Asuntorakentamisen haasteet - rakennuttajan näkökulma. Suomen Asuntoliitto ry

Transkriptio

1

2 Asuntorakentamisen haasteet - rakennuttajan näkökulma Suomen Asuntoliitto ry

3 1. Taustaa: TA-Yhtymä -konserni 2. Tuotantoedellytykset ja pullonkaulat 3. Kitka- ja uhkatekijöitä 4. Kehityskohteita haasteena

4 1. Taustaa: TA-Yhtymä -konserni Yleishyödyllinen asuntojen omistaja ja rakennuttaja

5 TA-Yhtymä Oy:n toimiala yhtiöjärjestys Yhtiön toimialana on aravalaissa sekä muissa asuntolainsäädäntöä sisältyvissä säädöksissä tarkoitetuin tavoin toimia yleishyödyllisenä yhteisönä, joka rakennuttaa tai hankkii muuten omistukseensa tai hallintaansa vuokra-asuntoja, sekä tarjoaa niitä sosiaalisin perustein ja kohtuullisin kustannuksin julkisesti vuokrattavaksi siten, että tavoitteena ovat yhtiön hallitsemien asuntojen asukkaiden hyvät ja turvalliset asunto-olot. Toimintaansa varten yhtiö voi omistaa tai vuokraoikeuden nojalla hallita kiinteistöjä, asunto- ja muita osakkeita tai osuuksia. => aatteellinen perusta - aidosti yleishyödyllinen

6 TA-Yhtymä -konserni Yhtiörakenne TA-Yhtymä Oy TA-Asumisoikeus Oy Taova Oy Asumisoikeuskohteet Vuokrakohteet (As Oy:t ja KOY:t) Osaomistuskohteet (As Oy:t) Yleishyödyllinen konserni

7

8 Toimipisteet Kittilä Oulu Jyväskylä Kuopio Hämeenlinna Turku Tampere PKS Lahti

9 TA-Yhtymä konsernin asuntokanta Asuntoja n (10.000) Toimintakuntia 47 (35) Huoneistoala yli m² ( m²) Asunnon keskimääräinen koko 67 m² (68 m²) Asuntojen keskimääräinen ikä n. 12 vuotta (n. 10 v.) Vuosituotantotavoite yhteensä asuntoa

10

11 120 TA-Yhtymä konsernin liikevaihto M ARVIO 2014

12 1 800 TA-Yhtymä konsernin tase M ARVIO 2014

13 2. Tuotantoedellytykset ja pullonkaulat

14 A. Asuntotuotanto

15 TA-Yhtymä konsernin uudistuotanto E

16 TA-Yhtymä-konsernin asuntokannan kehitys

17 Asuntojen lukumäärä Asumisoikeusasuntojen asuntokanta omistajittain

18 B. Asiakkaat / kysyntä

19 100% TA-Yhtymä konserni käyttöasteet yhtiöittäin (kk-kohtaiset luvut) 99% 98% 97% 96% 95% 94% 93% 92% 91% 90% loka syys elo heinä kesä touko huhti maalis helmi tammi joulu marras loka syys elo heinä kesä touko huhti maalis helmi tammi joulu marras loka syys elo heinä kesä touko huhti maalis helmi tammi

20 40% 35% 30% 25% 20% 15% 24,9 % 28,2 % 26,8 % TA-Yhtymä konsernin vaihtuvuusprosentti vuositasolla ,6 % 32,6 % 25,9 % 25,0 % 24,2 % 22,5 % 28,4 % 27,2 % 25,1 % 29,1 % 35,7 % 16,2 % 18,7 % 15,6 % 14,9 % 14,2 % 14,1 % 12,6 % 18,4 % 20,9 % ,7 % 17,8 % 16,6 % 16,2 % 16,7 % 10% 5% 0% TA-Yhtymä Oy Taova Oy TA-Asumisoikeus Oy TA-Konserni

21 Irtisanomisen syyt, vuokra ja asumisoikeus 1-10/2014 Vaihto TA:n sisällä Luovutus puolisolle /perilliselle /sopimuksen Syy ei tiedossa Muu syy Huonot liikenneyhteydet Alueen huonot palvelut Häiritsevät naapuri / häiriö talossa Vastikkeen suuruus Kiinteistön huono hoito Kiinteistön huono kunto Asunnon varusteet tai ominaisuudet Asunnon huono kunto Asunnon koko Perhekoon muutos Paikkakunnan vaihto Muutto työn tai opiskelujen vuoksi Muutto palv.taloon tai sairaalaan Muutto vuokra-asuntoon Muutto toiseen asoasuntoon Omistusas. hankinta tammikuu-lokakuu 2014, aso tammi-lokakuu 2014, vuokra %

22 Vuokrat ja TA-Asumisoikeuden käyttövastikkeet alueittain /m 2 /kk 20,00 18,00 Vapaarahoitteinen vuokra Kaikki vuokrat keskimäärin ARA-vuokrat TA-Ason käyttövastike (2015) 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00

23 Asiakkaat / kysyntä Kysyntää/tarvetta on, tyhjäkäyttö alhainen, uusien menekki hyvä Vaihtuvuus alhainen, poismuuton syyt tarvepohjaisia, asiakkaat tyytyväisiä Asuntojen kunto ja hinta kohdallaan Asolla on paikkansa asuntomarkkinoilla, ne parantavat asuntomarkkinoiden toimivuutta ja sitä kautta myös työvoiman liikkuvuutta. Aso-asukkaista 60 % tulee vuokrataloista: helpottaa vuokra-asunnon saantia. Tutkimusten mukaan asukkaiden ja kuntapäättäjien mielestä aso-asuntoja lisättävä Tyhjäkäyttö vaihtelee alueittain (Salo, Oulu), tuotteittain (vuokra vs. aso) sekä huoneiston mukaan (3 h + k -) ja ajankohdittain, ei esimerkiksi iän mukaan. Sosiaalisen asuntotuotannon asiakkaiden maksukyvyn rajat?! Tilastot eivät aina anna oikeaa kuvaa kysynnästä Kysyntää/tarvetta on, mutta tuotantomahdollisuudet eivät aina toteudu lainkaan tai ne ovat epäoptimaaliset.

24 C. Rahoitus

25

26

27 Laki asumisoikeusasunnoista / Käyttövastikkeen määräytyminen Asumisoikeuden haltijalta voidaan periä kohtuullista käyttövastiketta. Käyttövastikkeiden suuruuden tulee määräytyä niin, että vastiketuloilla voidaan kattaa yhteisöön kuuluvien asumisoikeusasuntojen ja niihin liittyvien tilojen rahoituksen ja ylläpidon edellyttämät, kohtuullisen taloudenhoidon mukaiset menot. Käyttövastike ei saa olla paikkakunnalla käyttöarvoltaan samanveroisista huoneistoista yleensä perittäviä vuokria korkeampi.

28 Korkotukilainojen omavastuu Asumisoikeusasunnot Vuokra-asunnot 3,5 % > 1,0 % Tasapuolinen kohtelu?

29 Talouden näkymät Lokakuu 2014

30 Korkotukilainojen keskikoron ja 1301-lainojen koron kehitys Korkotukilainat (keskinettokorko) Arava (1301-lainat, netto) 7,00% 6,00% 5,00% Yli 4 milj. /v 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00%

31 Valtioneuvoston päätös Vuokra aso kytkös pois 100 M lisää asoihin (pois vuokrasta) 900 -> 1500 aso-asuntoa -> Tuotantomahdollisuudet paranivat merkittävästi.

32 Rahoitus Rahoitusta on saatavilla riittävästi tällä hetkellä, tarjoajia vähän Arava-lainat ylikorkoisia taloudellinen rasite lankeaa asukkaille (heikentää kohtuuhintaisuutta) Korot alhaisella tasolla, aso-asunnoilla alle omavastuurajan -> korkojen mahdollinen nousu siirtyy täysimääräisenä asumisen hintaan (=heikentää kohtuuhintaisuutta) Uusien asumisoikeusasuntojen omavastuukorko korkeampi kuin uusilla vuokra-asunnoilla (vaikka Aso-laki ) Asoille kohdennettiin lisärahoitusta samalla, kun kytkös vuokraasuntotuotantoon purettiin hyvä päätös! Rahoitus ei ole tällä hetkellä tuotannon kannalta pullonkaula.

33 D. Tontit ja rakentaminen

34 Tontit Kaikki tarjotut tontit eivät sovellut ARA-tuotantoon (hinta usein ok, muu soveltuvuus tuotantoon ei) Määräykset voivat johtaa epäoptimaalisiin huoneistojakaumiin (keskipinta-alavaatimukset, autopaikkavaatimukset) ja/tai tarpeettoman korkeisiin hintoihin ARA-hintaisia tontteja on saatavilla kunnilta, rakennusliikkeiltä (neuvottelu-urakat) sekä yksityisiltäkin tällä hetkellä Kaikki kunnat eivät ole tuotanto-ohjelmassa (Salo, Oulu, ) Tonttien sijainnissa toivomisen varaa kuntien sisällä Tontteihin sitoutuu varoja, joiden kiertonopeus vaikuttaa merkittävästi tuotannon volyymeihin -> tonttien käyttö pitäisi pystyä ennakoimaan hyvin ei ennakoimattomia muutoksi määräyksissä. Rakentaminen tai tonttien saanti eivät ole pullonkaula (lyhyellä tähtäimellä), vaikka niukkuuttakin on erityisesti hyvillä paikoilla sijaitsevista kerrostalotonteista.

35 Rakentaminen Tarjouskilpailuihin osallistuminen hyvää tasoa, rakentajilla (koko hankintaketjulla) halua rakentaa myös yleishyödyllistä tuotantoa Kilpailu-urakat vaativat pidempää suunnittelujännettä ja sitoo pääomia tontteihin ja suunnitteluun rajalliset varat tonttisijoituksiin, johtaa yhdessä hitaan tonttikierron kanssa pienempään tuotantoon Neuvottelu-urakat kilpailevat keskenään (tarjonta ylittää kysynnän), mutta tätä kilpailunäkökohtaa karsastetaan Neuvottelu-urakat ovat kuitenkin hinnallisesti kilpailukykyisiä Rakentamista koskevat säännöstöt ja joidenkin prosessien hitaus jarruttavat tuotantoa ja nostavat tarpeettomasti kustannuksia Rakentaminen itsessään ei ole pullonkaula (lyhyellä tähtäimellä). Byrokratiatalokoita odotellaan edelleen.

36 3. Kitka- ja uhkatekijöitä

37 A. Rakentamisen kustannukset

38 Ei pidä unohtaa kustannusten uhkaavaa tummaa pilveä

39 Rakennuskustannusindeksi: talotyyppi-indeksit (2005=100) Lähde: Tilastokeskus

40

41

42 TA-Yhtiöiden investoinnit uudistuotantoon 2014 on noin 160 miljoonaa euroa. Asuntotuotannon arvosta on veroa n. 40 % Tuotantomme tuottaa veroa noin 64 miljoonaa tänä vuonna.

43 B. Kiinteistöjen ylläpidon kustannukset

44 Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksin kehitys (vuosimuutos-%) Kiinteistön ylläpidon kustannukset nousivat vuodessa 1,6 %. Inflaatio 1,0 % Lähde: Tilastokeskus

45 TA-Asumisoikeus Oy:n menorakenne (1-12/2013) Poistot 28 % Kiinteistötoiminta 37 % Korkot 21 % Yhtiötoiminta 14 %

46 TA-Asumisoikeus Oy:n kiinteistöjen hoitomenojen rakenne (Budjetti vuodelle 2015) Satelliitti/kaapeliTV 1,0 Vakuutusmaksut 0,9 Tontinvuokra 3,0 Jätehuolto 5,4 Autopaikkavuokrat 1,1 Hissit 1,1 Vuokra, mm.matot 0,4 Muut hoitokulut 0,4 Lämpöenergiamaksut 23,9 Sähkömaksut 7,0 Kiinteistövero 9,2 Vesi- ja jätevesimaksut 12,4 Huoltopalvelu 15,5 Kunnossapito, korjaukset 18,7

47

48

49

50

51

52 TA-Yhtiöiden kiinteistöjen hoitomenot ovat vuonna 2014 noin 38 miljoonaa euroa. Hoitomenoista on veroa n. 30 % Kiinteistömme tuottavat veroja vuonna 2014 yhteensä 11 miljoonaa euroa.

53 Valtion tukema asuntotuotanto vai valtiota tukeva asuntotuotanto?

54 Tuotantoedellytykset lyhyellä tähtäyksellä: V Asiakkaat / kysyntä V Rahoitus (lainat, korot, korkotukivaltuutus) V Tuotanto (rakentajat ym.) V Tontit? Kustannukset (rakentamisen/ylläpidon)? Määräykset ja niiden muutokset + byrokratia

55 Tuotantoedellytykset pitkällä tähtäyksellä: V Asiakkaat / kysyntä V? Rahoitus (lainat, korot, korkotukivaltuutus)? Tuotanto (rakentajat ym.)? Tontit? Kustannukset (rakentamisen/ylläpidon)? Määräykset ja niiden muutokset + byrokratia

56

57 1 800 Asuntotuotanto

58 Valmiit Asuntotuotanto Rakenteilla

59 Valmiit Asuntotuotanto Rakenteilla

60 4. Kehityskohteita haasteena

61

62 Kaikki ei valmistu hetkessä La Sagrada Familia ?

63 Edistetään kohtuuhintaista asumista: 1. kannustamalla ARA asuntojen rakentamista erityisesti kasvukeskuksiin 2. asumisoikeusasunnoille ei aseteta tuotantorajoituksia (ei vuokra/aso -kytköstä) lisää kohtuuhintaisia asuntoja parantaa työvoiman liikkuvuutta helpottaa välillisesti vuokra-asuntotarvetta 3. myöntämällä asumisoikeusasuntojen rakentamista varten samat tuet (käynnistysavustus ja korkotuki), kuin vuokra asuntojen rakentamiseen 4. hillitään rakentamisen ja asumisen verotusta, etteivät hinnat karkaa 5. asumisoikeusjärjestelmän kehittäminen nykyaikaisempaan suuntaan 6. säilytetään nykyinen mahdollisuus tasauksiin ja varautumiseen korjauksiin => Yleishyödyllisen vuokra ja aso-tuotannon tulevaisuuden turvaaminen

64 Things do not happen. They are made to happen. John F. Kennedy

65

66