Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti Tervetuloa glögeille! Esitelmätilaisuus torstaina 14.12.2006 klo 17.00 Tieteiden talolla. Aiheena Suomalainen epäsuora kiinteistösijoittaminen. Katso s. 7!
Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry HALLITUS Puheenjohtaja Kauko Viitanen Teknillinen korkeakoulu JÄSEN Arja Lehtonen Catella Property Oy Antti Orama Maanomistajien Arviointikeskus Oy Hannu Ridell Maakanta Oy Tuomo Heinonen Maanmittauslaitos Jyrki Halomo Ovenia Oy Matti Ylätalo Helsingin yliopisto VARAJÄSEN Kaisa Vuorio Citycon Oyj Markku Airaksinen Maanmittauslaitos Kalevi Vanhanen Helsingin kaupunki Juhani Väänänen Maanmittauslaitos Henrik Ungern Maanmittauslaitos Simo Hannelius Metsäntutkimuslaitos SIHTEERI JÄSENLEHDEN TOIMITUS Piritta Haapala s-posti: piritta.haapala@keva.fi puh. 0400 330 003 JÄSENREKISTERI TALOUDENHOITAJA Raija Valonen/MIL Kellosilta 10, 00520 Helsinki p. 09 148 1900 fax 09 148 3580 LEHDEN Takakansi 165 ILMOITUSHINNAT Koko sivu 135 ½ sivu 85 ¼ sivu 50 PAINOPAIKKA Meripaino Oy 2
Sisällysluettelo Puheenjohtajalta... 4 Kutsu joulukuun esitelmätilaisuuteen 14.12.2006... 7 kiinteistöalan tapahtumia ja uutisia.... 8 Asiantuntija-artikkeli: Maankäyttösopimukset ja kaavoitusmaksujen määräytyminen Kalevi Vanhanen Helsingin kaupungin kiinteistövirasto... 9 Yhteisöjäsenet...takasivu www.kiinteistoarviointi.org 3
Puheenjohtajalta Ennen joulua on viimeisten irtiottojen aika tälle vuodelle. Siihen tarjoaa vaihtelu- ja keskustelumahdollisuuksia muiden arvioiden kanssa yhdistyksen vuoden viimeinen esitelmätilaisuus 14.12. sihteerimme lupaamien glögien huuruissa, ks. sivulta 7. Tulkaa joukolla mukaan! Arviointirintamalla on syksyllä ollut paljon koulutustilaisuuksia ja kokouksia. Itämeren maiden arviointiyhdistysten kokouksessa Pietarissa syyskuun alussa oli aiheena arvioinnin nykytilanne. Paikalla oli noin 150 osanottajaa, joista Venäjän ulkopuolelta 23 yhteensä kymmenestä maasta. Päivien järjestelyt olivat onnistuneet ja keskustelut vilkkaita, vaikka venäläisten esitykset tulkattiin englanniksi. Tulkkaus oli kuitenkin erittäin sujuvaa ja asiantuntevaa, vaikka toki en pystykään vertaamaan esityksen sisältöä tulkkaukseen. Tilaisuudessa myös päätettiin, että Suomi järjestää vuoden 2007 kokouksen Otaniemessä. Kansainvälisen arviointijärjestön IVSC vuosikokous pidettiin syyskuun lopussa Pekingissä. Suomesta ei ollut edustajaa paikalla. Kokouksessa käsiteltiin SKAY:n tarkkailijajäsenhakemus. Saamani alustavan tiedon mukaan hakemuksemme on hyväksytty. Kokouksessa päätettiin uudistaa yhdistyksen hallintoa mm. perustamalla erityinen standarditoimikunta, johon jäseneksi otetaan arviointiyhdistysten edustajien lisäksi arviointien käyttäjäorganisaatioiden edustajia, ennen muuta kansainvälisen tilinpäätösstandardilautakunnan edustus. Tavoitteena on vahvistaa standardien ja samalla IVSC:n asemaa paitsi arviointistandardeissa myös taloudellisesti. Käsitykseni mukaan ilman uudistusta koettiin uhaksi, että muut kuin arviointitahot alkavat laatia omia arviointistandardejaan. Kansainvälisiin arviointistandardeihin liittyen ensi vuoden alussa on ilmestymässä IVS 2007. Uuteen painokseen on uusittu muut akuin markkina-arviointia käsittelevä standardi IVS2, tilinpäätösarviointia koskeva ohjeistus IVA2, tehty uusi julkisen sektorin 4
varallisuuden tilinpäätösarviointia käsittelevä ohjeistus IVA3 sekä lisätty uusi historiallisten rakennusten arviointia käsittelevä arviointiohje. Kansainvälisen maanmittarijärjestön FIG:n nelivuotiskongressi pidettiin lokakuun alussa Münchenissä. Tulen toimimaan järjestön arviointia ja kiinteistöjohtamista käsittelevän komissio 9:n puheenjohtajana vuosina 2006-2010 ja komission hallinnollisena varapuheenjohtajana tulee toimimaan DI Heidi Falkenbach TKK:sta. Lisäksi prof. Arvo Vitikainen toimii yhden toimintaalueen vetäjänä. Siten Suomella tulee olemaan vahva panos ja hyvät vaikuttamis- ja osallistumismahdollisuudet lähivuosina. Komitea perusti viisi työryhmää ja kaksi toiminta-aluetta: pakkolunastus ja korvaukset maanhankinnassa, slummien olojen parantaminen innovatiivisen rahoituksen avulla, arvioinnin tilan ja arvioijien osaamisen arviointityökalun kehittäminen, arviointilausuntojen ja menetelmien kansainvälinen vertaaminen, GISanalyysit kiinteistöarvioinnissa, kiinteistöarvioinnin ja johtamisen koulutuksen edistäminen maanmittareiden yliopistokoulutuksessa sekä Hongkongin kevään 2007 kongressin järjestely. Pakkolunastusta ja korvauksia käsittelevä työryhmä järjestää erityisen seminaarin Suomessa syyskuussa 2007. Seminaari kytketään Itämeren maiden arviointiyhdistysten kokoukseen. Seminaarin järjestelyihin osallistuu myös YK:n maatalousjärjestö FAO. Voitte tutustua tarkemmin komitean ohjelmaan FIG:n nettisivuilla osoitteessa www.fig.net. Samoilla sivuilla voitte myös jättää toukokuun kongressiin tähtäävän esitelmän tiivistelmän marraskuun loppuun mennessä. Euroopan arviointiyhdistysten järjestö TEGoVA piti vuosikokouksensa Edinburgissa. TEGoVA näyttää nyt etenevän yksittäisten arvioijien osaamisen sertifiointiin kansallisten jäsenjärjestöjen kautta. Tällä pyritään takaamaan arvioijien osaaminen etenkin Basel 2:n pankkien luottovakuuksien arviointiin liittyen. Samalla tarkoituksena lienee järjestön taloudellisen aseman vakiinnuttaminen. Järjestöllä näyttää myös olevan pyrkimys uudistetun eurooppalaisen arviointistandardin laatimiseen, mutta se tuskin ilmestyy ainakaan ennen vuotta 2008. Suomella ei enää ole järjestössä edustusta, kun SKAY erosi järjestöstä vuodenvaihteessa. Kiinteistöalan koulutuskeskus järjesti marraskuun alussa perinteisen Aulangon vuosipäivänsä, jonka järjestelyissä myös SKAY oli jo perinteisesti mukana. Läsnä oli 650 kiinteistö- ja rakennusalan ammattilaista mukana paljon arvioijia. Esitelmät olivat mielenkiin- 5
toisia ja tasokkaita. Marraskuun lopulla Kiinteistöalan koulutuskeskus jatkaa lähinnä kiinteistöarvioinnin auktorisointikokeeseen tähtäävillä asunto- ja toimitila-arvioinnin kursseilla. Samaan aikaan Keskuskauppakamari järjestää vuotuisen kiinteistöarviointipäivänsä. Kuun lopulla on vielä maailman arviointijärjestöjen organisaation WAVO:n ensimmäinen arviointikongressi Singaporessa. Näiden lisäksi on toki paljon muutakin arviointikoulutusta maailmalla, muttei kaikista ole mitenkään mahdollista kertoa. Näiden koulutuksellisten uutisten myötä toivotan kaikille Rauhallista Joulua ja Menestyksekästä Uutta Vuotta! Helsingissä marraskuussa 2006 Kauko Viitanen 6
Joulukuun esitelmätilaisuus 14.12.2006 KUTSU Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksen joulukuun esitelmätilaisuuteen Torstaina 14.12.2006 klo 17.00 18.30 Tieteiden talolle SUOMALAINEN EPÄSUORA KIINTEISTÖSIJOITTAMINEN esitelmöitsijänä toimitusjohtaja Pertti Vanhanen Aberdeen Property Investors Finland Oy Glögitarjoilu! Tervetuloa! Tieteiden talo, sali 404 Kirkkokatu 6 00170 Helsinki 7
KIINTEISTÖALAN TAPAHTUMIA JA UUTISIA Baltic Valuation Conference 2007 järjestetään Suomessa Itämeren maiden arviointiyhdistysten kokous eli Baltic Valuation Conference järjestetään ensi vuoden syyskuussa Suomessa. Baltic Valuation Conference järjestetään samassa yhteydessä FIG:n pakkolunastusta ja korvauksia käsittelevän työryhmän seminaarin kanssa. Alustava tapahtumien ajankohta on 6-7.9.2007. Lisätietoa tapahtumasta ensi kevään aikana! FIG:n Kongressi Hong Kongissa Kansainvälinen maanmittausinsinöörien liitto järjestää Hong Kongissa 13-17.5.2007 XXX FIG General Assembly and Working Week -tapahtuman. Skay:n puheenjohtaja Kauko Viitanen toimii nelivuotiskauden FIG:n arviointia ja kiinteistöjohtamista käsittelevän komission puheenjohtajana. Lisätietoa FIG:n tapahtumasta www.fig.net AKA-koe tammikuussa Keskuskauppakamari järjestää seuraavan AKAkokeen 8.1.2007. 8
ASIANTUNTIJA-ARTIKKELI Kalevi Vanhanen Helsingin kaupungin kiinteistövirasto MAANKÄYTÖSOPIMUKSET JA KAAVOITUSMAKSUJEN MÄÄRÄYTYMINEN HELSINGISSÄ Taustaa Maan arvonnousun leikkaaminen kunnalle ei ole tänään keksitty asia. Vuonna 1926 Helsingin silloinen kaupunginjohtaja on pyytänyt (John Uglalta laamanni?) lausunnon siitä voidaanko ja missä määrin kunnanviranomaisia pitää oikeutettuna luovuttamaan tonttimaata rakennettavaksi semmoisin ehdoin, että kaupungille vakuutetaan kohtuullinen osuus maanarvonnoususta, sekä mitä luovutusmuotoja nykyään voimassa olevan lainsäädännön mukaan siinä kohden olisi tarjolla. Vastineessaan Ugla toteaa mm., että yksityisellä maanomistajalla ei voi olla vaatimuksia semmoiseen maanarvon nousuun, joka hänestä riippumatta yhteiskunnan yleinen kehitys on saanut aikaan. Hänen ei pidä -- sanotaan -- pyytämän korjata satoa sieltä, mihin hän ei ole kylvänyt. Aluerakentamissopimukset Maankäyttösopimuksia olivat aikanaan 1970-luvulla tehdyt aluerakentamissopimukset, joissa maanomistajan kanssa sovittiin mm. alueiden luovuttamisesta ja kunnallistekniikan ym. rakentamisesta. Useisiin suuriin maakauppoihin on aika usein hinnoittelussa otettu huomioon yleisten alueiden luovutus korvauksetta. Samantapaisia sopimuksia ovat sopimukset, joissa on sovittu tulevan rakennusoikeuden jakaminen maanomistajan kanssa. Esimerkkeinä Espoon kaupungin kanssa sovittu ns. Leppävaara sopimus sekä Valtion kanssa sovitut Viikki sopimus, Kamppi-Töölönlahti sopimus ja Keski-Pasila sopimus. 9
Helsingin kaupunginhallitus antoi ohjeet neuvottelumenettelystä 2.4.1990. Lainsäädäntö Rakennuslaissa ei ollut mainintaa maankäyttösopimuksista. Useassa yhteydessä sopimista väitettiin laittomaksi, kun ei laissa mainittu asiaa. Sopimukset tehtiin tuolloin yleisen sopimusvapauden puitteissa. Maankäyttö- ja rakennuslain kehittämiskorvaussäännöstö Maankäyttö- ja rakennuslain (5.2.1999/132, jäljempänä MRL) 11 :n mukaan kunnan tekemät kaavoitukseen ja kaavojen toteuttamiseen liittyvät sopimukset eivät syrjäytä kaavoitukselle tässä laissa asetettuja tavoitteita ja sisältövaatimuksia. Pykälän 2 momentin mukaan maankäyttösopimuksista on tiedotettava kaavoituskatsauksessa ja kaavan laatimisen yhteydessä. MRL:n muutoksella (13.3.2003/222), joka tuli voimaan 1.7.2003 lukien, lakiin lisättiin aiempaa tarkemmat säännökset kehittämiskorvauksesta. Uudessa 12 a -luvussa säädetään maanomistajan velvollisuudesta osallistua yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin, maankäyttösopimuksista sekä kehittämiskorvauksen määräämisestä ja perimisestä niiltä maanomistajilta, joiden kanssa ei ole syntynyt maankäyttösopimusta. Maanomistajan velvollisuus osallistua yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin MRL:n 91 a :n mukaan asemakaavoitettavan alueen maanomistajalla, jolle asemakaavasta aiheutuu merkittävää hyötyä, on velvollisuus osallistua kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin siten kuin laissa jäljempänä säädetään. Kustannuksiin osallistumisesta on pyrittävä sopimaan maanomistajan kanssa. Velvollisuuden täyttämisessä on maanomistajia kohdeltava yhdenvertaisesti. Maankäyttösopimukset MRL:n 91 b :n mukaan kunta voi tehdä kaavoitukseen ja kaavojen toteutumiseen liittyviä sopimuksia (maankäyttösopimus). Maankäyttösopimuksissa ei voida kuitenkaan sitovasti sopia kaavojen sisällöstä. 10
Maankäyttösopimus voidaan osapuolia sitovasti tehdä vasta sen jälkeen, kun kaavaluonnos tai -ehdotus on ollut julkisesti nähtävillä. Tämä ei koske sopimusten tekemistä kaavoituksen käynnistämisestä. Maankäyttösopimuksilla voidaan tämän luvun kehittämiskorvausta koskevien säännösten rajoittamatta laajemminkin sopia osapuolten välisistä oikeuksista ja velvollisuuksista. Maankäyttösopimuksesta tiedotetaan kaavan laatimisen yhteydessä. Tarkoituksesta tehdä maankäyttösopimus on tiedotettava osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. Jos tarkoitus tehdä maankäyttösopimus tulee esille vasta sen jälkeen, kun osallistumis- ja arviointisuunnitelma on laadittu, asiasta tulee kaavan laatimisen yhteydessä tiedottaa osallisten tiedonsaannin kannalta sopivalla tavalla. Kehittämiskorvaus MRL:n 91 c :n mukaan, jos maanomistajan kanssa ei ole syntynyt sopimusta hänen osallistumisestaan yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin, kunta voi periä maanomistajalta asemakaavan mukaiselle tontille asemakaavassa osoitetun rakennusoikeuden, sen lisäyksen tai käyttömahdollisuuden muutoksen aiheuttamaan tontin arvon-nousuun suhteutetun osuuden kaava-alueen rakentamista palvelevan yhdyskuntarakentamisen arvioiduista kustannuksista (kehittämiskorvaus). Tontin arvonnousu määritellään noudattaen soveltuvin osin, mitä ns. lunastuslaissa säädetään korvauksen perusteista. Kehittämiskorvausta ei saa määrätä maanomistajalle, jonka omistamille alueille osoitetaan asemakaavassa rakennusoikeutta vain asuntorakentamiseen eikä määrä ylitä 500 k-m2. Muulle maanomistajalle kehittämiskorvaus saadaan määrätä, jos asemakaavasta aiheutuu hänelle 91 a :ssä tarkoitettua merkittävää hyötyä. Kunta voi päättää kunnassa tai tietyllä kaava-alueella sovellettavasta korkeammasta rajasta. MRL:n 91 d ja 91 e :issä säädetään ja yksilöidään tyhjentävästi kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvat kustannukset. MRL:n 91 f :n mukaan kehittämiskorvauksena voidaan periä enintään 60 % asemakaavasta johtuvasta asemakaavan mukaisen tontin arvon-noususta. Kunnanvaltuusto voi päättää alhaisemmastakin 11
kunnassa tai kaavoitettavalla alueella sovellettavasta kehittämiskorvauksen määrästä. Helsingin kaupungin maankäyttösopimuksia koskevat päätökset ja sopimusmenettely Kaupunginhallituksen päätös maakäyttösopimuksista ja kehittämiskorvauksesta Kaupunginhallitus päätti 9.2.2004 (172 ) korvata kaupunginhallituksen maankäyttösopimuksiin liittyvästä neuvottelumenettelystä 2.4.1990 (837 ) tekemän aikaisemman päätöksen maankäyttö- ja rakennuslain 12 a -luvun voimaantulon johdosta seuraavalla päätöksellä: Kaupunginhallitus kehottaa kiinteistölautakuntaa valmistelemaan maanomistajan kanssa kaupunginhallituksen päätettäväksi maankäyttö- ja rakennuslain 12 a -luvussa tarkoitetun maankäyttösopimuksen aina, kun maanomistajalle koituu asemakaavasta, asemakaavan muutoksesta tai vastaavasta poikkeamisluvasta merkittävää hyötyä. Laskelma tehdään liitteen 2 osoittamalla tavalla. Neuvotteluun johtavan merkittävän hyödyn alarajaksi on 1.1.2000 alkaen määritelty 840 000 euroa. Toissijaisesti maanomistajan maksettavaksi tulee esittää vastaava kehittämiskorvaus. Samalla kaupunginhallitus päätti oikeuttaa kiinteistölautakunnan määrittelemään sopimusmenettelyn periaatteiden yksityiskohdat ottaen huomioon kaupungin tähän asti noudattama käytäntö ja maanomistajien tasapuolinen kohtelu sekä sopimusmenettelyssä että kehittämiskorvausta määrättäessä. Kiinteistölautakunnan hyväksymä em. päätöksen soveltamisohje Kiinteistölautakunta päätti 16.3.2004 (135 ) hyväksyä em. kaupungin-hallituksen maankäyttösopimuksista ja kehittämiskorvauksista tekemän päätöksen soveltamiseksi seuraavat periaatteet: Yksityisen maanomistajan kanssa tulee pyrkiä neuvotteluin maankäyttösopimuksiin tilanteissa, joissa asemakaavan laatimisesta tai sen muuttamisesta tai vastaavasta poikkeamisluvasta seuraa maanomistajalle merkittävää, arvoltaan vähintään 840 000 euron suuruista, hyötyä. 12
Neuvoteltavalla maankäyttösopimuksella kaupungille tulee tällöin turvata kolmannes (1/3) syntyvän arvonnousun määrästä, josta ensin on tehty 500 000 euron suuruinen perusvähennys. Mikäli maankäyttösopimukseen ei neuvotteluin päästä, lautakunta tekee tapauksittain kaupunginhallitukselle esityksen maanomistajan maksettavaksi tulevasta kehittämiskorvauksesta. Muutoin noudatetaan soveltuvin osin neuvottelumenettelyssä tähän asti noudatettua käytäntöä ottaen huomioon maanomistajien tasapuolinen kohtelu sekä sopimusmenettelyssä että kehittämiskorvausta määrättäessä. Kaupungin nykyisin noudattama maankäyttösopimuskäytäntö Lain mukaan maanomistajilla on yleinen velvollisuus osallistua yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin, mikäli näille aiheutuu asemakaavasta merkittävää hyötyä. Kaupunginhallituksen ja kiinteistölautakunnan päätösten mukaisesti kustannuksiin osallistumisesta kiinteistölautakunnan tulee ensisijassa pyrkiä sopimaan yksityisen maanomistajan kanssa tehtävin maankäyttösopimuksin. Toissijaisesti, mikäli maankäyttösopimukseen ei neuvotteluin päästä, kiinteistölautakunta tekee tapauksittain kaupunginhallitukselle esityksen maanomistajan maksettavaksi tulevasta kehittämis-korvauksesta. Neuvotteluun johtavan merkittävän hyödyn alarajaksi on 1.1.2000 alkaen määritelty 840 000 euroa. Neuvoteltavalla maankäyttösopimuksella kaupungille tulee tällöin turvata kolmannes (1/3) syntyvän arvonnousun määrästä, josta ensin on tehty 500 000 euron suuruinen perusvähennys. Laskelma on tehtävä liitteen osoittamalla tavalla. Ohjeena on, että neuvotteluihin osallistuu kaupungin puolelta pääsään-töisesti kaksi kiinteistöviraston tonttiosaston neuvottelijaa sen varmistamiseksi, että tarvittaessa voidaan selvittää, mistä osapuolten kesken on neuvotteluissa keskusteltu tai sovittu. Sitova maankäyttösopimus tulee kaupungin ja maanomistajan kesken saada aikaan ennen asemakaavan tai sen muutoksen esittelyä kaupunginhallitukselle ja maankäyttösopimus on allekirjoitettava ennen kuin kaupunginvaltuusto hyväksyy asemakaavan tai sen muutoksen. 13
Neuvoteltuja maankäyttösopimuksia on vuodesta 1990 lähtien tehty noin 100 kpl, nykyään kymmenkunta vuodessa. Neuvotteluissa on pyritty ratkaisuihin, joiden mukaan maanomistaja kompensoi osan saamastaan arvonnoususta luovuttamalle kaupungille kaavaalueella, tai mikäli tämä ei ole mahdollista, muualla omistamiaan kaupungille tarpeellisia maa-alueita, kuten yleisiä alueita tai asuntotontteja. Aina tämä ei ole mahdollista. Tällöin on yleensä sovittu vastaavasta rahakorvauksesta, joka taas on pyritty kanavoimaan suoraan tai välillisesti kaava-alueen välttämättömien toteutuskustannusten kattamiseen. Sopimusten kautta saatujen rahakorvausten arvo on vaihdellut alle 100 000 eurosta noin 10 milj. euroon. Sopimusten tuoman kokonaisedun arvo on ollut huomattavasti tätä suurempi. Yleisimmin Helsingissä on sopimustilanteissa kysymys aiemmin kaavoitetuista ja rakennetuista alueista, joille laaditaan kiinteistöjen arvoa kohottava asemakaavan muutos. Tällöin ei aina synny välittömiä kunnallistekniikan toteuttamisesta aiheutuvia kustannuksia, mutta maan-omistajien tasapuolisen kohtelun vuoksi on katsottu perustelluksi pyrkiä sopimaan arvonnousuun suhteutetusta rahakorvauksesta. Tämä on aiheellista siksikin, että lisääntyvästä tai tehostuvasta maankäytöstä joka tapauksessa välillisesti aiheutuu laskettavissa olevia keskimääräisiä kustannuksia tai, kehittämiskorvausmenettelyn näkökulmasta tarkasteltuna, jo aiemmin toteutuneita kaavamuutoksen mahdollistaneita kustannuksia. Neuvottelumenettely on samalla turvannut maanomistajien tasavertaisen kohtelun keskenään samanlaisissa tilanteissa. Maankäyttösopimus esimerkin valossa Yleistä Sopimuksen laatimisen lähtökohtana on selvittää onko tapahtunut sellaista arvonnousua, että kaupunginhallituksen asettama 840.000 euron neuvottelukynnys ylittyy. Helsingissä kaavat laaditaan yleensä jo kertaalleen kaavoitetulle alueelle. Tyyppiesimerkkinä on, että teollisuus-tontti, yleisten rakennustentontti tai liiketontti muutetaan asemakaavan muutoksella asuntotontiksi. Maanomistajan kanssa käydyissä neuvotteluissa sovitaan kaupungille tuleva korvaus tontin rakentamismahdollisuuksien paranemisesta. 14
Arvioinnit Arvonnousun arviointiin liittyy moninaisia arviointitehtäviä joista esim. alueen tulevan asemakaavan mukaisen käyttötarkoituksen mukainen arvo voimassa olevan kaavan mukainen arvo korvauksen suoritustapa ja aika, kaavan lainvoimaisuus tontilla olevien käyttämättömien / käytössä olevien rakennusten arvo kunnallistekniikan rakentaminen maaperän puhdistus rakennusten purkukustannus muutokseen liittyvät alueluovutukset uuden kaavan toteutusaika mahdollinen asemakaavan rakennusoikeuden määrän tarkistaminen käyttämättömän rakennusoikeuden arvo vakuusasiat sopimuksen voimassaolo aika riitojen ratkaiseminen Lopuksi Lopuksi voidaan todeta, että maankäyttösopimuksella saadaan kunnalle arvonnoususta koituvasta edusta enintään 60 %, Helsingissä noin 1/3 mutta itse kaavan sisällöstä ei voida sitovasti sopia. Kaavan sisältöön voidaan parhaiten vaikuttaa hankkimalla ainakin vielä kaavoittamattomat maat ajoissa kunnan omistukseen. Tällöin kunta voi toteuttaa tahtonsa alueenkäytön kannalta. Vaihtoehdossa saadaan kunnalle myös arvonnoususta 100 %. 15
2. luokka 120081 Suomen Posti Oyj Yhteisöjäsenemme Kiinteistöalan Koulutussäätiö Catella Property Oy Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry Maanomistajien arviointikeskus Oy Fingrid Oyj SKV-Yhtiöt Maakanta Oy Huoneistokeskus Oy Palautusosoite Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry Piritta Haapala Ulvilantie 27 A a 7 00350 Helsinki