Tuulivoima EPV Tuulivoima Oy Kirje 1 (1) 14.8.2015 Kokkolan kaupunki Kaupunginhallitus EPV Tuulivoima Oy:n vuokrasopimuksen uudistaminen EPV Tuulivoima Oy:llä on vuokrattuna Kokkolan kaupungilta Ykspihlajan alueelta maa-alue, jolle on kaavan mukaisesti mahdollista rakentaa tuulivoimaloita. Voimaloita ei ole tähän mennessä toteutettu ja yhtiö on hakemassa jatkoaikaa niiden rakennusluvalle. Koska nykyisen sopimuksen ehdot eivät kaikilta osin vastaa hankkeen toteutuksen tämänhetkisiä tarpeita, esittää yhtiö sopimuksen korvaamista uudella sopimuksella. Uudessa sopimuksessa sovittaisiin vuokra-ajan jatkamisesta, jotta voimaloille taataan riittävä toiminta-aika. Lisäksi esitetään muutettavaksi sopimuksen siirrettävyyttä ja vuokratasoa korotettaisiin sekä turvattaisiin vakuudella voimaloiden purkaminen toiminnan loppumisen jälkeen. Yhtiö esittää oheista sopimuspohjaa uudeksi sopimukseksi. EPV Tuulivoima Oy Rami Vuola EPV Tuulivoima Oy Kirkkopuist ikko o Tel -358(0)10 505 S405 Handelsbanken F154 3131 3001 2801 48 HANDFIHH Kotipaikka Vaasa 6SIOOVaasa Fax+358(0)105055001 Y-tunnus 2152955-2 AIv rek. Finland www-epvnjullvolma.fi
1(6) MAANVUOKRASOPIMUS Sopijapuolet: Vuokranantaja: Kokkolan kaupunki 0179377-8 PL 43, 67101 Kokkola Vuokraaja: EPV Tuulivoima Oy 2152955-2 Kirkkopuistikko 0, 65100 Vaasa Sopimuksen tausta ja tarkoitus Vuokrauksen kohde: Osapuolet korvaavat tällä sopimuksella tuulivoimatoimintaa varten 9.11.2011 laaditun ja allekirjoitetun maanvuokrasopimuksen. Tämän sopimuksen tarkoituksena on sopia maanvuokrasopimuksesta 9.11.2011 poikkeavasti sopimuksen vapaasta siirrettävyydestä kolmannelle osapuolelle ilman vuokranantajan suostumusta sekä pidentää sopimuksen voimassaoloaikaa. Vastaavasti tarkoituksena on sopia vuokran määrän korottamisesta vastaamaan allekirjoitushetken käypää markkinahintaa sekä sopia järjestelystä, jossa vuokralainen on velvollinen siinä tapauksessa, että se ei ole ns. Mankala -yhtiö, asettamaan vakuuden tuulivoimaloiden purkamiseksi vuokrasopimuksen päättyessä. 1. Liitteenä olevaan karttaan merkitty noin 10000 m2 alue vuokranantajan omistamasta Kokkolan kaupungin 41. kaupunginosan EV-suojaviheralueesta 9908-0, vuokraaluetunnus 272-41-9908-0-V1 2. Liitteenä olevaan karttaan merkitty noin 10000 m2 alue vuokranantajan vuokraoikeudella hallitsemasta Kokkolan kaupungin 41 kaupunginosan 1. korttelissa sijaitsemasta tontista 13, vuokra -aluetunnus 272-41-1-13-V1 3. Liitteenä olevaan karttaan merkitty noin 10000 m2 alue vuokranantajan vuokraoikeudella hallitsemasta Kokkolan kaupungin 41 kaupunginosan 1. korttelissa sijaitsemasta tontista 13, vuokra -aluetunnus 272-41-1-13-V2 Käyttötarkoitus: Vuokraaja ottaa alueet vastaan siinä kunnossa kuin ne ovat sopimuksen allekirjoitushetkellä. Vuokra-alue luovutetaan käytettäväksi maanvuokralain (258/66) 5 luvun tarkoittamalla tavalla tuulivoimalaitostoimintaan. Vuokralaisella on oikeus rakennuttaa ja käyttää vuokra-alueella tuulivoimatoimintaa ja sähkön siirtämistä palvelevia koneita, laitteita, rakennuksia ja rakennelmia. Vuokralainen ei saa ilman vuokranantajan lupaa käyttää vuokra-aluetta muuhun tarkoitukseen. Vuokranantajalla on oikeus käyttää omiin tarkoituksiinsa vuokra-aluetta kuitenkin siten, ettei se häiritse tuulivoimalan rakentamista, huoltoa tai käyttöä.
2(6) Vuokralainen on velvollinen huolehtimaan siitä, että sillä on kaikki toiminnassaan tarvittavat viranomaisluvat ja että se noudattaa toimintaansa liittyviä lainsäädännön ja viranomaisten mahdollisesti asettamia vaatimuksia ja määräyksiä. Vuokralainen sitoutuu rakentamisessa noudattamaan yleiskaavan, asemakaavan ja rakennusjärjestyksen määräyksiä. Vuokralaisen tulee suorittaa rakennushankkeen toteuttamiseen liittyvät maaperätutkimukset. Vuokralainen vastaa rakennuksen perustamistavasta. Osapuolet sopivat, ettei vuokra-alueen käyttämisestä saa aiheutua haittaa ympäröivän alueen toiminnoille. Vastaavasti vuokranantajan omistaman ympäröivän alueen toimintoja kehitettäessä otetaan tarkoituksenmukaisella tavalla ja laajuudessa huomioon alueella tapahtuva tuulivoimalatuotanto. Vuokralainen on tietoinen siitä, että ympäröivälle alueelle tullaan pystyttämään vuokra-aikana uusia rakennuksia, kuljetin- ja putkijärjestelmiä ja muita vastaavia laitteita, jotka saattavat vaikuttaa tuuliolosuhteisiin alueella. Vuokralainen ei voi asettaa rajoituksia lähialueiden rakennusten, maarakenteiden tai rakennelmien sijainnille, mitoille tai mittasuhteille Vuokralainen on myös tietoinen siitä, että vuokra-alueen viereisillä satama -ja teollisuusalueella käsitellään pölyäviä tuotteita. Vuokralaisella on oikeus käyttää vuokra-alueen lähialuetta voimalan asennustöiden aikana ilman erillistä korvausta. Vuokralainen voi tarpeen vaatiessa, sovittuaan vuokranantajan kanssa, sijoittaa voimalatornin harukset vuokra-alueen ulkopuolelle. Vuokralaisen tulee aidata osittain tai kokonaan vuokrattava alue tai muilla varotoimenpiteillä minimoida ympäristölle mahdollisesti aiheutuvat turvallisuusriskit. Vuokralainen ottaa vastuuvakuutuksen tuulivoimalan mahdollisesti aiheuttamia vahinkoja vastaan. Vuokralainen ei saa toimenpiteillään aiheuttaa vuokranantajalle tai kolmansille vahinkoa tai haittaa. Mikäli vuokralainen aiheuttaa tämän maanvuokrasopimuksen ehtoja rikkomalla tai muuten tuottamuksellisesti vahinkoa tai haittaa, on vuokralainen viipymättä velvollinen ryhtymään vahingon tai haitan poistamiseen tähtääviin toimenpiteisiin sekä korvaamaan vuokranantajalle mahdollisesti aiheuttamansa vahingon. Maaperän roskaantuminen ja pilaantuminen: Vuokralainen on velvollinen huolehtimaan siitä, että vuokra-alue ei vuokralaisen toimesta eikä muutoinkaan roskaannu tai pilaannu. Mikäli vuokra-alue tai osa siitä on vuokra-aikana jätelain (646/2011) 72 :n tarkoittamalla tavalla roskaantunut vuokralainen on velvollinen huolehtimaan alueen siivoamisesta siten kuin jätelain 73 :ssä säädetään. Mikäli vuokra-aluetta tai sen osaa on syytä epäillä toiminnan luonne tai mahdolliset muut seikat huomioiden pilaantuneeksi, vuokralainen on velvollinen selvittämään maaperän mahdollinen pilaantuneisuus ja mahdollinen puhdistustarve siten kuin ympäristönsuojelulain 135 :ssä säädetään. Mikäli vuokra -alue tai osa siitä on vuokra -aikana ympäristönsuojelulain 16 :n tai 17 :n (527/2014) tarkoittamalla tavalla pilaantunut, vuokralainen on velvollinen huolehtimaan alueen puhdistamisesta siten, kuin ympäristönsuojelulain 133 :ssä säädetään. Mikäli vuokralainen laiminlyö tässä tarkoitetun velvollisuutensa, vuokranantajalla on oikeus siivota roskaantunut alue, selvittää alueen pilaantuneisuus sekä toteuttaa puhdistaminen
3(6) Tiet ja kaapelit: vuokralaisen lukuun. Vuokranantajalla on oikeus periä edellä mainituista toimenpiteestä aiheutuneet kustannukset vuokralaiselta. Vuokralaisella on toimintansa puitteissa oikeus käyttää vuokranantajan alueella olevia, vuokra-alueelle johtavia, kulkuteitä ja tarvittaessa rakentaa ja parantaa niitä vuokranantajan kanssa sovitulla tavalla. Vuokralaiselle tulee sallia kulku tuulivoimalalle sen tarkoituksenmukaisen käytön vaatimassa laajuudessa. Voimalan tarvitsema kaapelointi tulee rakentaa alueella maakaapelina sopia vuokranantajan kanssa erikseen.. Kaapelireitistä tulee Vuokra-alueella, kulku- ja kaapelireiteillä mahdollisesti olevan puuston ja maa poistamisesta on sovittava vuokranantajan kanssa. -aineksen Katselmukset Vuokranantajalla on oikeus toimittaa vuokra-alueella katselmuksia sen selvittämiseksi, onko vuokra-alue sopimuksen mukaisessa kunnossa ja noudatetaanko tämän sopimuksen määräyksiä myös muutoin. Katselmuksesta tulee ilmoittaa ennalta vuokralaiselle. Mikäli katselmuksessa havaitaan puutteita puutteet., tulee vuokralaisen viipymättä korjata havaitut Sopimuksen voimaantulo ja vuokra-aika: Vuokran määrä: Osapuolet korvaavat tällä sopimuksella 9.11.2011 allekirjoitetun maanvuokrasopimuksen kokonaisuudessaan. Tämä sopimus tulee voimaan 1.1.2016, johon asti maanvuokrasuhteessa sovelletaan maanvuokrasopimuksen 9.11.2011 ehtoja. Vuokra -aika on kolmekymmentä vuotta (30) vuotta alkaen 1.1.2016 ja päättyen 31.12.2045 Vuokralaisella on oikeus yhden kerran uudelleen vuokrata tässä sopimuksessa tarkoitettu vuokrakohde välittömästi kuluvan vuokra -ajan päätyttyä uudeksi kymmenen (10) vuoden määräajaksi. Mikäli vuokralainen haluaa käyttää oikeuttaan uudelleen vuokraukseen, tulee vuokralaisen antaa vuokranantajalle tätä koskeva ilmoitus viimeistään kolme (3) kuukautta ennen kuluvan vuokra-ajan päättymistä. Mikäli vuokralainen ja vuokranantaja eivät muuta kirjallisesti sovi, noudatetaan vuokrakohteen uudelleen vuokrauksessa samoja ehtoja kuin mitä osapuolet tämän maanvuokrasopimuksen mukaisesti noudattavat kuluvan vuokra-ajan päättyessä. /voimalapaikka /vuosi. Vuokran maksu: Vuosivuokran maksu alkaa täysimääräisenä siitä hetkestä, kun ko. tuulivoimalan rakennustyöt käynnistyvät. Vuokralaisen on ilmoitettava vuokranantajalle tästä asiasta. Sopimuksen allekirjoitushetken ja rakennustöiden aloittamishetken väliseltä ajalta maksetaan vuokraa, joka on 50 % täysimääräisestä vuosivuokrasta. Mikäli vuokralainen päättää vuokrasopimuksen allekirjoituksen jälkeen olla ottamatta käyttöön yhtä tai useampaa voimalapaikkaa ja ilmoittaa siitä vuokranantajalle kirjallisesti, kyseisiä
4(6) voimalapaikkoja koskeva vuokranmaksuvelvollisuus päättyy kokonaan vuokralaisen kirjallisesta ilmoituksesta alkaen. Vuokra on maksettava vuosittain etukäteen kunkin vuoden helmikuun loppuun mennessä kuitenkin niin, että rakentamisvuoden vuokra maksetaan alueesta rakentamistöiden alkamiskuukauden loppuun mennessä Mikäli vuokran tai muun tähän sopimukseen perustuvan maksun suorittaminen viivästyy, erääntyneille saataville maksetaan korkolain (633/82) 4 :n mukainen viivästyskorko eräpäivästä lukien. Mikäli alueesta solmitaan uusi vuokrasopimus vuokra-ajan päättyessä, sovitaan tästä ja uudelta vuokra-ajalta maksettavasta vuokrasta 30.6.2045 mennessä. Uudessa vuokratasossa pyritään noudattamaan valtakunnallista keskitasoa ja kohtuullisuutta. Vuokran tarkistus /indeksiehto: Vuokra on sidottu elinkustannusindeksin vuoden keski-indeksiin seuraavasti: Velkakiinnitykset: Laitoksen purkaminen: elinkustannusindeksin vuoden keski-indeksin muutosta vastaavasti. Vuokran muutoksen suuruus ilmenee, kun perusindeksiä verrataan tarkistusindeksiin. Mikäli tarkistusindeksin luku on korkeampi kuin perusindeksin luku, perusvuokraa korotetaan. Mikäli tarkistusindeksin luku on matalampi kuin perusindeksin luku, vuokra säilyy ennallaan. Tarkistettu vuosivuokra lasketaan seuraavasti: Perusindeksinä on vuoden [***] keski-indeksiluku, joka on [***]. Tarkistusindeksi on kunakin vuonna edellisen vuoden keski-indeksiluku. Tarkistettu vuosivuokra saadaan, kun tarkistusindeksi jaetaan perusindeksillä ja kerrotaan perusvuokralla. Vuokranantaja vakuuttaa, että vuokrakohteeseen ei sisälly mitään kiinnityksiä tai muita rasitteita. Vuokranantajalla ei ole oikeutta lunastaa vuokralaisen vuokrakohteeseen rakennuttamia rakennuksia, laitteita tai laitoksia. Vuokralainen on vuokrasuhteen päättyessä velvollinen viemään pois omistamansa rakennukset, laitteet ja laitokset sekä muun omaisuutensa. Vuokralainen on velvollinen siistimään alueen. Mikäli tässä tarkoitettua vuokralaisen omaisuutta ei ole poistettu alueelta kahdentoista (12) kuukauden kuluessa vuokrasopimuksen päättymisestä, vuokranantajalla on oikeus myydä ne vuokralaisen lukuun julkisella huutokaupalla sekä siistiä alue myynnistä saaduilla varoilla. Mikäli huutokaupasta saadut varat eivät riitä kattamaan purku- ja siistimiskuluja, vuokranantaja laskuttaa erotuksen vuokralaiselta. Vuokralaisen asettama vakuus: Vuokralainen sitoutuu antamaan vuokranantajan hyväksi 40.000 euron / rakennettu tuulivoimala määräisen pankkitakauksen tai muun yhteisesti sovittavan vakuuden edellä kohdassa Laitoksen purkaminen tarkoittamien vuokrasopimuksen päättymisen jälkeisten toimien suorittamisesta aiheutuvien kustannusten korvaamiseksi siinä tapauksessa, että vuokralainen ei täytä kohdassa Laitoksen purkaminen mainittuja velvoitteittaan. Vuokralainen on velvollinen asettamaan pankkitakauksen tai muun yhteisesti sovittavan vakuuden ainoastaan siinä tapauksessa, että vuokralainen ei ole ns. Mankala-periaatteella toimiva yhtiö. Osapuolet toteavat, että vuokrasopimuksen allekirjoituksen hetkellä vuokralainen on Mankalaperiaatteella toimiva yhtiö, eikä vakuudenasettamisvelvollisuutta näin ollen ole. Mikäli
5(6) vuokrasopimus siirtyy vuokralaiselle, joka ei ole Mankala -yhtiö, on siirronsaaja velvollinen asettamaan vakuuden vuoden kuluessa vuokrasopimuksen siirtymisestä. Pankkitakauksen / muun yhteisesti sovittavan vakuuden määrä sidotaan elinkustannusindeksiin [***] käyttäen perusindeksinä [***], joka on [***]. Pankkitakauksen / muun vakuuden indeksitarkistus tehdään ensimmäisen kerran 1 vuoden kuluttua siitä, kun vuokralaisen on tullut edellisen kohdan mukaisesti tullut asettaa vakuus. Tämän jälkeen indeksitarkistus tehdään 5 vuoden välein niin, että indeksitarkistuksessa käytetään edellisen vuoden joulukuun lukua. Vuokralainen ilmoittaa vuokranantajalle tarkistusajankohtana uuden pankkitakauksen / muun vakuuden määrän. Vuokranantaja on velvollinen vapauttamaan annetun pankkitakauksen / muun vakuuden välittömästi sen jälkeen, kun vuokralainen on huolehtinut kohdan Laitoksen purkaminen tarkoittamista toimista. Purkuoikeus: Irtisanominen: Mikäli vuokralainen ei ole ryhtynyt rakentamistoimenpiteisiin seitsemän vuoden (7v) kuluessa kaikkien hankkeeseen tarvittavien lupien päivämäärästä on vuokranantajalla oikeus aloittaa neuvottelut jotka johtavat tämän sopimuksen purkamiseen. Vuokranantajalla on oikeus irtisanoa sopimus kesken sopimuskauden jos: vuokraajan lainvastaisen toiminnan tai jatkuvien laiminlyöntien seurauksena vuokranantajalle aiheutuu toistuvia ja/tai merkittäviä häiriöitä. vuokraajan toiminta vaarantaa jatkuvasti ja olennaisesti alueen turvallisuutta vuokraaja laiminlyö vuokranmaksuvelvollisuutensa vuokraaja syyllistyy muuhun olennaiseen sopimusrikkomukseen ja jos vuokraaja ei korjaa edellä mainittuja sopimusrikkomuksia yhden kuukauden (1 kk) kuluessa siitä kun vuokranantaja on antanut sopimusrikkomuksesta irtisanomisuhkaisen kirjallisen ilmoituksen. Irtisanomisaika on tällöin kuusi (6) kuukautta. Sopimus voidaan sopimuskauden aikana päättää yhteisellä sopimuksella: mikäli osapuolten taloudellisessa asemassa tapahtuu oleellinen muutos, joka merkittävästi heikentää tämän edellytyksiä täyttää sopimusvelvoitteensa tai mikäli lainsäädännöstä, viranomaisten toimenpiteistä tai muista sopijapuolista riippumattomista syistä, joita sopimusta tehtäessä ei ole voitu kohtuudella ottaa huomioon, tapahtuu oleellinen muutos ja se johtaa suoritusvelvollisuuksien ilmeiseen epäsuhteeseen eivätkä sopimuspuolet neuvotteluteitse pääse yksimielisyyteen sopimusehtojen tarkistamisesta epäsuhteen poistamiseksi. Vuokralaisella on oikeus irtisanoa sopimus yhden vuoden irtisanomisajalla. Tällöin vuokralainen on velvollinen purkamaan rakennukset, rakennelmat ja laitteet ennen irtisanomisajan loppua. Vuokraoikeuden siirto Vuokralaisella on oikeus siirtää vuokraoikeus kolmannelle ilman vuokranantajan suostumusta. Muut ehdot: Vuokraajan on noudatettava suurteollisuusalueen yleisiä määräyksiä, mitä on säädetty tai määrätty, paloturvallisuuden, työturvallisuuden, liikennekurin, siisteyden, jätehuollon, ympäristönsuojelun, aluevartioinnin sekä järjestyksen säilymiseksi.
6(6) Erimielisyydet: Ellei tässä sopimuksessa ole toisin määrätty, noudatetaan vuokrasuhteessa 29.4.1966 annetun maanvuokralain (258/66) ns. muuta maanvuokraa koskevia säännöksiä. Tästä sopimuksesta aiheutuvat mahdolliset riitaisuudet ratkaistaan Keski-Pohjanmaan käräjäoikeudessa. Allekirjoittaminen: Kokkola kuun päivänä 20 KOKKOLAN KAUPUNKI Valtakirjalla Paikka ja aika edellä mainitut. EPV Tuulivoima Oy LIITTEET: kartta vuokra-alueesta Liite 1