Hankalimmat sopimustilanteet ja niiden välttäminen. Kuopio Asiamies Karri Kivioja

Transkriptio

1 Hankalimmat sopimustilanteet ja niiden välttäminen Kuopio Asiamies Karri Kivioja

2 Suunnitteluvastuu (1/2) Sovi suunnitteluvastuusta mahdollisimman yksiselitteisesti. Älä ota vastuuta muiden tahojen teettämistä suunnitelmista, jos et hallitse riskiä. Mikäli suunnitteluvastuu on sopimuskumppanillasi, vältä sellaista suoraan suunnittelijan kanssa käytävää kommunikaatiota, jossa sopimuskumppanisi ei ole suunnitteluratkaisuista päättävänä tahona mukana. Karri Kivioja 2

3 Suunnitteluvastuu (2/2) Tämän päivän merkittävin tarjousvaiheen sopimusriski: suunnitelmat ovat keskeneräiset = kukaan (tai ainakaan urakoitsija) ei tiedä, mikä on lopulta tarjottavan urakkasuorituksen sisältö. Olennainen ongelmakohta: kenen kustannusvastuulle jäävät työt, joita ei voida laskea suoraan tarjouspyynnön asiakirjoista esim. suunnitelmien keskeneräisyyden ja/tai yleisluontoisuuden vuoksi. Riskien välttämiseksi tarjouksessa kannattaa mahdollisuuksien mukaan käyttää ns. sidottuja hintoja sekä sitoviksi erikseen sovittuja määräluetteloita. Karri Kivioja 3

4 Vastuu suunnittelun viivästyksestä Vastuunjaon on oltava selkeä myös suunnittelun toteuttamisen osalta. Urakoitsija vastaa mm. KVR ja SR sopimuksissa. Mikäli urakka on tilaajasta johtuvista syistä myöhässä suunnitelmaviiveet ja virheet omat hankinnat 1. ja 2. vaiheen urakat perustus ja pohjaolosuhteet lisä ja muutostöiden osoittamatta jättäminen/tilaamatta jättäminen rakennuslupa/ympäristölupa kaikki muu myötävaikutusvelvollisuuden laiminlyönti paitsi force majeure Tilaajan on korvattava urakoitsijan osoittamat lisäkustannukset täysi, rajoittamaton vastuu kaikki vahingot välittömät ja välilliset

5 Katselmus Tilaisuus, jossa todetaan asioiden, olosuhteiden yms. tilanne Jompikumpi osapuoli voi vaatia Aika sovitaan yhdessä tai pyytäjän ilmoittamana ajankohtana Tarvittaessa voidaan pyytää asiantuntija katselmukseen Erilaisia katselmuksia aloituskatselmus suunnitelmakatselmus urakkasuoritukseen liittyvä katselmus Rakennusteollisuus RT 5

6 Suunnitelmakatselmus Suunnitelmakatselmus on menettely, jonka avulla sopijapuolet saavat pätevästi todetuksi suunnitelmien sisällön, suunnitelmien toimittamiseen liittyvän seikan tai suunnitelmavalmiuden töiden aloituksen näkökulmasta Tarkoituksena on vähentää suunnitelmien aiheuttamia epäselvyyksiä ja aikatauluongelmia Suunnitelmakatselmuksia järjestetään urakkaneuvotteluvaiheessa ja urakan aikana, esimerkiksi ennen eri työvaiheiden alkua Osapuolet voivat pitää suunnitelmakatselmuksia myös, kun on tarpeen todeta ja sopia jokin suunnitteluasia tai esim. urakoitsijan suoritusvelvollisuuteen kuuluvan suunnittelun lähtötietojen määrittämiseksi (esim. tukiseinäsuunnittelu, konepajasuunnittelu jne..) Rakennusteollisuus RT 6

7 Urakkasuoritukseen liittyvät katselmukset Urakan aikana maaperää ja kalliota koskevien tietojen poikkeaminen suunnitelmissa esitetyistä osapuolten eriävä käsitys työn laatutasosta erilaiset käsitykset aliurakan aloitusedellytyksistä edeltävän työn laatu ja valmiiden työkohteiden määrä ali tai sivu urakoitsijoiden ilmoittaessa vapaiden työkohteiden puutteesta poikkeamat aikataulusta mitä on tehty, mitä jäänyt tekemättä työmaan järjestystä, varastointia yms. työmaapalveluja koskevien seikkojen toteaminen peittyvien töiden laatu kuten salaojat, lämpökanaalit, raudoitustyöt yms. työturvallisuustoimenpiteiden tila Urakkasopimusten purkutilanteesta on aina järjestettävä katselmus Katselmus on toteava toimenpide valokuvat, videot Katselmus pidetään sopimusosapuolten kesken toisen osapuolen poissaolosta huolimatta Rakennusteollisuus RT 7

8 Reklamaatiovelvollisuus Reklamaation ensimmäinen tarkoitus on saada toinen osapuoli oikaisemaan menettelynsä. Reklamaatio = huomautus, ilmoitus, vaatimus, joita asianomainen tekee turvatakseen oikeutensa ja asemansa reklamaatiovelvoite voi liittyä mihin tahansa sopimukseen, sekä viivästys, virhe että häiriötilanteisiin Mikäli reklamaatiota ei ole tehty, vastapuoli saa olettaa, että epäselvyyksiä ei ole Mikäli reklamaatioon ei vastata, saattaa olla, että se tulkitaan reklamaation hyväksymiseksi Laiminlyönti johtaa puhevallan menetykseen Ennakkoedellytys töiden keskeyttämiselle tai urakkasopimuksen purkamiselle Rakennusteollisuus RT 8

9 Reklamaatiovelvollisuus Reklamaatiot aina kirjallisesti sähköposti/kirje tilaajalle työmaakokouksen pöytäkirjamerkintä työmaapäiväkirjamerkintä aina kuittaus katselmus Kaksoisreklamaatio ensin huomautus sitten lisäaika ja kustannusvaatimus Tehtävä välittömästi/viipymättä Takarajana perusteet vastaanottotarkastuksessa euromäärät taloudellisessa loppuselvityksessä Rakennusteollisuus RT 9

10 Mistä lisä ja muutostöiden tarve sekä niihin liittyvät erimielisyydet johtuvat? Sopimusasiakirjoissa ja/tai suunnitelmissa on ristiriitoja. Suunnitelmissa ja/tai lähtötiedoissa on virheitä. Sopimuksen tekemisen jälkeen havaitaan suunnitelmien muutostarpeita. Urakkasopimusvaiheen suunnitelmat ovat tietoisesti keskeneräisiä siten, että suunnittelua täydennetään rakennusaikana. Kohteen käyttäjillä on oikeus teettää omia käyttäjämuutoksia. Rakentamisen ilmapiiri on erityisesti suurissa hankkeissa muuttunut. Karri Kivioja 10

11 Lisä ja muutostyöt sopimuksentekovaiheessa (1/6) Käytettyjä apukeinoja ovat mm. määräluetteloiden liittäminen tarjoukseen sekä esimerkiksi Talo nimikkeistöjen käyttäminen nämäkään eivät ole pettämättömiä. Jos tarjouslaskennan epävarmuustekijöihin liittyen haluaa olla asemastaan mahdollisimman varma kissa on nostettava pöydälle viimeistään tarjousneuvotteluissa. Jos tarjousneuvotteluissa on mukana määräluettelo, voi pyrkiä sopimaan, että luettelossa mainitun yksikkömäärän ylitys on aina lisätyö (tai muutostyö), joka oikeuttaa vastaavaan kompensaatioon (tavoite ja kattohinnan korotukseen). Karri Kivioja 11

12 Lisä ja muutostyöt sopimuksentekovaiheessa (2/6) Helsingin HO S 03/1543 (YIT/SOK, lainvoimaiseksi jäänyt osa) Määrän lisääntyminen hyväksyttiin pääsääntöisesti lisä ja muutostyöksi, mikäli luetteloon merkityt määrät oli olennaisesti ylitetty, eivätkä ylitykseen liittyvät seikat käyneet ilmi urakkasopimuksen suunnitteluaineistosta edellyttäen, että liian alhaisten paljoustietojen esittäminen luettelossa ei johtunut urakoitsijan omasta virheestä. Määrä ja yksikköhintaluettelo oli urakkasopimuksen pätevyysjärjestyksessä piirustusten ja muiden suunnitteluasiakirjojen jälkeen Karri Kivioja 12

13 Lisä ja muutostyöt sopimuksentekovaiheessa (3/6) YSE 43 ( Muutostyövelvollisuus ): Muutokset on selkeästi osoitettava urakoitsijalle. Tilaajalle ei ole YSE:ssä asetettu lisätöiden osalta erillistä velvollisuutta osoittaa niitä erikseen. KKO 2008:19 (kohta 34): Urakoitsija [ ] on velvollinen huolehtimaan siitä, että saapuvien piirustusten ja niihin liittyvien asiakirjojen tarkastus sekä tarvittaessa vertailu sopimusasiakirjoihin tapahtuu huolellisesti ennen kuin suunnitelmien mukaisia töitä ryhdytään tekemään. Urakoitsijan tulee havaita lisä ja muutostyöt sekä muutoksen havaittuaan ilmoittaa rakennuttajalle siitä, aiheuttaako muutos urakoitsijan mielestä muutoksia suoritusajan tai kustannusten osalta. Karri Kivioja 13

14 Lisä ja muutostyöt sopimuksentekovaiheessa (4/6) Esimerkkilauseke urakkasopimukseen: Urakoitsijan on esitettävä yksilöity vaatimus tavoite ja kattohintaa muuttavan lisä tai muutostyön vaikutuksesta kahden (2) kuukauden sisällä siitä, kun urakoitsija on saanut käyttöönsä sellaiset suunnitelmat, joissa tilaaja on selkeästi osoittanut lisäyksen tai muutoksen ja, joista on riittävällä tarkkuudella voinut arvioida kyseisen työn kustannukset. Mikäli tilaaja ei osoita lisäystä tai muutosta selkeästi, urakoitsijan on esitettävä tavoitehintaa muuttavan lisä tai muutostyön vaikutuksesta yksilöity vaatimus viimeistään taloudellisessa loppuselvityksessä. Karri Kivioja 14

15 Lisä ja muutostyöt sopimuksentekovaiheessa (5/6) Esimerkki sopimuslausekkeeksi: Mikäli suunnitelmia muutetaan myöhemmin kuin XX viikkoa ennen urakka ajan loppumista, urakoitsijalla on joka tapauksessa oikeus vaadeoikeuttaan menettämättä esittää muuttunutta suunnitelmaa koskeva taloudellinen vaatimuksensa vasta urakan taloudellisen loppuselvityksen yhteydessä. Selkeyttää KKO 2008:19 oikeusohjetta (voitu poiketa pääsäännöstä, jos välttämätön lisä ja muutostyö on ilmennyt aivan urakan loppuvaiheessa). Karri Kivioja 15

16 Lisä ja muutostyöt sopimuksentekovaiheessa (6/6) Esimerkiksi projektinjohtopalkkio ja 89 kustannukset lisä ja muutostöissä: tilaajataholta usein paine saada alhaisempi prosenttilukema. Tämä voi kuitenkin johtaa kohtuuttomuuteen, mikäli lisä ja muutostöiden määrä on huomattava. Asiasta voi pyrkiä sopimaan esimerkiksi niin, että prosenttilukema on perusurakkaa vastaava, mikäli lisä ja muutostöiden määrä ylittää XX % alkuperäisestä tavoitehinnasta. Karri Kivioja 16

17 Lisä ja muutostyöt työmaakäytännössä Työtä ei tule aloittaa ennen kuin: (i) Tilaaja on todistettavasti tilannut työn niin, että myös kustannus ja aikatauluvaikutuksista on sovittu; tai (ii) Tilaaja on todistettavasti ilmoittanut vaativansa työn tekemistä riidanalaisena. Poikkeuksena ainoastaan pienet ja kiireelliset muutostyöt, joiden osalta vaikutus urakkahintaan on sovittava joka tapauksessa mahdollisimman pian työn aloittamisen jälkeen. Karri Kivioja 17

18 Riidanalainen suoritus YSE 90 : Jos sopijapuolet eivät pääse yksimielisyyteen siitä, kuuluuko jokin suoritus urakkaan (vai onko se lisä tai muutostyö), tai jos he eivät sovi muutostyön vaikutuksesta urakkahintaan, urakoitsijan on tilaajan vaatimuksesta kuitenkin täytettävä tällaiset suoritukset oikeaan aikaan. Huomio on kiinnitettävä tässä sanoihin tilaajan vaatimuksesta. Epäselvässä tilanteessa tämä vaatimus on kaivettava Tilaajasta kaikin keinoin. Vaaditteko työn tekemistä YSE 90 :n mukaisena riidanalaisena suorituksena, kyllä vai ei? Karri Kivioja 18

19 Vastuu sopimusketjussa Ns. vastuukuilun välttäminen Esimerkiksi pääurakoitsijan tulee pyrkiä sälyttämään aliurakoitsijalleen samoja vastuita ja velvollisuuksia kuin pääurakoitsija on itse ottanut kantaakseen pääsopimuksessa. Esimerkkejä: eri pituiset takuu ja vastuuajat; erilainen tuottamuksen aste vastuun edellytyksenä; taloudellisten loppuselvitysten ajankohdat; eri pituinen takaraja kanteen nostamiselle. Karri Kivioja 19

20 Vastuu sopimusketjussa Käyttäjämuutokset Pääsääntö urakoitsijan näkökulmasta: Sovi kaikki asiat tilaajan kanssa. Urakoitsijan kannalta on sopimusoikeudellisesti sitä selkeämpää, mitä vähemmän käyttäjän kanssa joutuu olemaan suoraan tekemisissä. Jos käyttäjä tulee joltakin osin tilaajaksi (varsinainen rakennuttaja pesee kätensä), on meneteltävä aivan kuten missä tahansa urakkaneuvottelussa: On tehtävä selkeä kirjallinen sopimus urakkasuorituksen yksilöityine sisältöineen. On sovittava esim. suunnitteluvastuusta ja aikataulusta. On sovittava maksuehdoista. On sovellettava YSE 1998 ehtoja. On tarkastettava käyttäjän maksukyky. On otettava käyttäjältä tarvittaessa vakuus. Karri Kivioja 20

21 Vastuu sopimusketjussa Viesti: Riskinhallinnan näkökulmasta tulee pysytellä mahdollisimman selkeässä kaksiasianosaissuhteessa urakan aikana myös käytännössä. Karri Kivioja 21

22 Esimerkki allianssiurakan vertailuperusteista Vuolukiventie 1. Allianssiosaaminen painoarvo yhteensä 30 % 1.1. Kehitys ja toteutusvaiheen projektisuunnitelma (osapainoarvo 30 %) 1.2. Työskentely neuvotteluissa (osapainoarvo 30 %) 1.3. Allianssiorganisaatio (osapainoarvo 40 %) 2. Arvoa rahalle painoarvo yhteensä 40 % 2.1. Ehdotussuunnitelmat työnsuorituksen sisällöstä (osapainoarvo 50 %) 2.2. Tilaajan asiantuntijan laskema kustannusarvio ehdotussuunnitelmasta (osapainoarvo 20 %) 2.3. Ylläpitokustannusten hallinta (osapainoarvo 30 %) 3. Palkkio painoarvo yhteensä 30 % 3.1. Palkkion euromäärä (osapainoarvo 100 %) Rakennusteollisuus RT 22

23 Allianssisopimusten erityispiirteitä Tilaajalla on yleensä laaja oikeus päättää hankkeen etenemisestä. Tilaaja päättää kehitysvaiheesta toteutusvaiheeseen siirtymisestä Tilaajalla on keskeytysoikeus Tilaaja voi missä vaiheessa tahansa ja mistä syystä tahansa määrätä keskeyttämään kaikki tai osan hankkeen mukaisista töistä tilaajan päättämäksi ajaksi. Tilaajalla on irtisanomisoikeus Tilaajalla voi mistä syystä tahansa päättää allianssisopimuksen sovitulla irtisanomisajalla (esim. muutama viikko) Irtisanomistilanteessa palveluntuottajalla on oikeus maksuihin ja suorituksiin kaupallisen mallin mukaisesti (arvioidaan myös tavoitteiden toteutuminen irtisanomiseen asti) Tilaajalla on poissulkemisoikeus Tilaaja voi sulkea yksittäisenkin palveluntuottajan pois hankkeesta Rakennusteollisuus RT 23

24 Allianssisopimusten erityispiirteitä Esimerkki erimielisyyksien ratkaisemisesta Osapuolten tulee erimielisyyden ilmetessä ilmoittaa siitä toisilleen, ja jos erimielisyyttä ei saada ratkaistua 7 päivän sisällä ilmoituksesta, asia tulee siirtää allianssin johtoryhmän ratkaistavaksi Johtoryhmän tulee ratkaista erimielisyys hankkeen parhaaksi periaatteella ja sen tulee päästä erimielisyydestä yksimieliseen päätökseen. Johtoryhmä voi käyttää myös sovittelijaa tai konsulttia Johtoryhmän tulee tehdä päätös erimielisyydestä 30 päivässä Johtoryhmän päätös on lopullinen ja se sitoo kaikkia osapuolia Huom! Viime kädessä oikeudenkäymiskaari ratkaissee oikeuspaikan. On kyseenalaista, onko riitelyn kieltävä ehto pätevä. Rakennusteollisuus RT 24

25 Lisätietoja: