AS OY RAISIONTIE 11 PUTKIREMONTIN HANKESUUNNITELMA

Transkriptio

1 AS OY RAISIONTIE 11 PUTKIREMONTIN HANKESUUNNITELMA Vers

2 1. YLEISTÄ KOHDE RAKENNUTTAJA PERUSTIETOJA YHTIÖSTÄ HANKESUUNNITELMAN TAUSTAA JA SISÄLTÖ KUNTOSELVITYKSET JA KORJAUSHISTORIA YLEISTÄ TEHDYT KUNTOSELVITYKSET TEHDYT KORJAUKSET JA PERUSPARANNUKSET TEKNISTEN JÄRJESTELMIEN NYKYTILANNE YLEISTÄ VESI- JA VIEMÄRIJÄRJESTELMÄT ILMANVAIHTOJÄRJESTELMÄT PUHELIN-, SÄHKÖ JA TIETOLIIKENNEJÄRJESTELMÄT KORJAUSMENETELMIEN VERTAILU JA KORJAUSTAVOITTEET KYLPYHUONEIDEN KUNTOSELVITYS ERI KORJAUSMENETELMÄT LYHYESTI MENETELMIEN VERTAILU JA SOVELTUVUUS KORJAUSMENETELMÄN VALINTA TOIMENPITEET TILOITTAIN ASUNNOT PORRASHUONEET KELLARI LIIKETILAT SUUNNITTELUN ETENEMINEN JA TARVITTAVAT SELVITYKSET HANKESUUNNITELMAN ESITTELY TARVITTAVAT SELVITYKSET SUUNNITTELUN ETENEMINEN HANKKEEN ALUSTAVA KUSTANNUSARVIO, AJOITUS JA TOTEUTUS.13 LIITTEET LINJASANEERAUKSEN VAIHEET LIITE 1 RAHOITUSLASKELMA LIITE 2 2

3 1. YLEISTÄ 1.1. KOHDE As Oy Raisiontie 11 Raisiontie HELSINKI 1.2. RAKENNUTTAJA As Oy Raisiontie 11 Raisiontie HELSINKI Hanketyöryhmä: Yhtiön hallitus Mikael Berg, Päivi Halme, Pekka Nevasmaa, Tapani Suomalainen, Stefan Åberg Yhteyshenkilö: Raisiontien Lämpö Oy Isännöitsijä Pekka Karimeri Raisiontie 2A Helsinki puh / PERUSTIETOJA YHTIÖSTÄ As Oy Raisiontie 11, arkkitehtitoimisto Woldemar Baeckman & Hugo Harmia. Rakennusvuosi Rakennuksessa on 4 kerrosta (3 asuinkerrosta ja pohjakerros), 3 porraskäytävää, 27 huoneistoa sekä talonmiehenasunto ja 3 liikehuoneistoa, joissa tällä hetkellä vuokralaisina A-rapussa arkkitehtitoimisto, B-rapussa kampaamo ja C- rapussa Helsingin kaupungin päiväkodin tiloja. Kellarikerroksessa sijaitsevat lisäksi autotallit (6 ap) ja yhtiön saunaosasto sekä varastotiloja. Julkisivut ovat rapattuja. Vesikatteena on betonitiilikate. Ulkoseinärakenne on tiiltä. Runkorakenne on paikallavalettu pilarilaattarakenne. Kaikki asuntojen väliseinät ovat kevyitä. Asuntoparvekkeet ovat julkisivulinjasta sisäänvedettyjä. Kaiteet ovat maalattuja teräskaiteita. Rakennuksen huoneistoala on 2225 m2 ja tilavuus m3. Kiinteistö on liitetty kaukolämpöön sekä kunnallisiin vesi- ja viemäriverkostoihin HANKESUUNNITELMAN TAUSTAA JA SISÄLTÖ As Oy Raisiontie 11:n yhtiökokouksessa velvoitettiin hallitus laatimaan kirjallinen hankesuunnitelmaesitys putkiremontin suunnittelun käynnistämistä varten. 3

4 Tässä hankesuunnitelmassa käydään läpi kiinteistön kunnostuksen tarve sekä kunnostushistoria yleispiirteisesti ja määritellään linjasaneerauksen suunnittelun ja korjaustyön sisältö, laajuus ja laatutaso. Samalla on kartoitettu muita peruskorjaus-/ perusparannustöitä, jotka olisi järkevä tehdä samassa yhteydessä. Hankesuunnittelun yhteydessä on selvitetty myös erilaisten vaihtoehtoisten korjausmenetelmien soveltamista ja soveltumista kohteeseen. Asukkaiden yleisiä tarpeita ja näkemyksiä kunnostuksesta on selvitetty asukaskyselyllä keväällä Jatkosuunnitteluvaiheessa on vielä tarpeellista selvittää asukkaiden mahdolliset omat muutos- ja laajennustarpeet ja niiden hyväksyttäminen. Tällöin mukana tulee olla LVI-, S-, RAK-, ja ARK- asiantuntijat sekä projektinjohtaja ja mahdollisesti myös kustannussuunnittelija. Lopputuloksen onnistumisen kannalta on syytä varata riittävästi aikaa eri vaiheiden välillä päätöksentekoon ja viestintään. 2. KUNTOSELVITYKSET JA KORJAUSHISTORIA 2.1. YLEISTÄ As Oy Raisiontie 11:ta koskevat Helsingin kaupungin rakennuslautakunnan vuonna 2004 hyväksymät ja vahvistamat korjausrakentamista koskevat rakentamistapaohjeet. Ruskeasuo on Helsingin yleiskaavassa 2002 merkitty kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja maisemakulttuurin kannalta merkittäväksi alueeksi, jota kehitetään siten, että alueen arvot ja ominaisuudet säilyvät TEHDYT KUNTOSELVITYKSET As Oy Raisiontie 11:ssa on tehty seuraavia tutkimuksia ja kuntoselvityksiä: 1. Asuntojen märkätilojen lattiakaivot/kuntokartoitus/raisiontien Lämpö Oy/Tapani Suomalainen Kuntotutkimukset vesi- ja viemäriputkistojen sekä -sähköjärjestelmien osalta /Kiinteistön tuottoanalyysit Oy/ Kim Henriksson Pitkän aikavälin korjaussuunnitelmaluonnos / Raisiontien Lämpö Oy /Pekka Karimeri Osakaskysely/ As Oy Raisiontie 11 hallitus Kiinteistön julkisivujen tarkastus /Tukevatieto Oy/Teuvo Kemppainen

5 Ruskeasuon korttelit 714 ja 715 esiteltiin Arkkitehtilehden numerossa 6-7 vuonna (lehtileike s.78) 2.3. TEHDYT KORJAUKSET JA PERUSPARANNUKSET 5

6 - Vesikaton uusiminen Sähköasennukset Porrashuoneet Ikkunat ja parvekeovet Katon räystäiden korjaus Salaojien uusiminen ja kunnostaminen v Hormikorjaukset A-portaassa -takkahormin putkitus (100m2 asunnot) ja B- portaissa keittiön hormiputkitus (100m2 asunnot) v Kattorakenteiden korjaukset (kattovuotoja) v Ulko-ovien lakkaus v Koodilukot porraskäytävien ulko-oviin kadun puolelle v As C21/päiväkoti vesivahinkokorjaus (vakuutusyhtiö ei korvannut vahinkoa) - Lämpöputket oli alunperin (1951) asennettu vesieristeen päälle (rakennusvirhe) - Vuotavan katon korjaus A-portaassa v Lattiakaivojen massaus v Saunaosaston muutos- ja kunnostustyöt v Saunaosaston patteriputket uusittiin (lämpöputkiliitoksissa rakennusvirhe) - Vuotavan katon korjaus C-portaassa v Linjasäätöventtiilien uusinta Patteriverkoston linjojen tasapainotus Patterien perussäätö ja patteriventtiilien asennus v Haljenneen viemäriputken vesivahinkokorjaus v TEKNISTEN JÄRJESTELMIEN NYKYTILANNE 3.1. YLEISTÄ Rakennuksen vesijohdot ja viemärit ovat pääosin alkuperäiset. Rakennuksen sähkönjakelujärjestelmä on kunnostettu sähkösaneerauksen yhteydessä v Asunnoissa on painovoimainen ilmanvaihto VESI- JA VIEMÄRIJÄRJESTELMÄT Rakennuksen vesijohdot ja viemärit ovat pääosin alkuperäiset. Kiinteistön kylmävesijohdot on valmistettu sinkitystä teräsputkesta kierreliitoksin. Lämminvesijohdot ja lämpimän veden kiertojohdot on valmistettu kupariputkesta messinkijuotosliitoksin. Vesijohtojen kunto on tutkittu röntgenkuvaamalla. Vesijohdot ovat välttävässä kunnossa ja niillä on kuntotutkimuksen (2007) mukaan käyttöikää jäljellä 2-5 vuotta. Rakennuksen sisäpuoliset jätevesiviemärit on valmistettu valurautaputkista muhviliitoksin ja ulkopuoliset betoniputkesta. Kuntotutkimuksessa (2007)viemärien todettiin olevan tyydyttävässä/välttävässä kunnossa ja niillä käyttöikää jäljellä noin 5 vuotta. Kuntotutkimuksen ( )yhteenvedossa esitettiin kokonaisvaltaisen putkiremontin toteuttamista ko. ajankohdasta 2-5 vuoden kuluttua ILMANVAIHTOJÄRJESTELMÄT 6

7 Kiinteistössä on pääosin painovoimainen ilmanvaihto. Asuntojen korvausilman on tarkoitus tulla ikkunoiden kautta. Koska ikkunaremontin yhteydessä vaihdetuissa ikkunoissa ei ole erillistä korvausilmasäleikköä, on ainakin osassa asunnoissa puutteellinen ilmanvaihto. Korvausilmaa on lisätty tekemällä ikkunan tiivisteisiin ilmaaukot ja/tai pitämällä tuuletusikkunoita raollaan. Päiväkotiin on asennettu ilmanvaihtolaite. Saunaosaston ilmanvaihto on muutettu koneelliseksi saunaremontin yhteydessä PUHELIN-, SÄHKÖ JA TIETOLIIKENNEJÄRJESTELMÄT Puhelinverkko on alkuperäinen. Rakennuksen sähkönjakelujärjestelmä on ns. 5-johdinjärjestelmä, joka on tehty sähkösaneerauksen yhteydessä v.1991 ja sen aikaisten sähköturvallisuusmääräysten mukaisesti. Asuntojen ryhmäjohtoasennukset (huoneiston sisäiset johdot ja pistorasiat) ovat pääosin ilman erillistä suojamaadoitusjohtoa eivätkä asennukset täytä kaikilta osiltaan nykyisiä vaatimuksia. Huoneiston sisäisistä johdoista vastaa pääsääntöisesti asukas itse. Putkiremontin yhteydessä tullaan uusimaan keittiön astianpesukoneen ja kylpyhuoneen pyykinpesukoneen sähköasennukset vastaamaan nykyisiä määräyksiä. (täyd ) Kiinteistössä on HTV:n kaapeliliittymä. Huoneistoissa on antennipistorasia 1 kpl/ huoneisto alkuperäisasennuksena. Kiinteistössä on ketjutettu yhteisantenniverkko. Uusiin ja peruskorjattaviin asuinrakennuksiin asennetaan nykyisin usein ketjuverkon sijaan Tähti-2000 verkko. Tarkemmat selvitykset järjestelmistä löytyvät 2007 tehdyistä kuntotutkimuksista. 4. KORJAUSMENETELMIEN VERTAILU JA KORJAUSTAVOITTEET 4.1. KYLPYHUONEIDEN KUNTOSELVITYS Asuntojen märkätilojen kuntokartoituksen (2004) ja kiinteistön tietojen (2008) mukaan puolet RST11:n kylpyhuoneista eli 14 kpl 28:sta on alkuperäisiä. 19 kylpyhuoneessa oli selvityksen aikaan (2004) vielä alkuperäinen lattiakaivo, joista valtaosa oli huonokuntoisia. Osa kylpyhuoneista on remontoitu ja 90-luvuilla. Kylpyhuoneista vain muutama on remontoitu 2000-luvulla (as A1, as B17 ja as C21 (vesivahinkokorjaus 2007)). Lisäksi asunnoissa A3 ja B11 on tehty vuonna 1999 kylpyhuoneremontti nykymääräysten mukaisesti. Muissa asunnoissa vesieristeet eivät tällä hetkellä täytä nykyisiä vaatimuksia. (täyd ) 4.2. ERI KORJAUSMENETELMÄT LYHYESTI Yleistä 7

8 Osakkaiden yhdenvertaisuuden, vastuiden ja kustannusten jakautumisen takia on välttämätöntä valita jokin yhteinen linja putkiremontin toteuttamiseksi kiinteistössä. Eli yhtä pystynousua ei voida sukittaa ja toista uudistaa putkia vaihtamalla. Mutta eri menetelmistä voidaan koota tälle kiinteistölle mielekäs korjaustapa. Yleensä on esimerkiksi järkevää jättää rakennuksen ulkopuoliset alkuperäiset viemärit paikoilleen ja uudistaa nämä viemäriputket pinnoittamalla. A. PERINTEINEN PUTKIREMONTTI Perinteisessä putkiremontissa uudet putket asennetaan entisten putkien paikoille. Hormien seinämät tehdään joko harkoista tai rakennuslevystä. Uudet viemärit ovat joko muovia tai valurautaa. Vesijohdot ovat kupariputkea ja kellarissa kulkevat pohjajohdot vaihdetaan. B. PUTKIREMONTTI KOTELOIMALLA Vaihtoehtoisesti viemäreille voidaan tehdä uudet nousuhormit joko kylpyhuoneen nurkkaan tai asunnon puolelle Mikäli vesijohdot tuodaan porrashuoneen kautta koteloituna, ei vanhoihin hormeihin tarvitse koskea. Purkutöitä tulee vähemmän, mutta asunnon ja porrashuoneen visuaalinen ilme kärsii ja pesutilat pienenevät entisestään. C. PUTKIREMONTTI PINNOITTAMALA Pinnoittamalla tehtävässä putkiremontissa pohjajohdot ja pystynousut sukitetaan. Huoneiston viemärit pinnoitetaan (Dakki). Vesijohtoja ei yleensä pinnoiteta, mm. koska muovipinnasta irtoavien kemikaalien terveysvaikutuksia ei tunneta. Vesijohdot uusitaan pinta-asennuksena ja reititetään asuntoihin koteloimalla porrashuoneen kautta. Vesieristeet ja pintojen uusiminen sekä sähköistys tehdään lisätyönä. D. ERI MENETELMIEN YHDISTELMÄT Putkiremontti voidaan toteuttaa eri menetelmiä yhdistämällä esimerkiksi niin, että viemärit pinnoitetaan ja pohjajohdot uusitaan tai sukitetaan. Vesijohdot uusitaan näkyviin seinäpinnalle. Sähköistys tehdään nykyvaatimusten tasolle. Muuten visuaalinen ilme jää ennalleen eikä vesieristeisiin kosketa. Tai putkiremontti voidaan toteuttaa siten että viemärit uusitaan koteloimalla nurkkaan uusille reiteille ja pohjajohdot sukitetaan tai vaihdetaan. Vesijohdot uusitaan pinnalle. Vesieristeet uusitaan ja kylpyhuoneen tekninen taso nostetaan uutta vastaavaksi MENETELMIEN VERTAILU JA SOVELTUVUUS Perinteisen menetelmän soveltuvuus Perinteisen menetelmän etuna pinnoitusvaihtoehtoon on, että tilat saadaan kokonaisuudessaan uutta vastaaviksi. Samalla tarjoutuu mahdollisuus pienten kylpyhuonetilojen laajennukselle muun rakennusluvanhakemisen yhteydessä. Etuna on pidettävä myös sitä, että mahdolliset rakenteissa olevat rakennusvirheet tulevat esiin ja saadaan korjattua. Myös vakuutusyhtiöt suhtautuvat perinteisellä tavalla tehtyihin putkiremontteihin putkien ja rakenteiden osalta kuin uudiskohteeseen. Remontissa saavutettu tekninen käyttöikätavoite on 50 vuotta. 8

9 Haittana on meluisuus ja pölyisyys, joten asuminen remontin aikana on epämukavaa. Perinteisessä putkiremontissa kaikki uusitaan kerralla, jolloin kertakustannus on korkea. Mutta pitkällä aikavälillä tämä menetelmä on todennäköisesti edullisin. Kotelointimenetelmän soveltuvuus Vanhojen hormien jättäminen paikoilleen ja uusien vesi- ja viemäriputkien koteloiminen pesutilaan vanhan hormin rinnalle, ei ole tässä kohteessa perusteltua, koska kylpyhuoneet ovat jo nyt hyvin ahtaita. Hormikotelot jouduttaisiin asentamaan asuinhuoneiden puolelle, mikä ei myöskään tunnu varteenotettavalta vaihtoehdolta. Toisaalta, koska putkille on aikanaan suunniteltu hyvät reitit, täytyisi olla painavat syyt linjata ne nyt jotenkin toisin. Pinnoitusmenetelmän soveltuvuus Pinnoitusvaihtoehdon etuna viemärien kunnostuksen osalta on pölyttömyys ja nopeus. Remontista ei myöskään aiheudu viemärien kunnostuksen osalta suurta meluhaittaa. Mutta, koska käyttövesijohdot joudutaan kuitenkin uusimaan jää tämä hyöty aika vähäiseksi. Jos kylpyhuone on hiljattain remontoitu ja tekninen taso on nykyvaatimusten mukainen voi pinnoittaminen olla hyvä vaihtoehto, ainakin mikäli putkistot ovat vielä riittävän hyvässä kunnossa pinnoitusta varten. Toisaalta pinnoittamisen etuna muihin menetelmiin verrattuna voidaan pitää sitä, että se antaa vapauden osakkaalle valita itse koska haluaa kylpyhuoneremonttinsa toteuttaa. Käyttövesiputket joudutaan kuitenkin uusimaan (usein se tarkoittaa kotelointia porrashuoneisiin ja pintaasennuksia kylpyhuoneisiin). Näiden töiden ajan vedenjakelu asuntoihin on muutamia viikkoja keskeytettynä. Huomioitava on lisäksi pinnoituksessa saavutettu lyhyehkö tekninen käyttöikä (tämänhetkinen arvio n.20 vuotta), sekä vakuutusyhtiöiden nihkeä suhtautuminen. Myös rakenteisiin kätkeytyneet mahdolliset rakennusvirheet jäävät korjaamatta. Näin ollen pinnoittamisella ei saavuteta tässä kohteessa kustannushyötyä. Lisäksi kylpyhuoneet on joka tapauksessa ajanmukaistettava KORJAUSMENETELMÄN VALINTA Edellisen vertailun pohjalta voi todeta, että viemäreiden ja kylpyhuoneiden kuntokartoitukset sekä yhtiön ikä puoltavat ns. perinteisen putkiremontin toteuttamista asuinkerrosten pystylinjoissa sekä kellaritiloissa tässä kohteessa. Taloyhtiön hallitus on päätynyt esittämään perinteistä putkiremonttia. Suunnitteluvaiheessa on lisäksi hyvä kartoittaa mikä menetelmä soveltuu parhaiten rakennuksen ulkopuolisten viemäreiden kunnostamiseen. 5. TOIMENPITEET TILOITTAIN 5.1. ASUNNOT Yleistä Asuntojen läpi kulkee yksiöissä ja 4h+k asunnoissa pystysuunnassa yksi hormilinja, 5h+k asunnoissa hormilinjoja on kaksi. Jos keittiö ja kylpyhuone ovat vastakkain samassa hormilinjassa pyritään viemäriputket uusimaan kylpyhuoneen puolelta. Laatutaso 9

10 Urakka kilpailutetaan peruslaatutasolla, jossa osakkaat ovat tasavertaisessa asemassa keskenään ja kylpyhuoneiden ja keittiöiden varustetason suhteen. Jos osakas poikkeaa yhtiön tarjoamasta laatutasosta (omat hankinnat tms.), mahdollista hyvitystä ei makseta suoraan osakkaalle vaan se tulee taloyhtiölle. Mahdollinen hyvitys ohjataan osakkaalle taloyhtiön kautta harkinnan mukaan. Osakkaan omat työt Ennen asunnon putkien uusinnan aloitusta osakkaalla on mahdollisuus tilata omalla kustannuksellaan urakoitsijalta peruslaatutason ylittäviä lisätöitä tai materiaaleja, kalusteita ja varusteita. Osakas ja urakoitsija tekevät sopimuksen näistä töistä. (Lisätöissä pyritään tarjoamaan osakkaalle mahdollisuus kotitalousvähennyksen käyttöön) Kylpyhuoneita ja keittiöitä on mahdollista myös laajentaa remontin yhteydessä. Jo tehdyt laajennukset kartoitetaan ja päivitetään piirustuksiin yhtiön toimesta. Mahdollisista uusista laajennuksista tai muutoksista on sovittava etukäteen. Osakas tekee itse sopimuksen muutoksista suunnittelijan ja urakoitsijan kanssa taloyhtiön hallituksen valtuuttamana. Kylpyhuone Seinät laatoitetaan lattiasta kattoon. Jos kylpyhuoneisiin tehdään alakatot, seinät laatoitetaan ehjällä laatalla alakaton ohi. Wc-istuin ja pesuallas uusitaan. Pesuallas- ja suihkuhana ovat kromattuja yksiotehanoja. Pesuallashana varustetaan bidee- suihkulla. Lattiakaivo varustetaan ruostumattomasta teräksestä valmistetulla neliökannella. Nykyiset muuratut kylpyammeet puretaan. Perusratkaisussa ammeen tilalle tulee suihkunurkkaus. Vanhan ammeen paikalle on mahdollista saada myös uusi vakioamme. Pesukonetta varten asennetaan kaksoispistorasia (vikavirtasuojaus ryhmäkeskuksessa). Esim. kuivaustornin tilavaraus on turha, jos laitteet eivät mahdu oviaukosta sisään. Jatkosuunnitteluvaiheessa selvitetään mahdollisuus ovien leventämiseen ja kunnostamiseen. Ovien alareunaan tehdään siirtoilmarako (20 mm). Nykyiset ilmanvaihtohormit säilytetään ja tiivistetään. Ilmanvaihtoventtiilit korvataan uusilla. Nykyinen lämmitysverkkoon liitetty lämmityspatteri puretaan ja tilalle asennetaan lämpimään käyttöveteen liitetty kuivauspatteri. Jatkosuunnitteluvaiheessa selvitetään kylpyhuoneen lämmön riittävävyys ja lisälämmityslaitteiden (esim. termostaatilla varustettu sähköinen lattialämmitys) tarve. Kylpyhuoneen valaistus ja pistorasiat uusitaan. Keittiö Keittiön kaapistot irrotetaan vesijohtojen ja viemäreiden uusinnan yhteydessä tarvittavalta laajuudelta. Tiskipöydän pintaan asennetaan kromattu yksiotehana astianpesukoneventtiilillä. Tiskipöydän vesilukko uusitaan ja varustetaan astianpesukoneen poistoletkun liitännällä. Astianpesukoneen ja lieden sähköasennusten turvallisuus ja taso tarkistetaan nykyvaatimusten mukaiseksi. Keittiön allaskaapin/astianpesukoneen alle asennetaan muovikaukalo vuotosuojailmaisimeksi. 10

11 Pikku-wc Asunnoissa 5h+k on erillinen pikku-wc, jonka vesi ja viemäriputket sekä vesikalusteet (wc-istuin ja pesuallas), valaistus ja pistorasiat uusitaan. Lattia laatoitetaan ja seinät maalataan, kalusteväli laatoitetaan suojaamaan seinää roiskevesiltä. Asunnon muut tilat Asuntojen ryhmäkeskukset (eli eteisen sähkötaulu) ehdotetaan uusittavaksi nykyisten turvallisuusvaatimusten mukaisiksi (vikavirtasuojaus ja automaattisulakkeet). Keittiöissä tarkistetaan lieden sähköjohdon turvallisuus nykyvaatimusten mukaiseksi PORRASHUONEET Porrashuoneen sähköt ja valaistus on uusittu Porrashuoneen kunnostussuunnitelma laaditaan myöhemmin erillisenä työnä KELLARI Yleistä Saunaosasto on kunnostettu v siten, ettei sitä tarvitse nyt kunnostaa. Saunaosaston wc ja pesutilat palvelevat putkiremontin aikana asukkaita. Työmiehille varataan mahdolliset erilliset sosiaalitilat muualta. Jatkosuunnittelun yhteydessä selvitetään löytyykö kellaritiloista paikkaa siivouskomerolle. Siivoojalla on tällä hetkellä vesipisteet autotallissa ja saunaosastossa. Kellaritiloissa on A-rapussa pieni varastotila, jossa on varastoituna pihan ulkokalusteet. Sinne voisi sijoittaa esim. asukkaita palvelemaan mankelin, kurapesupaikan tai kuivauskaapin. Vesi- ja viemärijärjestelmät Kellarikerroksen nykyiset vesi- ja viemäriputket puretaan ja uusitaan saunaosastoa lukuun ottamatta. Sähkö- ja telejärjestelmät Kiinteistön sähköpääkeskukseen ollaan tämän kevään aikana tuomassa valokuitukaapelia, joka tulevaisuudessa nopeuttaa ja parantaa talouksien tietoliikenneyhteyksiä. Jatkosuunnittelun yhteydessä selvitetään mahdollisuudet yleiskaapelointiverkon (CAT 6A) asentamiseen tekemällä valmiiksi putkitusvaraukset porrashuoneiden sähkökaappeihin putkiremontin yhteydessä. Yleiskaapelointiverkkoa käytetään puhelin- ja tiedonsiirtokäyttöön sekä mahdollisesti eri turvajärjestelmille. Vanha puhelinverkko säilyy rinnalla. Lisäksi jatkosuunnittelussa tutkitaan mahdollisuutta ns. Tähti 2000-verkon asentamiseen LIIKETILAT Liiketilat kunnostetaan putkiremontin yhteydessä. Taloyhtiölle on helmikuussa 2009 tullut tieto, että Ruskeasuon päiväkoti (Raisiontie 10) hakee siirtoa osoitteeseen Paraistentie 13. Samalla todennäköisesti myös C-rapussa toimivat päiväkodin tilat 11

12 siirrettäisiin kokonaan Raisiontie 11:sta pois. Jatkosuunnittelun yhteydessä tutkitaan vaihtoehdot tilan käyttötarkoituksen muuttamiseen sekä selvitetään kunnostuksen laajuus ja laatutaso ja vaikutus rahoitukseen. Lähtökohtana on, että muut tilat säilyvät vuokrattuina entisessä käytössä. 6. SUUNNITTELUN ETENEMINEN JA TARVITTAVAT SELVITYKSET 6.1. HANKESUUNNITELMAN ESITTELY Hankesuunnitelma esitellään osakkaille järjestettävässä ylimääräisessä yhtiökokouksessa. Hankesuunnitelma jaetaan yhtiön osakkaille etukäteen tutustumista varten. Hankesuunnitelmaa käytetään vesijohtojen ja viemäreiden sekä sähkö- ja telejärjestelmän uusinnan suunnittelua ohjaavana asiakirjana TARVITTAVAT SELVITYKSET Rakennuttajan on määräysten mukaan selvitettävä asbestia sisältävät materiaalit ennen purkutöiden aloitusta. Asunnoista sekä yhteisistä tiloista otetaan materiaalinäytteitä. Tehtyjen havaintojen ja tutkimusten pohjalta laaditaan asbestikartoitusraportti, joka liitetään urakka-asiakirjoihin. Myös muut haitalliset aineet joudutaan selvittämään kuten kylpyhuoneiden vesieristeiden PAH - pitoisuudet SUUNNITTELUN ETENEMINEN Jatkosuunnittelun pohjana on tämä hankesuunnitelma ja sitä täydentävänä: - kiinteistökierros asuntojen/kylpyhuoneiden pohjapiirustusten laadintaa varten, dokumentointi digikuvin laadittaviin sähköisessä muodossa oleviin huoneisto(huone)kortteihin. - Selvitetään asukkaiden mahdolliset omat muutos- ja laajennustarpeet ja niiden hyväksyttäminen. Tällöin mukana tulee olla LVI-, S-, RAK-, ja ARKasiantuntijat sekä projektinjohtaja ja mahdollisesti myös kustannussuunnittelija - Kiinteistön pohjapiirustukset ja asemapiirustus päivitetään sähköiseen muotoon. Hanketyöryhmä on teettänyt vanhat mitoitetut pohjapiirustukset sähköiseen muotoon. Luonnossuunnitteluvaiheessa kylpyhuoneiden pohjapiirustukset päivitetään nykytilannetta vastaaviksi. Rakennusvalvontaviraston arkistosta löytyvät alkuperäiset mitoitetut työpiirustukset. Myös Raisiontien lämmön arkistossa on vanhat mitoitetut vesija viemäripiirustukset. - ulkopuolisten putkistojen reittisuunnittelu pohjatutkimuksia ja vaaitustarpeita sekä kaupungin johtoverkkoon liittymistä varten - liittymislausuntojen hankkiminen kunnan vesi- ja viemärilaitokselta - kylpyhuonepohjien piirtäminen nykyvaatimusten mukaiseksi - alustava rakennuslupa-arviointi - Ruskeasuon rakennustapaohjeisto - tiedotustilaisuus osakkaille - turvallisuusasiakirjojen suunnittelu - alustava purkusuunnitelma - urakkamuodon valinta - määritetään mallityö- ja koekorjauskohteet 12

13 Katso myös liite 1: Linjasaneerauksen vaiheet 7. HANKKEEN ALUSTAVA KUSTANNUSARVIO, AJOITUS JA TOTEUTUS Korjaushankkeen kustannusarvio on 650 /asunto m 2 putkiremontin osalta. Sähkö- ja ilmanvaihtojärjestelmien kunnostustyöt voivat lisätä kustannuksia jonkin verran töiden laajuudesta riippuen. Rakennuskustannuksiin vaikuttavat rakennusajankohta ja tietysti urakan laajuus. Katso liite 2: Rahoituslaskelma Hallitus ehdottaa että, putkiremontille haettaisiin valtion myöntämää 10 % remonttiavustusta. Valtion myöntämän avustuksen ehtona on näillä näkymin, että työt aloitetaan tänä vuonna ja saadaan päätökseen ensi vuoden aikana. Hankesuunnittelutyöryhmä haluaa kuitenkin muistuttaa, että suunnitteluun, viestintään, päätöksentekoon ja rakentamiseen on varattava kaikissa olosuhteissa riittävästi aikaa, eikä aikataulua saisi kiristää yksisilmäisesti 10% avustusta haviteltaessa, mikäli hyödyt romuttuvat (esim. remonttien ruuhkautumisesta aiheutuu kustannuspiikki) ja putkiremontille asetetut laadulliset tavoitteet menetetään. Putkiremonttihankkeen läpivienti kestää kokonaisuudessaan yleensä 2-3 vuotta. Hankesuunnitteluvaihe vie 3-4 kk. Suunnitteluun varataan aikaa noin 6 kk. Urakan kilpailuttaminen vie aikaa 1-2 kk, jonka jälkeen tehdään päätös korjauksen toteuttamisesta ja allekirjoitetaan urakkasopimus. Tähän kuluu aikaa 1-2 kk. Korjaustyön valmisteluun varataan aikaa 3-5 kk ja itse korjaustyö vie aikaa kk. Vielä ei ole päätetty aikatauluja eikä nousulinjojen korjausjärjestystä eikä myöskään sitä mistä portaasta aloitetaan. Asuntoa kohden remontti vie noin 2-3 kk. Korj. s. kohta 3.4 s.7 Asuntojen ryhmäjohtoasennukset (huoneiston sisäiset johdot ja pistorasiat) TILA ASUKKAAN OMILLE MUISTIINPANOILLE: 13

14 14

15 LINJASANEERAUKSEN VAIHEET LIITE 1 HANKESUUNNITTELU Hankesuunnitteluvaiheessa määritellään suunnittelun ja korjaustyön sisältö, laajuus ja laatutaso. Hankesuunnittelun yhteydessä selvitetään myös vaihtoehtoisten korjausmenetelmien soveltamista (Dakki, Lse, yms.). Jos hankesuunnittelua ei ole vielä tehty, sen tekeminen on suunnittelutyön edellytys. Hankesuunnitteluvaiheen kustannukset ovat noin 1% linjasaneerauksen kokonaiskustannuksista. Hankesuunnittelun aikana sitoutetaan yli 90% projektiin käytettävistä varoista. LUONNOSSUUNNITTELU Luonnossuunnitteluvaiheessa tehdään tarpeen mukaan luonnokset kylpyhuoneiden, saunojen ym. tilojen tilaratkaisuista, hormivarauksista, putkien ja sähköjohtojen sijoittelusta ym. Luonnokset hyväksytetään tilaajalla ennen suunnittelutyön jatkamista. SUUNNITTELU Suunnitteluvaiheessa tehdään varsinainen suunnittelutyö, jonka pohjana ovat hyväksytyt luonnossuunnitelmat. Suunnittelun tuloksena on urakkalaskentaan soveltuvat suunnitelmat. URAKAN KILPAILUTTAMINEN Urakan kilpailuttamisvaiheessa tehdään urakkaohjelma, työturvallisuusasiakirja sekä tarjouspyyntökirje, tarjouslomake ja yksikköhintaluettelo sekä kartoitetaan urakoitsijat, joille tarjouspyyntö lähetetään. URAKKASOPIMUS Tarjousten saamisen jälkeen pidetään urakkaneuvotteluja potentiaalisten urakoitsijoiden kesken. Urakkaneuvottelujen pohjalta laaditaan urakkasopimus työhön valittavan urakoitsijan kanssa. KORJAUSTYÖ JA VALVONTA Korjaustyö Korjaustyön onnistumisella on suuri merkitys urakoitsijan ammattitaitoisilla työntekijöillä. Korjaustöissä työskennellään asutuissa huoneistoissa, tästä syystä työtekijöiden ja johdon on tultava hyvin toimeen kaikenlaisten asukkaiden kanssa. Valvonta Korjaustyön aikana työn valvojalla on merkittävä rooli työn onnistumisen kannalta. Valvonnan lisäksi korjaustyössä joudutaan useimmiten tekemään myös työn aikaista suunnittelua, jos työn aikana paljastuu tekijöitä, jotka eivät suunnitteluvaiheessa vielä ole olleet tiedossa. 15