1.3.1 Kiinteistönhoitaja resurssina Kiinteistönhoitaja yhteistyökumppanina Kiinteistönhoitaja työntekijänä 22

Transkriptio

1 Sisällys LUKIJALLE 5 KIRJOITTAJAT 6 Luvuittain 6 Aakkosjärjestyksessä 8 JOHDANTO Mihin kiinteistönhoitajaa tarvitaan? Yleiskuvaus kiinteistönhoitajan työstä Kiinteistönhoitajan kolme roolia Kiinteistönhoitaja resurssina Kiinteistönhoitaja yhteistyökumppanina Kiinteistönhoitaja työntekijänä 22 KIINTEISTÖNHOITAJAN TYÖSUHDEASIAT Kiinteistöpalvelualan työsopimukset Työsopimuksen tekeminen Työsuhteen muodot Kiinteistöpalvelualan työsopimukset käytännössä Kiinteistöpalvelualan työehtosopimukset Erityiset, kiinteistöalan työsopimuksissa huomioitavat seikat Työsuojelu ja työturvallisuus Työturvallisuuslaki Työsuojelu Kiinteistöpalveluhenkilöstön vakuutukset Tapaturmavakuutus Eläkevakuutus 56 Sisällys 9

2 3 ASIAKASLÄHTÖISTEN KIINTEISTÖ- PALVELUIDEN TUOTTAMINEN Kiinteistönomistajan tavoitteista palveluntuottajan tarpeisiin Kiinteistönomistajan tavoitteet Palveluntuottajan tavoitteet ja tarpeet Kiinteistönhoidon kilpailuttaminen Kilpailutuksen lähtökohdat Kilpailutuksen valmistelu Tarjouskilpailu Palveluntuottajan valinta Julkisten hankintojen kilpailutus Kiinteistönhoitosopimus Sopimusneuvottelut Kiinteistönhoitosopimuksen sisältö Laatusopimus osana kiinteistönhoitosopimusta Kiinteistönhoitotehtävien mitoitus Menetelmätutkimukset mitoituksen apuna Mitoitusmenetelmät ja -ohjelmat Kustannusten jakautuminen Kiinteistön vakuutukset Kiinteistön täysarvovakuutus Kiinteistövakuutus Kiinteistön muut vakuutukset Kiinteistön käyttäjien irtaimistoa koskevat vakuutukset 90 4 KIINTEISTÖN YLEISHOITO JA VALVONTA Huoltokirja ja kiinteistönhoitajan oman työn suunnittelu Huoltokirja Ajankäytön suunnittelu Työsuunnitelmat Kiinteistönhoidon yleistehtävät Liputus Viralliset ja vakiintuneet liputuspäivät EU-lippu Muut kiinteistön liputukset Kiinteistönhoidon käsikirja

3 4.2.4 Liputusajat Lipun käsittely, säilytys ja huolto Lipputangot sekä katto- ja seinäsalot Lippujärjestys Asiakaspalvelu liputuksissa Avainturvallisuus ja kulunvalvonta Kiinteistön avaimet ja niiden käyttö Huoneistojen ovien avaaminen Avainsäilöt ja niiden käyttö Ulko-ovien ajastettu lukitus Kulunvalvonta Vastuukysymykset avainten kadotessa Talonkirjan ylläpito sekä nimien päivitys oviin ja nimitauluihin Talonkirja Nimien päivitys huoneistojen oviin sekä nimitauluihin Kiinteistönhoidon palautejärjestelmä, päivystys ja ilmoitustaulut Asukkaiden palautepostilaatikko Sähköinen palautejärjestelmä Päivystyspuhelin Ilmoitustaulut Jätehuolto Jätetyypit ja jätteiden lajittelu Jätekatokset ja jäteaitaukset sekä jäteastiat Jokamiehen sähkötyöt Sähkölaitteet ja -työt kiinteistön sisätiloissa Sähkölaitteet ja -työt kiinteistön ulkotiloissa KIINTEISTÖN SÄHKÖN KÄYTTÖ Sähköturvallisuus Laitteen käyttöolosuhteet ja tarvittava suojaus Suojausmenetelmät Sähköalan lainsäädäntö Perusvaatimukset sähkölaitteistoille ja -laitteille sekä niiden kunnossapidolle Sallitut sähkötyöt 138 Sisällys 11

4 5.2.3 Sähkömarkkinat Asuinkiinteistön sähkönjakeluverkko Johdot Keskukset Sähkötekniset tilat Sähkölaitteiden käyttö ja kunnossapito Johdot Sähkölaitteiden käyttö ulkona Valaisimet ja niiden ohjaus Sähkölämmitys ja sähkösulatus Sähkölaitteiden käyttöhuolto Kiinteistön sulakkeet, pistotulpat ja pistorasiat sekä vikavirtasuojat Lamput ja valaisimet Lampputyypit Valaisimet Valaisinhuolto Muut kiinteistön sähkölaitteet Sähkökiukaat Hissit Kytkinlaitteet Tietotekniset järjestelmät Sisäjohtoverkko Antennijärjestelmät Sähkölukko-, ovikello- ja ovipuhelinlaitteet Palovaroittimet ja paloilmoitinjärjestelmä Merkki- ja turvavalaistus Sähkön kulutusseuranta LVI-JÄRJESTELMIEN HOITO JA HUOLTO Yleistä Rakennuksen lämmitysjärjestelmä Lämmitysjärjestelmän yleiset vaatimukset Kiinteistön lämmönlähteet Keskuslämmitys Kiinteistönhoidon käsikirja

5 6.2.4 Yksittäisten huoneistojen ja muiden tilojen lämmitys Kiinteistönhoitajan lämmitysjärjestelmään liittyvät tarkastus- ja huoltotehtävät Lämmön kulutusseuranta Rakennuksen vesi- ja viemärijärjestelmät Vesi- ja viemärijärjestelmien yleiset vaatimukset Rakennuksen vesi- ja viemärijärjestelmien toimintaperiaate Kiinteistön vesijohtoverkosto Kiinteistön viemärijärjestelmä Yksittäisten huoneistojen ja muiden tilojen vesijohdot ja viemärit Kiinteistönhoitajan vesi- ja viemärijärjestelmään liittyvät tarkastus- ja huoltotehtävät Veden kulutusseuranta Kiinteistön ilmanvaihtojärjestelmä Ilmanvaihtojärjestelmän yleiset vaatimukset Rakennuksen ilmanvaihtojärjestelmä IV-koneet ja niiden laitetilat Ilmanvaihtojärjestelmien varusteet Yksittäisten huoneistojen ja muiden tilojen ilmanvaihto Kiinteistönhoitajan ilmanvaihtojärjestelmään liittyvät tarkastus- ja huoltotehtävät Lämmitysjärjestelmän sähkölaitteet Öljylämmitysjärjestelmä Kaukolämpöjärjestelmä Lämpöpumput LVI-laitteiden sähkönsyöttö ja ohjaus Kylmätekniikka Kiinteistönhoitajalle kuuluvia toimenpiteitä Kylmäainevuotojen tarkastaminen KIINTEISTÖN TOIMINTAKUNNON YLLÄPITO Korjaus- ja kunnossapitovastuut taloyhtiössä Asunto-osakeyhtiölain mukainen vastuunjako Korjausten samantasoisuus Kunnossapitovastuun siirtäminen Aiheuttamisperiaate 257 Sisällys 13

6 7.2 Tavoitteena turvallinen kiinteistö Taloyhtiön turvallisuuskulttuuri Kiinteistönhoito ja turvallisuus Omatoiminen varautuminen osana kiinteistönhoitoa Taloyhtiön pelastussuunnitelma Pelastussuunnitelman sisältö Ketkä pelastussuunnitelmaa käyttävät? Viranomaisvalvonta Rakennusten turvallisuus ja onnettomuuksien ennaltaehkäisy Kiinteistönhoitaja rakennuksen turvallisuuden edistäjänä Pelastustoiminnan turvaaminen Paloturvallisuus Vaaranpaikat asuinkiinteistöissä ja vaaratilanteiden ennaltaehkäisy Tapaturmat Tulipalot Vesivahingot Myrskyt ja muut luonnononnettomuudet Vaarallisten aineiden onnettomuudet Energiahuollon ja yhdyskuntatekniikan häiriöt Poikkeusolot Väestönsuojat Väestönsuojien huolto ja kunnossapito Väestönsuojien tarkastaminen ja huolto Omatoimista varautumista koskeva neuvonta ja koulutus KIINTEISTÖAUTOMAATIO JA SEN KÄYTTÄMINEN Sähköiset tietojärjestelmät kiinteistönhoitajan työssä Energianhallintaohjelmat Kiinteistö- ja rakennusautomaatiojärjestelmät LVI-järjestelmien tarkkailu taloautomaation avulla LVI-säätölaitteistot ja säätötavat LVI-prosessien säädöt ja niiden vaikutus sisäilman laatuun, energiankulutukseen ja asumismukavuuteen Säätölaitteiden huolto- ja tarkastustoimenpiteet Kiinteistönhoidon käsikirja

7 8.3 LVI-hälytyslaitteet Ohjelmistot energian kulutusseurannan tukena RAKENNUSTEKNISET KORJAUSTYÖT Aluerakenteet Kiinteistön sadevesiviemäri- ja salaojajärjestelmät Piha-alueiden päällysrakenteet Piha-alueiden varusteet Julkisivut Ulkoverhous Ikkunat ja ovet Parvekkeet Vesikatot Vesikatossa käytettävät katteet Savupiiput Rakennuksen sisätilat Sisäseinät Sisäkatot Lattiat Märkätilat Kosteusvauriot rakennuksen sisätiloissa ULKOALUEIDEN HOITO Kiinteistön ulkoalueiden hoito Ulkoalueiden puhtaanapito Kasvityöt Lumityöt Liukkauden torjunta Koneiden käsittely Työkoneet osana kiinteistönhoidon arkipäivää Koneturvallisuus Liikkeellelähtö Työkoneen ajaminen Työkoneen apulaitteet Työkoneurakointi Lumityöt 358 Sisällys 15

8 11 KI I N TE I STÖ N SI I VO U S Siivouksen tavoitteet Edustavuus, esteettisyys ja viihtyisyys Turvallisuus Hygieenisyys Tilojen toimivuus Taloudellisuus Ympäristöystävällisyys Siivoustyön suunnittelu ja toteutus Suunnittelun tarkoitus Työaika ja työohjeet Päivittäisen työskentelyn toteutus Siivousmenetelmät Puhdistusmenetelmät Suojaus- ja hoitomenetelmät Siivousvälineiden valinta ja käyttö Siivousvälineet Siivousvälineiden valinta Siivouskomero Onnistuneen siivoustyön edellytykset Asiakaspalvelu Tekninen laatu Laadunvalvonta Kiinteistön kunnon vaikutus siivouksen tasoon 387 M ainostajat 388 Hakemisto Kiinteistönhoidon käsikirja