5/23/2015 1 Orava Asuntorahasto Oyj Pääomamarkkinapäivä 25.5.2015
5/23/2015 2 Tärkeitä tietoja lukijalle Orava Asuntorahasto Oyj ( Yhtiö ) on laatinut tämän esityksen Yhtiöstä vain taustatiedoksi eikä tätä esitystä tule pitää Yhtiön, sen osakkeiden tai muiden arvopaperien markkinointina Suomessa tai missään muussakaan maassa. Tässä esityksessä ei pyritä antamaan kokonaiskuvaa tai sijoitusta varten riittäviä tietoja Yhtiöstä, eikä esityksen tai siinä olevien tietojen perusteella voida tehdä sijoituspäätöksiä. Annettavat tiedot voivat muuttua tai niitä voidaan muuttaa ilman, että lukija saa tästä erillistä ilmoitusta. Mahdollista sijoitusta suunnittelevan tahon on itse selvitettävä ja arvioitava Yhtiöön liittyviä tietoja sekä hankittava omalla kustannuksellaan omat oikeudelliset, taloudelliset, verotukselliset ja muut neuvot mahdollista sijoitusta varten. Tämä esitys sisältää tulevaisuutta koskevia lausumia, arvioita ja laskelmia Yhtiöstä ja markkinoista, joilla se toimii. Tällaiset lausumat, arviot ja laskelmat heijastavat niitä varten tehtyjä oletuksia, jotka voivat pitää paikkansa tai osoittautua virheellisiksi. Tulevaisuutta koskevat lausumat, arviot ja laskelmat sisältävät tunnettuja ja tuntemattomia riskejä, epävarmuustekijöitä sekä muita tärkeitä tekijöitä, joiden johdosta Yhtiön todellinen tulos, toiminta ja saavutukset tai toimialan kehitys voivat poiketa olennaisesti tällaisissa tulevaisuutta koskevissa lausumissa, arvioissa ja laskelmissa nimenomaisesti tai välillisesti esitetyistä seikoista. Yhtiö ei anna vakuutuksia tai sitoumuksia tällaisista lausumista, arvioista ja laskelmista. Tämä esitys ei ole arvopaperimarkkinalaissa (746/2012) tarkoitettu esite tai markkinointimateriaali. Esitys ei sisällä tarjousta, tarjouspyyntöä tai sijoitusneuvoa Yhtiön osakkeiden tai muiden arvopaperien hankkimisesta tai merkitsemisestä. Tämän esityksen vastaanottaminen voi olla rajoitettua sovellettavan lain mukaan. Esityksen vastaanottaja voi saada tiedon esityksestä ja vastaanottaa sen vain sillä ehdolla, että tämä on mahdollista sovellettavan lain mukaan ilman minkäänlaisia viranomaishyväksyntöjä, rekisteröintejä tai muita muodollisuuksia. Tätä esitystä samoin kuin sen sisältämiä tietoja ei saa kopioida tai antaa eteenpäin millään tavalla ilman Yhtiön nimenomaista suostumusta.
5/23/2015 3 Pääomamarkkinapäivä 25.5.2015 13.00-13.30 Katsaus strategiaan Jouni Torasvirta, hallituksen pj. 13.40-14.10 Asuntomarkkinoiden mikrostruktuuri 14.20-14.40 Kahvitauko Mikael Postila, pääanalyytikko 14.40-15.10 Liiketoiminnan osa-alueet Pekka Peiponen, toimitusjohtaja 15.20-15.50 Rahoitusstrategia 16.00-17.00 Buffet Veli Matti Salmenkylä, talous- ja hallintojohtaja
5/23/2015 4 Katsaus strategiaan Jouni Torasvirta, hallituksen puheenjohtaja
5/23/2015 5 Sisältö Johdanto Missio, visio ja arvot Toimintaympäristö Strategiset päätavoitteet Sijoitusstrategian päivitykset Keskeiset tulosajurit Näkymät
5/23/2015 6 Johdanto
5/23/2015 7 Johdanto Orava Asuntorahasto Sijoittaa suomalaisiin vuokra-asuntoihin On verovapaa suomalainen osakeyhtiö Pohjoismaiden ensimmäinen REIT EU:n ensimmäinen asunto-reit Listattu NASDAQ Helsingin päälistalle 1. Tuottohakuinen sijoitusstrategia Rahaston kokonaistuottotavoite 10% p.a. 2. Aktiivinen osinkopolitiikka Osinkotuottotavoite 7-10% p.a. Osingonmaksu neljännesvuosittain 3. Likviditeetti Keskimääräinen päivävaihto 300 000,- Osakkeen kiertonopeus 110% v. 2014
5/23/2015 8 Missio, visio ja arvot
5/23/2015 9 Missio Lisäämme vuokra-asuntojen määrää Suomessa kanavoimalla pääomaa asuntoinvestointeihin kansainvälinen pääoma asuntomarkkinoille kansainväliset sijoittajat yksityissijoittajat
5/23/2015 10 Visio Orava Asuntorahasto on vuonna 2020 Suomen johtava asuntorahasto Paras tuotto Tyytyväiset asukkaat Markkina-arvoltaan suurin Kotimaiset ammattimaiset sijoittajat ja yksityissijoittajat Kansainväliset sijoittajat Haluttu yhteistyökumppani
5/23/2015 11 Arvot Luotettavuus Teemme minkä lupaamme Toimimme lakien, sääntöjen ja hyvien tapojen mukaisesti Osaaminen Ratkomme eteen tulevat haasteet Panostamme oppimiseen ollaksemme alamme osaavin toimija Arvostus Kohtelemme kaikkia oikeudenmukaisesti ja tasavertaisesti Kunnioitamme kanssaihmistemme erilaisia arvoja ja mielipiteitä
5/23/2015 12 Toimintaympäristö
5/23/2015 13 Vanhojen osakeasuntojen hintojen vuosimuutos Lähde: Tilastokeskus
5/23/2015 14 Hinnat suhteessa vuokriin Lähde: Tilastokeskus
5/23/2015 15 Asuntolainojen korot Lähde: Suomen Pankki
5/23/2015 16 Käytettävissä olevien tulojen vuosimuutos Lähde: Tilastokeskus
5/23/2015 17 Nostetut asuntolainat ja asuntolainakannan muutos Lähde: Suomen Pankki
5/23/2015 18 Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien vuosimuutos Lähde: Tilastokeskus
5/23/2015 19 Strategiset päätavoitteet
5/23/2015 20 Strategiset päätavoitteet 2015 1. Osakkeen kokonaistuotto vähintään 10% 2. Asuntorahaston oma pääoma 90 miljoonaan eurooon Keskipitkällä aikavälillä 200-300 miljoonaan euroon 3. Vieraan pääoman ehtoisen rahoituksen monipuolistaminen 4. Taloudellinen käyttöaste yli 95%:iin 5. Kiinteistöjen hoitokulut 5% ja korjaukset 10% alle benchmarkin 6. Salkun myynnit noin 10% avaavan taseen arvosta
5/23/2015 21 Sijoitusstrategian päivitykset Kohdestrategian aluejakauma Kohdekaupunkien minimikriteerit Keskustaajaman koko vähintään noin 20 000 asukasta Väkiluvultaan kasvava jos väestönkasvu-% alle koko maan tason, kohteen tulee sijaita keskustan jalankulkuvyöhykkeellä Aluejakaumatavoite 2013 markkinaportfoliosta Helsingin seutu 52% Suuret kaupungit 22% Keskisuuret kaupungit 26% Vaihteluvälillä ± noin 10%
5/23/2015 22 Sijoitusstrategian päivitykset Kohdestrategian ikäjakauma Markkinaportfoliossa Uudemmat kohteet 34% Vanhemmat kohteet 66% Uudempia ylipainotetaan 50% markkinaportfolioon nähden Tavoiteikäjakauma Uudemmat kohteet 51% 1990 ja sen jälkeen valmistuneet Vanhemmat kohteet 49% Ennen vuotta 1990 valmistuneet Vaihteluvälillä ± noin 10%
5/23/2015 23 Tavoitetuotto ja keskeiset tulosajurit
5/23/2015 24 Rahaston tavoitetuotto 10%
5/23/2015 25 Keskeiset tulosajurit Tulostahti säilynyt hyvänä Kohdehankinnoilla onnistuttu kompensoimaan heikkoa asuntojen hintakehitystä Asuntojen hinnat salkussa laskeneet Koko vuosineljänneksen omistettujen huoneistojen arvonmuutos kvartaaleittain oli -0,7 %, -0,4 %, -0,9 % ja -1,2 % vuonna 2014 ja -0,7 % Q1 2015 Asuntoja hankittu runsaasti 46,4 miljoonan euron velattomalla hinnalla 2014 ja 20,7 miljoonalla eurolla Q1 2015
5/23/2015 26 Keskeiset tulosajurit Hankinnat vaikuttaneet vuokratuottoon Hankintahetkellä tyhjinä olleet huoneistot alentaneet vuokratuottoa Vaikutuksen odotetaan pienenevän Huoneistomyynneissä hiljaista 5,7 miljoonaa euroa ml. tonttimyynnit 2014 ja 0,8 miljoonaa euroa Q1 2015
5/23/2015 27 Näkymät
5/23/2015 28 Näkymät Tavoitetuoton saavuttamiseen Vuokratuottoa saataneen vielä kohtalaisen hyvät edellytykset hieman nostettua Kohdehankinnoissa onnistuminen ja Taloudellisen käyttöasteen asuntojen arvonkehitys ennakoidusti kohentamisen kautta Nykyisen salkun asuntojen Hoito- ja korjauskustannukset arvonmuutoksen odotetaan suhteessa salkun kokoon pysynevät loppuvuonna olevan lähellä nollaa likimain ennallaan Talouskehitys ja kausivaihtelu Asuntohankintojen tulosvaikutus Mahdollisuudet jatkaa viime aikojen toteutunutta hankintatahtia
5/23/2015 29 Asuntomarkkinoiden mikrostruktuuri Mikael Postila, pääanalyytikko
5/23/2015 30 Asuntojen hintoihin vaikuttavista tekijöistä
5/23/2015 31 Iän vaikutus hintaan Helsingin seudulla Helsinki Vantaa Järvenpää 0,15 0,10 0,05 0,00-0,05-0,10-0,15-0,20-0,25-0,30-0,35-0,40-5 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 Kohteen ikä vuosina Ikä korreloi usein sijainnin kanssa Keskusta rakennetaan tyypillisesti ensimmäisenä Lähiöt / alueet pyritään rakennetamaan kerralla valmiiksi Lähde: laskelmat Orava Rahastot
5/23/2015 32 Ikä ja hinta suurissa kaupungeissa Tampere Lahti Oulu 0,3 0,2 0,1 0,0-0,1-0,2-0,3-0,4-0,5-0,6-0,7-5 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 Kohteen ikä vuosina Lähde: laskelmat Orava Rahastot Asunnon hinta laskee iän myötä Kuluminen Teknologinen vanheneminen Asuinrakennuksissa tehdään suurempia remontteja n. 30-55 vuotta valmistumisesta kunto paranee arvo nousee
5/23/2015 33 Iän vaikutus asunnon hintaan keskisuurissa kaupungeissa Kotka Porvoo Rovaniemi 0,2 0,1 0-0,1-0,2-0,3-0,4-0,5-0,6-5 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 Kohteen ikä vuosina Iän ja hinnan välistä yhteyttä selittää osaltaan myös Kunkin aikakauden rakennusteknologiat ja rakennusmateriaalit Kunkin aikakauden tyyli Kulloinkin vallitsevat arvostukset Lähde: laskelmat Orava Rahastot
Neliöhinta suhteessa 56 neliöisen asunnon neliöhintaan (%) 5/23/2015 34 Pinta-alan vaikutus hintaan Helsingin seudulla 0,6 0,5 0,4 0,3 Helsinki Vantaa Järvenpää Pääsääntöisesti lisäneliöt ovat halvempia 0,2 0,1 0,0-0,1-0,2-0,3 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 Huoneiston pinta-ala (m2) Lähde: laskelmat Orava Rahastot
Neliöhinta suhteessa 56 neliöisen asunnon neliöhintaan (%) 5/23/2015 35 Pinta-alan vaikutus suurissa kaupungeissa Tampere Lahti Oulu 0,35 0,30 0,25 0,20 0,15 0,10 0,05 0,00-0,05-0,10-0,15 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 Huoneiston pinta-ala (m2) Suurten asuntojen neliöhinnat voivat olla korkeammat kuin pienempien Tilastokeskuksen mukaan Oulun keskineliöhinnat huoneistotyypeittäin vuonna 2014: 1h 2 079 2h 1 742 3+h 1 793 Lähde: laskelmat Orava Rahastot
Neliöhinta suhteessa 56 neliöisen asunnon neliöhintaan (%) 5/23/2015 36 Pinta-alan vaikutus neliöhintaan keskisuurissa kaupungeissa 0,30 Kotka Porvoo Rovaniemi 0,25 0,20 0,15 0,10 0,05 0,00-0,05-0,10-0,15-0,20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 Huoneiston pinta-ala (m2) Lähde: laskelmat Orava Rahastot
5/23/2015 37 Huoneiston kunnon vaikutus hintaan 0,3 Helsinki Vantaa Järvenpää Tampere Lahti Oulu Kotka Porvoo Rovaniemi 0,2 0,1 0 Pienillä paikkakunnilla kunnon vaikutus prosentteina neliöhintaan on suurta. -0,1-0,2-0,3-0,4 Kunto: erinomainen Kunto: tyydyttävä Kunto: huono Sauna Huoneistosauna nostaa asunnon neliöhintoja noin 5-10% Sauna korreloi usein iän ja kunnon (erinomainen) kanssa. Lähde: Tilastokeskus, laskelmat Orava Rahastot
5/23/2015 38 Vuokratontin vaikutus asunnon hintaan 0-0,02-0,04-0,06-0,08-0,1-0,12 Lähde: Tilastokeskus, laskelmat Orava Rahastot
5/23/2015 39 Tuottokomponentit
5/23/2015 40 Bruttovuokratuotto Hinta /m2 (2014) Lähde: Tilastokeskus, laskelmat Orava Rahastot Vuokra /m2/kk (02/2015) Bruttovuokratuotto Helsinki 4 142 18,43 5,3% Vantaa 2 767 15,59 6,8% Järvenpää 2 534 14,10 6,7% Tampere 2 446 13,51 6,6% Lahti 1 866 12,34 7,9% Oulu 1 877 11,63 7,4% Kotka 1 330 11,15 10,1% Porvoo 2 472 12,68 6,2% Rovaniemi 1 647 12,10 8,8% Kaupunkikohtaiset hintaerot ovat suuremmat kuin vuokraerot Helsingin seudulla alhaisin bruttovuokratuotto ja keskisuurissa kaupungeissa korkein Lähde: Hinnat Tilastokeskus (keskihinta) Vuokrat ARA (uudet vuokrasop.)
5/23/2015 41 Bruttovuokratuotto huoneistotyypeittäin Vuokra 1h Vuokra 2h Lähde: Tilastokeskus, laskelmat Orava Rahastot Vuokra 3+h Hinta 1h Hinta 2h Hinta 3+h Brutto 1h Brutto 2h Brutto 3+h Helsinki 21,43 16,32 14,49 5 347 4 169 3 936 4,8% 4,7% 4,4% Vantaa 17,45 14,66 13,37 3 330 2 572 2 237 6,3% 6,8% 7,2% Järvenpää 14,76 12,20 10,79 2 319 2 092 1 918 7,6% 7,0% 6,8% Tampere 15,91 12,77 11,14 2 835 2 381 2 267 6,7% 6,4% 5,9% Lahti 15,70 12,29 10,60 2 023 1 780 1 727 9,3% 8,3% 7,4% Oulu 14,41 11,32 10,04 2 079 1 742 1 793 8,3% 7,8% 6,7% Kotka 12,97 10,63 9,40 1 293 1 227 1 270 12,0% 10,4% 8,9% Porvoo 12,97 10,63 9,40 2 895 2 314 2 076 5,4% 5,5% 5,4% Rovaniemi 12,97 10,63 9,40 1 730 1 685 1 481 9,0% 7,6% 7,6%
5/23/2015 42 Hoitokulut Hinta /m2 (2014) Hoitokulut /m2/kk (2013) Hoitokulut Helsinki 4 142 4,74 1,4% Vantaa 2 767 4,74 2,1% Järvenpää 2 534 4,55 2,2% Tampere 2 446 3,80 1,9% Lahti 1 866 4,55 2,9% Oulu 1 877 3,78 2,4% Kotka 1 330 4,55 4,1% Tilastokeskus raportoi hoitokulut suuralueittain Hoitokulut riippuvat huomattavasti kohteen ominaisuuksista [suuri/pieni piha, lämmitysmuoto, eristeet,...] Myös paikkakuntakohtainen sää vaikuttaa kunkin vuoden hoitokuluihin Porvoo 2 472 4,55 2,2% Rovaniemi 1 647 3,78 2,8% Lähde: Tilastokeskus, laskelmat Orava Rahastot Lähde: Hinnat Tilastokeskus (keskihinta) Hoitokulut Tilastokeskus (suuralueittain)
5/23/2015 43 Nettovuokratuotto Bruttotuotto Hoitokulut Nettotuotto Helsinki 5,3% 1,4% 3,9% Vantaa 6,8% 2,1% 4,7% Järvenpää 6,7% 2,2% 4,5% Tampere 6,6% 1,9% 4,7% Keskisuurissa kaupungeissa nettovuokratuotto on korkein Lahti 7,9% 2,9% 5,0% Oulu 7,4% 2,4% 5,0% Kotka 10,1% 4,1% 6,0% Porvoo 6,2% 2,2% 4,0% Rovaniemi 8,8% 2,8% 6,0% Lähde: Tilastokeskus, laskelmat Orava Rahastot
5/23/2015 44 Arvonmuutos 2014 ja kokonaistuotto Hinta (2014) Hinta (2013) Arvonmuutos (2014) Lähde: Tilastokeskus, laskelmat Orava Rahastot Nettovuokratuotto Kokonaistuotto Helsinki 4 142 4 120 0,5% 3,9% 4,4% Vantaa 2 767 2 722 1,7% 4,7% 6,4% Järvenpää 2 534 2 594-2,3% 4,5% 2,2% Tampere 2 446 2 394 2,2% 4,7% 6,9% Lahti 1 866 1 804 3,4% 5,0% 8,4% Oulu 1 877 1 821 3,1% 5,0% 8,1% Kotka 1 330 1 359-2,1% 6,0% 3,9% Porvoo 2 472 2 469 0,1% 4,0% 4,1% Rovaniemi 1 647 1 685-2,3% 6,0% 3,7%
5/23/2015 45 Indeksi 1983=100 Lähde: Tilastokeskus, laskelmat Orava Rahastot Arvonmuutos / vuosi Arvonmuutos (1983-2014) ja kokonaistuottoodotus Nettovuokratuotto 2014 Kokonaistuottoodotus Helsinki 450,3 4,8% 3,9% 8,7% Vantaa 339,8 4,3% 4,7% 9,0% Järvenpää 346,6 4,0% 4,5% 8,5% Tampere 419,9 4,6% 4,7% 9,3% Lahti 363,2 4,1% 5,0% 9,1% Oulu 307,1 3,6% 5,0% 8,6% Kotka 315,6 3,7% 6,0% 9,7% Porvoo n/a 4,0% Rovaniemi 250,9 2,9% 6,0% 8,7%
5/23/2015 46 Väestönkasvu ja asuntojen nimellishintojen keskimääräinen vuosimuutos 1983-2014 Lähde: Tilastokeskus, laskelmat Orava Rahastot Pääkaupunkiseudulla asuntojen hinnat ovat nousseet 0,4 %-yks nopeammin kuin koko maassa ja väestö on kasvanut 0,7 %-yks. nopeammin. 1 %-yks. nopeampi väestönkasvu aikaansaa keskimäärin n. 0,15 % nopeamman hintojen nousun.
2,46 2,35 2,26 2,18 2,14 2,14 2,14 2,13 2,12 2,1 2,09 2,08 2,08 2,07 2,06 2,05 2,97 2,77 3,35 5/23/2015 47 Kotitalouksien keskikoko 4,0 3,5 Kotitalouksien keskikoko on pienentynyt voimakkaasti viime vuosikymmeninä 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 2000-luvulla pieneneminen on hidastunut miltei pysähtynyt Ennusteen (M. Virta, pro gradu 2006, Hgin yliopisto) mukaan vuonna 2030 keskikoko olisi 1,95 2,08 henkilöä Lähde: Tilastokeskus
5/23/2015 48 Likviditeettiriski / markkinointiajat (päivää) Markkinointiaika Yksiöt Kaksiot 3h ja suuremmat Helsinki 42 56 81 Vantaa 42 56 88 Järvenpää 71 108 107 Tampere 46 71 83 Lahti 70 84 119 Oulu 67 79 125 Kotka 113 158 232 Porvoo 37 80 95 Rovaniemi 97 100 144 Lähde: Etuovi.com Markkinapuntari 10/2014 03/2015
5/23/2015 49 Likviditeettiriski / markkinointiajat (päivää) Markkinointiaika Yksiöt Kaksiot 3h ja suuremmat Koko maa 61 85 118 Helsingin seutu 43 (-29%) 64 (-24%) 89 (-25%) Suuret kaupungit 57 (-7%) 81 (-5%) 115 (-3%) Keskisuuret kaupungit 82 (+35%) 109 (+28%) 152 (+28%) Lähde: Tilastokeskus, laskelmat Orava Rahastot Lähde: Etuovi.com Markkinapuntari 10/2014 03/2015
5/23/2015 50 Liiketoiminnan osa-alueet Pekka Peiponen, toimitusjohtaja
5/23/2015 51 Liiketoiminnan osa-alueet Kohdehankinnat Vuokraus Huoneistomyynti Kiinteistönhallinta Rakennuttaminen
5/23/2015 52 Kohdehankinnat
5/23/2015 53 Sijoituskiinteistöt Yhtiön sijoituskiinteistöt ovat asuntoosakeyhtiöiden osakkeita Sijoituskiinteistöt arvostetaan yksittäisten huoneistojen summa-arvoon Yhtiö laskee sijoituskiinteistöjen käyvän arvon kuukausittain Kauppa- ja hintapyyntöaineisto Monimuuttujaregressiomenetelmään perustuva massa arviointijärjestelmä Riippumattomat, ulkopuoliset arvioitsijat arvioivat sijoituskiinteistöt puolivuosittain
5/23/2015 54 Kohdehankinnat Hankinnat tehdään sijoitusstrategian mukaisesti huomioiden hankittavan kohteen Sijainti, ikä ja kunto Hyödynnetään kulloisessakin markkinatilanteessa saatava tukkualennus ( 10 40 % ) Helsingin seudulla vähemmän Uudemmissa vähemmän Asuntorahaston osakkeilla maksettaessa vähemmän Muunnoskohteiden erityiskysymykset Hinnoittelu hankittaessa Tulevaisuuden arvonnousu
5/23/2015 55 Kohdehankinnat 50,0 600 M i l j. e u r o a 40,0 30,0 20,0 10,0 500 400 300 200 100 K a p p a l e t t a 0,0 2011 2012 2013 2014 Q1 0 Velaton kauppahinta Huoneistoja
5/23/2015 56 Sijoituskiinteistöt käypä arvo 160 140 M i l j. e u r o a 120 100 80 60 40 20 0 2011 2012 2013 2014 Q1
5/23/2015 57 Sijoituskiinteistöt Sijoitussalkku jaetaan alueellisesti kolmeen osaan Helsingin seutu Helsinki, Espoo, Kauniainen, Vantaa ja kehyskunnat Suuret kaupungit Tampere, Turku, Oulu, Jyväskylä, Lahti Keskisuuret kaupungit vähintään n. 20 000 asukkaan keskustaajama 100 % 75 % 50 % 25 % 0 % 2011 2012 2013 2014 Q1 Keskisuuret kaupungit Suuret kaupungit Helsingin seutu
5/23/2015 58 Sijoituskiinteistöt Sijoitussalkku jaetaan kohteiden iän mukaan kahteen osaan Vanhemmat eli vuonna 1989 ja sitä ennen valmistuneet Uudemmat eli 1990 ja sen jälkeen valmistuneet 100 % 80 % 60 % 40 % 20 % Uudemmat Vanhemmat 0 % 2011 2012 2013 2014 Q1 2015
5/23/2015 59 Vuokraus
5/23/2015 60 Vuokraustoiminta Huoneistot ovat vapaarahoitteisia vuokraasuntoja (vuokraus ja vuokrat eivät ole sääntelyn piirissä) Huoneistot vuokrataan markkinavuokralla Vuokrasopimusten vuotuinen vuokrankorotusehto on elinkustannusindeksi + 3,25 % Markkinavuokraa alempiin (> 10 %) vuokriin tehdään tasokorotus Käyttöastetavoite on 95-98 % Kiinteistömanagerit huolehtivat huoneistojen vuokraamisesta
5/23/2015 61 Vuokraustoiminta Vuokraamattomina hankitut uudiskohteet ovat laskeneet taloudellista käyttöastetta 100% 95% 90% Taloudellinen käyttöaste Toiminnallinen käyttöaste 85% 80% 2011 2012 2013 2014 Q1 2015
5/23/2015 62 Vuokraustoiminta Vuokratuottojen kehityksessä näkyy salkun käyttöasteen sekä ikä- ja aluejakaumien muutos ja vuokraamattomina uudiskohteista hankittujen huoneistojen vaikutus 10% 8% 6% 4% Bruttovuokratuotto Nettovuokratuotto 2% 0% 2011 2012 2013 2014 Q1 2015
5/23/2015 63 Huoneistomyynti
5/23/2015 64 Huoneistomyynti Tavoitteena myydä noin 10 % vuoden avaavan sijoitussalkun arvosta Huoneistojen myyntiä täydennetään tonttien myynnillä tarvittaessa Huoneistot myydään yksitellen Myytävissä huoneistoissa ei ole vuokralaisia
5/23/2015 65 Huoneistomyynti Huoneistoja myyntiin valittaessa huomioidaan verot, sijoitussalkun ikä- ja aluejakaumat sekä huoneiston koko Myynti kiinteistövälittäjien avulla Paikallinen markkinajohtaja Hyvä myyjä Kokeilu välitysketjujen käyttämisestä Myyntiprosessi Aloitushinta Palautushinta Hintaneuvottelu
5/23/2015 66 Huoneistomyynti 50 6,0 Huoneistomyynnissä kausivaihtelua Myyntiä täydennetty syksyllä 2014 tonttien myynnillä K a p p a l e t t a 40 30 20 10 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 M i l j. e u r o a 0 2011 2012 2013 2014 Q1 2015 Huoneistoa Velaton kauppahinta 0,0
5/23/2015 67 Kiinteistönhallinta
5/23/2015 68 Kiinteistönhallinta Kiinteistömanagerit (Newsec Asset Management Oy ja Ovenia Oy) Isännöitsijät Tekniset isännöitsijät Taloyhtiöiden hoito- ja korjauskulujen tavoitetaso 10% alle tilastokeskuksen keskimääräisten hoito- ja korjauskulujen huomioiden Ikä Sijainti Kokonaan omistetuille kiinteistöille teetetään kuntoarviot PTS-suunnitelmien pohjana
5/23/2015 69 Kiinteistönhallinta 3,4 % 3,2 % Hoito- ja korjauskulut suhteessa sijoituskiinteistöjen käypään arvoon 3,0 % 2,8 % 2,6 % 2,4 % 2,2 % 2,0 % 2011 2012 2013 2014 Q1 2015 Hoitokulut, %
5/23/2015 70 Rakennuttaminen
5/23/2015 71 Rakennuttaminen Tavoitteena hankkia noin neljäsosa kohteista rakennuttamalla Noin puolet kohdehankinnoista uudempia, joista noin puolet rakennutettaan Oman tonttivarannon hankkiminen tukemaan rakennuttamista Tekeillä rakennushankkeen käynnistäminen Hämeenlinnassa ja suunnitteilla myös toisen rakennushankkeen aloittaminen
5/23/2015 72 Rahoitusstrategia Veli Matti Salmenkylä, talous- ja hallintojohtaja
5/23/2015 73 Taloudelliset tavoitteet Osakkeen kokonaistuottotavoite on 10 prosenttia vuodessa Osinkotuottotavoite 7 10 prosenttia vuodessa osakkeen nettovarallisuudelle Luototusaste 30-60 prosenttia
5/23/2015 74 Talouteen vaikuttava sääntely Kiinteistörahastolaki (1173/1997) Kiinteistörahaston on arvostettava muussa kuin omassa käytössä olevat kiinteistöt taseessaan käypään arvoon Tilikauden tuotoksi tai kuluksi kirjataan omaisuuden tilinpäätöshetken käyvän arvon ja edellisen tilinpäätöksen mukaisen kirjanpitoarvon erotus Veronhuojennuslaki (299/2009) IFRS IFRS 13: highest and best use
5/23/2015 75 Veronhuojennuslaki (299/2009) Orava Asuntorahasto on vapautettu suorittamasta tuloveroa perustamisestaan lähtien. Verovapauden voimassaolon edellytysten pääkohdat ovat: Yhtiöön sovelletaan kiinteistörahastolakia Yhtiö ei harjoita muuta kuin asuntojen vuokraustoimintaa Yhtiön taseen mukaisista varoista vähintään 80 % on pääasiassa asuinkäyttöön tarkoitetuissa huoneistoissa/kiinteistöissä Yhtiön muut varat kuin asuntovarallisuus on kiinteistörahastolain mukainen Yhtiön vieras pääoma on enintään 80 % Yksittäisellä osakkaalla on enintään 10 %:n osuus yhtiön osakepääomasta Osinkoja on jaettava vähintään 90 % tuloksesta vuosittain (poislukien realisoitumaton arvonmuutos) Yhtiön osakkeet on pörssilistattu ja yhtiö ei jaa varojaan muuten kuin osinkona Yhtiö joutuu osittain verovelvolliseksi, Niiltä osin kuin vuokratulojen määrä alittaa 80% tuloista (pl. luovutushinnat) Luovutusvoitoitoista asunnoista, jotka se on omistanut alle 5 vuotta
5/23/2015 76 Liikevaihto Tuotot varsinaisesta toiminnasta Bruttovuokratuotto Käyttökorvaukset Voitot luovutuksista ja huoneistojen käyvän arvon muutoksista Huoneistojen luovutusvoitot/- tappiot Tukkualennukset katsauskaudella Salkun muutos
5/23/2015 77 Huoneistojen luovutukset Huoneistojen myynti vähittäishinnalla Myynnit yksittäisinä huoneistoina markkinoille Vuokrakäytöstä vapautuneet Verotus, ikäjakauma, aluejakauma Liikevaihtoon velattoman myyntihinnan ja edellisen katsauskauden lopun käyvän arvon erotus ja välittäjän palkkio Verotuksessa verrataan myyntihintaa hankintamenoon Myyntitavoite noin 10% salkun arvosta vuodessa Huoneistoja myydään jatkuvasti, tavoitteena riittävä kassavirta osinkoihin ja hankintoihin Luovutusvoittoverotuksessa saatavissa hyötyä 5 vuoden jälkeen
5/23/2015 78 Huoneistojen hankinnat Huoneistojen hankinta tukkuhinnalla Hankinnassa tukkualennuksen hyödyntäminen Saatavissa 10-40 % säästö Tuotoksi liikevaihtoon kirjataan katsauskauden lopun käyvän arvon ja hankintamenon erotus Hankintojen maksu myös omilla osakkeilla Kauppahintaan vaikuttaa yhtiölainan määrä
5/23/2015 79 Salkun arvostus Periaatteet IFRS 13: highest and best use Kiinteistörahastolaki: käypään arvoon Arvostusmenetelmä Kvantitatiivinen arvostusmalli Selittävinä tekijöinä mm. sijainti, kunto, ikä, koko, kiinteistötyyppi Mallinnuksessa 200 000 havaintoa Arvostuksen verifiointi Ulkopuolisena arvioitsijoina Realia Management ja Turun seudun OPKK Arvostusmenetelmän auditointi vuosittain Huoneistokohtaiset arviot puolivuosittain
5/23/2015 80 Tuloserien kasvu vuosineljänneksittäin Liikevaihto Käyvän arvon muutos Bruttovuokrat 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0-500 Q1/12 Q2/12 Q3/12 Q4/12 Q1/13 Q2/13 Q3/13 Q4/13 Q1/14 Q2/14 Q3/14 Q4/14 Q1/15
5/23/2015 81 Osingonmaksu Periaatteena jakaa tulos (nettovuokratuotto ja arvonmuutos) osinkona Emoyhtiön tulos on kokonaisuudessaan voitonjakokelpoista Osinko maksetaan neljännesvuosittain 7-10 prosentin osinkotuottotavoite NAV:lle Saajalleen täysimääräisesti verotettavaa pääomatuloa Tarjolla myös uusi osake, jossa osinkooikeus on seuraavasta vuodesta lähtien 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 Päätetty/ehdotettu, enintään/vuosi Maksettu kumulatiivisesti Q1/12 Q2/12 Q3/12 Q4/12 Q1/13 Q2/13 Q3/13 Q4/13 Q1/14 Q2/14 Q3/14 Q4/14 Q1/15
5/23/2015 82 Rahavirtalaskelma (1.000 ) Liiketoiminnan rahavirta Vuokrauksesta saadut maksut 7 660 Maksut liiketoiminnan kuluista - 4 406 Maksetut rahoituskulut (netto) - 2 060 Huoneistojen/tonttien luovutukset 4 380 5 574 Investointien rahavirta Huoneistojen hankinnat -20 120 Rahoituksen rahavirrat Osakeanneista saadut maksut 2 750 Lainojen nostot 6 520 Vaihtovelkakirjalainat 4 860 Lainojen lyhennykset - 2 080 Osingonmaksu - 4 600 7 450
5/23/2015 83 Kassavirtaennuste, 12 kk Jatkuva liiketoiminnan vaatiman rahoituksen määrän arviointi ja seuranta, jotta konsernilla olisi tarpeeksi likvidejä varoja toiminnan rahoittamiseksi Tilien saldot Kassapuskuri Saatavat maksut vuokratuotot, käyttökorvaukset Luovutukset, vvk:t (vaihtelua) Maksettavat maksut Hoito-, korjaus- ja pääomavastikkeet, hallinto, lainanlyhennykset Osingot Hankinnat (vaihtelua)
5/23/2015 84 Strategiset päätavoiteet Strategiset päätavoitteet ovat oman pääoman kasvattaminen 90 miljoonaan euroon vuonna 2015 ja keskipitkällä aikavälillä 200 300 miljoonaan euroon, vieraan pääoman ehtoisen rahoituksen hankinnan monipuolistaminen
5/23/2015 85 Tase-erien kasvu vuosineljänneksittäin Sijoituskiinteistöt Oma pääoma Korollinen viearas pääoma 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 Q1/11 Q2/11 Q3/11 Q4/11 Q1/12 Q2/12 Q3/12 Q4/12 Q1/13 Q2/13 Q3/13 Q4/13 Q1/14 Q2/14 Q3/14 Q4/14 Q1/15
5/23/2015 86 Vieraan pääoman vaihtoehdot 20 miljoonan euron vakuudellisen joukkovelkakirjalainan liikkeeseenlasku 1.4.2015, korko 4,25 % Yhtiölainat, konsernin osuus osakkeisiin kohdistuvista yhtiölainoista 56 miljoonaa euroa 1.4.2015, korko 1,0-3,75 % Muut lainat, korko n. 5 % Pankkitilin limiitti 200 tuhatta euroa JVK, lisäerä 15 miljoonaa euroa Revolving Credit Facility 15 miljoonaa euroa käytettävissä hankintoihin 1.4.2015 lähtien. Korkosuojaus 100 % Vaihtovelkakirjalainaohjelma 1 000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0
5/23/2015 87 Lainojen juoksuaika 1 000 50.000 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 44.578 30.645 1.800 Alle 1 vuosi 1 5 vuotta yli 5 vuotta
5/23/2015 88 Oma pääoma Perustamispääoma 5 miljoonaa euroa apporttiluovutuksena Suunnatut annit yksityishenkilöille Yleisöanti Suunnatut annit hankinnoissa Kertyneet voittovarat VVK-sopimusohjelma
5/23/2015 89 VVK-sopimusohjelma Vaihtovelkakirjalainasopimuksia on tehty 20 kappaletta Sopimuksilla on kerätty pääomaa yhteensä 11,5 miljoonaa euroa Vaihtovelkakirjalainasopimusten laina-aika on kuusi kuukautta Sekä lainanantajalla että yhtiöllä on oikeus konvertoida laina yhtiön osakkeiksi Osakkeiden merkintähinta on Yhtiön osakkeen merkintäilmoituksen esittämispäivän ja sitä edeltävän kaupankäyntipäivän vaihdoilla painotettujen osakekurssien keskiarvo Helsingin Pörssin pörssikaupankäynnissä. Merkintähinta maksetaan kuittaamalla vaihtovelkakirjalainan pääomaan perustuvat saatavat merkintähintaa vastaan.
5/23/2015 90