PORVOON KAUPUNGIN ASUNTO-OMAISUUDEN YHDISTÄMISPROJEKTI JA UUDEN ASUNTOKONSERNIN TOIMINTASUUNNITELMA, TALOUSARVIOMUUTOS

Transkriptio

1 Kaupunginhallitus PORVOON KAUPUNGIN ASUNTO-OMAISUUDEN YHDISTÄMISPROJEKTI JA UUDEN ASUNTOKONSERNIN TOIMINTASUUNNITELMA, TALOUSARVIOMUUTOS 1369/10.105/2013 KH Valmistelu ja lisätiedot: toimitilajohtaja Börje Boström, , Porvoon kaupunginvaltuusto on hyväksynyt asuntopoliittisen ohjelman vuosille Ohjelmassa linjattiin tavoite keskittää kaupungin asunto-omaisuus yhdeksi yhtiökokonaisuudeksi. Toimitilajohto on nyt saanut valmiiksi liitteenä olevan asuntopoliittisen ohjelman linjauksia noudattavan yhdistämisselvityksen. Selvityksessä on verotukseen liittyvistä syistä luovuttu pyrkimyksestä muodostaa yksi konsernimuotoinen yhtiö, mutta tästä huolimatta selvityksessä esitetään toimenpiteet kaikkien asuntopoliittisessa ohjelmassa määriteltyjen keskeisten tavoitteiden saavuttamiseksi. Näitä tavoitteita ovat olleet: - Porvoon kaupungin vuokra-asuntojen omistamisen ja niitä koskevien toimintojen keskittäminen yhdeksi yhtiökokonaisuudeksi. - Vuokra-asuntojen tarjoaminen Porvoossa kustannustehokkaasti - Yksittäisten asuntojen omistuksesta luopuminen tuottotavoitteen asettaminen vapaarahoitteisille asunnoille. - Juridisen rakenteen ja hallinnon yksinkertaistaminen sekä aidon omistaja- ja investointiohjauksen luominen - Asunto-omaisuutta hallinnoivan yhtiökokonaisuuden ja toimitilajohdon yhteistyön selkiyttäminen rakennuttamistoimintojen hoitamisessa niin, että toiminta järjestetään kaupunkikonsernin kannalta mahdollisimman tehokkaalla tavalla. - Operatiivisen vastuun antaminen uuden yhtiökokonaisuuden johdolle toimintojen organisoimiseksi taloudellisesti tehokkaimmalla tavalla. Toimintasuunnitelman laatiminen on vienyt enemmän aikaa kuin arvioitiin hanketta käynnistettäessä vuonna Osana hanketta toimitilajohto on pyytänyt ennakkolausunnot asunto-omaisuuden yhdistämissuunnitelmasta Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA:lta ja verohallinnolta. Loppuraportin on laatinut Realfinans Oy ja Kiinteistöjen luovutuskorvausten laskennat on tehnyt Newsec

2 Valuation Oy. Loppuraportissa esitetyn mallin on vielä arvioinut PricewaterhouseCoopers Oy. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA:n lausunto Toimitilajohto pyysi ARA:lta lausuntoa Porvoon asunto-omaisuuden omistusjärjestelystä asuntopoliittisen ohjelman mukaisella yhden konsernin mallilla, jossa Kiinteistö Oy Porvoon Suolapuro toimisi rakennejärjestelyssä syntyneen konsernin emoyhtiönä ja jossa Porvoon A-asunnot olisi Suolapuron tytäryhtiö. Lausunnossa ARA toteaa, että järjestelyn seurauksena syntynyt konsernirakenne on yleishyödyllisyyden edellytysten täyttämisen näkökulmasta mahdollinen. Toimitilajohdon nyt ehdottaman mallin mukaan asunto-omaisuuden hallintarakenteeseen tehdään vähäisempiä muutoksia kuin siinä mallissa, josta ARA on antanut lausuntonsa. Näin ollen nyt ehdotettavassa mallissa uuden, tuettua asuntotuotantoa omistavan ja hallinnoivan yhtiön yleishyödyllisyys ei ole uhattuna. Verohallinnon lausunto Verohallinnolle jätettiin varainsiirtoverolain 39 :n mukainen ennakkoratkaisuhakemus, jossa tiedusteltiin ensinnäkin apporttiluovutuksiin sovellettavan varainsiirtoveron määrää ja toiseksi mahdollisuutta saada maksettu vero hakemuksesta takaisin varainsiirtoverolain 43 :n mukaisesti. Kun verottaja ei antanut ennakkoratkaisua mahdollisuudesta vapautua varainsiirtoverosta, toimitilajohdon näkemyksen mukaan Porvoon A-asunnot Oy:tä (A-asunnot) ei asuntopoliittisen ohjelman mukaisesti kannata siirtää Suolapuron tytäryhtiöksi, sillä siirtoon liittyy merkittävä taloudellinen riski. Toimitilajohto esittää sen sijaan, että aravarajoitteiden alaisen A-konsernin yhtiörakenne säilytetään tässä vaiheessa ennallaan ja sen rinnalle muodostetaan vapaarahoitteisen asuntokannan omistava kiinteistöosakeyhtiö nykyisen Kiinteistö Oy Porvoon Suolapuron pohjalta. Tulevaisuudessa voidaan tarvittaessa yhdistää tuettu ja vapaarahoitteinen asuntokanta yhteen yhtiöön, jos oikeustila mahdollistaa järjestelyn ilman veroseuraamuksia. Nyt ehdotettavalla järjestelyllä saavutetaan joka tapauksessa merkittävä osa niistä hyödyistä, joita yhdistämishankkeessa on tavoiteltu. Toimitilajohto esittää tiivistetysti seuraavia toimenpiteitä asuntopoliittisessa ohjelmassa esitettyjen tavoitteiden toteuttamiseksi:

3 1. Asunto-omaisuuden konsolidointi -raportin hyväksyminen 2. Aravarajoitteisten asuntojen keskittäminen Porvoon A-asunnot Oy:lle 3. Vapaarahoitteisten asuntojen keskittäminen Kiinteistö Oy Porvoon Suolapurolle 4. Yhtiöiden hallitusten kokoonpanojen yhtenäistäminen 5. Asukasvalintojen keskittäminen yhtiöille 6. Uusinvestointipäätösten tekeminen jatkossa kaupunginhallituksessa 1. Asunto-omaisuuden konsolidointi -raportin hyväksyminen Raportti ja laaditut arviokirjat antavat kattavan kuvan kaupungin asunto-omaisuudesta. Raportti sisältää useita toimenpide-ehdotuksia, joiden täytäntöönpanosta vastaavat erityisesti nykyisten yhtiöiden toimielimet. Tästä syystä on tärkeää, että kaupunkikonserniin kuuluvien asunto-omaisuutta hallinnoivien yhtiöiden yhtiökokoukset hyväksyvät raportin, jolloin siitä tulee suoraan yhtiöitä sitova asiakirja. 2. Aravarajoitteiset asunnot keskitetään Porvoon A-asunnot Oy:lle Kaupungin omistuksessa olevat ARA-rajoitteiset yhtiöt Kiinteistö Oy Peiponaho ja Kiinteistö Oy Porvoon Sateenkaari Fastighets Ab Rengnbågen sulautetaan Porvoon A-asunnot Oy:öön. Kiinteistö Oy Peiponaholla on yhteensä 335 asuntoa ja Kiinteistö Oy Sateenkaarella on opiskelija-asuntoja yhteensä 46 kpl. Kaupunki luovuttaa suorassa omistuksessaan olevat ARA-rajoitteiset vuokra-asuntokohteet Adlercreutzinkatu ja Nordenskiöldinkatu 2 sekä Kuningattarentie 4 Porvoon A-asunnoille. Kohteet luovutetaan niiden aravalainsäädännön mukaisilla luovutuskorvausarvoilla. Luovuttavissa kohteissa on yhteensä 41 asuntoa. A-asunnoilla on ennen fuusiota noin asuntoa. Asuntojen määrä nousee fuusion ja asuntojen ostamisen myötä noin asuntoon. 3. Vapaarahoitteiset asunnot keskitetään Kiinteistö Oy Porvoon Suolapurolle Kaupunki luovuttaa suorassa omistuksessaan olevat vapaarahoitteiset vuokra-asuntokohteet Itäinen Pitkäkatu 25 ja Wittenberginkatu 1 Kiinteistö Oy Porvoon Suolapurolle (Yhtiön tuleva nimi voisi olla esimerkiksi Porvoon Vuokra-asunnot Oy). Luovutettavissa kohteissa on yhteensä 72 asuntoa.

4 Kummallakin kohteella on asuntopoliittista merkitystä ja ne kiinteistöominaisuuksiltaan ja kiinteistökehityksen kannalta sopivat kaupungin vuokra-asuntokokonaisuuteen. Kiinteistöluovutusten jälkeen vapaarahoitteisia asuntoja on Kiinteistö Oy Porvoon Suolapuron pohjalle muodostettavassa yhtiössä 285 kappaletta. 4. Yhtiöiden hallituksille valitaan uudet jäsenet Asunto-omaisuuden yhdistämishankkeen läpiviemisen kannalta olisi tärkeää, että yhtiöissä vielä vuonna 2016 pidettäisiin ylimääräiset yhtiökokoukset ja kaikkiin yhtiöihin valittaisiin samat henkilöt hallituksen jäseniksi. Asukkaiden edustajat hallituksissa jatkavat kunnes yhdistäminen on tehty. Konsernin tehokkaan toiminnan sekä omistajan ja yhtiöiden välisen kommunikoinnin kannalta on tärkeää, että uuden konsernin operatiivisilla yhtiöillä on samat hallituksen jäsenet. Hallituksia muodostettaessa tulisi ottaa huomioon kuntalain 47, jonka mukaan kunnan tytäryhteisön hallituksen kokoonpanossa on otettava huomioon yhteisön toimialan edellyttämä riittävä talouden ja liiketoiminnan asiantuntemus. Myös Porvoon kaupungin konserniohjeessa asetetaan tytäryhteisöjen hallitusten jäsenille sama vaatimus. 5. Asukasvalinnat keskitetään asuntoyhtiöille Kaupungin suoraan omistukseen ja toimitilajohdon hallintaan jää yhdistämisen jälkeen noin 200 asuntoa. Nämä asunnot ovat joko myytäviä asunto-osakkeita, koulujen yhteydessä olevia asuntoja tai asuntoja, jotka tulevaisuudessa poistetaan asumiskäytöstä. Kyseisten asuntojen asukasvalinnan osalta ei ole muutoksen jälkeen mielekästä pitää samanlaista haku- ja valintamenettelyä kuin asuntotoimella on ollut tähän asti. Kaikki kaupunkikonsernin asukashakemukset tulee jatkossa osoittaa yhteishaulla suoraan yhtiöille. Yhteishaussa valitaan asukkaat kaupunkikonsernin ARA- rajoitteisiin asuntoihin, vapaarahoitteisiin asuntoihin sekä toimitilajohdon hallussa oleviin asuntoihin. Erityisryhmien asuntovalinnat koordinoi asuntopäällikkö, jonka esittämille vuokralaisille konserniyhtiöillä on velvollisuus järjestää asuntoja. 6. Uusinvestointeja koskevat päätökset keskitetään jatkossa kaupunginhallitukselle

5 Kaupunginhallitus päättää kaupungin konsernijohdon esityksen pohjalta, mille kohderyhmille asuntoja tulisi rakentaa ja osoittaa kohteille rakennuspaikan. Yhtiöt laativat hankkeelle investointiehdotuksen ja esittävät sen kaupunginhallituksen hyväksyttäväksi. Investointiehdotuksen liitteeksi laaditaan aina taloudellinen selvitys investoinnin vaikutuksista konsernin taseeseen, tulokseen ja rahoitukseen. Taloudelliseen selvitykseen liitetään myös riskianalyysi. Kaupunginhallitus päättää investointiehdotusten pohjalta hankkeiden käynnistämisestä. Jatkossa ARA- rahoituksella tai korkotukirahoituksella rahoitettavat kohteet tulevat A-asunnot Oy:n omistukseen ja taseeseen ja vastaavasti vapaarahoitteiset kohteet niitä hallinnoivan yhtiön omistukseen ja taseeseen. Talousvaikutukset Kaupungin asunto-omaisuuden yhdistämisen talousvaikutuksia ei ole ennakoitu vuoden 2016 talousarviossa, sillä yhdistämisen periaatteet ovat valmistuneet vasta kuluvana vuonna. Luovutusten myyntivoitto tuloutetaan vuoden 2016 talousarvioon. Samalla kaupunki myöntää Porvoon A-asunnot Oy:lle ja Koy Porvoon Suolapurolle antolainan kauppahinnan maksamista varten. Osa kauppahinnasta maksetaan siirtyvällä aravalainalla. ARA-rahoituksella tai korkotukilainalla rahoitetut kohteet (Adlercreutzinkatu 11-13/Nordenskiöldinkatu 2 B ja Kuningattarentie 4) myydään aravalainsäädännön mukaisella luovutuskorvauksella Porvoon A-asunnot Oy:lle. Luovutusarvo on yhteensä euroa. Myyntituloksi voidaan kirjata euroa, josta on vähennetty taseen jäännösarvo. Siirtyvän aravalainan määrä luovutushetkellä on noin euroa. Vapaarahoitteiset kohteet (Itäinen pitkäkatu 25 ja Wittenberginkatu 1) myydään Koy Porvoon Suolapurolle kiinteistöjen arvonmäärityksen mukaisella euron luovutuskorvauksella. Myyntituloksi voidaan kirjata euroa, josta on vähennetty taseen jäännösarvo. Kiinteistöjen luovutukset parantavat vuoden 2016 kirjanpidollista tulosta yhteensä noin 3,1 miljoonalla eurolla. Luovutukset rahoitetaan kaupungin myöntämillä 3,4 miljoonan euron lainoilla, joten luovutuksilla ei ole välitöntä vaikutusta kaupungin rahavaroihin.

6 Liitteet: - Asunto-omaisuuden konsolidointi -raportti - talousarviomuutokset 2016 Kj: Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle, että valtuusto hyväksyy edellä mainitut asunto-omaisuuden yhdistämisen periaatteet 1-6. Kaupunginhallitus esittää lisäksi kaupunginvaltuustolle vuoden 2016 talousarvion muuttamista siten, että käyttötalousosan kohdassa konsernihallinto tuloarviota korotetaan eurolla, että rahoitusosan kohdassa antolainojen lisäykset määrärahaa korotetaan eurolla ja että määrärahaa pitkäaikaisten lainojen lyhennyksiin korotetaan eurolla. Käyttöomaisuuden myynnit oikaistaan rahoituslaskelmassa, minkä vuoksi määrärahaa tulorahoituksen korjauseriin lisätään euroa ja käyttöomaisuuden myyntituloihin lisätään euroa. Päätös: Kaupunginhallitus päätti yksimielisesti esittää kaupunginvaltuustolle, että valtuusto hyväksyy edellä mainitut asunto-omaisuuden yhdistämisen periaatteet 1-6. Lisäksi kaupunginhallitus päätti yksimielisesti esittää kaupunginvaltuustolle vuoden 2016 talousarvion muuttamista siten, että käyttötalousosan kohdassa konsernihallinto tuloarviota korotetaan eurolla, että rahoitusosan kohdassa antolainojen lisäykset määrärahaa korotetaan eurolla ja että määrärahaa pitkäaikaisten lainojen lyhennyksiin korotetaan eurolla. Käyttöomaisuuden myynnit oikaistaan rahoituslaskelmassa, minkä vuoksi määrärahaa tulorahoituksen korjauseriin lisätään euroa ja käyttöomaisuuden myyntituloihin lisätään euroa. Jarmo Grönman, Anders Rosengren ja Bodil Lund eivät osallistuneet asian käsittelyyn jääviyden takia.