SAAPUNUT 17, 06, 2015

Transkriptio

1 C) t5, I cici G -vl Kunnallisvalitus Hameenlinnan hallinto -oikeus SAAPUNUT 17, 06, 2015 Hameenlinnan hallinto-oikeus Raatihuoneenkatu 1, Hämeenlinnan hallinto-oikeus Hameenlinna ASIA Valitus Oikaisuvaatimuksen hylkaaminen, Heinolan kaupunginhallituksen paätos, Khal ( Liite 1), , Khal ( Liite 2) VALITTAJA Kirsi Kemppainen, 48 yksityisen vuokrapalstanhaltgan ja 3 yhdistyksen valtuuttamana edustajana sekä vuokrapaistalaisena VALITUKSEN MAARAAIKA Valitus hallinto -oikeuteen on tehtavä 30 vuorokauden kuluessa päätoksen tiedoksisaannista Paatös, joka koskee asianosaisen etua, oikeutta tai velvollisuutta on annettava asianosaiselle tiedoksi kirjeitse tai sähköisen viestin välityksellä. Tiedoksi annettavaan päätokseen on liitettävä valitusosoitus muutoksenhakuohjeineen. Päätös on annettu postin kulletettavaksi , jolloin asianosaisten katsotaan saaneen sen tiedoksi Valituksen määräaika (30 vrk) on Valitus on tehty oikea -aikaisesta maäräajan puitteissa (Liite 3) VALITUKSENALAISET PAATOKSET Heinolan kaupungin hallitus on hylannyt oikaisuvaatimuksen asiassa Hevossaaren, Korpinmaan ja Vasikkasaaren loma-asumiseen tarkoitettujen vuokrapalstojen vuokraamisen ja myymisen yleiset 1

2 Hameenlinnan hallinto-oikeus perusteet ja hinnoittelu, Khal Oikaisuvaatimuksessa (Liite 4) on vaadittu, mm. että yhdenvertaisesti ja oikeudenmukaisesti ja että vuokrauksessa noudatetaan Heinolan kaupungin aiemmin kayttamiä vanhojen maanvuokrasopimusten ehtoja. Myynti- ja vuokrahintojen tulee noudattaa toteutuneiden kauppojen perusteella määräytyviä käypiä arvoja. Vuokrauksen ehdot ml. vuokranmäärä tulee tehdä yhdenvertaisesti alavirran vuokralaisen nähden, kuten kaupunginhallitus on teknistä tointa paätöksellaan evästänyt sen ja myymisen hyvän maanvuokratavan mukaisesti seka poistaa lainvastaiset sopimusehdot - kuten vuokraehdot, joissa on sekoitettu muun maan vuokran ja asuinalueen vuokrauksen ehtoja vuokralaiselle kohtuuttomalla tavalla Vuokran määraytymisperuste - pääoman tuottoarvo - noudattaa päätöksessä asuinalueella käytettävien vuokrasopimusten ehtoa ja muut ehdot perustuvat muu maanvuokra -sopimusehtoihin (esim purkuvelvoite ym) Jos käytetäan asuinalueen vuokrasopimusehtoja, tulee sopimuksessa olla mm rakennusten lunastamisehto sopimuksen paättyessä Jos vuokrataan muuna maanvuokrana (MVL 5 luku) tulee maksettavan vuokran määrä olla selkeästi alempi, kuin asuinalueen vuokraehdoin vuokrattaessa yhdenvertaisesti määritellyt Yleista Heinolan mokkivuokrapalstoista ja vuokraustilanteesta Heinolan kaupunki omistaa saman vesistön äärellä 176 vuokramokkitonttia, joista- 111 ns "alavirralia", eli Konnivedella, Konnisaaressa ja monissa pienemmissä saarissa, Löysinniemessä, Pikijärvellä ja Paininpuunlammella ja 65 "ylävirralla", eli Ruotsalaisen vesistoalueella Hevossaaressa, Korpinmaalla, Vasikkasaaressa, Haapasaaressa, Isossa 2

3 Savisaaressa, Väha-muurahaisessa, Jårvistensaaressa, Lahdensuunluodolla ja Pienessa Honkasaaressa. Rantaosayleiskaava Korpinmaan ja Vasikkasaaren seka niiden lahialueiden osalta tuli lainvoimaiseksi joulukuussa 2012 Kaikki ylavirran vuokrapalstat saivat kaavassa rakennuspaikat. Heinolan strateginen yleiskaava valmistui keväällä 2014, jossa Korpinmaan ja Vasikkasaaren lahialueet osoitetaan loma-asutus-, matkailu- ja virkistyskäyttöön Alavirran vuokramokkitontit Kaupunki on alavirralla eli Konnivedellä, Konnisaaressa ja monissa pienemmissa saarissa, Löysinniemessä, Pikijårvellä ja Paininpuunlammella vuokrannut mökkitontteja yhteensa 111 kpl Kaikki alavirralla vuokratut tontit sijaitsevat Konniveden rantaosayleiskaavanalueella ja osa sijaitsee kaupunkipuiston alueella Kaupunkipuistossa sijaitsevalla tunteilla on pieni rakennusoikeus (40+20 kem2).vuokra-alueiden koko vaihtelee pääasiassa m2 vålilla, joukossa on myös joitakin edellä mainittua pienempiä ja suurempia vuokratontteja. Tonttien keskikoko on 1790 m2. Tonttien vuokrataso oli vuonna 2008 noin Kaikkien vuokrasopimukset päättyivät Sopimuksiin on kirjattu, että nykyisella vuokralaisella on sopimuksen paättyessa etuoikeus saada alue uudelleen vuokralle, sikäli kuin se uudestaan luovutetaan vuokrattavaksi vastaavaan tarkoitukseen Useimmat Konniveden vuokrapalstat sijaitsevat kauniilla alueella arvostetussa vesistössa, kuten ylavirran tontitkin. Konniveden vuokrapalstojen jatkovuokrausta on kasitelty kaupunginhallituksessa ja Påätoksessa päätettiin jatkaa vuokrasopimuksia 30 vuodella seka korottaa nykyiset vuokrat sopimuskauden alussa (2015) kaksinkertaisiksi ja toinen vuokrankorotus, jonka suuruus alueesta riippuen on 25 tai 50 % tehdään vuonna 2020 Lisäksi vuokraa korotetaan indeksikorjausta vastaavasti. Konnisaaren, jossa rakennusoikeutta 250 kem2, vuokrataso tulee myös uudella 3

4 vuokrakaudella olemaan varsin alhainen. Kaupunginhallituksen päätöksellä myytiin m2-n tontti 250 kem2 rakennusoikeudella Konnisaaresta hintaan Vastaavien vuokrapalstojen vuokrat ovat alavirralla n noudatettaisiin ylävirran kanssa yhdenvertaista vuokrahinnoittelua Kyseinen hinnoittelu tyhjentäisi myos alavirran mokeistä, mita ylavirran vuokralaiset eivät luonnollisesti toivo, vaan kohtuutta ja jatkuvuutta koko alueelle Ylavirran vuokramokkitontit Heinolan kaupungilla on ylävirralla yhteensa 65 vuokratonttia Hevossaaressa, Korpinmaalla, Vasikkasaaressa, Mömmossä sekä lähisaarissa Vuokramiehet - yksityiset ja yhteisöt - ovat rakentaneet loma-asutusta palvelevia rakennuksia vuokraalueille Tonteista kymmenisen on vuokrattu yhteisöille. Paaosin vuokrasopimukset on uusittu vuonna 1999 ja ne päättyivät Vuokrat ovat olleet sidottuja elinkustannusindeksiin (lokakuu 1951 = 100) Vuokratonteilla seka alavirralla että ylavirralla on vuosikymmeniä pitkä historia. Vuokrataso on alueilla ollut yhdenvertamen ja suhteellinen sekä vuokrasopimukset periaatteiltaan samankaltaiset Alavirralla kansallisen kaupunkipuiston alueella sijaitsevilla tonteilla ei ole lunastusmahdollisuutta, mutta Konnisaaressa, Loysinniemessa ja Paininpuun lammella sijaitsevat tontit voidaan lohkoa ja myydä, kuten Konnisaaressa tehtiinkin, samoin kuin ylävirran alueen tontit, puistokaavaalueen muutamaa poikkeusta lukuun ottamatta Huhtikuussa 2015 kaupunki kilpailutti avoimella, mm paikallislehdessä julkaistulla tarjouskilpailulla m2.n tontin saunamökkeineen ylävirralta Mömmosta, vuokrapalstalaisen luovuttua vuokraoikeudestaan. Tontille on tie perille ja sähköt Kahdeksasvuokrata (Liite 6). Pääoman 4 %:n tuottoarvolla laskettu vuokra 4

5 alkuperäisissä taulukoissa Kaypa vuokra -arvo em kiinteistön osalta täsmentyi täten kilpailutuksessa selkeästi alemmaksi kuin aikaisemmalta vuokralaiselta penttåväkst suunniteltu vuokra ja alemmaksi kuin "raakamaaksi" kaupungin kutsumista paistoista (kooltaan 2000m2.n m2) aikomat vuokrakorvaukset Naiden mäåraalojen vuokrat ilman tieta, sähkoä ja vuokralaisen rakentaman rakennuksen alla on taulukoitu 4200.ksi / vuosi (Liite 7). Paatoksenteon taustaa Heinolan kaupunginhallitus on paåttynyt palstojen vuokraamisesta ja myymisestä noudatettavista yleisistä periaatteista ja hintatasosta Yleiset perusteet vuokraus- ja myyntiehdoiksi noudattavat pääperiaatteiltaan kaupunginvaltuuston tekemäa periaatepäätöstä. Valtuuston paåtos on vailla lain voimaa Heinolassa lukien voimassa olevan hallintosaännön 8 n (kv ) (Liite8) mukaan kaupunginvaltuusto hyväksyy kåyttäomaisuutta ja sijoitustoimintaa koskevat periaatteet sekä maksujen yleiset perusteet ja kaupunginhallitus hyvaksyy rakentamattomien kiinteistojen myymisen, vaihtamisen ja vuokraamisen yleiset periaatteet ja niiden hinnoittelun. Teknisen toimen johtosäännön (kv ) (Lute9) voimassa lukien tekninen toimi vastaa mm maankayttöön liittyvien palvelujen tarjoamisesta. Johtosaännön paatösvaltataulukon mukaan, kiinteistojen osto, myynti ja vuokraus, kaupunginhallitus päattaä rakentamattomien kiinteistojen (raakamaa ) myymisessa noudatettavista yleisista perusteista ja niiden hinnoittelusta Kuntalain 13 -n mukaan valtuusto vastaa kunnan toiminnasta ja taloudesta Valtuuston tulee påättaä mm. kunnan toiminnan ja talouden keskeisista tavoitteista seka periaatteista (maapolitiikka), ml yhdyskuntakehitys. Valtuuston tulee lisäksi paättåå talouden, rahoituksen ja sijoitustoiminnan perusteista 5

6 Hameenlinnan hallinto-oikeus Kuntalain 14 n mukaan valtuusto voi johtosäånnossa siirtåa toimivaltaansa. Toimivaltaa ei kuitenkaan saa siirtää asioissa, joissa valtuuston on laissa olevan nimenomaisen säännöksen mukaan påätettavä. Edellä olevan perusteella valtuuston toimivalta on yleinen. Toimintojen, mm maapolitiikan ja talouden muodostaman kokonaisuuden kannalta keskeinen toimivalta on valtuustolla VALITUS / VAATIMUKSET Kirsi Kemppainen ja hanen edustamansa vuokrapaistanhaltijat vaativat, että kumoaa ja poistaa virheelliset päätökset Khal ja sekä palauttaa asian uudelleen valmisteltavaksi PERUSTELUT Heinolan kaupunginhallitus on ylittanyt toimivaltansa paatoksessaän ja paatos muutoinkin on Iainvastainen vuokralaisten yhdenvertaisen kohtelun, tilanteen suhteellisuuden, kohtuullisuuden seka luottamuksensuojaan liittyvien perusteltujen odotusten ja aiempien sopimusehtojen nakökulmasta Vuokrapaistalaiset vetoavat oikaisuvaatimuksessa esitettyihin perusteluihin asiakirjoineen sekä myös aiempiin perusteluihin alueen vahaikaista vuokrasopimusta ja koskien, joista erillinen valitus Hämeenlinnan hallinto -oikeuden kasittelyssa TOIMIVALLAN YLITYS Kaupunginhallituksella ei ole toimivaltaa asiassa ottaen huomioon Kuntalain 13 ja 14 saännokset yleistoimivallasta sekä toimivallan siirtamisestä Hallintosååntö 1 johtosaånto valtuuttaa hallituksen paåttamäan 6

7 Hämeenlinnan hallinto -oikeus Kuntalain delegointikiellon estamattä mm rakentamattomien kiinteistöjen luovutuksessa noudatettavasta periaatteista. Nyt käsilla ovat pääosin muut kuin rakentamattomat kiinteistöt, eli vuokrapaistoilla on vuokramiehen rakentamat rakennukset. Täten delegomtisäännos ei sovellu tapaukseen. Kaupunginhallitus on perustanut paatöksenså valtuuston asiassa tekemäan päätokseen, joka on valmistelua valituskieltoineen Vuokrapalstojen hinnoittelusta ym. vuokrausperiaatteista ei ole kaupunginvaltuuston påatosta Kaupunginvaltuusto on tehnyt asiasta ainoastaan periaatepäätöksen (Kval ). Muutoksenhaku tähän päätökseen kiellettiin nimenomaan sen periaatteellisen luonteen vuoksi. Kaupunginhallituksen toimivalta on ylittynyt asiassa, koska lainvoimaista kaupunginvaltuuston paätöstå hinnoittelusta ei ole. (KuntaLl3 2 mom,14 1 mom). MUUTOIN LAINVASTAINEN Yhdenvertaisuus Hallintolain 6 :ssä säädetään hallinnon oikeusperiaatteesta; viranomaisen on kohdeltava hallinnossa asianosaisia tasapuolisesti sekä käytettäva toimivaltaansa yksinomaan lain mukaan hyväksyttäviin tarkoituksiin Viranomaisen toimien on oltava puolueettomia ja oikeassa suhteessa tavoiteltuun päamäåråän nähden. Niiden on suojattava oikeusjarjestyksen perusteella oikeutettuja odotuksia Samankaltaisissa asioissa on kohdeltava samalla tavalla Asiassa " yleiset periaatteet " poikkeavat alavirran palstojen käsittelystä ilman että asioiden erilaiselle käsittelylle olisi maapolitsukasta tai asianosaisista johtuvaa perusteltua syyta. Ylavirran vuokralaiset ovat odottaneet vuokrasopimusten osalta noudatettavan samaa periaatetta, kuin alavirran vuokrasopimuksissa päätettiin vuokrankorotusten suhteen. Asiasta on dokumentoitu va kaupunginjohtajan ehdotuksen mukainen påatös, Khal , jonka mukaisesti annettiin evastys tekniselle toimelle. 7

8 Kunnalhsvalitus "Ylävirran vuokrasopimuksen jatko ja mahdollinen myyntiasia valmistellaan mahdollisimman pikaisesti samojen periaatteiden mukaisesti kuin alavirta." Em. evåstys osoittaa, etta alun perin kaupunginhallitus on tarkoittanut, että mökkivuokralaisia kohdellaan yhdenvertaisesti Näin ei kuitenkaan toimittu Vuokranmaärityksessa ylävirran tonteille on tehdyn paätöksen vastaisesti valmisteltu alavirtaan nahden erilaista, paåoman 4 %:n tuottoarvoon sidottua vuokraa. Vastaavilla kaupungin loma-asumisalueilla påaoman arvoon sidottu vuokranmååritys ei ole Heinolan kaupungissa yleisesti käytössä, eikä sitä sovellettu esim "Alavirran" vuokrapalstoten vuokria määritettäessä Todettakoon myos, että periaatteellista puitepååtöstå pääoman 4%.n tuottoarvon käyttamisesta vuokranmäärityksessa ei ole kaupunginvaltuustossa tehty. Alavirralla olivat aiempien vuokrasopimusten mukaiset vuokrat korotusten pohjana. Lopputilanteessa 30 v:n kuluttua alavirralla vuokra tulee olemaan nykyiseen verrattuna 2,5-3 kertainen, tontin sijainnista riippuen Ylävirralla kaupunki tavoittelee yksityismökkien osalta kertaista loppuvuokraa nykytilanteeseen nähden Ylåvirran vuokralaisille, mökkilaisille ja yhteisöille tiedotettiin Khal n vastaisista, merkittavasti muuttuneista valmisteluperusteista vasta kesällä 2014 Vuokrauksen ehdot enarvoistavat ylåvirran ja alavirran vuokralaiset. Käytännossä alavirralla 250 m2 rakennusoikeudella alkaen korotettu vuokra 2000 m2.n tonteille on n. ( Khal ). (Liite 10) Ylavirralla vuokra, olisi vastaavan kokoisella mutta, vain 150 m2-n rakennusoikeuden saaneilla tonteilla n Vuokrapalstalaisten perusteltu odotus on, että korotuksissa sekä mahdollisissa huojennuksissa on yhdenvertainen ja yhtenäinen linja vuokranantajan taholta kaikkia mökkivuokrapalstalaisia kohtaan. 8

9 Kohtuullisuus / suhteellisuus Tavoitteena tulee olla kaavoituksen tarkoittaman rantarakentamisen ohjaaminen sekä maapolitiikka, maanvuokraus lain ja hyvan maanvuokratavan mukaisesti. Siirtokelpoisuus tulee myös huomioida Muuna maanvuokrana vuokrattaessa ehdot (mm. purkamisvelvoite ja maanomistajan rakennusten lunastamisvelvoitteen puuttuminen) eivat huomioi vuokramiehen taloudelliset intressejä Muu maanvuokraus ehtoineen ei ole sopiva kaavoituksen tarkoittamaan rantarakentamiseen johtaessaan siirtokelvottomuuteen. Asiassa "yleisten periaatteiden" kasittamät sopimusehdot ovat maanvuokralain systematiikan seka hyvien maanvuokratapojen vastaisia ottaen huomioon siirtokelpoisuus/kelvottomuus. Lunastamisvelvollisuuden puuttuminen, jota ei voida järkevästi käyttää ranta-asuttamisessa, korkea vuokrataso ja vuokra-aika ovat epåsuhteessa. Kukaan ei voi järkevästi investoida ja hyodyntäå rakennusoikeutta tilanteessa, jossa lunastusvelvollisuutta ei ole. Sopimusehdot (mm. lunastusvelvollisuuden puuttuminen) ei ole oikeassa suhteessa Heinolan kaupungin mm rantarakentamista koskeviin tavoitteisiin Strategiasta tai kaavasuunnitelmistakaan ei muuta ole havaittavissa. Ottaen huomioon muuta maanvuokraa ja asuntoalueen vuokraa koskevien sopimusehtojen sääntely, päätöksessä tarkoitettu vuokrataso on kohtuuton. Oikeusohjeen MVL 16 2 mukaan, jos vuokra-alueen käyttomahdollisuudet asianosaisista riippumattomista syistä lisääntyvät, on vuokranantajalla oikeus tarkistaa vuokraa. Alueen käytettävyydessä loma -asumiseen ja siinä tarkoituksessa toteutettuun ja toteutettavaan lomarakentamiseen rantaosayleiskaavamuutoksen 90 m2 + 9

10 60 m2-n rakennusoikeuden johdosta eivat ole lisaantyneet vuokran kymmenkertaiseksi korottamisen edellyttämällä tavalla Vuokran määrä ylavirran tonteille perustuu virkamiesten valmistelemaan hinnoittelutaulukkoon, joka on laadittu epajohdonmukaisesti. Pohjana olleet konsulttien hinta-arviot eivat ole vuokralaisten nakemyksen mukaan kaikilta osin luotettavat - liian suuret poikkeamat Kaupungin maankäyttöosasto hankki yhdelta valitulta arviointitoimisto Mikko Helenius Co:lta arvioinnit palstoista ja myöhemmin kaupunginhallituksen kehotuksesta toisen arvioinnin, joka tuli Osuuspankin kiinteistokeskukselta Heinolan kaupunginvaltuusto hyväksyi vuokrahinnoittelun pohjaksi maankayttoosaston laatiman taulukon mukaiset hinnat (Liite 11) ja pääoman tuottoprosentiksi 4 %, Kv ( Liite 12). Kuten todettua, muutoksenhaku asiassa kiellettiin - eli virallista lainvoimaista paätästä tonttien arvoista ei siis ole. Paistojen hinnoittelu ei tapahtunut johdonmukaisesti saatujen arviointien perusteella, joissa oli myos arvioitsijoiden valillä suuria poikkeamia. Yhteisömokkien osalta kohtelu oli selkeästi epäjohdonmukaisempaa, kuin yksityismokkipaistojen osalta Yksityismökkien osalta suurin osa arvoista maårittyi Opkk.n antaman hintahaarukan keskiarvon ja Heleniuksen arviohinnan keskiarvona. Arviointitoimeksiannoista kokonaisuudessaan ei vuokrapaistalaisilla ole tietoa. Saadut arvioinnit ylittavat kuitenkin selkeasti mm. Maanmittauslaitoksen (MML) tilastoimat vastaavien tonttien toteutuneet myyntihinnat Koska arviohinnat toimivat vuokranmaårityksen perusteluna valmistelussa, epajohdonmukainen poiminta ja joidenkin tonttien osalta valitut kalleimmat taulukkohinnat, johtivat myös vuokramäarityksisså epatasa -arvoiseen kohteluun 10

11 Kunnallisvahtus Ylavirran vuokrapalstalaiset hankkivat käyttöonsa ajantasaisen lausunnon vastaavalta auktorisoidulta kimteistövälittåjälta (Lahden kiinteistönotariaatti / Eero Hakkinen) Tehdyssa katselmuksessa eivät selittyneet suuret hintapoikkeamat tonttien vala la Välittäjä arvioi hintatason kaupungin mäarittelemåä hintatasoa alhaisemmaksi(liitel 3). Noin kymmenkertaiseksi korotettu vuokra on liian korkea ja kohtuuton ehtoineen. Mikäli se pannaan tåytantöon, joutuu suurin osa mokkilåisista ja yhteisoistä luopumaan palstastaan. Vanhoissa vuokrasopimuksissa oleva 3 kk-n palstan ennalleen saattamisaika on myös silloin kohtuuton Kaytannössä "maksa tai pura" -tilanne on kestämätön pienten mökkien elakelaisille ja vähavaraisille vuokralaisille, joita joukossa on pitkan historian takia runsaasti Vuokrien kohtuuton nosto halvaannuttaa yhdistysten talouden ja sen myotä yhdistysten kohteissa tapahtuvan juniori-, senion-, koulutus- ja harrastustoiminnan sekä virkistäytymisen Ylävirran vuokralaiset kokevat tulleensa ajojahdin kohteiksi. Kohtuuttomilla seka epätasa-arvoisilla vuokrankorotuksilla arvellaan oleva muita tarkoitusperiä, kuin aiempien vuokrasopimusten mukaisten ehtojen ja niihin oikeutetusti perustuvien odotusten toteuttaminen jatkovuokrauksessa Kaupunki on käyttänyt väärin harkintavaltaansa vuokrien maaråsta päättäessään Kohtuuttomuus ylåvirran palstojen vuokrankorotuksissa suhteessa entisiin vuokriin ja alavirran tasoon on todettavissa maankåyttöosaston valmistelemista taulukoista Vanhat vuokrat ilmenevät mm. teknisen lautakunnan pöytåkirjasta Tekla (Liitel4). Luottamuksensuoja / perustellut odotukset Vuokramiehillä, joiden sopimuskausi on päättynyt, on ottaen huomioon vuokramiesten vuokra-alueella toteuttama rakentaminen sekä sopimuksissa vuokramiehen oikeudesta saada alue jalleen vuokralle, perusteltuja odotuksia hallinnan jatkumisesta kohtuullisin vuokra-ehdoin 11

12 Edellinen vuokrasopimus sisältää mm seuraavat ehdot Vuokramiehellä on etuoikeus vuokrakauden päättyessä saada alue uudelleen vuokralle, sikäli kuin se uudestaan luovutetaan vuokralle samanlaiseen loma-asuntotarkoitukseen - Jos rantaosayleiskaavan perusteella alue saa rakennusoikeutta, kaupunki mahdollistaa ensisijaisesti palstan haltijalle mahdollisuuden kayvasta korvauksesta hallita paistaa edelleenkin Ylavirran vuokratonttien vuokrasopimukset päätyttya vuokrauksen osalta on tälla hetkellä voimassa valituksen alaiset valiaikaiset vuokrasopimukset. Tämä johtuu siitä, että kaupunki ei ole toiminut vuokrausvalmistelussa oman aiemman paätoksensä mukaisesti, eika nittavästi kiirehtinyt asiaa huolimatta vuokrapalstalaisten lukuisista yhteydenotoista kaupungin påättajiin ja virkamiehiin, pyrkimyksenä saattaa asia ratkaisuun. Vuokrapalstalaisista suurin osa on eri sukupolvien ajan ollut vuokralaisina kymmeniä vuosia (jopa vuotta) Heillä on ollut oikeus luottaa vuokrasuhteen jatkuvuuteen kohtuullisin ehdoin aiempiin sopimuksiin perustuvina ja pitkaaikaisen vuokrasuhteen perusteella Kaupungin toiminta ei ole antanut aihetta ennakoida oleellisia muutoksia tapahtuvaksi jatkoehdoissa Kohtuuton ja puolueellinen vuokrankorotuspäätös pakottaa vuokralaiset luopumaan tonteistaan, eivätkä oikeutetut ja johdonmukaiset odotukset kaupungin toimissa toteudu. Tämä rikkoo edellisen vuokrasopimuksen ehtoa, jossa hallinta luvataan mahdollistaa käypaä korvausta vastaan Vaikka vanhoissa vuokrasopimuksissa on ollut ehto, jolla uudisrakentaminen kielletäan, on ajan kuluttamiin rakenteisiin ja rakennuksiin luonnollisesti tarvittu uudistuksia Heinolan rakennusvalvonta onkin myontanyt useita rakennuslupia saunoille, piharakennuksille, laajennuksille ym. Lukuisat vuokralaiset kertovat, vuokrasopimusten jatkumisehdoista ja rakentamislupia kaupungilta kysyessaan, saaneensa vastauksia, jotka eivat ole millään tavalla viitanneet jouduttavan tähän ahdinkoon Vuokralaiset ovat tehneet runsaasti investointeja tonteillaan ja lisäksi rakentaneet tieverkoston ja pitäneet huolta teistä luottaen 12

13 vuokrasuhteiden jatkumiseen. Heinolan rakennusvalvonta toimii saman teknisen toimen tulosalueen alaisuudessa, kuin kaupungin kaavoitus ja maankäytto. Maankäyttöosasto on nyt valmistellut vuokraehdot, joilla jatkovuokraus tehdaan mahdottomaksi suurimmalle osalle vuokralaisia. Rakennusvalvonnasta saadut myonteiset rakentamispaåtökset, jotka tukevat kasitystä vuokrasuhteiden jatkumisesta kohtuuehdoin, ovat vuokralaisten mielesta kaupungin taholta ristiriitaista ja epajohdonmukaista toimintaa Paatettiin kaupunginhallituksessa pitkaaikaisista vuokrasopimuksista ja myymisesta seuraavin ehdoin Paistojen vuokraaminen 1 Uudet maanvuokrasopimukset tehdään liitetaulukossa olevien vuokrapalstojen osalta, jotka ovat Ruotsalaisen rantaosayleiskaavan mukaisia rakennuspaikkoja ja joilla sijaitsee vuokralaisen omistama rakennus. 2 Mommön ja Hiekanlahden asemakaavamuutosalueella sekä asemakaavoitetuissa puistoissa sijaitsevat vuokrapalstat vuokrataan ns väliaikaisen vaiheen mukaisen ehdoin, joista päätettiin kaupunginhallituksessa Valiaikaiset vuokrasopimukset voidaan pitaä voimassa toistaiseksi tai olosuhteiden muuttuessa voidaan sopimusehtoja tarkistaa vastaamaan vallitsevaa tilannetta 3. Uudet maanvuokrasopimukset kohdassa 1) mainittujen vuokrapalstojen osalta tehdaan niiden vuokralaisten kanssa, joiden kanssa on solmittu kaupunginhallituksen n mukainen väli- aikainen vuokrasopimus. 4. Vuokrapalstojen vuotuiset perusvuokrat päätetäan pöytäkirjan liitteenä olevan taulukon mukaisena ja vuokrat sidotaan elinkustannusindeksiin. 13

14 5. Vuokria porrastetaan siten, että vuoden 2015 aikana vuotuista perusvuokraa peritään 50 %. 6. Vuokrapalstat vuokrataan siten, etta vuokra-aika päättyy Vuokraoikeuksien vapaa siirtäminen sallitaan. 8 Vuokrapalstoille sallitaan kaavan mukainen rakentaminen. 9. Vuokrapalstat vuokrataan maanvuokralain 5 luvun mukaisena muuna maanvuokrana. 10 Tämän påatdksen mukaista vuokrasopimusta ei tehdä eikä myyntimahdollisuutta anneta, mikäli vuokralaisella on edellisistä vuokrakausista vuokraråstejä maksamatta 11. Vuokrasopimuksen kirjataan ehto, jonka mukaan vuokralaiselle annetaan etuoikeus jatkaa vuokraamista vuokrakauden påattymisen jälkeen, mikäli alue luovutetaan vuokralle samanlaiseen loma-asuntotarkoitukseen. 12. Vuokralainen saa oikeuden irtisanoa sopimuksen milloin tahansa vuokrakauden aikana kulloinkin kuluvan vuoden loppuun. Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen vuokrakauden aikana, kaupungilla ei ole lunastusvelvollisuutta vuokralaisen rakennuksiin ja vuokralainen vastaa rakennusten purkamisesta ja alueen siistimisestä alkuperäiseen kuntoonsa, mikali vuokranantajan ja vuokralaisen välisissa neuvotteluissa ei muuta sovita. Vuokranantajalla ei kuitenkaan ole koskaan korvausvelvollisuutta rakennuksista. 13. Mikäli alue myohemmin asemakaavoitetaan ja palstat osoitetaan kaavassa vakituiseen asumiseen, niin vuokria ja vuokraehtoja tarkistetaan soveltuvin osin vakituisen asunnon vuokratontteja vastaaviksi. 14

15 Palstojen myyminen 14. Kohdassa 1) mainitut vuokrapaistat, lukuun ottamatta Iso Savisaaren kaupunkipuistoalueella olevia palstoja, tarjotaan ostettavaksi palstojen nykyisille vuokralaisille, joiden kanssa on solmittu kaupunginhallituksen :n 385 mukainen valiaikainen vuokrasopimus 15. Kohdassa 14) mainittu ostomahdollisuus on voimassa vuoden ajan tämän päätöksen lainvoimaistumisesta. 16. Palstojen myyntihinnat hyväksytaan pöytakigan liitteenä olevan taulukon myyntihintojen mukaisesti Hinnoittelu on voimassa vuoden ajan täman päatöksen lainvoimaistumisesta 17. Myytävät palstat eivat saa osuuksia yhteisiin alueisiin ja erityisiin etuuksiin. Palstojen rajojen tarkastaminen ja lohkominen 18 Vuokrapaistat, lukuun ottamatta Iso Savisaaren kaupunkipuistoalueella olevia palstoja, lohkotaan itsenäisiksi kiinteistöiksi. Vuokralainen vastaa lohkomiskustannuksista. 19. Palstojen rajat tarkistetaan pääsäantoisesti siten, että niille pystytåån olemassa olevan kaavan, lainsaadännön ja rakennusjarjestyksen mukaisesti rakentamaan Paista rajat tarkistetaan siten, että ne saavat m rantaviivaa ja m syvyyttä mantereelle pain Palstoista pyritään muodostamaan noin m2 kokoisia, jotta lainsäädånnössa asetettu 2000 m2 ylettyy ja ne ovat rakennuskelpoisia. 15

16 Kunnallisvahtus 20 Mikäli vuokrapalstan pinta-alaa pienennetaan / suurennetaan merkittavasti, niin palstan myyntihintaa ja vuokra-arvoa korjataan vuokrauspäätöksen tai kaupan yhteydessä Näiden yleisten perusteiden ja hinnoittelujen pohjalta valmistellaan ja tehdään tarkennetut yksityiskohtaiset vuokra- ja myyntisopimukset teknisen toimen johtosaannon mukaisesti. Em ehtoihin vuokralaiset vaativat kaupungin taholta uutta valmistelua Kymmenien vuokramiesten perusteltuja odotuksia hallinnan jatkumisesta ei tosiasiassa suojata. Tietoisena siitä, että vuokrapaistat on rakennettu, kaupunki on määrittanyt yksipuolisesti sopimusehdot våhttamatta vuokramiesten perustelluista odotuksista. Tosiasiassa - sen jalkeen, kun kaupunki on asettanut periaatteen mukaisen vuokrasopimuksen ehtoineen- raita vähaäkaån muuttamatta - hyväksyttäväksi vuokramiehelle, ei ole ollut muuta vaihtoehtoa kuin hyväksyä ja allekirjoittaa sopimus Teoreettinen vaihtoehto, minka mukaan puitesopimuksen mukaisen vuokrasopimuksen ehtoja ei hyväksyta ja vuokramies " palauttaa alueen " vuokranantajan kayttoon, merkitsee rakennusten purkamista/poistamista ja näin merkittavää taloudellista vahinkoa Vuokralaiset pyysivät ajantasaisen arvioni Lahden kiinteistonotariaatti Oy Itä / Eero Häkkiseltä AKA, joka on patevyyksiltaän vastaava arviolta, kuin asiassa kaupungin käyttamät toimistot. Lausunto sekä toteutuneet MML.n tilastoimat myyntihinnat osoittavat kaupungin hinnoittelun olevan kohtuuton Tonttihinnoittelun toimiessa vuokrahinnoittelun pohjana, on se myos aiempaan, sopimusehtoihin ja alavirran alueeseen nähden suhteeton. yhdenvertaisuuden nimissä 4 %.n tuottoarvolla edellyttanyt

17 Hämeenlinnan hallinto -oikeus lahtien olleet alavirralla 890 vuosi LOPUKSI Kuten alussa todettiin Heinolan kaupungin n alavirran ja ylävirran puolen " mökkivuokratonteilla on pitkä historia Kaupungin viimeaikaiset toimet vuokrauksen jatkamisessa ovat olleet epäoikeudenmukaisia, odottamattomia ja epajohdonmukaisia Vaikutuspiiriin kuuluu puolisen sataa yksityistä mökkiä perhekuntineen ja kymmenkunta yhdistystä lukuisine jasenineen Kyse on useammasta tuhannesta palstankäyttajastå ja kymmenistä uusista ja myos aikaa nahneista, omistajilleen tärkeista lomarakennuksista Pihapiirit rakennuksineen sijaitsevat raivatulla ja rakennetulla alueella, jota kaupunki kasittelee ristirutaisesti rakentamattomana raakamaana, myönnettyäan ensin rakennuslupia vuokralaisille. Heinolan kaupungin toimia vuokraehdoissa on pidettava lainvastaisina ja kaupunginhallituksen toimivaltaa ylittyneenå, siksi heinolalaiset nojaavat oikeudenmukaisen kohtelunsa turvaamiseksi jalleen Hämeenlinnan hallinto-oikeuteen. PAIVAYS JA ALLEKIRJOITUS Heinola Kirsi Kemppainen KTM, ekonomi vuokrapalstalainen Korpinmaalta Villenkatu 29, Heinola kirsikka.kemppamenc&mmail com p

18 Håmeenlinnan hallinto-oikeus Valtakirjan antaneet Paista Yhteyshenkilo Katuosoite Postitoimipaikka Valtakirja Korpinmaantie 155 A Maire Serkosalo Koulukatu 18 as Heinola x Korpinmaantie 155 B Juha Huovila Jyrängönkatu 37a Heinola x Seppo Huovila Susisuontie Heinola x Korpinmaantie 161 B Olavi Eronen Hämeenkatu 12 As Heinola x Korpinmaatie 161 C Jyrki Sukari Laatukatu Lahti x Korpinmaantie 181 A Korpinmaantie 181 B Marko ja Maritta Puolakka Anjalankatu Heinola x Marja-Liisa ja Kari Leino Taavilankatu 7 D Heinola x Korpinmaantie 181 C Sinikka Nieminen Männiköntie 8 a Vääksy x Korpinmaantie 181 D Tapio Nikkinen Alastalonkuja Hollola x Korpinmaantie 181 E Anitta Honkala Marjatie 15 C Heinola x Korpinmaantie 181 F Kirsi Kemppainen Villenkatu Heinola laatija Korpinmaantiel8l G Tiina Virtanen Vesijärvenk Lahti x Korpinmaantie 205 Jaakko Juden Lammaskallionkatu 21 as Heinola x Henri Juden Seponkatu Heinola x Korpinmaantie 212 Seppo ja Lilja Kinnunen Sinilähteentie Heinola x Korpinmaantie 223 A Jami Junkkari Aumakatu Lahti x Korpinmaantie 288 Ismo Tanninen Kaivokatu 14 B Heinola x Korpinmaantie 308 Raimo Siukola Ilmarinkatu 23 C Heinola x Korpinmaantie 309 Mikko Ruonala Härkälänmäenkatul Tampere x Päivi de Gol Prinsessantie 4 A Helsinki x 18

19 Kunnallisvaiitus Korpinmaantie 324 A Hannu Voutilainen Seminaarinraitti Heinola x Aulikki Voutilainen Seminaarinraitti Heinola x Korpinmaantie 330 Lahden seudun toimihenkilöt PRO ry Laaksopellonkatu Lahti x Puheenjohtaja Hämeenkatu 15 3 krs Lahti Vasikkasaarentie 54 A Heinolan Eläkeläiset ry (Olavi Lipponen) Konsulinkatu 4 A Heinola x Vasikkasaarentie 54 B Ilkka Turkki Savontie 9 A Heinola x Vasikkasaarentie 54 C Jyrki Moilanen Marmorintie Vantaa x Vasikkasaarentie 54 D Erkki ja Kaija Heiskanen Karjalankatu Heinola x Vasikkasaarentie 115 Veijo Enden Keskikatu Heinola x Vasikkasaarentie 124 Maritta Sundberg Lokerotie 1 C Soini x Vasikkasaarentie 167 Kari Turklin Seponkatu Heinola x Vasikkasaarentie 176 Majuri Sami Rauhankatu 5B B Turku x Vasikkasaarentie 184 Majuri Petri Heinolan Pursiseura ry Pj. Harri Numminen Rusthollinraitti 5 A Heinola x x Vasikkasaarentie 198 Pertti Komonen ja Annikki Mouhu Kuurinkallio 8 E Espoo x Vasikkasaarentie 216 A Markku Lyyjynen Löylytie 6 B Espoo x Vasikkasaarentie 216 B Atte Junttila Pihlajatie Heinola x Anne Ikonen Kalemontie Heinola x Maj- Britt Junttila Siltakatu 13 as Heinola x Timo Junttila Kauniinilmankuja 5 C Helsinki x 19

20 Vasikkasaarentie 216 D Lahja ja Keijo Tattari Mäntytie Heinola x Lahdensuunluoto 1 Hannele Moström Kuusitie Heinola x Eeva Moström Tommolankatu N Heinola x Kari Koskinen Kaarnatie 3 D Heinola x Pirkko Koskinen- Kokko Oravankatu 3 As Heinola x Pieni Honkasaari Jussi Värralä Kuusitie Heinola x Anne Värrälä Pitkäjärventie 51 A Espoo x Liitteet. Lute1 Päätös _Khal Lute2_Päåtos_Khal L i ite3_va l itu soso itu s Lute4_ Oikaisuvaatimus Kph _allekirj Liite5 Khal Mäaråalan myyminen Liite6_ Tekla Mommonraitti vuokralle antaminen Liite7_Vuotuiset perusvuokrat ym Liite8_Hallintosääntö_konsernihallinto_2014 Lnte9_Teknisen toimen päåtösvaltataulukko Liitel0_ Khal Vuokrankorotuspåatos alavirta Liitell_Palstojen myyntihinnat kval Liitel2_Kval Liitel3_Lausunto_ Lahden kiinteistonotariaatti Liite14 Ote Tekla vanhat vuokrat