18 ASUMINEN JA ASUNTOMARKKINAT KAUPUNKIALUEELLA

Koko: px
Aloita esitys sivulta:

Download "18 ASUMINEN JA ASUNTOMARKKINAT KAUPUNKIALUEELLA"

Transkriptio

1 ASUMINEN JA ASUNTOMARKKINAT KAUPUNKIALUEELLA 18.1 Johdanto Asuminen - Koti - perheen arkielämän tärkein näyttämö. - välttämätöntä, jokaisen on asuttava jossakin. - kallista, suuri kulutusmeno-osuus, asumiseen liittyy riskejä Asunnot ovat - paikkaan sidottuja (pl. mobile homes), pitkäikäisiä, ei helposti muunneltavia - erilaisia kooltaan, tyypiltään, laadultaan ja rakenteellisilta ominaisuuksiltaan. Myös kotitaloudet - asuntojen kuluttajat - ovat keskenään erilaisia. - poikkeavat toisistaan elämänvaiheen, iän, perherakenteen ja tulojen suhteen. Heillä on myös erilaiset arvostukset, mieltymykset ja vaatimukset asumista koskien. Kun kotitalous valitsee uuden asunnon, se ei valitse ainoastaan lattiaa, kattoa, seiniä ja huoneita, vaan myös naapurit, maiseman, lähiympäristön, sosiaalisen miljöön, palvelut, liikenneyhteydet ja lukuisia muita tekijöitä, jotka liittyvät nimenomaan sijaintiin. Asuntoja ostetaan, myydään ja vuokrataan asuntomarkkinoilla. Niillä määräytyy asuntojen markkinahinta ja vuokra-asuntojen tapauksessa markkinavuokra. Julkinen valta vaikuttaa omalla toiminnallaan (vero- ja tukipolitiikka, julkinen rahoitus. Kunnallinen tai ARA(VA) tuotanto, HITAS-systeemi, vuokra- tai hintasäätely jne) asuntomarkkinoihin Asunto on myös sijoitusvarallisuutta ja investointikohde. Sen arvo voi nousta tai laskea Asunnon voi omistaa tai vuokrata, on myös välimuotoja, kuten asumisoikeus- ja osaomistusasunnot Muiden sijoituskohteiden tapaan asunnosta koituu omistajalle tuottoa vuokratuoton tai omassa asunnossa asumisesta koituvan (palvelusvirran) hyödyn muodossa sekä mahdollisen arvonnousun (tai laskun) kautta. Suunnilleen kaksi kolmasosaa Suomen kotitalouksien varallisuudesta koostuu asuntojen omistamisesta (edelleen?). WIDER tutkimus (2006) - Vuonna 2000 henkeä kohti laskettu varallisuus Suomessa on virallisilla valuuttakursseilla dollaria, mikä riittää 18. tilalle maailmassa. - Suomalaisten varallisuudesta valtaosa, 83 prosenttia, on kiinteistöissä, loput rahana ja arvopapereina. (Tässä as varallisuudesta on vähennetty asuntolainat). - Varallisuudesta iso osa on keskittynyt harvoihin käsiin, sillä rikkain kymmenes suomalaisista hallitsee 42,3:a prosenttia varallisuudesta. - Koko maailmassa varallisuuden kasaantuminen harvoille on aivan toista luokkaa. - Tutkimuksen mukaan rikkain kaksi prosenttia omistaa yli puolet maailman varallisuudesta.

2 145 Asuntomarkkinoilla on suuri merkitys koko kansantaloudessa. - Asuntoinvestointien osuus kansantalouden investoinneista on ollut runsas neljännes 1990-luvulla, aikaisempina vuosikymmeninä osuus oli vielä korkeampi. - Helsingin seudun asuntokannan markkina-arvo on noin 385 miljardia markkaa vuoden 1999 hintatasossa, kun alueen bruttokansantuote oli noin 200 miljardia markkaa samana vuonna. - Suurimmilla kaupunkialueilla rakentaminen, siihen liittyvä teollisuus ja palvelut sekä kiinteistöalan muut palvelut muodostavat merkittävät klusterin 7. Sen osuus koko seudun työllisyydestä ja arvonlisäyksestä esim. Helsingin seudulla noin 15 %. Asuntosektorin tutkimus ja kaupunkitaloustiede Kaupunkitaloustieteen perusmalleissa tutkimuskohteena on kotitalouksien sijoittuminen kaupunkialueella sekä kaupunkialueen maankäyttö erityisesti asumisen näkökulmasta. Toinen keskeinen tutkimusalue liittyy kotitalouksien sijainnin- ja asunnonvalintoihin sekä asumiskulutuksen eri aspektien mikrotaloudelliseen tutkimukseen. Näihin läheisesti liittyvä tutkimusalue on alueellisen sosiaalisen eriytymisen tutkimus. Makrotalouden näkökulmasta: asuntojen kysynnän, tarjonnan ja hintojen vaihtelut koko kansantalouden tasolla ja niiden vaihtelujen yhteydet yleiseen makrotaloudelliseen kehitykseen. Asuntomarkkinoiden ajallisesta kehityksestä ja sen dynamiikasta on tullut yleinen tutkimusalue myös alueellisena ja yksittäisiä kaupunkialueita koskevana, koska asuntomarkkinat ovat luonteeltaan alueelliset ja niiden kehitykseen sisältyy monia alueellisia erityispiirteitä. Lisäksi asuntomarkkinoiden dynaaminen kehitys liittyy läheisesti yleisempään kaupunkikehityksen mm. työmarkkinoiden ja maankäytön muutoksen - dynamiikkaan, josta on tullut yksi kaupunkitaloustieteen keskeinen tutkimussuunta. 7 Tämä sektori palvelee tosin koko kiinteistömarkkinoita eikä pelkästään asuntomarkkinoita.

3 Perustietoa kaupunkiasumisesta Väestö ja väestönmuutos Asuntokanta Asuntotuotanto Asuntojen hallintasuhde Asuntotuotanto Euroopan suurkaupunkialueilla Asuntojen hinta- ja vuokrataso 18.3 Kaupunkialueen asuntomarkkinoiden erityispiirteitä Käsitteitä Asuntokanta koostuu kaikista olemassa olevista asunnoista. Asuntokanta muodostaa asuntopääoman, josta kotitaloudet saavat asumispalveluksia. Taloudellisessa mielessä asuminen on asumispalvelusten kulutusta. Asuntokanta on luonteeltaan varantosuure, jota tarkastellaan tiettynä ajankohtana. Sen sijaan asuntopalvelukset ovat virtasuure, jota mitataan tietyn ajanjakson kuluessa. Asuntokannan määrää voidaan mitata asuntojen lukumäärällä, asuntojen yhteenlasketulla pinta-alalla tai asuntokannan arvolla, joka perustuu jollain tavalla määriteltyihin yksikköhintoihin. Asuntojen tarjonta tarkoittaa asiayhteydestä riippuen joko koko asuntokantaa (varanto) tai asumispalvelusten kokonaismäärää (virta), joka asuntokannasta on saatavissa. Termit asuntokysyntä, asumiskysyntä ja asumispalvelusten kysyntä tarkoittavat sitä asumispalvelusten määrää, jonka kotitaloudet ovat vallitsevilla hinnoilla halukkaita kuluttamaan. Asuntotuotanto on virtasuure, jolla tarkoitetaan tietyn ajanjakson kuluessa tuotettujen asuntojen määrää. Asuntojen poistuma tarkoittaa asuntojen siirtymistä pois asumiskäytöstä joko talojen purkamisen tai talojen/asuntojen käyttötarkoituksen muutosten seurauksena. Käyttötarkoituksen muutos voi tapahtua myös toiseen suuntaan, muusta käytöstä (esim. toimisto) asuinkäyttöön. Määrällisten muutosten lisäksi asuntokannassa tapahtuu laadullisia muutoksia: Asuntokannan kuluminen alentaa sen laatua ja arvoa, toisaalta rakennusten ja asuntojen kunnostus ja peruskorjaus kohottavat laatua ja arvoa. Hallintasuhde kuvaa asunnon omistussuhdetta. Omistusasunto on omistajan omassa käytössä. Omistusasunto voi olla oma talo (normaalista omakotitalo) tai osakeasunto, jolloin asunto-osakeyhtiön osakkeiden omistus antaa hallintaoikeuden asuntoon. Vuokra-asunto on asunto, jonka sen omistaja (vuokranantaja) on luovuttanut toiselle (vuokralaiselle) asumiskäyttöön korvausta eli vuokraa vastaan.

4 147 Asunnon (kauppa)hinta on se hinta, jonka ostaja ja myyjä sopivat, kun asunto vaihtaa omistajaa asuntokaupalla. Asunnon markkinahinnalla tarkoitetaan tietyn tyyppisen asunnon "oikeaa" hintaa, jolla kysyntä (ostohalukkuus) ja tarjonta (myyntihalukkuus) kohtaavat. Asunnon vuokra on tietyn ajan kuluessa (yleensä kuukaudessa) maksettava korvaus asunnon käyttöoikeudesta. Omistusasunnon käyttökustannus (user cost) on laskennallinen käsite, joka tarkoittaa kaikkia niitä kustannuksia, jotka omistajalle asunnosta aiheutuu tietyn ajan kuluessa, yleensä kuukaudessa tai vuodessa. Käyttökustannus on vuokran vastine omistusasumisessa. Käyttökustannusten laskenta vaihtelee, mutta yleensä siihen lasketaan mukaan asuntolainan korkokulut, asunnon ylläpito- ja hoitokulut (asunto-osakeyhtiössä yhtiövastike), vaihtoehtoisen sijoituskohteen nettotuotto (jonka asunnon omistaja menettää sijoittaessaan asuntoon) sekä asunnon arvon muutos, johon vaikuttavat kuluminen alentavasti ja kunnostus/peruskorjaus kohottavasti sekä pääomavoitto tai -tappio markkinahintojen muutosten seurauksena 8. On huomattava, että asuntolainan lyhennyksiä ei lasketa käyttökustannuksiin, koska ne ovat säästöeriä, joiden myötä omistajan varallisuus kasvaa. Asumiskustannuksilla tarkoitetaan vuokraasunnon tapauksessa vuokrakuluja ja omistusasunnon tapauksessa omistusasunnon käyttökustannusta. Kiinteistö koostuu rajatusta maa-alueesta (kaava-alueella tontti) ja sillä mahdollisesti olevista rakennuksista. Kiinteistön maapohjalla ja rakennuksilla voi olla eri omistaja, esimerkiksi asuinkiinteistön tontin voi omistaa kunta, vaikka asuinrakennus on yksityisen henkilön tai asunto-osakeyhtiön omistama. Kunta laatii taajama-alueilla asemakaavan. Se osoittaa eri käyttötarkoitukseen varattavien maa-alueiden eli tonttien ja yleisten alueiden (kadut, puistot jne.) rajat sekä niiden sallitun käyttötarkoituksen (asuin, liike jne.), rakennusoikeuden ja mahdollisia muita tontin rakentamista sääteleviä asioita. 8 Pääomavoitto tai -tappio realisoituu, kun asunto myydään. Myös realisoitumaton pääomavoitto/tappio vaikuttaa kotitalouden varallisuuteen, mikä edelleen voi heijastua luotonottoon ja kulutukseen.

5 MITEN KOTITALOUS JA ASUNTO KOHTAAVAT MIKRONÄKÖKULMA ASUNTOMARKKINOILLE Asuntomarkkinoilla asumispalvelusten kuluttajia ovat kotitaloudet Kotitalouksilla on keskeinen rooli myös asuntojen tarjonnassa - valtaosa asuntomarkkinoilla tarjolla olevista asunnoista on vanhoja asuntoja, joiden omistajat ovat kotitalouksia, jotka on muuttamassa toiseen asuntoon. Uusien asuntojen markkinoilla toimivat rakennuttaja- ja rakennusyritykset, jotka omilla pelisäännöillään tuottavat markkinoille uusia asuntoja. Vuokra-asuntomarkkinoilla toimii rinnakkain - voittoon (sijoituksen korkeaan tuottoon, riskit huomioon ottaen) tähtääviä yksityishenkilöitä ja yrityksiä sekä - ei-voittoa tuottavia yleishyödyllisiä yhteisöjä (osin eri pelisäännöillä). Tästä syystä on luonnollista lähteä analyysissä liikkeelle yksittäisen kotitalouden ja asuntoja tuottavat yrityksen toiminnasta asuntomarkkinoilla. Tässä luvussa esitellään asuntomarkkinatutkimuksen mikrotaloustieteellisiä teorioita kotitalouksien asunnonvalinnasta, asuntoja tuottavien yritysten toiminnasta sekä asuntojen hinnanmuodostuksesta eri osapuolten toiminnan seurauksena. Teorioita havainnollistetaan esittelemällä mikrotason analyyseihin perustuvia empiiristen asuntomarkkinatutkimusten tuloksia Lähtökohta: hyötyä maksimoiva kotitalous ja voittoa maksimoiva yritys Seuraava asuntomarkkinoiden teoria perustuu - oletukseen, että on olemassa toimivat asuntomarkkinat, joilla vallitsevat kilpailuolosuhteet. - Toisin sanoen sekä kysyntä että tarjonta perustuvat lukuisiin toisistaan riippumattomiin toimijoihin, joista jokaisen erillinen vaikutus markkinoihin on mitättömän pieni. - kotitalouksien oletetaan toimivan rationaalisesti ja pyrkivän maksimoimaan omaa hyötyään. - yritysten oletetaan pyrkivän maksimoimaan voittoaan. - Lisäksi oletetaan, että markkinoille osallistuvilla on täydellinen tietämys tarjolla olevista vaihtoehdoista sekä tuotteiden ja panosten markkinahinnoista. Nämä ovat taloustieteelliselle perusmalleille tyypillisiä oletuksia, joiden realistisuus monissa tapauksissa voi olla kyseenalaiseksi. Monimutkaisemmissa malleissa tarkastellaan sitä, miten tulokset muuttuvat jos ko. oletuksia muutetaan.

6 Kotitalouden asunnon valinta Jokainen kotitalous hankkii asunnon saadakseen asumispalveluja. Asunnot ovat erilaisia ja erihintaisia. Hinta riippuu sen ominaisuuksista, mutta ominaisuuksia ei ole erikseen hinnoiteltu, vaan asunnolla on yksi tietty markkinahinta. Yksittäisen kotitalouden kannalta markkinahinta on se mikä on 9. Eli markkinahinta muodostuu kaikkien markkinoille osallistuvien kotitalouksien toiminnan seurauksena. Toisaalta erityyppisten asuntojen markkinahinnat paljastavat, miten eri ominaisuuksien vaihtelu vaikuttaa markkinahintaan. Kotitalous kuluttaa asumispalveluja sekä muita hyödykkeitä. Kotitalouden tulot rajoittavat kulutusmahdollisuuksia, ja se jakaa tulonsa asumispalvelujen ja muun kulutuksen välillä. Tuloilla tarkoitetaan tässä yhteydessä pitkän ajan ns. pysyväistuloja. Kotitalouden valintaongelma asuntomarkkinoilla havainnollistuu kuviossa Kuvitellaan mahdollisimman pelkistetty valintatilanne, jossa tarkastellaan samankokoisia ja samanarvoisissa sijainneissa olevia asuntoja, joilla on vain yksi ominaisuus, laatu. Sen markkinahinta kasvaa laadun parantuessa. Paksu yhtenäinen käyrä kuvaa markkinahinnan muutosta laadun suhteen. Kuviossa on myös kolmen erilaisen kotitalouden laadun arvostusta kuvaavat käyrästöt. Kukin käyrä kuvaa niitä hinta-laatu-yhdistelmiä, jotka ovat kotitalouden näkökulmasta samanarvoisia. Niitä kutsutaan samahyötykäyriksi. Käyristä näkyy, että kukin kotitalous on valmis maksamaan sitä enemmän mitä parempaa laatua se saa, mutta laadun kasvaessa alenee halukkuus maksaa laadun lisäyksestä lisähintaa eli kotitalouden kannalta laadulla on aleneva rajahyöty, mikä asumisen ominaisuuksien kohdalla tutkimusten mukaan pitää varsin hyvin paikkansa. Kotitalouksien laadunarvostusta kuvaavat samahyötykäyrät ovat kuitenkin keskenään erilaisia, mikä heijastaa heidän toisistaan poikkeavia arvostuksia hinta-laatu-suhteesta ja laadun lisäyksellä saatavasta lisähyödystä. Kunkin kotitalouden kannalta on optimaalista valita sellainen laatu-hinta-kombinaatio, jonka kohdalla kuviossa laadun arvostuskäyrä sivuaa markkina-hintakäyrää. Sivuamispisteen yläpuolella olevissa pisteissä kotitalous maksaisi laadusta liikaa ja kärsisi hyötytappiota. Sivuamispisteen alapuolella olevat pisteet olisivat kotitalouden kannalta parempia, mutta ne eivät ole mahdollisia, koska niissä asuntojen tarjoajat saisivat liian alhaisen hinnan laadusta ja silloin he puolestaan kärsisivät hyötytappiota. Vallitsevalla laadun markkinahinnalla sekä oman tulorajoituksensa ja preferenssiensä puitteissa kotitalous 1 valitsee alhaisimman laadun ja samalla maksaa siitä alhaisimman hinnan. Vastaavasti kotitalous 3 valitsee korkeimman laadun ja maksaa siitä korkeimman hinnan. Kotitalous 2 sijoittuu keskelle sekä hinnan että laadun suhteen. Jos kotitaloudet poikkeaisivat toisistaan ainoastaan tulojen suhteen, mutta heillä olisi samanlaiset preferenssit kulutuksen ja asumisen suhteen, toisin sanoen kaikki käyttäisivät yhtä suuren osuuden kulutusmahdollisuuksistaan asumiseen ja arvostaisivat laatua samalla tavalla, niin silloin kotitalous 1 olisi pienituloisin, kotitalous 2 keskituloinen ja kotitalous 3 suurituloinen. Toisin sanoen suurituloisin valitsisi korkeimman laadun, koska sillä on varaa maksaa siitä eniten. Jos taas kaikilla kotitalouksilla olisi yhtä suuret tulot ja yhtä suuri asumiskustannusten tulo-osuus, mutta he poikkeaisivat toisistaan asumista koskevien 9 Tässä oletetaan, että markkinat ovat täydelliset eli myyjät ja ostajat tuntevat markkinahinnat.

7 150 Kuvio 19.1: Asunnon markkinahinta laadun suhteen sekä kolmen kotitalouden laadun arvostusta kuvaavat samahyötykäyrät Hinta Markkinahinta Kotitalous 2 Kotitalous 3 Kotitalous 1 Laatu preferenssien suhteen, kotitalous 1 olisi laatua vähiten arvostava ja kotitalous 3 laatua eniten arvostava kotitalous. Jos kaikki kotitaloudet olisivat samanlaisia sekä tulojen että preferenssien suhteen, kaikilla olisi samanlainen laadun arvostuskäyrä. Tämä käyrä olisi myös laadun markkinahintakäyrä. Tällöin jokainen kotitalous on yhtä tyytyväinen käyrän jokaisessa pisteessä. Laadun markkinahinta muodostuu kaikkien markkinoille osallistuvien kotitalouksien yhteisen toiminnan seurauksena, vaikka jokaisen yksittäisen kotitalouden vaikutus siihen on häviävän pieni. Markkinahinta on jokaisella laatutasolla se hinta, jonka eniten tarjoava kotitalous on sen tason laadusta valmis maksamaan. Edellä kuvattu malli kotitalouden rationaalisesta hyödyn maksimointiin pohjautuvasta valinnasta yhden asumisen ominaisuuden suhteen voidaan laajentaa kattamaan kaikki asumisen ominaisuudet. Tätä moniulotteista valintatilannetta on tosin mahdoton havainnollistaa kuviolla. Perusajatus on kuitenkin sama. Asumisen lukuisilla eri ominaisuuksilla on markkinahinnat 10, vaikkakaan ominaisuuksia ei yksittäisten asuntojen tapauksessa ole erikseen hinnoiteltu Jokaisella kotitaloudella on preferenssit, jotka määräävät ensinnäkin, kuinka suuren osan pysyväistuloista se allokoi asumiskulutukseen, ja toiseksi, kuinka paljon kotitalous arvostaa asumisen eri ominaisuuksia ja kuinka paljon se on valmis niistä maksamaan. Kotitalouden kannalta optimaalinen eli tulojen ja markkinahintojen antamissa rajoissa paras mahdollinen asunto on sellainen, jossa kotitalouden kunkin asumisen ominaisuuden arvostuskäyrä sivuaa kyseisen ominaisuuden markkinahintakäyrää. 10 Näistä hinnoista käytetään nimitystä hedoniset hinnat tai varjohinnat

8 Asuntoja tuottava yritys Asuntomarkkinoiden tarjontapuolena ovat asuntoja tuottavat yritykset, jotka rakennuttavat asuntoja myydäkseen tai vuokratakseen niitä kotitalouksille tai sijoittajille, viime kädessä kuitenkin kotitalouksien asumiskäyttöön. Seuraavassa ajatellaan yksinkertaisuuden vuoksi rakennuttajayritystä (kehittäjää = developer), joka päättää mitä rakennetaan ja hankkii sitä varten rahoituksen, rakennusmaata sekä rakennusurakoitsijoiden ja muiden alihankkijoiden tuotteita ja palveluksia. Rakennuttajayritykset tavoittelevat voittoa ja pyrkivät myymään (tuottaman) asunnot mahdollisimman korkealla hinnalla (pienillä kustannuksilla). Yritykset ovat erikoistuneet tietyn tyyppisten asuntojen tuottamiseen. Niillä on normaalisti erilainen tuotantoteknologia ja toimintalogiikka. Jotkut yritykset ovat erikoistuneet tuottamaan kalliita, yksilöllisiä laatuasuntoja hyvätuloisille kotitalouksille, toiset taas edullisia standardiasuntoja pienituloisille. Yritykset kilpailevat keskenään ja markkinoilla on lukuisia keskenään kilpailevia yrityksiä, mikään niistä ei voi määrätä hintoja, vaan erityyppisten asuntojen hinnat määräytyvät markkinoilla yksittäisen yrityksen toiminnasta riippumatta. Kunkin yrityksen erikoistuminen ja siihen liittyvä tuotantoteknologia määräävät, millä kustannuksilla yritys pystyy tuottamaan eri tyyppisiä asuntoja. Koska valmiin asunnon hinta määräytyy markkinoilla, yrityksen voitto riippuu siitä, millä kustannuksilla se pystyy asunnon tuottamaan. Kullekin yritykselle on optimaalista tuottaa sen tyyppisiä asuntoja, joiden tuottamisessa se on kustannustehokkain. Yrityksille voidaan määritellä samavoittokäyriä, eli ominaisuus-hintakombinaatioita, jotka tuottavat kunkin tyyppiselle yritykselle samansuuruisen voiton. Kuvioon 19.2 on piirretty kolmen eri tavalla erikoistuneen yrityksen samavoittokäyrät (tarjouskäyrät) yhden asunnon ominaisuuden - laadun - suhteen. Kunkin yrityksen on optimaalista keskittyä niiden asuntojen tuottamiseen, joiden laatu vastaa samavoittokäyrän ja markkinahintakäyrän sivuamispistettä. Kyseinen yritys saa suurimman voiton sen laatuisten asuntojen valmistamisesta. Yrityksen 1 on optimaalista erikoistua alhaisen laadun asuntoihin, yrityksen 2 keskitason ja yrityksen 3 korkealaatuisten asuntojen tuottamiseen. Kuvio 19.2: Asunnon markkinahinta laadun suhteen sekä kolmen yrityksen samavoittokäyrät Hinta Yritys 2 Yritys 3 Markkinahinta Yritys 1 Laatu

9 Asuntomarkkinoiden markkinahinta ja tasapaino Kuvioiden 19.1 ja 19.2 markkinahinta kuvaa asunnon laadun suhteen määriteltyä tasapainohintaa, jolla sekä ostajat ovat valmiita ostamaan ja myyjät myymään kunkin laatuisia asuntoja. Kuvioista voi nähdä, että tasapainohinta on käyrä, joka kulkee sivuten eri tyyppisten kotitalouksien samahyötykäyriä ja eri tyyppisten yritysten samavoittokäyriä (ks. kuvio alla). Markkinahinta muodostuu kaikkien markkinoilla aktiivisesti toimivien kotitalouksien ja yritysten yhtäaikaisen toiminnan seurauksena. Kuitenkin yksittäisten kotitalouksien ja yritysten kannalta asuntomarkkinoiden markkinahinta on annettu, ne eivät yksinään voi siihen vaikuttaa. Kuvio 19.2b: Asuntomarkkinoiden tasapainohintojen määräytyminen laadun suhteen Hinta Yritys 2 Yritys 3 Markkinahintaa Yritys 1 Kotitalouksien samahyötykäyriä (kullakin on oma käyrästönsä) Laatu Edellä käsitelty malli kuvaa kotitalouksien ja yritysten valintaa ja tasapainohinnan määräytymistä asunnon yhden yksittäisen ominaisuuden suhteen. Asuntomarkkinoilla asunnon ominaisuuksia kuten kokoa, talotyyppiä tai laatua ei kuitenkaan hinnoitella erikseen, vaan asunnot myydään kokonaisuutena niine ominaisuuksineen, jotka niillä ovat. Kuitenkin asunto ja sen mukana asunnon markkinahinta koostuu lukuisista ominaisuuksista ja tietyillä edellytyksillä ominaisuuksien ns. hedoniset hinnat on mahdollista saada empiirisellä tutkimuksella esiin Esimerkkejä valinnoista ja arvostuksista asuntomarkkinoilla Hedonisten hintojen teoria (ks. kirjallisuusluettelo luvun lopussa) soveltaa edellä esitettyä lähestymistapaa asuntojen ominaisuuksien kysynnän, tarjonnan ja hintojen analyysissä. Hedonisten hintojen teoriassa asumista pidetään moniulotteisena heterogeenisena hyödykkeenä. Sekä asunnon rakenteellisia ja laadullisia ominaisuuksia että sijaintiin ja asuinalueeseen liittyviä ominaisuuksia pidetään erillisinä komponentteina asumisen moniulotteisessa ominaisuuskorissa. Näitä yksittäisiä ominaisuuksia ei voida myydä markkinoilla erik-

10 153 seen, vaan asunnot myydään kaikkine ominaisuuksineen kokonaisina yksikköinä yhdellä markkinahinnalla. Hedonisten hintojen teorian perusidea on, että markkinat epäsuorasti paljastavat hedonisen hintafunktion, joka liittää ominaisuudet ja hinnat toisiinsa. Tämän teoreettisen kehikon puitteissa on mahdollista johtaa epäsuora "varjohinta" asumisen jokaiselle ominaisuudelle sekä analysoida eri ominaisuuksien kysyntää ja tarjontaa. Lähestymistapaa voidaan soveltaa empiirisissä analyyseissä, ja niitä onkin julkaistu runsaasti alan kirjallisuudessa. Ks. Kaupunkitalous -kirjan kuviot sekä erillinen moniste (SL2012 Kaupunkialueen maankäyttö- ja hintarakennetta koskevia kuvioita: nettisivuilla) Kuviot perustuvat Seppo Laakson väitöskirjan hedonisiin asuntojen hintafunktioihin, jotka on estimoitu Helsingin seudun asuntokauppa-aineistoilla. Empiirinen hedoninen hintafunktio saadaan estimoimalla regressiomalli, jossa selitettävänä muuttujana on asunnon hinta (tai sen logaritmi) ja selittävinä muuttujina erilaisia asunnon kokoon, sijaintiin jne liittyviä muuttujia. Selittäjien estimoinnin tuloksena samat kertoimet ovat hedonisia hintoja ja kertovat mihin suuntaan (etumerkin mukaan) ja kuinka paljon (kertoimen suuruus) asunnon hinta muuttuu jos ko. selittäjässä tapahtuu muutos. Jotta voidaan sanoa jonkin tekijän todella vaikuttavan hintaan, on sen kertoimen oltava tilastollisesti merkitsevä Kotitalouden sopeutuminen muutoksiin Asunto on pitkäikäinen, kiinteä ja kallis hyödyke. Tästä syystä asuntoa ei vaihdeta päivittäin eikä yleensä edes vuosittain, vaikka kotitalouden ominaisuuksissa, tuloissa ja preferensseissä tapahtuisikin muutoksia. Kotitalous sopeutuu omissa olosuhteissaan tai asuntomarkkinoilla tapahtuviin muutoksiin normaalisti siten, että se hankkii uuden asunnon ostamalla tai vuokraamalla ja muuttaa siihen. Tietyissä rajoissa, joskin normaalisti melko ahtaissa, kotitalouden vanhaa asuntoa voidaan muuttaa kotitalouden ominaisuuksissa tai tuloissa tapahtuneita muutoksia vastaavaksi, esimerkiksi korjaamalla ja kunnostamalla sekä (omakotitaloissa) rakentamalla lisätilaa. Asuntomarkkinoilla on poikkeuksellisen korkeat transaktiokustannukset - uuden asunnon etsinnän, ostamisen ja myymisen tai vuokraamisen, asunnon korjaamisen sekä muuttamisen kustannuksista. - asuinalueen tai kunnan vaihtamiseen liittyy erilaisia psykologisia kustannuksia mm. asuinympäristöön liittyvien sosiaalisten verkostojen muuttumisen vuoksi. - Vain rajattu valikoima asuntoja on tarjolla markkinoilla, joten kotitalouden kannalta optimaalista asuntoa ei välttämättä ole saatavissa. Näin ollen rationaalinen ja hyvin informoitu kotitalous voi asua asunnossa, joka tosiasiassa poikkeaa huomattavasti kotitalouden kannalta optimaalisesta asunnosta Muuttaminen ja asunnon valinta Muuttoliike on keskeinen osa asunto- ja työmarkkinoiden dynamiikkaa. Alueiden ja maiden välinen muutto liittyvät ensi sijassa työmarkkinoihin. Sen sijaan kaupunkialueiden sisäinen muuttoliike kuuluu oleellisena osana kaupunkialueen asuntomarkkinoiden toimintaan.

11 154 Asunnon vaihto on yleensä aikaa vaativa prosessi ja se on dynaaminen reaktio muuttuneisiin olosuhteisiin. Vapaaehtoisen muuton kautta saavutettavan tilanteen paranemisen, hyödyn, on ylitettävä asunnon vaihtoprosessiin liittyvät kustannukset, kuten edellä todettiin. Eri väestöryhmien reaktiot samaan asuntokysynnän taustatekijän (esim. tulojen tai perhekoon, perheenpää iän) muutokseen saattavat vaihdella sen vuoksi, että muuttoprosessin kustannukset vaihtelevat. Ks. Kirjan kuvat Omistus- ja vuokra-asuminen (hallintamuotovalinta) Jos pääomamarkkinat olisivat täydelliset (kuka tahansa saisi haluamansa määrän lainaa vallitsevalla markkinakorolla ja - asumisen tukijärjestelmät olisivat neutraalit (sekä asuntotuotantoa että asumiskulutusta tuettaisiin tai oltaisiin tukematta samalla tavalla omistus- ja vuokrasektorilla) - eri tyyppisiä ja laatuisia omistus- ja vuokra-asuntoja olisi runsaasti tarjolla kotitalouden kannalta olisi taloudellisessa mielessä melko yhdentekevää, valitseeko se haluamansa asunnon hallintamuodoksi omistus- vai vuokra-asunnon. Tällöin - omistusasumisen vuosittaiset käyttökustannukset = markkinaehtoisen vuokraasumisen vuokrat. Tämä perustuu siihen, että tällöin asunnon pääoma-arvo (markkinahinta) = nettovuokratulojen nykyarvo (ja molemmissa samat hoitokustannukset). Silloin kotitalouden hallintamuotovalinta perustuisi omistamisen ja vuokraamisen eroihin niihin liittyvissä riskeissä, arvostuksessa tai asunnonvaihtoon liittyvissä transaktiokustannuksissa. Edellä esitetyt oletukset eivät yleensä päde todellisilla asuntomarkkinoilla: - Asuntorahoitus on epäneutraalia (epätäydelliset markkinat, yksityistä ja julkista rahoitusta rinnakkain eri ehdoin) - Asuntosektorin tukijärjestelmät eivät ole neutraalit, vaan ne ovat eriytyneet voimakkaasti vuokra- ja omistussektorien välillä. - Asuntotuotannon julkiseen tukeen liittyy oleellisena osana asukasvalinnan kontrollointi tulorajojen ja asumistarpeen määrittelykriteerien kautta. - Omistusasumista tuetaan lähinnä verotuksen kautta asuntolainojen korkojen verovähennysmahdollisuuden sekä myyntivoiton verottomuuden kautta. - Vuokra-asumisen kulutusta tuetaan pääasiassa asumistukijärjestelmän kautta. Hallintamuotojen välinen epäneutraalisuus vaikuttaa kotitalouksien asunnonvalintaan. Yleisesti ottaen suomalainen tuki- vero jne. järjestelmä lisää pienituloisen todennäköisyyttä vuokrata ja suurituloisen todennäköisyyttä omistaa asuntonsa. Omistus- ja vuokra-asuntokanta ovat myös erilaistuneet, osittain seurauksena asuntotuotannon tukijärjestelmistä. Vuokra-asunnot ovat keskimäärin pienempiä ja niiden tarjonta painottuu kerrostaloasuntoihin. Näin ollen tarjontaan liittyvät rajoitukset vaikuttavat osaltaan kotitalouksien hallintamuodon valintaan. Asumisen väljentäminen tai siirtyminen pientaloasumiseen on Suomessa yleensä edellyttänyt omistussektorille siirtymistä kotitalouden hallintasuhdetta koskevista preferensseistä riippumatta. Kotitalouden suhtautuminen omistus- ja vuokra-asuntoihin liittyviin riskeihin ja epävar-

12 155 muustekijöihin vaikuttaa osaltaan hallintasuhteen valintaan. Erityisesti vapaarahoitteiseen vuokra-asumiseen liittyy riski tulla irtisanotuksi asunnosta, jos omistaja päättää myydä asunnon tai ottaa sen omaan käyttöönsä. Omistusasumiseen liittyy riski asunnon arvonlaskun kautta realisoituvasta pääomatappiosta (ja mahdollisuus arvonnousun kautta tulevasta pääomavoitosta) sekä asuntolainan korkokehityksestä. Kotitalouden pysyväistulojen kehitykseen liittyvä epävarmuus vaikuttaa myös valintaan omistus- ja vuokra-asumisen välillä. Myös kotitalouden jäsenten ammatti, työ sekä elämänvaihe vaikuttavat hallintasuhteen valintaan. Omistusasunnon vaihtamiseen liittyvät transaktiokustannukset ovat normaalisti suuremmat kuin vuokra-asunnon tapauksessa. Tästä syystä usein muuttavan kotitalouden on edullisempaa asua vuokra-asuntosektorilla, jos eri hallintamuodot ovat muuten kotitalouden kannalta samanarvoiset. Taulukko 19.1: Asuntokunnan keskimääräinen koko, asumisväljyys sekä tulotaso/asuntokunta ja tulotaso/henkilö asuntosektorin mukaan pääkaupunkiseudulla 1996 (Lähde: S. Laakson otosaineisto pääkaupunkiseudulta) Asuntosektori Pientalo- Kerrostalojen Kerrostalojen Kaikki asunnot omistus- vuokra- asunnot asunnot asunnot Keskikoko, henkeä Asumisväljyys, m2/henkilö* Keskitulot/asuntokunta, 1000 mk Keskitulot/henkilö, 1000 mk * Asuntokuntien keskiarvo ilman painotusta 19.9 Etsintäteoria asuntomarkkinoilla (lue itse kirjasta) Perusasetelma: Koska asunnot ovat heterogeenisia ja niiden ominaisuudet eivät paljastu käymättä paikan päällä (eikä kaikki silloinkaan) ja asuntojen hinnanmuodostus ei ole täydellistä niitä ei voi käydä ostamassa kaupasta vakioyksikköhintaan. Lisäksi kysynnän sopeuttaminen tapahtuu pääasiassa muuttojen kautta, joihin liittyy kustannuksia. On siis päätettävä ryhtyykö etsimään asuntoa ja jos ryhtyy, niin millaisia tarjouksia hylkää ja millaisia hyväksyy. Miten hyväksymiskriteeri muuttuu etsinnän kestäessä? Miten markkinoiden tila tai esimerkiksi vuorien säätely vaikuttaa alttiuteen etsiä ja hyväksymiskriteeriin jos etsitään. Entä muuttokustannukset? Kaupunkitalous kirjassa on asian esittelyä hieman. HUOM: KIRJAN KUVIOSSA ON PAINOVIRHE. SEN OTSIKOSSA PITÄISI LUKEA HYVÄKSYMISPISTEIDEN JOUKKO KUN KOTITALOUS ON PISTEESSÄ B JA VASTAAVASTI KUVIOSSA VÄLI AO A1 ON HYVÄKSYMISPISTEIDEN JOUKKO (EIKÄ TASAPAINOPISTEIDEN JOUKKO)

13 ASUNTOJEN KYSYNTÄ, TARJONTA JA HINTA MAKRONÄKÖKUL- MASTA 20.1 Kaupunkialueen asuntomarkkinat makronäkökulmasta Asuntomarkkinat Asuntomarkkinoita voidaan tarkastella alueellisesti tai valtakunnallisesti. Tällöin kiinnostuksen kohde voi olla - asuntokannan suuruus, asuntokannan muutokset rakentamisen ja poistuman kautta - asumiskulutuksen kokonaismäärä ja rahallinen arvo - asuntojen hinta- ja vuokrataso sekä niiden ja asuntotuotannon vaihtelut - asuntomarkkina-alueiden väliset erot (esimerkiksi kaupunkialueiden väliset, maiden väliset) - asuntosektoreiden väliset erot ja keskinäiset yhteydet (esimerkiksi omistus- ja vuokrasektori). Asunnot muodostavat yhdessä niihin liittyvien maa-alueiden eli tonttien kanssa asuinkiinteistöpääoman 11, joka on osa kansantalouden varallisuutta. Asuntopääomasta koituu sen omistajalle tuottoa vastaavalla tavalla kuin muustakin pääomasta. Samalla asuntopääoma tuottaa kotitalouksille asumispalveluja. Näin ollen asuntokantaan kohdistuu kahdenlaista kysyntää, yhtäältä omistamiskysyntää (omistusasujat ja sijoittajat) ja toisaalta kulutuskysyntää (vuokra- ja omistusasujat). Tämä erottelu on jokseenkin selvä vuokra-asuntojen tapauksessa, kun asuntojen omistus ja asumispalvelusten kulutus ovat selkeästi erillään toisistaan. Omistusasuntojen tapauksessa erottelu on vähemmän selvä, mutta silloinkin voidaan ajatella, että kotitalous vuokraa asumispalvelua itseltään ja maksaa siitä vuokraa, joka vastaa asunnon hoito- ja ylläpitokuluja sekä omistamisesta aiheutuvia pääomakuluja. Viimeksi mainitussa erässä on kyse oman asunnon laskennallisesta tuotosta, joka on ajateltava vaihtoehtoisen sijoituskohteen menetetyksi tuotoksi, kun omistusasunto vaihtoehto on valittu vuokra-asumisen sijasta. Toinen oleellinen erottelu asuntomarkkinoilla koskee asuntokantaa ja sen muutoksia. Asuntokanta koostuu kaikista olemassa olevista asunnoista ja se on luonteeltaan varantosuure. Asuntokanta muuttuu vuosittain, koska uusia asuntoja rakennetaan ja vanhoja poistuu käytöstä. Asuntokannan muutokset, tärkeimpänä asuntotuotanto, ovat virtasuureita. Seuraavaksi esitellään 1. Ensin yksinkertaisin mahdollinen asuntomarkkinoiden virta-varantomalli, jolla saadaan esille asuntuotannon ja asuntojen hintojen ja asuntotuotannon sykli (ei kirjassa) 2. Asuntomarkkinoiden virta-varantomalli, joka hahmottaa, miten asuntokanta, asuntotuotanto ja asumiskulutus sekä asuntojen hinnat ja vuokrat vaikuttavat toisiinsa (on kirjassa). 11 Jatkossa käytetään termiä "asuntopääoma"

14 B ASUNTOMARKKINOIDEN YKSINKERTAISIN VIRTA-VARANTOMALLI (ei kirjassa tällaisena, mutta vastaava verbaalinen esitys on alempana kappaleessa Kysynnän, hintojen ja tarjonnan vaihtelut asuntomarkkinoilla) 1. Tarkastellaan ensi tasapainossa olevia markkinoita, joilla asuntokysyntä ja asuntojen hintataso (P) on vakio, asuntotuotanto (q*) kullakin periodilla vastaa asuntokannan poistumaa, jolloin asuntokanta (Q*) voi säilyä samansuuruisena periodista toiseen. Huomaa, että Q akseli on vaikka 50-kertainen Q akseliin nähden (asuntotuotanto on muutama prosentti asuntokannasta). Asunnot on yksinkertaisinta olettaa tässä omistusasunnoiksi, joiden yksikköhinta on P. Toisaalta P:tä vastaa vuokrataso= i P + hv, missä i on markkinakorko (vaihtoehtoisen sijoituskohteen tuotto) ja hv on hoitovastike, jota sekä omistaja että vuokralainen maksavat. Kiinteistömarkkinat (asuntokanta) Rakennusmarkkinat (asuntotuotanto) P=hinta P V= (virta) tarjontakäyrä D=kysyntä käyrä Q* Q=as. kanta q* q=as.tuotanto 2. Seuraavaksi tarkastellaan mitä alun perin tasapainossa olevilla markkinoilla tapahtuu, jos asuntokysyntä kasvaa odottamatta ja kertaluontoisesti (esim. muuttoliikkeen tuloksena) siirtäen kysyntäkäyrän periodilla t pysyvästi asemasta D1 asemaan D2. Mitä tapahtuu asuntojen hinnoille (P), asuntotuotannolle (q) kysynnän muutoksen jälkeen periodeittain? - kysynnän kasvu nostaa hintatason ilman aikaviivettä - tarjonta ei heti pysty reagoimaan, mutta hinnan noustua asuntotuotantoa käynnistetään q1 verran - kun uustuotanto tulee markkinoille seuraavalla periodilla asuntokanta kasvaa q*-q1 verran > hintataso laskee - tämä hintataso otetaan pohjaksi ko. periodin tarjontapäätöksissä ja se tuotanto valmistuu (tulee markkinoille) periodilla 2

15 158 Kiinteistömarkkinat (asuntokanta) Rakennusmarkkinat (tuotanto) P= hinta P V= (virta) tarjontakäyrä D2 D1 Q* Q=as. kanta q* q1 q=as.tuotanto 3. Seuraavalla periodilla as. kanta on kasvanut q*-q1: verran Q1:een ja hintatason on laskenut hieman > aloitetaan vähemmän asuntotuotantoa kuin edellisellä periodilla P= hinta P V= (virta) tarjontakäyrä D2 D1 Q* Q1 Q=as. kanta q* q2 q1 q=as.tuotanto

16 159 - Jos asuntotuotannon kannattavuuden paraneminen houkuttelee uusia rakennusyrityksiä markkinoille, virtatarjontakäyrä siirtyy oikealle seuraavilla periodeilla. - Prosessin etenemisen mukainen asuntotuotannon ja asuntojen hintojen periodittainen kuvaaja on seuraavan kaltainen (kysynnän kasvun ajankohta on kuvassa t*) q q P Q t* - Eli kertaluontoinen mutta pysyvä kysynnän kasvu aikaansaa dynaamisen reaktion, jossa asuntojen hinnoille ja asuntotuotannolle syntyy usean periodin kestävä sykli, jonka kesto riippuu virtatarjontafunktion kaltevuudesta (tarjontajoustosta). - Mistä tekijöistä virtatarjontafunktion kaltevuus riippuu? - kaavoitetun maan saatavuus - kannusteet tai pakotteet ottaa kaavoitettu maa käyttöön - rakennusalan kilpailusta ja sen resurssien (työ, välituotteet, saatavuudesta alueellisilla markkinoilla yms. - Miksi automarkkinoilla ei synny samanlaisia syklejä kuin asuntomarkkinoilla, vaikka sielläkin on virta-varanto (autojen uustuotanto-vanha autokanta) asetelma?

17 160 - Prosessi etenee periodeittain siten, että pitkällä aikavälillä saavutetaan uusi tasapaino seuraavasti D2 Vanha V D1 V* = uusi (virta) tarjontakäyrä Q* Q** q* q** q=as.tuotanto - hintataso on palannut alkuperäiselle tasolleen, jos pitkän aikavälin tarjontajousto on ääretön. - rakennussektorin tuotanto q** on nyt suurempi vastaten suurempaa poistumaa isommasta (vakaana pysyvästä) asuntokannasta Q** Pitkän aikavälin tarjontajousto ei välttämättä ole ääretön, sillä Esim. kaupunkialueen väestön kasvu > maan suurempi niukkuus ja sen hintatason kohoaminen. Tällöin uusi pitkän aikavälin tasapaino on sellainen, että asuntokanta jää hieman Q** pienemmäksi ja hintataso korkeammaksi kuin alkuperäinen hintataso. Yllä oletettiin yksi kertaluontoinen asuntokysynnän muutos ja staattiset odotukset (kuluvan periodin hinnan odotettiin aina säilyvän kunnes seuraava periodi koitti ja uusi hintataso paljastui). Todellisuudessa kysynnän muutoksia tulee vaihtelevassa määrin jatkuvasti eivätkä markkinat useinkaan saavuta vakaata tilaa, kun jo seuraava muutos (tulot ainakin muuttuvat) alkaa. Lopputulos on se, että asuntomarkkinat ovat epävakaat eli hinnat ja tuotanto vaihtelevat paljon. Ks. kuvat Kaupunkitalous kirjassa.

18 Asuntomarkkinoiden virta-varantomalli (Kirjan esitystä seuraten) SEURAAVAKSI ESITELLÄÄN HIEMAN MONIMUTKAISEMPI ASUNTOMARKKINOIDEN VIRTA-VARANTOMALLI. SEN AVULLA SAADAAN ESILLE, MITEN ASUNTOKANTA, ASUNTOTUOTANTO JA ASUMISKULUTUS SEKÄ ASUNTOJEN HINNAT JA VUOK- RAT VAIKUTTAVAT TOISIINSA (ON KIRJASSA) TOISIINSA KYTKEYTYVÄNÄ SYS- TEEMINÄ. Asuinkiinteistöt ovat pääomaa - niiden hinta sekä tuotanto määräytyvät pääomamarkkinoilla - tasapainossa säännöstelemättömillä markkinoilla asuntopääomaan kohdistuvan kysynnän on oltava yhtä suurta kuin sen tarjonta. - joten asuntojen hinta määräytyy sen mukaan kuinka paljon kotitaloudet ja muut asuntosijoittajat ovat halukkaita omistamaan asuntoja sekä siitä kuinka paljon asuntoja on tarjolla omistettavaksi. Uusien asuntojen tarjonta tulee rakennussektorilta (rakennuttaja- ja rakennusyritykset) - tuotannon määrä riippuu uusien asuntojen hinnoista suhteessa niiden tuotantokustannuksiin (ml. rakennusyritysten ns. normaalivoitto). - Rakennusalan yritysten voittojen kasvu kannustaa yrityksiä rakentamaan. Kun tämä uustuotanto tulee markkinoille, kasvanut kysyntä tyydyttyy ja hinnat laskevat vähitellen takaisin tuotantokustannuksia vastaavalle tasolle. (vrt. aiempi malli) Mikä voi saada aikaan asuntojen omistuskysynnän kasvun? - oletetaan yksinkertaistuksena, että kaikki asunnot ovat vuokra-asuntoja - asunnon omistajat ovat sijoittajia, joiden omistusmotiivi perustuu vuokratuottoon - jos asuntojen vuokrat nousevat tietyllä alueella esimerkiksi muuttoliikkeen tai kohonneiden tulojen seurauksena, asuntosijoitusten vuokratuotto kohoaa - se johtaa omistuskysynnän kasvuun ja vastaavaan hintojen nousuun. Vuokra on omistajalle maksettava korvaus asunnon käytöstä (asumiskulutuksesta) - Vuokrataso määräytyy asumiskulutusmarkkinoilla kysynnän ja tarjonnan perusteella. - Kotitaloudet jakavat tulonsa eri hyödykkeiden kulutukseen, yksi kulutuksen kohde on asuminen. - Kaikilla hyödykkeillä on hinnat, ja vuokra on asumiskulutuksen hinta. Yksittäisen kotitalouden tasolla asumiskulutuksen määrä riippuu - vuokratasosta - kotitalouden preferensseistä eri hyödykkeiden kulutuksen suhteen - kotitalouden tuloista - kaikkien muiden hyödykkeiden hinnoista. Asuntomarkkinoiden tasolla asumiskulutuksen kysyntä riippuu - kotitalouksien määrästä, tulotasosta, vuokratasosta ja muiden hyödykkeiden hinnoista. Vuokratason määräytyminen Vuokrataso määräytyy asumiskulutusmarkkinoilla siten, että asumiskulutuksen kysyntä kotitalouksien taholta ja tarjonta asuntokannasta ovat tasapainossa. Lyhyellä ajalla asunto-

19 162 jen määrä ja niiden mahdollistama asumispalvelusten tarjonta on lähes kiinteää. Jos kotitalouksien määrä lisääntyy tai tulotaso nousee, asumispalvelusten kysyntä vastaavasti kasvaa. Kun tarjonta on lähes kiinteätä, tämä johtaa vuokrien nousuun. Asumiskulutuksen kysynnän ja asuntojen omistuskysynnän välillä on läheinen yhteys. Samoin asuntojen vuokrat ja hinnat liittyvät kiinteästi toisiinsa. Nämä yhteydet havainnollistuvat neliosaisessa kuviossa Kuvion oikeassa puoliskossa olevat osat edustavat asumiskulutuksen markkinoita, kun taas vasemman puoliskon osat kuvaavat asuntojen omistamisen (pääoma)markkinoita. Oikea yläkulma kuvaa vuokratason ja asumiskulutuksen välistä yhteyttä. Pystyakseli kuvaa vuokratasoa (mk/m 2 ) ja vaaka-akseli asuntokantaa (m 2 ). Oikealle alas kulkeva viiva kuvaa asumiskulutuksen kysynnän riippuvuutta vuokratasosta, kun oletetaan että talouden muut tekijät (tulotaso, kotitalouksien määrä jne.) ovat muuttumattomassa tilassa. Kysyntäkäyrän eri pisteet kertovat kuinka paljon asumistilaa kotitaloudet ovat halukkaita kuluttamaan milläkin vuokratasolla. Kysyntäkäyrän asento kuvaa asumiskulutuksen jäykkyyttä tai joustavuutta suhteessa vuokratasoon. Kuviossa kysyntäkäyrä on havainnollisuuden vuoksi piirretty likimain 45 asteen kulmaan. Asumispalvelusten tarjonta on lyhyellä ajalla kiinteä, koska se määräytyy täysin olemassa olevasta asuntokannata. Kuvion oikeassa ylälohkossa pystysuora katkoviiva kuvaa tarjontaa. Tällöin asumiskulutuksen markkinoiden tasapainoa vastaava vuokrataso määräytyy kysyntäkäyrän ja tarjontaviivan leikkauskohdassa. Kuviossa oikean ylälohkon vaakasuora katkoviiva kuvaa tasapainovuokraa. Kuvio 20.1: Asuntomarkkinoiden virta-varantomalli (Lähde: DiPasquale ja Wheaton, 1996) Omistusmarkkinat:hinnan määräytyminen P=R/i Vuokra Asumiskulutuksen markkinat: vuokrien määräytyminen D(R,Y,N, )=S Hinta Asuntokanta S=C/q ( S=C-qS) Omistusmarkkinat: rakentaminen P=f(C) Rakentaminen Asumiskulutuksen markkinat: asuntokannan muutos Kuvion symbolit: D= asuntopalvelujen kysyntä, S= asuntopalvelujen tarjonta, R= netto-vuokra/m2, Y= pysyväistulotaso, N= kotitalouksien määrä, P= asunnon hinta/m2, i= korko, C= rakentamisen määrä, q= poistuman osuus

20 163 Jos kysyntä kasvaa esimerkiksi tulojen kasvun tai kotitalouksien määrän lisääntymisen vuoksi, kysyntäkäyrä siirtyy oikealle ylös aiheuttaen, että tasapaino muuttuu ja koko asuntomarkkinat joutuvat sopeutumaan muutokseen. Vastaavasti jos kysyntä supistuu, kysyntäkäyrä siirtyy kohti origoa. Hintojen määräytyminen Kuvion vasemmanpuoleinen yläosa kuvaa asuntojen hintatason määräytymistä asuntojen omistusmarkkinoilla. Pystyakseli kuvaa asuntojen vuokratasoa (mk/m 2 ) ja vaakaakseli hintatasoa (mk/m 2 ). Origosta yläviistoon vasemmalle suuntautuva viiva kuvaa vuokratason ja hintatason suhdetta eli sitä, minkä suuruisen riskittömän nettovuokravirran R vuodessa kiinteistönomistajien on saatava pitääkseen hallussa P:n neliöhintaisia asuntoja. Asuntoneliön hinnan ja nettovuokran välillä pätee yhteys (tasapainoehto): asuntopääoman hinta on tulevien nettovuokrien nykyarvo, kun diskonttaustekijänä käytetään korkotasoa i eli vaihtoehtoisen sijoituskohteen tuottoa vuodessa. P = R/i = (bruttovuokra juoksevat kulut verot) / korko Tästä näkökulmasta katsoen asuntojen neliöhintatasoon vaikuttavat seuraavat tekijät: - koko kansantalouden pitkän ajan korkotaso i (vaihtoehtoisten sijoituskohteiden tuotto) - nettovuokratasoon vaikuttavat tekijät kuten o bruttovuokratason odotettu muutos tulevaisuudessa o tuleviin vuokratuottoihin liittyvä riski o vuokratuottojen ja asuntosijoitusten verokohtelu. Mitä korkeampi on korkotaso i eli omistajien tuottovaatimus (=vaihtoehtoisen sijoituskohteen tuotto), sitä jyrkempi on R/i -suora. Jos tuottovaatimus nousee, origosta lähtevä käyrä siirtyy myötäpäivään oikealle. Odotukset vuokratason jatkuvasta noususta tulevaisuudessa voi tulkita niin, että ne alentavat tuottovaatimusta ja näin ollen kasvattavat asuntojen hintaa. Päinvastaiset odotukset alentavat asunnon hintaa. Mitä suurempi on asuntosijoitukseen liittyvä riski sitä korkeampi on tuottovaatimus eli varmaa tuottoa edustavan i:n päälle tulee lisätä riskipreemio. Riskien kasvu pienentää asunnon hintaa. Edelleen, vuokratuottojen verokohtelu vaikuttaa siihen, miten suuri bruttovuokra tarvitaan, jotta yllä oleva tasapainoehto olisi voimassa. Kuviossa asuntomarkkinoiden tasapainoa vastaava vuokrataso määrää siis asuntojen hintatason. Tasapainoa vastaava hintataso määräytyy vuokratason (kuvion yläosan vaakasuora katkoviiva) ja R/i -käyrän leikkauskohdassa. Tasapainohinta sijaitsee kuvion vasemman ylälohkon pystysuoran katkoviivan ja vaakasuoran hinta-akselin leikkauskohdassa. Asuntotuotanto Kuvion vasemmanpuoleisessa alalohkossa määräytyy uusien asuntojen rakentamisen määrä. Origosta viistoon alas vasemmalle suuntautuva käyrä f(c), tuotantokustannuskäyrä, kuvaa uusien asuntojen hankinnan yksikkökustannusta, sisältäen rakentamisja maanhankintakustannukset sekä rakennusalan yritysten normaalivoiton. Kuviossa uustuotannon yksikkökustannusten oletetaan olevan rakentamisen volyymin kasvava funktio, toisin sanoen rakentamisen vilkkauden oletetaan vaikuttavan maan hintaan sekä rakennusmateriaalien hintoihin ja rakennusalan palkkakustannuksiin. Tuotantokustannuskäyrän

21 164 ja vaakasuoran hinta-akselin leikkauskohta kuvaa asuntojen minimihintatasoa, jolla uustuotantoa ylipäätään toteutuu. Jos uustuotannon yksikkökustannukset olisivat likimain riippumattomia rakentamisen volyymista, tuotantokustannuskäyrä olisi lähes pystysuora. Mitä herkemmin rakennusmaan ja muiden tuotantopanosten hinnat reagoivat rakentamisen volyymin muutoksiin, sitä loivempi on tuotantokustannuskäyrän kulmakerroin. Asuntomarkkinoiden tasapainoa vastaava asuntojen uustuotannon volyymi määräytyy asuntojen hintatason perusteella tuotantokustannuskäyrän välityksellä. Kuvion vasemmassa alalohkossa tuotannon volyymi saadaan selville, kun vedetään vaakasuora viiva asuntojen tasapainohinnan (vasemman puoliskon pystysuora katkoviiva) ja tuotantokustannuskäyrän leikkauskohdasta rakentamisen määrää kuvaavalle pystyakselille. Toisin sanoen tasapainossa uustuotannon määrä on tasolla, jolla asuntojen hinnat vastaavat uustuotannon kokonaiskustannuksia, eli P=f(C). Asuntokanta Kuvion oikeanpuoleisessa alaosassa vuosittaisen asuntotuotannon virta muuntuu pitkän ajan asuntokannaksi. Kannan muutos tietyn periodin kuluessa on yhtä suuri kuin uustuotannon määrä vähennettynä poistumalla. Seuraavassa oletetaan yksinkertaisuuden vuoksi, että vuosittainen poistuma on vakio-osuus (q) asuntokannasta. Kuviossa origosta alas oikealle kulkeva viiva (poistumakäyrä) kuvaa asuntokannan (oikeanpuoleisen puoliskon vaaka-akseli) ja asuntotuotannon (alapuoliskon pystyakseli) välistä suhdetta. 12 Poistumakäyrän kulmakerroin määräytyy siten, että tasapainossa uustuotanto on yhtä suuri kuin poistuma, jolloin asuntokanta pysyy vakiosuuruisena. (Huom. mallin lähtökohtana on oletus, että talouden muut tekijät (kotitalouksien määrä, tulotaso jne.) ovat muuttumattomassa tilassa. Yhteenveto Kun kuvion 20.1 kierros on käyty umpeen, asuntomarkkinoiden perusriippuvuudet voidaan vetää yhteen. Lähtökohtana on lyhyellä ajalla likimain kiinteä asuntokanta. Vuokrataso määräytyy asumiskulutuksen markkinoilla kysynnän ja tarjonnan perusteella. Vuokrat puolestaan määräävät asuntojen hinnat asuntojen omistusmarkkinoilla (pääomamarkkinoilla). Hinnat puolestaan määräävät uustuotannon määrän, joka yhdessä poistuman kanssa määrää asuntokannan koon. Yhdistetyt asumiskulutus- ja asuntojen omistusmarkkinat ovat tasapainossa, kun asuntokannan koko on alkutilanteessa ja lopputilanteessa saman suuruinen. Kaupunkialueiden asuntomarkkinoilla jokseenkin normaali tilanne on, että markkinat eivät ole tasapainossa, vaan sekä kysyntään että tarjontaan kohdistuu jatkuvasti erilaisia shokkeja, joihin asuntomarkkinoiden osatekijät sopeutuvat. Näin ollen asuntojen vuokrat, hinnat, asuntotuotanto ja asuntokanta muuttuvat aika ajoin hyvinkin nopeasti. Seuraavassa havainnollistetaan kysyntäshokin vaikutusta asuntomarkkinoille komparatiivisen statiikan keinoin. 12 Koska asuntorakentaminen vuodessa on yleensä vain muutama prosentti asuntokannasta, rakentamista mittaava akseli origosta alaspäin on asteikoltaan oltava monikymmenkertainen origosta oikealle asuntokantaa mittaavan akselin asteikkoon verrattuna.

22 Asuntokysynnän kasvun vaikutus asuntomarkkinoille Oletetaan, että asuntomarkkina-alueella asumiskulutuksen kysyntä kasvaa pysyvästi uudelle tasolle. Syynä voi olla talouden kasvu, joka heijastuu mm. kotitalouksien tulotason nousuna ja kotitalouksien määrän kasvuna muuttoliikkeen seurauksena. Asuntomarkkinoiden kannalta kyseessä on kysyntäshokki, johon asuntojen vuokrat ja hinnat sekä asuntotuotanto ja asuntokanta sopeutuvat. Kuviossa 20.2 kysynnän kasvu ilmenee siten, että oikeassa yläosassa asumiskulutuksen kysyntäkäyrä siirtyy ylös oikealle. Koska asuntokanta on lyhyellä ajalla lähes kiinteä, muutos aiheuttaa, että vuokrataso nousee. Tämä heijastuu asuntojen omistuskysyntään, joka lisääntyy kohonneiden vuokratuottojen seurauksena, minkä vuoksi asuntojen hinnat nousevat. Kohonneet hinnat nostavat rakennusyritysten voittoja lisäten rakennustuotantoa. Kasvava tuotanto suurentaa lopulta asuntokantaa ja sen myötä asumispalvelusten tarjontaa, mikä puolestaan painaa vuokratasoa alas. Tämän prosessin seurauksena alueen asuntomarkkinat hakeutuvat lopulta uuteen tasapainoon, joka määrittyy kuviossa 20.2 alkuperäisen katkoviivasuorakaiteen ulkopuolella kulkevana pisteviivasuorakaiteena 13. Kuvio 20.2: Asuntomarkkinoiden uusi tasapaino, kun kysyntä muuttuu Asumiskulutuksen markkinat: vuokrien mää- Omistusmarkkinat:hinnan määräytyminen P=R/i Vuokra D(R,Y,N, ) Hinta Asuntokanta S=C/q ( S=C-qS) Omistusmarkkinat: rakentaminen P=f(C) Rakentaminen Asumiskulutuksen markkinat: asuntokannan muutos Kuvion symbolit: D= asuntopalvelujen kysyntä, S= asuntopalvelujen tarjonta, R= netto-vuokra/m2, Y= pysyväistulotaso, N= kotitalouksien määrä, P= asunnon hinta/m2, i= korko, C= rakentamisen määrä, q= poistuman osuus 13 Huom. tyypillisesti useita vuosia kestävää muutosprosessia, joka johtaa aikaisemmasta tasapainosta uuteen, ei ole piirretty kuvioon.

23 166 Koska kysyntäshokki aiheutui talouden kasvusta, uusi tasapaino asettuu kaikissa suhteissa aikaisemman tasapainon ulkopuolelle, uudessa tasapainossa vuokra- ja hintataso ovat korkeammat, asuntotuotanto vilkkaampaa ja asuntokanta suurempi kuin aikaisemmassa. Vastaavalla tavalla kysynnän supistuminen aiheuttaa kysyntäkäyrän siirtymisen sisäänpäin ja johtaa sopeutumisprosessin kautta uuteen tasapainoon, joka toteutuu alhaisemmalla vuokra- ja hintatasolla, vähäisemmällä rakentamisella ja lopulta pienemmällä asuntokannalla. Kysynnän muuttumisen ohella tarjontatekijöissä tapahtuu muutoksia, jotka vaikuttavat asuntomarkkinoihin. Korkotason nousu tai muutokset verosäädöksissä muuttavat asuntosijoittajien tuottovaatimusta, mikä heijastuu asuntojen hintoihin ja edelleen asuntotuotantoon, asuntokantaan ja vuokratasoon. Asuntotuotannon kustannustekijät voivat muuttua heijastuen rakentamiseen ja edelleen asuntokantaan, vuokriin ja hintatasoon. Kaiken kaikkiaan lukuisten ulkopuolisten (eksogeenisten) tekijöiden aiheuttamat shokit ja asuntomarkkinoiden sopeutuminen niihin saavat aikaan syklistä vaihtelua asuntojen vuokrissa, hinnoissa ja asuntotuotannossa Kysynnän, hintojen ja tarjonnan vaihtelut asuntomarkkinoilla HUOM! TÄMÄ ON TAVALLAAN VERBAALINEN SELITYS KAPPALEEN B MALLI TARKASTELULLE Loppuyhteenvetona ja kertauksena edellä esitetylle asuntomarkkinoiden tasapainoanalyysille esitetään lyhyt kuvaus tyypillisestä yksittäisen asuntomarkkina-alueen kysyntäshokista ja sen aiheuttamasta muutosprosessista. Esimerkkinä siitä, miten asuntojen hinnat reagoivat kysynnän muutoksiin, tarkastellaan sellaisen asuntomarkkina-alueen tilannetta, jossa väestön määrä ja tulotaso ovat vakiintuneet tietylle tasolle, joten asuntotuotantokin on vastannut vain vanhan asuntokannan poistumaa. Rakennusmarkkinoilta saatavien uusien asuntojen hinnat ovat pitkän aikavälin tasapainossa eli laatuerolla korjattuna samanhintaisia kuin vanhan kannan asunnot. Vuokrataso on asettunut tasolle, joka ei kannusta lisäsijoituksiin eikä sijoitusten vähentämiseen markkinoilla. Alkutilanteessa asuntomarkkinat ovat siis vakaassa tilassa ja kaikki hinnat (reaalisesti) samoja vuodesta toiseen. Mitä tapahtuu, kun paikkakunnalle muuttavien uusien yritysten vaikutuksesta työvoiman kysyntä kasvaa aiheuttaen muuttovoittoa paikkakunnalle? Ensi vaiheessa asuntokysynnän pysyvä kasvu johtaa vuosittain vapautuvien vuokra-asuntojen sekä myyntiin tulevien omistusasuntojen tyhjillään oloaikojen (vuokraus- ja myyntiaikojen) lyhenemiseen, sitten vuokratason sekä omistusasuntojen hintojen nousuun. Kun kiinteistömarkkinoilla vanhan asuntokannan hintataso nousee suhteessa rakennusmarkkinoiden tuotantokustannuksiin, uustuotannon kannattavuus lisääntyy. Kuitenkin rakentamisprosessi maanhankinnasta ja kaavoituksesta aina rakentamisvaiheen päättymiseen kestää verraten pitkään, joten asuntokannan kasvu viivästyy kysynnän kasvuun verrattuna. Näin ollen ylikysyntätilanne johtaa ensivaiheessa asuntojen hintatason nousuun ja uusien vuokrasopimusten korkeampaan vuokratasoon. Vuokratason nousu lisää vuokrasijoitusten kannattavuutta ja johtaa siihen, että oman asunnon hankkijoiden ohella lisää sijoittajia tulee kiinteistömarkkinoille asuntokysyntää kasvattamaan. Jos kysynnän kasvu on suurta, myös rakennusalan panosmarkkinoilla kysynnän kasvu voi johtaa maan, rakennusalan palkkojen ja muiden panoskustannusten kasvuun.

18 ASUMINEN JA ASUNTOMARKKINAT KAUPUNKIALUEELLA

18 ASUMINEN JA ASUNTOMARKKINAT KAUPUNKIALUEELLA 133 18 ASUMINEN JA ASUNTOMARKKINAT KAUPUNKIALUEELLA 18.1 Johdanto Asuminen - Koti - perheen arkielämän tärkein näyttämö. - välttämätöntä, jokaisen on asuttava jossakin. - kallista, suuri kulutusmeno-osuus,

Lisätiedot

20.1 Kaupunkialueen asuntomarkkinat makronäkökulmasta

20.1 Kaupunkialueen asuntomarkkinat makronäkökulmasta 145 20 ASUNTOJEN KYSYNTÄ, TARJONTA JA HINTA MAKRONÄKÖKULMASTA 20.1 Kaupunkialueen asuntomarkkinat makronäkökulmasta 20.1.1 Asuntomarkkinat Asuntomarkkinoita voidaan tarkastella alueellisesti tai valtakunnallisesti.

Lisätiedot

20 ASUNTOJEN KYSYNTÄ, TARJONTA JA HINTA MAKRONÄKÖKUL- MASTA Kaupunkialueen asuntomarkkinat makronäkökulmasta

20 ASUNTOJEN KYSYNTÄ, TARJONTA JA HINTA MAKRONÄKÖKUL- MASTA Kaupunkialueen asuntomarkkinat makronäkökulmasta 152 20 ASUNTOJEN KYSYNTÄ, TARJONTA JA HINTA MAKRONÄKÖKUL- MASTA 20.1 Kaupunkialueen asuntomarkkinat makronäkökulmasta 20.1.1 Asuntomarkkinat Asuntomarkkinoita voidaan tarkastella alueellisesti tai valtakunnallisesti.

Lisätiedot

Helsingin seudun asuntorakentamisen ja asuntojen korkean hintatason ongelmat

Helsingin seudun asuntorakentamisen ja asuntojen korkean hintatason ongelmat Asuntopolitiikan kehittäminen Fokusryhmä 10.3.2017 Seppo Laakso, Kaupunkitutkimus TA Helsingin seudun asuntorakentamisen ja asuntojen korkean hintatason ongelmat Alustavia tuloksia ja johtopäätöksiä pääkaupunkiseudun

Lisätiedot

4 Kysyntä, tarjonta ja markkinatasapaino

4 Kysyntä, tarjonta ja markkinatasapaino 4 Kysyntä, tarjonta ja markkinatasapaino (Taloustieteen oppikirja, luku 4) Opimme tässä ja seuraavissa luennoissa että markkinat ovat hyvä tapa koordinoida taloudellista toimintaa (mikä on yksi taloustieteen

Lisätiedot

4 Kysyntä, tarjonta ja markkinatasapaino (Mankiw & Taylor, 2 nd ed., chs 4-5)

4 Kysyntä, tarjonta ja markkinatasapaino (Mankiw & Taylor, 2 nd ed., chs 4-5) 4 Kysyntä, tarjonta ja markkinatasapaino (Mankiw & Taylor, 2 nd ed., chs 4-5) Opimme tässä ja seuraavissa luennoissa että markkinat ovat hyvä tapa koordinoida taloudellista toimintaa (mikä on yksi taloustieteen

Lisätiedot

KANSANTALOUSTIETEEN PÄÄSYKOE : Mallivastaukset

KANSANTALOUSTIETEEN PÄÄSYKOE : Mallivastaukset KANSANTALOUSTIETEEN PÄÄSYKOE.6.016: Mallivastaukset Sivunumerot mallivastauksissa viittaavat pääsykoekirjan [Matti Pohjola, Taloustieteen oppikirja, 014] sivuihin. (1) (a) Julkisten menojen kerroin (suljetun

Lisätiedot

Osa 11. Yritys kilpailullisilla markkinoilla (Mankiw & Taylor, Ch 14)

Osa 11. Yritys kilpailullisilla markkinoilla (Mankiw & Taylor, Ch 14) Osa 11. Yritys kilpailullisilla markkinoilla (Mankiw & Taylor, Ch 14) Markkinat ovat kilpailulliset silloin, kun siellä on niin paljon yrityksiä, että jokainen pitää markkinoilla määräytyvää hintaa omista

Lisätiedot

18 ASUMINEN JA ASUNTOMARKKINAT KAUPUNKIALUEELLA

18 ASUMINEN JA ASUNTOMARKKINAT KAUPUNKIALUEELLA 1 18 ASUMINEN JA ASUNTOMARKKINAT KAUPUNKIALUEELLA 18.1 Johdanto Asuminen - Koti - perheen arkielämän tärkein ympäristö - välttämätöntä, jokaisen on asuttava jossakin - kallista, suuri kulutusmeno-osuus,

Lisätiedot

MIKROTEORIA, HARJOITUS 6 YRITYKSEN JA TOIMIALAN TARJONTA JA VOITTO TÄYDELLISESSÄ KILPAILUSSA, SEKÄ MONOPOLI

MIKROTEORIA, HARJOITUS 6 YRITYKSEN JA TOIMIALAN TARJONTA JA VOITTO TÄYDELLISESSÄ KILPAILUSSA, SEKÄ MONOPOLI MIKROTEORIA, HARJOITUS 6 YRITYKSEN JA TOIMIALAN TARJONTA JA VOITTO TÄYDELLISESSÄ KILPAILUSSA, SEKÄ MONOPOLI 1a. Täydellisen kilpailun vallitessa yrityksen A tuotteen markkinahinta on 18 ja kokonaiskustannukset

Lisätiedot

KANSANTALOUSTIETEEN PÄÄSYKOE 4.6.2015 MALLIVASTAUKSET

KANSANTALOUSTIETEEN PÄÄSYKOE 4.6.2015 MALLIVASTAUKSET KANSANTALOUSTIETEEN ÄÄSYKOE 4.6.05 MALLIVASTAUKSET Sivunumerot mallivastauksissa viittaavat pääsykoekirjan [Matti ohjola, Taloustieteen oppikirja,. painos, 04] sivuihin. () (a) Bretton Woods -järjestelmä:

Lisätiedot

18 ASUMINEN JA ASUNTOMARKKINAT KAUPUNKIALUEELLA...5

18 ASUMINEN JA ASUNTOMARKKINAT KAUPUNKIALUEELLA...5 18 ASUMINEN JA ASUNTOMARKKINAT KAUPUNKIALUEELLA...5 18.1 Johdanto...5 18.1.1 Asuminen - tärkeä asia elämässä, keskeinen sektori kaupungissa ja kansantaloudessa...5 18.1.2 Asuntosektorin tutkimus ja kaupunkitaloustiede...6

Lisätiedot

Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2012

Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2012 asuntokuntia Tekninen ja ympäristötoimiala I Irja Henriksson 30.9.2013 Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2012 Lahdessa oli vuoden 2012 lopussa 53 880 asuntokuntaa, joiden määrä kasvoi vuodessa 558 asuntokunnalla.

Lisätiedot

Kuvio 1. Suomen rahalaitoksista nostetut kotitalouksien uudet asuntolainat ja uusien nostojen keskikorko

Kuvio 1. Suomen rahalaitoksista nostetut kotitalouksien uudet asuntolainat ja uusien nostojen keskikorko Kuvio. Suomen rahalaitoksista nostetut kotitalouksien uudet asuntolainat ja uusien nostojen keskikorko asuntolainat, m keskikorko, %,,,,,, Lähde: Suomen Pankki Kuvio. Suomen rahalaitoksista nostetut kotitalouksien

Lisätiedot

Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot

Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot 2018-2022 20.6.2018 Lähestymistapa Laskelmat on tehty vuosittain vuodesta 2013 lähtien. Vuokratuotto lasketaan vanhoille kerrostaloasunnoille. Asuntosijoittamisen

Lisätiedot

Tuottavatko markkinat kohtuuhintaisia asuntoja?

Tuottavatko markkinat kohtuuhintaisia asuntoja? Tuottavatko markkinat kohtuuhintaisia asuntoja? Maanmittauspäivät 2019 Tuukka Saarimaa Kaupunkitaloustieteen apulaisprofessori Aalto-yliopisto ja Helsinki GSE Ymmärretäänkö markkinoiden toimintaa? HS 25.3.2019

Lisätiedot

Hakunilan asuntotuotanto

Hakunilan asuntotuotanto Hakunilan asuntotuotanto Kormuniityn suunnittelu- ja tontinluovutuskilpailu 15.8.2017 Tomi Henriksson asumisasioiden päällikkö Hakunilan suuralueen väestö 1.1.1971-1.1.2014 ja ennuste vuoteen 2024 35 000

Lisätiedot

TAMPEREEN KAUPUNKISEUDUN ASUNTOPOLIITTINEN OHJELMA 2030. Pekka Hinkkanen 20.4.2010

TAMPEREEN KAUPUNKISEUDUN ASUNTOPOLIITTINEN OHJELMA 2030. Pekka Hinkkanen 20.4.2010 TAMPEREEN KAUPUNKISEUDUN ASUNTOPOLIITTINEN OHJELMA 2030 Pekka Hinkkanen 20.4.2010 Ohjelman lähtökohdat: Asuntopoliittisen ohjelman konkreettisia tavoitteita ovat mm.: Asuntotuotannossa varaudutaan 91 000

Lisätiedot

8 Yritys kilpailullisilla markkinoilla (Mankiw & Taylor, Ch 14)

8 Yritys kilpailullisilla markkinoilla (Mankiw & Taylor, Ch 14) 8 Yritys kilpailullisilla markkinoilla (Mankiw & Taylor, Ch 14) Markkinat ovat kilpailulliset silloin, kun siellä on niin paljon yrityksiä, että jokainen pitää markkinoilla määräytyvää hintaa omista toimistaan

Lisätiedot

Luentorunko 4: Intertemporaaliset valinnat

Luentorunko 4: Intertemporaaliset valinnat Niku, Aalto-yliopisto ja Etla Makrotaloustiede 31C00200, Talvi 2018 Johdanto Tarkastellaan tarkemmin säästämiseen ja investoimiseen liittyviä intertemporaalisia valintoja ja rajoitteita. Reaalikorko. Yksityisen

Lisätiedot

Esityksen rakenne: Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto pähkinänkuoressa. Tutkimustulokset. Yhteenveto

Esityksen rakenne: Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto pähkinänkuoressa. Tutkimustulokset. Yhteenveto Esityksen rakenne: Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto pähkinänkuoressa Tutkimustulokset Yhteenveto KVKL pähkinänkuoressa Perustettu: 18.3.2008 Perustajat: Realia Group Oy Kiinteistömaailma Oy OP-Keskus

Lisätiedot

Kuluttaja valitsee erilaisten hyödykekorien välillä. Kuluttajan preferenssijärjestyksen perusoletukset ovat

Kuluttaja valitsee erilaisten hyödykekorien välillä. Kuluttajan preferenssijärjestyksen perusoletukset ovat Kuluttajan valinta KTT Olli Kauppi Kuluttaja valitsee erilaisten hyödykekorien välillä. Kuluttajan preferenssijärjestyksen perusoletukset ovat 1. Täydellisyys: kuluttaja pystyy asettamaan mitkä tahansa

Lisätiedot

3d) Yes, they could: net exports are negative when imports exceed exports. Answer: 2182.

3d) Yes, they could: net exports are negative when imports exceed exports. Answer: 2182. . Se talous, jonka kerroin on suurempi, reagoi voimakkaammin eksogeenisiin kysynnän muutoksiin. Investointien, julkisen kysynnän tai nettoviennin muutokset aiheuttavat sitä suuremman muutoksen tasapainotulossa,

Lisätiedot

TAMPEREEN KAUPUNKISEUDUN ASUNTOPOLIITTINEN OHJELMA 2030

TAMPEREEN KAUPUNKISEUDUN ASUNTOPOLIITTINEN OHJELMA 2030 TAMPEREEN KAUPUNKISEUDUN ASUNTOPOLIITTINEN OHJELMA 2030 Ohjelman lähtökohdat: Asuntopoliittisen ohjelman konkreettisia tavoitteita ovat mm.: Asuntotuotannossa varaudutaan 90 000 asukkaan väestönkasvuun;

Lisätiedot

Jyväskylän seutu. Asuntokatsaus 2012. Seudun kuntien asuntoryhmä 2013. Sisältö:

Jyväskylän seutu. Asuntokatsaus 2012. Seudun kuntien asuntoryhmä 2013. Sisältö: Jyväskylän seutu Asuntokatsaus 2012 Seudun kuntien asuntoryhmä 2013 Sisältö: Asuntoyhteistyö Jyväskylän seudulla Alueen asunto-olot Asuntomarkkinat Asuntorakentaminen Väestönmuutokset ja muuttoliike Asuntomarkkinat

Lisätiedot

Osa 12b Oligopoli ja monopolistinen kilpailu (Mankiw & Taylor, Chs 16-17)

Osa 12b Oligopoli ja monopolistinen kilpailu (Mankiw & Taylor, Chs 16-17) Osa 12b Oligopoli ja monopolistinen kilpailu (Mankiw & Taylor, Chs 16-17) Oligopoli on markkinamuoto, jossa markkinoilla on muutamia yrityksiä, jotka uskovat tekemiensä valintojen seurauksien eli voittojen

Lisätiedot

Kuluttajan teoriaa tähän asti. Luento 6. Hyötyfunktion ja indifferenssikäyrien yhteys. Kuluttajan hyöty. Laajennuksia. Kuluttajan ylijäämä

Kuluttajan teoriaa tähän asti. Luento 6. Hyötyfunktion ja indifferenssikäyrien yhteys. Kuluttajan hyöty. Laajennuksia. Kuluttajan ylijäämä Kuluttajan teoriaa tähän asti Valintojen tekemistä niukkuuden vallitessa - Tavoitteen optimointia rajoitteella Luento 6 Kuluttajan ylijäämä 8.2.2010 Budjettirajoite (, ) hyödykeavaruudessa - Kulutus =

Lisätiedot

Mikrotaloustiede Prof. Marko Terviö Aalto-yliopisto BIZ 31C00100 Syksy 2017 Assist. Jan Jääskeläinen Kauppakorkeakoulu

Mikrotaloustiede Prof. Marko Terviö Aalto-yliopisto BIZ 31C00100 Syksy 2017 Assist. Jan Jääskeläinen Kauppakorkeakoulu Mikrotaloustiede Prof. Marko Terviö Aalto-yliopisto BIZ 31C00100 Syksy 2017 Assist. Jan Jääskeläinen Kauppakorkeakoulu Harjoitukset 1. Kysynnän ja tarjonnan perusteet (kertausta ja lämmittelyä). 1. Jampan

Lisätiedot

KYSYNTÄ, TARJONTA JA HINTA. Tarkastelussa käsitellään markkinoiden toimintaa tekijä kerrallaan MARKKINAT

KYSYNTÄ, TARJONTA JA HINTA. Tarkastelussa käsitellään markkinoiden toimintaa tekijä kerrallaan MARKKINAT KYSYNTÄ, TARJONTA JA HINTA Tarkastelussa käsitellään markkinoiden toimintaa tekijä kerrallaan MARKKINAT Paikka, jossa ostaja ja myyjä kohtaavat, voivat hankkia tietoa vaihdettavasta tuotteesta sekä tehdä

Lisätiedot

Luentorunko 12: Lyhyen ja pitkän aikavälin makrotasapaino, AS

Luentorunko 12: Lyhyen ja pitkän aikavälin makrotasapaino, AS Luentorunko 12: Lyhyen ja pitkän aikavälin makrotasapaino, AS-AD-malli Niku, Aalto-yliopisto ja Etla Makrotaloustiede 31C00200, Talvi 2018 Johdanto IS-TR-IFM: Lyhyen aikavälin makrotasapaino, kiinteät

Lisätiedot

Seminaari: Ara-asuntojen asukasvalinnasta ja määräaikaisista vuokrasopimuksista

Seminaari: Ara-asuntojen asukasvalinnasta ja määräaikaisista vuokrasopimuksista Seminaari: Ara-asuntojen asukasvalinnasta ja määräaikaisista vuokrasopimuksista 11.11.2015 Mika Kuismanen Kansantalousosasto Miksi valtiovarainministeriö on kiinnostunut Araasuntojen asukasvalinnoista

Lisätiedot

3 Kuluttajan valintateoria: työn tarjonta ja säästäminen ( Mankiw & Taylor, 2 nd ed, ch 21)

3 Kuluttajan valintateoria: työn tarjonta ja säästäminen ( Mankiw & Taylor, 2 nd ed, ch 21) 3 Kuluttajan valintateoria: työn tarjonta ja säästäminen ( Mankiw & Taylor, 2 nd ed, ch 21) 1. Työn tarjonta Kuluttajan valintateorian perusmalli soveltuu suoraan kotitalouksien työn tarjontapäätöksen

Lisätiedot

4. www-harjoitusten mallivastaukset 2017

4. www-harjoitusten mallivastaukset 2017 TU-91.1001 Kansantaloustieteen perusteet 4. www-harjoitusten mallivastaukset 2017 Tehtävä 1. Oikea vastaus: C Voitto maksimoidaan, kun MR=MC. Kyseisellä myyntimäärällä Q(m) voittomarginaali yhden tuotteen

Lisätiedot

12 Oligopoli ja monopolistinen kilpailu

12 Oligopoli ja monopolistinen kilpailu 12 Oligopoli ja monopolistinen kilpailu (Mankiw & Taylor, 2nd ed., chs 16-17; Taloustieteen oppikirja, s. 87-90) Oligopoli on markkinamuoto, jossa markkinoilla on muutamia yrityksiä, jotka uskovat tekemiensä

Lisätiedot

4. www-harjoitusten mallivastaukset 2016

4. www-harjoitusten mallivastaukset 2016 TU-91.1001 Kansantaloustieteen perusteet 4. www-harjoitusten mallivastaukset 2016 Tehtävä 1. Oikea vastaus: C Voitto maksimoidaan, kun MR=MC. Kyseisellä myyntimäärällä Q(m) voittomarginaali yhden tuotteen

Lisätiedot

Asuntopolitiikan kehittämiskohteita koskeva selvitystyö

Asuntopolitiikan kehittämiskohteita koskeva selvitystyö Asuntopolitiikan kehittämiskohteita koskeva selvitystyö Työpaja 13.1.2017 Henrik Lönnqvist Hankkeen toinen osa Asumisen tukijärjestelmien ongelmakohtien ja vaikuttavuuden arviointi Tehtävä * Kysyntätuet

Lisätiedot

Kulutus. Kulutus. Antti Ripatti. Helsingin yliopisto, HECER, Suomen Pankki Antti Ripatti (HECER) Kulutus

Kulutus. Kulutus. Antti Ripatti. Helsingin yliopisto, HECER, Suomen Pankki Antti Ripatti (HECER) Kulutus Kulutus Antti Ripatti Helsingin yliopisto, HECER, Suomen Pankki 13.11.2013 Antti Ripatti (HECER) Kulutus 13.11.2013 1 / 11 Indifferenssikäyrät ja kuluttajan teoria Tarkastellaan edustavaa kotitaloutta.

Lisätiedot

Luku 26 Tuotannontekijämarkkinat. Tuotannontekijämarkkinat ovat tärkeä osa taloutta. Esimerkiksi

Luku 26 Tuotannontekijämarkkinat. Tuotannontekijämarkkinat ovat tärkeä osa taloutta. Esimerkiksi 1 Luku 26 Tuotannontekijämarkkinat Tuotannontekijämarkkinat ovat tärkeä osa taloutta. Esimerkiksi TYÖMARKKINOIDEN toiminta on keskeisessä asemassa tulonjaon ja työllisyyden suhteen. Myös muut tuotannontekijämarkkinat

Lisätiedot

Asuntosijoittaminen Suomessa mistä on tultu ja minne ollaan menossa?

Asuntosijoittaminen Suomessa mistä on tultu ja minne ollaan menossa? Asuntosijoittaminen Suomessa mistä on tultu ja minne ollaan menossa? Investors House Oyj Toimitusjohtaja Petri Roininen Taustaksi - Investors House Oyj sijoituskohteena Pörssin päälistalla noteerattu asuntosijoitusyhtiö,

Lisätiedot

Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2014-2018. Julkaisuvapaa 24.6.2014 klo 10

Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2014-2018. Julkaisuvapaa 24.6.2014 klo 10 Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2014-2018 Julkaisuvapaa 24.6.2014 klo 10 Lähestymistapa Tutkimus tehtiin edellisen kerran vuonna 2013. Asuntosijoittamisen kannattavuuteen vaikuttavat tekijät:

Lisätiedot

I MIKROTALOUSTIEDE LUKU 5 KILPAILUMUODOT

I MIKROTALOUSTIEDE LUKU 5 KILPAILUMUODOT I MIKROTALOUSTIEDE LUKU 5 KILPAILUMUODOT Tehtävä 1! " # $%& ' ( ' % %' ' ) ) * ' + )$$$!," - '$ '' ' )'( % %' ) '%%'$$%$. /" 0 $$ ' )'( % %' +$%$! &" - $ * %%'$$%$$ * '+ ' 1. " - $ ' )'( % %' ' ) ) * '

Lisätiedot

HELSINGIN KAUPUNKI 1 / 5 Kaupunkiympäristö Asuntopalvelut

HELSINGIN KAUPUNKI 1 / 5 Kaupunkiympäristö Asuntopalvelut HELSINGIN KAUPUNKI 1 / 5 MIKÄ HITAS ON? Hitas on Helsingin kaupungin omistamille tonteille rakennettujen asuntojen hintaja laatutason sääntelyjärjestelmä. Hitasin tarkoituksena on tarjota asunnon ostajille

Lisätiedot

Luentorunko 13: Finanssi- ja rahapolitiikka AS-AD-mallissa

Luentorunko 13: Finanssi- ja rahapolitiikka AS-AD-mallissa Luentorunko 13: Finanssi- ja rahapolitiikka AS-AD-mallissa Niku, Aalto-yliopisto ja Etla Makrotaloustiede 31C00200, Talvi 2018 Johdanto Tarkastellaan edellistä luentorunkoa tarkemmin finanssi- ja rahapolitiikkaa

Lisätiedot

Asuntopolitiikan kehittämistarpeet ja haasteet

Asuntopolitiikan kehittämistarpeet ja haasteet Asuntopolitiikan kehittämistarpeet ja haasteet - Valiokuntien yhteinen kuuleminen 29.11.2017 Kalervo Haverinen Toimitusjohtaja Turun Ylioppilaskyläsäätiö Asuntopolitiikan kehittämiskohteita -tutkimushanke

Lisätiedot

LAKIALOITE Laki aravalain 15 a :n ja 15 d :n ja vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta.

LAKIALOITE Laki aravalain 15 a :n ja 15 d :n ja vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta. LAKIALOITE Laki aravalain 15 a :n ja 15 d :n ja vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta Eduskunnalle Yleishyödyllisyyssäädöksiä on muutettava kohtuuhintaisen

Lisätiedot

Asumisen verotus. Tuukka Saarimaa (VATT) VALTION ASUNTOPOLITIIKKA TONTTITARJONNASSA JA VEROTUKSESSA -seminaari 23.11.2010. tuukka.saarimaa@vatt.

Asumisen verotus. Tuukka Saarimaa (VATT) VALTION ASUNTOPOLITIIKKA TONTTITARJONNASSA JA VEROTUKSESSA -seminaari 23.11.2010. tuukka.saarimaa@vatt. Asumisen verotus Tuukka Saarimaa (VATT) tuukka.saarimaa@vatt.fi VALTION ASUNTOPOLITIIKKA TONTTITARJONNASSA JA VEROTUKSESSA -seminaari 23.11.2010 Esityksen sisältö 1. Näkökulmia verotukseen: Mirrlees Review

Lisätiedot

I I K UL U UT U T T A T JANTE T O E R O I R A

I I K UL U UT U T T A T JANTE T O E R O I R A II KULUTTAJANTEORIA.. Budjettirajoite * Ihmisten kaikkea toimintaa rajoittavat erilaiset rajoitteet. * Mikrotalouden kurssilla tärkein rajoite on raha. * Kuluttaja maksimoi hyötyään, mutta ei kykene toteuttamaan

Lisätiedot

SELVITYKSIÄ VALTION ASUNTORAHASTO ISSN

SELVITYKSIÄ VALTION ASUNTORAHASTO ISSN SELVITYKSIÄ VALTION ASUNTORAHASTO ISSN 1237-2188 1/2004 Ari Laine 11.2.2004 ARA-tuotanto vuonna 2003 Ennakkoarvioiden mukaan vuonna 2003 aloitettiin yhteensä 30 600 uuden asunnon rakentaminen. Koko asuntotuotanto

Lisätiedot

11 Oligopoli ja monopolistinen kilpailu (Mankiw & Taylor, Ch 17)

11 Oligopoli ja monopolistinen kilpailu (Mankiw & Taylor, Ch 17) 11 Oligopoli ja monopolistinen kilpailu (Mankiw & Taylor, Ch 17) Oligopoli on markkinamuoto, jossa markkinoilla on muutamia yrityksiä, jotka uskovat tekemiensä valintojen seurauksien eli voittojen riippuvan

Lisätiedot

Asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeet ja markkinatilanne

Asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeet ja markkinatilanne ISSN 1237-1288 Lisätiedot: Hannu Ahola 0400 996 067 Selvitys 5/2012 Asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeet ja markkinatilanne 2010 2012 27.11.2012 Sisällys 1 VUOKRA- JA OMISTUSASUMISEN VÄLIMUOTO... 3 1.1

Lisätiedot

Prof. Marko Terviö Assist. Jan Jääskeläinen

Prof. Marko Terviö Assist. Jan Jääskeläinen Harjoitukset 3. 1. (a) Dismalandissa eri puolueiden arvostukset katusiivoukselle ovat Q A (P ) = 60 6P P A (Q) = 10 Q/6 Q B (P ) = 80 5P P B (Q) = 16 Q/5 Q C (P ) = 50 2P P C (Q) = 25 Q/2 Katusiivous on

Lisätiedot

Kilpailulliset markkinat. Taloustieteen perusteet Matti Sarvimäki

Kilpailulliset markkinat. Taloustieteen perusteet Matti Sarvimäki Kilpailulliset markkinat Taloustieteen perusteet Matti Sarvimäki Johdanto Tähän mennessä valinta niukkuuden vallitessa strateginen kanssakäyminen, instituutiot, yritykset hinnat ja määrät kun yrityksellä

Lisätiedot

3. www-harjoitusten mallivastaukset 2016

3. www-harjoitusten mallivastaukset 2016 TU-91.1001 Kansantaloustieteen perusteet 3. www-harjoitusten mallivastaukset 2016 Tehtävä 1. Reaalitulo perunoina on 0 = 40 20*P, mistä seuraa 2 perunaa. Reaalitulo korkokenkinä on M = 40-0*P = 40 makkaraa.

Lisätiedot

Taloustieteen perusteet 31A Ratkaisut 3, viikko 4

Taloustieteen perusteet 31A Ratkaisut 3, viikko 4 Taloustieteen perusteet 31A00110 2018 Ratkaisut 3, viikko 4 1. Tarkastellaan pulloja valmistavaa yritystä, jonka päiväkohtainen tuotantofunktio on esitetty alla olevassa taulukossa. L on työntekijöiden

Lisätiedot

Luku 26 Tuotannontekijämarkkinat. Tuotannontekijämarkkinat ovat tärkeä osa taloutta. Esimerkiksi

Luku 26 Tuotannontekijämarkkinat. Tuotannontekijämarkkinat ovat tärkeä osa taloutta. Esimerkiksi 1 Luku 26 Tuotannontekijämarkkinat Tuotannontekijämarkkinat ovat tärkeä osa taloutta. Esimerkiksi TYÖMARKKINOIDEN toiminta on keskeisessä asemassa tulonjaon ja työllisyyden suhteen. Myös muut tuotannontekijämarkkinat

Lisätiedot

KANSANTALOUSTIETEEN PÄÄSYKOE 5.6.2014 MALLIVASTAUKSET

KANSANTALOUSTIETEEN PÄÄSYKOE 5.6.2014 MALLIVASTAUKSET KANSANTALOUSTIETEEN ÄÄSYKOE 5.6.2014 MALLIVASTAUKSET Jokaisen tehtävän perässä on pistemäärä sekä sivunumero (Matti ohjola, Taloustieteen oppikirja, 2012) josta vastaus löytyy. (1) (a) Suppea raha sisältää

Lisätiedot

TU Kansantaloustieteen perusteet Syksy www-harjoitusten mallivastaukset

TU Kansantaloustieteen perusteet Syksy www-harjoitusten mallivastaukset TU-91.1001 Kansantaloustieteen perusteet Syksy 2017 5. www-harjoitusten mallivastaukset Tehtävä 1: Tuotteen X kysyntäkäyrä on P = 25-2Q ja tarjontakäyrä vastaavasti P = Q + 10. Mikä on markkinatasapinopiste

Lisätiedot

Asumismenot 2013. Tiedotustilaisuus 20.8.2013

Asumismenot 2013. Tiedotustilaisuus 20.8.2013 Asumismenot 2013 Tiedotustilaisuus 20.8.2013 Esityksen rakenne 1. Kotitalouksien asumismenojen mennyt ja tuleva kehitys 2. Verojen merkitys hoitokuluissa, pois lukien pääomakulut 3. Kotitalouksien tyyppiremontit

Lisätiedot

Asuntotuotannon haasteet Helsingille Valtakunnallinan asunto- ja yhdyskuntapäivä 8.5.2008 Helsinki

Asuntotuotannon haasteet Helsingille Valtakunnallinan asunto- ja yhdyskuntapäivä 8.5.2008 Helsinki Asuntotuotannon haasteet Helsingille Valtakunnallinan asunto- ja yhdyskuntapäivä 8.5.2008 Helsinki Apulaiskaupunginjohtaja Hannu Penttilä Helsingin kaupunki Asumisen uhkakuva on kasvanut Vuokra-asuntotuotanto

Lisätiedot

Toimintaympäristön tila Espoossa 2018 Maankäyttö, asuminen ja rakentaminen

Toimintaympäristön tila Espoossa 2018 Maankäyttö, asuminen ja rakentaminen Toimintaympäristön tila Espoossa 2018 Maankäyttö, asuminen ja rakentaminen Konserniesikunta, Strategia ja kehittäminen Tekninen ja ympäristötoimi, Kaupunkisuunnittelukeskus ja Asuntoyksikkö Lähde: Trimble

Lisätiedot

FENNIA VARAINHOITO TONTTIAAMUPÄIVÄ

FENNIA VARAINHOITO TONTTIAAMUPÄIVÄ ? FENNIA VARAINHOITO TONTTIAAMUPÄIVÄ 29.1.2019 MITEN TONTTISIJOITUSTEN ARVOT MÄÄRITETÄÄN? Seppo Koponen / GEM www.gemproperty.fi 2 TONTIN ARVONMÄÄRITYS MARKKINA-ARVO KAUPPA-ARVO & TUOTTOARVO CASE 1: KAUPPA-ARVO

Lisätiedot

Taloustieteiden tiedekunta Opiskelijavalinta 07.06.2005 1 2 3 4 5 YHT Henkilötunnus

Taloustieteiden tiedekunta Opiskelijavalinta 07.06.2005 1 2 3 4 5 YHT Henkilötunnus 1 2 3 4 5 YHT 1. Selitä lyhyesti, mitä seuraavat käsitteet kohdissa a) e) tarkoittavat ja vastaa kohtaan f) a) Työllisyysaste (2 p) b) Oligopoli (2 p) c) Inferiorinen hyödyke (2 p) d) Kuluttajahintaindeksi

Lisätiedot

SATO Oyj. TILINPÄÄTÖSINFO 15.2.2006 Erkka Valkila

SATO Oyj. TILINPÄÄTÖSINFO 15.2.2006 Erkka Valkila SATO Oyj TILINPÄÄTÖSINFO 15.2.2006 Erkka Valkila 1 SATO > asiakkailleen parhaiden asumisratkaisujen tarjoaja > sijoittajia kiinnostava yhtiö, joka antaa omistajilleen kilpailukykyisen tuoton ottaen huomioon

Lisätiedot

Asuntotuotantokysely 2/2015

Asuntotuotantokysely 2/2015 Asuntotuotantokysely 2/2015 Sami Pakarinen Kesäkuu 2015 1 (2) Kesäkuun 2015 asuntotuotantokyselyn tulokset RT:n asuntotuotantokysely lähetettiin Talonrakennusteollisuuden jäsenille. Kysely tehdään kolmesti

Lisätiedot

Asuminen mikä on yhteiskunnan rooli? TOIMI-hankkeen seurantaryhmä Majvik, Essi Eerola (VATT)

Asuminen mikä on yhteiskunnan rooli? TOIMI-hankkeen seurantaryhmä Majvik, Essi Eerola (VATT) Asuminen mikä on yhteiskunnan rooli? TOIMI-hankkeen seurantaryhmä Majvik, 20.3.2018 Essi Eerola (VATT) Asuminen perusoikeutena Perustuslain 19 : julkisen vallan tehtävänä on edistää jokaisen oikeutta asuntoon

Lisätiedot

Hitas on Helsingin kaupungin omistamille tonteille rakennettujen asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyjärjestelmä.

Hitas on Helsingin kaupungin omistamille tonteille rakennettujen asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyjärjestelmä. MIKÄ HITAS ON? Hitas on Helsingin kaupungin omistamille tonteille rakennettujen asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyjärjestelmä. Hitasin tarkoituksena on tarjota asunnon ostajille kohtuuhintaisia omistusasuntoja

Lisätiedot

VVO-yhtymä Oyj. Osavuosikatsaus 1.1.-30.9.2013 Jani Nieminen toimitusjohtaja

VVO-yhtymä Oyj. Osavuosikatsaus 1.1.-30.9.2013 Jani Nieminen toimitusjohtaja VVO-yhtymä Oyj Osavuosikatsaus 1.1.-30.9.2013 Jani Nieminen toimitusjohtaja Suomen johtava asuntovuokrausyritys Vuonna 1969 perustettu VVO on Suomen johtava asuntovuokraukseen erikoistunut yritys. Liiketoiminta

Lisätiedot

Kilpailulliset markkinat Taloustieteen perusteet Matti Sarvimäki

Kilpailulliset markkinat Taloustieteen perusteet Matti Sarvimäki Johdanto Kilpailulliset markkinat Taloustieteen perusteet Matti Sarvimäki Tähän mennessä valinta niukkuuden vallitessa strateginen kanssakäyminen, instituutiot, yritykset hinnat ja määrät kun yrityksellä

Lisätiedot

Hanken Svenska handelshögskolan / Hanken School of Economics www.hanken.fi

Hanken Svenska handelshögskolan / Hanken School of Economics www.hanken.fi Sijoittajan sanastoa Pörssisäätiön sijoituskoulu VERO 2014 Prof. Minna Martikainen Hanken School of Economics, Finland Sijoitusmaailman termistö ja logiikka, omat toimet ja näin luen. SIJOITUSMAAILMAN

Lisätiedot

Rakennusteollisuus RT Asuntotuotantokysely. Syksy

Rakennusteollisuus RT Asuntotuotantokysely. Syksy Asuntotuotantokysely Syksy 15.10. 1. Yleiskuva positiivinen Arviot vapaarahoitteisen omistusasuntojen ja vuokra-asuntojen tämänvuotisista aloituksista ovat laskeneet hieman viime kyselyistä. Aloitusten

Lisätiedot

Osavuosikatsaus Q2/2013. Toimitusjohtaja Jani Nieminen

Osavuosikatsaus Q2/2013. Toimitusjohtaja Jani Nieminen Osavuosikatsaus Q2/2013 Toimitusjohtaja Jani Nieminen Suomen johtava asuntovuokrausyritys Vuonna 1969 perustettu VVO on Suomen johtava asuntovuokraukseen erikoistunut yritys. Liiketoiminta perustuu asuntojen

Lisätiedot

TU Kansantaloustieteen perusteet Syksy 2016

TU Kansantaloustieteen perusteet Syksy 2016 TU-91.1001 Kansantaloustieteen perusteet Syksy 2016 5. www-harjoitusten mallivastaukset Tehtävä 1 Ratkaistaan tasapainopiste yhtälöparista: P = 25-2Q P = 10 + Q Ratkaisu on: Q = 5, P = 15 Kuluttajan ylijäämä

Lisätiedot

Vuokra-asuntojen asuntojen omistamisen ja tuottamisen ongelmat metropolialueella

Vuokra-asuntojen asuntojen omistamisen ja tuottamisen ongelmat metropolialueella Vuokra-asuntojen asuntojen omistamisen ja tuottamisen ongelmat metropolialueella Metropolitiikka ja seudun kilpailu- kyky -seminaari 16.10.2007 Dipoli, Espoo Liiketoimintajohtaja Eero Saastamoinen Investoinnit

Lisätiedot

Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2014

Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2014 asuntokuntia Tekninen ja ympäristötoimiala I Irja Henriksson 25.9.2015 Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2014 Lahdessa oli vuoden 2014 lopussa 54 666 asuntokuntaa, joiden määrä kasvoi vuodessa 513 asuntokunnalla.

Lisätiedot

Näkökulmia liikenteen laajempiin taloudellisiin vaikutuksiin

Näkökulmia liikenteen laajempiin taloudellisiin vaikutuksiin WHOLE-hanke asiantuntijatyöpaja 17.5.2016 Seppo Laakso Kaupunkitutkimus TA Oy Näkökulmia liikenteen laajempiin taloudellisiin vaikutuksiin Saavutettava sijainti resurssina Liikenteen laajemmat vaikutukset

Lisätiedot

Tilannekuvaa. Asuntopoli*ikan kehi0äminen Fokusryhmä

Tilannekuvaa. Asuntopoli*ikan kehi0äminen Fokusryhmä Asuntopoli*ikan kehi0äminen Fokusryhmä 13.1.2017 Seppo Laakso, Kaupunkitutkimus TA Mikä on tarjonta- ja kysyntätukien vaikutus asuntotuotannon määrään ja eri hallintamuotojen tarjontaan? Tilannekuvaa Asuntokannan

Lisätiedot

- kaupunkialueen tuotanto voidaan jakaa paikalliseen käyttöön jäävään ja alueen ulkopuolelle menevään vientiin

- kaupunkialueen tuotanto voidaan jakaa paikalliseen käyttöön jäävään ja alueen ulkopuolelle menevään vientiin 76 9. Kaupunkialueiden kasvu - talouskasvu: kaupunkialueen työllisyyden (ja tuotannon) kasvu, jonka taustalla on - kaupungin tuottamien hyödykkeiden kysynnän kasvu ---> työvoiman kysynnän kasvu - työvoiman

Lisätiedot

Harjoitustehtävät 6: mallivastaukset

Harjoitustehtävät 6: mallivastaukset Harjoitustehtävät 6: mallivastaukset Niku Määttänen & Timo Autio Makrotaloustiede 31C00200, talvi 2018 1. Maat X ja Y ovat muuten identtisiä joustavan valuuttakurssin avotalouksia, mutta maan X keskuspankki

Lisätiedot

Kunnat ja valtio vuokra-asumisen mahdollistajina Helsingin malli

Kunnat ja valtio vuokra-asumisen mahdollistajina Helsingin malli Kunnat ja valtio vuokra-asumisen mahdollistajina Helsingin malli 00.0.2008 Esitelmän pitäjän nimi Tanja Sippola-Alho, kaupunginsihteeri Tallinna 2.4.2014 Rakentamisen määrä Suomessa 2 Helsingin asuntokanta

Lisätiedot

talletetaan 1000 euroa, kuinka paljon talouteen syntyy uutta rahaa?

talletetaan 1000 euroa, kuinka paljon talouteen syntyy uutta rahaa? TALOUSTIETEEN PÄÄSYKOE 1.6.2017 1. Kerro lyhyesti (korkeintaan kolmella lauseella ja kaavoja tarvittaessa apuna käyttäen), mitä tarkoitetaan seuraavilla käsitteillä: (a) moraalikato (moral hazard) (b)

Lisätiedot

Korko ja inflaatio. Makrotaloustiede 31C00200 Kevät 2016

Korko ja inflaatio. Makrotaloustiede 31C00200 Kevät 2016 Korko ja inflaatio Makrotaloustiede 31C00200 Kevät 2016 Sisältö Nimellis ja reaalikorot, Fisher yhtälö Lyhyt ja pitkä korko Rahapolitiikka ja korot Korko ja inflaatio Nimellinen korko i: 1 tänä vuonna

Lisätiedot

Kuka hyötyy kaupungin vuokraasunnoista?

Kuka hyötyy kaupungin vuokraasunnoista? Kuka hyötyy kaupungin vuokraasunnoista? Essi Eerola, Suomen Pankki* Tuukka Saarimaa, VATT * Tutkimuksessa esitetyt näkemykset eivät välttämättä vastaa Suomen Pankin kantaa. 1 Helsingin kaupunki on merkittävä

Lisätiedot

Asunnot ja asuntokunnat 2017 Hyvinkään kaupunki / Talouspalvelut

Asunnot ja asuntokunnat 2017 Hyvinkään kaupunki / Talouspalvelut Asunnot ja asuntokunnat 2017 Hyvinkään kaupunki / Talouspalvelut 7.5.2019 Hyvinkään asumistilastot Asumistilastot tarjoavat tietoa muun muassa Hyvinkään kaupungin asuntotyypeistä, asumisväljyyden muutoksesta

Lisätiedot

Rakennusteollisuus RT Asuntotuotantokysely

Rakennusteollisuus RT Asuntotuotantokysely Rakennusteollisuus RT Asuntotuotantokysely Kesä 2019 1. Yleiskuva Arviot vapaarahoitteisen asuntotuotannon tämänvuotisista aloituksista ovat nousseet viime kyselyistä. Syynä tähän on sijoittajakysynnän

Lisätiedot

Asunnot ja asuntokunnat 2013 Hyvinkään kaupunki Talousosasto 23.1.2015

Asunnot ja asuntokunnat 2013 Hyvinkään kaupunki Talousosasto 23.1.2015 Asunnot ja asuntokunnat 2013 Hyvinkään kaupunki Talousosasto 23.1.2015 Hyvinkään asumistilastot Asumistilastot tarjoavat tietoa muun muassa Hyvinkään kaupungin asuntotyypeistä, asumisväljyyden muutoksesta

Lisätiedot

TILINPÄÄTÖS 2014 27.2.2015

TILINPÄÄTÖS 2014 27.2.2015 TILINPÄÄTÖS 2014 27.2.2015 Suomen suurin markkinaehtoinen vuokranantaja Historiansa suurin liikevaihto. Investoinnit kasvussa. Liikevaihto 1.1. 31.12.2014 miljoonaa euroa (346,6) Tulos 1.1. 31.12.2014

Lisätiedot

Kysyntä (D): hyötyfunktiot, hinta, tulot X = X(P,m) Tarjonta (S): tuotantofunktiot, hinta, panoshinta y = y(p,w)

Kysyntä (D): hyötyfunktiot, hinta, tulot X = X(P,m) Tarjonta (S): tuotantofunktiot, hinta, panoshinta y = y(p,w) 4. MARKKINOIDEN TASAPAINOTTUMINEN 4.1. Tasapainoperiaate Kysyntä (D): hyötyfunktiot, hinta, tulot X = X(P,m) Tarjonta (S): tuotantofunktiot, hinta, panoshinta y = y(p,w) Markkinat tasapainossa, kun löydetään

Lisätiedot

a) Markkinakysyntä - Aikaisemmin tarkasteltiin yksittäisen kuluttajan kysyntää. - Seuraavaksi tarkastellaan koko markkinoiden kysyntää.

a) Markkinakysyntä - Aikaisemmin tarkasteltiin yksittäisen kuluttajan kysyntää. - Seuraavaksi tarkastellaan koko markkinoiden kysyntää. .. Markkinakysyntä ja joustot a) Markkinakysyntä - Aikaisemmin tarkasteltiin yksittäisen kuluttajan kysyntää. - Seuraavaksi tarkastellaan koko markkinoiden kysyntää. Markkinoiden kysyntäkäyrä saadaan laskemalla

Lisätiedot

Voidaan laskea siis ensin keskimääräiset kiinteät kustannukset AFC: 100 000 /10000=10

Voidaan laskea siis ensin keskimääräiset kiinteät kustannukset AFC: 100 000 /10000=10 Harjoitukset 3 Taloustieteen perusteet Ratkaisuehdotukset Kesäyliopisto 2014 1. a) Autonrenkaita valmistavalla yhtiöllä on 100 000 :n kiinteät kustannukset vuodessa. Kun yritys tuottaa 10 000 rengasta,

Lisätiedot

Rakentamisen suhdannenäkymät Itä-Suomessa

Rakentamisen suhdannenäkymät Itä-Suomessa Rakentamisen suhdannenäkymät Itä-Suomessa Sami Pakarinen Kimmo Anttonen Huhtikuu 2016 Itä-Suomen rakentamisen suhdannetilanne hyvin tyydyttävä Itä-Suomen rakentamisen suhdannetilanne jatkunee tänä vuonna

Lisätiedot

Luentorunko 9: Lyhyen aikavälin makrotasapaino, IS-TR-malli

Luentorunko 9: Lyhyen aikavälin makrotasapaino, IS-TR-malli Luentorunko 9: Lyhyen aikavälin makrotasapaino, Niku, Aalto-yliopisto ja Etla Makrotaloustiede 31C00200, Talvi 2018 Luentorunko 9: Lyhyen aikavälin makrotasapaino, Johdanto Kysyntä ja IS-käyrä Lyhyen aikavälin

Lisätiedot

Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2015-2019

Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2015-2019 Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2015-2019 Julkaisuvapaa Tekijä: ekonomisti Veera Holappa Lähestymistapa Tutkimus on tehty vuosittain vuodesta 2013 lähtien. Vuokratuotto lasketaan vanhoille

Lisätiedot

Kuinka pitkälle ja nopeasti asuntomarkkinat yhdentyvät?

Kuinka pitkälle ja nopeasti asuntomarkkinat yhdentyvät? Kuinka pitkälle ja nopeasti asuntomarkkinat yhdentyvät? OP -kiinteistökeskusten 60-vuotisjuhlaseminaari 9.8.2006 Pentti Hakkarainen, johtokunnan jäsen, Suomen Pankki Asuntomarkkinoilla vahvoja kansallisia

Lisätiedot

Asuntojen hinnat ja kaavoitus. Tuukka Saarimaa, VATT Arvokas kaupunki 14.10.2015, Vantaa

Asuntojen hinnat ja kaavoitus. Tuukka Saarimaa, VATT Arvokas kaupunki 14.10.2015, Vantaa Asuntojen hinnat ja kaavoitus Tuukka Saarimaa, VATT Arvokas kaupunki 14.10.2015, Vantaa 1. Asuntojen alueellisista hintaeroista 2 Ei ole outoa, että Suomessa on kalliita asuntoja Pääkaupunkiseudun (Helsinki,

Lisätiedot

Asuntotuotantokysely 3/2014

Asuntotuotantokysely 3/2014 Asuntotuotantokysely 3/2014 Sami Pakarinen Lokakuu 2014 1 (3) Lokakuun 2014 asuntotuotantokyselyn tulokset RT:n asuntotuotantokysely lähetettiin Talonrakennusteollisuuden jäsenille. Kysely tehdään kolmesti

Lisätiedot

Vuokra-asuntosijoitusalan kannattavuus, kilpailutilanne ja kehittämistarpeet. Eeva Alho Pellervon taloustutkimus PTT

Vuokra-asuntosijoitusalan kannattavuus, kilpailutilanne ja kehittämistarpeet. Eeva Alho Pellervon taloustutkimus PTT Vuokra-asuntosijoitusalan kannattavuus, kilpailutilanne ja kehittämistarpeet Eeva Alho Pellervon taloustutkimus PTT Hanke Osa valtioneuvoston vuoden 2017 selvitys- ja tutkimussuunnitelman toimeenpanoa.

Lisätiedot

Hitas on Helsingin kaupungin omistamille tonteille rakennettujen asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyjärjestelmä.

Hitas on Helsingin kaupungin omistamille tonteille rakennettujen asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyjärjestelmä. MIKÄ HITAS ON? Hitas on Helsingin kaupungin omistamille tonteille rakennettujen asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyjärjestelmä. Hitasin tarkoituksena on tarjota asunnon ostajille kohtuuhintaisia omistusasuntoja

Lisätiedot

Asumistoiveet ja mahdollisuudet Asumis- ja varallisuustutkimus 2004/2005, Tilastokeskus

Asumistoiveet ja mahdollisuudet Asumis- ja varallisuustutkimus 2004/2005, Tilastokeskus Asumistoiveet ja mahdollisuudet Asumis- ja varallisuustutkimus 2004/2005, Tilastokeskus Sosiaalitilastoseminaari 12.3.2008 Anneli Juntto Kuopion yliopisto Anneli Juntto 11.3.2008 1 Asumis-survey ensi kertaa

Lisätiedot

Asuntotuotantokysely kesäkuu 2019

Asuntotuotantokysely kesäkuu 2019 Asuntotuotantokysely kesäkuu 2019 28.6.2019 Asuntotuotantokysely 2/2019 2 (3) Asuntotuotantokysely Rakennusteollisuus RT:n asuntotuotantokysely lähetetään Talonrakennusteollisuus ry:n jäsenille. Kysely

Lisätiedot

Hyvän vastauksen piirteet

Hyvän vastauksen piirteet Hyvän vastauksen piirteet Hakukohteen nimi: Taloustieteen kandiohjelma Kokeen päivämäärä ja aika: 7.5.2019 kl. 9.00-13.00 1. Määrittele lyhyesti seuraavat käsitteet. (a) Suhteellinen etu (comparative advantage)

Lisätiedot