A S O Y R A I S I O N T I E 11 Linjasaneerauksen hankesuunnitelman tiivistelmä

Transkriptio

1 A S O Y R A I S I O N T I E 11 Linjasaneerauksen hankesuunnitelman tiivistelmä

2 1. YLEISTÄ 1.1. KOHDE As Oy Raisiontie 11 Raisiontie HELSINKI 1.2. RAKENNUTTAJA As Oy Raisiontie 11 Raisiontie HELSINKI Hanketyöryhmä: Yhtiön hallitus Mikael Berg, Päivi Halme, Pekka Nevasmaa, Tapani Suomalainen, Stefan Åberg Yhteyshenkilö: Raisiontien Lämpö Oy Isännöitsijä Pekka Karimeri Raisiontie 2A Helsinki puh / PERUSTIETOJA YHTIÖSTÄ As Oy Raisiontie 11, arkkitehtitoimisto Woldemar Baeckman & Hugo Harmia. Rakennusvuosi Rakennuksessa on 4 kerrosta (3 asuinkerrosta ja pohjakerros), 3 porraskäytävää, 27 huoneistoa sekä talonmiehenasunto ja 3 liikehuoneistoa, joissa tällä hetkellä vuokralaisina A-rapussa arkkitehtitoimisto, B-rapussa kampaamo ja C- rapussa Helsingin kaupungin päiväkodin tiloja. Kellarikerroksessa sijaitsevat lisäksi autotallit (6 ap) ja yhtiön saunaosasto sekä varastotiloja. Julkisivut ovat rapattuja. Vesikatteena on betonitiilikate. Ulkoseinärakenne on tiiltä. Runkorakenne on paikallavalettu pilarilaattarakenne. Kaikki asuntojen väliseinät ovat kevyitä. Asuntoparvekkeet ovat julkisivulinjasta sisäänvedettyjä. Kaiteet ovat maalattuja teräskaiteita. Rakennuksen huoneistoala on 2225 m2 ja tilavuus m3. Kiinteistö on liitetty kaukolämpöön sekä kunnallisiin vesija viemäriverkostoihin. 2

3 2. KUNTOSELVITYKSET JA KORJAUSHISTORIA 2.1. YLEISTÄ As Oy Raisiontie 11:ta koskevat Helsingin kaupungin rakennuslautakunnan vuonna 2004 hyväksymät ja vahvistamat korjausrakentamista koskevat rakentamistapaohjeet. Ruskeasuo on Helsingin yleiskaavassa 2002 merkitty kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja maisemakulttuurin kannalta merkittäväksi alueeksi, jota kehitetään siten, että alueen arvot ja ominaisuudet säilyvät TEHDYT KUNTOSELVITYKSET JA OSAKASKYSELYT As Oy Raisiontie 11:ssa on tehty seuraavia tutkimuksia ja kuntoselvityksiä: 1. Asuntojen märkätilojen lattiakaivot/kuntokartoitus/raisiontien Lämpö Oy/Tapani Suomalainen Kuntotutkimukset vesija viemäriputkistojen sekä -sähköjärjestelmien osalta /Kiinteistön tuottoanalyysit Oy/ Kim Henriksson Pitkän aikavälin korjaussuunnitelmaluonnos / Raisiontien Lämpö Oy /Pekka Karimeri Osakaskysely/ As Oy Raisiontie 11 hallitus Kiinteistön julkisivujen tarkastus /Tukevatieto Oy/Teuvo Kemppainen Osakaskysely linjasaneerauksen toteuttamisesta/ As Oy Raisiontie 11 hallitus TEHDYT KORJAUKSET JA PERUSPARANNUKSET - Vesikaton uusiminen Sähköasennukset Porrashuoneet Ikkunat ja parvekeovet Katon räystäiden korjaus Salaojien uusiminen ja kunnostaminen v Hormikorjaukset A-portaassa -takkahormin putkitus (100m2 asunnot) ja B- portaissa keittiön hormiputkitus (100m2 asunnot) v Kattorakenteiden korjaukset (kattovuotoja) v Ulko-ovien lakkaus v Koodilukot porraskäytävien ulko-oviin kadun puolelle v As C21/päiväkoti vesivahinkokorjaus (vakuutusyhtiö ei korvannut vahinkoa) - Lämpöputket oli alunperin (1951) asennettu vesieristeen päälle (rakennusvirhe) - Vuotavan katon korjaus A-portaassa v Lattiakaivojen massaus v Saunaosaston muutos- ja kunnostustyöt v Saunaosaston patteriputket uusittiin (lämpöputkiliitoksissa rakennusvirhe) - Vuotavan katon korjaus C-portaassa v Linjasäätöventtiilien uusinta Patteriverkoston linjojen tasapainotus Patterien perussäätö ja patteriventtiilien asennus v Haljenneen viemäriputken vesivahinkokorjaus v

4 Ruskeasuon korttelit 714 ja 715 esiteltiin Arkkitehtilehden numerossa 6-7 vuonna (lehtileike s.78) 4

5 3. TEKNISTEN JÄRJESTELMIEN NYKYTILANNE JA KORJAUSMENETELMÄN VALINTA 3.1. YLEISTÄ Rakennuksen vesijohdot ja viemärit ovat pääosin alkuperäiset. Rakennuksen sähkönjakelujärjestelmä on kunnostettu sähkösaneerauksen yhteydessä v Asunnoissa on painovoimainen ilmanvaihto VESI- JA VIEMÄRIJÄRJESTELMÄT Rakennuksen vesijohdot ja viemärit ovat pääosin alkuperäiset. Kuntotutkimuksen ( )yhteenvedossa esitettiin kokonaisvaltaisen putkiremontin toteuttamista ko. ajankohdasta 2-5 vuoden kuluttua ILMANVAIHTOJÄRJESTELMÄT Kiinteistössä on pääosin painovoimainen ilmanvaihto. Päiväkotiin on asennettu ilmanvaihtolaite. Saunaosaston ilmanvaihto on muutettu koneelliseksi saunaremontin yhteydessä PUHELIN-, SÄHKÖ JA TIETOLIIKENNEJÄRJESTELMÄT Puhelinverkko on alkuperäinen. Rakennuksen sähkönjakelujärjestelmä on ns. 5-johdinjärjestelmä, joka on tehty sähkösaneerauksen yhteydessä v.1991 ja sen aikaisten sähköturvallisuusmääräysten mukaisesti. Huoneiston sisäisistä johdoista vastaa pääsääntöisesti asukas itse. Putkiremontin yhteydessä tullaan uusimaan keittiön astianpesukoneen ja kylpyhuoneen pyykinpesukoneen sähköasennukset vastaamaan nykyisiä määräyksiä. (täyd ) Kiinteistössä on HTV:n kaapeliliittymä. Huoneistoissa on antennipistorasia 1 kpl/ huoneisto alkuperäisasennuksena. Kiinteistössä on ketjutettu yhteisantenniverkko. Tarkemmat selvitykset järjestelmistä löytyvät 2007 tehdyistä kuntotutkimuksista KORJAUSMENETELMÄN VALINTA Viemäreiden ja kylpyhuoneiden kuntokartoitukset sekä yhtiön ikä puoltavat ns. perinteisen putkiremontin toteuttamista asuinkerrosten pystylinjoissa sekä kellaritiloissa. Perinteisen putkiremontin suunnittelusta on päätetty yhtiökokouksessa Suunnitelmien valmistuttua putkiremontin toteuttamisesta ja rahoituksesta tehdään yhtiökokouksessa erillinen päätös. 5

6 4. TOIMENPITEET TILOITTAIN 4.1. ASUNNOT Yleistä Asuntojen läpi kulkee yksiöissä ja 4h+k asunnoissa pystysuunnassa yksi hormilinja, 5h+k asunnoissa hormilinjoja on kaksi. Jos keittiö ja kylpyhuone ovat vastakkain samassa hormilinjassa pyritään viemäriputket uusimaan kylpyhuoneen puolelta. Laatutaso Urakka kilpailutetaan peruslaatutasolla, jossa osakkaat ovat tasavertaisessa asemassa keskenään ja kylpyhuoneiden ja keittiöiden varustetason suhteen. Osakkaan omat työt Ennen asunnon putkien uusinnan aloitusta osakkaalla on mahdollisuus tilata omalla kustannuksellaan urakoitsijalta peruslaatutason ylittäviä lisätöitä tai materiaaleja, kalusteita ja varusteita. Osakas ja urakoitsija tekevät sopimuksen näistä töistä. (Lisätöissä pyritään tarjoamaan osakkaalle mahdollisuus kotitalousvähennyksen käyttöön) Kylpyhuone Seinät laatoitetaan lattiasta kattoon. Jos kylpyhuoneisiin tehdään alakatot, seinät laatoitetaan ehjällä laatalla alakaton ohi. Wc-istuin ja pesuallas uusitaan. Pesuallas- ja suihkuhana ovat kromattuja yksiotehanoja. Pesuallashana varustetaan bidee- suihkulla. Lattiakaivo varustetaan ruostumattomasta teräksestä valmistetulla neliökannella. Nykyiset muuratut kylpyammeet puretaan. Perusratkaisussa ammeen tilalle tulee suihkunurkkaus. Vanhan ammeen paikalle on mahdollista saada myös uusi vakioamme. Pesukonetta varten asennetaan kaksoispistorasia (vikavirtasuojaus ryhmäkeskuksessa). Esim. kuivaustornin tilavaraus on turha, jos laitteet eivät mahdu oviaukosta sisään. Jatkosuunnitteluvaiheessa selvitetään mahdollisuus ovien leventämiseen ja kunnostamiseen. Ovien alareunaan tehdään siirtoilmarako (20 mm). Nykyiset ilmanvaihtohormit säilytetään ja tiivistetään. Ilmanvaihtoventtiilit korvataan uusilla. Nykyinen lämmitysverkkoon liitetty lämmityspatteri puretaan ja tilalle asennetaan lämpimään käyttöveteen liitetty kuivauspatteri. Jatkosuunnitteluvaiheessa selvitetään kylpyhuoneen lämmön riittävävyys ja lisälämmityslaitteiden (esim. termostaatilla varustettu sähköinen lattialämmitys) tarve. Kylpyhuoneen valaistus ja pistorasiat uusitaan. Keittiö Keittiön kaapistot irrotetaan vesijohtojen ja viemäreiden uusinnan yhteydessä tarvittavalta laajuudelta. 6

7 Tiskipöydän pintaan asennetaan kromattu yksiotehana astianpesukoneventtiilillä. Tiskipöydän vesilukko uusitaan ja varustetaan astianpesukoneen poistoletkun liitännällä. Astianpesukoneen ja lieden sähköasennusten turvallisuus ja taso tarkistetaan nykyvaatimusten mukaiseksi. Keittiön allaskaapin/astianpesukoneen alle asennetaan muovikaukalo vuotosuojailmaisimeksi. Pikku-wc Asunnoissa 5h+k on erillinen pikku-wc, jonka vesi ja viemäriputket sekä vesikalusteet (wc-istuin ja pesuallas), valaistus ja pistorasiat uusitaan. Lattia laatoitetaan ja seinät maalataan, kalusteväli laatoitetaan suojaamaan seinää roiskevesiltä. Asunnon muut tilat Asuntojen ryhmäkeskukset (eli eteisen sähkötaulu) ehdotetaan uusittavaksi nykyisten turvallisuusvaatimusten mukaisiksi (vikavirtasuojaus ja automaattisulakkeet). Keittiöissä tarkistetaan lieden sähköjohdon turvallisuus nykyvaatimusten mukaiseksi PORRASHUONEET Porrashuoneen sähköt ja valaistus on uusittu Porrashuoneen kunnostussuunnitelma laaditaan myöhemmin erillisenä työnä KELLARI Yleistä Saunaosasto on kunnostettu v siten, ettei sitä tarvitse nyt kunnostaa. Saunaosaston wc ja pesutilat palvelevat putkiremontin aikana asukkaita. Työmiehille varataan mahdolliset erilliset sosiaalitilat muualta. Jatkosuunnittelun yhteydessä selvitetään löytyykö kellaritiloista paikkaa pesutuvalle ja kuivaushuoneille sekä siivouskomerolle Vesi- ja viemärijärjestelmät Kellarikerroksen nykyiset vesija viemäriputket puretaan ja uusitaan saunaosastoa lukuun ottamatta. Sähkö- ja telejärjestelmät Kiinteistön sähköpääkeskukseen ollaan tämän kevään aikana tuomassa valokuitukaapelia, joka tulevaisuudessa nopeuttaa ja parantaa talouksien tietoliikenneyhteyksiä. Jatkosuunnittelun yhteydessä selvitetään mahdollisuudet yleiskaapelointiverkon (CAT 6A) asentamiseen tekemällä valmiiksi putkitusvaraukset porrashuoneiden sähkökaappeihin putkiremontin yhteydessä. Yleiskaapelointiverkkoa käytetään puhelin- ja tiedonsiirtokäyttöön sekä mahdollisesti eri turvajärjestelmille. Vanha puhelinverkko säilyy rinnalla. Lisäksi jatkosuunnittelussa tutkitaan mahdollisuutta ns. Tähti 2000-verkon asentamiseen. 7

8 4.4. LIIKETILAT Liiketilat kunnostetaan putkiremontin yhteydessä. Taloyhtiölle on helmikuussa 2009 tullut tieto, että Ruskeasuon päiväkoti (Raisiontie 10) hakee siirtoa osoitteeseen Paraistentie 13. Samalla todennäköisesti myös C-rapussa toimivat päiväkodin tilat siirrettäisiin kokonaan Raisiontie 11:sta pois. Jatkosuunnittelun yhteydessä tutkitaan vaihtoehdot tilan käyttötarkoituksen muuttamiseen sekä selvitetään kunnostuksen laajuus ja laatutaso ja vaikutus rahoitukseen. Lähtökohtana on, että muut tilat säilyvät vuokrattuina entisessä käytössä. 5. SUUNNITTELUN ETENEMINEN JA TARVITTAVAT SELVITYKSET 5.1. SUUNNITTELUN ETENEMINEN Jatkosuunnittelun pohjana on tämä hankesuunnitelma ja sitä täydentävänä: - kiinteistökierros asuntojen/kylpyhuoneiden pohjapiirustusten laadintaa varten, dokumentointi digikuvin laadittaviin sähköisessä muodossa oleviin huoneisto(huone)kortteihin. - Selvitetään asukkaiden mahdolliset omat muutos- ja laajennustarpeet ja niiden hyväksyttäminen. Tällöin mukana tulee olla LVI-, S-, RAK-, ja ARKasiantuntijat sekä projektinjohtaja ja mahdollisesti myös kustannussuunnittelija - Kiinteistön pohjapiirustukset ja asemapiirustus päivitetään sähköiseen muotoon. Hanketyöryhmä on teettänyt vanhat mitoitetut pohjapiirustukset sähköiseen muotoon. Luonnossuunnitteluvaiheessa kylpyhuoneiden pohjapiirustukset päivitetään nykytilannetta vastaaviksi. Rakennusvalvontaviraston arkistosta löytyvät alkuperäiset mitoitetut työpiirustukset. Myös Raisiontien lämmön arkistossa on vanhat mitoitetut vesija viemäripiirustukset. - ulkopuolisten putkistojen reittisuunnittelu pohjatutkimuksia ja vaaitustarpeita sekä kaupungin johtoverkkoon liittymistä varten - liittymislausuntojen hankkiminen kunnan vesija viemärilaitokselta - kylpyhuonepohjien piirtäminen nykyvaatimusten mukaiseksi - alustava rakennuslupa-arviointi - Ruskeasuon rakennustapaohjeisto - tiedotustilaisuus osakkaille - turvallisuusasiakirjojen suunnittelu - alustava purkusuunnitelma - urakkamuodon valinta - määritetään mallityö- ja koekorjauskohteet 6. HANKKEEN ALUSTAVA KUSTANNUSARVIO, AJOITUS JA TOTEUTUS Korjaushankkeen kustannusarvio on 650 /asunto m 2 putkiremontin osalta. Sähkö- ja ilmanvaihtojärjestelmien kunnostustyöt voivat lisätä kustannuksia jonkin verran töiden laajuudesta riippuen. Rakennuskustannuksiin vaikuttavat rakennusajankohta ja tietysti urakan laajuus. Helsingissä Päivi Halme, arkkitehti SAFA 8

9 9