Heinolan kaupunki. Hämeenlinnan hallinto-oikeus Raatihuoneenkatu Hämeenlinna hameenlinna.hao(a)oikeus.fi

Transkriptio

1 Hämeenlinnan hallinto-oikeus Raatihuoneenkatu Hämeenlinna hameenlinna.hao(a)oikeus.fi Asia Lausunto asiassa diaarinumero 01419/15/2299 Lausunnonantaja Prosessiosoite Valittaja Prosessiosoite Lausunto Rauhankatu Heinola p kirjaamo(a)heinola.fi Matti Seppä Savontie 13 A Heinola matti.seppa(a)pp.phnet.fi katsoo, että se on maanvuokra-asiasta päättäessään käyttänyt sille kuuluvaa harkintavaltaa perustellusti ja voimassa olevan lainsäädännön puitteissa. Kunnallisvalituksessa ei ole esitetty muitakaan sellaisia seikkoja, joiden perusteella kaupunginhallituksen päätöstä tulisi muuttaa. Matti Sepän vaatimukset tulee perusteettomina hylätä. Niihin valituksessa esitettyihin seikkoihin, jotka eivät liity valituksenalaiseen päätökseen, ei tässä lausunnossa ole otettu kantaa.

2 Kuntalain 135 :n mukaan kunnallisvalitus on ns. laillisuusvalitus, tarkoituksenmukaisuusperusteella kunnallisvalitusta ei voi tehdä. Kaupunginhallitus katsoo, että valituksen valitusperusteista ainoastaan kaupunginhallituksen toimivaltaa koskeva peruste on kuntalain mukainen kunnallisvalituksen peruste, ja että muut valitusperusteet tulisi siten jättää tutkimatta. Siltä varalta, että hallinto-oikeus kuitenkin katsoisi kyseisten valituksen kohtien perustuvan tarkoituksenmukaisuuden sijaan hallintolain 2 luvun mukaisiin hallintoperiaatteisiin tai muuhun lakiin, on kaupunginhallitus lausunut myös niitä koskien. Kaupunginhallitus esittää, että Matti Seppä määrätään vastaamaan omista oikeudenkäyntikuluistaan. Perusteet valituksen hylkäämiselle Kaupunginhallitus viittaa päätöksessään esittämiinsä perusteisiin hylätä Matti Sepän oikaisuvaatimus. Lisäksi todetaan asiasta seuraavaa, valituksen mukaisiin asiakohtiin jaoteltuna: Kaupunginhallituksen päätöksen 102 johdanto Vuokrapalstojen 4 %:n vuokrataso perustuu siihen, että vuokrataso on johdettu palstojen käyvistä myyntiarvoista. 4 %:n vuosivuokra palstan pääoma-arvosta on arvioitu olevan asianmukainen ja lähinnä käypää vuokratasoa. Alueen 4 %:n vuokratasoa tukee myös ulkopuolinen arviointi vuokrapalstojen käyvästä vuokrasta (Liite: Arviointitoimisto Oy Mikko Helenius & Co:n vuokratasolausunto). Valmistelussa vuokratasoa haarukoitiin 4 6 %:n välillä ja päädyttiin 4 %:iin ottaen huomioon alueen korkean hintatason. Valmistelussa on arvioitu, että vapailla markkinoilla kyseisten vuokrapalstojen vuokrataso vastaisi 4 %:a vuokrapalstan arvosta. Korkeamman vuokratason käyttäminen todennäköisesti vaikeuttaisi palstojen vuokraamista ja täten olisi omistajan näkökulmasta taloudellisesti arvioituna epäedullista. Kyseisten palstojen vuokratasoa ei voi suoraan verrata Heinolan asuin- ja teollisuustontteihin, joiden hintataso Heinolassa on huomattavasti alhaisempi verrattuna omarantaisiin lomatontteihin. Heinolan kaupunginhallituksen toimivalta tässä asiassa tulee Heinolan kaupungin teknisen toimen johtosäännöstä (Liite: teknisen toimen johtosääntö ). Konsernihallinnon johtosäännön (Liite: konsernihallinnon johtosääntö ) mukaan kaupunginhallituksen päätösvalta on määritelty päätösvaltataulukoissa. Tällä tarkoitetaan myös teknisen toimen johtosäännön liitteenä olevaa päätösvaltataulukkoa. Teknisen toimen ja konsernihallinnon johtosäännöt ovat kaupunginvaltuuston hyväksymiä.

3 Teknisen toimen johtosäännön päätösvaltataulukon mukaan kaupunginhallitus "Päättää rakentamattomien kiinteistöjen ja määräalojen myymisessä, vuokralle antamisessa ja vaihtamisessa noudatettavista yleisistä perusteista ja niiden hinnoittelusta. Kaupunginhallitus ei ole ottanut kaupunginvaltuuston periaatepäätöstä juridisesti sitovaksi pohjaksi päätökselleen, mutta on kuitenkin päätynyt noudattamaan pääperiaatteiltaan sen linjauksia. Kaupunginhallituksen päätös vuokra-palstojen vuokraamisen ja myymisen yleisistä perusteista ja hinnoittelusta on tehty voimassa olevan johtosäännön mukaisesti ja kaupunginhallitus on päätynyt hyväksymiinsä perusteisiin kunnan kokonaisetua tavoitellen. Muilta osin valittajan kyseisessä kohdassa esittämät seikat eivät liity kaupunginhallituksen valituksenalaiseen päätökseen, joten niihin ei tässä oteta kantaa. Alueen kehittäminen ja kaavoitus Kaupungilla on oikeus päättää kaavoittamattoman maan myymisestä tai alueen kaavoittamisesta kunnallisen itsehallinnon puitteissa. Vaikka alue aikoinaan on ainakin osittain hankittu yhdyskuntarakentamiseen tarkoitettuna raakamaana, niin kaupungilla ei ole lakiin perustuvaa velvoitetta asemakaavoittaa aluetta. Alueen maankäytöllisten mahdollisuuksien selvittäminen oli yhtenä vaihtoehtona esillä, kun alueen jatkoa käsiteltiin ja siitä tehtiin periaatepäätös valtuustossa Myös kaupunginhallituksen päätöksessä alueen vuokratuotto- ja myyntiodotukset asetettiin alueen maankäyttömahdollisuuksien selvittämisen edelle. Valitusten alaisten päätösten nojalla aluetta hyödynnetään lähinnä taloudellisesti vuokra- ja myyntituottojen muodossa. Alueen asemakaavoittamisesta ei ole tehty päätöstä. Myöskään sellaista päätöstä ei ole tehty, jossa alueelle olisi tarkoitus muodostaa taaja-asutusta. Palstojen vuokraaminen Kaupunginhallituksen päätös on tehty laajan valmistelun pohjalta. Vuokrapalsta-asian periaatepäätöksen valmistelun yhteydessä (Liite: periaatepäätöksen valmistelu: tekla ja , KH ja , KV ) on tuotu esille erilaisia vaihtoehtoja alueen hyödyntämisen suhteen sekä analysoitu niiden merkitystä Heinolan kaupungille. Lisäksi kaupunginhallitukselle päätöksenteon tueksi valmisteltiin eri maankäyttövaihtoehtojen investointitaloudellinen vertailu (Liite: maankäyttövaihtoehtojen investointitaloudellinen vertailu). Asiaa on käsitelty useasti luottamuselimissä ja tietoa päätöksen tueksi on ollut riittävästi saatavilla. Asemakaavoitetut tontit vuokrataan Heinolassa maanvuokralain 3 luvun (muu asuntoalueen vuokra) mukaisilla vuokraehdoilla. Kaavoittamattomat

4 loma-asuntopalstat vuokrataan maanvuokralain 5 luvun (muu maanvuokra) mukaisilla ehdoilla ilman vuokranantajan lunastusvelvollisuutta. Kyseinen menettely ei ole lainvastainen tai syrjivä. Kaupunginhallituksen päätöksessä (kohta 13) mainittiin myös, että vuokria ja vuokraehtoja tarkistetaan soveltuvin osin vakituisen asunnon vuokratontteja vastaaviksi, mikäli alue myöhemmin asemakaavoitetaan ja palstat osoitetaan kaavassa vakituiseen asumiseen. Palstojen myyminen Vuokrapastojen vuokratasoon liittyvään asiaan on vastattu aiemmassa kappaleessa. Vuokrapalstojen käypä arvo arvioitiin kahden auktorisoidun kiinteistönarvioitsijan toimesta. Kyseisiä arvioita käytettiin valmistelutyössä kaupungin virkatyönä tehdyn valmistelun apuna, kun palstojen vuokraamista ja vuokran määrää valmisteltiin. Arviot olivat useimmiten hyvin yhtenevät ja vuokrapalstan käyvän hinnan määräytymisessä käytettiin arviointien keskiarvoa useimpien palstojen osalta. Arvioinneissa oli merkittäviä eroja kolmen palstan osalta, joiden rakennusoikeus oli merkittävästi muita palstoja suurempi. Näiden palstojen arvo määritettiin valitsemalla ensimmäinen arviointi käyvän hinnan perusteeksi, koska siinä on huomioitu palstojen iso koko ja huomattavasti suurempi rakennusoikeus. (Liite: Selvitys palstojen arvon määrittämisestä) Palstojen rajojen tarkastaminen ja lohkominen Palstat on tarkoituksenmukaista lohkoa omiksi palstoiksi, koska palstat päätettiin myydä tai vuokrata pitkillä vuokrasopimuksilla ja niille sallittiin rakentaminen. Myytäessä määräaloja lohkominen tulee joka tapauksessa tehtäväksi, sillä lohkomistoimitus tulee automaattisesti vireille, kun määräalan kaupalle tai muulle saannolle on myönnetty lainhuuto. Myös vuokra-alueiden lohkominen on tarkoituksenmukaista, koska kaupunginhallituksen päätöksen mukaiset maanvuokraoikeudet ovat siirtokelpoisia ja ne sallivat vuokra-alueelle rakentamisen. Kirjaamiskelpoisina vuokraoikeudet voivat olla myös kiinteistökiinnityksen kohteena, jolloin on selkeämpää, että vuokrapalstat muodostetaan erillisiksi kiinteistöiksi voimassa olevien kaavojen mukaisesti. Heinolassa elokuun 24. päivänä 2015

5 Liitteet Kaupunginhallituksen päätös liitteineen Kaupunginhallituksen päätös liitteineen Teknisen toimen johtosääntö Konsernihallinnon johtosääntö Periaatepäätöksen valmistelu: tekla ja , KH ja , KV Arviointitoimisto Oy Mikko Helenius & Co:n vuokratasolausunto Selvitys palstojen arvon määrittämisestä