TEEMANA OMISTUS, OMISTAJUUS, OMISTAJAPOLITIIKKA

Transkriptio

1 Alustus Siitonen KUPERA Kuntien perusrakenteiden ja perusrakennepalvelujen rahoituksen, omistajuuden ja tuotannon innovaatiot SEMINAARI Omistajuusinnovaatiot teknisellä sektorilla TEEMANA OMISTUS, OMISTAJUUS, OMISTAJAPOLITIIKKA Pentti Siitonen DI /lehtori/ (emeritus), tutkija Omistusproblematiikkaan virittäytyminen ESITYKSEN SISÄLTÖ (katso työpaperi Kunnat ja omistaminen) 1. KUNNAT JA TEKN SEKTORI OMISTAJINA 2. OMAISUUSOSIEN LUONNE 3. KUNNAN OMISTAJAPOLITIIKKA 4. OMAISUUDEN KULUMINEN JA KORJAUSVELKA 5. KIINTEISTÖOMAISUUDEN ERITYISPIIRTEITÄ johtopäätöksiä, väitteitä, kysymyksiä Pentti Siitonen KUPERA seminaari 1 KUNNAT OMISTAJINA Käyttöom tasearvot % 9 % 74 % ¾ PERUSKUNNAT MAA JA VESIAL RAKENNUKSET KIINT RAK JA LAITTEET KONEET JA KALUSTO KÄYTTÖOM ARVOPAP Kuntien käyttöomaisuus Kunnat Kuntayhtymät Muut yhteisöt 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Eräiden kaupunkien aineellisen omaisuuden jakautuma MÄÄRÄSUHTEET Lappeenr Hämeenl Kotka Mikkeli/u Espoo Vaasa KUNNITTAIN MaaVesial 03 Pentti Siitonen Rakenn 03 Kiint rak ja lait 03KUPERA Koneet+Muu seminaari VAIHTELEVAT euroa Muu Käyttöomn arvopap Koneet ja kalusto Kiinteät rak ja laitt Rakennukset Maa- ja vesialueet

2 Omaisuusluokat OMAISUUS VOIDAAN RYHMITELLÄ MYÖS SEURAAVASTI: Maaomaisuus, metsät, maatalousmaa, raakamaa, tontit, kadut, puistot ja muut yleiset alueet. Tuotantovälineet, palvelutuotannossa käytetyt rakennukset, kiinteät rakenteet ja laitteet (esimerkiksi vesihuollon verkostot ym. rakenteet) sekä koneet ja kalusto. Sijoitusomaisuus, kunnan omistamat osakkeet ja osuudet sekä lainasaamiset. KUVAA HYVIN OMAISUUSOSIEN LUONNE-EROJA Pentti Siitonen KUPERA seminaari 3 0MISTUS tekn sektorilla TEKNINEN SEKTORI, TEKNISET PALVELUT, PERUSRAKENNEPALVELUT - Monialainen / fyysiseen rakenteeseen / rakenteisiin sidottu palvelusektori ERITYISTOIMIALOJEN RAKENTEET SATAMA MUUT PALVELUT MUU ENERGIAHUOLTO JOUKKOLIIKENNEPALVELUT TIETOLIIKENNEPALVELUT TOIMITILAPALVELUT ERITYISET PALVELUT IV PALO- JA PELASTUSTOIMI YMPÄRISTÖN HUOLTO RAKENNUSVALVONTA JÄTEHUOLTO KAUKOLÄMPÖHUOLTO VESIHUOLTO YMPÄRISTÖN VALVONTA- JA TURVALLISUUS- PALVELUT III TEKNISET INFRASTRUKTUURI- PALVELUT II LIIKENNEVÄYLÄT YMPÄRISTÖRAKENTEET MAAPOHJA / TONTIT KONEITA, KALUSTOA ASUNNOT, TOIMITILAT JOHTOVERKOSTOT LAITOKSET PUISTOT JA YLEISET ALUEET LIIKENNEVÄYLÄT YHDYSKUNTASUUNNITTELU - KAAVOITUS (MITTAUS) - MAA/ TONTIT YHDYSKUNTA- PALVELUT I Pentti Siitonen KUPERA seminaari 4

3 Tekn ivestoivana Tekniset palvelut fyysiseen rakenteeseen sitoutuvina Omistusintensiivisiä Investoivia toimialoja Pentti Siitonen KUPERA seminaari 5 Tekn talous Teknisen sektorin useilla toimialoilla KÄYTTÖTALOUS JA INVESTOINTITALOUS YHTÄ MERKITTÄVÄT TULOT- MENOT käyttötalous ja investoinnit jaksolla keskim. /taajama-as/v / KS -kunnat yli as TOIMITILAT LIIKETOIMINTA Jätehuolto Vesihuolto YMP.RAKENTEE Puistot Liik väylät PELASTUSTOIMI OHJ./VALVONTA Ymphuolto Rakvalvonta Yhdyskuntasuun -97 Alijäämä Ylijäämä Käyttötalous Investoinnit /taajama-as/v Pentti Siitonen KUPERA seminaari 6

4 Kupera omist KUPERA-KAUPUNGIT Aineelliset hyödykkeet jakautuma ( tase 2008) Vaasa Turku Tampere Seinäjoki Rovaniemi Rauma Pori Oulu Mikkeli Lahti Kuopio Kouvola Jyväskylä Joensuu Hämeenlinna Vantaa Helsinki Espoo Suomi keskim Maaomaisuus Rakennusomaisuus Kiint rakenteet ja laitteet Koneet ja kalusto 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Maa- ja vesialueet Rakennukset Kiinteät rakenteet ja laitteet Koneet, kalusto ja muut Pentti Siitonen KUPERA seminaari 7 Taseanalyysi TASEARVOT - VAILLINAINEN KUVA OMAISUUDESTA Pentti Meklin Tasearvot /Timantit ja miinat ja miten niihin pitäisi suhtautua Keskeisen omaisuuden käyttötarkoitukset ja käyttöasteet Poistoperusteiden erilaisuus Voittoa tuottava varallisuus Omaisuuden käypien arvojen ja tasearvojen vertailu Käyttöomaisuuden korjausvelka Päijät-Hämeen liitto /Paketti- Kuntien palvelurakenteiden kehittämisprojekti Taseanalyysi Meklin Pentti esitys Paketti-projektin seminaarissa Pentti Siitonen KUPERA seminaari 8

5 Omais luonne A OMISTUKSEN KÄYTTÖTARKOITUS JA ASTE VOI OLLA ERILAINEN TIETOISUUS ERILAISESTA TILANTEISTA? Kuntien taseissa olevien varallisuuserien käypä arvo ylittää kirjanpitoarvon vaihtelevasti (usein) arvojen määrittelyssä hankaluuksia Suurin osa tästä varallisuudesta on tarkoitustaan vastaavassa käytössä Pentti Siitonen KUPERA seminaari 9 Omist luonne B OMISTUKSEN LUONNE ARVIOITA OSUUKSISTA Pentti Siitonen KUPERA seminaari 10

6 Varallisuuden luonne C Varallisuuden hallinta on monimutkaista ba. jatkaa entisessä käytössä, (rahoitus verovaroilla) bb. voidaan myydä (jos ei tarvita) bc. varallisuus tuottaa tuloa (esim. maa, asunnot) bd. aiheutuu lisävelvoitteita (ylläpitovastuu) Päijät-Hämeen liitto /Paketti- Kuntien palvelurakenteiden kehittämisprojekti Taseanalyysi Meklin Pentti esitys Paketti-projektin seminaarissa Pentti Siitonen KUPERA seminaari 11 Omaisuus tuloa tuottavana Maaomaisuus esimerkkinä ERILAINEN LUOVUTUSPOLITIIKKA - JALOSTUS RAAKAMAASTA TONTTIMAAKSI lisää arvoa - MYYNTI TUOTTAA VÄLITÖNTÄ TULOA - VUOKRAAMINEN TUOTTAA TULOA PITKÄLLÄ TÄHTÄIMELLÄ USEIMMISSA KAUPUNGEISSA SEKÄ MYY ETTÄ VUOKRAA hinnoitteluproblematiikka /laskentaproblematiikka Kunnan tonttiluov. jakautuma keskim / v (ala) as yli % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % kuntamyyyht kuntavuo yht Pentti Siitonen KUPERA seminaari 12

7 Maa inv. ME/TU ESIMERKKEJÄ MAA investointimenoista ja tuloista (suhteellisina /taaj as/v) Espoo(6) Vaasa(6) Lappeenr(6) Kotka(6) Varkaus(5) Porvoo(5) Mik+ymp(5) Kokkola(5) Kerava(5) Hämeenl(5) MAA - INVESTOINTIMENOT JA TULOT, MYYNTIVOITTO keskim / taaj-as/v euroa / taajama-as/vuosi MEtaajas/v TUtaajas/v MVtaajas/v Maa selkeästi tuloa tuottavaa omaisuutta VUOTUINEN MENO/TULOTASE POSIT Pentti Siitonen KUPERA seminaari 13 Tonttivuokratulot ESIMERKKEJÄ TONTTIVUOKRATULOJEN MERKITYKSESTÄ ,80 Hämeenl(5) keskim VUOTUINEN TONTTIVUOKRATULO suhteessa keskimääräisiin maainvestointeihin 1,12 Kerava(5) 1,74 1,88 Kokkola(5) Mik+ymp(5) 8,60 Porvoo(5) 1,87 Varkaus(5) -0,19 Espoo(6) 5,31 Kotka(6) 1,56 Lappeenr(6) 2,62 Vaasa(6) Vuokratulot moninkertaiset maainvestointeihin nähden Pentti Siitonen KUPERA seminaari 14

8 Omistuspolitiikka KONSERNIN OMISTAJAPOLITIIKALLA linjataan palvelutuotannossa tarvittavien välineiden, rakennusten, koneiden ja laitteiden omistamisen periaatteet. (Meklin Martikainen ACTA 152, 43) Katso Suomen Kuntaliitto 1998 ja 2005 Kunta omistajana Miten kunnassa tulisi arvioida omistamista ja omaisuuden tehokasta käyttöä sekä uudistaa kunnan omistajastrategiaa. Kuntaliitto 1998 Kunnan omistajapoliittiset linjaukset Kuntaliitto Pentti Siitonen KUPERA seminaari 15 Omistajapolitiikka B OMISTAJAPOLITIIKAN LINJAUKSIA (Vantaa, Turku) Omistaminen ei ole kunnan perustehtävä, väline palvelujen järjestämiseksi tai tuottamiseksi. Omistaminen ei staattista, tarkoituksenmukaisuutta ja organisointitapoja on arvioitava säännöllisesti. Omistamisen perusteena on riittävän tuoton saaminen kaupungin pääomasijoitukselle tai laadukkaiden ja edullisten palvelujen tuottamisedellytysten luominen. Omistajapolitiikan tulee tukea palvelutuotannon lisäksi myös elinkeinopolitiikkaa. Tietyillä toimialoilla omistaminen voi sisältää myös muita perusteita sosiaalipoliittisia tavoitteita Omistaminen voi olla luonteeltaan myös strategista omistamista Strategisessa omistamisessa korostuu omistamisen elinkaariajattelu. Pentti Siitonen KUPERA seminaari 16

9 Omistuksen perustelut MIKSI KUNTA OMISTAA? - omistaminen osana palvelutuotantoa - omistaminen strategiaa tukemassa - omistaminen tuloa tuottamassa OMISTUKSEN NÄKÖKULMAT? - palvelujen turvaamisen näkökulma - toimintaedellytysten luomisen näkökulma - kunnan läsnäolon merkityksen näkökulma Omistamisen perustelut OMISTUS OSANA PALVELUJA STRATEGINEN OMISTUS OMISTUS TULOLÄHTEENÄ Palvelun turvaamisen näkökulma Edellytysten luomisen ja turvaamisen näkökulma Toimintaympäristöön vaikuttamisen näkökulma TOIMII VIITEKEHYKSENÄ MUTTA PERUSTELUT JA NÄKÖKULMAT KIETOUTUVAT TOISIINSA Pentti Siitonen KUPERA seminaari 17 Tekn Omistusperusteluja TOIMITILAT osana palvelua - kuluvat, arvo laskee, - ylläpito, korjausvelka - asuntomarkkinat - toimitilamarkkinat RAKENTEET osana palvelua - kuluvat, arvo laskee, - vaativat ylläpitoa - kertyy korjausvelkaa - ei markkinoita ERITYISET PALVELUT yksityinen sektori, markkinat TEKNINEN PALVELUSEKTORI OMISTAJANA OMISTUKSEN KOHTEET ERITYISTOIMIALOJEN RAKENTEET ASUNNOT, TOIMITILAT JOHTOVERKOSTOT LAITOKSET LIIKENNEVÄYLÄT YMPÄRISTÖRAKENTEET MAAPOHJA / TONTIT SATAMA MUUT PALVELUT JOUKKOLIIKENNEPALVELUT TOIMITILAPALVELUT PALO- JA PELASTUSTOIMI YMPÄRISTÖN HUOLTO TIETOLIIKENNEPALVELUT RAKENNUSVALVONTA JÄTEHUOLTO MUU ENERGIAHUOLTO KAUKOLÄMPÖHUOLTO VESIHUOLTO PUISTOT JA YLEISET ALUEET ERITYISET PALVELUT YMPÄRISTÖN III VALVONTA- JA TURVALLISUUS- PALVELUT TEKNISET INFRASTRUKTUURI- PALVELUT II LIIKENNEVÄYLÄT YHDYSKUNTA- PALVELUT YHDYSKUNTASUUNNITTELU - KAAVOITUS (MITTAUS) - MAA/ TONTIT IV I MAAN ERITYISLAATU omistuskohteena, strateginen, luo edellytyksiä tuo tuloa - arvo säilyy / kasvaa, sijaintiarvoa, rakennusoikeusarvoa KUNTA KAAVOITTAA - maamarkkinat/tonttimarkkinat Pentti Siitonen KUPERA seminaari 18

10 Investointien erittely Investointien erittely eri osiin Laajennusinvestointi - uusien alueiden tarve Kehittämisinvestointi -lisäkaistat, valot yms. Korvausinvestointi -peruskorjaus, uusiminen Uusinvestoinnit Uusintainvestoinnit -Vaikea - Problemaattinen - Korjausvelka Pentti Siitonen KUPERA seminaari 19 Poistot VUOTUISET INVESTOINNIT teknisten palvelujen toimialalla Poisto korvausinvestointien tarpeen kuvaajana Suunnitelman mukainen POISTO Vuotuinen korvaus- tai uusintainvestointien tarve Investoinneista kehittämisja laajennusinvestointeihin (uusinvestoinnit) käytettävissä oleva osuus euroa Pentti Siitonen KUPERA seminaari 20

11 Korjausvelka Pentti Siitonen KUPERA seminaari 21 Maaomaisuus /luonne -MUU sivukäyttöä (virkistys, vaihtomaa) -RAAKAMAA -strategista omistusta -KAAVAMAA -omistus tuotantokäytössä % -osuus 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % MAANOMISTUSJAKAUTUMA 2003 ryhmäkeskiarvo vastanneet ha Espoo kaava03 raaka03 muu 03 Pentti Siitonen KUPERA seminaari 22

12 Maaomaisuus I Rakentamaton tonttimaa luo edellytyksiä toteutukselle Kokkola, Porvoo, Varkaus) as Rakentamattoman tonttimaan omistusprofiili (ha 2003) KUNNAN OMISTUS YKSITYINEN OMISTUS as Haukipudas, Kaarina, Pieksämäki) 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 % kunta AO k ARAK k Tym y AO y ARAK y Tym OMISTUSPROFIILIN HALLINTA?? OSA JOHDONMUKAISTA MAAPOLITIIKKAA OSANA OMISTAJAPOLITIIKKAA Pentti Siitonen KUPERA seminaari 23 Toimitilat RAKENNUKSET -TOIMITILAT tiloja laidasta laitaan Tampere-talo Viinikan rullakioski Pentti Siitonen KUPERA seminaari 24

13 Rakennus ympäristönä Rakennuksella voi olla muukin kuin Käyttöfunktio -osa ympäristöä -muistomerkki -maamerkki -kulttuurihistoriaa jne Tuottovaatimus erilainen? Pentti Siitonen KUPERA seminaari 25 tuottovaatimus HELSINKI TOIMITILOJEN SALKUTUS Salkku 1. Nettotuottotavoite 3-6 % Kiinteistöt, joilla on likvidit markkinat (esim. toimistot, liiketilat, myymälät, varastot, teollisuustilat, autotallit) Salkku 2 Nettotuottotavoite 3 % Kiinteistöt, joilla ei ole todellisia markkinoita (esimerkiksi koulut, päiväkodit ja sairaalat) Salkku 3 Nettotuottotavoite 0-3 % Kiinteistöt, jotka ovat kulttuurihistoriallisesti merkittäviä (Sr ) ja kalliita ylläpitää tai kiinteistön tuottotavoitetta on alennettu erikoisperusteella Salkku 4 Nettotuottotavoite 0 % Kiinteistöt, joilla ei ole enää kaupungin omaa käyttöä, eikä tiloja voi enää sellaisenaan vuokrata ulkopuolisellekaan, vaan ne odottavat joko jalostusta tai myyntiä. Pentti Siitonen KUPERA seminaari 26

14 Sisäinen vuokra I Korkokustannuksen sekä poiston/korjausvastuun määritys eräissä tilayksiköissä Pääomavuokra Korkokustannus Poisto/korjausvastuu Euroina %-taso Arvopohja Euroina %-taso Arvopohja Helsinki* % Tekn. nykyarvo ,50 % Tekn. nykyarvo Espoo % Kirjanpitoarvo ,3 % Kirjanpitoarvo Vantaa ,50 % Tekn. nykyarvo ,0 8,3 % Kirjanpitoarvo Tampere* Lask. 6 % Tekn. nykyarvo ,0 % Tekn. nykyarvo Turku % Tekn. nykyarvo ,0 / 2,5 % JHH Lahti % Kirjanpitoarvo ,5 5,0 % Kirjanpitoarvo Jyväskylä ,10 % Tekn. nykyarvo ,5 %* Tekn. nykyarvo Joensuu ,50 % Tekn. nykyarvo ,0-10,0 % Tekn. nykyarvo Pori* sis. korkokust. - - Mikkeli % Tekn. nykyarvo ,0 % Tekn. nykyarvo Kotka % Kirjanpitoarvo ,5 4,0 % Kirjanpitoarvo Harri Isoniemi (2002) Sisäisten toimitilavuokrien määritys suurissa kaupungeissa Teknillisen korkeakoulun maanmittaus-osastolla tehty lisensiaattityö, toukokuu 2002 Pentti Siitonen KUPERA seminaari 27 Väitteitä 1 JOHTOPÄÄTÖKSIÄ / VÄITTEITÄ / KYSYMYKSIÄ OMISTAJATIETOISUUS? Omaisuusnäkökulmasta rakennusomaisuus vahvimmin esillä - maaomaisuudestakin on keskustelua --- julkinen käyttöomaisuus vähemmän tapetilla? Omistus- / omaisuusnäkökulma ansaitsee lisää huomiota Mikä on omistajatietoisuuden nykytilanne? Mitä ja missä olisi kehitettävää? (vai onko?) Miten kehittämiseen ja innovaatioihin saataisiin vauhtia? Pentti Siitonen KUPERA seminaari 28

15 Väitteitä 2 JOHTOPÄÄTÖKSIÄ / VÄITTEITÄ / KYSYMYKSIÄ TEKININEN SEKTORI / TEKNISET TOIMIALAT OMISTAJINA? Omaisuuspainotus osa teknisen sektorin toiminnan olemusta Onko omaisuuden hallinta luontainen osa teknisen sektorin käytännön toimintaa? (sama kysymys myös rahoitusnäkökulman osalta) Koetaanko omaisuuden hallinta sektorin omaksi tehtäväksi? VAI pitääkö omaisuuden hallinta pitää erillään arkipäivästä? PARANEEKO omistajaohjaus sektorin ulkopuolella? Pentti Siitonen KUPERA seminaari 29 Väitteitä 3 JOHTOPÄÄTÖKSIÄ / VÄITTEITÄ / KYSYMYKSIÄ OMAISUUDEN JA OMISTUKSEN HALLINTA VAATIVA TEHTÄVÄ Omaisuuden hallinta vaatii syvällistä paneutumista Onko riittävää tietoa, tietojärjestelmiä, seurantaa, laskentaa? Vaatii selvästi resursseja (joita ei nyt ole?) Mitä omaisuuden hallinnan parantamiseksi pitäisi tehdä -- välittömästi? -- pitkällä tähtäimellä+ -- millaisia toimenpiteitä on jo aloitettu? Pentti Siitonen KUPERA seminaari 30

16 Väitteitä 4 JOHTOPÄÄTÖKSIÄ / VÄITTEITÄ / KYSYMYKSIÄ OMISTAJAPOLITIIKKA KEHITTYNYTTÄ VAI LAPSENKENGISSÄ? Omistajapolitiikka tärkeää mutta myös vaativaa Omistajapolitiikka on selvästi terävöitynyt, paino lisääntynyt? Onko paneuduttu riittävästi, tehdäänkö töitä? Miten tukea omistajapolitiikan kehittymistä? Onko osaamista omasta takaa - tai saatavilla? Miten eri omistussektorit/omaisuusosat hallinnassa Omaisuuden hallinta /varallisuus tarvitaan omistajapolitiikkaa Pentti Siitonen KUPERA seminaari 31 Väitteitä 5 JOHTOPÄÄTÖKSIÄ / VÄITTEITÄ / KYSYMYKSIÄ LOPPUPÄÄTELMIÄ OMISTAJAPOLITIIKKA HAJAUTUNUTTA ONKO ONGELMA?? MAAPOLITIIKKA TOIMITILAT JULKINEN KÄYTTÖOMAISUUS OMISTUKSESSAKIN TARVITAAN INNOVATIIVISIA RATKAISUJA HALLINTAONNOVAATIOITA (tietoisuus, seuranta, analyysit)? ORGANISAATIOTARKISTUKSIA vastuut, osaaminen? OMISTUSJÄRJESTELYJÄ? PÄTEVÄTKÖ YKSITYISEN SEKTORIN OMISTUSOPIT KUNTAOMAISUUTEEN? LIENEE SEKÄ YHTÄLÄISYYKSIÄ ETTÄ EROJA? Pentti Siitonen KUPERA seminaari 32