Joni Sorjonen Alkutarkastusmenettely asuntokaupan reklamaatiota varten

Transkriptio

1 Joni Sorjonen Alkutarkastusmenettely asuntokaupan reklamaatiota varten Opinnäytetyöt, Rakennusterveys 2016

2 JONI SORJONEN Alkutarkastusmenettely asuntokaupan reklamaatiota varten Opinnäytetyöt Koulutus- ja kehittämispalvelu Aducate Itä-Suomen yliopisto Kuopio 2016 Aihealue: Rakennusterveys

3 Itä-Suomen yliopisto, Koulutus- ja kehittämispalvelu Aducate

4 TIIVISTELMÄ: Työn tavoitteena oli tutkia, voidaanko luoda yleispalvelumalli yksityisasiakkaille tarkastusmenettelystä, jos talossa tai asunto-osakkeessa todetaan asuntokaupan jälkeen epäily laatuvirheestä. Tarkastuksesta saa asiakas pintapuolisen ja asiakirjoihin perustuvan asiantuntijatiedon siitä, minkä tyyppisestä esimerkiksi asumisterveyteen tai rakenteen toimivuuteen vaikuttavasta virheestä tai vauriosta voi olla kyse. Asiantuntija esittää lausunnossaan lisäselvitykset virheen todentamiseksi sekä korjaustarpeen ja -laajuuden määrittämiseksi. Tarkastuksen perusteella annetaan karkea kustannusarvio mitä virheen korjaaminen maksaa, mikäli virhe on tarkastelun alla olevassa kohteessa toteutunut. Täten ostaja voi kääntyä myyjän puoleen ja esittää konkreettiset vaatimukset asunto- tai kiinteistökaupan reklamaation muodossa. Palvelun onnistumisen kannalta on tärkeää, että palvelun tarjoajalla on kokemusta esimerkiksi rakennusten terveellisyyteen liittyvien riskien arvioinnissa. Tehokas suomen kielen käyttö sekä ajantasainen rakennustekninen kustannustieto ovat niin ikään tärkeitä vaatimuksia palvelun tarjoajalle. Yleispätevän palvelumallin luominen on vaikeaa, koska jokainen asunto- tai talokauppa on erilainen jo lähtökohdiltaan. Parannetut menettelyt ennen asunto- ja kiinteistökauppoja rakennusten kunnon arvioinnin osalta vähentäisi kauppojen jälkeisten riitojen määrää sekä parantaisi asuinkiinteistöjen kuntoa. AVAINSANAT: asuntokauppa, kiinteistökauppa, laatuvirhe, oikeusturvavakuutus, reklamaatio, riskiarvio

5 ABSTRACT: The aim of this study was to explore the possibility of establishing a universal service model to residential house or apartment owners if they have distrust of an error on their house or apartment. As a product the customer will get superficial and documentary based expert statement of the error or damage which may cause risks to use of the house or apartment. The statement includes the methods to show the error and it s causes. Based on the analysis the statement will give a rough estimation of the money that needs to be used if the error of the house or apartment would be repaired. After this the buyer can use its right to complain the seller after housing or real estate transaction. The success of the service is based on the service provider s knowledge. Effective use of the Finnish language and an updated technical building information are also important requirements for the service provider. Creating a universal service model is difficult, because each mortgage or house-trade is different by its nature. More efficient procedures before the housing and real estate transactions as building condition assessment would reduce the number of postsettlement transactions and improve would improve maintenance of the houses. KEYWORDS: housing, real estate trade, quality error, legal expenses insurance, reclamation, risk assessment

6 Esipuhe Suuri kiitos työnantajalleni Suomen Rakennusterveyspalveluille mahdollisuudesta osallistua koulutukseen sekä käyttää työaikaani lähijaksojen suorittamiseen. Kiitos myös opinnäytteeni ammattitaitoisille ohjaajille Jyrkille ja Miikalle työn ideoinnin ja toteutuksen avustamisessa. Erityiset kiitokset perheelle, ystäville sekä Aducaten porukalle tuesta ja tsempistä opiskelun aikana. Älä mene töihin, jotta voisit tehdä töitä. Mene töihin, jotta voisit olla erinomainen urallasi ja välittää ihmisistä ympärilläsi. Horst Schulze Joensuussa Joni Sorjonen

7 Sisällysluettelo 1. JOHDANTO TUTKIMUKSEN TAUSTAA JA SYYT TUTKIMUKSEN TARKOITUS KIINTEISTÖ- TAI ASUNTO-OSAKEKAUPAN LAINSÄÄDÄNTÖ MYYJÄN TIEDONANTOVELVOLLISUUS ASUNTOKAUPASSA OSTAJAN SELONOTTOVELVOLLISUUS ASUNTOKAUPASSA ASUNTOKAUPAN LAATUVIRHEISTÄ KIINTEISTÖKAUPAN VIRHESÄÄNTELY JA MÄÄRÄAJAT ASUNTO-OSAKEKAUPAN VIRHESÄÄNTELY JA MÄÄRÄAJAT REKLAMAATIO, OIKEUSTURVAHAKEMUS- JA PÄÄTÖS REKLAMAATIO ELI VAADEKIRJELMÄ OIKEUSTURVAHAKEMUS JA -PÄÄTÖS PALVELUMALLI - ALKUTARKASTUS YHTEYDENOTTO ASIAKIRJOJEN KOKOAMINEN ALKUTARKASTUS TARKASTUSLAUSUNTO ESIMERKKIRAKENNE TARKASTUSLAUSUNNOSSA YHTEENVETO JA POHDINTA LÄHDELUETTELO... 39

8 1. Johdanto 1.1 TUTKIMUKSEN TAUSTAA JA SYYT Talo tai asunto on yleensä suomalaisen yksityishenkilön merkittävin omaisuuserä. Arviolta noin kaksi kolmasosaa kotitalouksien varallisuudesta muodostuu asuntojen omistamisesta. Jos omassa asunnossa tulee vastaan esimerkiksi kosteus- tai homevaurio, se voi vaikuttaa asukkaiden terveyteen ja elämänlaatuun sekä omistajan talouteen. Heti tai kohtalaisen ajan kuluttua kaupan jälkeen ilmenneet virheet kaupan kohteessa ja niiden korjauskustannukset synnyttävät suuriakin erimielisyyksiä kaupan osapuolien välillä. Nykyisin yhä useimmiten erimielisyyksissä ei päästä sovintoon sovittelumenettelyllä, vaan asia viedään tuomioistuimen käsiteltäväksi. Suomessa on tälläkin hetkellä kymmeniä oikeuskäsittelyyn päätyneitä asunto- ja kiinteistökauppariitoja liittyen mm. kosteus- ja homevaurioihin, jotka ostaja on havainnut vasta kaupanteon jälkeen Asuntokaupassa esiintyvät häiriötilanteet ovat määrältään suurimmat nimenomaan käytetyn asunnon kaupassa (asunto-osakkeen ja kiinteistön kauppa), ei niinkään uuden asunnon kaupassa. Tämä johtuu pitkälti siitä, että suurin osa asuntokaupasta on käytetyn asunnon kauppaa, mutta myös siitä, että uuden asunnon kaupassa kaupan toisena osapuolena on asuntokaupan ammattilaisia, jotka useimmiten ovat selvillä lain asettamista tavoitteista. Käytetyn asunnon kaupassa kaupan osapuolet ovat usein maallikoita, joiden tietoisuus laista ja sen säännöksistä sekä rakennustekniikasta ovat usein varsin puutteellisia. (P. Keskitalo s. 3) Ennen käytetyn asunnon tai kiinteistön kauppaa tehdään nykyisin lähes poikkeuksetta kuntotarkastus, pintakosteuskartoitus tai jokin muu rakennuksen kunnon arviointiin liittyvä selvitys. Tarkastelu jätetään joskus pois esimerkiksi siitä syystä, et- 7

9 tä myyjä on ostajalle entuudestaan tuttu tai kaupan kohde on melko uusi vaikkakin käytetty. Kuitenkin pääsääntöisesti jonkinlainen rakennustekninen lausunto tai selvitys kohteen kaupan ohessa esitetään, yleensä ostajan pyynnöstä. Tällä hetkellä ei Suomessa ole olemassa asunto- tai kiinteistökaupan kuntotarkastusta tai -tarkastajia koskevia lakeja tai viranomaismääräyksiä. Suorittamistapa ja kirjallisen raportin laadinta, jos sitä yleensä edes tehdään, on täysin vapaamuotoista. Asuntokaupan yhteydessä tehtävästä kuntotarkastuksesta on julkaistu suoritusohje (Rakennustiedon ohjekortti KH ) sekä tilaajan ohje (Rakennustiedon ohjekortti KH ). Suoritusohjetta ei tosin ole tälläkään hetkellä pakko noudattaa, koska sitä ei ole määritelty laissa tai säännöksissä. Suoritusohje on lähinnä suositus tarkastuksen suorittamiseen. Tarkastuksen vapaamuotoisuuden vuoksi kuntotarkastusten sisältö ja laatu ovat erittäin vaihtelevia. Yleensä kaupan yhteydessä on ainoastaan tärkeintä, että jokin rakennustekninen tarkastus saadaan mahdollisimman nopeasti ja halvalla. Tarkastuksen suorittajalla ei välttämättä ole edes rakennusteknistä koulutusta. Yleensä kaupan eri osapuolet edellä mainitusta huolimatta luottavat kuntoarvion tai jonkun muun selvityksen suorittajaan ja tämän ammattitaitoon, koska hän on yleensä kaupan ainoa rakennusalan ammattilainen tai ainakin luonut mielikuvan tästä. Esimerkiksi seuraava kohta KH-kortin tilaajan ohjeesta antaa kuvan asuntokaupan kuntotarkastuksen erityisen laajasta sisällöstä: Asuntokaupan yhteydessä tehtävän aistienvaraisen ja rakennetta rikkomattoman kuntotarkastuksen tavoitteena on tuottaa puolueetonta tietoa asuntokaupan osapuolille rakennuksen rakennusteknisestä kunnosta, korjaustarpeista, vaurio-, käyttöturvallisuus- ja terveysriskeistä sekä toimenpide-ehdotuksista. Kuntotarkastuksen tekee yleensä vain rakennustekninen asiantuntija. Talotekniikkaa arvioidaan näkyviltä osilta sekä iän ja käyttäjältä saatavan informaation perusteella. Kuntotarkas- 8

10 tuksessa käydään kohteesta läpi kaikki rakenteet, tilat ja rakennusosat suoritusohjeen mukaisessa laajuudessa. Kuntotarkastuksesta laaditaan aina kirjallinen raportti. (KH ) Jos KH-kortit yleensä ovat mukana kaupantekovaiheessa, ei kaupan osapuolet tavallisina kuluttajina useimmiten ymmärrä tarkastuslausuntoihin yleisesti käytetyn ammattiterminologian tarkoitusta taikka tarkastuksen rajallisuutta. Tarkastuksesta pois rajautuneissa asioissa voi olla tekijöitä, jotka vaikuttavat merkittävästi rakennuksen tai asunnon kokonaiskuntoon. Tätä ei välttämättä, jopa poikkeuksetta, tarkastusraporteista ilmene selkeästi. Lisäksi myyntiesitteeseen maininta hyvä vanhankin kaupankohteen yleiskunnosta luo ainakin ostajalle mieluummin mielikuvan hyväkuntoisesta asuinrakennuksesta tai asunnosta, kuin mahdollisia korjaus- tai lisäselvitystarpeita vaativasta kiinteistöstä. Ostaja ja myyjä ovatkin monesti kaupantekovaiheessa luulossa, että kuntotarkastaja antaa heille kaiken tämän hetkisen tiedon siitä, mitä ostaja on ostamassa ja myyjä myymässä, eli minkä kuntoisesta asunnosta ollaan tekemässä kauppaa. Mikäli myyjä tai ostaja eivät ymmärrä kuntotarkastuksen sisältöä ja rajauksia, on osapuolten kaupantekovaiheessa mahdotonta arvioida raportin tuottaman tiedon vaikutusta esimerkiksi kauppaehtoihin. Kaupan kohteen laadusta sovitaan valitettavan harvoin kovin tarkasti. Kaupan kohteen laadun puutteellinen ja epätäsmällinen määrittely aiheuttaakin suuren osan kiinteistön kauppaan liittyvistä riidoista ja sopimusten tulkintaongelmista. Myyjän ja ostajan tulisi panostaa enemmän kauppakirjan laatimiseen ja sopimusehtojen sisältöön. (E. Kyllästinen 2010 s. 178) Kun myyjä, ostaja ja välittäjä eivät saa puolueetonta, riittävällä tarkkuudella tehtyä tarkastelua, ei asunnon- tai kiinteistön kauppaan johtavaa sopimusta voida muuttaa 9

11 taikka edes arvioida kaupanehtoja uudestaan. Tästä johtuen asuntokaupan jälkeen ilmenneet virheet ja niistä aiheutuvat korjauskustannukset aiheuttavat mielipahaa niin myyjässä kuin ostajassa erityisesti tapauksissa joissa ennen kauppaa tehty tarkastus on ollut vaillinainen tai epäjohdonmukainen. Juuri esimerkiksi asuntokaupan kuntotarkastusmenettelyn nykyisen suoritustavan ja sisällön tuottamat ongelmat ovat yksi syy miksi asuntokauppariitoja käsitellään oikeusasteissa kaupan jälkeen. Myös kosteusmittaus pintakosteudenosoittimella tyyliset, tietoarvoltaan vain suuntaa-antavat tarkastukset ovat monesti lähinnä kuluttajia hämmentäviä toimenpiteitä. Mikäli kaupan kannalta oleelliset ehdot pyrittäisiin kirjaamaan kauppakirjaan, vähentäisi tämä ainakin jonkun verran syntyviä riitoja. Kauppakirjaan tulisi kirjata, mitä tietoja myyjä antaa kohteesta ja mistä tiedoista myyjä on epävarma. Kauppakirjassa tulisi mainita myös se, miten ja ketkä ovat tutustuneet kiinteistöön ennen kauppaa. Ennakkotarkastus kannattaa tehdä mahdollisimman perusteellisesti ja käyttää siinä asiantuntijaa. (E. Kyllästinen 2010 s. 377) Asuntokaupan onnistumiseen osaltaan vaikuttaa myös myyjän ja ostajan oma valveutuneisuus, eikä ainoastaan tekniset selvitykset. Harvemmin kuluttajat kuitenkaan selvittävät tarkasti mitä talon tai asunnon kauppa tarkoittaa juridisesti tai mitä velvollisuuksia, vastuita ja riskejä kauppaan liittyy. Esimerkiksi kiinteistön tai asunto-osakkeen hankintaan liittyvät oppaat tai lakimiehet harvoin esiintyvät kuluttajien asuntokauppojen yhteydessä, vaikkakin kaupassa ollaan tekemässä yksityishenkilön elämän suurimpia taloudellisia ratkaisuja. 1.2 TUTKIMUKSEN TARKOITUS Kun asunnossa havaitaan kaupan jälkeen virhe eli esimerkiksi kosteus- tai homevaurio, ostaja voi reklamoida virheestä myyjälle laissa säädettyjen määräaikojen kuluessa. Vaadekirjelmän määräaika virheen havaitsemisen jälkeen ja sekä myyjän 10

12 vastuu ostajalle määräytyvät eri tavoin riippuen siitä, onko kysymys käytetyn kiinteistön vai asunto-osakkeen kaupasta. Vaatimusten ei tarvitse olla ensi vaiheessa yksilöityjä, vaan niitä voidaan myöhemmin täydentää. Talon tai asunnon ostaja voi joskus kokea virheen selvittelykustannukset suhteessa tilauspäätökseen seikaksi, joka voi viivästyttää selvityksen tilausta ja pahimmillaan estää tarpeellisten selvitysten tekemisen kokonaan. Tällöin myyjän virhevastuun käyttäminen voi estyä tai raueta liian pitkän aikavälin seurauksena virheen havaitsemisesta Tarkastusmenettely, jossa selvitetään yleiskuvaus kiinteistön virheistä ja niiden vaikutuksista mahdollisimman nopeasti ja kohtalaisen pienellä kustannuksella sekä onko kyseessä myyjän vastuulle kuuluvasta asiasta vai ei, on siksi tarpeellinen. Alkutarkastuksen perusteella arvioidaan, minkä tyyppisestä virheestä tai vauriosta on todennäköisimmin kysymys eli esimerkiksi mikä tekijä mahdollisesti aiheuttaa rakennuksen tai asunnon sisäilmaongelman. Alkutarkastuksessa otetaan kantaa myös mahdollisen virheen korjaamiseen tarvittaviin kustannuksiin. Tämän jälkeen voi ostaja vaadekirjelmässään eli reklamaatiossa selvittää myyjänä olleen osapuolen halukkuutta selvittää virhe tai siitä aiheutuvat kustannukset. Mikäli asia kuitenkin on riitainen reklamaation jälkeen eli myyjä kiistää ostajan esittämän kaupan virheen, on ostajalla mahdollisuus käyttää oikeusturvavakuutusta asianajo- ja asiantuntijakuluihin. Toisaalta jos kauppasopimuksen virheen tai virheiden esiintyminen on selvää jo alkutarkastuksen perusteella, voidaan virheestä sopia esimerkiksi sovintomenettelyn kautta ja näin välttää ajallisesti pitkät, taloudellisesti merkittävät oikeuskäsittelyt. 2. Kiinteistö- tai asunto-osakekaupan lainsäädäntö Kiinteistön kauppaa säätelevä laki on maakaari. Kiinteistön kauppaa koskeva maakaari (540/1995) on tullut voimaan Maakaarta sovelletaan, kun omistusoi- 11

13 keus kiinteistöön saadaan kaupalla, vaihdolla, lahjana tai muulla luovutuksella niin kuin tässä laissa säädetään. Perintöön, testamenttiin, ositukseen, lunastukseen sekä muutoin muuhun kuin luovutukseen perustuvasta kiinteistön saannosta säädetään erikseen. (Maakaari 540/1995) Asunto-osaketta koskevissa kaupoissa säätelevä laki on asuntokauppalaki koskien asunto-osakkeiden kauppaa (843/1994) tuli voimaan Asunto-kauppalaki koskee asunto-osakkeiden ja muiden asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien kauppaa, ostajan oikeudellisen ja taloudellisen aseman suojaamista rakentamisvaiheessa sekä eräitä muita edellä tarkoitettujen asuntojen ja asuntoyhteisön muiden tilojen tuotantoon ja myyntiin liittyviä oikeussuhteita. Laki ei koske: 1) sellaisen osuuskunnan osuuden luovuttamista, jonka jäsenyys antaa ainoastaan oikeuden tehdä osuuskunnan kanssa huoneenvuokrasopimus; 2) aikaosuusasunnon kauppaa; 3) asumisoikeusasunnoista annetussa laissa (650/1990) tarkoitetun asumisoikeuden luovuttamista. Mitä tässä laissa säädetään kaupasta, koskee soveltuvin osin myös vaihtoa. (Asuntokauppalaki 843/1994) Kiinteistöjen ja asunto-osakkeiden osaomistuksessa sovelletaan samaa lainsäädäntöä kuin kokonaisomistuksessa. 2.1 MYYJÄN TIEDONANTOVELVOLLISUUS ASUNTOKAUPASSA Myyjän on annettava ostajalle tiettyjä tietoja, kun on kyseessä asunnon tai kiinteistön kauppa. Myyjä on velvollinen oma-aloitteisesti ilmoittamaan ostajalle tiedossa olevat puutteet ja viat rakennuksissa sekä muut kiinteistön laatuun liittyvät seikat, jotka ovat omiaan alentamaan myytävän kiinteistön käyttömahdollisuuksia tai sen arvoa. Säännöksessä ei ole tyhjentävästi lueteltu seikkoja, joista myyjän on annetta- 12

14 va tietoja. Merkitykselliset ominaisuudet vaihtelevat muun muassa kiinteistön käyttötarkoituksen mukaan. (HE 1994:120) Myyjän tulee antaa ostajalle paikkaansa pitävää tietoa kiinteistöstä ja asunnosta eikä hän saa jättää pois tai vääristellä mitään kauppaan vaikuttavaa asiaa tiedonannossaan. Laiminlyönti tiedonantovelvollisuudessa voi johtaa myyjän vastuuseen tiedonantovirheestä. Myyjän on kerrottava erityisesti rakennuksessa todetuista vaurioista ja vioista sekä mahdollisista vaurioepäilyistä. Tiedonantovelvollisuus koskee erityisesti asioita, joiden suhteen kiinteistö tai huoneisto poikkeaa siitä, mitä asuintilalta tavallisesti vaaditaan. Tällaisia seikkoja voivat olla myös vaurioiden ja vahinkojen korjaukset tai rakennuksen kuntoa varten tehdyt selvitykset. Eli myyjän on tiedettävä rakennuksen omistusaikaisista muutoksista, niiden toteutuksesta sekä vaikutuksesta sen käyttöön. Mahdolliset vaurioepäilyt voivat olla esimerkiksi myyjän havaitsemia muutoksia rakenteissa, vaikka niitä ei olisikaan selvitetty esimerkiksi kuntotutkimuksin. Nämä kuitenkin on kerrottava etukäteen, jotta myyjän tiedonantovelvollisuus täyttyy. Asunto-osakkeen kaupassa on huomioitava että, esimerkiksi isännöitsijäntodistuksen sisällöstä vastaa isännöitsijä pois lukien asuntoosakkeen remontteja koskeva kohta, joista vastaa asukas eli myyjä. 2.2 OSTAJAN SELONOTTOVELVOLLISUUS ASUNTOKAUPASSA Ennen hallinnan siirtymistä on ostajan otettava selvää kaupan kohteesta, olipa kyseessä kiinteistö tai asunto-osake. Kiinteistöä koskevissa kaupoissa on selonottovelvollisuus esitetty seuraavasti maakaaren 2 luvussa 22: Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä 13

15 ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 ja 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. (Maakaari 540/1995) Maakaaressa ostajan edellytetään aina tarkastavan kiinteistön ominaisuudet ennen kaupan tekemistä. Tarkastus on suoritettava tavanomaisella huolellisuudella ostettaessa merkittävää hankintaa. Maakaaren perusteella esimerkiksi kuntotarkastuksen teettäminen myynnissä olevaan kiinteistöön ei kuitenkaan ole pakollista ennakkotarkastusvelvollisuuden täyttämiseksi. Asuntoja koskevissa kaupoissa on selonottovelvollisuus esitetty seuraavasti luvussa 6 kohdassa 12: Asunnon ennakkotarkastus Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Mitä 1 ja 2 momentissa säädetään, ei sovelleta, jos ostajan ei kaupantekoajankohtana voida edellyttää käsittäneen kyseisen seikan merkitystä tai jos hänellä on ollut aihetta olettaa, että se oikaistaan ennen asunnon hallinnan luovutusta. Mainittuja säännöksiä ei sovelleta myöskään, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti eikä myöskään sikäli kuin tämän luvun 19 :stä muuta johtuu. (Asuntokauppalaki 843/1994) 14

16 Säännöksen mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita suorittamassaan tarkastuksessa. Se, miten perusteellista tarkastusta ostajalta voidaan edellyttää, riippuu muun muassa myyjän menettelyistä. Ostajalta vaadittavaan perusteellisuuteen vaikuttaa myös asunnon ikä ja yleiskunto. Mitä vanhemmasta asunnosta on kysymys, sitä enemmän aihetta ostajalla on odottaa asunnossa olevan vikoja ja puutteita, ja tämän vuoksi häneltä voidaan yleensä edellyttää huolellisempaa ja perusteellisempaa tarkastusta kuin jos kysymyksessä on uudehko tai hiljattain peruskorjattu asunto. (HE 1994:14 vp) Molemmissa, niin maakaaressa kuin asuntokauppalaissa todetaan, ettei ostajalla ole ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Eli esimerkiksi, jos myyjän antamissa tiedoissa, kuntotarkastus tai muut asiakirjat ei erikseen mainita jonkun rakenneosan tarkastamista, esimerkiksi vesikatteen alapuolisten osien tarkastaminen, ei ostajalla ole siihen velvollisuutta. Tämän perusteella ostajan ei siis tarvitse osata vaatia esimerkiksi kuntotutkimuksia johonkin rakenneosaan. Tämä seikka vaatisi ostajalta rakennusalan erityisasiantuntemusta, jota ostajalta ei voida automaattisesti vaatia. Ostajalla voi kuitenkin olla ns. erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus jonkin ennen kauppaa havaitun epäilyttävän havainnon perusteella. Tämä tarkoittaa, että kiinteistö tulee tarkastaa tai tarkastuttaa ennen kauppaa perusteellisemmin kuin aistinvaraisesti. Mikäli ostaja ei kuitenkaan ennen kauppaa toteuta erityistä ennakkotarkastusvelvollisuuttaan, hän ei välttämättä voi kaupan jälkeen vedota virheenä ennakkotarkastuksen kohteena olleeseen rakennuksen osaan tai rakenteeseen. Erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus voi olla esimerkiksi asunnon pintakosteuskartoituksen perusteella annettu jatkotoimenpide rakennekosteusmittauksille. 15

17 2.3 ASUNTOKAUPAN LAATUVIRHEISTÄ Asuntokaupassa virhe tarkoittaa sitä, että kaupankohteena oleva asunto tai talo ei vastaa sitä mitä sopimuksen osapuolet ovat siitä kaupanteossa sopineet. Eli talo tai asunto ei ole sellainen kuin ennen kauppaa oli oletettu ja sovittu tai voidaan olettaa sovitun. Asunto- tai kiinteistökaupan virheet voidaan jaotella laatu-, vallinta- ja oikeudellisiin virheisiin. Virheiden osalta tämän opinnäytetyön tarkastelu keskitetään ainoastaan laatuvirheisiin. Laatuvirheitä ovat sopimuksen vastaisuus, tiedonantovirhe ja salainen virhe. Kaupan kohteessa on virhe, jos se poikkeaa siitä, mitä osapuolet ovat sopineet tai mitä heidän voidaan olettaa sopineen. Arvioinnissa on nimenomaisen kirjallisten tai suullisten sopimusehtojen lisäksi kiinnitettävä huomioita seikkoihin, joita osapuolten välillä katsotaan edellytetyn, kun otetaan huomioon muun muassa kauppahinta sekä muut kauppaan liittyvät olosuhteet. Poikkeaman sopimuksesta ei tarvitse olla sellainen, joka on vaikuttanut kauppaan. Myyjän vastuu saattaa kuitenkin poistua, jos poikkeama on aivan vähäinen. (T. Nevala 2016 s. 312) Sopimuksenvastaisuudella tarkoitetaan, että kiinteistö tai asunto ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu. Tämän virheen toteutuminen tarkoittaisi, että kauppakirjassa olisi erikseen annettu jonkinlainen viittaus kuntoon tai ominaisuuksiin. Kauppakirjoissa harvoin on mainintaa tai viittausta kuntoon tai ominaisuuksiin, jonka vuoksi sopimuksenvastaisuus onkin melko harvinainen virhe. Kaupan kohteessa on virhe, jos se ei vastaa niitä tietoja jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut ja tietojen voidaan olettaa vaikuttavan kauppaan. Säännös koskee sekä markkinoinnissa että muuten annettuja tietoja niiden antamistavasta riippumatta. Säännöksen tarkoittamat oikeat tiedot on annettava ennen kaupantekoa, jotta virhevastuu ei syntyisi. Tämä tarkoittaa sitä, että tiedot on annettava ennen kuin 16

18 kaupanteosta päästään osapuolia sitovaan sopimukseen. Tiedot on siis usein annettava jo ennen ostotarjouksen tekemistä. (T. Nevala 2016 s. 314) Tiedonantovirhe tarkoittaa myyjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyömistä. Tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnissä myyjä on voinut antaa myös tietämättään virheellistä tietoa. Myyjän oletetaan tietävän tiettyjä asioita asumisaikana tehdyt korjaukset tai vaikka taloyhtiön yhtiökokouksessa käsitellyt korjaukset. Myyjän tiedonantovelvollisuutta käsiteltiin aikaisemmin kappaleessa 2.1 Myyjän tiedonantovelvollisuus asuntokaupassa. Myyjä vastaa säännöksestä ilmenevin edellytyksin asunnossa ilmenevistä piilevistä virheistä eli seikoista, joista hän ei ole ollut tietoinen. Virhettä kutsutaan salaiseiksi virheeksi. Poikkeaman ostajan perustelluista odotuksista tulee olla merkittävä, jotta se oikeuttaisi esittämään myyjälle virhevaatimuksia. Merkitykseltään vähäisiin vikoihin tai puutteisiin ostaja ei voi vedota. (T. Nevala s. 317) Salaisella virheellä tarkoitetaan virhettä, josta kumpikaan kaupanosapuoli, eli myyjä eikä ostaja, eivät ole olleet tietoisia ennen kaupantekoa. Yleinen salainen virhe on sellainen jota ei voida rakenteita rikkomatta havaita eli on esimerkiksi rakenteen sisäinen vaurio. 2.4 KIINTEISTÖKAUPAN VIRHESÄÄNTELY JA MÄÄRÄAJAT Maakaaren 2 luvussa 17 :n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos 1. kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu 2. myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedot kiinteistön pinta-alasta, rakennuksen kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttavan kauppaan, 17

19 3. myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2. kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, 4. myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai 5. kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkitsevästi siitä, mitä myydyn kaltaisella kiinteistöllä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Maakaaren 2 luvussa 25 todetaan Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Sama on voimassa, jos ostaja haluaa vedota 23 tai 24 :ssä tarkoitettuihin sopimusrikkomuksiin. Jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä taikka 23 :n 1 momentissa tai 24 :ssä tarkoitetusta sopimusrikkomuksesta myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 tai 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. (Maakaari 540/1995) Kiinteistökaupan virheestä on myyjän siis ilmoitettava viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan siirtymisen jälkeen. Ainoastaan tapauksissa joissa myyjä olisi esimerkiksi tarkoituksenmukaisesti peitellyt virheitä, voidaan vedota sopimusrikkomukseen myös myöhemmin. Maakaaressa on myös maininta, että virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa siitä, kun 18

20 virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Tämä tarkoittaa käytännössä joitakin kuukausia virheen havaitsemisesta. 2.5 ASUNTO-OSAKEKAUPAN VIRHESÄÄNTELY JA MÄÄRÄAJAT Asuntokauppalaissa sovelletaan virhesääntelyä seuraavasti käytetyn asunnon kauppaan. Asuntokaupan virhesääntely poikkeaa uudisasuntojen kohdalla merkittävästi käytetyn asunnon tapauksessa. Asuntokauppalain 6 luvun 11 :n mukaan asunnossa on virhe jos: 1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun; 2) se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 3) myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 :ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai 4) se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat. Virhettä koskevia säännöksiä sovelletaan 1 momentin 2 ja 3 kohdassa säädetyin edellytyksin myös, jos myyjä on antanut asunnon ympäristöstä tai alueen palveluista virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon taikka laiminlyönyt antaa tiedon niitä koskevasta, asunnon käyttöön tai arvoon vaikuttavasta seikasta. Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja, asunnossa on virhe myös, jos myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle sellaisen asuntoa koskevan tiedon, jonka hän asuntojen 19

21 markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun asetuksen mukaan olisi ollut velvollinen antamaan, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. (Asuntokauppalaki 843/1994) Asuntokauppalain 6 luvun 14 :n mukaan asunnon ostajan on seuraavasti tehtävä virheilmoitus virheen ja sen merkityksen todettuaan: Virheilmoitus Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä. Jollei ostaja ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Jos asunto on jo kauppaa tehtäessä ostajan hallinnassa, kahden vuoden määräaika alkaa kulua kaupantekoajankohdasta. Mitä tässä momentissa säädetään, ei sovelleta, jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja. Ostaja saa 1 ja 2 momentin säännösten estämättä vedota virheeseen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. (Asuntokauppalaki 843/1994) Asuntokaupan virheestä on siis myyjän ilmoitettava kahden vuoden kuluessa asunnon kaupantekoajankohdasta. Kuten maakaaressa, ainoastaan tapauksissa joissa myyjä olisi esimerkiksi tarkoituksenmukaisesti peitellyt virheitä, voidaan vedota sopimusrikkomukseen myös myöhemmin. Myös asuntokaupassa on vaatimuksista ilmoitettava kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Tämä tarkoittaa käytännössä joitakin kuukausia virheen havaitsemisesta. 20

22 3. Reklamaatio, oikeusturvahakemus- ja päätös Ostajan on tehtävä virheilmoitus kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Ostajan on tehtävä kohtuullisessa ajassa sekä ilmoitus virheestä, että ilmoitus siihen liittyvistä vaatimuksista. (E. Kyllästinen 2010 s. 354) Ostaja tarvitsee yleensä virheen havaittuaan aikaa virheen tarkempaa selvitystä ja sen vaikutusta varten. Hänellä tulee olla mahdollisuus neuvotella asiasta asiamiehen tai asiantuntijan kanssa. Tällöin ostaja voi mm. arvioida onko virhe merkityksellinen ja oikeuttaako se esimerkiksi hinnanalennukseen tai kaupan purkuun. Ostaja ei kuitenkaan saa viivyttää asiaa turhaan tai hän voi menettää oikeutensa vedota asuntokaupan virheeseen. Niin asuntokauppalaissa kuin maakaaressa ratkaisevana pidetään siis ajankohtaa, jolloin virhe on havaittu eli ajankohta, milloin ostajalle on selvinnyt virheen olemassaolo ja sen merkitys. Tämän ajankohdan jälkeen on ostajan aktiivisesti vietävä asiaa eteenpäin. Tämä tarkoittaa käytännössä joitakin kuukausia, mutta esimerkiksi myyjän tietoisuus virheestä voi pidentää kohtuullista reklamaatioaikaa. Yleisesti voidaan vetää johtopäätös kohtuullisen ajan olevan 2-5 kuukautta, huomioiden kuitenkin yksittäistapauksien erilliset harkinnat. Kohtuullisen ajan määrittely on siis lopulta tuomioistuimen ja kuluttajariitalautakunnan määriteltävissä. (E. Kyllästinen 2010 s. 358) Lokakuussa 2016 Korkein oikeus katsoi, että ostajat ovat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin, vaikka ostajat olivat ilmoittaneet virheestä myyjälle pian havaitsemisen jälkeen ja varanneet tilaisuuden esittää myöhemmin tarkemmin yksilöityjä vaatimuksia niiden perusteella. Ilmoitus yksilöidyistä vaatimuksista myyjille tuli 21

23 kuitenkin vasta vuoden kuluttua, jonka vuoksi he olivat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin. (KKO:2016:69) 3.1 REKLAMAATIO ELI VAADEKIRJELMÄ Kun virhe tai virheet on havaittu, voi ostaja tehdä myyjälle vaadekirjelmän eli reklamaation, jossa osoitetaan ostajan näkemyksen mukaisesti asuntokaupan virheet ja niiden korjaamisen vaatimukset myyjälle. Reklamaatiossa esitetään myös aikamääre, johon mennessä odotetaan vastausta vaateeseen. Kuten aikaisemmin todettiin ei vaatimusten tarvitse olla tässä vaiheessa vielä yksilöityjä vaan niitä voidaan täydentää myöhemmässä vaiheessa. Vaatimuksena voi olla esimerkiksi hinnanalennus, kaupan purku tai vahingonkorvaus. Tavallisesti reklamaatiossa ehdotetaan jonkinlaista sovintoa, koska reklamaatio ei automaattisesti johda riitatilanteeseen. Reklamaation vaateella esitetään myyjälle osallistumista todetun virheen selvittämisen ja korjaamiseen. Reklamaatio on siis kehotus tai pyyntö uudelleen sopimiseen kaupan muuttuneiden ehtojen vuoksi. Reklamaation vastauksen aikamääre tulee olla sellainen, että vastaaja eli myyjä voi tarvittaessa käyttää omia asiantuntijoita asian eteenpäin viemiseksi. Jos vaadekirjelmään saadaan positiivinen vastaus, on hyvä tapa ottaa lakimiehen lisäksi myös esimerkiksi rakennusteknisen lausunnon laatija avuksi, kun asiassa voidaan siirtyä sovintoneuvotteluun ja mahdolliset vaatimukset sopia. Rakennustekninen asiantuntija voi tässä vaiheessa tarkentaa lausuntoaan, mikäli siihen on tarvetta. Jos vaadekirjelmään saadaan negatiivinen vastaus, voidaan hakea oikeusturvaa kantajan kotivakuutuksen piiristä. Itse hakemuksen tekoon tulee kiinnittää huomiota, jotta vakuutusedun saaminen varmistetaan. Tässä vaiheessa tulee huomioida myös olemassa olevan vakuutuksen vastuurajoitukset. Lisäksi on hyvä huomioida, että vakuutuksen tulee olla voimassa jo ennen kaupantekoa, jotta sitä voidaan käyttää. 22

24 Jos vaadekirjelmään ei saada vastausta lainkaan, tulee neuvotella erikseen vakuutusyhtiön kanssa, onko tilanne riitainen. Reklamaation toimittamisen ja vastaanottamisen osalta ostajalla riittää asianmukainen reklamaation suoritus. Reklamaatiossa riittää, että ostaja pystyy yleiskielellä ilmaisemaan millä tavoin kaupan kohde poikkeaa joko sovituista ehdoista kaupan kohteen kunnon suhteen tai millä muulla perusteella ostaja katsoo, että kaupan kohteessa on virhe kaupan kohteen kunnon osalta. Tällöin vakuutusyhtiö voi ratkaista tilanteen riitaisuuden vai onko kyseessä vastauksen panttaustilanne. Vastauksen pitkittäminen voi myös johtaa siihen, että ostaja laatii asiassa haastehakemuksen ja laittaa riidan vireille oikeudessa, jolloin myyjä on pakotettu vastaamaan. Tällöin kaupan sovittelumenettelyä ilman oikeudenkäyntiä ei voida suorittaa. 3.2 OIKEUSTURVAHAKEMUS JA -PÄÄTÖS Vaadekirjelmän kielteisen vastauksen tai määräaikaan vastaamattomuuden jälkeen ostaja tai hänen asiamiehensä tekee vahinkoilmoituksen oikeusturvavakuutusta varten vakuutusyhtiöön. Riidan syntymisajankohta on se päivämäärä, jolloin esitetty vaatimus on kiistetty. Vakuutusyhtiö pyytää selostuksen asiasta ja sekä kysyy ilmoittajan roolia asiassa. Lisäksi hakemuksessa tulee ilmoittaa kuvaus riidasta ja minkä muuttuneen olosuhteen vuoksi kauppasopimukseen haetaan muutosta ja millä perusteella vastapuoli kiistää esitetyn vaatimuksen. Tarvittaessa vaadekirjelmä ja siihen saatu vastaus esitetään vakuutusyhtiölle, jonka jälkeen vakuutusyhtiö käsittelee asian. Mikäli päätöksen tekoa varten tarvitaan lisätietoja pyytää vakuutusyhtiö ne ilmoittajalta. Oikeusturvapäätös saadaan käsittelyn jälkeen. Käsittelyaika voi olla yhdestä päivästä aina yhteen kuukauteen. Kun päätös on saatu, on vakuutetulla käytettävissä asianajajan ja muiden asiantuntijoiden kuluihin vakuutuksen mukainen summa. Kun riita koskee kiinteistöä, on vakuutus itse asiakkaan. Asunnossa voi olla myös, 23

25 että taloyhtiö on tilaaja. Tällöin voi talonyhtiö käyttää omaa vakuutustaan, jos se vain on mahdollista. Asunto-osakkeen tapauksessa tulee myös huomioida vastuunjako eri rakenneosien suhteen asukkaan ja asunto-osakeyhtiön välillä. 4. Palvelumalli - Alkutarkastus Alkutarkastusmallin tarkoitus on kuvata asunnon tai kiinteistön kaupan jälkeistä tarkastelua. Seuraavassa taulukossa on esitetty alkutarkastuspalvelumalli kokonaisuudessaan sekä mahdollinen reklamaatio oikeusturvahakemuksen kautta jatkoselvityksiin prosessikaavion muodossa. Taulukko 1. Alkutarkastus- ja reklamaatioprosessi esimerkiksi kosteus- ja homevaurioepäilyssä. Palvelumallia ei välttämättä tarvitse käyttää ainoastaan mahdollisissa asuntokaupan riitatilanteissa vaan sitä voidaan käyttää mikäli asiakas haluaa tehdä selvityksiä esimerkiksi kiinteistöylläpidon tai korjaustarpeen määrittämiseen. Tarkastusmalli poikkeaa esimerkiksi asuntokaupan kuntotarkastuksesta kustannusten arvionnin osalta, eikä se välttämättä ota automaattisesti kantaa 24

26 esimerkiksi talotekniikan tai pintarakenteiden teknisiin käyttöikiin tai peruskorjaustarpeeseen. Tarkastus keskittyy pääosin riskirakenteiden ja mahdollisten rakennusteknisten ongelmien tarkasteluun, esimerkiksi rakennusvirheet, jotka aiheuttavat haittaa asukkaille, vaikuttavat asuintilojen käyttöön ja aiheuttavat kiinteistön tai asunto-osakkeen arvon menetystä. 4.1 YHTEYDENOTTO Kiinteistön tai asunnon omistaja ottaa yhteyttä tarkastuksen tekijään, tehtyään asunnossa havainnon, jota haluaa rakennusteknisen asiantuntijan selvittävän esimerkiksi kuntotutkimuksin. Yhteydenottoon johtaneet syyt voivat olla hajuhaitan ilmeneminen, asunnossa koettu oireilu, havainto rakennuksen epänormaalista toiminnasta tai jokin muu syy. Eli omistajalla on tässä vaiheessa epäilys, että omistamassaan talossa tai asunnossa on jokin tekijä, joka vaikuttaa asuintilojen käyttöön tai aiheuttaa haittaa kiinteistölle. Joskus syy voi olla esimerkiksi homekoiran tekemä tarkastus asuntoon. Palveluntarjoajan ensisijainen tehtävä on selvittää, kuinka kauan asiakkaalla on ollut omistussuhde asuntoon tai kiinteistöön, jotta voidaan verrata niitä lakien määrittämään vastuuaikaan. Mikäli vastuuaika on edelleen voimassa, esittää palvelun tarjoaja toimintamallin mukaista menettelyä sekä kertoo lyhyesti myyjän vastuuajasta sekä mahdollisen virheen ilmoitusajasta myyjälle sen havaitsemisen jälkeen. Mikäli vastuuaika on umpeutunut voi palvelun tarjoaja ehdottaa muunlaista lähestymistapaa rakennuksen kunnon selvittämiseen esimerkiksi kiinteistön ylläpidon näkökulmasta. Palveluntarjoajan tulee myös arvioida saatujen esitietojen perusteella kuinka laajasta virheestä voi olla kyse. Tämä seikka voi vaikuttaa yksittäisen tarkastuksen sisältöön tai laajuuteen merkittävästi. Esimerkiksi asunnossa ilmenneen kosteusjäljen syy voi johtua asunnon käytöstä, eikä ongelma ole varsinaisesti rakenteellinen. 25

27 Mikäli myyjän vastuuaika on edelleen voimassa, esittää palveluntarjoaja asiakkaalle palvelukuvausmallin tarkastusmenettelystä. Tarkastuksen ja lausunnon arvioitu hinta sekä aikataulu sovitaan yhteydenoton yhteydessä. Tarkastuksesta tehdään konsulttisopimus, joka esitetään tarkastuksen alussa ja allekirjoitetaan asiakkaan kanssa. Sopimuksessa mm. palveluntarjoaja eli tarkastaja sitoutuu suorittamaan sovitun palvelun huolellisesti ja ammattitaitoisesti. Palvelun ostaja sitoutuu sopimuksessa suorittamaan esitietojen keräämisen tarkastuksen mahdollistamiseksi. Koska kyseessä on yksityishenkilön ja elinkeinonharjoittajan välinen sopimus on sen ohjaavana lakina kuluttajasuojalaki. Kuluttajasuojalain luku 8 määrittää palvelusopimukset yksityisen ja elinkeinonharjoittajan välillä. Luvun säännökset koskevat vastikkeellisia palveluksia, joita elinkeinonharjoittaja (toimeksisaaja) suorittaa kuluttajalle (tilaaja) ja joiden sisältönä on irtaimeen esineeseen, rakennukseen, muuhun rakennelmaan tai kiinteään omaisuuteen kohdistuva työ tai muu suoritus. (Kuluttajansuojalaki 38/1978) 4.2 ASIAKIRJOJEN KOKOAMINEN Yhteydenoton ja tilauksen jälkeen ohjeistaa tarkastuksen suorittaja asiakasta keräämään tarvittavat lähtötiedot kiinteistöstä sekä ohjeistaa tarkastukseen valmistautumisessa. Kiinteistöön tai asuntoon sekä sen kauppaan liittyvät asiakirjat kokoaa kiinteistön omistaja tarkastajan ohjeistuksella. Seuraavat asiakirjat vähintään olisi hyvä saada ennen tarkastusta: Kiinteistön ja asunnon kauppakirja sekä myyntiesite Rakennuspiirustukset (vähintään pohja- ja pääleikkauspiirros) Kaikki kaupan yhteydessä esitetyt asiakirjat ja/tai listaus mitä asiakirjoja on kaupan yhteydessä ollut esillä (esim. kauppakirja, kuntotarkastus, isännöitsijäntodistus, pintakosteuskartoitus, kunto- ja sisäilmatutkimukset, korjaussuunnitelmat, valokuvat korjauksista) 26

28 Listaus ja muut mahdolliset asiakirjat koskien kaupan jälkeen tehdyistä tutkimuksista, korjauksista ja huoltotoimenpiteistä Mikäli asiakirjoja on vähän tai ei ollenkaan voidaan arvioida mm. rakenteiden tyyppejä esimerkiksi rakentamisajankohdan perusteella. On kuitenkin huomioitava, että arvioinnin tarkkuus ja luotettavuus ovat sidonnaisia osaltaan lähtötietojen määrään. Tämä seikka tulee esittää selvästi myös toimeksiantosopimuksessa, jotta vältytään erimielisyyksiltä tarkastuslausunnon sisällön suhteen. 4.3 ALKUTARKASTUS Alkutarkastus suoritetaan kohteella aistinvaraisesti ja yleensä rakenteita rikkomatta. Mikäli rakenteita on avattu esimerkiksi sisäremonttien tekemisen yhteydessä (voi olla syy virheen havaitsemiseen), voidaan näistä tehdä tarvittavia havaintoja. Alkutarkastuksessa tarkastaja suorittaa pintapuolisen arvioinnin, joka perustuu rakennuksen lähtötietojen ja kohteella tehtyjen havaintojen analyysiin. Tarkastaja käyttää tarkastuksessaan mm. seuraavia mittalaitteita ja apuvälineitä: Valokuvakamera Mittanauha Merkkisavu Paine-eromittari Pintakosteudenosoitin Lämpökamera Tarkastuksen onnistumisen kannalta tärkeää on huolellinen perehtyminen olemassa oleviin asiakirjoihin ennen tarkastuskäyntiä sekä tarvittaessa asukkaan ohjeistaminen, jotta tarkastus voidaan suorittaa häiriöttä ja tehokkaasti. Esimerkiksi esteetön pääsy kaikkiin rakennuksen osiin on oltava olemassa. Asiakirjoihin perehtymi- 27

29 sellä ennakkoon voidaan arvioida niiden paikkansapitävyyttä jo kohdekäynnin aikana. Lausuntoa varten suoritetaan kohteen valokuvaaminen erityisesti niiltä osin, joissa virhettä epäillään. Muistiinpanot kohteella voidaan tehdä kirjallisesti tai esimerkiksi nauhoittamalla sanelua äänitallenteeksi. 4.4 TARKASTUSLAUSUNTO Tarkastuslausunnon tavoite on tuottaa puolueetonta tietoa tarkastettavan kohteen virheistä, vaurio- ja terveysriskeistä sekä mahdollisista korjaustarpeista ja niiden keskimääräisistä kustannuksista. Tarkastuslausunnon yleisessä osassa esitetään kohdetiedot sekä tarkastukseen johtaneet syyt. Syitä voivat olla mm. asukkaiden hajuhavainnot, remontoinnin yhteydessä tehty havainto rakenteesta, homekoiratutkimus tai jokin muu seikka. Yleisessä osassa kerrotaan myös tarkastuksen luonteesta sekä rajauksista, jottei lausunnon lukijalle tule virheellistä kuvaa tarkastuksesta. Rajaavia tekijöitä voi olla esimerkiksi kohteen asiakirjojen vähäinen määrä tai asiakirjojen virheelliset tiedot. Tarkastuslausunnossa käydään kaikki kiinteistön tai huoneiston rakenteet riskiarvioiden läpi. Riskiarviossa esitetään lähtötiedoista ja paikan päällä tehtyjen havaintojen perusteella riskianalyysi, jossa esitetään esimerkiksi rakenteen mahdollinen kosteus- ja lämpötekninen riski eli mahdollinen vauriomekanismi tai -mekanismit. Tämän lisäksi esitetään mahdollisten riskien toteutumisen vaikutus rakennuksen käytettävyyteen. Eli esimerkiksi kosteusteknisesti riskialttiin rakenteen yhteys sisäilmaan esitetään selkeästi. Rakenteen tyyppiin tai toteutukseen liittyvään arviointiin lisätään kohteella tehdyt havainnot esimerkiksi muodonmuutoksista tai muista seikoista jotka puoltavat ongelmaa tai virhettä rakenneosassa. Rakenteen toteutustapa ja silminnähtävät havainnot esitetään lausunnossa valokuvin ja selityksin. Myös mahdolliset ilmavuotoreitit riskirakenteista osoitetaan esimerkiksi merkkisavun tai lämpökamerakuvan avulla. Mahdolliset poikkeavat hajuhavainnot tiloista 28

30 esitetään niin ikään tarkastuksessa tehtyjen aistimusten perusteella. Tärkeätä on siis osoittaa mahdollisten virheiden tai vaurioiden vaikutukset asuintilan käytettävyyteen, eikä pelkästään tekniset havainnot virheistä. Lausunnossa on tärkeää saada mahdollisimman laaja puolueeton rakennustekninen tieto asiakkaalle kannattaako hänen suorittaa jatkoselvitykset rakennuksen kunnosta ilman myyjälle esitettyä vaadetta vai ei. Eli onko esimerkiksi mahdollisen sisäilmastollisen ongelman aiheuttaja tai aiheuttajat merkittäviä kohteen kaupan ehtojen suhteen vai olisiko ostajan tullut käyttää ns. laajennettua ennakkoselvitysvelvollisuuttaan. Myös rakennusvirhetapauksissa tulee arvioida, onko virheellisesti toteutettu rakenneosa toteutettu noudattamatta voimassa olleita lakeja, määräyksiä, ohjeita ja hyvää rakentamistapaa. Mikäli kyseessä on rakennusvirhe tai hyvän rakentamistavan vastainen rakenne, verrataan rakenteen toimivuutta tai toteutusta lisäksi voimassa olleisiin lakeihin, määräyksiin ja ohjeisiin. Mikäli kyseessä on rakennusvirhe, joka voi aiheuttaa terveyshaitalle mahdollisen olosuhteen, on hyvä viitata molempiin virheisiin. Jotta asiakkaalle selviää tarkastuksen perusteella esimerkiksi mahdollisen terveyshaitan muodostavan olosuhteen ilmeneminen rakennuksessa, tulee raportissa selvitä asunnon sisätilojen olosuhteiden vaatimukset terveydellisestä näkökulmasta. Eli mikä vaikutus teknisillä virheillä voi olla asuintilan olosuhteisiin. Esimerkiksi rakennuksen mahdollisen kosteus- ja mikrobivaurion terveyshaitan muodostavan olosuhteen vuoksi raportin yhteenvedossa esitetään lainaukset terveydensuojelulaista ja asumisterveysasetuksesta, jotka ottavat kantaa asunnon sisäilman olosuhteisiin. Terveydensuojelulakia voidaan lainata esimerkiksi seuraavasti: Asunnon ja muun sisätilan sisäilman puhtauden, lämpötilan, kosteuden, melun, ilmanvaihdon, valon, säteilyn ja muiden vastaavien olosuhteiden tulee olla sellaiset, 29

31 ettei niistä aiheudu asunnossa tai sisätilassa oleskeleville terveyshaittaa. Asunnossa ja muussa oleskelutilassa ei saa olla eläimiä eikä mikrobeja siinä määrin, että niistä aiheutuu terveyshaittaa. Terveyshaitalla ihmisessä todettavaa sairautta, muuta terveydenhäiriötä tai sellaisen tekijän tai olosuhteen esiintymistä, joka voi vähentää väestön tai yksilön elinympäristön terveellisyyttä. (Terveydensuojelulaki 1994) Niin ikään Sosiaali- ja terveysministeriön Asumisterveysasetusta lainataan seuraavasti: Toimenpiderajan ylittymisenä pidetään korjaamatonta kosteus- tai lahovauriota, aistinvaraisesti todettua ja tarvittaessa analyyseillä varmistettua mikrobikasvua rakennuksen sisäpinnalla, sisäpuolisessa rakenteessa tai lämmöneristeessä silloin, kun lämmöneriste ei ole kosketuksissa ulkoilman tai maaperän kanssa, taikka mikrobikasvua muussa rakenteessa tai tilassa, jos sisätiloissa oleva voi sille altistua. Altisteen toimenpiderajalla tarkoitetaan pitoisuutta, mittaustulosta tai ominaisuutta, jolloin sen, kenen vastuulla haitta on, tulee ryhtyä terveydensuojelulain 27 :n tai 51 :n mukaisiin toimenpiteisiin terveyshaitan selvittämiseksi ja tarvittaessa sen poistamiseksi tai rajoittamiseksi. (Asumisterveysasetus 2015) Lisäksi voidaan lainata Asumisterveysohjeen määritelmään terveyshaitasta: Terveyshaitalla tarkoitetaan muun muassa elinympäristössä olevasta tekijästä tai olosuhteesta aiheutuvaa sairautta tai sen oiretta. Terveyshaittana pidetään myös altistumista terveydelle vaaralliselle aineelle tai tekijälle siinä määrin, että sairauden tai sen oireiden syntyminen on mahdollista. (Asumisterveysohje 2003) Esimerkiksi näillä seikoilla voidaan esittää asiakkaalle mahdollisen vaurion (virheen) ja terveyshaitan muodostavan olosuhteen yhteys esimerkiksi kosteus- ja mikrobivaurioituneen rakenteen tapauksessa. Tämän jälkeen esitetään havainnot ja johtopäätökset eli esimerkiksi kosteus- ja homevaurioepäilyssä mahdollisten kosteustai mikrobivaurioiden esiintymisestä rakenteissa rakenneosittain. Jatkotoimenpi- 30

32 teenä esitetään rakenteellisia kuntotutkimustoimenpiteitä sekä annetaan karkea keskimääräinen kustannusarvio vastaavanlaisen vaurioituneen rakenteen esimerkkimäisestä korjaustavasta. Vastaavasti esimerkiksi rakennusvirhetapauksessa esitetään asiakirjojen ja havaintojen perusteella tehty arvio virheestä. Jatkotoimenpiteenä esitetään virheen laajuuden selvittämistä esimerkiksi kuntotutkimusmenetelmin tai lujuuslaskelmin sekä virheen korjaamisesta johtuvat karkeat kustannukset. Virheen korjaamiseen vaadittavat kustannukset eivät tarvitse olla tarkkoja, koska vaatimuksien ei reklamaatiovaiheessa tarvitse olla yksilöityjä. On riittävää, että ostaja ilmoittaa tulevasta hinnanalennusvaateesta, jonka määrä tullaan yksilöimään sen jälkeen, kun esimerkiksi korjauskustannusten määrä on selvinnyt. Mikäli ostaja aikoo vaatia kaupanpurkua, tulee tästä esittää vaatimus myyjälle, sillä uhalla, että oikeus purkuun menetetään. (P. Keskitalo 2012 s. 75) 4.5 ESIMERKKIRAKENNE TARKASTUSLAUSUNNOSSA Seuraavassa on esitetty esimerkin muodossa kosteus- ja homevaurioepäilty rakenneosa 1970-luvulla rakennetussa omakotitalossa. Rakenneosana on käsitelty perusmuuri ja siihen välittömästi liittyvä ulkoseinärakenne. Rakenteen vaurioepäily sekä vaikutus rakennuksen sisäilman laatuun voitaisiin käsitellä seuraavasti: x.x Perusmuuri ja ulkoseinän alaosa x.x.1 Tiedot asiakirjoista: Rakennukseen ennen asuntokauppaa tehdyssä kuntotarkastusraportissa on todettu perusmuurirakenteen olevan teräsbetonia ja sen näkyvän osuuden olevan 300 mm ympäröivän maanpinnan yläpuolella ennen julkisivulaudoituksen alkamista. (Asuntokaupan kuntotarkastus, Suunnittelutoimisto XXX Oy, x.x.201x). Kuntotarkastusraportissa on todettu tarkastuksen yhteydessä käytettävissä olleissa asiakirjoissa rakennuksen asema-, pohja- ja leikkauspiirroksia. Perusmuuri- ja ulkoseinärakenteisiin ei ole ennakkotietolomakkeen perusteella tehty korjauksia, vaan ne ovat alkuperäisiä. Kuntotarkastus raportin kohdassa 9.1 Perus- 31