Kaavamääräysten kustannusvaikutusten selvittäminen

Koko: px

Aloita esitys sivulta:

Download "Kaavamääräysten kustannusvaikutusten selvittäminen"

Marika Hyttinen
8 vuotta sitten
Katselukertoja:

1 Kaavamääräysten kustannusvaikutusten selvittäminen Sujuva maankäyttöseminaari Hadrianus Kehitys Oy

2 Työn rahoittajat RAKLI ry Skanska Oy Espoon kaupunki Helsingin kaupunki Vantaan kaupunki HOAS VVO-yhtymä Oyj Keskinäinen eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen KEVA 2

3 Työn tavoitteet Puolueeton ja yhteisesti hyväksytty selvitys siitä, minkälaisia kustannusvaikutuksia kaavamääräykset (ja vastaavat) aiheuttavat. Yhteisesti hyväksytty = sekä suurilla kaupungeilla että yksityisillä yrityksillä on yhteinen näkemys. Yhteisen näkemyksen tulee olla niin vahva, että se toimii pohjana keskustelulle ja kustannustietoisuuden parantamiselle. Kouriintuntuvana tuloksena kustannustyökalujen päivittäminen tai luominen. Vuoropuhelun edistäminen alan toimijoiden (kaavoittajat / sijoittajat yms.) kesken. 3

Yhteisen näkemyksen tulee olla niin vahva, että se toimii pohjana keskustelulle ja kustannustietoisuuden parantamiselle.

4 Työn aikataulu Aloituskokous ja ohjausryhmän 1. kokous ma työpaja työkalujen tunnistaminen ti Tietoisku alustavista tuloksista (Raklin sem.) to työpaja määräysten luokittelu, & verrokkikohteiden määrittelyn jatko ti klo Ohjausryhmän 2. kokous to klo työpaja viimeistely, yhteenveto ma klo Ohjausryhmän 3. kokous pe klo Tulosten julkistus (Raklin aamukahvitil.) pe klo

työpaja määräysten luokittelu, & verrokkikohteiden määrittelyn jatko ti 13.10. klo 13-16 Ohjausryhmän 2.

5 Keskustelupaperin 2014 kustannustaulukko 5

6 Joitain huomioita ohjausryhmän kokouksesta Kustannusvaikutuksella tarkoitetaan investointikustannuksen muutosta: C = rakennuskustannukset + rakennuttajan kustannukset? Esitettiin toive, että /m2 mittarin lisäksi esiteltäisiin myös vaikutukset asumiskustannuksiin ( /m2/kk?). C ( /m2) * vuokratuottovaatimus-% /12? Mikä on laskelmissa käytettävä vuokratuottovaatimus (ARA 8 % vai uusi 4 % tai jotain muuta)? Esitettävä tieto voisi olla esim. muodossa Kaavamääräys Perusta (Miksi määräys on olemassa, mitä tavoitellaan?) Kustannusvaikutuksen esittely. 6

Esitettiin toive, että /m2 mittarin lisäksi esiteltäisiin myös vaikutukset asumiskustannuksiin ( /m2/kk?).

7 Määräysten koritus eli luokittelu Korijako Lait, asetukset ja Suomen rakentamismääräyskokoelma Kunnan tahtotila, politiikka, strategia yms. Kunnan rakennusjärjestys Prosessin aikana määriteltävissä olevia tekijöitä Tontin ominaisuudet Kunnan rakennustapaohje Huomattava, että ym. määräykset eivät suinkaan aina ole kaavoittajan laatimia kaavamääräyksiä vaan esim. säädösten vaatimuksia. 7

Kunnan rakennusjärjestys Prosessin aikana määriteltävissä olevia tekijöitä Tontin ominaisuudet

8 Määräysten koritustaulukko (ote) Paljon Vähän harkinnanvaraa Harkinnavaraisuus lisääntyy => harkinna varaa (?) A B C D E F G H I J Määräyksen Kustannuksen Tämän Kunnan tahtotila, politiikka, tausta: Miksi suuruusluokka projektin arvio strategia yms. Prosessin Kaavamääräys tai muu määräys olemassa? Mitä tavoitellaan? /as-m2 (keskustelupaperi 2014) kustannuksen suuruusluokasta Lait, asetukset ja SRMK kaavoittajaa ylempien tahojen ohjeistus Kunnan rakennusjärjestys aikana määritettävissä olevia tekijöitä Tontin ominaisuudet Kunnan rakennustapaohje Esteettömyys 150 Lainsäädännön tulkintamahdollisuus lisääntymässä? Esteetön kylpyhuone x Esteetön sisäänkäynti x Esteetön parveke x Esteettömät terassit 180? Subjektiivinen esteettömyys x Asuntokohtainen sauna x 8

9 Verrokit määräysten kustannusvaikutusten arviointia varten Pistetalo n. 20 x 20 m2 8 krs Lamellitalo n. 13 x 30 m2 5 krs (yhteen suuntaan aukeava) Villa 4 krs (monimuotoisempi kuin pistetalo) Laatutaso Muurattu julkisivu Tasakatto Yhteistilat n. 10 % (pitänee olla enemmän?) Väestönsuoja Asuntokohtainen sauna Parvekkeiden kannatus ei saa olla maasta Hissi (joka tapauksessa näin korkeissa taloissa) 9

13 x 30 m2 5 krs (yhteen suuntaan aukeava) Villa 4 krs (monimuotoisempi kuin pistetalo) Laatutaso

10 Pistetalo Skanska Oy 10

11 Lamellitalo Skanska Oy 11

12 Villa Arkkitehtiryhmä A6 Oy 12

13 Kustannusvaikutusten laskenta Verrokkitalojen investointikustannus lasketaan rakennusosaarviomenetelmällä. Valitaan merkittävimmiksi tai muuten tärkeiksi arvioidut määräysnimikkeet. Annetaan määräysnimikkeille joku arvoväli (esim. yhteiset tilat 0 15 %) tai luokkamäärittely (harjakatto/pulpettikatto/tasakatto) ja lasketaan näiden perusteella, miten paljon verrokkitalon investointikustannus muuttuu määräysnimikkeen eri arvoilla. Näin saadun datan perusteella laaditaan esim. taulukko tai kuvaaja. 13

yhteiset tilat 0 15 %) tai luokkamäärittely (harjakatto/pulpettikatto/tasakatto) ja lasketaan näiden perusteella, miten

14 Asuntojen keskipinta-alan vaikutus (%) Hankintahinta / as-m krs, as-m Asuntojen keskipinta-ala as-m2 Lähteet: Helsingin kaupungin talousja suunnittelukeskuksen julkaisusarja 6/2009. (Pistetalon arvot on Kari Sainio pääosin arvannut) 3 lamellia 3 pistetaloa 14

163 as-m2-6 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 Asuntojen keskipinta-ala as-m2

15 Rakenteellinen pysäköinti / ap Rakenteellisen pysäköinnin kustannuksia Maantaso paikoitus Pysäköinti kansi Pysäköinti talo Pysäköinti kellarissa Kallioluola ssa Hki ATT Lähteet: ATT ja Helsingin kaupungin talousja suunnittelukeskuksen julkaisusarja 6/2009. Hki 2009 ATT

ssa Hki 2009 4 200 7 000 20 000 25 000 35 000 10

16 Toivottavaa palautetta Löytyykö kustannusdataa? Onko valmis sitä antamaan? Yleispalaute 16

17 Yhteystiedot Hadrianus Kehitys Oy KTM, DI Kari Sainio p

Samankaltaiset tiedostot

Sujuva maankäyttö. Kokemuksia ja keskustelua asemakaavoituksen parhaista käytännöistä

Sujuva maankäyttö. Kokemuksia ja keskustelua asemakaavoituksen parhaista käytännöistä Sujuva maankäyttö Kokemuksia ja keskustelua asemakaavoituksen parhaista käytännöistä Petri Roininen, puheenjohtaja, RAKLIn yhdyskunta & infra toimiala (Core Capital Oy) Keskustelupaperin teemat Kirkastetaan