KUSTANNUSPAINEET - TAVOITTEENA KOHTUULLINEN JA KILPAILUKYKYINEN VUOKRATASO

Transkriptio

1 KUSTANNUSPAINEET - TAVOITTEENA KOHTUULLINEN JA KILPAILUKYKYINEN VUOKRATASO

2 KONSERNIRAKENNE Kuopion kaupunki Niiralan Kulma Oy Kiinteistö Oy Kuopion Ellankulma

3 TUNNUSLUKUJA Liikevaihto ,23 milj. euroa Tase ,49 milj. euroa Asuntoja kpl Asuntojen pinta-ala m2 -> keski 54 m2 Hakijatilanne 1300 hakijaa Vaihtuvuus 20,6 % (keskim. 66 valintaa ja 33 vaihtoa/kk) Vuokrasaamiset taseessa 356 tuhatta euroa; 0,10 /m2/kk

4 TUNNUSLUKUJA Keskivuokra ,55 /m2/kk, (muutos oli 0,43 euroa/m2/kk) Asuinneliövelka 500 /asm2 Käyttöaste 99,85 % Peruskorjaus; kaksi kohdetta/vuosi (60-80 asuntoa), uudisrakentamista harvakseltaan, tulevaisuudessa lisääntymässä Niiralan Kulmalla on asuntoa, mikä on 12 % kaikista asunnoista ja 30 % vuokraasunnoista Kuopiossa

5 ERI TEHTÄVISSÄ Johtoryhmä ja päällikkötaso 9 työntekijää, Toimisto 20, josta talous 5+4 ja aspa 8 ja muut 3 Työnjohto 5 työntekijää; 3 työnjohto, 1 varasto, 1 atk Siivous 32 täysaikaista ja 2 osa-aikaista työntekijää Kiinteistönhoito 30 työntekijää, Ammattimiestehtävät 25 työntekijää YHTEENSÄ 123 VAKITUISTA TYÖNTEKIJÄÄ Oppisopimuskoulutettavia kiinteistönhoidossa ja siivouksessa, kesätyöntekijöitä ja muita sijaisia noin 20 työvuotta

6 NIIRALAN KULMA OY:N ORGANISAATIOKAAVIO - asukasdemokratia - Matti Kuronen (pj., sd.) Leila Tuomainen (vpj., vihr.) Ella Kääriäinen (kesk.) Antti Mykkänen (kesk.) Risto Asikainen (vas.) Veikko Tiihonen (kok.) Sirkka-Liisa Halimaa (kok.) Seija Hakola (as. ed.) Eero Hakulinen (as. ed.) ASUKASDEMOKRATIA YHTIÖKOKOUS HALLITUS ASUKASNEUVOSTO ASUKKAIDEN PROJEKTIT KAIKKIEN ASUKKAIDEN YHTEISKOKOUS ASUKASVASTUUHENKILÖIDEN YHTEISKOKOUS Talon tai kustannuspaikan ASUKASTOIMIKUNNAN KOKOUS YHTIÖN PROJEKTIT Eteläinen alue: Minna Takala Martti Miettinen Elina Hakulinen (varalla Leasisko Pöntinen) Pohjoinen alue: Paavo Savolainen Raimo Lehtelä Hannu Lappalainen (varalla Keijo Karttunen) Talon tai kustannuspaikan kaikkien asukkaiden yleinen ASUKASKOKOUS TOIMITUSJOHTAJA Kari Keränen

7 NIIRALAN KULMA OY:N ORGANISAATIOKAAVIO - operatiivinen johto - TOIMITUSJOHTAJA Kari Keränen TALOUS- PÄÄLLIKKÖ Päivi Tolonen RAKENNUTTAJA- PÄÄLLIKKÖ Ari Marttinen KIINTEISTÖ- PÄÄLLIKKÖ Olli Kuronen ASUKASPALVELU- PÄÄLLIKKÖ Päivi Vanninen

8 Yrityksen arvot Niku-henki kestää isältä tyttärelle - Niku on yhteisöllinen, asukaslähtöinen ja taloudellinen

9 Yrityksen toiminta-ajatus/missio Edullisten ja riittävän laadukkaiden asumispalvelujen tuottaminen kuopiolaisille.

10 Visio 2015 Niiralan Kulma Oy on merkittävin ja halutuin kuopiolainen asuntojen omistaja sekä paikallisten vuokraasuntopalveluiden markkinajohtaja. Nikun asuntojen vuokra on alueellisesti edullisin ja asuntojen laatu on vähintään yleisten asuntomarkkinoiden vastaavien tasolla.

11 OMISTAJAN TAVOITTEET Asuntoja tuotetaan kysyntää vastaavasti ja asuntojen kunto pidetään laadukkaana ja asuinympäristö turvallisena, niin että asunnot saadaan vuokratuiksi (käyttöaste, peruskorjausohjelma) Asuntojen saatavuus (hakijamäärä, jonon liike; omatoimiseen asumiseen pystyville osoitetaan asunto kohtuuajassa) Tasapainoinen talous ja vakavarainen toiminta (kustannusseurannan tulos ja lainat/asm2) Omarahoitusosuus 5 % k j i i i

12 Arakohteet ja vapaarahoitteiset kohteet Pääomamenot; pääomavuokrantasaus Hoitomenot, mihin voidaan vaikuttaa Korjausrahasto tai korjauseuro Asuntojen ja kiinteistöjen kunto, vuosikorjaukset ja kiinteistönhoito Asukastoiminta ja suhteet omistajaan Käyttöaste, vaihtuvuus ja pysyvyys Pitkän tähtäimen suunnittelu; kiinteistöstä pitää osata myös luopua

13 Arakohteet ja vapaarahoitteiset kohteet pidettävä vuokrien määrityksessä ja kustannus-seurannassa erillään Korjausrahaston kerääminen Mikäli vuokrataso sallii olisi hyvä rahoittaa myös peruskorjausten omarahoitusosuutta etukäteen kerätyllä rahalla

14 OMAKUSTANNUSVUOKRA: arava ja korkotukikiinteistöt (Aravarajoituslaki) (100 kpl) KOHTUULLINEN VUOKRA (Huoneenvuokralaki) vuokrat voivat määräytyä markkinaehtoisesti vapaarahoitteiset kiinteistöt (4 kpl) ja rajoituksista vapautuneet kiinteistöt (15 kpl) korkotukiasunnon ennen v (5 kpl)

15 Vuokralaisilta saa periä asuinhuoneistosta vuokraa enintään määrän, joka tarvitaan muiden tuottojen ohella aravavuokraasuntojen sekä niihin liittyvien tilojen rahoituksen ja hyvän kiinteistönpidon mukaisiin menoihin (omakustannusperiaate)

16 Hyväksyttäviä omakustannusvuokraan sisältyviä eriä ovat muun muassa menot, jotka aiheutuvat: 1)kiinteistön ja rakennusten hankinnasta tai rakentamisesta, = lainojen korot ja lyhennykset 2)kiinteistön ja rakennusten ylläpidosta ja hoidosta, = hoitomenovuokra 3)niiden perusparannuskustannuksista, = peruskorjaus lainojen korot ja lyhennykset 4)varautumisesta 2 ja 3 kohdan toimenpiteisiin, = peruskorjausrahasto, vuosikorjausrahasto 5)omalle pääomalle maksettavasta korosta (enintään 8 %) = verotusongelma osingonjaossa 6)omistajalle kuuluvien velvoitteiden hoidosta. =osakeyhtiölain, aravarajoituslain ym. lakien mukaiset velvoitteet; energian säästäminen, huoltokirja ym.

17 Saman omistajan omistamien aravalain ja uuden korkotukilain nojalla lainoitettujen vuokratalojen sekä vuokra-asuntojen vuokrat voidaan tasata. Tasaamisen tavoitteena on, että vuokrat mahdollisimman hyvin vastaavat asuntojen käyttöarvoa. Vuokrien tasauksessa suositellaan pääomamenojen tasausta, jolloin hoitomenot määritetään talokohtaisesti tai vuokran-määritysyksiköittäin. Pääomamenojen lisäksi voidaan tasata jaksottaiset korjauskustannukset, liiketilojen vuokratuotot, tontin vuokrat sekä kokonaisvuokra.

18 ERI AJANKOHTINA LAINOITETUT ASUNNOT: ASUKASVALINTA, VUOKRANMÄÄRITYS JA YHTEISHALLINTOLAIN NOUDATTAMINEN Rajoituksien alaiset aravavuokra-asunnot ja jälkeen lainoitetut korkotukiasunnot Ennen lainoitetut korkotukiasunnot 10 vuoden jatkorajoitusajalla olevat asunnot Vapaarahoitteiset asunnot Rajoituksista vapautuneet asunnot I I I I > > > > Vuokran määräytymistä koskee omakustannusperiaate Vuokranmääritys vapaa Korkotukilain mukaan vuokrien tulee olla kohtuulliset Vuokrat voivat määräytyä markkinaehtoisesti huoneenvuokralain mukaan kuten vapaarahoitteisissa kohteissa Vuokrat voivat määräytyä markkinaehtoisesti huoneenvuokralain mukaan I > Saman omistajan omakustannusperusteisesti määräytyviä vuokria voidaan tasata I > I > I > I > Sovellettava yhteishallintolakia Omistajan harkinnassa Sovellettava yhteishallintolakia Omistajan harkinnassa I I I I > > > > Valtioneuvoston vahvistamat asukasvalintaperusteet Valtioneuvoston vahvistamat asukasvalintaperusteet Asukasvalinta on 15 % asunnoista täysin vapaa, muutoin valtioneuvoston vahvistamat asukasvalintaperusteet Asukasvalinta vapaa

19 Hoitomenot; mihin yhtiön omistaja, kiinteistön omistaja ja asukas voi vaikuttaa Asuntojen ja kiinteistöjen kunto, vuosikorjaukset ja kiinteistönhoito, suunnitelmallisuus Taloudellisen pitoajan sisällä tulee isoja vuosi-korjauksia, joihin on varauduttava etukäteen korjausrahastoa/ korjauseuroa keräämällä

20 Pääomatasaus 2005 Perus pääomavuokra Asunnon sijainti Asunnon ikä Huoneistosauna

21 PÄÄOMATASAUS NIIRALAN KULMA OY:SSÄ Vuodelle 2010 on pääomavuokran perustasoa korotettu kaikilla taloilla 0,14 eur/m2kk. Keskustaa lähinnä olevien kaupungin osien pääomaavuokraa on korotettu suhteessa enemmän, samoin uudempien kiinteistöjen. Huoneistokohtaisen saunan vaikutus pääomavuokraan pysyy ennallaan. Korotukset on jouduttu tekemään koska lainojen korkoja ja lyhennyksiä kertyy maksettavaksi aikaisempaa suurempi erä. 1. PERUSTASO: 1,20 v , , , , Perustasoon sisältyy myös varautuminen talon tulevaan peruskorjaukseen ja suurempiin jaksottaisiin vuosikorjauksiin. 2. KIINTEISTÖJEN SIJAINNIN MUKAINEN PÄÄOMAVUOKRA Keskusta, Haapaniemi Pohjolankatu, Linnanpelto, Rönö Rastaantie, Luistelijantie, Taivaanpankko, Särkiniemi Saarijärvi A, Itkonniemi, Inkilänmäki Saarijärvi B, Rypysuo, Kelloniemi Neulamäki, Jynkkä, Päiväranta, Särkilahti Petonen 1,35 1,10 0,85 0,70 0,55 0,40 v ,45 1,25 0,95 0,70 0,55 0, ,75 1,55 1,20 0,85 0,70 0, ,85 1,65 1,30 0,85 0,70 0, SAUNA Kun talon asunnoissa on huoneistokohtainen sauna 30 eur/asunto/kk v SAUNA Kun talon asunnoissa on huoneistokohtainen sauna 0,60 v. 2005

22 4. KIINTEISTÖN RAKENNUS- TAI PERUSKORJAUSVUODESTA MÄÄRITETTÄVÄ PÄÄOMA ,00 0,00 0, ,20 0,20 0, ,50 0,50 0, ,81 0,91 0, ,14 1,34 1, ,48 1,68 1, ,84 2,04 2, ,84 2,34 2, * 2,60 5. KOKO YHTIÖSSÄ ON PÄÄOMAVUOKRAN LISÄKSI TASATTU TONTINVUOKRA 0,17 ja 0,20 /M2/KK ,18 /M2/KK 2010 PETOSELLA ON PÄÄOMAVUOKRAN LISÄKSI TASATTU TONTINVUOKRA 0,18 /M2/KK 2009 jo aikaisempina vuosina 0,17 /M2/KK Vuokralaskelman sivulta 2 osasta PÄÄOMAKULUJEN TASAUS on nähtävissä, minkä verran pääomavuokraa talolle kertyy yllä esitellyistä pääomavuokrista. Pääoma vuokran liukuman avulla on vuokrankorotukset tasattu 0,40-0,60-0,80 /m2/kk.

23 Rahoitussuunnittelu; laina-ajat eivät saa olla pidempiä kuin kiinteistöjen taloudellinen pitoaika Korkosidonnaisuus

24 PERUSKORJAUSLAINA 1000 EUR/M2 KORKOTUKILAINAN KULUT KORKOTUKILAINAN KULUT SILLÄ LAILLA KUIN 30 VUOTTA; 25 VUOTTA; LAINAN OTETTAVAN KORKOTASO% 3,4 KORKOTASO% 3,4 30 saldo lyhennys korko VUOKRA 25 saldo lyhennys korko VUOKRA EROTUS 1 0, ,26 1, ,27 1,00 2 0, ,25 1, ,22 0,97 3 0, ,24 1, ,17 0,94 4 0, ,22 1, ,12 0,90 5 0, ,21 1, ,08 0,87 6 1, ,70 2, ,53 0,83 7 1, ,66 2, ,46 0,80 8 1, ,63 2, ,40 0,77 9 1, ,60 2, ,33 0, , ,57 2, ,27 0, , ,12 3, ,04 0, , ,07 3, ,94 0, , ,02 3, ,85 0, , ,97 3, ,76 0, , ,92 3, ,66 0, , , ,99 0, , , ,85 0, , , ,71 0, , , ,57 0, , , ,42 0, , ,51 7, ,54 1, , ,35 7, ,32 0, , ,20 7, ,10 0, , ,04 7, ,88 0, , ,88 7, ,66 0, , , , , , , , , , , , , , , , YHTEENSÄ YHTEENSÄ EROTUS ,7 M2 NELIÖT ,59 VIIDEN VUODEN LAINA-AJAN PIDENNYS MAKSAA 30 VUODEN AIKANA -0, eur/m2/kk KOKO AJAN

25 EURIBOR 6/12 JA KESKIKORKO tam m i.99 heinä.99 tam m i.00 heinä.00 tam m i.01 heinä.01 tam m i.02 heinä.02 tam m i.03 heinä.03 tam m i.04 heinä.04 tam m i.05 heinä.05 tam m i.06 heinä.06 tam m i.07 heinä.07 tam m i.08 heinä.08 tam m i.09 heinä.09 tam m i.10 heinä.10 tam m i.11 6 kk (tod.pv/360) 12 kk (tod.pv/360) keski

26 41 % NIIRALAN KULMA OY VUOKRAT 2011 MENOT 9,30 /M2/KK 12 % 3 % 3 % 0 % 11 % 15 % 27 % 6 % 2 % 3 % 2 % 2 % LÄMPÖ 1,10 VESI 0,55 SÄHKÖ 0,19 JÄTE LUMI PUHT.PITO 0,27 TONTIN VUOKRA 0,18 KIINTEÄT PALKAT 1,42 VUOSIKORJAUKSET 1,01 VAKUUTUS 0,02 KIINTEISTÖVERO 0,17 MUUT HOITOKULUT 0,31 PKRAHASTO 0,31 LAINOJEN KULUT 3,76

27 NIIRALAN KULMA OY VUOKRAT 2011 ASUINVUOKRAT 8,49 /M2/KK 91 % 9 % LIIKETILA 0,33 VARASTO 0,01 AUTOPAIKKA 0,10 SAUNA 0,04 PESULA 0,01 SÄHKÖN MYYNTI 0,0 MUUT TUOTOT 0,15 YLIJÄÄMÄ 0,16 ASUNT0VUOKRAT 8,49 4 % 0 % 1 % 0 % 0 % 0 % 2 % 2 %

28 KYSYMYS: Niiralan Kulman keskivuokra on nyt 8,55 eur/m2/kk Mitä oletat sen olleen 1988 (3,19 eur/m2/kk) (23 vuokrankorotusta) TAI Millä %:lla edellisen vuoden vuokraa olisi joka vuosi pitänyt korottaa että olisi päädytty tähän vuokraan. Vastaus on (4,35 %)

29 NIIRALAN KULMA OY KULUT ERI VUOSILTA TOTEUTUNUT TAVOITE Palkat 0,65 0,73 1,00 1,00 1,06 1,19 1,23 Sosiaalikulut 0,12 0,20 0,23 0,22 0,22 0,29 0,30 Arvonlisävero 0,00 0,18 0,23 0,24 0,25 0,29 0,30 Kaukolämpölaskutus 0,56 0,58 0,72 0,88 0,94 0,95 1,10 Vesilaskutus 0,30 0,45 0,45 0,48 0,50 0,55 0,55 Sähkölaskutus 0,10 0,12 0,17 0,18 0,20 0,18 0,19 Puht.pito, jätehuolto, lumityö 0,10 0,12 0,24 0,23 0,25 0,26 0,27 Korjaus- ja huoltolaskutus 0,18 0,37 0,40 0,64 0,65 0,48 0,61 Kiinteistövakuutukset 0,04 0,01 0,02 0,02 0,02 0,02 0,02 Katumaksu / kiinteistövero 0,05 0,02 0,27 0,44 0,28 0,18 0,17 Muut hoitokulut 0,09 0,23 0,23 0,29 0,22 0,33 0,36 HOITOKULUT YHTEENSÄ 2,18 3,01 3,96 4,62 4,60 4,71 5,10

30 HOITOKULUT YHTEENSÄ 2,18 3,01 3,96 4,62 4,60 4,71 5, TOTEUTUNUT TAVOITE Tontinvuokrat 0,13 0,13 0,17 0,18 0,18 0,18 0,18 Peruskorjausrahasto 0,19 0,25 0,69 0,14 0,33 Lainojen lyhennykset 0,46 0,94 2,03 2,19 2,52 2,76 2,75 Lainojen korot 0,88 1,55 1,71 1,52 1,02 1,35 1,23 Lainojen kulut yhteensä 1,34 2,49 3,74 3,71 3,54 4,11 3,98 TONTTI- JA PÄÄOMAKULUT YHT. 1,34 2,62 4,11 4,14 4,42 4,43 4,49 KAIKKI KULUT YHTEENSÄ 3,65 5,63 8,07 8,76 9,02 9,14 9,59 -Yli (-)/alijäämä (+) 0,09 0,09 0,11-0,01-0,01-0,15-0,14 - Liiketilavuokrat, saunamaksut, 0,55 0,40 0,84 0,91 0,90 0,89 0,96 korkotuotot, muut tuotot KOKO VUODEN KESKI- VUOKRA ASUNNOISTA 3,19 5,32 7,34 7,83 8,11 8,09 8,49

31 Kuvio 3.7 Reaalitulojen kehitys asunnon hallintasuhteen ja viitehenkilön ammatissa toimivuuden mukaan , kotitalouden käytettävissä olevat tulot kulutusyksikköä kohti, mediaani

32 Vuokrien määrittely tehtävä asukkaille ymmärrettäväksi Kysyntää voi ohjata vähemmän halutulle alueelle tai isompiin asuntoihin vuokratason avulla Pienemmissä (halutuimmissa asunnoissa) korkeampi neliövuokra, tällöin erot muiden vuokran-antajien asuntoihin kautta linjan tasaisemmat Edullisin neliövuokra paikkakunnalla samantyyppisissä asunnoissa

33 UUSI JYVITYS 2010 PERUSVUOKRA + JYVITYSVUOKRA /m2 Jyvitysvuokraa peritään alkaen seuraavasti kun muutoksesta on toteutettu 66 % 100 % Huoneisto alle 30 m2 1,60 2,40 Huoneisto m2 1,20 1,80 Huoneisto m2 0,86 1,30 Huoneisto m2 0,54 0,80 Huoneisto m2 0,20 0,30 Huoneisto yli 80 m2 vain perusvuokra

34 PERUSVUOKRAN LISÄKSI PERITTÄVÄT MUUT MAKSUT Peruskorjattujen asuntojen tasovuokrat KESKITASO 0,40 eur/m2. =Vuokra/ Huoneistotaso 1 PAREMPI TASO 0,70 eur/m2. =Vuokra/ Huoneistotaso 2 Huoneistokohtainen sauna 30 eur/kk = Vuokra/ Huoneistosauna Jyvitysvuokra 0-2,40 eur/m2.

35 Pitkän tähtäimen suunnittelu koko kiinteistönpidossa; kiinteistöistä on joskus viisasta luopuakin Uudisrakentamispäätökset sopeutettava kysyntään, investoinnit ovat pitkäaikaisia Markkinatilanne, kysynnän ja tarjonnan tasapaino

36 Sisäilmaongelmat Uusavuttomat asukkaat, kaikki mulle heti asukkaat ja kuka minulle tämän korvaa asukkaat työllistävät määräänsä nähden kymmenkertaisesti

37 Asukastoimintaan kannattaa panostaa; vaikuttaa vaihtuvuuteen ja pysyvyyteen, kiinteistöjen kunnossa pysymiseen ja siisteyteen, yhteishenkeen ja imagoon Peruskorjauksetkin sujuvat paremmin

38 Pyrittävä siihen, että omistajalle ei tarvitse maksaa osinkoa, tällöin vuokrat ovat edullisempia myös sosiaaliseen asunnontarpeeseen ja pystytään paremmin varautumaan vuosikorjauksiin ja peruskorjausten omarahoitusosuuteen sekä lyhentämään lainoja lyhemmällä laina-ajalla kuin pisimmät aran sallimat

39 EI TYHJIÄ ASUNTOJA EI VUOKRASAAMISIA