Sisällys. Lukijalle...3

Transkriptio

1 Sisällys Lukijalle Johdanto Yleistä Kiinteistönhoitajan työ Mihin kiinteistönhoitajaa tarvitaan? Yleiskuvaus kiinteistönhoitajan työstä Kiinteistönhoitajan kolme roolia Kiinteistönhoitaja resurssina Kiinteistönhoitaja yhteistyökumppanina Kiinteistönhoitaja työntekijänä Kiinteistönhoitajan työsuhdeasiat Yleistä Kiinteistönhoitajan työsopimus Työsopimuksen tekeminen Toistaiseksi voimassa oleva ja määräaikainen työsopimus Kiinteistöalan työehtosopimukset Työntekijöiden ja toimihenkilöiden työehtosopimukset Erityiset, kiinteistöalan työsopimuksissa huomioitavat seikat Työsuojelu ja työturvallisuus Kiinteistöalan yritysten työsuojelu ja -turvallisuus Lain määräykset työturvallisuudesta Työsuojelu Vakuutukset kiinteistönhoitajan työssä Lakisääteiset vakuutukset Tapaturmavakuutus Eläkevakuutus Asiakaslähtöisten kiinteistönhoitopalveluiden tuottaminen Yleistä Kiinteistönomistajan tavoitteet kiinteistönhoidon ohjenuorana Tavoitteena käyttäjien tyytyväisyys ja kiinteistön kustannusten hallinta Kiinteistön suunnitelmallinen kunnossapito Kiinteistönhoidon omat tavoitteet...57 Sisällys 5

2 3.3 Kiinteistönhoidon kilpailutus ja kiinteistönhoitosopimus Kilpailutus Kiinteistönhoitosopimus Kiinteistönhoitotehtävien mitoitus Asiakaslähtöisyys kiinteistönhoitopalveluissa Asiakaspalvelu kiinteistönhoitajan työssä Kiinteistönhoidon asiakaspalaute Päivystys Kiinteistön vakuutukset Kiinteistön täysarvovakuutus Kiinteistövakuutus Kiinteistön muut vakuutukset Kiinteistön käyttäjien irtaimistoa koskevat vakuutukset Kiinteistön yleishoito ja valvonta Yleistä Kiinteistönhoitajan oman työn suunnittelu Ajankäytön suunnittelu Työsuunnitelmat Huoltokirjan käyttö ja ylläpito Mikä huoltokirja on? Huoltokirjan sisältö Huoltokirja kiinteistönhoitajan työkaluna Liputus Kiinteistön liput Liputuspäivät Suruliputukset ja muut kiinteistön liputukset Liputusaika Lipun nosto ja laskeminen Lipun säilytys ja huolto Lipputangot ja -salot Avainturvallisuus ja kulunvalvonta Kiinteistön avaimet ja niiden käyttö Avainsäilöt Huoneistojen ovien avaaminen taloyhtiössä Ulko-ovien lukitus Koodilukot ja muut kulunvalvontajärjestelmät Jos kiinteistönhoitaja kadottaa avaimet Talonkirjan ylläpito sekä asukkaiden nimitietojen päivitys Talonkirja Asukkaiden nimitietojen päivitys kiinteistöllä Kiinteistön ilmoitustaulujen hoito Jätehuolto Jätetyypit ja jätteiden lajittelu Jäteasema ja jäteastiat Kiinteistönhoidon käsikirja

3 4.9 Jokamiehen sähkötyöt Sähkölaitteet ja -työt kiinteistön sisätiloissa Sähkölaitteet ja -työt kiinteistön ulkotiloissa Kiinteistön sähkön käyttö Yleistä Sähköturvallisuus Laitteen käyttöolosuhteet ja tarvittava suojaus Suojausmenetelmät Sähköalan lainsäädäntö Keskeiset säädökset Perusvaatimukset sähkölaitteistoille ja -laitteille sekä niiden kunnossapidolle Sallitut sähkötyöt Kiinteistön sähkönjakeluverkko Johdot Keskukset Sähkötekniset tilat Kiinteistön sähkölaitteet Liitäntä- ja jatkojohdot Valaisimet ja lamput Sähkölämmitys ja sähkösulatus Sulakkeet Pistotulpat ja pistorasiat Vikavirtasuojat Kytkinlaitteet Sähkökiukaat Hissit Sähkölaitteiden huolto ja tarkastukset Sähkölaitteiden käyttöhuolto Valaisinhuolto Määräaikaistarkastukset Tietotekniset järjestelmät Sisäjohtoverkko Antennijärjestelmät Ovikello- ja ovipuhelinlaitteet Palovaroittimet ja paloilmoitinjärjestelmä Merkki- ja turvavalaistusjärjestelmät Sähkön kulutusseuranta LVI-järjestelmien hoito ja huolto Yleistä Kiinteistön lämmitysjärjestelmä Lämmitysjärjestelmän yleiset vaatimukset Lämmönlähteet Keskuslämmitys Sisällys 7

4 6.2.4 Yksittäisten tilojen lämmitys Kiinteistönhoitajan lämmitysjärjestelmään liittyvät tarkastus- ja huoltotehtävät Lämmön kulutusseuranta Kiinteistön vesijohto- ja viemärijärjestelmät Vesijohto- ja viemärijärjestelmien yleiset vaatimukset Rakennuksen vesijohto- ja viemärijärjestelmien toimintaperiaate Kiinteistön vesijohtoverkosto Kiinteistön viemärijärjestelmä Kiinteistön yksittäisten tilojen vesijohdot ja viemärit Kiinteistönhoitajan vesijohto- ja viemärijärjestelmiin liittyvät tarkastus- ja huoltotehtävät Veden kulutusseuranta Kiinteistön ilmanvaihtojärjestelmä Ilmanvaihtojärjestelmien yleiset vaatimukset Erilaiset ilmanvaihtojärjestelmät IV-koneiden laitetilat Ilmanvaihtojärjestelmien varusteet Kiinteistönhoitajan ilmanvaihtojärjestelmään liittyvät tarkastus- ja huoltotehtävät Kylmätekniikka Kylmätekniikan toimintaperiaate Kylmäkoneisto Lämmön talteenotto Kylmäaineet Kylmähuone Kiinteistönhoitajan kylmätekniikkaan liittyviä toimenpiteitä Kiinteistön turvallisuus ja toimintakunnon ylläpito Yleistä Omatoiminen varautuminen osana kiinteistönhoitoa Kiinteistön pelastussuunnitelma Milloin pelastussuunnitelma on oltava? Pelastussuunnitelman sisältö Ketkä pelastussuunnitelmaa käyttävät? Palotarkastukset ja muu viranomaisvalvonta Kiinteistön palo- ja poistumisturvallisuus Määräykset rakennuksen turvallisuudesta Pelastustoiminnan turvaaminen Paloturvallisuus Vaaranpaikat kiinteistöissä ja vaaratilanteiden ennaltaehkäisy Erilaisten kiinteistöjen vaaranpaikat Tapaturmat Tulipalot Vesivahingot Luonnononnettomuudet Vaarallisten aineiden onnettomuudet Kiinteistönhoidon käsikirja

5 7.5.7 Energiahuollon ja yhdyskuntatekniikan häiriöt Poikkeusolot Väestönsuojat Velvollisuus väestönsuojan rakentamiseen Väestönsuojien huolto ja kunnossapito Väestönsuojien tarkastaminen Korjaus- ja kunnossapitovastuut taloyhtiössä Asunto-osakeyhtiölain mukainen vastuunjako Yhtiön perustason noudattaminen korjauksissa Huolimattomuudella tai tahallaan aiheutetut vahingot Kiinteistöautomaatio ja sen käyttäminen Yleistä Mihin automaatiolla voidaan vaikuttaa? Automaation laitteistot Kellokytkimet Yksikkösäätimet Valvomojärjestelmät Automaation toiminnot Toiminnan ohjaukset Mittaukset Säädöt Hälytykset Automaation osat ja laitteet Anturit Moottoriventtiili Peltimoottori Jäätymissuojatermostaatti Taajuusmuuttaja Kiertovesipumppu Magneettiventtiilit Vuotovahti Lämmityksen automaatio Kaukolämmitys Lämmityksen säätökäyrä Yölämpötilan pudotus Lämpimän käyttöveden valmistus Ilmanvaihdon automaatio lmanvaihdon ohjaus Ilmanvaihtojärjestelmän osien automaatio Ilmanvaihdon säätäminen LTO-laitteiston ohjaus Kanaviston mittaukset Historiatiedot ja trendiseuranta käyttäjän apuna valvonnassa Energiankulutuksen hallinta automaation avulla Sisällys 9

6 8.9.1 Kulutusseuranta ja automaatio Automatiikka apuna energiansäästössä Automaatiojärjestelmän hoito Moottoriventtiilien ja peltimoottoreiden hoito Anturien hoito Jäätymissuojatermostaatin testaus Valvontatietokoneen hoito Automaatiojärjestelmän käyttökoulutus Rakennustekniset korjaustyöt Yleistä Aluerakenteet Kiinteistön sadevesiviemäri- ja salaojajärjestelmät Piha-alueen päällysrakenteet Piha-alueiden varusteet Rakennuksen julkisivu Ulkoverhous Ikkunat ja ovet Parvekkeet Vesikatto Vesikatossa käytettävät katteet Savupiiput Rakennuksen sisätilat Sisäseinät Sisäkatot Lattiat Märkätilat Kosteusvauriot rakennuksen sisätiloissa Ulkoalueiden hoito Yleistä Ulkoalueiden puhtaanapito Roskien poisto Pesu- ja puhdistustyöt Syys- ja kevätsiivous Kasvillisuustyöt Nurmikko Puut, pensaat, perennat ja muut istutukset Lumityöt Lumitöistä sopiminen ja lumitöiden suunnittelu Piha-alueen lumityöt Kattolumityöt Liukkaudentorjunta Liukkaudentorjunnasta sopiminen Liukkaudentorjunta piha-alueella Kiinteistönhoidon käsikirja

7 10.6 Koneiden käsittely Työkoneet osana kiinteistönhoidon arkipäivää Koneturvallisuus Työkoneen ajaminen Työkoneen apulaitteet Työkoneurakointi Kiinteistön siivous Yleistä Siivouksen tavoitteet Edustavuus, esteettisyys ja viihtyisyys Turvallisuus Hygieenisyys Tilojen toimivuus Taloudellisuus Ympäristöystävällisyys Siivoustyön suunnittelu ja toteutus Miksi siivoustyötä pitää suunnitella? Työaika ja työohjeet Päivittäisen työskentelyn toteutus Siivousmenetelmät Ylläpito- ja perussiivous Puhdistusmenetelmät Pintojen suojaus- ja hoitomenetelmät Siivousvälineiden valinta ja käyttö Siivousvälineet Siivousvälineiden valinta Siivouskomero Siivoustyön onnistumisen edellytykset Asiakaspalvelu Tekninen laatu Laadunvalvonta Kiinteistön kunnon vaikutus siivouksen tasoon Hakemisto Kertaustehtävien vastaukset Sisällys 11