ETELÄ-KARJALAN KÄRÄJÄOIKEUS Haastehakemus maanvuokrasopimuksen kohtuullistamista koskevassa asiassa

Transkriptio

1 kipta13 ETELÄ-KARJALAN KÄRÄJÄOIKEUS HAASTEHAKEMUS I ASIA ja ASIANOSAISTIEDOT Asia Haastehakemus maanvuokrasopimuksen kohtuullistamista koskevassa asiassa Kantaja Kiinteistö Oy Parikkalan Tapulikuja 2 Kantajan asiamies ja prosessiosoite Varatuomari, OTM Topi Heinänen Asianajotoimisto Lindblad & Co Oy F.O. Virtasenkatu 6, IMATRA Puh topi.heinanen@lindblad.fi Vastaaja Parikkalan kunta Harjukuja 6, Parikkala Puh kunta@parikkala.fi Käsittelevä tuomioistuin Oikeudenkäymiskaaren 10 luvun 2 :n mukainen kunnan sijaintipaikan käräjäoikeus

2 II KANTAJAN VAATIMUKSET ETELÄ-KARJALAN KÄRÄJÄOIKEUDESSA Kantajat kohteliaimmin vaativat, että käräjäoikeus 1) vahvistaa maanvuokrasopimuksen 9 :ssä olevan ehdon, jossa vuokramies velvoitetaan liittämään alueelle rakennetut rakennukset aluelämpöverkkoon kohtuuttomaksi ja määrää, että kyseinen ehto on jätettävä huomioon ottamatta vuokrasopimuksessa; 2) velvoittaa vastaajan korvaamaan kantajalle kantajan asianosaiskulut asiassa myöhemmin esitettävän selvityksen mukaisesti ja korkolain 4 :n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen asian vireille tulosta lähtien; 3) velvoittaa vastaajan korvaamaan kantajalle kantajan oikeudenkäyntikulut asiassa myöhemmin esitettävän selvityksen mukaisesti korkolain 4 :n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen, kun kuukausi on kulunut ratkaisun antamisesta asiassa.

3 III KANTAJAN PERUSTELUT ASIASSA III.1 Asian tausta Parikkalan kunta ja Rakennustoimisto Kari Niiranen Ky ovat solmineet maanvuokrasopimuksen, jolla vastaaja on vuokrannut Kari Niiranen Ky:lle Parikkalan kunnan Kangaskylässä Keskustan rakennuskaava-alueella sijaitsevaan Sahaniemi-nimiseen tilaan RN:o 1:4 kuuluvan 1014 m 2 suuruisen määräalan. Maanvuokrasopimus on sittemmin siirretty Kiinteistö Oy Parikkalan Tapulikuja 2:lle Vuokrasopimus on voimassa 50 vuotta ja vuokrasopimuksen 16 :n mukaan sopimukseen noudatetaan maanvuokralain 3 luvun asuntoalueen vuokraa koskevia säännöksiä. Vuokrasopimus on kiinnitetty kiinteistökiinnitysasiainrekisteriin Kyseisen maanvuokrasopimuksen 9 :ssä vuokramies sitoutuu liittämään alueelle rakennettavat rakennukset aluelämpöverkkoon (myöhemmin myös kaukolämpö ja kaukolämpöverkko). (Kirjallinen todiste K1) Kiinteistö Oy Parikkalan Tapulikuja 2 on liittynyt vuokraehtojen mukaisesti kaukolämpöverkkoon ja solminut Parikkalan kunnan kanssa lämpösopimuksen, joka on allekirjoitettu Parikkalan kunta on myynpyt kaukolämpöliiketoiminnan Adven Oy:lle syksyllä Kiinteistö Oy Parikkalan Tapulikuja 2 ei ole tehnyt lämpösopimusta Adven Oy:n kanssa kaukolämmön toimittamisesta. Kantaja haluaa irtautua kaukolämmöstä ja hoitaa lämmityksen tulevaisuudessa edullisemmalla maalämmöllä. Kantaja on anonut vastaajalta tontin vuokrasopimuksen kohtuullistamista, jotta kantaja voisi irtautua kaukolämpöverkosta ja rakentaa maalämpöjärjestelmän. Vastaaja on hylännyt anomuksen ja myös hylkäämisen johdosta tehdyn oikaisuvaatimuksen. Ennen oikaisuvaatimuksen hylkäämistä osapuolet ovat käyneet neuvotteluita asiasta. Neuvotteluiden yhteydessä on selvinnyt, että nykyinen kaukolämpöliiketoiminan omistaja Adven Oy:llä ei ole minkäänlaisia vaatimuksia koskien nyt käsillä olevaa maanvuokrasopimusta (kirjallinen todiste K2). Nykyisen kaukolämpöoperaattori Adven Oy:n kannasta huolimatta neuvottelut osapuolten välillä ovat päättyneet tuloksettomina ja Parikkalan kunta on päättänyt hylätä oikaisuvaatimuksen. III.2 Vuokrasopimuksen ehdon kohtuuttomuudesta Maanvuokralain 1 luvun 4 :n 2 momentin mukaan, mikäli vuokrasopimuksen ehdon soveltamisen katsotaan olevan maanvuokrasuhteessa noudatettavan hyvän tavan vastainen tai muutoin kohtuuton, voidaan ehtoa sovitella tai jättää se huomioon ottamatta. Vuokrasopimusta voidaan kohtuullistaa esimerkiksi muuttuneiden olosuhteiden vuoksi tai sellaisen vuokrasopimuksessa olevan ehdon johdosta, jota ei lainkaan ole voitu huomioida vuokraopimusta tehtäessä. Tekninen kehitys Kantajalle siirtynyttä vuokrasopimusta tehtäessä maalämpöjärjestelmää, jolla kerrostalon lämmitys voitaisiin hoitaa taloudellisesti kannattavasti, ei ole ollut

4 olemassa. Nyt tehtyjen laskelmien (Kirjallinen todiste K3) mukaan kerrostalon lämmitys voidaan kuitenkin hoitaa huomattavasti taloudellisemmin vaihtamalla lämmitysjärjestelmä kaukolämmöstä maalämpöön. Laskelmat osoittavat, että nykyiset kaukolämmöllä tapahtuvan lämmityksen kustannukset ovat huomattavasti korkeammat kuin maalämmöllä tapahtuvan lämmityksen kustannukset. Olosuhteet ovat siis muuttuneet merkittävästi siitä hetkestä, jolloin maanvuokrasopimus on alun perin solmittu. Näin ollen olisi kohtuutonta velvoittaa taloyhtiötä maksamaan merkittävästi korkeampia kustannuksia lämmityksestä nyt vallitsevissa olosuhteissa pelkästään miltei 40 vuotta vanhassa vuokrasopimuksessa olevan ehdon johdosta. Lainsäädännöllinen kehitys Myös lainsäädäntö on kehittymässä siihen suuntaan, että määräyksiä kaukolämpöverkkoon liittymisestä ei enää tulevaisuudessa voida antaa. Maankäyttöja rakennuslain 7 luvun 57 a :ssä on säädetty velvollisuudesta liittyä kaukolämpöverkkoon asemakaavan määräyksin. Kyseinen säädös tullaan kuitenkin kumoamaan, sillä eduskunta on hyväksynyt hallituksen esityksen HE 79/2018vp, jossa esitetään säädettäväksi laki maankäyttö- ja rakennuslain 57 a :n kumoamisesta. Näin ollen tulevaisuudessa kunta ei voi velvoittaa asemakaavamääräyksillä liittymään kaukolämpöverkkoon. Kyseisen hallituksen esityksen mukaan muutoksen tavoitteena on vähentää sääntelyä sekä edistää kuluttajien mahdollisuuksia valita itselleen sopiva lämmitystapa ja tätä kautta tukea vapaata kilpailua lämmitysmarkkinoilla (HE 79/2018vp s. 1). Vaikka kyseisen lainkohdan kumoaminen ei suoraan liitykkään nyt käsillä olevaan vuokrasopimuksen ehtoon, kuvastaa se vallitsevaa tilannetta ja muutosta olosuhteissa. Kaukolämmön ei enää nykyään katsota olevan ainoa vaihtoehto hoitaa lämmitys tehokkaasti ja ympäristöystävällisesti. Sitovien määräysten antamisen on myös katsottu vääristävän kilpailua. Kun nyt käsillä oleva maanvuokrasopimus on tehty, ovat olosuhteet olleet tyystin toiset. Silloin on katsottu, että kaukolämpö on tehokas tapa tuottaa lämmitystä taajamissa. Myöskään kilpailevia todellisia vaihtoehtoja ei ole ollut tuolloin markkinoilla. Nykyään tilanne on kuitenkin toinen ja lainsäädännön kehitys asemakaavamääräysten osalta kuvastaa tätä hyvin. Markkinoille onkin tullut kaukolämmön kanssa kilpailevia lämmitysratkaisuja myös isoille kohteilla. Näin ollen olosuhteet ovatkin myös tästä näkökulmasta muuttuneet merkittävästi maanvuokrasopimuksen tehohetkestä tähän päivään. Aluelämpölaitoksen omistajan vaihdokset Vuokrasopimusta allekirjoitettaessa vastaaja on omistanut lämpölaitoksen lämpöverkkoineen ja vastannut kaukolämmön jakelusta, jolloin liittyminen aluelämpöverkostoon on hyödyttänyt vastaajaa. Koska vastaaja on sittemmin myynyt kaukolämpöliiketoiminnan kolmannelle osapuolelle Adven Oy:lle, ei maanvuokrasopimuksen 9 :llä ole siten enää sellaista merkitystä vastaajalle, kuin vuokrasopimusta allekirjoitettaessa. Kaukolämpöliiketoiminnan ostanut Adven Oy on sovintoneuvotteluiden kuluessa ilmoittanut, että se ei vastusta

5 kantajan irtautumista kaukolämpöverkosta, joten ei voida katsoa myöskään, että irtautumisesta olisi merkittävää haittaa myöskään uudelle omistajalle. Myös tätä voidaan pitää merkittävänä olosuhteiden muutoksena verrattuna maanvuokrasopimuksen allekirjoitushetkeen. Myymällä kaukolämpöliiketoiminnan kolmannelle osapuolelle on vastaaja omilla toimillaan aiheuttanut olosuhteissa merkittävän muutoksen. Lämpöliiketoiminnan omistaa nykyisin osakeyhtiö, jonka velvollisuus on tuottaa voittoa osakkeenomistajille. Tämä ei ole ollut tilanne, kun lämpölaitos lämpöverkkoineen on ollut vastaajan eli Parikkalan kunnan omistuksessa. Kyseenalaisena voidaan pitää myös sitä, että vastaaja eli Parikkalan kunta rajoittaa alueellaan kilpailua. Muuttuneista olosuhteista huolimatta vastaaja pyrkii turvaamaan yksityisen osakeyhtiön liiketoiminnan kilpailijoiden kustannuksella pitämällä kiinni vuokrasopimuksen ehdoista, jotka on solmittu tyystin eri olosuhteissa, kuin mitkä nyt vallitsevat. Tämänkaltaista menettelyä ei voitane pitää kunnalta hyväksyttävänä, sillä sen tulisi lähtökohtaisesti kohdella kaikkia tasapuolisesti. Yhteenveto Olosuhteet maanvuokrasopimuksen solmisen ajankohdasta tähän päivään ovat muuttuneet edellä kuvatulla tavalla merkittävästi. Olosuhteissa tapahtuneet muutokset, joista osa on vielä johtunut vastaajan omista toimista, ovat aiheuttaneet sen, että maanvuokrasopimuksen 9 :ssä oleva ehto, jossa vuokramies sitoutuu liittämään alueelle rakennettavat rakennukset aluelämpöverkkoon, on tullut kohtuuttomaksi. Tämän johdosta käräjäoikeuden tuleekin vahvistaa ehto kohtuuttomaksi ja määrätä, että sitä ei enää tarvitse noudattaa. III.3 Asianosais- sekä oikeudenkäyntikulut & sovinnon mahdollisuus Kantaja katsoo, että vastaaja on velvollinen korvaamaan kantajien asianosaisja oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti niistä myöhemmin esitettävien erittelyjen mukaisesti. Kantajan käsityksen mukaan asiassa ei ole mahdollisuuksia sovintoon, sillä asiaa on pyritty ratkaisemaan sovinnollisesti jo pitkään. Kantaja jää kuitenkin odottamaan vastaajan mahdollista sovintoesitystä.

6 IV TODISTELU Kirjalliset todisteet K1 K2 Maanvuokrasopimus Todistusteema: Maanvuokrasopimuksen sisältö, maanvuokrasopimuksessa olevat ehdot Ote Parikkalan kunnan elinkeino- ja ympäristölautakunnan pöytäkirjasta Todistusteema: Adven Oy:n kanta aluelämpöverkosta irtautumiseen ja maanvuokrasopimuksen kohtuullistamiseen. K3 Säästölaskelma Todistusteema: Lämpöjärjestelmän vaihtamisesta syntyvät kustannussäästöt Henkilötodistelu Kantaja ei nimeä vielä tässä vaiheessa henkilötodistelua, mutta varaa tilaisuuden nimetä henkilötodistelua myöhemmin. V PÄIVÄYS JA ALLEKIRJOITUS Imatralla 16. päivänä marraskuuta 2018 KIINTEISTÖ OY PARIKKALAN TAPULIKUJA 2 Topi Heinänen Varatuomari, Savonlinna Kiinteistö Oy Parikkalan Tapulikuja 2 asiamiehenä Liitteet Valtakirja ja ote kaupparekisteristä Kirjalliset todisteet K1-K3

7 LIITTEET

8

9

10

11 Todiste K1

12

13

14

15

16

17

18 Todiste K2

19

20

21

22

23

24 Todiste K3

25