Huhtasuon koulu- ja päiväkotikeskuksen elinkaarihanke Kaupungininsinöörit Jyväskylässä

Transkriptio

1 Huhtasuon koulu- ja päiväkotikeskuksen elinkaarihanke Kaupungininsinöörit Jyväskylässä Mikko Lepo kiinteistökehityspäällikkö Jyväskylän kaupunki/ Tilapalvelu

2 Hankkeen perustiedot Osapuolet Tilaajat KOy Jyväskylän Huhtasuon koulukeskus, Jyväskylän Tilapalvelu Toteuttaja / palvelun tuottaja YIT Rakennus Oy ja YIT Kiinteistötekniikka Oy Päiväkodin ruokasalit ja liikuntasali Tilatiedot Vaihe 1, valmistuu vuonna 2013 Päiväkoti 162 lapselle, n m2 Erityiskoulu luokille, 90 oppilasta, n m2 Vaihe 2, valmistuu vuonna 2015 Yhtenäiskoulu luokille, 740 oppilaasta, n m2 Liikuntahalli Yhteensä noin m2 Investoinnin arvo noin 35,5 M (alv 0%) Noin 20 vuoden elinkaarihankkeen kokonaisarvo noin 55 M (alv 0%)

3 Toteutusalueen lähtötilanne, purettavat rakennukset Ala-aste ja päiväkoti - Toteutusalue käytössä lukien Yläaste, erityiskoulu ja päiväkoti - Toteutusalue käytettävissä lukien (osaksi aiemmin, mikäli min kertakorvaus väistötilajärjestelyistä

4 Viitesuunnitelma (tilaajan oma hankesuunnitelma) Vaihe 2: yhtenäiskoulu Vaihe 1: erityiskoulu ja päiväkoti

5 YIT:n voittanut tarjous I-vaihe, tavoitteellinen käyttöönotto 8/2013 II-vaihe, tavoitteellinen käyttöönotto 8/2015

6 YIT:n voittanut tarjous

7 1. Hankkeen lähtökohdista ja reunaehdoista Perustekijät hankinnan tavoitteen asetannassa: Volyymi ja tarve tilaajan vastuulla huolellinen hankesuunnitelma sekä selkeärajainen tarjouspyyntö liitteineen tarjouskilpailussa haettiin innovaatioita toiminnallisuuteen, teknisiin ratkaisuihin ja massoitteluun - ei tarjottu valmiita suunnitteluratkaisuita Reunaehtona hankkeen vaiheistus väistötilojen organisoinnin vuoksi Tarjousten laatupaino oltava riittävä (30 %), jotta saadaan laadukkaita tarjouksia

8 2. Tekniset ja toiminnalliset tavoitteet ja vaatimukset Perustekijät hankinnan tavoitteen asetannassa: Pyrkimys valmistella hankinta nimenomaan palvelujakson aikaisen toimintaympäristön käytettävyyden ja olosuhteiden määrittelynä ei toteutusratkaisujen ja palvelusisältöjen määrittelynä Käytettävyyden ja olosuhteiden tekniset ja toiminnalliset vaatimukset riittävän tiukkoja kaikkien hyväksyttyjen tarjousten täytettävä tilaajan minimivaatimukset

9 Elinkaarihankkeen edellyttämä näkökulma Arvon tuottamisen ketju Alustava suunnittelu Suunnittelun hankinta Rakentamisen hankinta Palveluntuottajien hankinta Hallinnoinnin valmistelu + palveluiden laadunvalvonnan suunnittelu = Määritellyn toimintaympäristön käytettävyyden ja olosuhteiden hankinta Koska hankinnan ensisijainen määrittely on elinkaarenaikainen käytettävyys ja olosuhteet, eikä perinteiseen tapaan rakenneosat, talotekniikka, kiinteistönhoito tms, on hankintaprosessi ja aineisto synnytettävä uudesta näkökulmasta. Hankintasopimukseen on sisällytettävä mekanismit, jotka varmentavat käytettävyyden, olosuhteiden ja vaatimusten toteutumisen. Riskin uudenlainen jakautuminen edellyttää uudenlaisia sopimusrakenteita ja maksumekanismeja.

10 Teknisiä ja toiminnallisia hankinta-asiakirjoja Hankkeen vaatimukset asiakirja Mm. laaja-alaiset toiminnalliset tavoitteet, pääkäytön ja oheiskäytön määrittely ja käyttöajat, toteutusalueen ja rakennuspaikan perustiedot, rakentamisen ja kiinteistönpidon vaatimukset, hankinta- ja elinkaarivastuun rajat, valmistelevat työvaiheet Tilaohjelmat (sitovia pääkäyttötilojen osalta, liikennetilojen osalta ohjeellisia toiminnallisuuden ja turvallisuuden vaarantumatta) Tila- ja pihakortit Suunnitteluohjeasiakirjat (yleinen, koulu, erityiskoulu ja päiväkoti) Kiinteistöpalveluiden tuotekuvaukset (ohjeellinen vähimmäistaso) Siivouksen ohjeet ja palvelutasot Puhtaustasoluokat ja INSTA 800

11 Käytettävyysvaatimukset - tilatiedot TILAKORTTI Tilaohjelma KOHDE 3, YHTENÄISKOULU K3 T11 TILAVAATIMUKSET TILARYHMÄ Luokkatilat Kiintokalusteet (palvelutuottajan vastuu) TILA FYSIIKKA KEMIA K3 T11 Opettajan pöytä + syvä kaatoallas, rst-tasot + syvät kaatoaltaat, allaskaapit, alakaapit, yläkaapistot (kuivaus- ja säilytyskaapistot), taulunaluskaapit, vetokaappi pinta-ala m2 75 henkilömäärä (16-20 oppilasta + opettaja) m2/henkilö 3,6-4,4 KÄYTTÄJÄT Toiminta/palvelukuvaus Fysiikan ja kemian opetustila Irtokalusteet (käyttäjän vastuu) Opettajan tuoli, oppilaspöydät ja -tuolit, liikunta- ja toimintaesteisille soveltuvat työpisteet, kirjahyllyt (oppikirjat), tarvikevaunut Erikoisvaatimukset, huomautukset Äänieristysvaatimukset tilan rakenteille väliseinät: ilmaääneneristysluku R w väh. 44dB ovet: ilmaääneneristysluku R w väh. 37dB, äänieristysluokka 30dB Varusteet (palvelutuottajan vastuu) Kiinnityspintaa, taulujärjestelmä (taulukaappi/liitutaulu/ valkotaulu), liukukiskojärjestelmä, valkokangas, tauluvälinekaappi, käsipyyheannostelijat, saippua-annostelijat, roska-astiat, sälekaihtimet, verhokiskot, ikkuna/pimennysverhot, hätäsuihku Opasteet/ovivarusteet ovien leveys 1000 Koneet ja laitteet (palvelutuottajan vastuu) muuta KÄYTTÖAJAT tunteja/päivä päiviä/viikko viikkoja/vuosi Koneet ja laitteet (käyttäjän vastuu) Atk-laitteet, dataprojektori, dokumenttikamera, älytaulu

12 Käytettävyysvaatimukset - sisäilma TILAKORTTI Tilaohjelma KOHDE 3, YHTENÄISKOULU K3 T11 YLEISET SISÄILMAN VAATIMUKSET (LVI) TILARYHMÄ Opetustilat LVIS-ÄÄNIOLOSUHTEET TILA FYSIIKKA KEMIA K3 T11 LVIS-äänitaso 33 huoneessa (38) dba pinta-ala m2 75 henkilömäärä 25 TILAN KUORMITUS- JA KÄYTTÖTIEDOT m2/henkilö sisäiset lämpökuormat ihmiset 25 hlöä valaistus 12 W/m 2 LÄMPÖOLOSUHTEET laitteet 20 W/m 2 sisälämpötila kesä C käyttöaika ma-pe 8-16 talvi C la-su - käyttöaste käytön aikana 50 % LVI-KALUSTEET ON / EI vesipiste tilassa ON SISÄILMAN LAATU lattiakaivo tilassa EI ulkoilmavirta * 8 (dm 3 /s, hlö) 4 (dm 3 /s, m 2 ) MERKKIEN SELITYKSET ilman maksimi CO 2 -pitoisuus 900 (ppm) - ei vaatimusta * mitoitetaan suuremman ilmavirran tuottavan mukaan

13 Käytettävyysvaatimukset - sähkö TILAKORTTI Tilaohjelma KOHDE 3, YHTENÄISKOULU K3 T11 JÄRJESTELMÄVAATIMUKSET (SÄHKÖ) TILARYHMÄ Luokkatilat RIKOSILMOITUS ON / EI /kpl HUOM! TILA FYSIIKKA KEMIA K3 T11 ovivalvonta EI tila-/ kuorivalvonta ON pinta-ala m2 75 henkilömäärä VIDEOVALVONTA m2/henkilö kamerat EI monitorit EI VALAISTUS ON / EI /kpl HUOM! säädettävyys ON / EI KAAPELI- TV valaistuksen voimakkuus 500. (lx) TV-piste ON suora/epäsuora/molemmat S/ES AV-LAITTEET häikäisysuoja 19 (UGR L ) aktiivitaulu/ dataprojektori/ HDTV-näyttö ON värintoisto 80 (Ra) av-valitsin ON valaistuksen tasaisuus 70 (%) sähköinen valkokangas EI työpöytävalaistus ON väyläohjaus- valot, verhot EI sähköinen valaisinansas, dataproj.hissi EI PISTORASIAT Info TV EI lattiarasiat EI äänijärjestelmä 5.1 EI pistorasiat 2-os 30 osa hissillä aktiivikaiuttimet ON atk-rasiat 2-os 10 MERKINANTO yläjakelu ON sisäänkutsukoje EI pistorasiapylväs 6 työpisteelle EI aikakello ON data-rasia 2-os 5 induktiosilmukka EI langaton verkkoyhteys ON KULUNVALVONTAJÄRJESTELMÄ dataprojektoripiste ON etälukija EI etä /koodilukija EI ÄÄNENTOISTO työaikapääte EI kaiutin,voimakkuudensäädin ON

14 Käytettävyysvaatimukset - pihat PIHAKORTTI Tilaohjelma KOHDE 3, YHTENÄISKOULU K3 PIHA PIHAVAATIMUKSET TILA PIHA KIINTOKALUSTEET JA VARUSTEET (palvelutuottajan vastuu) henkilömäärä n m2/oppilas Suunnitteluohjeiden mukaan. KÄYTTÄJÄT Toiminta/palvelukuvaus: Piha toimii välituntipihana sekä ulkoliikuntapihana. Piha on monipuolinen ja aktiiviseen toimintaan kannustava. Pihoissa on varustus, mikä motivoi oppilaita liikkumaan ja leikkimään ikätasonsa mukaisesti. ERIKOISVAATIMUKSET, HUOMAUTUKSET LIIKENNÖINTI Liittymät Paikoitus Autolämmitystolpat kaavan mukaisesti 1 ap/135 kem2 kaavan mukaisiin autopaikkoihin tontilla Piha jaetaan selkeästi toiminnallisiin vyöhykkeisiin sekä huolto- ja ajoneuvoliikenteelle että käyttäjien toimintoihin. Ala-asteen ja yläasteen pihat sijoitetaan pihassa eri alueille. Vanhemmille on varattava mahdollisuus pysäköidä autonsa lyhyeksi ajaksi. PIHAN RAKENTEET Hankkeen vaatimukset -asiakirjan mukaan. OPASTEET Selkeät pihaopasteet VALAISTUS Ulkovalaistus lx, työalueet 200lx, min. värintoisto Ra=80 huomioitava näkövammaisten vaatimukset, julkisivu-/korostusvalaistus Ulkovalaistuspylväät max. asennusväli 15m, matalat pylväät 7m VIDEOVALVONTA kamerat ISTUTUKSET ON/EI ON Pihaan ei saasuunnitella allergisoivia, myrkyllisiä tai piikikkäitä kasveja eikä erityisen voimakkaasti hyönteisiä puoleensavetäviä kasveja.

15 Tarjousten laadun arviointi A) Elinkaaripalveluiden sisältö ja laatutekijät (prosessilaatu) 10 % B) Rakennusten massoittelu, pihat ja liitännät lähiympäristöön 30 % C) Tilaratkaisut 40 % D) Riskienhallinta 10 % E) Innovatiiviset tekijät (muut kuin ed. sisältyvät) 10 % Kustakin ilmoitettu arvioitava dokumentti sekä arvioitavat tekijät (2-14 kpl)

16 3. Sopimusrakenteet ja maksumekanismit Perustekijät hankinnan tavoitteen asetannassa: Aito tasapainoinen palvelumaksumekanismi, jonka hintaperusta tilan kriittisyydessä ja kustannuksessa käytettävyysalueittain Energiamaksumekanismi, joka toimii insentiivinä koko elinkaaren yli molemmille osapuolille Muut sopimusinsentiivit, joilla hankkeen ohjaus sekä vastuu ja riski jakautuvat kokonaisuutena tasapainoisesti, mm. rakennushankkeeseen ryhtyvän rooli ilkivalta käytettävyyspuute/ väistötilariski

17 Käytettävyysvaatimukset, palvelumaksumekanismi Jokainen tilaohjelman mukainen tilayksikkö sekä piha-alue on jaettu käytettävyysluokkaan (A-D ja U1-U4) tila-/pihatyypin kriittisyyden ja kalleuden mukaan sekä edelleen osaksi käytettävyysaluetta Mikäli vaatimuksiksi asetetut käytettävyys- ja olosuhdevaatimukset (tila, sisäilma, järjestelmä, palvelu) eivät käytettävyysalueella täyty vasteajassa, suoritetaan palvelumaksuun vähennys, joka on keskimäärin 1 /m2/päivä Lisäksi seurataan rakenneosien kuntoa, jonka tulee olla kuntoluokalla määritellyllä tasolla koko elinkaaren ajan sekä palvelujakson päättyessä. Palveluntuottajan on toteutettava PTS-ohjelmaa ja vikakorjauksia läpi elinkaaren. Tavoitteena on, että mekanismi kannustaa hyvän kestävän kiinteistönpidon ja asiakaspalvelun kulttuuriin.

18 Käytettävyysvaatimukset - vasteajat KÄYTETTÄVYYSVAATIMUKSET KÄYTETTÄVYYSLUOKKA SISÄTILAT TAULUKON KELTAISET SOLUT OVAT AKTIIVISIA VALIKOITA TILATYYPPI / ESIMERKKI TILASTA KÄYTETTÄVYYSLUOKKA TILAOHJELMASSA KERROIN Keittiö, liikuntasali A 2 VIKAILMOITUKSET JA LISÄPALVELUPYYNNÖT TILAVAATIMUKSET / ARK MITTARI / TAVOITE ASIAKIRJA / JÄRJESTELMÄ VASTEAIKA A VASTEAAIKA B VIAN HOIDON KIIREELLISYYS KÄYTTÄJÄN ILMOITUKSESSA Tilakortin vaatimusten mukainen käytettävyys mm. Äänieristysvaatimukset, opasteet, varusteet, kalusteet sovituissa vasteajoissa pysyminen huoltokirjan vikailmoitukset ja palvelupyynnöt 8 tuntia 5 tpv NORMAALI YLEISET SISÄILMAVAATIMUKSET / LVI MITTARI / TAVOITE ASIAKIRJA / JÄRJESTELMÄ VASTEAIKA A VASTEAAIKA B VIAN HOIDON KIIREELLISYYS KÄYTTÄJÄN ILMOITUKSESSA Tilakortin vaatimusten mukainen käytettävyys, mm. Lämpöolosuhteet, sisäilman laatu, ääniolosuhteet sovituissa vasteajoissa pysyminen seurantajärjestelmä / -menetelmä ja vikailmoitukset 2 tpv 10 tpv NORMAALI JÄRJESTELMÄVAATIMUKSET / SÄHKÖ MITTARI / TAVOITE ASIAKIRJA / JÄRJESTELMÄ VASTEAIKA A VASTEAAIKA B VIAN HOIDON KIIREELLISYYS KÄYTTÄJÄN ILMOITUKSESSA Tilakortin vaatimusten mukainen käytettävyys, valaistus, pistorasiat, yleiskaapelointi, turvallisuusjärjestelmät sovituissa vasteajoissa pysyminen huoltokirjan vikailmoitukset ja palvelupyynnöt 2 tpv 10 tpv NORMAALI PALVELUT MITTARI / TAVOITE ASIAKIRJA / JÄRJESTELMÄ VASTEAIKA A VASTEAAIKA B VIAN HOIDON KIIREELLISYYS KÄYTTÄJÄN ILMOITUKSESSA Siivouspalvelut palvelu vastaa palvelukuvauksia huoltokirjan vikailmoitukset ja palvelupyynnöt 8 tuntia 2 tpv NORMAALI Kiinteistöhuolto palvelu vastaa palvelukuvauksia huoltokirjan vikailmoitukset ja palvelupyynnöt 8 tuntia 2 tpv NORMAALI Vahtimestaripalvelut palvelu vastaa palvelukuvauksia huoltokirjan vikailmoitukset ja palvelupyynnöt 8 tuntia 2 tpv NORMAALI YLEINEN KÄYTETTÄVYYS MITTARI / TAVOITE ASIAKIRJA / JÄRJESTELMÄ VASTEAIKA A VASTEAAIKA B VIAN HOIDON KIIREELLISYYS KÄYTTÄJÄN ILMOITUKSESSA Rakenteellinen turvallisuus ja käytettävyys turvallisuus ja rakenteiden ehjyys sekä sovittu rakenteiden ja materiaalin jatkuva seuranta, huoltokirjan vikailmoitukset 5 tpv 10 tpv NORMAALI kuntoluokka Lakien, asetusten ja määräysten mukaisuus Lakien, asetusten ja määräysten mukaisuus lait, asetukset ja määräykset välitön 2 tpv Yleiset turvallisuusjärjestelyt ja - järjestelmät pelastussuunnitelman ja turvallisuusohjeiden ajantasaisuus, turvallisuustekniikan toimivuus pelastusuunnitelma, turvallisuusohjeet, turvallisuusjärjestelmät välitön 2 tpv KIIREELLISYYSTASOT: HÄTÄ= KIIREELLINEN = NORMAALI = VASTEAJAT: VASTEAIKA A = VASTEAIKA B = VÄLITÖN HENKILÖVAARA TAI VÄLITÖN ILMEINEN LISÄVAHINKO TILAN KÄYTTÖÄ SELKEÄSTI ESTÄVÄ / HAITTAAVA VIKA TAI PALVELUPUUTE MUU VIKA TAI PALVELUPUUTE VÄLIAIKAISET HENKILÖVAARAN JA / TAI LISÄVAHINGON ESTÄVÄT TOIMENPITEET TAI TOIMENPITEET SUORITETTAVISSA ILMAN VALMISTELUJA LOPULLINEN KORJAUSTOIMENPIDE Vasteajat eri tilanteissa Käytettävyyden lajit

19 Käytettävyysalueet ja vähennykset, esimerkki Käytettävyysalue (i) Tyyppi HUHTARINTEEN KOULU Huonetila lukumäärä tai erä pinta-ala hym2 / kpl tilat yht. hym2 TILAKORTTI KÄYTETTÄVYYS- LUOKKA Käytettävyysvähennys (euroa/päivä, 5/2010 hintataso) LIIKUNTATILAT liikuntasali, sisältää näyttämön K2T5 A 12 RUOKAILU ruuanjakelu+astianpalautus A 245 RUOKAILU keittiö astianpesutila A ETEISTILAT kuraeteinen B ETEISTILAT inva-wc B HENKILÖKUNNAN TILAT wc-tilat 2 1,5 3 B LUOKKATILAT kädentaitojen luokka K2T4 B OPPILAIDEN SANITEETTI wc-tilat 2 1,5 3 B OPPILAIDEN SANITEETTI inva-wc B OPPILAIDEN SANITEETTI hoitotila/inva-wc K2T8 B TUKITILAT ATK-palvelimet B TUKITILAT TV-keskusradio B LIIKUNTATILAT pukuhuone B LIIKUNTATILAT pesuhuone B RUOKAILU ruokasali B TUKITILAT jälkkäri B TUKITILAT kirjasto/kokous-/atk-luokka B

20 Energiamaksumekanismi Energiapalvelu (ostoenergia) Kustannushyödystä Palveluntuottajan hyväksi tarjotun kulutuksen sallitun maksimimäärän määrän alittavalta osalta Kustannushyödystä Tilaajan hyväksi tarjotun kulutuksen sallitun maksimimäärän määrän alittavalta osalta Kiinteistösähkö 1) Käyttäjäsähkö 2) Lämpö 3) Vesi 50 % 0 % 50 % 50 % 50 % 100 % 50 % 50 % Energian hankintavastuu 4) Jyväskylä Jyväskylä Palveluntuottaja Palveluntuottaja Maksumekanismi Tasaus vuosittain Tilaajan vastuulla Tasaus vuosittain Tasaus vuosittain Kohde: Sallittu kokonaiskulutus vuodessa kwh Sallittu kokonaiskulutus vuodessa MWh Sallittu kokonaiskulutus vuodessa m3 Kohde 1 Kohde 2 Kohde ,60 258, , ,80 424, , , , ,68 Kustannushyödyn laskennassa yksikköhintana käytetään tasausjakson toteutunutta kuukausihinnoista laskettua keskimääräistä hankintahintaa, ilman kustannuslajin perusmaksuluonteisia kuluja. 1) Kiinteistösähkö sisältää kaiken kiinteistössä käytetyn sähkön poislukien käyttäjäsähkön 2) Käyttäjäsähkö sisältää käyttäjäpistorasioiden sähkönkulutuksen 3) Lämmitysenergian maksimäärä sidotaan lämmitystarveluvulla 4) Hankintavastuullinen vastaa perusmaksuista Tarjoukseen perustuva vaikutus ulottuu taloudellisena insentiivinä kaikkeen: tarjousratkaisuihin ja - hinnoitteluun, suunnittelunohjaukseen, järjestelmävalintoihin sekä käytönohjaukseen. yksikköhinnat tilaajan vastuulla pl. sallitun kokonaiskulutuksen osalta

21 Sopimusvakuudet Maksumekanismit ja vakuudet riskinsiirron ja luovutuskunnon takaamiseksi a) Palvelumaksu pienenee, mikäli käytettävyys ei toteudu vasteaikojen puitteissa b)energia- ja vesikustannuksia maksetaan ainoastaan palveluntuottajan takaamaan maksimikulutukseen asti. c) PTS-tililtä vapautetaan varoja ainoastaan toteutuneita vuosikorjaustoimia vastaan d)palveluntuottaja asettaa indeksiin sidotut pankkitalletus- tai sulkutilivakuuden sekä ajan kulumisen suhteen portaittain nousevan suuruisena toimitettavan emoyhtiön takauksen. Lisäksi on voimassa normaalit urakka- sekä takuuaikojen vakuudet. e)hankkeessa, kohteessa sekä palvelussa on normaalia laajempi vakuutusturva f) Palveluntuottajan sopimusrikkomustilanteessa tilaajalla on oikeus irtisanoa tai purkaa sopimus, oikeus sopimussakkoon sekä oikeus sakon määrän ylittävään vahingonkorvaukseen

22 Luovutuskunto sopimuskauden päättyessä Palvelusopimuksen päättyessä tulee kaikkien elinkaarivaatimusten täyttyä: Tilakorttien sisäilmaolosuhteet, järjestelmävaatimukset ja laitteet Pintarakenteiden, rakenneosien ja pihojen kuntoluokkavaatimusten tulee täyttyä Mikäli katselmuksissa arviolta v alkaen havaitaan puutteita, tilaaja edellyttää PT:tä täyttämään velvoitteensa palvelumaksun pidättämisen ja vakuuden menettämisen uhalla

23 4. Rahoitus ja päätöksenteko Rahoituksen järjestämisen osalta tavoitteeksi asetettiin aluksi ns. yhden sopimuksen malli Hankinnan kuluessa tavoitetta kevennettiin tavoitteena ensisijaisesti kaupungin oman taseen ulkopuolinen rahoitusmalli, mutta varattiin oikeus käyttää kaupungin omia suoraa tai lainatakaus rahoitusmallia Riskianalyysi suoritettiin hankinnan perustaksi: a) sopimuskokonaisuuden vastuiden jäsentämistä varten sekä b) päätöksenteon taloudellisen vertailulaskelman laatimista varten

24 Rahoitusvaihtoehtojen valmistelu ja arviointi Kilpailutusprosessissa mukana olleet palveluntuottajaehdokkaat eivät olleet valmiita tarjoamaan ns. yhden sopimuksen, eli omaan pääomaan perustuvaa mallia. Tämän seurauksena kaupungille jäi vaihtoehdoiksi toteuttaa hanke tarjotun leasingrahoituksen tai kaupungin omistuksen kautta (oma tase tai kiinteistöyhtiö), joista alla on vertailtu leasingia ja kiinteistöyhtiörahoitusta: Rahoituksen verrokkilaskelma (oletuksena 50 %:n jäännösarvo molemmissa vaihtoehdoissa) YIT:n tarjous Leasingrahoitus Kaupungin koy:n rahoitus Erotus suuremman ja pienemmän välillä Viitekorko 4,000 % 4,000 % Marginaali 1,050 % 0,500 % 0,550 % Pääomakustannus /vuosi Pääomakustannus sopimuskaudella (ilman ostohintaa) , , , , , ,51 rahoitusvaihtoehdoiksi jäivät kaupungin oma tase tai kiinteistöyhtiö

25 Kaupungin oman ja elinkaaritoteutuksen vertailu (, v hintataso) Oheisessa taulukossa on kuvattu kaupungin oman toteutuksen vertailua parhaaseen elinkaaritarjoukseen riskit huomioiden. Laskelmissa ei ole otettu rahoituksen vaikutusta huomioon, koska molemmat toteutusmallit on arvioitu kaupungin omalla rahoituksella Kaupungin oma toteutus YIT, kaupungin oma rahoitus Investointi Palvelut PTSvuosikorjausohjelma Välisumma Riskit Hanke yhteensä ) hankepäätöksen kustannusarvio tarkistettu kustannustasomuutoksella, viranomaismääräysten muutoksella (energiatehokkuus) sekä kohteen laajuusmuutoksilla 2) kaupungin omat kustannustiedot ja arviot 3) /m2 tunnusluvut sekä %:ia investoinnista käyttötarkoitus ja intensiteetti huomioon ottaen 4) riskianalyysi

26 Riskiryhmät ja riskinsiirron vaikutukset verrokkilaskelmassa 1. Hankkeen valmisteluun liittyvät riskit - 0,5 M (hankintaan ja sopimusmalliin liittyvät riskit) 2. Valmistelu-/suunnitteluvaiheen riskit 1,0 M 3. Rakentamisvaihe 0,5 M 4. Käyttöjakso, ylläpitovaihe, 4,0 M käytön loppuminen/uusi käyttö yht. 5,0 M

27 Sopimusrakenne Kolmikantasopimus Kiinteistö Oy Jyväskylän Huhtasuon koulukeskus KVR-urakkasopimus Jyväskylän kaupunki Palvelusopimus Sopimukseen sisältyy: vanhojen rakennusten purkaminen uudiskohteiden suunnittelu, rakentaminen ja ylläpito elinkaarivastuulla energiankulutusvastuu YIT

28 Kokemuksia ja haasteita Huhtasuon elinkaarihankkeen hankinnasta 1. Lähtökohtana on että volyymi ja tarve on aina tilaajan vastuulla -> huolellinen tarveselvitys ja viitehankesuunnitelma 2. Innovatiivisuus ja kustannustehokkuus edellyttävät mahdollisimman vähäisiä reunaehtoja teknisissä ratkaisuissa ja massoittelussa -> ei valmiita suunnitteluratkaisuja 3. Kaksivaiheinen kilpailullinen neuvottelumenettely on hyvä hankintamuoto -> vuoropuhelu ja molemminpuolinen ymmärrys tavoitteista. 4. Selkeärajainen tarjouspyyntö ja tekniset hankinta-asiakirjat palvelusopimusliitteineen -> mahdollistaa tarjoajien joukon karsimisen 5. Tarjousten laatupaino on hyvä olla riittävä, vähintään 30 % -> laadukkaat tarjoukset. 6. Rahoitusratkaisuissa hyväksyttävä kahden sopimuksen malli (kolmikantasopimus) -> korkeat tuottovaateet ja nykyinen verotuskäytäntö ei tue ns. yhden sopimuksen mallia.

29 Kokemuksia ja haasteita Huhtasuon elinkaarihankkeen hankinnasta 7. Elinkaarimalli ei sovellu hyvin ns. erikoisrakennuksiin, riskialttiisiin peruskorjaushankkeisiin eikä sitoviin arkkitehtikilpailujen raamituksiin, vrt kohta Tilojen käyttäjien on hyvä olla mukana hankeprosessissa aina alusta, tarveselvityksestä tarjouskilpailun vertailuun asti 9. Elinkaarihankinnalle saatava poliittinen hyväksyntä ja uskottavuus -> jatkuva tiedottaminen hankkeen joka vaiheesta; valtuustoryhmät, lautakunnat, kh-iltakoulut jne. 10.Hankkeen onnistunut toteuttaminen vaatii vastuullisen projektin vetäjän ja hänelle tarpeelliset resurssit sekä päätösvallan -> tukee ohjausryhmä ja eri alojen konsultit 11.Hankintamenettelyssä ja koko päätösprosessissa on varauduttava riittävän pitkiin valmistelu- ja tarjouskilpailuaikoihin -> 2-3 vuotta.