3 Uuden asunnon virhe 3.1 Asunnon vastaanotto ja tarkastaminen 3.1.1 Ostajan velvollisuus tarkastaa kohde Ostajalla on velvollisuus tarkastaa kaupan kohde kauppaa tehtäessä. Useimmiten uuden asunnon kaupassa kaupan kohde ei ole vielä valmis kauppaa solmittaessa, jolloin tarkastus voidaan tietenkin suorittaa vasta hallinnan luovutuksen yhteydessä. Tähän hallinnan luovutuksen yhteydessä tehtävään tarkastukseen liittyy edellä luvussa 2.2.4.2 selostettu kahden prosentin kauppahintaa koskeva talletus mahdollisesti havaittavien virheiden korjaamisen vakuudeksi. Jos kuitenkin kaupan kohde on jo valmis kauppaa tehtäessä, ostajalla on velvollisuus tarkastaa kaupan kohde, eikä hän voi vedota virheenä sellaiseen, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Tällainen tarkastus käsittää ns. normaalitarkastuksen, jossa katsotaan asunto läpi päällisin puolin. Ostajalta ei edellytetä esimerkiksi sitä, että hän käyttäisi jotain teknisiä apuvälineitä tarkastusta 44 UUDISTALON VASTAANOTTO
suorittaessaan. Ostajalla ei myöskään ole velvollisuutta tarkastaa sellaisia tietoja, jotka myyjä tai tämän edustajana kiinteistövälittäjä on asunnosta kertonut. 3.1.2 Vuositarkastus Asunnon käyttöönoton jälkeen ostajan turvana on siis rakennusvaiheen jälkeinen vakuus, joka on voimassa vuositarkastukseen asti. Asuntokauppalain mukaan myyjän on järjestettävä vuositarkastus, jossa todetaan asunnossa ilmenneet virheet. Tällainen tarkastus on suoritettava aikaisintaan 12 ja viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennus on hyväksytty käyttöön otettavaksi. Myyjän on ilmoitettava vuositarkastuksen ajankohdasta vähintään kuukautta ennen sen toimittamista. Ilmoitus on tehtävä myös suorituskyvyttömyysvakuuden antajalle. Suorituskyvyttömyysvakuuden antajat kuitenkin varsin harvoin katsovat aiheelliseksi osallistua vuositarkastukseen. Vuositarkastuksesta laaditaan pöytäkirja, johon ilmoitetaan ostajan ilmoittamat ja mahdollisesti tarkastuksessa havaittavat virheet. Useimmiten vuositarkastus hoidetaan siten, että ostajille jaetaan etukäteen täytettäväksi listat (ns. narinalistat ), joihin he merkitsevät mahdolliset havaitsemansa virheet. Vuositarkastuksessa käydään osakkeenostajien listat läpi ja tarkastetaan huoneisto niiden pohjalta. Asunto-osakeyhtiön edustajien asiana on tehdä puuteluettelo yhtiön yhteisten tilojen osalta. Asunto-osakeyhtiön edustajien asiana on myös huolehtia siitä, että myös mahdollisesti tyhjillään tai myymättä olevien asuntojen osalta suoritetaan vuositarkastus. Jos myyjä ei kutsu ostajia vuositarkastukseen, vakuuden antajalla on oikeus järjestää vuositarkastus myyjän kustannuksella. Vuositarkastuksella on osakkeenostajien kannalta suuri merkitys. Ostaja ei voi vuositarkastuksen jälkeen enää esittää vaatimuk- Uuden asunnon virhe 45
sia sellaisen virheen perusteella, jonka hän havaitsi tai hänen olisi pitänyt havaita vuositarkastuksessa. Siksi tarkastukseen kannattaa suhtautua vakavasti ja pyrkiä luettelemaan kaikki sillä hetkellä havaittavissa olevat virheet. 3.1.3 Virheeseen vetoaminen 3.1.3.1 Virheilmoituksen tekeminen Laissa on poikkeussäännös sellaisen virheen varalta, jota ostajan ei voida edellyttää havainneen. Tällöin ostajan on viipymättä virheen havaittuaan ilmoitettava siitä myyjälle. Kun arvioidaan sitä, onko ostaja ilmoittanut virheestä viipymättä, pidetään ratkaisevana ajankohtaa, jolloin ostajan olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä. Virheilmoitus on tehtävä myyjälle tai sille, joka rakentamista koskevan sopimuksen tai muun sitoumuksen nojalla on velvollinen vastaamaan virheen korjaamisesta myyjän lukuun. Käytännössä virheilmoitus voidaan siis tehdä myyjän lisäksi esimerkiksi rakennusliikkeelle. Vaikka virheilmoitusta ei olisi tehty, virheeseen voidaan vedota, jos kysymyksessä on myyjän törkeä huolimattomuus tai kunnianvastainen tai arvoton menettely tai virhe perustuu siihen, että asunto ei ominaisuuksiltaan täytä terveyden tai omaisuuden suojelemisesta annettujen säännösten edellytyksiä tai asunnon ominaisuudesta muuten aiheutuu vaaraa terveydelle tai omaisuudelle. Jos kauppahinta on vielä maksamatta virheen havaitsemisen hetkellä, ostajalla on oikeus pidättyä kauppahinnan maksusta virhettä vastaavalta osin. Tällöin on syytä selvittää, mikä on virheen arvo ja pidättää kauppahinnasta tämä osa. Vakuuden antajalle on myös syytä ilmoittaa heti siitä, että on havaittu virhe, jolta osin voidaan vaatia suoritusta vakuudesta. 46 UUDISTALON VASTAANOTTO
3.1.3.2 Asunto-osakeyhtiön ja osakkaan oikeus vedota virheeseen Jos virhe ilmenee asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa, asunto-osakeyhtiöllä on ostajan sijasta oikeus vedota virheeseen. Ostajalla on kuitenkin oikeus vaatia tällaisenkin virheen oikaisemista, jos asuntoyhteisölle ei vielä ole valittu osakkeenostajista koostuvaa hallitusta. Tämänkin jälkeen ostajalla on oikeus saada korvaus kuluista, jotka hänelle on aiheutunut virheen johdosta tehdyistä toimenpiteistä. Siinä tapauksessa, että asuntoyhtiö ei käytä oikeuttaan vedota virheeseen, ostajalla on oikeus vedota sellaiseen virheeseen, jolla on suoria haitallisia vaikutuksia ostajan hallinnassa olevaan asuntoon. Asunto-osakeyhtiöllä taas on oikeus vaatia virheen oikaisemista ostajan lukuun silloin, kun virhe ilmenee ostajan kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa, jos tällaisen virheen oikaiseminen on välttämätöntä. Näistä säännöksistä siis seuraa se, että ensisijaisesti osakas esittää vaatimukset huoneiston sisäpuolisten vikojen osalta, joiden kunnossapitovastuu asunto-osakeyhtiölain mukaan kuuluu hänelle, ja yhtiö vastaavasti esittää vaatimukset rakenteellisten, muualla kuin itse huoneistossa olevien vikojen johdosta. Lakiin on kirjattu myös ns. samastamisperiaate, jonka keskeinen sisältö on se, että asuntoyhteisöllä on oikeus vedota myös kauppakirjoissa ja muissa ostajalle esitetyissä asiakirjoissa esitettyihin seikkoihin, vaikka asuntoyhteisö ei olekaan näiden sopimusten osapuoli. Samoin asuntoyhteisö voi vedota rakentamista koskeviin sopimuksiin, vaikka sopimusjärjestely olisikin toteutettu niin, että tilaajaksi on merkitty suoraan perustajaosakas (ks. 5.4). Uuden asunnon virhe 47
3.1.3.3 Oikeus esittää vaatimuksia muille kuin ensimmäiselle myyjälle Asunnon ostajalla on oikeus vedota virhesäännöksiin ja esittää vaatimuksia asunnon ensimmäiselle myyjälle (yleensä perustajaosakas), vaikka hän olisi ostanut asunnon kolmannelta henkilöltä eli joltakin muulta (ks. 5.2.1.). Tällainen tilanne tulee varsin usein eteen, kun asunto-osakkeet vaihtavat omistajaa ennen kuin virhe ilmenee. Koska tällaisessa tilanteessa on kysymys käytetyn asunnon kaupasta, osakkeen ostajalla on oikeus rinnakkain esittää vaatimuksia sekä omalle myyjälleen että ensimmäiselle myyjälle. Tällaista oikeutta esittää vaatimuksia ensimmäiselle myyjälle ei kuitenkaan ole, jos virhe on syntynyt ensimmäisestä myyjästä riippumattomasta syystä, jos virhe on jo aikaisemmin hyvitetty aikaisemmalle omistajalle tai jos aikaisempi omistaja olisi jo menettänyt vetoamisoikeutensa. Aikaisempi omistaja on menettänyt vetoamisoikeutensa, mikäli hän ei ole vedonnut virheeseen ensimmäistä myyjää vastaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita ja kun hänellä oli käytettävissään vaatimuksen esittämiseksi tarvittavat tiedot asunnon ensimmäisestä myyjästä. Jos asuntoon kuuluvassa laitteessa on virhe, ostajalla on kuluttajasuojalain mukainen oikeus kohdistaa virheen perusteella vaatimuksia sellaiseen elinkeinonharjoittajaan, joka oli aikaisemmassa myyntiportaassa luovuttanut laitteen jälleenmyyntiä tai asuntotuotantoa varten (ks. 5.2.2). Joissakin tilanteissa rinnakkain normaalin virheilmoituksen kanssa tulee myös oikeus vedota takuuseen (ks. 5.2.5). 48 UUDISTALON VASTAANOTTO
3.1.4 Virheen oikaiseminen Myyjällä on oikeus ja velvollisuus oikaista virhe. Ennen kuin ostaja tai taloyhtiö voi ryhtyä korjaamaan virhettä, myyjälle on varattava mahdollisuus korjata se kustannuksellaan. Ostajalla ei ole oikeutta kieltäytyä myyjän suorittamasta virheen oikaisusta, ellei siitä aiheutuisi olennaista haittaa, asunnon arvon alentumista tai vaaraa siitä, että virheestä ostajalle aiheutuvat kustannukset jäävät korvaamatta. Virheen oikaisu on suoritettava kohtuullisessa ajassa siitä, kun virheestä on ilmoitettu. Ostaja voi ja hänen kannattaakin asettaa myyjälle kohtuullinen määräaika virheen oikaisemiseksi. Jos määräajan kuluessa ei ole ryhdytty korjaustoimiin, ostaja voi korjauttaa virheen toisaalla ja periä kustannukset myyjältä tai vakuudesta. Korjaustoimet tulee suorittaa mahdollisemman edullisella tavalla, jotta myyjä ei voi vedota siihen, että korjaus olisi voitu suorituttaa toisella tekijällä huomattavasti halvemmalla. Yleensä edellytetään siis ainakin jonkinlaista kilpailuttamista. 3.2 Yhtiön luovutus 3.2.1 Hallinto Rakennuskohteen valmistuttua myyjä luovuttaa yhtiön hallinnon osakkeenostajille. Osakkeenostajilla on oikeus vaatia, että ylimääräinen yhtiökokous uuden hallituksen valitsemiseksi kutsutaan koolle heti, kun omistusoikeudet osakkeisiin ovat siirtyneet. Joskus on ilmennyt tilanteita, joissa perustajaosakas syystä tai toisesta viivyttelee hallinnon luovutuksen kanssa. Tällöin osakkeen ostajien on siis vaadittava, että yhtiökokous kutsutaan koolle. Mikäli sitä ei kutsuta, ostajat voivat hakea lääninhallitukselta kokouksen koolle- Uuden asunnon virhe 49
kutsumisoikeutta. Velvollisuus hallinnonluovutuskokouksen järjestämiseksi syntyy silloin, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöönotettavaksi. Hallinnonluovutuskokouksessa käsitellään vähintäänkin yhtiön välitilinpäätös ja selvitys taloussuunnitelman toteutumisesta sekä tilintarkastajan lausunnot, annetaan tiedot rakennustyön teknisestä toteutuksesta sekä valitaan yhtiölle hallitus ja tilintarkastajat jäljellä olevaksi toimikaudeksi. Osakkeenomistajien normaalista äänioikeudesta poiketen hallituksen vaalissa osakkeenomistajalle kuuluvaa äänivaltaa perustajaosakkaan luovuttaman osakkeen osalta käyttävät osakkeenostajat. Varsin usein hallinnon luovutuskokouksessa esitetään myös, että hallitukselle myönnettäisiin vastuuvapaus. Koska osakkeenostajat eivät yleensä ole tässä vaiheessa päässeet kunnolla perehtymään yhtiön toimintaan, ei vastuuvapautta yleensä voida myöntää. Vastuuvapauden myöntäminen voidaan tehdä esimerkiksi seuraavassa varsinaisessa yhtiökokouksessa. Jos osakkaat kuitenkin ovat jo saaneet perehtyä yhtiön hallintoon eivätkä ole löytäneet sieltä huomautettavaa, voidaan tällaisessa tilanteessa vastuuvapauskin myöntää. 3.2.2 Rakennusaikainen kirjanpito Rakennusaikainen kirjanpito on asunto-osakeyhtiössä hoidettava kirjanpitolain mukaan asunto-osakeyhtiön perustamisesta lukien. Toisin sanoen grynderi on vastuussa yhtiön kirjanpidosta sen perustamisesta lähtien. Yhtiön hallinnon luovutuksen yhteydessä todetaan, että yhtiön taloudellinen tilanne on taloussuunnitelmassa esitetyn mukainen. Tämä todetaan rakennusaikaisen kirjanpidon perusteella tehdystä asunto-osakeyhtiön välitaseesta eli luovutustaseesta. Luovutustaseesta ilmenevät rakennuksen ja tontin hankintamenot, mahdolliset liittymismaksut, yhtiölle otetut lainat ja yhtiön 50 UUDISTALON VASTAANOTTO
oma pääoma. Välttämättä yhtiön välitilinpäätöstä ei laadita tässä vaiheessa. Luovutustaseessa on erityisesti huomattava, että rakennuksesta tulee eriyttää koneet ja kalusto myöhempiä poistoprosentteja silmällä pitäen. Myös osakkaiden maksamien lainaosuuksien tulee näkyä lainanlyhennysrahastossa ja yhtiön pitkäaikaisten lainojen vähennyksenä. Asumisaikainen kirjanpito aloitetaan yleensä vastaanottotarkastuksen jälkeen, kun asukkaat muuttavat huoneistoihin. Mikäli hallinnon luovutus tapahtuu vasta tämän jälkeen, on sovittava, kumpi osapuoli hoitaa rakennusaikaisen kirjanpidon, luovutustaseen ja asumisaikaisen kirjanpidon yhteensovittamisen. 3.2.3 Asiakirjojen luovuttaminen Tärkeä vaihe yhtiön hallinnon luovuttamisessa on asiakirjojen luovuttaminen uudelle hallitukselle. Osakkaiden on syytä ottaa selville, mitä asiakirjoja yhtiölle käytännössä kuuluu. Nämä asiakirjat voidaan jakaa kolmeen eri ryhmään: hallinnollisiin asiakirjoihin, taloudellisiin asiakirjoihin ja teknisiin asiakirjoihin. Tämän oppaan liitteenä on luettelo tyypillisistä luovutettavista asiakirjoista. Kun asiakirjat luovutetaan uudelle hallitukselle, sen on syytä huolehtia, että pöytäkirjaan tai erilliseen listaan merkitään huolellisesti, mitä asiakirjoja on saatu. Näin vältytään myöhemmiltä epäselvyyksiltä sen suhteen, kuka mahdolliset kateissa olevat asiakirjat on mahdollisesti hävittänyt. 3.2.4 Urakan luovutus Periaatteessa rakennuksen luovutuksesta osakkeenostajille on pidettävä erillään urakkasopimuksen mukainen luovutus. Urak- Uuden asunnon virhe 51
kasopimus saattaa olla tehty joko asunto-osakeyhtiön nimissä tai rakennuttajan nimissä. 3.3 Asunnon virhe Asuntokauppalain mukaan asunnossa on virhe seuraavissa tapauksissa: 1 2 3 4 5 6 asunto ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun asunto ei vastaa niitä säännöksissä tai määräyksissä asetettuja vaatimuksia, jotka rakennuksen oli täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä sen käyttöönotettavaksi asunnon ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle; rakentamista tai korjausrakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti ja huolellisesti rakentamisessa käytetty materiaali, jos sen laadusta ei ole erikseen sovittu, ei ole kestävyydeltään tai muilta ominaisuuksiltaan tavanomaisen hyvää laatua asunto ei muuten vastaa sitä, mitä asunnonostajalla yleensä on sellaisen asunnon kaupassa perusteltua aihetta olettaa. Näistä virheistä tyypillisin on kohta 6, jonka mukaan myyjä vastaa myös ns. salaisesta virheestä kaupan kohteessa. Virheiden määrittelyn ja osoittamisen osalta ks. jäljempänä 5.5.4. Asunnossa on virhe myös silloin, kun asunto ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kauppaa antanut ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppahintaan. Myyjällä on myös aktiivinen tiedonantovelvollisuus eli virheeksi katsotaan sellainen seikka, jonka myyjä on jättänyt kertomatta ja joka hänen olisi asuntojen 52 UUDISTALON VASTAANOTTO