Finnpulp Oy:n tavoitteena on rakentaa biotuotetehdas Kuopioon Sorsasaloon. Hankkeen alustava kustannusarvio on noin 1,4 miljardia euroa.

Transkriptio

1 ESISOPIMUS (luonnos ) 1. Sopijapuolet a) Kuopion kaupunki, Y-tunnus osoite Tulliportinkatu 31, KUOPIO, b) Finnpulp Oy, , Liljasaarentie 3 B 8, HELSINKI 2. Sopimuksen tarkoitus Finnpulp Oy:n tavoitteena on rakentaa biotuotetehdas Kuopioon Sorsasaloon. Hankkeen alustava kustannusarvio on noin 1,4 miljardia euroa. Kuopion kaupunki on aiemmin kaupunginhallituksen päätöksillä varannut maa-alueen tehdashankkeen vaatimia selvityksiä varten. Kaupunki on käynnistänyt asemakaavan muutoksen valmistelutyön. Asemakaavan muuttamisen tavoitteena on osaltaan tarkoitus mahdollistaa tehtaan rakentaminen. Finnpulp Oy on käynnistänyt ympäristövaikutusten arviointiprosessin, jonka tarkoituksena on selvittää biotuotetehdashankkeen ympäristövaikutukset. Tämän sopimuksen tarkoituksena on sopia etukäteen tontin luovuttamisesta Finnpulp Oy:n tehdashanketta varten kohdassa 9 sovitulla tavalla sitovasti. Maa-alueen rajat määritellään alustavasti jäljempänä kohdassa 3. Sopijapuolet ovat tietoisia siitä, että käynnistyvä asemakaavoituksen valmistelu ei välttämättä johda asemakaavan voimaantuloon. 3. Sopimusalue Sopimusalueella tarkoitetaan maa-aluetta, joka varataan tehdashankkeen suunnitteluun ja toteuttamiseen. Sopimusalueen rajat voivat Finnpulp Oy:n pyynnöstä tehdashankkeen suunnittelun ja toisaalta asemakaavan valmistelun edellyttämänä vähäisesti muuttua, joten lopullinen luovutettava tontti voi olla muuten kuin olennaisilta osin erimuotoinen tai erikokoinen kuin liitteessä 1 esitetty aluerajaus. Sopimusalueen pinta-ala on noin 88,817 hehtaaria ja rajaus on esitetty liitekartassa 1. Sopimusalueeseen kuuluu alueita kiinteistöistä , , ja , ja Tällä sopimuksella Kuopion kaupunki varaa sopimusalueen Finnpulp Oy:lle. Alueen varaaminen tarkoittaa sitä, että Kuopion kaupunki ei tämän sopimuksen voimassaoloaikana luovuta sopimusaluetta kolmannelle. Kuopion kaupungilla on kuitenkin sopimuksen voimassaoloaikanakin oikeus tilapäisluontoisesti vuokrata alueita sopimusalueelta kolmansille siten, että kohdan 9.1 mukaisen tontin vuokrasopimuksen mukaisella hallintaoikeuden siirtymishetkellä luovutettavaan alueeseen ei enää kohdistu kolmansien vuokraoikeuksia eivätkä vuokrasopimukset olennaisesti haittaa tehdashankkeen suunnittelun edellyttämiä maastotutkimuksia.

2 4. Lähtötilanne 4.1. Voimassa olevat kaavat Sopimusalueen länsiosassa on voimassa voimaantullut asemakaava säilytysnumeroltaan 595. Sopimusalueeseen kohdistuvan asemakaavoitetun alueen pinta-ala on noin 9 hehtaaria. Sopimusalueeseen kohdistuvia alueita on kyseisessä asemakaavassa osoitettu teollisuus-, varasto-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (TK-3) ja katualueiksi. Muilta osin sopimusalueella ei ole asemakaavaa. Kuopion keskeisen kaupunkialueen yleiskaavassa sopimusalue on osoitettu teollisuus- ja varastoalueeksi, joka voi vaihtoehtoisesti olla yksityisten palvelujen ja hallinnon aluetta (T, PK), teollisuus- ja varastoalueeksi (T), maa- ja metsätalousalueeksi (M) ja virkistysalueeksi (V) Valmisteilla oleva asemakaava Kuopion kaupunki valmistelee sopimusalueelle asemakaavaa. Asemakaavaluonnoksen kartta määräyksineen on liitteenä 2. Asemakaavaluonnos on ollut julkisesti nähtävillä Tämä sopimus perustuu oletukseen, että valmisteltava asemakaava tulee voimaan sopimuksen kohdetta koskien kyseisen kaavaluonnoksen mukaisesti. Mikäli lopullinen asemakaava poikkeaa olennaisesti asemakaavaluonnoksesta, sopivat osapuolet tämän esisopimuksen ja lopullisten vuokrasopimuksen ja kiinteistön kauppakirjan ehtojen muuttamisesta siten, että järjestely toteutuu mahdollisimman täydellisesti tässä sopimuksessa sovitun mukaisesti. 5. Tehdashankkeen edellytykset ja tavoiteaikataulu 5.1. Perusedellytykset Biotuotetehtaan rakentaminen ja käyttöönotto sopimusalueelle edellyttää projektin eri vaiheissa ainakin seuraavien perusedellytysten ( Perusedellytykset ) täyttymistä: - Tehtaan rakentamisen mahdollistava asemakaava on Kuopion kaupunginvaltuustossa hyväksytty ja tullut voimaan sopimuksen kohteena olevaa aluetta koskien. - Finnpulp Oy:lle luovutettava tontti on muodostettu ja rekisteröity kiinteistörekisteriin. - Tehtaan ympäristövaikutusten arviointiprosessi (YVA) on Finnpulp Oy:n toimesta suoritettu ympäristövaikutusten arviointimenettelystä annetun lain (468/1994) mukaisesti. Selvyyden vuoksi todetaan, että Finnpulp Oy vastaa itse rakennushankkeen selvityksistä ja toteuttamisesta kustannuksellaan Muut tavoitteet Ennen biotuotetehtaan käyttöönottoa myös seuraavien tavoitteiden on toteuduttava, jotta projekti olisi toteutettavissa. Selvyyden vuoksi todetaan, että näiden tavoitteiden toteutuminen ei ole tämän sopimuksen mukaisen maanvuokrasopimukseen perustuvan tontin luovutuksen edellytys. - Sopimusalueen sekä hankkeen edellyttämien muiden maa-alueiden hallinnan sekä hankkeen edellyttämien rasitteiden sekä vastaavien oikeuksien saaminen.

3 - Tehdasrakennusten ja niitä palvelevien laitteiden, johtojen ja kuljetusväylien rakentamiseksi tarvittavien lainvoimaisten lupien saaminen. Tehtaan käynnistämiselle ja käytölle tarvittavien lainvoimaisten viranomaislupien saaminen (ympäristölupa, vesilain mukainen lupa). - Hankkeen rahoituksen saaminen Tavoiteaikataulu Tavoiteaikataulu hankkeessa on seuraava: - Asemakaavan muutosehdotus on Kuopion kaupunginvaltuuston käsittelyssä viimeistään syyskuussa 2016 (vastuutaho Kuopion kaupunki). - YVA valmis toukokuussa 2016 (vastuutaho Finnpulp Oy). - Ympäristölupahakemus kesäkuun 2016 loppuun mennessä (vastuutaho Finnpulp Oy). - Vesilain mukainen lupahakemus kesäkuun 2016 loppuun mennessä (vastuutaho Finnpulp Oy). - Rakennuslupahakemus huhtikuuhun 2018 mennessä (vastuutaho Finnpulp Oy) - Hankkeen rahoituksen saaminen helmikuuhun 2018 mennessä (vastuutaho Finnpulp Oy) - Tontin vuokrasopimuksen laatiminen ja allekirjoittaminen mennessä (vastuutahot Kuopion kaupunki ja Finnpulp Oy). 6. Suunnittelun ja selvitysten kustannukset Kuopion kaupunki vastaa asemakaavan muuttamisprosessin viranomaiskustannuksista. Finnpulp Oy hankkii kustannuksellaan asemakaavan valmistelussa tarvittavat tehdashankkeeseensa liittyvät suunnitelmakartat, leikkauspiirustukset, havainnekuvat, selvitykset ja vaikutusten arvioinnit. Selvyyden vuoksi todetaan, että asemakaava laaditaan maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti. Finnpulp Oy vastaa kaikista tehdashankkeeseen liittyvistä suunnittelu- ja selvityskustannuksista. Finnpulp Oy vastaa tarvitsemiensa viranomaislupien hakemisesta ja lupamaksuista kustannuksellaan. 7. Valtuutus viranomaislupien hakemista varten Kuopion kaupunki antaa tämän sopimuksen allekirjoituksin suostumuksensa sille, että Finnpulp Oy voi hakea ja saada ratkaistuiksi toimintaansa varten tarvittavan ympäristöluvan, vesilain mukaisen luvan ja tarvittavat muut viranomaisluvat. Finnpulp Oy vastaa kustannuksellaan lupien hakemisesta ja lupaehtojen noudattamisesta. Finnpulp Oy:llä on tämän sopimuksen oikeuttamana asemakaavan voimaantulon ja tarvittavan tontinmuodostuksen jälkeen kustannuksellaan oikeus hakea ja saada ratkaistuiksi kaikki tehdasrakennusten rakentamista koskevat viranomaisluvat sitten, kun lupien käsittelylle on olemassa lainsäädännön mukaiset edellytykset. Finnpulp Oy vastaa kaikista rakennushankkeeseen ryhtyvälle kuuluvista velvollisuuksista kustannuksellaan. Mitään rakentamista ennakoivia töitä tai rakennustöitä ei saa maastossa aloittaa ennen kohdan 9.1 mukaisen tontin maanvuokrasopimuksen mukaisen hallintaoikeuden siirtymistä ellei osapuolten kesken kirjallisesti toisin sovita.

4 Finnpulp Oy:llä on kustannuksellaan oikeus tehdä sopimusalueella hankkeeseensa liittyviä maaperätutkimuksia Kuopion kaupungin omistamilla maa-alueilla jo ennen hallintaoikeuden saamista. Tutkimustulokset annetaan Kuopion kaupungille tiedoksi korvauksetta. 8. Maanhankinta Liitteenä 1 olevan asemakaavaluonnoksen mukaisen tontin muodostamiseksi on naapurikiinteistöjen omistajilta Savon Sellu Oy:ltä ja Ekokem Palvelu Oy:ltä hankittava Kuopion kaupungin omistukseen kaksi määräalaa. Kuopion kaupunki vastaa tästä asemakaavan edellyttämästä maanhankinnasta. Osapuolet tekevät tarpeen mukaan yhteistyötä määräalakauppojen edistämiseksi. Määräalat ovat osa asemakaavaluonnoksen mukaista tonttia, joka on myöhemmin tarkoitus luovuttaa Finnpulp Oy:lle. 9. Tontin luovuttaminen tehdashanketta varten 9.1. Maanvuokrasopimus Kun Finnpulp Oy on valmis vuokraamaan tontin, Kuopion kaupunki sitoutuu tekemään Finnpulp Oy:n kanssa tontin hallinnan luovuttamiseen liittyvän maanvuokrasopimuksen Finnpulp Oy:n niin vaatiessa. Tämä edellyttää kuitenkin sitä, että tehtaan rakentamisen mahdollistava asemakaava on tullut voimaan ja vuokrattava tontti on muodostettu ja rekisteröity kiinteistörekisteriin. Tehdastontin vuokrasopimus tehdään liitteessä 3 esitetyin ehdoin. Sopimusluonnoksessa avoinna olevat tiedot täydennetään ja sopimukseen voidaan tehdä muita teknisluontoisia korjauksia ennen sopimuksen allekirjoittamista Kauppahinnan ja vuokran määräytyminen Kaupunki on ennen tämän esisopimuksen tekemistä hankkinut kuntalain (410/2015) momentissa tarkoitetun arviolausunnon muodostettavan tontin vuokran ja hinnan määrittämiseksi. Tontin pääoma-arvo muodostuu tontin pinta-alan ja yksikköhinnan 2,55 euroa/m² tulona. Tontin vuosivuokra on neljä (4) prosenttia pääoma-arvosta. Yksikköhinta ja vuosivuokra sidotaan virallisen elinkustannusindeksin (1951=100) pistelukuun 1910 (joulukuu 2014) siten, että yksikköhintaa ja vuokraa tarkistetaan vuosittain tammikuussa. Vuokran ja yksikköhinnan muutoksen suuruus ilmenee, kun perusindeksiä 1910 verrataan tarkistusindeksiin, joka on tarkistushetkeä edeltävän joulukuun elinkustannusindeksin pisteluku. Mikäli tarkistusindeksin luku on korkeampi tai alempi kuin perusindeksin luku, vuokraa ja yksikköhintaa korotetaan tai alennetaan kunkin kalenterivuoden alusta niin monella prosentilla perusvuokrasta tai yksikköhinnasta kuin edellisen kalenterivuoden joulukuun elinkustannusindeksi on perusindeksiä suurempi tai pienempi. Tarkemmat vuokraehdot ovat liitteessä Kiinteistön kauppaa koskeva esisopimus Osapuolet sitoutuvat tekemään muodostettavasta tontista kiinteistökaupan kuuden (6) kuukauden kuluessa siitä hetkestä, kun kerrosalaltaan vähintään k-m² tehdasrakennusten rakentaminen on aloitettu maankäyttö- ja rakennuslain 149 c :n 2. momentissa tarkoitetulla tavalla. Tämä esisopimus on siten maakaaren (540/1995) 2. luvun 7 :n mukainen kiinteistökaupan esisopimus.

5 Kiinteistökaupan esisopimuksen kohteena on edellä kohdassa 3 lueteltujen kiinteistöjen osaalueista asemakaavoituksen perusteella muodostettava tontti, jonka alustava pinta-ala on noin 88,817 hehtaaria. Muodostettavan tontin rajaus voi asemakaavoituksen yhteydessä muuttua, mikä vaikuttaa muodostettavan tontin pinta-alaan. Tontin hinta kiinteistökaupassa määräytyy edellä kohdassa 9.2 määritellyn indeksitarkistetun yksikköhinnan ja kiinteistökaupan kohteena olevan tontin pinta-alan tulona. Tarkemmat kiinteistökaupan ehdot ovat liitteessä 4 esitetyn kauppakirjamallin mukaiset. Mikäli jompikumpi osapuoli kieltäytyy tekemästä kiinteistökauppaa, on toisella osapuolella oikeus vaatia kiinteistön kaupan täytäntöönpanoa oikeusteitse tämän esisopimuksen ja liitteenä 4 olevan kauppakirjan mukaisesti. Mikäli Kuopion kaupunki purkaa liitteessä 3 esitetyn maanvuokrasopimuksen sen allekirjoittamisen jälkeen maanvuokrasopimuksen 7 :n perusteella tai Finnpulp Oy purkaa maanvuokrasopimuksen sen 2 :n perusteella, raukeaa samalla myös tämä kiinteistökaupan esisopimus. Tällöin eivät osapuolet ole velvollisia maksamaan korvauksia esisopimuksen raukeamisesta. Finnpulp Oy on kuitenkin velvollinen kustannuksellaan ennallistamaan tontin mahdollisimman hyvin vuokrasopimuksen allekirjoitushetkeä vastaavaan kuntoon vuokrasopimuksen 5 :ssä sovittavalla tavalla. Mikäli Finnpulp Oy luovuttaa vuokraoikeutensa kolmannelle, raukeaa tämä kiinteistökaupan esisopimus Tontilla olevat maa-ainekset ja rakennustöiden yhteydessä syntyvät ylijäämämassat Sopimusalueella ennen rakennustöiden aloittamista olevat läjitetyt maamassat ovat Kuopion kaupungin omaisuutta. Kuopion kaupungilla on oikeus hyödyntää omistamiaan maamassoja. Sopimusalueella jäljellä olevat maamassat siirtyvät Finnpulp Oy:n omaisuudeksi ja Kuopion kaupungin oikeudet niihin päättyvät silloin kun rakentaminen solmittavan maanvuokrasopimuksen mukaisesti aloitetaan. Tehtaan rakennustöissä syntyvät ylijäämämassat ovat Finnpulp Oy:n omaisuutta. Tehtaan rakennustöissä syntyville ylijäämämassoille pyritään yhteistyössä löytämään sijoituspaikka/sijoituspaikkoja. Finnpulp Oy vastaa ylijäämämassojen sijoituspaikkoihin siirtämisestä ja läjittämisestä aiheutuvista kustannuksista. Kaupungin omistamille alueille siirrettävät ylijäämämassat siirtyvät kaupungin omistukseen korvauksetta Tehdashankkeen aiheuttamat katujen muutostyöt Mikäli Finnpulp Oy:n tehdashankkeen johdosta aiheutuu tarve Kuopion kaupungin omistamiin nykyisiin liikenneväyliin kohdistuville muutoksille, esimerkiksi Päivärannantien korkeusaseman muutoksille, siltajärjestelyille tai näiden järjestelyiden edellyttämälle maa-alueiden hankinnalle rakennuksineen, vastaa Finnpulp Oy tällaisten järjestelyjen Kuopion kaupungille aiheutuvista välittömistä ja välillisistä kustannuksista siten kuin myöhemmin erikseen tarkemmin sovitaan lukuun ottamatta Kuopion kaupungille aiheutuvia sisäisiä hallinto- ja tilaajakustannuksia. Tällaisille hankkeille pyritään yhteistyössä saamaan ulkopuolista rahoitusta esimerkiksi valtion taholta ja siten saamaan Finnpulp Oy:lle aiheutuvaa kustannusvastuuta pienemmäksi Muut vuokraus- ja kauppaehdot ja rasitesopimus Muut vuokrausehdot ovat liitteenä 3 olevan vuokrasopimusmallin mukaisia vuokrausehtoja. Muut kauppaehdot ovat liitteenä 4 olevan kauppakirjamallin mukaisia ehtoja. Niihin voidaan

6 osapuolten kesken yhdessä sopien tehdä tarvittaessa tarkennuksia, mikäli tämä on välttämätöntä hankkeen suunnittelussa ja asemakaavoituksessa ilmenevistä syistä. Lisäksi osapuolet sitoutuvat edellä mainitun tehdastontin vuokrasopimuksen tekemisen yhteydessä tekemään rasitesopimuksen tehtaan tarvitseman järvivesipumppaamon ja veden siirtojohdon sijoittamisesta Kuopion kaupungin omistaman kiinteistön Kallansorsa alueelle. Tämä sopimus tehdään liitteessä 5 esitetyin ehdoin mahdollisten hankkeen etenemisen edellyttämin ja osapuolten erikseen sopimin muutoksin. Muodostettavan ja Finnpulp Oy:lle myöhemmin luovutettavan tontin rajat sekä liitteen 3 rasitealueen rajat tarkentuvat asemakaavaprosessin edetessä. Rasitesopimukseen ja sen rasitealueen rajaukseen tehdään tarvittavat tarkennukset ennen lopullisen rasitesopimuksen allekirjoittamista. Sopimusluonnoksissa avoinna olevat tiedot täydennetään ennen sopimusten allekirjoittamista. 10. Sopimuksen voimassaolo Tämä sopimus on voimassa saakka tai kohdan 9.1 mukaisen maanvuokrasopimuksen tekemisen jälkeen vuoden ajan siitä hetkestä, kun kerrosalaltaan vähintään k-m² tehdasrakennusten rakentaminen on aloitettu maankäyttö- ja rakennuslain 149 c :n 2. momentissa tarkoitetulla tavalla, elleivät osapuolet kirjallisesti ja julkisen kaupanvahvistajan todistamana toisin sovi. Mikäli Finnpulp Oy:n tehdashanke ei saa lainvoimaista ympäristölupaa tai muuta hankkeen jatkamisen kannalta välttämätöntä viranomaislupaa tai tehtaan rakentamisen mahdollistava asemakaava ei tule sopimuksen kohdetta koskevilta osilta voimaan, ja tällaiset päätökset jäävät lainvoimaisiksi, niin tämä sopimus raukeaa kaikilta osin. Finnpulp Oy:llä on myös oikeus ilmoittaa sopimuksen raukeamisesta, jos Finnpulp Oy ei saa hankkeelle riittävää rahoitusta. Tällöin tämä sopimus raukeaa kaikilta osin, kun Kuopion kaupunki saa Finnpulp Oy:n kirjallisen ilmoituksen sopimuksen raukeamisesta. Sopimuksen päättyessä tai rauetessa eivät osapuolet ole millään tavalla korvausvelvollisia toisilleen. 11. Sopimuksen voimaantulo ja sitovuus Tämä sopimus tulee osapuolia sitovaksi heti sopimuksen allekirjoituksin. 12. Erimielisyyksien ratkaiseminen Erimielisyydet, joita sopijapuolet eivät pysty neuvotteluissa ratkaisemaan, ratkaistaan Pohjois-Savon käräjäoikeudessa. 13. Sopimuksen hyväksymispäätös Tämä sopimus perustuu Kuopion kaupunginhallituksen päätökseen..2016, joka on saanut lainvoiman.

7 14. Sopimuksen jakelu Tätä sopimusta on tehty kolme (3) samansisältöistä kappaletta, yksi Kuopion kaupungille, yksi Finnpulp Oy:lle ja yksi julkiselle kaupanvahvistajalle. Tätä sopimusta voidaan muuttaa vain kirjallisesti. Sopijapuolten on vahvistettava muutokset allekirjoituksin. 15. Sopimuksen liitteet Tämän sopimuksen liitteitä ovat: Liite 1: Sopimusalueen rajaus MK 1:6000 Liite 2: Asemakaavaluonnoksen kartta Liite 3: Tehdastontin vuokrasopimusmalli Liite 4: Tehdastontin kauppakirjamalli Liite 5: Pumppaamon ja johdon rasitesopimusmalli. Allekirjoitukset Tämän sopimuksen hyväksymme ja sitoudumme sen ehdot täyttämään. Kuopiossa. päivänä kuuta KUOPION KAUPUNKI FINNPULP OY JULKISEN KAUPANVAHVISTAJAN TODISTUS Julkisena kaupanvahvistajana todistan, että Kuopion kaupungin puolesta valtakirjalla ja Finnpulp Oy:n puolesta ovat allekirjoittaneet tämän sopimuksen ja että he ovat olleet yhtä aikaa läsnä sopimusta vahvistettaessa. Olen tarkistanut allekirjoittajien henkilöllisyyden ja todennut, että sopimus on tehty maakaaren 2 luvun 1 :ssä säädetyllä tavalla. Paikka ja aika edellä mainitut. julkinen kaupanvahvistaja tunnus