Morsiussaaren hinnoittelu- ja luovutusperiaatteet

Transkriptio

1 Kaupunginhallitus Morsiussaaren hinnoittelu- ja luovutusperiaatteet 338/ /2018 KH 242 Valmistelija: kaupungingeodeetti Matti Kivistö, puh Morsiussaaren asemakaavan muutos on hyväksytty Kokkolan kaupun gin val tuus ton lainvoimaisella päätäksellä ( 130). Konserni- ja kaupunkikehitysjaosto ja kaupunginhallitus ovat ai emmin käsitelleet hinnoittelu- ja luovutusperiaatteisiin liittyvää asiaa use aan eri kertaan (Konkauke , kh ja ). Viimeksi asia on ollut kaupunginvaltuuston pää tet tä vä nä Kaupunginvaltuusto on päättänyt pa laut taa asian uuteen valmisteluun. Käsittelyn yhteydessä asianosaisia on kuultu ja asiaan liittyen on järjes tet ty erillinen keskustelu/kuulemistilaisuus Tämän lisäk si asianosaisille on kahteen eri kertaan varattu tilaisuus kir jal lises ti jättää kannanotto vireillä olevaan asiaan. Kaupungin uudessa strategiassa kuntalaisaktiivisuus on nostettu yhdek si pääteemaksi, joten osallistaminen heitä koskevissa asioissa on strategisten linjausten mukaista. Valmistelua tukemaan perustetussa työryhmässä on ollut jäseninä kau pun gin joh ta ja Stina Mattila, hallintojohtaja Ben Weizmann, kaupun ki ym pä ris tö joh ta ja Nina Kujala ja kaupunkisuunnittelupäällikkö Jou ni Laitinen. Alueen loma-asuntotonttien vuokrasopimukset ovat päättyneet ja niitä jatkettiin kaupunginhallituksen pää tök sel lä entisin ehdoin saakka, koska asemakaava ei vielä tuolloin ollut lainvoimainen. Uuden kaavan myötä nykyisin loma-asuntokäytössä olevan alueen käyt tö tar koi tus on muuttumassa erillispientalojen alueeksi, jossa pysy vä asuminen on mahdollista. Asemakaavan mukaan pää käyt tö tarkoi tuk sen estämättä nykyisiä lomarakennuksia saa ylläpitää ja kor jata. Alueelle ollaan laatimassa tonttijakoa, jonka perusteella vuokra-alu eet muutetaan tonteiksi ja niille määritetään tarkka ase ma kaavan mukainen pinta-ala

2 Nykyisten vuokralaisten asema Morsiussaaren alue on ollut loma-asuntokäytössä pitkään. Nykyisiä vuok ra-aluei ta määrittävät vuokra-aluesuunnitelmat on laadittu 40- ja 50-lu vuil la. Nykyiset vuokrasopimukset on allekirjoitettu pääosin vuosi na ja silloinkin sopimukset allekirjoitettiin entisen vuokra lai sen kanssa. Kaupunginhallitus on vuonna 2006 päättänyt, että alue kaavoitetaan oma ko ti tar koi tuk seen. Voimassa olevan vuokrasopimuksen 3 :n mu kaan "vuokramiehellä on etuoikeus vuokrakauden päättyessä saa da tontti uudelleen vuokralle, sikäli kun se uudestaan luo vu te taan vuokralle samanlaiseen asuntotarkoitukseen". Morsiussaaren käyttötarkoitus on nyt muuttumassa ja muutoksesta on tiedotettu vuokralaisia hyvissä ajoin, joten vuokralaisilla ei siten vuok ra so pi muk sen 3 :n perusteella ole automaattista etuoikeutta vuok ra so pi muk sen jatkamiseen. Kaupungin maapoliittinen linja Kaupunginvaltuuston hyväksymässä Kokkolan maankäyt tö- ja asuntopoliittisessa toteuttamisohjelmassa vuosille (MASTO ) maapolitiikan tavoitteena on mm. "var mis taa kaupungin maaomaisuuden kohtuullinen tuotto ja kaupun gin omassa käytössä olevien maa-alueiden tehokas käyttö". Tähän tavoitteeseen päästään kyseisen ohjelman kohdan 2.2 mukaan mm. "kaupungille kuuluvan kaavoitusoikeuden tehokkaalla hy väk sikäy töl lä". Saman toteuttamisohjelman kohdassa 2.3 luovutusmuotoa kos kevas sa kohdassa todetaan: "Kaikki tontit luovutetaan pääsääntöisesti se kä myymällä, että vuokraamalla. Tontinsaaja saa yleensä itse va lita, vuokraako vai ostaako hän tontin. Kaupunginhallitus voi kuitenkin päät tää, että tietyllä alueella tai tietyissä tapauksissa tontti luo vu tetaan vain joko vuokraamalla tai myymällä". Hinnoittelusta ohjelmassa todetaan, että Omakotitonttien alueelliset myyn ti hin nat pidetään käypää markkinahintaa alemmalla tasolla, yhtiö muo toi set asuntotontit hinnoitellaan kohtuulliseen käypään ta soon. Erityistapauksissa voidaan tonttien hinnat määrätä myös ta paus kohtai ses ti (esim. keskusta- ja ranta-alueet sekä muut eri tyis koh teet)". Luovutusmuoto, yleistä Omakotirakentamiseen tarkoitettujen tonttien saajat voivat pää sääntöi ses ti valita, haluavatko he ostaa vai vuokrata kaupungilta saa mansa tontin. Ainoastaan silloin, kun tontti luovutetaan myyntiin tai jos tontinsaaja on aiemmin saanut tontin kaupungilta, tontti on os tet ta va.

3 Kaupunki on vuonna 2012 päättänyt, että loma-asuntotarkoitukseen vuok rat tu ja alueita ei myydä. Morsiussaaren asemakaavassa sallitaan omakotirakentamisen li säksi nykyisten lomarakennusten ylläpito ja korjaaminen. Kaikki ton tit tulevat kuitenkin olemaan asemakaavan mukaisia AO-tontteja, mut ta tontille ei ole pakko rakentaa omakotitaloa. Luovutushinta ja vuokraprosentti, yleistä Morsiussaaren hinnoittelua varten on pyydetty kahdelta ul ko puo li selta asiantuntijalta arviot alueen tonttien arvoista. Asiantuntijoiden arviot keskimääräiseksi neliöhinnaksi ovat suhteellisen lähellä toi si aan, joten niiden antamaa hintatasoa voidaan pitää kaupungin käyt tä män hinnoittelun perusteena. Vertailun vuoksi todettakoon, että tällä hetkellä kaupunki myy tont teja Vikån alueelta 26,79 euroa/m 2 hinnalla. Asuntomessualueen ei-ran taan rajoittuvien tonttien hinta on 35,30 euroa/m 2, mutta sen nos ta mi ses ta vuoden 2020 alusta 44 euroon/m 2 on tehty päätös kau pun gin val tuus tos sa Omakotitonttien vuokraprosentti on kaupungin luovuttamilla tonteilla 5 %. Vuokra-aika omakotirakentamiseen tulee olla vuotta. Oma ko ti ra ken ta mis ta varten tehtävissä vuokrasopimuksissa on vapaa siirto-oikeus. Vapaa siirto-oikeus tarkoittaa, että vuokrasopimus on vapaasti luovutettavissa ilman vuokranantajan suostumusta ja tällöin vuokraoikeus on myös kiinnityskelpoinen. Tontin arvolle Morsiussaaressa ei ole merkitystä sillä, käytetäänkö tont tia vakituiseen asumiseen vai loma-asuntona. Maan arvon alueel la määrittää asemakaavan mukainen käyttötarkoitus, eikä tontilla ole vien rakennusten arvo. Muutoin alueella vallitsisi kak si hin ta jär jestel mä, joka ei ole mahdollinen. TYÖRYHMÄN EHDOTUS Lähtöhinta Tonttihinnoittelu perustuu tietyin rajoituksin ulkopuolisten asian tun tijoi den esittämiin arvioihin. Molempien arviot perustuvat osittain messu alu een vuoden 2010 hinnoitteluun ja lisäksi alueella toteutuneisiin ran taan rajoittumattomien kiinteistökauppojen hintoihin Molemmat asian tun ti jat ovat arvioissaan päätyneet käyttämään laskennan lähtö ar vo na noin 70 euroa/m 2.

4 Maanmittauslaitoksen kahden eri tutkimuksen mukaan rantatontit ovat Pohjanmaalla keskimäärin 2-2,33 kertaa mannertonttia kal liimmat. Kaupungin hinta Vikån alueella on tällä hetkellä (lokakuu 2018) 26,50 euroa/m 2. Verrattaessa Morsiussaaren aluetta messualueeseen, voidaan suurim pa na erona todeta rantojen rakennettavuus. Messualueella kaupun ki toteutti laajoja täyttö- ja tiivistystoimenpiteitä, joilla alue saatiin ra ken ta mis kel poi sek si. Nämä toimenpiteet jäävät Morsiussaaressa ton tin omistajan vastuulle. Tämä tulee huomioida lähtöarvoa mää ritet täes sä ja työryhmä ehdottaa käytettäväksi lähtöarvona 65 euroa/m2. Vertailun vuoksi voidaan todeta, että Kokkolassa on vuosina myyty neljä kappaletta rannan läheisyydessä sijaitsevia tont teja, joiden keskihinta on ollut 72 euroa/m 2. Yksikään niistä ei rajoitu ran taan, vaan tontin ja rannan välissä on ollut vähintään kä ve ly-/pyörä tie. Tällä hetkellä ( ) on myynnissä yksi kohde, jonka hin tapyyn tö on 87,81 euroa/m 2. Kohteesta on merinäköala, mutta se ei ole omarantainen. Rantaan rajoittumattomien tonttien hinnaksi ulkopuoliset asian tun ti jat esittivät % rantaan rajoittuvan tontin hinnasta. Hintaa voidaan lähestyä myös alueen kaavoitukseen tähän men nessä käytetyillä kustannuksilla, jotka ovat noin euroa. Summa vas taa noin 2700 euroa/tontti ja tällä on tuotettu tonttia kohden raken nus oi keu den lisäys 160 k-m 2 :stä 300 k-m 2 :iin. Kulut ovat siten noin 20 euroa/lisääntynyt kerrosala. Kun tähän lisätään ns. nor maaliin huvilavuokratontin hinta euroa (vuokra 5 %, 1200 euroa/vuo si) sekä Morsiussaareen rakennettava infra, joka muilta hu vila-alueil ta puuttuu, päästään noin 40 euroa/m 2 hintaan. Työryhmä eh dot taa käytettäväksi 40 euroa/m 2 rantaan rajoittumattomien tonttien neliöhinnan lähtöarvona. Tontin koko Asemakaavan mukaan tontteihin kuuluu nykyisen vuokra-alueen lisäk si kaikki sen edustalla oleva ranta-alue, joka joidenkin tonttien koh dal la käsittää suurelta osin ajoittain veden alla olevaa aluetta. Ton teis ta muodostuu varsin suuria ja ns. ylimääräistä aluetta jää tonteil le paljon. Vaihtoehtoinen ratkaisu olisi ollut jättää vuok ra-alu een ja meren väliin yhteiskäyttöinen rantavyöhyke, johon olisi ollut mah dollis ta rakentaa kävely-/pyöräilyreitti. Asemakaavalla on siten mah dollis tet tu vuokraoikeuden haltijoille oikeus täysin omarantaisiin tont teihin. Tästä johtuen myös tulva-alueesta tulee määrätä koh tuul li nen korvaus.

5 Työryhmä ehdottaa, että hinnoittelussa käytetään tontin pinta-alana 1200 m 2, joka vastaa tonttitehokkuudella e=0,25 asemakaavan mukais ta rakennusoikeutta 300 k-m 2. Tontit hinnoitellaan 1200 m 2 :iin saak ka 65 euroa/m 2. Loppuosa tontista mahdollistaa rakentajalle väl jyyt tä sekä varmuuden tulevaisuudessakin omasta rannasta. Täl le 1200 m 2 ylittävälle tontinosalle ehdotetaan hinnaksi 2 euroa/m 2. Vuokra-alueen 3001 kohdalla lisäalueen hintana käy tetään 6 euroa/m 2, koska alueen rannat ovat jyrkät, laatu on parempi kuin muualla saaressa ja siten 1200 m 2 ylittävän pinta-alan käyt tökel poi suus on parempi kuin muualla saaressa. Korjaustekijät Tonttien lähtöarvoa voidaan korjata useilla korjaustekijöitä, joista mer kit tä vim mät ovat vesijätön laajuus, rannan laatu, avau tu mis ilman suun ta ja vapaa näkymä. Myös tuulisuuden, rantaviivan pi tuuden, naapureiden läheisyyden, luonnonkauneuden, ui ma kel poi suuden, rantautumismahdollisuuden ym. voidaan katsoa vaikuttavan tont tien hinnoitteluun. Jotkin tekijät korreloivat toisiaan, kuten il mansuun ta, tuulisuus ja rantamatalan laatu. Kaikkien korjaustekijöiden to del li sen merkityksen osuus tontin arvosta on erittäin vaikea todeta ti las tol li ses ti. Lisäksi moneen tekijään vaikuttaa henkilökohtainen miel ty mys. Sen vuoksi työryhmä ehdottaa käytettäväksi neljää korjaus te ki jää, jotka ovat varsin helposti todettavissa ja joiden vai ku tukses ta tontin hintaan on tieteellistä tutkimustietoa: vesijättö, ran ta mata la, avautumisilmansuunta ja näkymän pituus. Vesijättö ja ran ta mata la ehdotetaan yhdistettäväksi. Vesijätön laajuus alentaa tontin arvoa erään tutkimuksen mukaan enim mil lään 24 %. Rantamatalan laatu vaikuttaa tutkimusten mukaan enimmillään +/- 15 %. Työryhmä ehdottaa saaren eteläkärjelle ve si jä tön/ran ta ma ta lan osalta 20 % - 25 % alennusta lähtöarvoon. Län si ran nan tonteille ehdotetaan 20 % alennusta, koska vesijättöä on merkittävä määrä tontin edustalla. Avautumisilmansuunnan on tutkimusten mukaan vaikuttavan tontin hin taan 10 % %:n välillä. Tuulisuus kompensoi länsirannan il man suun nan vaikutusta. Länsirannan ja etelärannan katsotaan olevan ns. normaali ranta ilmansuunnan suhteen. Itärannalle eh do tetaan 10 % alennusta. Pohjoiskärjelle ehdotetaan + 10 % korotusta, kos ka alue avautuu useaan ilmansuuntaan. Pitkän vapaan vesistönäkymän arvoa korottava vaikutus on tut kimus ten mukaan %. Morsiussaaressa lyhin näkymä on niillä itä ran nan tonteilla, joissa vastaranta on vain muutaman kymmenen met rin päässä. Näille ehdotetaan 5 %:n alennusta lähtöhintaan. Näi den lisäksi etelärannan kahdelle tontille ehdotetaan näkemän ly-

6 hyy den vuoksi 5 %:n alennusta. Länsirannan tonteille ehdotetaan + 10 %:n korotusta. Pohjoiskärjen yhdelle tontille ehdotetaan + 15 %:n korotusta. Niillä tonteilla, joilla on suojeltava huvilarakennus, myyntihintaa kor jataan 10 %:lla loppuhinnasta, koska asemakaavan mukaisen ra kennus oi keu den hyödyntäminen on vaikeaa. Yhteenveto hinnoittelusta Tonttikohtaisten korjaustekijöiden vaikutus yksittäisen tontin arvoon vaih te lee 30 % ja + 25 %:n välillä ollen keskimäärin -9 %. Morsiussaaren tonttien keskimääräiseksi hinnaksi tulee ehdotetulla ta val la laskettuna euroa eli keskimäärin 34,9 euroa / m 2. Luovutusmuoto Kokkolan kaupungissa omakotitalon rakentajalla on normaalisti mahdol li suus joko vuokrata tai ostaa tontti kaupungilta. Tontin ostaja sitou tuu kauppakirjan allekirjoituksella rakentamaan tontille kahden vuo den kuluessa asemakaavan mukaisen omakotitalon. Morsiussaaren tonttien luovutus poikkeaa kaupungin normaalista ton tin luo vu tuk ses ta merkittävästi, koska tontit eivät ole vapaasti haet ta vis sa. Kaikki vuokratontit on myös jo rakennettu asemakaavan sal li mal la tavalla. Kaupungilla ei siten ole käytössään normaaleja lain sallimia keinoja (korotettu kiinteistövero, rakentamiskehotus) tont tikei not te lun estämiseksi. Edellä olevan perusteella ai noak si luovutustavaksi omakotirakentamiseen työryhmä ehdottaa myyn tiä. Kauppakirjan ehdot olisivat muutoin kaupungin normaalisti käyt tämiä. Päätös Morsiussaaren muuttamisesta omakotialueeksi tehtiin vuonna Alueen vuokralaisilla on siten ollut jo pitkään tiedossa tu leva käyttötarkoituksen muutos. Asemakaavan mukaan kaavan pääkäyt tö tar koi tuk sen (AO) estämättä saa nykyisiä lomarakennuksia yllä pi tää ja korjata. Tämä antaa niille vuokralaisille, joilla ei ole suun nitel mia omakotitalon rakentamisesta alueelle eikä tarvetta tontin tai vuok ra oi keu den kiinnittämiseen, mahdollisuuden jatkaa alueella huvi la-asu mis ta. Työryhmä ehdottaa huvilakäytössä jatkaville vuokralaisille mah dol lisuut ta jatkaa kymmenen vuoden ajan vuokralla. Vuokralaisella on vuok ra-ai ka na tai sen päättyessä mahdollisuus ostaa tontti omakseen ostohetken hinnalla. Tonttien hinnat sidotaan elin kus tan nus indek siin ja niitä tarkistetaan vuosittain. Vuokran suuruus on 2,5 %

7 ton tin myyntihinnasta. Maksettua vuokraa ei huomioida os to ti lantees sa hinnan alennuksena. Vuokrasopimus ei ole vapaasti siir ret tävis sä, vaan siirto vaatii aina kaupunginhallituksen suostumuksen. Vuok ra oi keu den siirto tulisi olla sallittu vain perillisille. Mikäli vuokralainen ei halua ostaa tonttia vuokrakauden aikana, kaupun ki korvaa tontille jäävät rakennukset niiden teknisestä arvosta. Tekninen nykyarvo Tekninen arvo on eräs rakennusarvioinnissa käytettävistä ar vo la jeista, jossa rakennuksen jälleenhankinta-arvosta vähennetään ra kennuk sen teknisen kulumisen aiheuttama poisto sekä lisätään pe ruskor jaus ten sille tuottama arvon lisäys. Teknisen nykyarvon määritys vaa tii asiantuntija-arviota. Arviointi suoritetaan mahdollisen lu nas tuksen tullessa ajankohtaiseksi. Viemäröinti Viemäröinnin osalta on saatu oheinen Vesilaitosjohtokunnan lau sunto. Oheismateriaalina: Arviolausunto 1 Arviolausunto 2 Vesilaitosjohtokunnan lausunto Kirjalliset lausunnot Luettelo tonttikohtaisista korjaustekijöistä ja hinnoista Ilmansuunnan vaikutuskartta Näkymän vaikutuskartta Rantamatalan vaikutuskartta Kaupunginjohtaja Kaupunginhallitus esittää kau pun gin val tuus tol le päätettäväksi, että: 1 Morsiussaaren tonttien lähtöarvon hinnoittelussa käy tetään 65 euroa/m 2, jolla tontti hinnoitellaan 1200 m 2 asti. Tä män pinta-alan ylittävän lisäalueen hintana käytetään 2 euroa/m 2. Vuokra-alueen 3001 kohdalla lisäalueen hin ta na käytetään 6 euroa/m 2. 2 Lähtöarvoa korjataan erillisen taulukon mukaan ve si jätön/ran ta ma ta lan laadun, ilmansuunnan ja vapaan nä ky-

8 män perusteella. 3 Tonttien, joilla on suojeltava huvilarakennus, myyn ti hintaa alennetaan 10 %:lla loppuhinnasta. 4 Nykyisille vuokralaisille annetaan etuoikeus tonttien osta mi seen. 5 Omakotirakentamiseen luovutusmuoto on myynti. Raken nus lu pa omakotitalon rakentamiseen myönnetään ainoas taan omistustontille. 6 Nykyisille vuokralaisille annetaan mahdollisuus vuokrata tont ti huvilakäyttöön kymmenen vuoden ajaksi. 7 Vuokran suuruus on 2,5 % tontin myyntihinnasta. Vuokran suuruutta ja tontin myyntihintaa tarkistetaan vuosittain elinkustannusindeksin muutoksen perusteella. 8 Vuokrasopimukset eivät ole vapaasti siirrettävissä. Suostumuksen vuokraoikeuden siirtoon myöntää kaupunginhallitus tai sen määräämä viranhaltija. 9 Vuokralaisella on mahdollisuus vuokra-aikana ostaa tontti omakseen ostohetkellä voimassa olevalla tonttihinnalla. 10 Mikäli vuokralainen ei osta tonttia vuokrasopimuksen päättyessä, kaupunki lunastaa vuokralaisen rakennukset niiden teknisestä nykyarvosta. Käsittely Jäsen Häli esitti, että kaikilla tonteilla käytetään vesijättömaan hintana 2 euroa/m 2. Varajäsen Haimakainen kannatti esitystä. Koska oli tehty päätösesityksestä poikkeava kannatettu esitys, puheenjohtaja esitti, että asiassa suoritetaan äänestys. Suoritetussa äänestyksessä Hälin esitys sai 3 ääntä ja kaupunginjohtajan päätösesitys sai 9 ääntä. Liite A 242 lista Käsittely Jäsen Häli esitti, että ne tontit, joilla on kookas merimerkki, näkymäprosenttia alennetaan 5 %. Varajäsen Haimakainen, I varapuheenjohtaja Hentelä ja jäsen Orjala kannattivat esitystä. Suoritetussa äänestyksessä Hälin esitys sai 6 ääntä ja kaupunginjohtajan päätösesitys sai 6 (pj) ääntä. Tasatilanteessa

9 puheenjohtajan ääni ratkaisi. Liite B 242 lista Käsittely Varajäsen Haimakainen esitti päätösesityksen kohtaan 1, että Morsiussaaren lähtöarvon hinnoittelussa käytetään 60 euroa jolla hinnoitellaan 1200 m 2 asti. Tämän pinta-alan ylittävän lisäalueen hintana käytetään 2 euroa/m 2. Jäsen Häli kannatti esitystä. Suoritetussa äänestyksessä Haimakaisen esitys sai 2 ääntä ja kaupunginjohtajan päätösesitys sai 9 ääntä, 1 tyhjä. Liite C 242 lista Käsittely Varajäsen Haimakainen esitti päätösesityksen kohtaan 6, että nykyisille vuokralaisille annetaan mahdollisuus vuokrata tontti samoilla oikeuksilla kuin muutkin kaupungin omakotitalotontit vuokrataan. Vuokramiehen hakiessa lupaa omakotitalolle, lupa edellyttäisi tontin ostoa. Jäsen Häli kannatti esitystä. Suoritetussa äänestyksessä Haimakaisen esitys sai 4 ääntä ja kaupunginjohtajan päätösesitys sai 8 ääntä. Liite D 242 lista Käsittely Jäsen Sillanpää esitti päätösesityksen kohtaan 1, että lähtöarvon hinnoittelussa käytetään 70 euroa/m 2, jolla tontti hinnoitellaan 1200 m 2 asti. Esitys raukesi kannattamattomana. Jäsen Sillanpää esitti päätösesityksen kohtaan 7, että vuokran suuruus on 5 % tontin myyntihinnasta. II varapuheenjohtaja Timonen ja puheenjohtaja Herlevi kannattivat esitystä. Suoritetussa äänestyksessä Sillanpään esitys sai 6 ääntä ja kaupunginjohtajan päätösesitys sai 5 ääntä, 1 tyhjä. Liite E 242 lista Käsittely Varajäsen Haimakainen esitti, että päätösesityksen kohta 8 poistetaan. Jäsen Häli kannatti esitystä. Suoritetussa äänestyksessä Haimakaisen esitys sai 5 ääntä ja kaupunginjohtajan päätösesitys sai 7 ääntä. Liite F 242 lista Päätös Kaupunginhallitus hyväksyi kaupunginjohtajan päätösesityksen

10 kuitenkin siten, että kohdassa 7 vuokran suuruus on 5 % tontin myyntihinnasta. Pirkko Häli jätti päätökseen eriävän mielipiteen siltä osin kuin päätös koski merimerkkejä koskevaa alennusprosenttia. Liite G 242 Eriävä mielipide