2 Tava llisia päätöksentekot ila n tei ta asunto-osakeyhtiössä 2.1 Korjaamista, kunnossapitoa ja uudistamista koskeva päätös Kiinteistön ja rakennusten korjaamista, kunnossapitoa ja uudistamista koskevat päätökset tehdään pääsääntöisesti yksinkertaisella enemmistöllä yhtiökokouksessa. Kustannukset jaetaan kaikkien osakkeenomistajien maksettaviksi yhtiöjärjestyksen mukaisella vastikeperusteella. 2.1.1 Kunnossapitopäätös Kunnossapito on kiinteistön ylläpitoon kuuluvaa toimintaa. Kunnossapitoa ovat juoksevat pienet korjaukset, vuosikorjaukset sekä suuremmat korjaushankkeet, joissa kiinteistön laatutasoa ei olennaisesti muuteta (peruskorjaukset). Kunnossapidoksi katsotaan myös korjaushanke, jossa korkeampi laatutaso toteutetaan pakottavien tai uudisrakentamista koskevien viranomaisnormien noudattamiseksi. Kunnossapidoksi voidaan lukea lisäksi hanke, joka on yhtiön tule- Tavallisia päätöksentekotilanteita asunto-osakeyhtiössä 17
vat käyttö- ja kunnossapitokulut huomioon ottaen kaikkien osakehuoneistojen kannalta taloudellisesti tarkoituksenmukainen (esim. parveke lasituksen rakentaminen). Kunnossapidosta päätetään yksinkertaisella enemmistöllä yhtiö - kokouksessa. Kunnossapidon kustannukset jaetaan kaikkien osakkeenomistajien maksettaviksi yhtiöjärjestyksen mukaisella vastikeperusteella. 2.1.2 Tavanomaisesta uudistuksesta päättäminen Uudistuksella tarkoitetaan kiinteistön ja rakennusten perusparannusten ohella lisärakentamista ja lisäalueen hankintaa sekä kiinteistön tai rakennuksen käyttämiseen liittyvän hyödykkeen yhteishankintaa. Perusparannustoimenpiteitä ovat sekä rakennuksen korjaaminen laatutasoa olennaisesti nostamalla että uudenlaisten teknisten järjestelmien hankinta. Tällaisia voivat olla esimerkiksi siirtyminen talokohtaisesta keskuslämmityksestä kaukolämpöön, hissien rakentaminen, yhteisten saunatilojen rakentaminen, energiansäästöön tähtäävät hankkeet tai uuden tiedonsiirtoverkon asentaminen rakennukseen. Lisärakentamista ja lisäalueen hankintaa on esimerkiksi lisäalueen hankkiminen autokatosrakennuksen rakentamista varten. Rakennuksen käyttöön liittyvän hyödykkeen yhteishankinta on esimerkiksi laaja kaistapalvelun hankinta yhtiön toimesta jokaiseen huoneistoon. Uudistuksesta voidaan päättää yhtiökokouksessa yksinkertaisella enemmistöllä, jos se on niin sanotusti tavanomainen ja sillä saatetaan kiinteistö tai rakennus vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia. Uudistus on tavanomainen silloin, kun sitä voidaan pitää asuinkiinteistöissä tavanomaisena. Tavanomaisuutta arvioitaessa voidaan johtoa hakea muun muassa uudistuotantoa koskevista Suomen rakentamismääräyskokoelman ja hyvää rakennustapaa ilmentävistä normeista sekä kiinteistön sijaintipaikkakunnan yleisestä tasosta. Tavanomaisuus onkin käsite, joka muuttuu teknisten järjestelmien ynnä muiden kehityksen myötä. 18 PÄÄTÖKSENTEKO ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ
Kiinteistön tai rakennuksen käyttämiseen liittyvän hyödykkeen yhteishankinnasta voidaan päättää yhtiökokouksen yksinkertaisella enemmistöllä silloin, kun hyödykkeen vastikerahoitteista yhteishankintaa voidaan pitää tavanomaisena. Yhteishankinnan kustannukset katetaan tällöin kaikilta osakkeenomistajilta perittävillä vastikkeilla. Yhteishankintana palvelu voidaan useimmiten hankkia edullisemmin kuin yksittäin hankittuna. Yhteishankintana yhtiö huolehtii yleensä huoneistojen lämmityksestä, käyttövedestä, jätehuollosta ja tietyistä perinteisistä tietoliikennepalveluista (TV- ja puhelinverkkoon liittyvät perusoperaattoripalvelut). Jotkin yhtiöt hankkivat myös huoneistosähkön ja internetoperaattoripalvelut vastikerahoitteisesti. Jotta uudistuksesta voidaan päättää yhtiökokouksen yksinkertaisella enemmistöpäätöksellä, tavanomaisuuden lisäksi edellytetään, että osakkeenomistajan maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi. Maksuvelvollisuuden kohtuullisuutta on arvioitava tapauskohtaisesti, ja vaatimusta sovelletaan vain uudistuksista päättämiseen. Kohtuullisuutta voidaan arvioida muun muassa siitä näkökulmasta, kuinka paljon uudistus vaikuttaa osakkeenomistajan kuukausittaiseen vastikkeenmaksuvelvollisuuteen. Kohtuullisuuden arvioinnissa merkitystä voi olla myös osakkeenomistajalle annettavalla maksuajan pituudella, eikä pelkästään maksuvelvollisuuden kokonaismäärällä. Käytännössä maksurasitus saadaan useimmiten pysymään kohtuullisena rahoittamalla hanke pitkäaikaisella lainalla, jonka lyhennyksiin osakkeenomistaja maksaa kuukausittain rahoitusvastiketta. Osakkeenomistajan henkilökohtaisella maksukyvyllä ei kuitenkaan ole arvioinnissa merkitystä. Uudistuksesta päätetään yhtiökokouksessa yksinkertaisella enemmistöpäätöksellä, jos osakkeenomistajan maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi ja uudistus vastaa tavanomaista tasoa tai edellä mainitun hyödykkeen yhteishankinta on tavanmukaista. Kustannukset jaetaan kaikkien osakkeenomistajien maksettaviksi yhtiöjärjestyksen mukaisella vastikeperusteella. Tavallisia päätöksentekotilanteita asunto-osakeyhtiössä 19
2.1.3 Muusta uudistuksesta päättäminen Muulla uudistuksella tarkoitetaan uudistusta, jota ei voida pitää asuinkiinteistössä tavanomaisena. Tällaisesta uudistuksesta päätetään tavanomaisen uudistuksen tavoin yhtiökokouksen yksinkertaisella enemmistöllä, mutta vastiketta hankkeen kustannusten kattamiseksi voidaan periä vain niiltä osakkailta, jotka siihen suostuvat ja heidän osakkeidensa uusilta omistajilta. Asunto-osakeyhtiölain mukaan kulut jaetaan näiden osakkaiden kesken yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaisesti. Käytännössä hankkeen toteuttaminen vaatii siis, että jokainen osakkeenomistaja, joka haluaa uudistuksen toteutettavaksi huoneistossaan, suostuu siihen ja on myös valmis maksamaan osuutensa hankkeen kustannuksista. Asunto-osakeyhtiölain mukaan kustannukset jaetaan yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaisesti kyseisten osakkaiden kesken. Koska päätös vaatii osakkaan suostumuksen, voi osakkeenomistaja suostumuksensa ehtona edellyttää esimerkiksi, että kustannukset jaetaan tasan hankkeeseen osallistuvien huoneistojen kesken. Päätös yhtiöjärjestyksen vastikeperusteesta poikkeavasta kustannustenjaosta kyseisten osakkaiden kesken saattaa muodostua ongelmalliseksi osakkeiden vaihtaessa omistajaa. Osakkeiden omistusoikeuden siirtotilanteessa tulisikin tällöin kiinnittää erityistä huomiota siihen, että osakkeen uusi omistaja tulee tietoiseksi vastikeperusteesta poikkeavasta kustannusten jaosta ja hänen voidaan katsoa sen hyväksyneen. Arvioitaessa, mitä voidaan pitää tavanomaisena uudistuksena ja mitä ei, voidaan suuntaa hakea uudistuotantoa koskevista rakentamista koskevista normeista sekä paikkakunnan ja alueen tasosta. Esimerkiksi jäähdytysjärjestelmää ei toistaiseksi voida pitää asuinkiinteistössä tavanomaisena. 20 PÄÄTÖKSENTEKO ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ
2.1.4 Päätös yhtiön hallinnassa olevien tilojen käyttämisestä vain osaa osakkeenomistajista hyödyttävään uudistukseen Päätös, jolla sallitaan osakkeenomistajien käyttää yhtiön hallinnassa olevia tiloja uudistukseen, joka hyödyttää vain osaa osakkeenomistajista, tulee tehdä yhtiökokouksessa määräenemmistöllä. Päätöksen taakse tulee yhtiökokouksessa saada vähintään kaksi kolmasosaa kokouksessa annetuista äänistä ja edustetuista osakkeista. Käytännössä päätös vaatii jokaisen hankkeeseen ryhtyvän osakkeenomistajan suostumuksen, koska vastiketta uudistuksesta yhtiölle aiheutuvien kulujen kattamiseksi voidaan periä vain niiltä osakkailta, jotka tähän suostuvat. Vastiketta kulujen kattamiseksi voidaan periä myös kyseisten osakkeiden uusilta omistajilta. Asunto-osakeyhtiölain mukaan uudistuksen kustannukset jaetaan yhtiöjärjestyksen vastikeperusteella kyseisen osakkaiden kesken. Koska päätös vaatii kuitenkin osakkaan suostumuksen, saattaa osakkeenomistaja suostumuksensa ehtona edellyttää, että kustannukset jaetaan esimerkiksi tasan hankkeeseen osallistuvien huoneistojen kesken. Tällainen päätös saattaa kuitenkin muodostua ongelmalliseksi osakkeiden vaihtaessa omistajaa. Osakkeiden omistusoikeuden siirtotilanteessa tulisikin erityistä huomiota kiinnittää siihen, että osakkeen uusi omistaja tulee tietoiseksi vastikeperusteesta poikkeavasta kustannusten jaosta ja hänen voidaan katsoa sen hyväksyneen. Tässä mainittu uudistus voisi olla esimerkiksi vain osaa osakkeenomistajista hyödyttävä autokatospaikkojen rakentamishanke, johon enemmistö yhtiökokouksessa ei ole valmis lähtemään mukaan, mutta jonka se on valmis sallimaan vähemmistölle. Käytännössä yhtiö kokous päättää tällöin määräenemmistöllä sallia, että yhtiön hallitsemalle kiinteistölle rakennetaan vain tiettyjä osakkeenomistajia palveleva autokatospaikkarakennus kyseisten osakkaiden kustannuksella. Luonnollisesti autokatospaikat tulevat tällöin kyseisten osakkaiden käyttöön. Käyttöoikeus ei silti ole tällöinkään pysyvä, vaan paikat voidaan määritellä yhtiön välittömään hallintaan ja niiden käyttöoikeus Tavallisia päätöksentekotilanteita asunto-osakeyhtiössä 21
määritellä kestämään ajan, jossa osakkaan rakentamisesta maksamien kustannusten voidaan katsoa kuolettuneen. Päätöksenteossa tulee lisäksi huomioida osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun periaate. 2.1.5 Osakkeenomistajan kunnossapitovastuun lisääminen yhtiöjärjestysmääräyksellä Asunto-osakeyhtiölaissa on säännökset yhtiön ja osakkeenomistajan välisestä kunnossapitovastuun jakautumisesta, joista voidaan poiketa ottamalla kunnossapitovastuusta määräys yhtiöjärjestykseen. Tyypillisimmin näillä poikkeuksilla lisätään osakkeenomistajien kunnossapitovastuuta siitä, mikä se asunto-osakeyhtiölain mukaan olisi, esimerkiksi määritellään kylpyhuoneen vedeneristeiden kunnossapitovastuu osakkeenomistajalle. Lähtökohtaisesti kunnossapitovastuumääräyksen ottamisesta yhtiö järjestykseen päätetään kahden kolmasosan määräenemmistöllä yhtiökokouksessa annetuista äänistä ja edustetuista osakkeista, ellei yhtiöjärjestys määrää tiukemmasta äänienemmistöstä tai muusta menettelystä. Päätöksenteossa on kuitenkin huomioitava osakkeenomistajan yhdenvertaisuus: kunnossapitovastuumääräyksen tulee kohdella kaikkia osakkeenomistajia samalla tavoin. Käytännössä tämä tarkoittaa, että kaikille osakkeenomistajille tulee siirtää samanlaatuinen ja -laajuinen vastuu. Osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta loukkaisi siten esimerkiksi päätös, jolla parvekkeiden kunnossapitovastuu siirrettäisiin parvekkeellisille huoneistoille, kun kaikilla huoneistoilla ei ole parveketta, tai jolla kylpyhuoneiden vedeneristeiden kunnossapitovastuu siirrettäisiin osakkeenomistajille tilanteessa, jossa huoneistojen kylpyhuoneet ovat hyvin erilaisessa kunnossa ja osassa on jo havaittu kosteusvaurioita. Jos päätös loukkaa osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta, vaatii päätös loukatun osakkeenomistajan suostumuksen. 22 PÄÄTÖKSENTEKO ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ