18 ASUMINEN JA ASUNTOMARKKINAT KAUPUNKIALUEELLA

Transkriptio

1 ASUMINEN JA ASUNTOMARKKINAT KAUPUNKIALUEELLA 18.1 Johdanto Asuminen - Koti - perheen arkielämän tärkein näyttämö. - välttämätöntä, jokaisen on asuttava jossakin. - kallista, suuri kulutusmeno-osuus, asumiseen liittyy riskejä Asunnot ovat - paikkaan sidottuja (pl. mobile homes), pitkäikäisiä, ei helposti muunneltavia - erilaisia kooltaan, tyypiltään, laadultaan ja rakenteellisilta ominaisuuksiltaan. Myös kotitaloudet - asuntojen kuluttajat - ovat keskenään erilaisia. - poikkeavat toisistaan elämänvaiheen, iän, perherakenteen ja tulojen suhteen. Heillä on myös erilaiset arvostukset, mieltymykset ja vaatimukset asumista koskien. Kun kotitalous valitsee uuden asunnon, se ei valitse ainoastaan lattiaa, kattoa, seiniä ja huoneita, vaan myös naapurit, maiseman, lähiympäristön, sosiaalisen miljöön, palvelut, liikenneyhteydet ja lukuisia muita tekijöitä, jotka liittyvät nimenomaan sijaintiin. Asuntoja ostetaan, myydään ja vuokrataan asuntomarkkinoilla. Niillä määräytyy asuntojen markkinahinta ja vuokra-asuntojen tapauksessa markkinavuokra. Julkinen valta vaikuttaa omalla toiminnallaan (vero- ja tukipolitiikka, julkinen rahoitus. Kunnallinen tai ARA(VA) tuotanto, vuokra- tai hintasäätely jne) asuntomarkkinoihin Asunto on myös sijoitusvarallisuutta ja investointikohde. Sen arvo voi nousta tai laskea Asunnon voi omistaa tai vuokrata, on myös välimuotoja, kuten asumisoikeus- ja osaomistusasunnot Muiden sijoituskohteiden tapaan asunnosta koituu omistajalle tuottoa vuokratuoton tai omassa asunnossa asumisesta koituvan (palvelusvirran) hyödyn muodossa sekä mahdollisen arvonnousun (tai laskun) kautta. Suunnilleen kaksi kolmasosaa Suomen kotitalouksien varallisuudesta koostuu asuntojen omistamisesta (edelleen?). WIDER tutkimus (2006) - Vuonna 2000 henkeä kohti laskettu varallisuus Suomessa on virallisilla valuuttakursseilla dollaria, mikä riittää 18. tilalle maailmassa. - Suomalaisten varallisuudesta valtaosa, 83 prosenttia, on kiinteistöissä, loput rahana ja arvopapereina. (Tässä as varallisuudesta on vähennetty asuntolainat). - Varallisuudesta iso osa on keskittynyt harvoihin käsiin, sillä rikkain kymmenes suomalaisista hallitsee 42,3:a prosenttia varallisuudesta. - Koko maailmassa varallisuuden kasaantuminen harvoille on aivan toista luokkaa. - Tutkimuksen mukaan rikkain kaksi prosenttia omistaa yli puolet maailman varallisuudesta.

2 134 Asuntomarkkinoilla on suuri merkitys koko kansantaloudessa. - Asuntoinvestointien osuus kansantalouden investoinneista on ollut runsas neljännes 1990-luvulla, aikaisempina vuosikymmeninä osuus oli vielä korkeampi. - Helsingin seudun asuntokannan markkina-arvo on noin 385 miljardia markkaa vuoden 1999 hintatasossa, kun alueen bruttokansantuote oli noin 200 miljardia markkaa samana vuonna. - Suurimmilla kaupunkialueilla rakentaminen, siihen liittyvä teollisuus ja palvelut sekä kiinteistöalan muut palvelut muodostavat merkittävät klusterin 7. Sen osuus koko seudun työllisyydestä ja arvonlisäyksestä esim. Helsingin seudulla noin 15 %. Asuntosektorin tutkimus ja kaupunkitaloustiede Kaupunkitaloustieteen perusmalleissa tutkimuskohteena on kotitalouksien sijoittuminen kaupunkialueella sekä kaupunkialueen maankäyttö erityisesti asumisen näkökulmasta. Toinen keskeinen tutkimusalue liittyy kotitalouksien sijainnin- ja asunnonvalintoihin sekä asumiskulutuksen eri aspektien mikrotaloudelliseen tutkimukseen. Näihin läheisesti liittyvä tutkimusalue on alueellisen sosiaalisen eriytymisen tutkimus. Makrotalouden näkökulmasta: asuntojen kysynnän, tarjonnan ja hintojen vaihtelut koko kansantalouden tasolla ja näiden vaihtelujen yhteydet yleiseen makrotaloudelliseen kehitykseen. Asuntomarkkinoiden ajallisesta kehityksestä ja sen dynamiikasta on tullut yleinen tutkimusalue myös alueellisena ja yksittäisiä kaupunkialueita koskevana, koska asuntomarkkinat ovat luonteeltaan alueelliset ja niiden kehitykseen sisältyy monia alueellisia erityispiirteitä. Lisäksi asuntomarkkinoiden dynaaminen kehitys liittyy läheisesti yleisempään kaupunkikehityksen mm. työmarkkinoiden ja maankäytön muutoksen - dynamiikkaan, josta on tullut yksi kaupunkitaloustieteen keskeinen tutkimussuunta. 7 Tämä sektori palvelee tosin koko kiinteistömarkkinoita eikä pelkästään asuntomarkkinoita.

3 Perustietoa kaupunkiasumisesta Väestö ja väestönmuutos Asuntokanta Asuntotuotanto Asuntojen hallintasuhde Asuntotuotanto Euroopan suurkaupunkialueilla Asuntojen hinta- ja vuokrataso 18.3 Kaupunkialueen asuntomarkkinoiden erityispiirteitä Käsitteitä Asuntokanta koostuu kaikista olemassa olevista asunnoista. Asuntokanta muodostaa asuntopääoman, josta kotitaloudet saavat asumispalveluksia. Taloudellisessa mielessä asuminen on asumispalvelusten kulutusta. Asuntokanta on luonteeltaan varantosuure, jota tarkastellaan tiettynä ajankohtana. Sen sijaan asuntopalvelukset ovat virtasuure, jota mitataan tietyn ajanjakson kuluessa. Asuntokannan määrää voidaan mitata asuntojen lukumäärällä, asuntojen yhteenlasketulla pinta-alalla tai asuntokannan arvolla, joka perustuu jollain tavalla määriteltyihin yksikköhintoihin. Asuntojen tarjonta tarkoittaa asiayhteydestä riippuen joko koko asuntokantaa (varanto) tai asumispalvelusten kokonaismäärää (virta), joka asuntokannasta on saatavissa. Termit asuntokysyntä, asumiskysyntä ja asumispalvelusten kysyntä tarkoittavat sitä asumispalvelusten määrää, jonka kotitaloudet ovat vallitsevilla hinnoilla halukkaita kuluttamaan. Asuntotuotanto on virtasuure, jolla tarkoitetaan tietyn ajanjakson kuluessa tuotettujen asuntojen määrää. Asuntojen poistuma tarkoittaa asuntojen siirtymistä pois asumiskäytöstä joko talojen purkamisen tai talojen/asuntojen käyttötarkoituksen muutosten seurauksena. Käyttötarkoituksen muutos voi tapahtua myös toiseen suuntaan, muusta käytöstä (esim. toimisto) asuinkäyttöön. Määrällisten muutosten lisäksi asuntokannassa tapahtuu laadullisia muutoksia: Asuntokannan kuluminen alentaa sen laatua ja arvoa, toisaalta rakennusten ja asuntojen kunnostus ja peruskorjaus kohottavat laatua ja arvoa. Hallintasuhde kuvaa asunnon omistussuhdetta. Omistusasunto on omistajan omassa käytössä. Omistusasunto voi olla oma talo (normaalista omakotitalo) tai osakeasunto, jolloin asunto-osakeyhtiön osakkeiden omistus antaa hallintaoikeuden asuntoon. Vuokra-asunto on asunto, jonka sen omistaja (vuokranantaja) on luovuttanut toiselle (vuokralaiselle) asumiskäyttöön korvausta eli vuokraa vastaan.

4 136 Asunnon (kauppa)hinta on se hinta, jonka ostaja ja myyjä sopivat, kun asunto vaihtaa omistajaa asuntokaupalla. Asunnon markkinahinnalla tarkoitetaan tietyn tyyppisen asunnon "oikeaa" hintaa, jolla kysyntä (ostohalukkuus) ja tarjonta (myyntihalukkuus) kohtaavat. Asunnon vuokra on tietyn ajan kuluessa (yleensä kuukaudessa) maksettava korvaus asunnon käyttöoikeudesta. Omistusasunnon käyttökustannus (user cost) on laskennallinen käsite, joka tarkoittaa kaikkia niitä kustannuksia, jotka omistajalle asunnosta aiheutuu tietyn ajan kuluessa, yleensä kuukaudessa tai vuodessa. Käyttökustannus on vuokran vastine omistusasumisessa. Käyttökustannusten laskenta vaihtelee, mutta yleensä siihen lasketaan mukaan asuntolainan korkokulut, asunnon ylläpito- ja hoitokulut (asunto-osakeyhtiössä yhtiövastike), vaihtoehtoisen sijoituskohteen nettotuotto (jonka asunnon omistaja menettää sijoittaessaan asuntoon) sekä asunnon arvon muutos, johon vaikuttavat kuluminen alentavasti ja kunnostus/peruskorjaus kohottavasti sekä pääomavoitto tai -tappio markkinahintojen muutosten seurauksena 8. On huomattava, että asuntolainan lyhennyksiä ei lasketa käyttökustannuksiin, koska ne ovat säästöeriä, joiden myötä omistajan varallisuus kasvaa. Asumiskustannuksilla tarkoitetaan vuokra-asunnon tapauksessa vuokrakuluja ja omistusasunnon tapauksessa omistusasunnon käyttökustannusta. Kiinteistö koostuu rajatusta maa-alueesta (kaava-alueella tontti) ja sillä mahdollisesti olevista rakennuksista. Kiinteistön maapohjalla ja rakennuksilla voi olla eri omistaja, esimerkiksi asuinkiinteistön tontin voi omistaa kunta, vaikka asuinrakennus on yksityisen henkilön tai asunto-osakeyhtiön omistama. Kunta laatii taajama-alueilla asemakaavan. Se osoittaa eri käyttötarkoitukseen varattavien maa-alueiden eli tonttien ja yleisten alueiden (kadut, puistot jne.) rajat sekä niiden sallitun käyttötarkoituksen (asuin, liike jne.), rakennusoikeuden ja mahdollisia muita tontin rakentamista sääteleviä asioita. 8 Pääomavoitto tai -tappio realisoituu, kun asunto myydään. Myös realisoitumaton pääomavoitto/tappio vaikuttaa kotitalouden varallisuuteen, mikä edelleen voi heijastua luotonottoon ja kulutukseen.

5 MITEN KOTITALOUS JA ASUNTO KOHTAAVAT MIKRONÄKÖKULMA ASUNTOMARKKINOILLE Asuntomarkkinoilla asumispalvelusten kuluttajia ovat kotitaloudet Kotitalouksilla on keskeinen rooli myös asuntojen tarjonnassa - valtaosa asuntomarkkinoilla tarjolla olevista asunnoista on vanhoja asuntoja, joiden omistajat ovat kotitalouksia, jotka on muuttamassa toiseen asuntoon. Uusien asuntojen markkinoilla toimivat rakennuttaja- ja rakennusyritykset, jotka omilla pelisäännöillään tuottavat markkinoille uusia asuntoja. Vuokra-asuntomarkkinoilla toimii rinnakkain - voittoon (sijoituksen korkeaan tuottoon, riskit huomioon ottaen) tähtääviä yksityishenkilöitä ja yrityksiä sekä - ei-voittoa tuottavia yleishyödyllisiä yhteisöjä (osin eri pelisäännöillä). Tästä syystä on luonnollista lähteä analyysissä liikkeelle yksittäisen kotitalouden ja asuntoja tuottavat yrityksen toiminnasta asuntomarkkinoilla. Tässä luvussa esitellään asuntomarkkinatutkimuksen mikrotaloustieteellisiä teorioita kotitalouksien asunnonvalinnasta, asuntoja tuottavien yritysten toiminnasta sekä asuntojen hinnanmuodostuksesta eri osapuolten toiminnan seurauksena. Teorioita havainnollistetaan esittelemällä mikrotason analyyseihin perustuvia empiiristen asuntomarkkinatutkimusten tuloksia Lähtökohta: hyötyä maksimoiva kotitalous ja voittoa maksimoiva yritys Seuraava asuntomarkkinoiden teoria perustuu - oletukseen, että on olemassa toimivat asuntomarkkinat, joilla vallitsevat kilpailuolosuhteet. - Toisin sanoen sekä kysyntä että tarjonta perustuvat lukuisiin toisistaan riippumattomiin toimijoihin, joista jokaisen erillinen vaikutus markkinoihin on mitättömän pieni. - kotitalouksien oletetaan toimivan rationaalisesti ja pyrkivän maksimoimaan omaa hyötyään. - yritysten oletetaan pyrkivän maksimoimaan voittoaan. - Lisäksi oletetaan, että markkinoille osallistuvilla on täydellinen tietämys tarjolla olevista vaihtoehdoista sekä tuotteiden ja panosten markkinahinnoista. Nämä ovat taloustieteelliselle perusmalleille tyypillisiä oletuksia, joiden realistisuus monissa tapauksissa voi olla kyseenalaiseksi. Monimutkaisemmissa malleissa tarkastellaan sitä, miten tulokset muuttuvat jos ko. oletuksia muutetaan.

6 Kotitalouden asunnon valinta Jokainen kotitalous hankkii asunnon saadakseen asumispalveluja. Asunnot ovat erilaisia ja eri hintaisia. Hinta riippuu sen ominaisuuksista, mutta ominaisuuksia ei ole erikseen hinnoiteltu, vaan asunnolla on yksi tietty markkinahinta. Yksittäisen kotitalouden kannalta markkinahinta on se mikä on 9. Eli markkinahinta muodostuu kaikkien markkinoille osallistuvien kotitalouksien toiminnan seurauksena. Toisaalta eri tyyppisten asuntojen markkinahinnat paljastavat, miten eri ominaisuuksien vaihtelu vaikuttaa markkinahintaan. Kotitalous kuluttaa asumispalveluja sekä muita hyödykkeitä. Kotitalouden tulot rajoittavat kulutusmahdollisuuksia, ja se jakaa tulonsa asumispalvelujen ja muun kulutuksen välillä. Tuloilla tarkoitetaan tässä yhteydessä pitkän ajan ns. pysyväistuloja. Kotitalouden valintaongelma asuntomarkkinoilla havainnollistuu kuviossa Kuvitellaan mahdollisimman pelkistetty valintatilanne, jossa tarkastellaan samankokoisia ja samanarvoisissa sijainneissa olevia asuntoja, joilla on vain yksi ominaisuus, laatu. Sen markkinahinta kasvaa laadun parantuessa. Paksu yhtenäinen käyrä kuvaa markkinahinnan muutosta laadun suhteen. Kuviossa on myös kolmen erilaisen kotitalouden laadun arvostusta kuvaavat käyrästöt. Kukin käyrä kuvaa niitä hinta-laatu-yhdistelmiä, jotka ovat kotitalouden näkökulmasta samanarvoisia. Niitä kutsutaan samahyötykäyriksi. Käyristä näkyy, että kukin kotitalous on valmis maksamaan sitä enemmän mitä parempaa laatua se saa, mutta laadun kasvaessa alenee halukkuus maksaa laadun lisäyksestä lisähintaa eli kotitalouden kannalta laadulla on aleneva rajahyöty, mikä asumisen ominaisuuksien kohdalla tutkimusten mukaan pitää varsin hyvin paikkansa. Kotitalouksien laadunarvostusta kuvaavat samahyötykäyrät ovat kuitenkin keskenään erilaisia, mikä heijastaa heidän toisistaan poikkeavia arvostuksia hinta-laatu-suhteesta ja laadun lisäyksellä saatavasta lisähyödystä. Kunkin kotitalouden kannalta on optimaalista valita sellainen laatu-hintakombinaatio, jonka kohdalla kuviossa laadun arvostuskäyrä sivuaa markkinahintakäyrää. Sivuamispisteen yläpuolella olevissa pisteissä kotitalous maksaisi laadusta liikaa ja kärsisi hyötytappiota. Sivuamispisteen alapuolella olevat pisteet olisivat kotitalouden kannalta parempia, mutta ne eivät ole mahdollisia, koska niissä asuntojen tarjoajat saisivat liian alhaisen hinnan laadusta ja silloin he puolestaan kärsisivät hyötytappiota. Vallitsevalla laadun markkinahinnalla sekä oman tulorajoituksensa ja preferenssiensä puitteissa kotitalous 1 valitsee alhaisimman laadun ja samalla maksaa siitä alhaisimman hinnan. Vastaavasti kotitalous 3 valitsee korkeimman laadun ja maksaa siitä korkeimman hinnan. Kotitalous 2 sijoittuu keskelle sekä hinnan että laadun suhteen. Jos kotitaloudet poikkeaisivat toisistaan ainoastaan tulojen suhteen, mutta heillä olisi samanlaiset preferenssit kulutuksen ja asumisen suhteen, toisin sanoen kaikki käyttäisivät yhtä suuren osuuden kulutusmahdollisuuksistaan asumiseen ja arvostaisivat laatua samalla tavalla, niin silloin kotitalous 1 olisi pienituloisin, kotitalous 2 keskituloinen ja kotitalous 3 suurituloinen. Toisin sanoen suurituloisin valitsisi korkeimman laadun, koska sillä on varaa maksaa siitä eniten. Jos taas kaikilla kotitalouksilla olisi yhtä suuret tulot ja yhtä suuri asumiskustannusten tulo-osuus, mutta he poikkeaisivat toisistaan asumista koskevien 9 Tässä oletetaan, että markkinat ovat täydelliset eli myyjät ja ostajat tuntevat markkinahinnat.

7 139 Kuvio 19.1: Asunnon markkinahinta laadun suhteen sekä kolmen kotitalouden laadun arvostusta kuvaavat samahyötykäyrät Hinta Markkinahinta Kotitalous 2 Kotitalous 3 Kotitalous 1 Laatu preferenssien suhteen, kotitalous 1 olisi laatua vähiten arvostava ja kotitalous 3 laatua eniten arvostava kotitalous. Jos kaikki kotitaloudet olisivat samanlaisia sekä tulojen että preferenssien suhteen, kaikilla olisi samanlainen laadun arvostuskäyrä. Tämä käyrä olisi myös laadun markkinahintakäyrä. Tällöin jokainen kotitalous on yhtä tyytyväinen käyrän jokaisessa pisteessä. Laadun markkinahinta muodostuu kaikkien markkinoille osallistuvien kotitalouksien yhteisen toiminnan seurauksena, vaikka jokaisen yksittäisen kotitalouden vaikutus siihen on häviävän pieni. Markkinahinta on jokaisella laatutasolla se hinta, jonka eniten tarjoava kotitalous on sen tason laadusta valmis maksamaan. Edellä kuvattu malli kotitalouden rationaalisesta hyödyn maksimointiin pohjautuvasta valinnasta yhden asumisen ominaisuuden suhteen voidaan laajentaa kattamaan kaikki asumisen ominaisuudet. Tätä moniulotteista valintatilannetta on tosin mahdoton havainnollistaa kuviolla. Perusajatus on kuitenkin sama. Asumisen lukuisilla eri ominaisuuksilla on markkinahinnat 10, vaikkakaan ominaisuuksia ei yksittäisten asuntojen tapauksessa ole erikseen hinnoiteltu Jokaisella kotitaloudella on preferenssit, jotka määräävät ensinnäkin, kuinka suuren osan pysyväistuloista se allokoi asumiskulutukseen, ja toiseksi, kuinka paljon kotitalous arvostaa asumisen eri ominaisuuksia ja kuinka paljon se on valmis niistä maksamaan. Kotitalouden kannalta optimaalinen eli tulojen ja markkinahintojen antamissa rajoissa paras mahdollinen asunto on sellainen, jossa kotitalouden kunkin asumisen ominaisuuden arvostuskäyrä sivuaa kyseisen ominaisuuden markkinahintakäyrää. 10 Näistä hinnoista käytetään nimitystä hedoniset hinnat tai varjohinnat

8 Asuntoja tuottava yritys Asuntomarkkinoiden tarjontapuolena ovat asuntoja tuottavat yritykset, jotka rakennuttavat asuntoja myydäkseen tai vuokratakseen niitä kotitalouksille tai sijoittajille, viime kädessä kuitenkin kotitalouksien asumiskäyttöön. Seuraavassa ajatellaan yksinkertaisuuden vuoksi rakennuttajayritystä (kehittäjää = develper), joka päättää mitä rakennetaan ja hankkii sitä varten rahoituksen, rakennusmaata sekä rakennusurakoitsijoiden ja muiden alihankkijoiden tuotteita ja palveluksia. Rakennuttajayritykset tavoittelevat voittoa ja pyrkivät myymään (tuottaman) asunnot mahdollisimman korkealla hinnalla (pienillä kustannuksilla). Yritykset ovat erikoistuneet tietyn tyyppisten asuntojen tuottamiseen. Niillä on normaalisti erilainen tuotantoteknologia ja toimintalogiikka. Jotkut yritykset ovat erikoistuneet tuottamaan kalliita, yksilöllisiä laatuasuntoja hyvätuloisille kotitalouksille, toiset taas edullisia standardiasuntoja pienituloisille. Yritykset kilpailevat keskenään ja markkinoilla on lukuisia keskenään kilpailevia yrityksiä, mikään niistä ei voi määrätä hintoja, vaan erityyppisten asuntojen hinnat määräytyvät markkinoilla yksittäisen yrityksen toiminnasta riippumatta. Kunkin yrityksen erikoistuminen ja siihen liittyvä tuotantoteknologia määräävät, millä kustannuksilla yritys pystyy tuottamaan eri tyyppisiä asuntoja. Koska valmiin asunnon hinta määräytyy markkinoilla, yrityksen voitto riippuu siitä, millä kustannuksilla se pystyy asunnon tuottamaan. Kullekin yritykselle on optimaalista tuottaa sen tyyppisiä asuntoja, joiden tuottamisessa se on kustannustehokkain. Yrityksille voidaan määritellä samavoittokäyriä, eli ominaisuus-hintakombinaatioita, jotka tuottavat kunkin tyyppiselle yritykselle samansuuruisen voiton. Kuvioon 19.2 on piirretty kolmen eri tavalla erikoistuneen yrityksen samavoittokäyrät (tarjouskäyrät) yhden asunnon ominaisuuden - laadun - suhteen. Kunkin yrityksen on optimaalista keskittyä niiden asuntojen tuottamiseen, joiden laatu vastaa samavoittokäyrän ja markkinahintakäyrän sivuamispistettä. Kyseinen yritys saa suurimman voiton sen laatuisten asuntojen valmistamisesta. Yrityksen 1 on optimaalista erikoistua alhaisen laadun asuntoihin, yrityksen 2 keskitason ja yrityksen 3 korkealaatuisten asuntojen tuottamiseen. Kuvio 19.2: Asunnon markkinahinta laadun suhteen sekä kolmen yrityksen samavoittokäyrät Hinta Yritys 2 Yritys 3 Markkinahin ta Yritys 1 Laatu

9 Asuntomarkkinoiden markkinahinta ja tasapaino Kuvioiden 19.1 ja 19.2 markkinahinta kuvaa asunnon laadun suhteen määriteltyä tasapainohintaa, jolla sekä ostajat ovat valmiita ostamaan ja myyjät myymään kunkin laatuisia asuntoja. Kuvioista voi nähdä, että tasapainohinta on käyrä, joka kulkee sivuten eri tyyppisten kotitalouksien samahyötykäyriä ja eri tyyppisten yritysten samavoittokäyriä (ks. kuvio alla). Markkinahinta muodostuu kaikkien markkinoilla aktiivisesti toimivien kotitalouksien ja yritysten yhtäaikaisen toiminnan seurauksena. Kuitenkin yksittäisten kotitalouksien ja yritysten kannalta asuntomarkkinoiden markkinahinta on annettu, ne eivät yksinään voi siihen vaikuttaa. Kuvio 19.2b: Asuntomarkkinoiden tasapainohintojen määräytyminen laadun suhteen Hinta Yritys 2 Yritys 3 Markkinahinta a Yritys 1 Kotitalouksien samahyötykäyriä (kullakin on oma käyrästönsä) Laatu Edellä käsitelty malli kuvaa kotitalouksien ja yritysten valintaa ja tasapainohinnan määräytymistä asunnon yhden yksittäisen ominaisuuden suhteen. Asuntomarkkinoilla asunnon ominaisuuksia kuten kokoa, talotyyppiä tai laatua ei kuitenkaan hinnoitella erikseen, vaan asunnot myydään kokonaisuutena niine ominaisuuksineen, jotka niillä ovat. Kuitenkin asunto ja sen mukana asunnon markkinahinta koostuu lukuisista ominaisuuksista ja tietyillä edellytyksillä ominaisuuksien ns. hedoniset hinnat on mahdollista saada empiirisellä tutkimuksella esiin Esimerkkejä valinnoista ja arvostuksista asuntomarkkinoilla Hedonisten hintojen teoria (ks. kirjallisuusluettelo luvun lopussa) soveltaa edellä esitettyä lähestymistapaa asuntojen ominaisuuksien kysynnän, tarjonnan ja hintojen analyysissä. Hedonisten hintojen teoriassa asumista pidetään moniulotteisena heterogeenisena hyödykkeenä. Sekä asunnon rakenteellisia ja laadullisia ominaisuuksia että sijaintiin ja asuinalueeseen liittyviä ominaisuuksia pidetään erillisinä komponentteina asumisen moniulotteisessa ominaisuuskorissa. Näitä yksittäisiä ominaisuuksia ei voida myydä

10 142 markkinoilla erikseen, vaan asunnot myydään kaikkine ominaisuuksineen kokonaisina yksikköinä yhdellä markkinahinnalla. Hedonisten hintojen teorian perusidea on, että markkinat epäsuorasti paljastavat hedonisen hintafunktion, joka liittää ominaisuudet ja hinnat toisiinsa. Tämän teoreettisen kehikon puitteissa on mahdollista johtaa epäsuora "varjohinta" asumisen jokaiselle ominaisuudelle sekä analysoida eri ominaisuuksien kysyntää ja tarjontaa. Lähestymistapaa voidaan soveltaa empiirisissä analyyseissä, ja niitä onkin julkaistu runsaasti alan kirjallisuudessa. Ks. Kaupunkitalous -kirjan kuviot sekä erillinen moniste (HAL SL2010 Kaupunkialueen maankäyttö- ja hintarakennetta koskevia kuvioita: nettisivuilla) Kuviot perustuvat Seppo Laakson väitöskirjan hedonisiin asuntojen hintafunktioihin, jotka on estimoitu Helsingin seudun asuntokauppa-aineistoilla. Empiirinen hedoninen hintafunktio saadaan estimoimalla regressiomalli, jossa selitettävänä muuttujana on asunnon hinta (tai sen logaritmi) ja selittävinä muuttujina erilaisia asunnon kokoon, sijaintiin jne liittyviä muuttujia. Selittäjien estimoinnin tuloksena samat kertoimet ovat hedonisia hintoja ja kertovat mihin suuntaan (etumerkin mukaan) ja kuinka paljon (kertoimen suuruus) asunnon hinta muuttuu jos ko. selittäjässä tapahtuu muutos. Jotta voidaan sanoa jonkin tekijän todella vaikuttavan hintaan, on sen kertoimen oltava tilastollisesti merkitsevä Kotitalouden sopeutuminen muutoksiin Asunto on pitkäikäinen, kiinteä ja kallis hyödyke. Tästä syystä asuntoa ei vaihdeta päivittäin eikä yleensä edes vuosittain, vaikka kotitalouden ominaisuuksissa, tuloissa ja preferensseissä tapahtuisikin muutoksia. Kotitalous sopeutuu omissa olosuhteissaan tai asuntomarkkinoilla tapahtuviin muutoksiin normaalisti siten, että se hankkii uuden asunnon ostamalla tai vuokraamalla ja muuttaa siihen. Tietyissä rajoissa, joskin normaalisti melko ahtaissa, kotitalouden vanhaa asuntoa voidaan muuttaa kotitalouden ominaisuuksissa tai tuloissa tapahtuneita muutoksia vastaavaksi, esimerkiksi korjaamalla ja kunnostamalla sekä (omakotitaloissa) rakentamalla lisätilaa. Asuntomarkkinoilla on poikkeuksellisen korkeat transaktiokustannukset - uuden asunnon etsinnän, ostamisen ja myymisen tai vuokraamisen, asunnon korjaamisen sekä muuttamisen kustannuksista. - asuinalueen tai kunnan vaihtamiseen liittyy erilaisia psykologisia kustannuksia mm. asuinympäristöön liittyvien sosiaalisten verkostojen muuttumisen vuoksi. - Vain rajattu valikoima asuntoja on tarjolla markkinoilla, joten kotitalouden kannalta optimaalista asuntoa ei välttämättä ole saatavissa. Näin ollen rationaalinen ja hyvin informoitu kotitalous voi asua asunnossa, joka tosiasiassa poikkeaa huomattavasti kotitalouden kannalta optimaalisesta asunnosta Muuttaminen ja asunnon valinta Muuttoliike on keskeinen osa asunto- ja työmarkkinoiden dynamiikkaa. Alueiden ja maiden välinen muutto liittyvät ensi sijassa työmarkkinoihin. Sen sijaan kaupunkialueiden sisäinen muuttoliike kuuluu oleellisena osana kaupunkialueen asuntomarkkinoiden toimintaan.

11 143 Asunnon vaihto on yleensä aikaa vaativa prosessi ja se on dynaaminen reaktio muuttuneisiin olosuhteisiin. Vapaaehtoisen muuton kautta saavutettavan tilanteen paranemisen, hyödyn, on ylitettävä asunnon vaihtoprosessiin liittyvät kustannukset, kuten edellä todettiin. Eri väestöryhmien reaktiot samaan asuntokysynnän taustatekijän (esim. tulojen tai perhekoon, perheenpää iän) muutokseen saattavat vaihdella sen vuoksi, että muuttoprosessin kustannukset vaihtelevat. Ks Kirjan kuvat Omistus- ja vuokra-asuminen (hallintamuotovalinta) Jos pääomamarkkinat olisivat täydelliset (kuka tahansa saisi haluamansa määrän lainaa vallitsevalla markkinakorolla ja - asumisen tukijärjestelmät olisivat neutraalit (sekä asuntotuotantoa että asumiskulutusta tuettaisiin tai oltaisiin tukematta samalla tavalla omistus- ja vuokrasektorilla) - eri tyyppisiä ja laatuisia omistus- ja vuokra-asuntoja olisi runsaasti tarjolla kotitalouden kannalta olisi taloudellisessa mielessä melko yhdentekevää, valitseeko se haluamansa asunnon hallintamuodoksi omistus- vai vuokra-asunnon. Tällöin - omistusasumisen vuosittaiset käyttökustannukset = markkinaehtoisen vuokraasumisen vuokrat. Tämä perustuu siihen, että tällöin asunnon pääoma-arvo (markkinahinta) = nettovuokratulojen nykyarvo (ja molemmissa samat hoitokustannukset). Silloin kotitalouden hallintamuotovalinta perustuisi omistamisen ja vuokraamisen eroihin niihin liittyvissä riskeissä, arvostuksessa tai asunnonvaihtoon liittyvissä transaktiokustannuksissa. Edellä esitetyt oletukset eivät yleensä päde todellisilla asuntomarkkinoilla: - Asuntorahoitus on epäneutraalia (epätäydelliset markkinat, yksityistä ja julkista rahoitusta rinnakkain eri ehdoin) - Asuntosektorin tukijärjestelmät eivät ole neutraalit, vaan ne ovat eriytyneet voimakkaasti vuokra- ja omistussektorien välillä. - Asuntotuotannon julkiseen tukeen liittyy oleellisena osana asukasvalinnan kontrollointi tulorajojen ja asumistarpeen määrittelykriteerien kautta. - Omistusasumista tuetaan lähinnä verotuksen kautta asuntolainojen korkojen verovähennysmahdollisuuden sekä myyntivoiton verottomuuden kautta. - Vuokra-asumisen kulutusta tuetaan pääasiassa asumistukijärjestelmän kautta. Hallintamuotojen välinen epäneutraalisuus vaikuttaa kotitalouksien asunnonvalintaan. Yleisesti ottaen suomalainen tuki- vero jne. järjestelmä lisää pienituloisen todennäköisyyttä vuokrata ja suurituloisen todennäköisyyttä omistaa asuntonsa. Omistus- ja vuokra-asuntokanta ovat myös erilaistuneet, osittain seurauksena asuntotuotannon tukijärjestelmistä. Vuokra-asunnot ovat keskimäärin pienempiä ja niiden tarjonta painottuu kerrostaloasuntoihin. Näin ollen tarjontaan liittyvät rajoitukset vaikuttavat osaltaan kotitalouksien hallintamuodon valintaan. Asumisen väljentäminen tai siirtyminen pientaloasumiseen on Suomessa yleensä edellyttänyt omistussektorille siirtymistä kotitalouden hallintasuhdetta koskevista preferensseistä riippumatta.

12 144 Kotitalouden suhtautuminen omistus- ja vuokra-asuntoihin liittyviin riskeihin ja epävarmuustekijöihin vaikuttaa osaltaan hallintasuhteen valintaan. Erityisesti vapaarahoitteiseen vuokra-asumiseen liittyy riski tulla irtisanotuksi asunnosta, jos omistaja päättää myydä asunnon tai ottaa sen omaan käyttöönsä. Omistusasumiseen liittyy riski asunnon arvonlaskun kautta realisoituvasta pääomatappiosta (ja mahdollisuus arvonnousun kautta tulevasta pääomavoitosta) sekä asuntolainan korkokehityksestä. Kotitalouden pysyväistulojen kehitykseen liittyvä epävarmuus vaikuttaa myös valintaan omistus- ja vuokra-asumisen välillä. Myös kotitalouden jäsenten ammatti, työ sekä elämänvaihe vaikuttavat hallintasuhteen valintaan. Omistusasunnon vaihtamiseen liittyvät transaktiokustannukset ovat normaalisti suuremmat kuin vuokra-asunnon tapauksessa. Tästä syystä usein muuttavan kotitalouden on edullisempaa asua vuokra-asuntosektorilla, jos eri hallintamuodot ovat muuten kotitalouden kannalta samanarvoiset. Taulukko 19.1: Asuntokunnan keskimääräinen koko, asumisväljyys sekä tulotaso/asuntokunta ja tulotaso/henkilö asuntosektorin mukaan pääkaupunkiseudulla 1996 (Lähde: S. Laakson otosaineisto pääkaupunkiseudulta) Asuntosektori Pientalo- Kerrostalojen Kerrostalojen Kaikki asunnot omistus- vuokra- asunnot asunnot asunnot Keskikoko, henkeä Asumisväljyys, m2/henkilö* Keskitulot/asuntokunta, 1000 mk Keskitulot/henkilö, 1000 mk * Asuntokuntien keskiarvo ilman painotusta 19.9 Etsintäteoria asuntomarkkinoilla (lue itse) HUOM: KUVIOSSA ON PAINOVIRHE. SEN OTSIKOSSA PITÄISI LUKEA HYVÄKSYMISPISTEIDEN JOUKKO KUN KOTITALOUS ON PISTEESSÄ B JA VASTAAVASTI KUVIOSSA VÄLI AO A1 ON HYVÄKSYMISPISTEIDEN JOUKKO (EIKÄ TASAPAINOPISTEIDEN JOUKKO)