittojen veronmaksua ja mahdollisesta hankintameno-olettaman hyväksikäytöstä muodostuu sijoittajalle ajan mittaan merkittävä etu verotuksessa. (Anderson 2001, ja ; Erola 2009, ) 2.3 Miksi sijoittaa asuntoihin? Asuntosijoittaminen ei teoriassa ole kovin vaikeaa, eikä siinä menestyäkseen tarvitse olla matemaattisesti suuri lahjakkuus. Laskinta kuitenkin tarvitaan helppojen laskutoimituksien tekemiseksi, koska huonoimmat sijoitukset tehdään tunteella. Ideana asuntosijoittamisessa on, että sijoittaja ostaa markkinoilta asunnon, jonka hän vuokraa eteenpäin. Sijoituksesta saatavien tuottojen turvin hän yrittää kerryttää itselleen varallisuutta. Tuottoja sijoituksesta saa kuukausittaisista vuokratuotoista, joista vähennetään kuitenkin asunto-osakkeen vastikkeet, korot sekä verot. Vähennysten jälkeen jäljelle jää nettotuotto. Tuottoja tulee myös, mikäli asunnon arvo nousee, jolloin sijoittaja voi myydä asunto-osakkeensa voitolla eteenpäin. Arvonnoususta on hyötyä myös silloin, kun sijoittaja hakee pankista lisävakuuksia esimerkiksi seuraavaa sijoituskohdetta varten. (Kallunki, Martikainen & Niemelä 2008, ) Useimmiten asunnoista saa vuosien mittaan mukavaa arvonnousua, mutta säännöllisen vuokratulon strategiassa asunnon arvonnousu ei kuitenkaan ole se kaikista oleellisin tekijä. Oikein toteutettuna asuntojen vuokraaminen on erittäin kannattavaa sijoitustoimintaa melko pienellä riskillä. Vuokraamalla asunnon, takaa itselleen kuukausittaisen kassavirran, joka on tasainen ja helposti ennustettavissa. (Vuokraturva 2017.) Optimaalinen sijoitusasunto on useimmiten hyvin paljon erilainen kuin asunto, jossa sijoittaja itse asuu. Yleinen nyrkkisääntö on, että mitä pienempi sen parempi. Eli sijoitusasuntoa ei kannata ostaa pelkästään, sillä perusteella, että voisi kuvitella itse asuvansa siellä, koska se ei yleensä johda parhaaseen mahdolliseen tuottoon. Parhaat tuotot piilevät usein pienen ja vaatimattoman tuntuisen kohteen takana. (Vuokraturva 2017.)

15 15 Ostopäätöstä tehdessä tulee siis laskea mahdollisimman tarkkaan, että millaiseen tuottoprosenttiin sijoituksella todennäköisesti päästään. Nykyisillä hinnoilla prosentuaaliset vuokratuotot jäävät suurissa arvoasunnoissa hyvin pieniksi. Tärkeimpiä asioita sijoitusasuntoa ostaessa on kiinnittää huomiota alueen vuokratasoon ja hankinnan hintaan. Unohtamatta kuitenkaan selvittää kiinteistön kunto ja, että millainen taloyhtiö on kyseessä. Suuret peruskorjaukset lisäävät kustannuksia ja syövät tuottoja tuntuvasti. Peruskorjausten aikaan myös riski tyhjille vuokrakuukausille on suurempi, koska tällöin asuntoa on vaikeampi vuokrata. (Vuokraturva 2017.) Sijoitusvaihtoehtona asuntosijoittaminen on erittäin mielenkiintoinen vaihtoehto, koska asunnoilla on hyvä vakuusarvo ja tämä yhdistetään vielä korkojen verovähennysoikeuteen. Pankki rahoittaa asunnon hinnasta prosenttia. Lainan korot voi vähentää vuokratulojen verotuksessa. Lähes kuka vain työsuhteessa oleva voi saada lainan asuntoa varten ilman aiempaa omaisuutta tai suuria käteisvaroja (Orava & Turunen 2013, ) Asuntosijoittamisen suurimmat mahdollisuudet syntyvätkin juuri tästä. Kun sijoittaja ottaa pankista lainaa sijoitusasuntoa varten ja vuokraa sen eteenpäin, niin hän pystyy maksamaan lainaa pois vuokratulojen avulla. Tällöin vuokralainen maksaa lainaa pois periaatteessa vuokranantajan puolesta. Kun sijoitetaan pitkällä aikavälillä, niin myös inflaatio tekee töitä sijoittajan taskuun syömällä lainan reaaliarvoa vuosien kuluessa. (Vuokraturva 2017.) Vaurastuminen Kuten aiemmin on jo todettu niin asuntosijoittamisessa tuotot koostuvat vuokratuotoista sekä arvonnoususta, ja näistä ensimmäinen takaa varmempaa tuottoa. Arvonnousu vaatii hyvää ajoitusta, ja tuoton saa vasta kun asunto myydään tai vaihtoehtoisesti ottamalla pankista lisää lainaa asunnon arvoa vastaan. Vuokratuotto ei taas riipu asunnon arvon heilahteluista vaan on tasainen kuukausittainen tulon lähde. (Orava & Turunen 2013, ) Kun otetaan huomioon asuntojen remonttikulut, niin asunnoista voidaan keskimäärin olettaa 3-6 prosentin vuokratuottoa. Parhaat puolet asuntosijoittamisessa nousevat esiin siinä vaiheessa, kun sijoittaja hyödyntää taitavasti pankkia, eli velkavipua. Etenkin matalien korkojen aikana velkavivun avulla on saatavissa hyviä lisätuottoja. (Orava & Turunen 2013, )

16 Vuokratuotot Suurelta osin asuntosijoittajan tuotot koostuvat vuokratuotoista. Vuokratuotoille voidaan odottaa keskimäärin 3-6 prosentin vuotuista nettotuottoa. Sijoitusasunnosta saatu vuotuinen vuokratuottoprosentti määräytyy sen mukaan, kuinka paljon asunnosta on maksettu, ja kuinka paljon siitä saadaan kuukausittain nettokassavirtaa eli vuokraa. Vuokrasta on kuitenkin vähennettävä vielä hoitovastike, ja asunnon velattomaan hintaan tulee lisätä varainsiirtovero sekä remonttivara. (Orava & Turunen 2013, ) Vuokratuotto lasketaan seuraavalla kaavalla: Vuokratuotto = (vuokra hoitovastike) *12 / (velaton hinta + varainsiirtovero + remonttivara) Tämän takia onkin tärkeää pystyä arvioimaan, mitä asunnosta kannattaa maksaa ja paljonko siitä on mahdollista saada vuokraa. Lisäksi on huomioitava, kuinka nopeasti ja helposti asunnon saa vuokrattua sekä kuinka usein vuokralainen mahdollisesti vaihtuu. (Orava & Turunen 2013, ) Arvonmuodostuminen ja nousu Asunnon arvo koostuu monista tekijöistä. Sanotaan, että arvonnousuun vaikuttavat kolmetekijää, jotka ovat sijainti, sijainti ja sijainti. Tämä on totta, mutta toki muillakin tekijöillä on vaikutusta (Asuntoverkko 2013). Sjömanin (2007) mukaan asuntojen hintaan vaikuttaa myös esimerkiksi asuntokanta, korko sekä tulotaso. Korko vaikuttaa merkittävästi asunnon hintaan, kuten Oikarisen (2005) tutkimuksesta käy ilmi. Tulosten mukaan pysyvän yhden prosenttiyksikön suuruisen reaalisen asuntolainakoron nousu vaikuttaisi asuntojen hintatasoon negatiivisesti 4.6 prosenttia. Tärkeimpiä asunnon hintoihin vaikuttavana tekijänä reaalikoron lisäksi Oikarinen mainitsi tulotason sekä tulo-odotukset. Myös pienillä asioilla, kuten keittiön tai kylpyhuoneen pintaremontilla voidaan helposti vaikuttaa asunnon hintaan. Hyvä ja huonokuntoisten asuntojen hintaerot ovat nykyään suuremmat, koska remonttikustannukset ovat kallistuneet ja niiden tekemiseen tarvitaan ammatti-ihminen sekä taloyhtiön myöntämä lupa. Myös hyvin hoidettu taloyhtiö tulee ottaa huomioon asunnon hinnassa. Huonosti hoidetussa taloyhtiössä tyypillistä on, että esimerkiksi remontteja saatetaan lykätä monilla vuosilla, jolloin tuleva korjausvelka kasvaa. Remonttien lykkääminen voi johtaa myös siihen, että kalliita korjauksia saatetaan joutua korjaamaan samaan aikaan. (Asuntoverkko 2013.)

17 17 Kerrostaloasunnoissa tyypillistä on, että ylempien kerroksien asunnoista maksetaan enemmän varsinkin, jos talossa on hissi. Tämä johtuu siitä, että ensimmäisen kerroksen asunnot saattavat tuntua turvattomilta ja meluhaitat voivat olla suuremmat kuin ylemmissä kerroksissa. Lisäksi näkymät ovat yleensä paremmat ylemmistä kerroksista. Asunnon ominaisuudet vaikuttavat oletettua vähemmän asunnon hintaan, käy ilmi kiinteistömaailman tutkimuksessa (2015). Asunnon ominaisuudet vaikuttavat enemmän ostopäätökseen kuin hintaan, sillä eri elämäntilanteessa olevat ostajat arvostavat eri asioita. (Asuntoverkko 2013.) Sijainti, kuten vanha sanontakin sanoo, muodostaa suuren osan asunnon arvosta. Asioita, jotka nostavat asuntojen arvoja tulevaisuudessa ainakin tietyillä asuinalueilla ovat esimerkiksi alueelle rakennettava kauppakeskus tai muiden palveluiden lisääntyminen. Liikenneyhteyksien parantuminen nostaa myös alueella sijaitsevien asuntojen hintoja. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla Länsimetro ja uusi Kehärata kasvattavat asuntojen hintoja niillä alueilla, joiden läheisyyteen tulee asema. Sijainti vaikuttaa asunnon hintaan myös siten, että minkälainen maine alueella on. Rauhattomalla alueella hinnat ovat luonnollisesti alhaisemmat kuin rauhallisella alueella. Sijainti myös usein määrää, että kuinka suuren asunnon samalla rahamäärällä saa. (Asuntoverkko 2013.) Kustannukset Sijoitusasunnon omistamisesta syntyy tietysti myös kustannuksia, joita ovat esimerkiksi taloyhtiön hoitovastikkeet, remonttikulut ja vesimaksut. Muita merkittäviä kustannuksia ovat asuntokaupan yhteydessä maksettava varainsiirtovero ja asuntolainan korkokulut. Useista asunnosta syntyvistä kustannuksista voidaan tehdä kuitenkin verovähennyksiä, jotka ovat sijoittajan kannalta erittäin tärkeässä asemassa tuottojen kannalta. Verovähennyksiä ja edellä mainittuja käsitteitä tarkastellaan tarkemmin tämän opinnäytetyön myöhemmissä kappaleissa 2.9 sekä kolmannen kappaleen osioissa.

18 Suomen asuntokanta ja asuntosijoittajien määrä Suomen asuntokanta on kokenut suuria muutoksia viimeisten 30 vuoden aikana. Yhä useampi asunto rakennetaan kaupunkeihin sekä kaupungistuviin kuntiin ja kerrostaloasuntojen määrä nousee muita asuinrakennuksia voimakkaammin. Suomessa oli vuoden 2016 lopussa asuntoa, joista oli vailla vakinaista asujaa. Asuntokanta oli kasvanut asunnolla edellisestä vuodesta. Vuodesta 1990 alkaen Suomen asuntokanta on kasvanut keskimäärin asunnolla vuosittain. Suomessa rakennettiin eniten asuntoja ja 1980-luvuilla, jonka jälkeen asuntokannan kasvu on hidastunut, mutta vuosien 2016 sekä 2017 aikana uudisrakentamisen määrä on jälleen lähtenyt nousuun. Asuntorakentaminen on keskittynyt viime vuosina kaupunkeihin sekä kaupungistuviin kuntiin ja vuosina valmistuneista asunnoista 78 prosenttia sijaitsi kaupunkimaisissa kunnissa. Vuonna 2016 asuinrakennuksen keskimääräinen pinta-ala oli 79,9 neliömetriä ja yleisin huoneistotyyppi oli kaksio. Kaksioiden osuus koko asuntokannasta oli noin 30 prosenttia eli noin kappaletta. (Tilastokeskus 2018a; Tilastokeskus 2018b.) Kerrostaloasuntojen määrä on kasvanut merkittävästi 1990-luvulta lähtien ja vuonna 2016 kerrostaloasuntojen määrä kasvoi asunnolla. Pientaloja valmistui samana vuonna 7100 sekä rivitaloasuntoja Pääkaupunkiseudulle rakennettiin noin 9000 asuntoa, joista 83,3 prosenttia oli kerrostaloasuntoja. Pääkaupunkiseudulle rakennetuista kerrostaloista 60 prosenttia oli vuokra-asuntoja vuoden 2016 loppuun mennessä. (Tilastokeskus 2018a.) Kuvio 2 Vuonna 2016 valmistuneet asunnot (Tilastokeskus 2018a.)

19 19 Asuntosijoittamisen määrä on noussut Suomessa viimeisten vuosien aikana huomattavasti. Alhaiset korot ovat houkuttaneet kokeilemaan asuntosijoittamaan ja vuosien aikana vuokratuloja saavien ihmisten määrä on noussut 16 prosentilla. Vuonna 2015 vuokratuloja asuinhuoneistoista saivat noin suomalaista. (Keskisuomalainen 2018.) 2.5 Sijoitusasunnon ostaminen ja oikean kohteen valinta Ostoajankohta on arvonnousua hakevalle sijoittajalle paljon tärkeämpi, kuin mitä se on hyviin vuokratuottoihin tähtäävälle sijoittajalle. Asuntojen hinnat ovat käytännössä nousseet vuodesta , mikä tarkoittaa, että vuokratuoton merkitys korostuu entisestään. Hyvä nyrkkisääntö asuntoa ostaessa ajoituksen kannalta on seurata vuokrien ja asuntojen hintojen suhdetta. (Vuokraturva 2017.) Orava ja Turunen (2013, 71.) toteavat, että teorian ja käytännön myötä he ovat sitä mieltä, että asuntosijoittamisessa yksiö on pääsääntöisesti parempi sijoitusvaihtoehto kuin kaksio tai sitä suuremmat asunnot. Sama tieto löytyy myös vuokraturvan internetsivuilta. Selitys sille, miksi näin on, on varsin yksinkertainen. Ensimmäiseksi, asunnon vastike ja remonttikulut kasvavat samassa suhteessa kuin asunnon neliöt, mutta vuokratuotot eivät. Toiseksi, yksiöiden vuokrakysyntä on muita asuntoja selvästi suurempaa. (Vuokraturva 2017.) Kuten aikaisemmin todettiin, vuokratuotoista saa asuntosijoituksissa vakaampaa ja varmempaa tuottoa kuin asunnon arvonnoususta. Sijoittajan ei kuitenkaan kannata tuijottaa pelkästään alueiden vuokratasoa, koska joiltain alueilta voi saada hyviä vuokratuottoja, mutta samaan aikaan paikkakunnalta katoavat työ- ja opiskelupaikat. Täysin oikeaa vastausta oikeanlaiselle kaupungille ei ole, mutta hyvä mittari on esimerkiksi väestön kehitys. Väestön kehitys kertoo alueen vetovoimaisuudesta ja kysynnästä. Suomen väestön kehityksessä on meneillään vahva polarisaatio, joka tarkoittaa, että Suomen 320 kunnasta peräti 205 on menettänyt asukkaita. Toisin sanoen yksi kolmasosa kunnista kasvavaa ja kaksi kolmasosaa näivettyy. Hiljalleen hiipuvassa kaupungissa vuokralaisen saaminen vaikeutuu ennemmin tai myöhemmin. (Orava & Turunen 2013, )

20 20 Siinä vaiheessa, kun sopiva asunto löytyy sijoittajan kannalta hyvältä alueelta ja asuntoon liittyvät taustat eli esimerkiksi taloyhtiö ja kunnossapitoselvitys on käyty huolella läpi, kannattaa sijoittajan kiinnittää erityistä huomiota sijoituksen kannattavuuteen. Nyt sijoittaja on siis laskenut aikaisemmissa luvuissa esitellyn kaavan mukaan asunnosta saatavat vuosittaiset nettovuokratulot. Tässä kohtaa on hyvä tutustua sijoituksen kannattavuutta mittaaviin laskukaavoihin ROE (Return of equity) ja ROI (Return of investment). (Knüpfer & Puttonen 2009, ). ROE eli oman pääoman tuottoprosentti saadaan, kun vuosittaiset sijoituksesta saatavat nettotuotot jaetaan pääomalla, joka sijoittajalla on sijoituksessa kiinni. Tämä luku kertoo velkavivun käytön kannattavuudesta eli kuinka paljon lainattu pääoma antaa tuottoa sijoitetulle omalle pääomalle. ROI puolestaan kuvaa sijoituksen kokonaistuottoa, mikä lasketaan jakamalla sijoituksesta saatavat nettotuotot, sijoituksen ostohinnalla. (Knüpfer & Puttonen 2009, ) 2.6 Velkavivun käyttö asuntosijoittamisessa Sijoitusasunto voidaan rahoittaa niin omalla, kuin myös vieraallakin pääomalla. Kun vierasta pääomaa käytetään tarkoituksellisesti sijoittamisessa, kutsutaan sitä velkavivuksi. Velan vipuvaikutuken avulla sijoittaja pyrkii kasvattamaan oman pääoman tuottoa rahoittamalla asuntosijoituksensa vieraalla pääomalla. Jotta vipuvaikutus toimii tehokkaasti, sijoitusasunnosta saatavan nettovuokratuoton pitää kattaa lainan kustannukset. Matalien korkojen aikaan vivuttamisen hyödyt korostuvat, sillä silloin vieraan pääoman kustannukset ovat alhaiset suhteessa kokonaispääoman tuottoon. Tuotto ja riski kulkevat käsikädessä myös asuntosijoittamisessa ja velkavivun käytössä. Esimerkiksi, mikäli nettovuokratuotoilla ei pystytä kattamaan asuntolainan kustannuksia, niin silloin velkavipu toimii negatiiviseen suuntaan. Korkojen, eli vieraan pääoman kustannusten nopea kasvu on tyypillinen syy riskin realisoitumiselle. (Knüpfer & Puttonen 2009, ) Orava ja Turunen esittelevät teoksessaan (2013, 43.) seuraavanlaisen esimerkin sijoituskohteesta, jossa käytetään apuna velkavipua: Ostat euron yksiön, johon laitat omaa rahaa euroa (30 prosenttia hinnasta). Velkavipu on tällöin 70 prosenttia. Kolmen prosentin kokonaiskorkotasolla ja kuuden prosentin vuokratuotolla saat euron sijoituksellesi 8,5 prosentin vuotuisen nettotuoton. Mikäli korkotaso nousee neljään prosenttiin, olet edelleen mukavassa 7,0 prosentin nettotuotossa. Tuotto on laskettu vastikkeen, korkojen, kahden prosentin varainsiirtoveron ja 30 prosentin pääomatuloveron jälkeen. Euroissa seitsemän prosentin nettotuotto tarkoittaa 1050 euroa vuodessa, joka sijoituksesta jää faktisesti käpälään. Sijoituksen kokonaistuotto eli ROI on vain 2,6 prosenttia, joten velkavivun käyttäminen voi tässä tapauksessa olla kannattavaa.

21 21 Rohkealla 70 prosentin velkavivulla ja matalien korkotasojen aikaan on mahdollista päästä jopa kaksinumeroisiin ROE-lukuihin. Velkavivun käytössä on muistettava myös se, että jos lainaa maksetaan vähitellen pois, niin tällöin myös velkavivun määrä pienenee samassa tahdissa. Tämä tarkoittaa, että myös oman pääoman tuottoprosentti pienenee. Näin ollen, jos velkavivusta haluaa saada maksimaalisen hyödyn irti, niin sijoittajan tulee aika-ajoin käydä neuvottelemassa pankista lisää lainaa. (Orava & Turunen 2013, 44.) 2.7 Riskin määritelmä Arkikielessä ja Suomen kielen perussanakirjan mukaan riski tarkoittaa jonkin menetyksen, tappion tai muun epäedullisen tapahtuman mahdollisuutta, uhkaa tai vaaraa. Toisin sanoen, johonkin tavoiteltavaan asiaan liittyy myös mahdollisuus negatiivisesta lopputuloksesta. Kun katsotaan asiaa rahoitusteorian näkökulmasta, voidaan sanoa, että riski ja tuottomahdollisuudet kulkevat käsi kädessä. Esimerkiksi osake, jonka arvo voi kaksinkertaistua, voi myös menettää puolet arvostaan. Riski on epävarmuus tulevaisuuden hinnasta eli, jos haluaa enemmän turvallisuutta, on tyydyttävä pienempiin tuottoihin. Sijoittajalla, joka tyytyy vähäisempiin tuottoodotuksiin, katsotaan olevan heikompi riskinsietokyky. (Anderson & Tuhkanen 2004, 34 36; Kallunki, Martikainen & Niemelä 2008, 23-24, 55.) Suhtautuminen riskiin on aina sijoittajan oma henkilökohtainen asia, joka tulee itse miettiä ennen sijoituspäätösten tekemistä. Sijoitusasioissa on hyvä muistaa, että tunteille ei kannata antaa valtaa. Hyvä riskienhallinta perustuu maalaisjärkeen ja faktatiedon hyödyntämiseen. Nämä yhdessä auttavat tekemään tuottavia ratkaisuja. (Anderson & Tuhkanen 2004, 34-36; Kallunki, Martikainen & Niemelä 2008, 23-24, 55.) Riskiä voidaan mitata erilaisilla mittareilla. Esimerkiksi pörssimarkkinoilla matemaatikot käyttävät volatiliteettia, eli sitä, kuinka paljon osakkeen kurssi heiluu verrattuna indeksiin, yhtenä mittarina. Tätä lukua kutsutaan Beta-luvuksi. Pörssi-indeksin betakerroin on 1. Osakkeen beta-luvun ollessa korkeampi kuin yksi, esimerkiksi 1,2, se on lähihistorian aikana ollut riskisempi sijoitus kuin kurssit keskimäärin. Beta 1,2 kertoo sijoittajalle, että pörssi-indeksin kohotessa kymmenen prosenttia, odotetaan kyseiseltä osakkeelta 12 prosentin nousua. Vastaavasti indeksin pudotessa kymmenen prosenttia, odotetaan kyseiseltä osakkeelta 12 prosentin arvon alentumista. (Hämäläinen 2008, 54; Saario 2016, 89.)

22 Riskit asuntosijoittamisessa Asuntosijoittaminen on muihin sijoitusmuotoihin nähden kilpailukykyinen ja sitä pidetään myös suhteellisen turvallisena vaihtoehtona, mutta kuten kaikkeen muuhunkin sijoittamiseen, niin myös asuntosijoittamiseen liittyy riskejä. Tietyillä asioilla, kuten kokemuksella ja osaamisella pystytään riskejä minimoimaan, mutta myös asuntosijoittamiseen liittyy riskejä, jotka ovat sijoittajasta itsestään riippumattomia, eikä niitä voida minimoida kokonaan. Suurimpia tiedostettavia ja mahdollisesti tuottoja heikentäviä riskejä ovat: Hintariski, korkoriski, tyhjien kuukausien riski, vuokralaisriski, vastikeriski, remonttiriski, pankkiriski, poliittiset riskit ja luonnonilmiöriski. (Vuokraturva 2017; Orava & Turunen 2013, ) Hintariski Asuntojen hinnoista puhutaan paljon. Sijoittajan on kuitenkin mietittävä tarkkaan, että onko hintojen muutoksella todellista merkittävää vaikutusta. Riippuen tilanteesta, hinnoilla saattaa hyvinkin olla luultua enemmän tai vähemmän merkitystä. Asuntosijoittajan näkökulmasta tällaisia tilanteita ovat: - Sijoittaja on ostamassa asunto(j)a - Sijoittaja on myymässä asunto(j)a - Sijoittaja on hakemassa lisää lainaa hyödyntäen vakuutuksina asuntoja - Sijoittaja on ottanut velkaa yli 70 prosenttia suhteessa asuntojen markkina-arvoon Hintariskillä on enemmän merkitystä riippuen sijoitusstrategiasta. Sijoitusstrategian ollessa flippaaminen eli asunnon ostaminen, remontointi ja myyminen lyhyessä ajassa, hintariskillä on enemmän merkitystä. Kaupankäyntiajat saattavat venyä, jolloin pienikin hinnan lasku syö osan tuotoista. Toisaalta oikein toimiessa ja ollessa oikeaan aikaan liikkeellä, saattaa kääntää riskin tuntuviksi voitoiksi. (Orava & Turunen 2013, ) Kassavirtastrategiaa noudattavan arkea ei vielä 30 prosentinkaan pudotus juurikaan mullista, sillä vuokrat rullaavat kuukausittain riippumatta asunnon arvosta. Myyntitilanteessa asunnon hinnan tulisi tietysti olla vähintään ostohinnan verran, jotta vältytään pääomatappioilta. Omistaessa asunnon kymmeniä vuosia hinnat mitä todennäköisesti nousevat, jolloin sijoittaja voi keskittyä ainoastaan vuokratuottojen saamiseen. (Orava & Turunen 2013, )

23 23 Mikäli sijoittaja kuitenkin hyödyntää yli 70 prosentin velkavipua, tulee hänen olla varuillaan, ja tietoinen hintariskistä. Sillä, jos hinnat romahtavat äkillisesti, niin pankit saattavat aloittaa varallisuutensa realisoimisen, koska yhteiskunta tarvitsee pankkeja toimiakseen. Riski tällaiselle on kuitenkin suhteellisen pieni, koska teoriassa pankkien pakkorealisointia ei ole mahdollista toteuttaa velkakirjanehtojen mukaan, mikäli sijoittaja itse on noudattanut näitä ehtoja ja hoitanut asiansa hyvin. (Orava & Turunen 2013, ) Korkoriski Erityisesti matalien korkojen aikaan suuren laina ottaminen voi tuntua houkuttelevalta vaihtoehdolta. Sijoittajan on kuitenkin muistettava, että kun käyttää isoa velkavipua, niin merkittävin kassavirtaan vaikuttava riski kasvaa. Tämä riski on korkojen nousu, joka voi helposti johtaa ongelmiin liian suuren velkataakan kanssa. Korkoriskiltä voi suojautua esimerkiksi pankkien tarjoamilla kiinteillä koroilla, korkokatoilla tai käyttämällä vain maltillista velkavipua. Lainan määrän ollessa alle 50 prosenttia asuntovarallisuuden markkina-arvosta, ei korkojen nousun vaikutus ole suuri. (Orava & Turunen 2013, ) Korkoriskiltä on mahdollista suojautua muillakin keinoilla. Esimerkiksi Nordnetin osakestrategi Jukka Oksaharju kertoo taloussanomien haastattelussa suojautuneensa finanssisijoituksilla, jotka hyötyvät koron noususta. Näin ollen korkojen noustessa omat finanssisijoitukset tekevät tuottoa, joka paikkaa asuntosijoituksesta menetettyä tuottoa. Smartumin toimitusjohtaja Tommi Rytkönen muistuttaa artikkelissa, että korkoriskiltä voidaan suojautua yksinkertaisimmillaan perinteisellä säästämisellä tai rakentamalla puskurirahastoa helposti likvidoitavaan muotoon eli sellaiseen muotoon, että yllättävässä tilanteessa varallisuus olisi helposti muutettavissa rahaksi. (Taloussanomat 2017.) Tyhjien kuukausien riski Asuntosijoittajat tulevat aina jossain vaiheessa uraansa törmäämään tyhjien kuukausien riskiin. Tämä tarkoittaa, että asuntoon ei ole löytynyt vuokralaista tai meneillään on remontti, jonka takia asunnossa ei voi asua. Yksi kuukausikin pienentää vuotuisia vuokratuottoja merkittävästi, koska kulut eivät pienene. Vastike on maksettava ja lainaa on lyhennettävä, vaikka asunnossa ei kukaan asuisikaan. Tyhjiltä kuukausilta voi välttyä ja vuokrausastetta parantaa valitsemalla oikeanlaisia kohteita. Yhden hengen talouksia on Suomessa ylivoimaisesti eniten, 60 prosenttia kaikista vuokralla asuvista asuntokunnista, joten yksiöt käyvät kaupaksi suurimmalla todennäköisyydellä. (Orava & Turunen 2013, ).

24 24 Sijainnilla on merkitystä. Kasvava kaupunki keskusta-alueelta, jossa on useita oppilaitoksia vetävät opiskelijoita puoleensa. Myös vuokran hinnan tulee olla markkinahintojen mukainen ja jopa vähän alle. Tämä houkuttelee vuokralaista asumaan pidempään asunnossa. Ylihintaisiin kohteisiin harvemmin pitkäaikaisia vuokralaisia löytyy. Asuntoa on myös syytä pitää hyväkuntoisena, sillä viihtyisät tilat ovat tärkeä asia, jos haluaa, että vuokralainen viipyy pitkään. Mikäli asuntoa remontoi, kannattaa suosia värimaailmaa, joka miellyttää suurinta osaa ihmisistä, eli neutraalia. (Orava & Turunen 2013, 203.) Remonttiriski Remonttiriskit ovat aina suuri osa asuntosijoittamista. Kymmeniä vuosia vanhat talot kaipaavat luonnollisesti remontointia ja huoltamista. Isoimpia remontteja ovat julkisivu-, ikkuna-, parveke- sekä tietysti paljon pelätty putkiremontti. Suurimmat remontit ovat luonnollisesti kaikkein kalleimpia tehdä ja lisäksi asuntoa saattaa joutua pahimmillaan pitämään tyhjillään monia kuukausia. Tällainen tilanne on erittäin inhottava sijoittajan kannalta varsinkin, mikäli siihen ei ole varautunut. (Orava & Turunen, 209.) Remonttiriskiä voi myös pienentää. Hyvä tapa on valita uudiskohteita, koska niissä on kaikkein vähiten korjaustarvetta ja yllättäviä menoja. Toinen tapa on tutustua huolellisesti taloyhtiöön ja sen kunnossapitoselvitykseen sekä pitkän aikavälin suunnitelmaan. Kokemus auttaa korjaussuunnitelman tulkinnassa. Taloyhtiön kunnosta saa tietoa myös isännöitsijältä ja joskus jopa hallituksen puheenjohtajalta. (Orava & Turunen 2013, 209.) Muut riskit Ylemmissä kappaleissa on käsitelty mielestämme suurimpia riskejä asuntosijoittajan kannalta. Muitakin riskejä on toki olemassa ja toteutuessaan saavat aikaan merkittävän aukon asuntosijoittajan vuosittaiseen tuottoprosenttiin, mutta ne ovat kuitenkin harvinaisia. Tällaisia riskejä ovat esimerkiksi vuokralaisriski, jolloin vuokralainen käytännössä tuhoaa sijoittajan asunnon tai osoittautuu hankalaksi vuokranmaksujen kanssa. Riskiä voi pienentää tarkistamalla luottotiedot, jututtamalla vuokralaisia ja ottamalla vuokralaiselta vakuus ennen muuttoa. (Orava & Turunen 2013, 209.) Muita erittäin harvinaisia ja vaikeasti ennustettavia riskejä ovat poliittiset-, ja luonnonilmiöriskit. Asuntosijoittajaan vaikuttavia poliittisia riskejä ovat esimerkiksi verojen korottaminen, korkojen verovähennysoikeuden leikkaaminen ja opintotukijärjestelmän heikentäminen. Luonnonilmiöt Suomessa ei ole niin suuri riski, kuin esimerkiksi Yhdysvaltojen Floridassa, jossa myrskyt ja hurrikaanit aiheuttavat suuria tuhoja jopa vuosittain. (Orava & Turunen 2013, 210.)

25 25 Lisäksi, vielä pankkikin saattaa ryhtyä hankalaksi, kun sijoittaja haluaisi laajentaa asuntoliiketoimintaansa. Pankkiriski tarkoittaa siis, että rahoituksen saaminen vaikeutuu merkittävästi, jolloin myös sijoitusasuntojen ostaminen vaikeutuu tai on jopa mahdotonta. (Orava & Turunen 2013, 209.) 2.9 Asuntosijoitusten verotus Asunto- ja kiinteistökauppaan liittyy verotus monella eri tapaa ja eri vaiheissa. Ostaessaan asuntoa sijoittaja maksaa asunto-osakkeen kaupasta varainsiirtoveroa. Asunnon omistusaikana verotuksellisia seikkoja ovat esimerkiksi korkovähennys ja kiinteistövero. Lopuksi sijoittaja maksaa myydessään asunnon mahdollisista myyntivoitoista veron. Asuntoa vuokratessaan sijoittajan on maksettava myös saamistaan vuokratuloista veroa. (Veronmaksajat 2017; Verohallinto 2017a.) Vuokratulojen verotus Luonnollisen henkilön ja suomalaisen kuolinpesän saama tulo jaetaan verotuksen mukaan kahteen tulolajiin, jotka ovat ansiotulo ja pääomatulo. Pääomatulo on tuloa, jota omaisuuden katsotaan kerryttäneen joko tuottona tai omaisuuden luovutuksen, eli useimmiten myynnistä saadun voiton muodossa. Ansiotuloa ovat puolestaan muut kuin pääomatulot, eli esimerkiksi palkkatulo, eläke ja erilaiset etuudet. Näin ollen kaikki kiinteistö- ja asuntosijoitustoimintaan kohdistuvat verot kuuluvat pääomatulolajiin (Verohallinto 2012, 22). Tuloverolain 32 :n mukaan myös vuokratulo on pääomatuloa, josta on maksettava vuonna 2017 veroa 30 prosenttia. Mikäli pääomatulot ylittävät euroa on veroprosentti 34 ylittävältä osalta. (Veronmaksajat 2017; Verohallinto 2017a.) Pääoma- ja ansiotulo -jaon lisäksi verovelvollisen tulot jaotellaan myös tulolähteittäin. Tulolähteitä ovat elinkeinotoiminnan, maatalouden ja henkilökohtaisen muun toiminnan tulolähde. Kuhunkin tulolähteeseen sovelletaan eri tuloverolainsäädäntöä. Pääsääntöisesti vuokratulot ovat niin sanotun henkilökohtaisen tulolähteen tuloja, jolloin hyvinkin laajaan vuokraustoimintaan verotuksessa sovelletaan tuloverolakia (1535/1992, TVL). (Verohallinto 2018.)

26 26 Sijoittajan on kuitenkin syytä olla tarkkana, sillä jos kiinteistöä vuokrataan ammatti- ja liiketoiminnan käyttöön, saatetaan soveltaa elinkeinotoiminnan tulolähdettä. Verohallinnon (2018) mukaan elinkeinotoiminnan tunnusmerkit voivat täyttyä seuraavasti: Elinkeinotoimintaa on liike- ja ammattitoiminta. Elinkeinotoiminnan tuloa on EVL 5 :n mukaan mm. liikkeen tai ammatin taikka siihen kuuluvan omaisuuden, oikeuden tai etuuden vuokraamisesta saadut korvaukset. Elinkeinotoiminnan tulo jaetaan ansio- ja pääomatuloksi TVL 38 :n mukaisesti. Omaisuuserä kuuluu elinkeinotoimintaan, jos sitä käytetään yksinomaan tai pääasiassa elinkeinotoiminnassa (EVL 53 ). Elinkeinotoiminnasta on siten kyse esimerkiksi silloin kun elinkeinonharjoittaja vuokraa pääosin elinkeinotoiminnan käytössä olevaa kiinteistöä tai huoneistoa. Muutoin vuokraustoiminnan katsominen elinkeinotoiminnaksi edellyttää, että elinkeinotoiminnan tunnusmerkit täyttyvät kokonaisuutena arvioiden. Elinkeinotoiminnan tunnusmerkkeinä on pidetty mm. seuraavia: Voiton tavoittelu, itsenäisyys, suunnitelmallisuus, liiketoimintariski, jatkuvuus, toiminnan kohdistuminen rajoittamattomaan tai ainakin laajaan joukkoon. Elinkeinotoiminnan tunnusmerkit voivat täyttyä esimerkiksi toimistohotellityyppisessä vuokrauksessa, jossa tiloja vuokrataan kalustettuina ja muutenkin vuokralaisten tarpeisiin räätälöityinä mahdollisesti oheispalvelujen kera. Elinkeinotoiminnassa tulon hankkimisesta tai säilyttämisestä johtuneet menot ovat vähennyskelpoisia (EVL 7 ). Siten myös elinkeinotulona pidettävän vuokratulon hankkimisesta tai säilyttämisestä johtuneet menot ovat vähennyskelpoisia. (Verohallinto 2018.) Koska tämä opinnäytetyö käsittelee asuntosijoittamista yksityishenkilön näkökulmasta, keskitytään henkilökohtaisen toiminnan tulolähteeseen. Näin ollen elinkeino- ja maataloustoiminnan tulolähteiden tuloverotusta tai tulolähdejaottelua ei tarkemmin käsitellä Varainsiirtovero Asunto-osakkeen eli arvopaperin sekä kiinteistön tai kiinteistön käyttöoikeudesta maksetaan varainsiirtoveroa. Eli kun ostaa osakkeita, jotka oikeuttavat esimerkiksi kerrostalo- tai rivitalohuoneiston hallintaan, tulee siitä tehdä varainsiirtoveroilmoitus ja maksaa varainsiirtovero. Varainsiirtovero tulee laskea itse, mikä on 2 prosenttia asunto-osakkeen velattomasta kauppahinnasta ja 4 prosenttia kiinteistön kauppahinnasta. (Kasso 2006, 112; Verohallinto 2017b.) Ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, jos hän on vuotias. Kaupan teon jälkeen asunnosta täytyy omistaa vähintään 50 prosenttia ja asuntoon on muutettava vakituiseksi asukkaaksi kuuden kuukauden kuluessa. Jotta ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, ei ostaja ole saanut omistaa mistään asunto-osakkeesta tai asuinrakennuksesta 50 prosenttia tai enempää. (Verohallinto 2017b.)

27 Verovähennykset Asunto-osakkeen omistajan on mahdollista tehdä tiettyjä verovähennyksiä asunnon vuokraukseen liittyvistä kuluista. Verovähennysten tekeminen on erityisen tärkeää asuntosijoittajan tuottojen kannalta. Vuokratuloista vähennettäviä kuluja ovat esimerkiksi hoitovastike, vesimaksut ja perusparannuskulut. Myös pääomavastikkeet, joita ovat taloyhtiön perimät korjausja rahoitusvastikkeet, ovat vähennyskelpoisia niiden ollessa kirjattuna tuloina taloyhtiön kirjanpidossa. (Verohallinto 2017c.) Muita vähennettäviä kuluja ovat opintolainojen korot ja vuokranvälityspalkkiot. Lisäksi tulonhankkimiskustannukseksi lasketaan myös sijoitusasuntolainan korot ja muut sivukulut, jotka saa vähentää täysimääräisenä pääomatuloista, esimerkiksi vuokratuloista. Mikäli lainan korot ovat suuremmat kuin pääomatulot, niin osa korkomenoista on mahdollista vähentää ansiotulojen verosta alijäämähyvityksenä. (Tuhkanen 2006, 335.) Samoin kuin varainsiirtoveron kanssa, niin sijoittajan on ilmoitettava ja hoidettava verovähennysasiat itse. Verovähennyksiä, joita ei ole hyödynnetty on mahdollista hakea jälkikäteen edelliseltä viideltä vuodelta. Kuten jo aikaisemmin mainittiin, on verovähennysten tekemisellä erittäin keskeinen rooli asuntosijoittamisen kannattavuuden kannalta. (Verohallinto 2017c.)

28 28 3 Asuntosijoitusten tuotot Kappaleessa kolme esitellään asuntosijoitusten tuottoja vuosilta Ensimmäisenä käydään läpi asuntojen hintojen kehitystä. Seuraavaksi esitellään hoitovastikkeiden, pääomavastikkeiden sekä vuokrien kehitystä Suomessa vuosina Kappaleessa käydään läpi myös uusien asuntolainojen keskikorkoa 2000-luvulta alkaen. Viimeisenä kappaleessa esitellään lasketetut vuokratuotot kaikista Suomen kerrostaloista keskimäärin. Kuvioissa on käytetty lähteenä tilastokeskuksesta saatuja lukuja. 3.1 Asuntojen hinnat 2000-luvulla osakeasuntojen hinnat ovat pääkaupunkiseudulla tasaisesti nousseet lukuunottamatta vuoden 2008 laskua, joka johtui maailmanlaajuisesta finanssikriisistä. Muualla Suomessa asuntojen hinnat ovat vuoden 2010 huipun jälkeen laskeneet takaisin finanssikriisin aikaiselle tasolle. Kuvio 3 Osakeasuntojen hintakehitys indeksi (Tilastokeskus 2017a.)

29 29 Vuonna 2009 kerrostaloasunnon hinta pääkaupunkiseudulla oli 3071 euroa per neliö. Muualla Suomessa neliöhinta oli 1542 euroa ja keskimääräinen neliöhinta koko Suomessa oli 2017 euroa. Vuonna 2016 kerrostaloasunnon hinta pääkaupunkiseudulla oli 3690 euroa per neliö. Muualla Suomessa neliöhinta oli 1647 euroa ja keskimääräinen neliöhinta koko Suomessa oli 2378 euroa. Asuntojen hinnat olivat vuodesta 2009 vuoteen 2016 kasvaneet pääkaupunkiseudulla noin 18 prosenttia, muualla Suomessa noin 6 prosenttia ja yhteensä koko Suomessa noin 15 prosenttia. (Tilastokeskus 2017a.) 3.2 Hoitovastikkeet Taloyhtiöiden keräämät hoitovastikkeet ovat usein sen suurin tulonlähde. Hoitovastikkeilla taloyhtiö huolehtii esimerkiksi rakennusten ylläpidosta ja erilaisista palveluista syntyviä menoja. Näitä palveluita on muun muassa isännöinti, lämmitys ja jätehuolto. Hoitovastikkeet ovat vähitellen kasvaneet vuosi vuodelta. Pääkaupunkiseudulla vastikkeet olivat muuta Suomea korkeammat. Kuvio 4 Kerrostaloasuntojen hoitovastikkeet keskimäärin (Kemppainen 2018; Tilastokeskus 2018c.) Vuonna 2009 hoitovastikkeet olivat kerrostaloissa pääkaupunkiseudulla keskimäärin 364 euroa kuukaudessa. Koko Suomessa hoitovastikkeet olivat puolestaan keskimäärin 331 euroa kuukaudessa. Vuonna 2016 hoitovastikkeet olivat kerrostaloissa pääkaupunkiseudulla keskimäärin 485 euroa kuukaudessa. Koko Suomessa hoitovastikkeet olivat kerrostaloissa keskimäärin 428 euroa kuukaudessa.

30 30 Vuodesta 2009 vuoteen 2016 mennessä hoitovastikkeiden hinnat olivat nousseet pääkaupunkiseudulla keskimäärin noin 25 prosenttia. Koko Suomessa hoitovastikkeet olivat nousseet keskimäärin noin 23 prosenttia. (Tilastokeskus 2018c.) 3.3 Pääomavastikkeet Pääomavastike, joka tunnetaan myös nimellä rahoitusvastike, on taloyhtiön keräämä vastike, jolla katetaan pitkävaikutteisia menoja. Pitkäaikaisia menoja voi aiheutua esimerkiksi kiinteistön tai rakennusten hankinnasta, rakentamisesta, peruskorjauksista ja uudistuksista. Kuvio 5 Kerrostaloasuntojen pääomavastikkeet keskimäärin (Kemppainen 2018; Tilastokeskus 2018d.) Vuonna 2009 pääomavastikkeet olivat pääkaupunkiseudulla keskimäärin 92 euroa kuukaudessa. Koko Suomessa pääomavastikkeet olivat keskimäärin 68 euroa kuukaudessa. Vuoden 2015 huipun jälkeen pääomavastikkeet olivat hieman laskeneet ja oli vuonna 2016 pääkaupunkiseudulla keskimäärin 144 euroa kuukaudessa. Koko Suomessa vastaava summa oli keskimäärin 106 euroa. Vuodesta 2009 vuoteen 2016 mennessä pääomavastikkeet olivat nousseet pääkaupunkiseudulla noin 36 prosenttia. Koko Suomessa pääomavastikkeet olivat nousseet myös noin 36 prosenttia. (Tilastokeskus 2018d.)

31 Kuukausivuokrat Vuonna 2009 keskimäärinen neliövuokra pääkaupunkiseudun vapaarahoitteisissa asunnoissa oli 13,34 euroa. Vastaava luku muualla Suomessa oli 8,92 euroa, ja koko Suomessa 10,07 euroa. Vuonna 2016 keskimääräinen neliövuokra pääkaupunkiseudun vapaarahoitteisissa asunnoissa oli 18,08 euroa, muualla Suomessa 11,50 euroa, ja koko Suomessa 13,65 euroa. Kuvio 6 Kerrostaloasuntojen kuukausivuokrat neliötä kohden keskimäärin (Kuluttajaliitto 2016.) Vuodesta 2009 vuoteen 2016 keskimääräiset kuukausivuokrat olivat nousseet pääkaupunkiseudulla noin 26 prosenttia. Muualla Suomessa vuokrat olivat nousseet noin 22 prosenttia. Koko Suomen vastaava luku oli myös noin 26 prosenttia. (Tilastokeskus 2017b.)

32 Uusien asuntolainojen keskikorko Uusien asuntolainojen keskikorko on laskenut huomattavasti 2000-luvulla. Vuonna 2001 uusien asuntolainojen keskikorko oli noin 6,5 prosenttia, kun taas vuonna 2016 uusien asuntolainojen keskikorko oli vain noin 1,2 prosenttia. Kuvio 7 Uusien asuntolainojen keskikorko 2000-luvulla. (Euro ja Talous 2016.) Vuonna 2008 korko oli noussut takaisin 2000 vuoden tasolle 5,07 prosenttiin, jota seurasi jyrkkä lasku ja vuonna 2009 korko oli enää 2,45 prosenttia. Tämä johtui Euroopan talouskriisistä, joka johti korkojen laskuun. Asuntolainan korko on sidottu yleensä johonkin viitekorkoon, kuten esimerkiksi euriboriin. Euroalueen talouskriisin myötä ohjauskorkoa alettiin ohjaamaan, jotta velkaantuneiden talouksien ostovoima kasvaisi sekä säästäminen helpottuisi. Korkoa ohjaamalla vaikutetaan myös yrityksien investointikykyyn. Jos korot ovat matalalla, yritykset pystyvät tekemään enemmän investointeja sekä hankintoja, joka osaltaan auttaa luomaan työpaikkoja. Vuoteen 2016 mennessä uusien asuntolainojen keskikorko oli laskenut edelleen 1,2 prosenttiin. Vertailuvuodesta 2009 korko oli laskenut vuoteen 2016 noin 49 prosenttia. (Finanssivalvonta 2014; Eduskunta 2018; Euro ja Talous 2016.)

33 Vuokratuotot keskimäärin Kuten kappaleessa todettiin, niin asuntosijoittajan tuotot koostuvat suurelta osin vuokratuotoista, joille voidaan odottaa keskimäärin 3-6 prosentin vuotuista nettotuottoa. Oheisessa kuviossa on laskettu edellisten kappaleiden vastike- ja hintatietojen mukaan Suomen asuntojen keskimääräistä vuokratuottoa kaavalla: Vuokratuotto = (vuokra hoitovastike) *12 / (velaton hinta + varainsiirtovero) Vuonna 2009 Suomen keskimääräinen kerrostaloasunnon koko oli 54 neliötä. Vuonna 2016 vastaava luku oli 52 neliötä. Näitä lukuja käytettiin apuna, kun laskettiin asunnon keskimääräistä velatonta hintaa. Kuvio 8 Kerrostaloasuntojen vuokratuotot keskimäärin alueittain (Kemppainen 2018; Tilastokeskus 2017; Tilastokeskus 2018c; Tilastokeskus 2018d.) Vuonna 2009 pääkaupunkiseudun kerrostaloasunnoista sai keskimäärin 1,88 prosenttia vuokratuottoa. Vuonna 2016 vastaava luku oli 1,91 prosenttia. Koko Suomen kerrostaloasunnoista sai vuonna ,56 prosenttia vuokratuottoa. Vuonna 2016 vastaava luku oli 1,67 prosenttia. Muualla Suomessa, eli koko Suomi pois lukien pääkaupunkiseutu sai vuokratuottoa keskimäärin 1,48 prosenttia vuonna Vuonna 2016 vastaava luku oli 1,3 prosenttia. (Tilastokeskus 2017; Tilastokeskus 2018c; Tilastokeskus 2018d.)

34 34 Kuviosta huomataan, että vuokratuotto prosentit eivät juurikaan ole muuttuneet vuosien varrella. Tämä johtuu siitä, että asuntojen hinnat ja vuokratasot kulkevat usein käsi kädessä. Toinen huomionarvoinen asia on se, että kuvion mukaan Suomen kerrostaloasunnoista saisi keskimäärin parhaillaankin vain alle kahden prosentin vuokratuoton, kun taas Oravan ja Turusen (2013, ) mukaan vastaava luku on 3-6 prosenttia. Tämä tarkoittaa sitä, että kaikki asunnot eivät sovi asuntosijoitus tarkoitukseen, joten sijoittajan on perehdyttävä kohteeseen huolellisesti. (Tilastokeskus 2017; Tilastokeskus 2018c; Tilastokeskus 2018d.) 4 Kohdeyritysten asuntosijoittamisen asiantuntijoiden haastattelut Tässä opinnäytetyössä on käytetty kvantitatiivista ja kvalitatiivista, eli määrällistä ja laadullista tutkimusmenetelmää. Kvantitatiivista tutkimusta käytettiin kappaleessa kolme. Tarkoituksena on, että määrällinen menetelmä tutkii asuntosijoitusten tuotto-odotuksia vuosien ajalta. Määrällinen tutkimusmenetelmä toimii hyvin, kun tutkitaan mennyttä aikaa, koska valmista dataa on saatavilla paljon muun muassa Tilastokeskukselta. Laadullista tutkimusta hyödyntäen on tavoitteena saada näkemyksiä ja hyvä käsitys siitä, että kuinka kannattavalta asuntosijoittaminen tulevaisuudessa vaikuttaa. Laadullinen tutkimus on toteutettu haastattelemalla eri tyyppisiä asuntosijoittajia ja muita alan asiantuntijoita. Kvantitatiivinen eli määrällinen tutkimus pyrkii antamaan vastauksia kysymyksiin, jotka liittyvät lukumääriin ja prosenttiosuuksiin. Määrällinen tutkimus vaatii riittävän suuren ja edustavan aineiston eli otoksen. Aineistoa kerätessä käytetään yleensä standardoituja tutkimuslomakkeita, joihin on laadittu valmiit vastausvaihtoehdot. Asioita kuvataan numeraalisten suureiden avulla ja usein yritetään selvittää myös asioiden välisiä riippuvuuksia tai muutoksia, joita on tapahtunut tutkittavassa ilmiössä. Kvantitatiivisen tutkimuksen avulla saadaan yleensä hyvä kuvaus olemassa olevasta tilanteesta, mutta ei pystytä riittävästi selvittämään asioiden syitä. Kvantitatiivinen tutkimus antaa yleensä vastauksen kysymyksiin mikä, paljonko, missä ja kuinka usein? (Heikkilä 2014, 16.)

35 35 Kuvio 9 Kvantitatiivisen tutkimusprosessin vaiheet (Tilastollinen tutkimus 2014.) Kvantitatiivisen tutkimuksen prosessin vaiheet voidaan jakaa karkeasti kuvion osoittamalla tavalla. Tutkimusongelman määrittäminen sekä aihealueen valinta tehdään ensimmäiseksi, jolloin asetetaan myös tutkimuksen tavoitteet. Tämän jälkeen perehdytään aikaisempiin tutkimuksiin sekä kirjallisuuteen ja laaditaan tutkimussuunnitelma. Näiden vaiheiden jälkeen rakennetaan tiedonkeruuväline, kuten esimerkiksi tutkimuslomake ja aloitetaan tietojen kerääminen. Kerätystä datasta käsitellään sekä analysoidaan saatu tieto ja tulokset raportoidaan. Tämän jälkeen kvantitatiivisesta tutkimuksesta tehdään johtopäätökset ja tuloksia pyritään hyödyntämään halutulla tavalla. (Tilastollinen tutkimus 2014.) Pääsääntöisesti kvalitatiivista tutkimusta kannattaa käyttää silloin, kun tutkittavan aiheen teoriaa ei tunneta ja aiemmin hankittua dataa ei ole saatavilla. Laadullisella tutkimuksella pyritään saamaan ymmärrys ilmiöstä. Mikäli ilmiöstä ei ole saatavilla tietoa, teorioita, malleja tai tutkimusta, on laadullisen tutkimuksen menetelmin selvitettävä, että mistä ilmiöstä on kyse, mistä tekijöistä se koostuu ja mitkä ovat tekijöiden väliset vaikutussuhteet. Tutkija haluaa ymmärtää ilmiötä. (Kananen 2017, )