Arviointitoimiston toimitilatiedote

Transkriptio

1 Arviointitoimiston toimitilatiedote syksy 2015 Kiinteistömarkkinoilla turbulenssia s.2 Lahden keskustan kiinteistöt kaupan kohteena s. 3 Lahti: Keskustan kalliit tilat tyhjenevät s.4 Kymenlaakson kuulumisia s.7

2 2 Arviointitoimisto Oy Mikko Helenius & Co Kiinteistömarkkinoilla turbulenssia Maailmanlaajuisesti kiinteistömarkkinat elävät voimakkaassa muutosliikkeessä. Sijoittajien perinteisesti arvostamat New York, Lontoo, Pariisi ja muut vanhat kaupungit ovat sijoittajien suorittaman ostoruuhkan jälkeen tilanteessa, jossa kiinteistöjen nettotuotto on 1-2 % ja jopa negatiivinen. Esim. Lontoon asuntokanta on pitkälti muiden kuin Britti-sijoittajien omistuksessa. Ostajina on valtioiden sijoitusrahastoja ja eläkerahastoja. Asunnoista 80 % on niin kalliita, että vain 20 % kaupungin asukkaista on niihin varaa. Tässä yhteydessä on myös esitetty epäily, että Lontoon markkinoilla olisi kyse rahanpesusta. Samoin keskusta-alueiden liike- ja toimistokiinteistöjä on myyty enenevässä määrin Kaukoidän sijoittajille, joiden rooli sijoittajina on kasvanut entisestään. Tämän hetken trendinä on, että kiinteistösijoitusraha on hakeutunut mm. Puolaan, josta ostettava on jo vähissä. Enenevissä määrin entiset SEV-maat ovat kiinteistösijoittajien silmänpidon alla. Kyse on myös sopuli-ilmiöstä, kun yksi niin muut perässä. Mielenkiintoinen ilmiö on myös hotellikiinteistöjen kaupankäynnin vilkaus takavuosiin nähden. Jones Lang LaSallen mukaan hotellikauppoja on tehty lähes kaksinkertainen määrä verrattuna aiempaan. Kauppojen kokonaismäärä Euroopassa, Lähi-idässä ja Afrikassa oli vuonna 2013 huimat 13,2 miljardia euroa. Mielenkiintoista on myös se, että lähes puolet hotellikaupoista tehtiin Iso-Britanniassa. Kiinteistömarkkinat toimivat myös toiseen suuntaan. Pietarilaiset asuntorakennusyhtiöt LSR ja Etelon ovat raportoineet noin 50 % pudotuksesta asuntojen kysynnässä. Tämä ei voi olla vaikuttamatta lähiajalla laskevasti Pietarin asuntojen hintatasoon. Lähteet: Kauppalehti, Kiinteistöuutiset ja Bonnier Business Forum. Kiinteistömarkkinoiden kehitys Suomessa Kiinteistösijoitusmarkkinoiden jakautuminen näkyy myös Suomessa. Helsingissä asuntosijoitusten nettotuottoprosentti on alentunut ennätysalhaiselle tasolle. Pieniä asuntoja on ostettu sijoitukseen laskusuhdanteesta huolimatta. Tilanne vastaa joltakin osin Euroopan isoja metropoleja, joissa asuntokanta on siirtynyt keskusta-alueilla sijoittajien omistukseen. Kiinteistösijoittaminen toteuttaa meneillään olevaa yhteiskunnan taloudellista- ja asutuksen keskittymistä. Kiinteistösijoittaminen on aktiivista kasvu- ja keskittymäalueilla eli muuttovoittoalueilla. Näillä alueilla, mm. pääkaupunkiseutu ja Tampere, sijoitusmarkkinat toimivat vilkkaasti. Käytännössä hyvien kohteiden tarjonta on niukkaa kysynnän aktiivisuuteen nähden. Käytännössä kiinteistösijoitusten nettotuottovaatimus on alentunut aktiivisilla paikkakunnilla huomattavasti vuoden kahden takaiseen aikaan verrattuna. Suomalaiset isot eläkevakuutusyhtiöt ovat ilmoittaneet, että sijoitukset kiinteistömarkkinoille jatkuvat. Käytännössä pääkaupunkiseudun liikerakentaminen tarjoaa tähän mahdollisuuden. Vanhoihin lähiöasuntoihin sijoittavat tahot ovat vielä toistaiseksi voineet operoida kannattavan oloisesti kun kerrostaloja tai kerrostaloryppäitä on ostettu tukkualennettuun hintaan. Eräsissä tapauksissa kaupan jälkeen hankinnan tasearvoja on korotettu purkamalla oston yhteydessä käytetty tukkualennus arvon nousuksi Lähde: Kauppalehti

3 Arviointitoimisto Oy Mikko Helenius & Co 3 Muuttotappioalueiden kiinteistömarkkinat Kaakkois-Suomessa Kymenlaakson aluetta on kohdannut yleisen taloudellisen suhdannelaskun lisäksi teollisuuden rakennemuutoksen negatiiviset tapahtumat metsäteollisuuden osalla. Työpaikkojen vähentyminen ja satamien transitoliikenteen voimakas supistuminen yhdessä venäläisturistien vähenemisen kanssa on aiheuttanut suuria vaikeuksia liikekiinteistöjen omistajille. Yritysten vuokramaksukyky on vähentynyt ja useasti liiketoiminta on päättynyt. Tilanne ylläpitää sijoittajien osalla halua myydä kiinteistösijoituksia sikäli kun ostajia on markkinoilla. On odotettavissa, että kiinteistömarkkinoiden haastava tilanne tulee jatkumaan Kouvolan ja Kotkan seudulla jatkossakin. Lappeenrannan osalla on nähtävissä nopeampi toipuminen kuin Kymenlaaksossa. Karjalainen tahto ja luontainen vilkkaus edesauttaa asiaa. Venäläismatkailijoiden suurempi paluu Etelä-Karjalaan on vain ajan kysymys. Johtava arviointiasiantuntija Mikko Helenius Lahden keskustan kiinteistöt kaupan kohteena Keskusta-alueen kaupat. Liike- ja toimistokohteista on tehty kauppaa Lahden kaupallisessa keskustassa varsin vilkkaasti vuodesta 2014 alkaen, mikä ei ole millään tavoin linjassa yleisen taloustilanteen kanssa. Laakkosten talo kävi kaupaksi. Tehtyjä kauppoja Lahdessa: Kauppakeskus Karisman omistussuhteet muuttuivat, kun Kesko myi kiinteistön perustettavalle sijoitusyhtiölle osana suurempaa portfoliota YIT myi matkakeskuksen viereen nousevan BW Tower -toimitotalon Aktia Henkivakuutus Oy:lle Salpausselän Rakentajat osti Amplion Asset Managementilta Aleksi viiden entisen SYP:n pankkitalon Hämeenkadulta myytiin Pelastusarmeijan ja Laakkosten talot Kaupunki hyväksyi Tevin talosta 2,8 milj. ostotarjouksen, tosin kaupasta on valitettu Musiikkiopiston Omakotisäätiö myi Konserttitalon Liberi Oy:lle ja Revestor Oy:lle A1 Asunnot Oy osti Hotelli Mustan Kissan m 2 hotellitilat Keskustalosta saneerattavaksi asunnoiksi Vapaudenkadun ja Rautatienkadun kulmauksen toisen kerroksen liikehuoneisto myytiin kahteen kertaan Paikallinen sijoittaja osti Hämeenlinnantien varrelta Vianorin kiinteistön Möysän Valintatalon kiinteistö myytiin paikalliselle sijoittajalle Yhteistä keskustan kaupoille on niiden sijoittuminen pääosin Aleksanterinkadun varrelle tai sen välittömään läheisyyteen. BW Toweria lukuun ottamatta kauppahinnat ovat olleet varsin edullisia ja ostajatahoina ovat olleet paikalliset kiinteistökehittäjät ja rakennusyhtiöt. Näin ollen voidaan odottaa, että keskustakiinteistöjen saneeraukset ja muutostyöt tulevat jatkumaan myös lähitulevaisuudessa.

4 4 Arviointitoimisto Oy Mikko Helenius & Co Keskustan kalliit tilat tyhjenevät Keskustan laskusuunnassa olevien vuokrien kääntyminen nousuun vie pidempään kuin olemme aiemmin arvioineet. Kaupanalan heikot myyntiluvut ovat johtaneet etenkin suurten myymälöiden lopettamiseen, mikä näkyy katukuvassa edelleen lisääntyneinä tyhjinä tiloina kaupungin kivijaloissa ja kauppakeskuksissa. Keskustan kalliit tilat tyhjenevät ja jopa kaupungin parhailta kaupallisilta sijainneilta on vaikea saada yli 30 euron neliövuokraa. Ennakoimme vuodenvaihteessa, että vuokralaiset siirtyisivät toissijaisilta kauppapaikoilta takaisin keskustaan ja vajaakäyttö lisääntyisi niin sanotuilla kakkoskaduilla. Toisin on kuitenkin käynyt: keskustan laitamien tilojen käyttöaste Uutta nousee vanhan tilalle Loppuunmyynti Rautatienkadulla. on pysynyt korkeana ja kaupallisen keskustan liiketiloihin ovat hakeutuneet lähinnä Lahteen laajentavat yksittäiset uudet toimijat kuten Burger King ja Partioaitta. Huolestuttavaa on, että joidenkin suurten ketjujen strategisena linjauksena on vetäytyminen Lahden keskustasta, mikä puhuu omaa karua kieltään Lahden keskustan vetovoimasta. Kaupallinen keskusta supistuu edelleen Oskarin piha Hämeenkadulla. Aleksi 5. Rajasen korttelin kehityssuunnitelmat uhkaavat kaupunkimme ydinkeskustan ainoaa puutaloa pihapiireineen. Hämeenkadun varrella sijaitseva idyllinen, Lahden kauppalan ajoista muistuttava Oskarin piha uhkaa jäädä uudisrakentamisen jalkoihin. Kaunista 115 vuotta vanhaa hirsitaloa uudistettiin hiljattain ja tiloissa toimii nykyisin Kahvila Oskari. Vielä enemmän Lahden kaupunkikuvaa muuttaa kuitenkin Aleksanterinkatu 5 entisen pankkikiinteistön uudisrakentaminen ja rakennuksen purkutyöt ovat jo täydessä vauhdissa. Keskustan länsipuolella myös Konserttitalon saneeraus ja lisärakentaminen etenee kovaa vauhtia. Arviointiasiantuntija Valtteri Jokinen Lahden keskustan länsipään rakennus- ja purkutyömaat ovat vähentäneet edelleen kaupungin länsiosien asiakasvirtoja. Tämä on johtanut kaupallisen keskustan supistumiseen. Kun vielä muutama vuosi sitten kaupallisen keskustan raja piirrettiin Rauhankadulle, on nyt asiakasvirta hiljennyt jo Mariankadunkin kohdalla. Tätä valittelee myös perinteisen lahtelaisen perheyrityksen, Sinuhen, varatoimitusjohtaja Kari-Matti Valtari.

5 Arviointitoimisto Oy Mikko Helenius & Co 5 Laskeutunut rautaesirippu Rautaesirippu laskeutuu ja liiketilat tyhjenevät vauhdilla Lahden keskustan liiketilat jatkavat yhdeksään prosenttiin. Erityisesti tyhjenemistään. Arviointitoimiston keskeiset ja kalliit liiketilat jatkavat tekemien vajaakäyttötutkimusten tyhjenemistään ja teräsverkot ikkunoissa perusteella liiketiloja on vapautunut yleistyvät. vuodenvaihteeseen verrattuna paljon. Keskustan tunnettujen kaupallisten katujen varsilta löytyi viikolla 31 Kauppakeskuksissa yhteensä 84 tyhjää liiketilaa. Tyhjistä tyhjä tila lisääntyy liiketiloista noin kolmasosa sijoittuu Aleksanterinkadun varrelle, sisältäen Lahden alueen suurimmat kauppakeskukset tyhjenevät hiljalleen. myös Kauppakeskus Trion. Suuret liiketilat, Kauppakeskus Trion vajaakäyttö yli 200 m 2, kärsivät edelleen ky- synnän pulasta ja samat tilat pyörivät tosin on toistaiseksi paremmassa tilanteessa kuin edellisen markkinakatsauksen vajaakäyttötilastoissa edelleen muutamaa aikana, mut- poikkeusta lukuun ottamatta. Suurimpana positiivisena muutoksena mainittakoon Vapaudenkadun ta Aleksi 13:n loppuunmyynti ja McDonald sin lähteminen marraskuun aikana nostavat vajaakäytön ja Rautatienkadun kulmauksen suuren, viime vuodenvaihdetta suurem- yli m 2, tilan käyttöönotto. maksi. Tutkimuksen aikana Triosta Vaikka tiloissa tapahtuu liikehdintää, vajaakäyttö on surullista katseltavaa. Mikäli keskusta-alueen vajaakäyttöprosentti laskettaisiin pelkästään suurien, yli 200 m 2, liiketilojen perusteella, tulee keskusta-alueen vajaakäyttöprosentiksi 8,7 % (tilakanta m 2, tyhjiä liiketiloja m 2 ). Mikäli tahti jatkuu samanlaisena, seuraavassa markkinakatsauksessamme pääsemme vajaakäytössä jo Tyhjä kauppapaikka Lanunaukiolla. löytyi m 2 tyhjää liiketilaa. Myös kauppakeskus Karisma kärsii uutuudenviehätyksen menetyksestä ja erityisesti vaatekaupat ovat lopettaneet liiketoiminnan. Karisman vajaakäyttö näkyy erityisesti toisen kerroksen tyhjenemisenä. Perinteet katoamassa Tosiasia on, että Lahden keskustan liiketilat jatkavat tyhjenemistään ja jopa vanhat, perinteiset, Lahtelaiset yritykset joutuvat lopettamaan liiketoimintansa kannattamattomana. Viihdetason loppuminen ja Pub Robin Hoodin lopettamisuutiset synkentävät tulevaisuuden näkymää. Vajaakäyttötutkimusta tehdessä keskusta-alueelta löytyi kolme loppuunmyyntiä ja yksi vuokrasopimuksen päättymisilmoitus, jonka johdosta yrittäjä saattaa lopettaa liiketoimintansa. Myös keskustan ulkopuoliset alueet ovat kovaa vauhtia tyhjenemässä, kuten esimerkiksi Mukkulan ostoskeskus ja uusimpana Joutjärven K- market lopettaa liiketoimintansa joulukuun aikana.

6 6 Arviointitoimisto Oy Mikko Helenius & Co Edulliset liiketilat lähes täynnä Kaupallisen ydinkeskustan lähimaastossa tilanne on parempi. Esimerkiksi Karjalankadulta löytyi suoritetun tutkimuksen ajankohtana vain kolme tyhjää liiketilaa. Myös Rauhankadulla ja Hämeenkadulla on vain muutamia yksittäisiä tyhjiä liiketiloja. Kyseiset kadut ovatkin vuokratasoltaan edullisempia kuin keskustan pääkatujen liiketilat. Lisäksi kyseisten katujen varsien liikehuoneistojen toimijat ovat erikoistavarakauppiaita, joilla on oma asiakaskuntansa, joka tietää mitä tarvitsee. Tämän kaltaisiin myymälöihin harvemmin mennään ikkunaostoksille vaan ostoksille mennään tarpeen ilmaantuessa. Pop Up piristää Pientä toivoa vajaakäyttöön tuovat muodissa olevat Pop Up- myymälät. Pop Up- myymälät ilmestyvät liiketiloihin muutamista päivistä pariksi kuukaudeksi kerrallaan ja muistuttavat ihmisiä liiketilan olemassaolosta. Lahdessakin on paljon hyviä paikkoja kyseiselle toiminnalle, esimerkiksi Lanun aukion vieressä, suurten asiakasvirtojen nähtävillä. Pop Up -myymälä saattaa herättää myös vuokramiehessä mielenkiintoa perustaa kyseiseen tilaan pysyvämpi myymälä. Pop Up -myymälät ovat erittäin suosittuja joulusesongin aikaan. Arviointiasiantuntija Valtteri Helenius Lahden keskusta-alueen tyhjät liiketilat. = Tyhjä liiketila = Vapautumassa oleva liiketila

7 Arviointitoimisto Oy Mikko Helenius & Co 7 Kymenlaakson kuulumisia Kotka Venäläisten ostosmatkailun romahduksella on ollut merkittävä vaikutus myös Kotkassa ja Haminassa, jossa mm. Vaalimaan kauppakeskushankkeet odottavat parempia aikoja. Vaikeasta markkinatilanteesta huolimatta Kotkaan ollaan investoimassa noin 500 miljoonaa euroa brittiläis-amerikkalaistaustaisen ryhmittymän taholta, jonka suunnitelmissa on rakentaa Kotkan vanhaan satamaan Kotka Old Port -niminen m 2 laajuinen outlet-keskus, johon sijoittuisi yli 200 muotimyymälää sekä vaiheittain rakennettavia asuntoja, hotelleja ja ravintoloita sekä elokuvateatteri. Ensimmäisen osan rakentamisen on määrä käynnistyä ensi syksynä ja sen valmistuminen ajoittuisi keväälle Googlen Summan palvelinkeskuksen viimeisin laajennus on käynnissä, muta muilta osin teollisuus-varastokiinteistöjen osalta ei ole tiedossa merkittäviä tapahtumia. Haminan-Kotkan sataman tavaraliikennemäärät ovat laskeneet vuoden alkupuoliskolla viimevuoden tasoon verrattuna. Vienti lisääntyi hieman vuoden takaiseen verrattuna metsäteollisuuden tuotteiden viennin lisääntyessä, mutta tuonti laski 17,5 %. Etenkin raakapuun ja Venäjältä tuonti on vähentynyt. Myös transitoliikenne on ollut laskussa ja autoja käsiteltiin jopa 68,3 % vähemmän kuin viime vuoden ensimmäisellä puoliskolla. Sataman tavaraliikennemäärien muutoksilla on oleellinen vaikutus koko Kymenlaakson logistiikkatilojen markkinoihin. Kouvola Kouvolan asukasluvun väheneminen jatkuu, mikä vaikeuttaa liiketilamarkkinan tilannetta kaupungissa. Kauppakeskus Veturi on imenyt keskustasta toimijoita ja keskustan kivijalkamyymälöiden ja kauppakeskusten kannalta tilanne näyttää huolestuttavalta. Vapaata liiketilaa on keskustassa runsaasti, eikä kurimukseen ole näkyvissä helpotusta. Julkisen sektorin vähennystarpeet kohdistuvat myös Kouvolaan, joka on tunnettu perinteisenä virastokaupunkina. Tällä tulee olemaan oma vaikutuksensa kaupungin toimitilamarkkinaan. Tervaskankaan market-alueen laajenemissuunnitelmat ovat jäissä, joten uudet investoinnit suuntautuvat tuotannollisiin ja logistisiin kiinteistöihin. Suomen Bioetanoli Oy suunnittelee Myllykosken vanhalle tehdasalueelle 150 miljoonaa euroa maksavaa bioetanolilaitosta. Rahtikylän eli Teholan-Kullasvaaran logistiikka-alue on käytännössä täyteen rakennettu ja uusien tilojen rakentaminen vaatii mittavia investointeja liikenneinfraan. Kouvolan kaupunki pyrkii kehittämään alueesta kansainvälisen kokoluokan logistiikkakeskittymää, joka hyödyntäisi sijaintiaan kumipyörä- ja raidelogistiikan solmukohtana. Kustannusarvioltaan 200 miljoonan euron hankkeen ensimmäinen vaihe käynnistynee vuonna Hankkeen toteutuminen kokonaisuudessaan ajoittuisi seuraavan kahdenkymmenen vuoden ajanjaksolle. Arviointiasiantuntija Valtteri Jokinen Toimitilatiedote Julkaisija: Arviointitoimisto Oy Mikko Helenius & Co Päätoimittaja: Mikko Helenius p mikko.helenius@arviointitoimisto.fi Kuvat: Arviointitoimisto Oy Mikko Helenius & Co

8 8 Arviointitoimisto Oy Mikko Helenius & Co KIINTEISTÖARVIOINTIA Arviointitoimisto suorittaa kiinteistöjen ja huoneistojen arviointia 30 vuoden kokemuksella neljän asiantuntijan toimesta maanlaajuisesti. Arviointitoimisto laatii selvityksiä kiinteistöinvestoinnin kannattavuudesta, investoinnin takaisinmaksuajasta ja kiinteistökehittämisen vaatimista toimenpiteistä. Tarkastamme kiinteistöveron oikeellisuuden ja laadimme verojen oikaisuvaatimuksen. Kiinteistöveron oikeellisuudesta vastaa Suomessa vuodesta 2015 alkaen kiinteistön omistaja, ei veroviranomainen. Auktorisoituna kiinteistöarvioijana (AKA) tai Keskuskauppakamarin hyväksymänä tavarantarkastajana (HTT) kiinteistöjen ja huoneistojen markkina-arvon määrittäminen toimitilojen ja maa-alueiden markkinavuokratason arviointi lunastustoimissa markkina-arvon määritys vahingon arviointia ympäristöhaitoissa ja vastaavissa tapauksissa (arvon alentuminen) Asiantuntijapalvelut maankäytön suunnittelu osto- tai myyntitilanteessa neuvontajana toimiminen kiinteistöstrategian laatiminen toimitila- ja asuntomarkkinoiden tutkimukset ja vajaakäyttöselvitykset kiinteistöveron oikeellisuuden laskenta ja oikaisuvaatimuksen laatiminen liitteineen kiinteistön omistajan puolesta Lisätietoja Puh Mikko Helenius Mikko Helenius Johtava arviointiasiantuntija Valtteri Jokinen Arviointiasiantuntija Valtteri Helenius Arviointiasiantuntija Sampo Helenius Tekninen avustaja