PELKOSENNIEMEN KUNTA ASEMAKAAVAN MUUTOS PYHÄLINNA PYHÄN MATKAILUKESKUS ASEMAKAAVASELOSTUS, EHDOTUS ARKKITEHTITOIMISTO HAVAS ROSBERG OY 9.11.2017 1
1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Pyhälinnan asemakaavan muutos, Pelkosenniemi Asemakaavan muutos koskee tiloja 1:230, 1:305, 1:306, 1:344 ja 1:41, jotka muodostavat korttelin 311 tontin 2, korttelin 376, katu- ja katuaukioalueita sekä lähivirkistys- ja urheilu- ja virkistyspalvelujen alueita. 1.2 Kaava-alueen sijainti Asemakaavan muutosalue sijaitsee Pelkosenniemen kunnassa, Pyhäjärven kylässä (403), Pyhätunturin matkailukeskuksen alueella. Muutosalueen koko on noin 2,3 ha. Asemakaava-alue sijoittuu Kultakeronkadun päätyyn molemmin puolin katua. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Kuva 1. Suunnittelualueen sijainti osoitekartalla. Kaavan nimi on Pyhälinnan asemakaavan muutos. Asemakaavalla muutetaan 17.6.2010 25 hyväksyttyä Pyhätunturin osa-alueen A1, Hotelli Pyhätunturin alueen, asemakaavaa, sekä Kultakeronkadun osalta 19.6.2007 38 hyväksyttyä Kultakeron puiston asemakaavaa. Asemakaavan tarkoituksena on muuttaa nykyistä asemakaavaa niin, että se mahdollistaa tontin 376/1 tehokkaamman toteutuksen. Kaavamuutos on 27.10.2016 hyväksytyn ja 29.12.2016 voimaan tulleen Kultakeronkadun osayleiskaavan mukainen. 2
1.4 Sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT... 2 1.1 Tunnistetiedot... 2 1.2 Kaava-alueen sijainti... 2 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus... 2 1.4 Sisällysluettelo... 3 1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista ja lähdeaineistosta... 5 2 TIIVISTELMÄ... 6 2.1 Kaavaprosessin vaiheet... 6 2.2 Asemakaava... 6 2.3 Asemakaavan toteuttaminen... 6 3 LÄHTÖKOHDAT... 6 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista... 6 3.1.1 Alueen yleiskuvaus... 6 3.1.2 Luonnonympäristö... 7 3.1.3 Rakennettu ympäristö... 12 3.1.4 Maanomistus... 23 3.2 Suunnittelutilanne... 23 3.2.1 Maakuntakaava... 24 3.2.2 Yleiskaava... 27 3.2.3 Asemakaava... 28 3.2.4 Kaava-alueetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset... 30 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET... 30 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve... 30 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset... 31 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö... 31 4.3.1 Osalliset... 31 4.3.2 Vireilletulo... 31 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt... 31 4.3.4 Viranomaisyhteistyö... 32 4.4 Asemakaavan tavoitteet... 32 4.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet... 32 4.4.2 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet... 32 4.4.3 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen... 33 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot... 33 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS... 35 5.1 Kaavan rakenne... 35 5.1.1 Mitoitus... 35 5.2.1 Palvelut... 35 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen... 35 5.3 Aluevaraukset... 35 5.3.1 Korttelialueet... 36 5.3.2 Muut alueet... 36 5.4 Kaavan vaikutukset... 36 5.4.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön ja liikenteeseen... 36 5.4.2 Vaikutukset luontoon, luonnonympäristöön ja maisemakuvaan... 37 5.4.3 Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen, talouteen ja sosiaaliset vaikutukset... 46 5.5 Suhde yleiskaavaan... 47 5.6 Ympäristön häiriötekijät... 47 5.7 Kaavamerkinnät ja -määräykset... 48 5.8 Nimistö... 50 3
6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 50 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat... 50 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus... 50 6.3 Toteutuksen seuranta, toteutusohjeita... 50 4
1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista ja lähdeaineistosta Liitteet: - Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 23.5.2017 - Asemakaavakartta 9.11.2017 Selvitykset, suunnitelmat ja päätökset: Kulttuuriympäristö - Lapin tunturialueiden matkailu- ja lomarakennukset, diplomityö Harri Hautajärvi, 1991 - Pyhätunturin kansallispuiston ja Luoston suojelualueiden suunnitelmat, Metsäntutkimuslaitos, Metsähallitus - Muinaismuistoinventointi, Museovirasto / Taisto Karjalainen, 2000 - Lapin kulttuuriympäristöt tutuksi -hanke, Lapin ympäristökeskus, 2004-2008 - Isojen pirttien kylät, Pelkosenniemen kulttuuriympäristöohjelma, Ympäristöministeriö, Suomen Ympäristö 1/2013 - Autiotuvista lomakaupunkeihin, Harri Hautajärvi, 2014 - Pyhätunturin vanha opastuskeskus, rakennushistoriallinen selvitys, Wise Group Finland Oy, Eija Teivas, 4.10.2017 Luonto ja maisema - Pyhätunturin alueen ympäristötöiden yleissuunnitelma, Lapin ympäristökeskus, 1997 - Luoston alueen ympäristötöiden ja luontopalveluiden yleissuunnitelma, Lapin ympäristökeskus, 1997 - Pyhätunturin kansallispuiston ja Luoston suojelualueiden suunnitelmat, Metsäntutkimuslaitos, Metsähallitus - Pyhä-Luosto yleiskaava, maisema- ja luontoselvitys, LT-Konsultit Oy, 2000 - Pohjavesialueinventointi, Lapin ympäristökeskus, 2005 - Luontoselvitys, Suunnittelukeskus Oy / Mari Lampinen, 2006 - Reittisuunnitelma, Pyhä-Luosto ympäristöreitistö ja palveluvarustus -suunnitelma, Lapin ympäristökeskus, 2007 - Etelä- ja Keski-Lapin kulttuurimaisemat ja maisemanähtävyydet, Valtakunnallisesti ja maakunnallisesti arvokkaiden maisema-alueiden päivitys- ja täydennysinventointi 2011 2013 - Luontoselvitys Kultakeron alueelle yleiskaavan muutosta varten, ERP Turve ja Lumi Oy / Pia Kangas, 23.6.2015 - Maisemaselvitys, Arkkitehtitoimisto Havas Rosberg Oy, 29.12.2015, täydennetty 31.5.2016 Pohjavesi, vesihuolto, liikenne - Liikennejärjestelmäsuunnitelma, LT-Konsultit Oy, 2001 - Pyhä-Luoston vesihuollon yleissuunnitelma, Pohjois-Suomen Suunnittelupalvelu Oy, 2002 - Pohjavesialueinventointi, Lapin ympäristökeskus, 2005 - Vesihuoltoselvitys, Insinööritoimisto Pohjois-Suomen Suunnittelupalvelu Oy, 24.4.2009 Muut - Pyhä-Luosto matkailualueen markkinointi- ja liiketoimintasuunnitelma, Helsingin kauppakorkeakoulu, Pienyrityskeskus, Kemijärvi, 1993 - Lapin matkailun kehittäminen 2000-2006, Lapin Matkailumarkkinointi Oy, 1998 - Pyhä-Luosto matkailualueen palvelujen perusselvitys, Suunnittelukeskus Oy, 1998 - Pyhä-Luosto matkailualueen kehittämissuunnitelma, Pyhä-Luosto II -projekti, 1999 5
- Pyhä-Luosto II -projektin loppuraportti, 1999 - Viistokuvaus, 2000 - Maastokuvaus, 2000 - Pyhä-Luosto strategia 2008, Lapin liiton, alueen kuntien ja avainyritysten yhteistyönä laadittu Pyhä-Luosto matkailualueen kehittämisstrategia, 2002-2003 - Pyhä-Luosto matkailukeskusten ydinalueiden aluesuunnittelu -projekti, Ecosign Mountain Resort Planners Ltd, 2005 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Asemakaava on laadittu Pelkosenniemen kunnan ohjaamana konsulttityönä. Kaavaa koskien tullaan tekemään kunnan ja maanomistajan välinen MRL 91b mukainen maankäyttösopimus. Kaavan laadinta on edennyt seuraavasti: - Vireilletulo, kunnanhallituksen päätös 8.6.2017 - Osallistumis- ja arviointisuunnitelma nähtävillä 9.6. - 10.7.2017 - Valmisteluaineisto nähtävillä 11.8. - 11.9.2017 - Kaavaehdotus nähtävillä xx.xx. - xx.xx.xxxx - Kunnanhallitus hyväksynyt xx.xx.xxxx xx - Kunnanvaltuusto hyväksynyt xx.xx.xxxx xx - Voimaantulo xx.xx.xxxx 2.2 Asemakaava Asemakaavalla muutetaan Pyhätunturin osa-alueen A1, Hotelli Pyhätunturin alueen, asemakaavan korttelin 311 tonttia 2, korttelia 376, katu- ja katuaukioalueita sekä lähivirkistys- ja urheilu- ja virkistyspalvelujen alueita. Korttelin 311 tontti 2 on rakentamaton, kortteliin 376 tontille 2 on parhaillaan rakenteilla kolme majoitusrakennusta ja korttelin 376 tontilla 2 sijaitsee entinen kansallispuiston opastuskeskus, jossa toimii nykyään matkailuyrittäjä. Asemakaavan muutoksella tehostetaan korttelin 376 tontin 1 rakentamista. Tontin nykyinen rakennusoikeus on käytetty, mutta tontilla on vielä hyvin tilaa uusille majoitusrakennuksille. Tehostaminen toteutetaan siirtämällä rakennusoikeutta korttelin 311 tontilta 2 kortteliin 376 tontille 1. Kortteleiden käyttötarkoitus säilyy nykyisen asemakaavan mukaisena. Korttelin 376 tonttien 1 ja 2 välistä rajaa siirretään, muutoin tontti 2 säilyy nykyisen kaavan mukaisena. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Korttelin 376 tontin 1 kolme ensimmäistä rakennusta ovat parhaillaan rakenteilla. Loput tontin rakennukset on tarkoitus rakentaa heti asemakaavan vahvistuttua. Korttelin 311 tontin 2 ja korttelin 376 tontin 2 rakentamisesta ei ole päätöksiä. Toistaiseksi nämä alueet säilyvät ennallaan. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Satelliittikuva Kultakeron tunturialueesta selostuksen kannessa. Suunnittelualueen liittyminen Pyhätunturin matkailukeskuksen alueeseen ilmenee osoitekartassa (kuva 1). 3.1.1 Alueen yleiskuvaus 6
Pyhätunturin itäisin huippu Kultakero jakautuu kahteen osaan. Länsipuoli on Pyhä-Luoston kansallispuistoa ja itäpuoli on Pyhän matkailukeskuksen aluetta. Suunnittelualue on osa matkailukeskuksen ydinaluetta. Alue sijaitsee Kultakeronkadun yläpäässä kadun molemmin puolin. Suunnittelualue rajautuu pohjoisessa hotelli Pyhätunturiin ja hotelliaukioon, idässä virkistysalueeseen ja etelässä ja lännessä laskettelurinnealueeseen. Alueen luoteispuolella sijaitsee majoitusrakennuksia. Kuva 2. Suunnittelualue likimäärin rajattuna ilmakuvaan. Kuvasta puuttuu rakenteilla olevat kolme majoitusrakennusta suunnittelualueen länsireunalla. 3.1.2 Luonnonympäristö Maisemarakenne, maisemakuva Valtakunnallisesti ja maakunnallisesti arvokkaiden maisema-alueiden päivitys ja täydennysinventointi on Etelä- ja Keski-Lapin osalta toteutettu vuosina 2011 2013. Valtakunnallisesti arvokkaiden maisema-alueiden osalta on inventoinnista järjestetty kuuleminen 18.1. 19.2.2016. Inventoinnissa Pyhätunturi on ehdolla valtakunnallisesti merkittäväksi maisemaalueeksi. Perusteluna luokitukselle on, että Pyhätunturi on merkittävä luonto- sekä virkistyskohde, jolla on myös kansanperinteeseen ja uskomuksiin liittyviä arvoja. Pyhätunturi on ollut pitkään matkailukohteena ja se on yksi vanhimpia tunturimatkailukohteita. Kohde on valtakunnallisesti tunnettu. Pyhätunturi on Lapin ja Lannan raja-aluetta, josta on alkanut merkittävä kulttuurinen muutos ja saamelaisten käännyttäminen kristinuskoon. Pyhätunturi on jäänne yhdestä maapallon vanhimmista vuoristoista. Sen erikoisuutena on jyrkät rinteet, huippuja erottavat syvät kurut ja karut kvartsiittilouhikot ja rakat. Pyhätunturi näkyy moniin ympäröiviin kyliin keskeisenä kaukomaiseman kiinnekohtana ja maamerkkinä. Maisema-alueeseen kuuluu myös läheinen Pyhäjärvi sekä sen takana nouseva Soutaja ja Pyhäjärven kylä. Vuonna 2005 perustettiin Pyhä-Luoston kansallispuisto. Pyhän hiihtokeskus sijaitsee Pyhätuntureiden itäisimmässä osassa, Kultakerolla, joka on nykyisin matkailupalveluiden ja rakentamisen 7
ydinaluetta. (Etelä- ja Keski-Lapin kulttuurimaisemat ja maisemanähtävyydet, Valtakunnallisesti ja maakunnallisesti arvokkaiden maisema-alueiden päivitys- ja täydennysinventointi 2011-2013) Kuva 3. Pyhätunturin maisema-alue, kaava-alue on merkitty punaisella pisteellä (Etelä- ja Keski- Lapin kulttuurimaisemat ja maisemanähtävyydet, Valtakunnallisesti ja maakunnallisesti arvokkaiden maisema-alueiden päivitys- ja täydennysinventointi 2011-2013). Kaava-alueen maisemarakenteen pääelementtejä ovat sen sijoittuminen rinnealueelle ja alueen halkaiseva Kultakeronkatu, sekä suunnittelualueen taustalla kohoava tunturihuippu ja sen rinnealueet. Kaava-alueen ympäristö on voimassa olevissa kaavoissa tehokkaasti rakennettua matkailukeskuksen ydinaluetta. Kaavojen toteutuessa rakennetun ympäristön merkitys maisemarakenteessa korostuu nykyisestä. Kallioperä, maaperä ja maastonmuodot Pyhätunturin seitsemän kilometrin pituinen tunturijakso muodostuu viidestä kurujen erottamasta tunturista (Peurakero, Laakakero, Noitatunturi, Ukonhattu, Kultakero). Suunnittelualue on Pyhätunturin itäisimmän huipun Kultakeron rinnealuetta. Suunnittelualue laskee tasaisesti itään alueen korkeimman kohdan ollessa noin +267 ja matalimman osan noin +234, jolloin korkeuseroa suunnittelualueella on yhteensä noin 33 m. Suunnittelualueen kallioperä on ortokonglomeraattia ja maaperä on sekalajitteista maalajia, jonka päälajitetta ei ole selvitetty (SY). 8
Kuva 4. Ote vinovalovarjostekartasta (MML paikkatietoikkuna 2016). Kuva 5. Ote kallioperäkartasta (MML paikkatietoikkuna 2016). 9
Kuva 6. Ote maaperäkartasta (Geologian tutkimuskeskus 2017). Luonnonolot Suunnittelualueella ei sijaitse luonnonmukaisia luontoalueita, alueen luonto on ihmistoiminnan muokkaamaa. Alue on kuivahkoa kangasmetsää, jonka vallitsevana puulajina on mänty. 10
Kuva 7. Hotelli Pyhätunturin alapuolen kuivahkoa kangasmetsää. Kuva 8. Perherinteen ja Kultakeronkadun välistä männikköä. Kuvasta puuttuu rakenteilla olevat kolme majoitusrakennusta. (Google Street View 2013) 11
Vesistöt ja vesitalous Suunnittelualueelle ei sijoitu vesialueita. Alue kuuluu Vuostimonjoen valuma-alueeseen. Suunnittelualue ei myöskään sijoitu pohjavesialueelle. Kuva 9. Pohjavesialueet (MML paikkatietoikkuna 2016). Pyhäjärven länsipuoleinen Rajaojan pohjavesialue on sittemmin poistettu pohjavesialueluokituksesta. Luonnonsuojelu Suunnittelualueella ei ole luonnonsuojelualueita eikä Natura 2000 -alueita. Noin puolen kilometrin päässä suunnittelualueesta lounaaseen sijaitsee Pyhä-Luoston kansallispuisto, joka on Natura 2000 -alue. 3.1.3 Rakennettu ympäristö Väestön rakenne ja kehitys Suunnittelualueella eikä sen lähiympäristössä ole pysyvää asumista. Pyhätunturin matkailualueen väestö koostuu loma-asukkaista, alueella vierailevista ja alueella työssä käyvistä. Matkailukeskusta palvelevalle pysyvälle asutukselle on aluevaraukset muualla Pyhätunturin alueella. Myös läheinen Pyhäjärven kylä toimii matkailukeskuksen tukialueena. Taajamakuva ja yhdyskuntarakenne Suunnittelualue on osa Kultakeron kansainvälisen matkailukeskuksen ydinaluetta ja yleiskaavassa alue on merkitty keskustatoimintojen alueeksi. Alue sijaitsee välittömästi hotelliaukion alapuolella. Kultakeronkadun alapäässä sijaitsee kaupallisten palvelujen alue. Alue on rakentamatonta lukuun ottamatta entistä kansallispuiston opastuskeskusta, jossa toimii tällä hetkellä matkailuyrittäjä sekä 12
rakenteilla olevaa kolmea majoitusrakennusta. Alue on voimassa olevassa asemakaavassa varattu liike- ja hotellirakentamiselle sekä matkailua palvelevalle rakentamiselle. Alueen rakentaminen toteuttaa yleiskaavaa ja tiivistää yhdyskyntarakennetta ja alueen osittain hajanaista palvelurakennetta. Kuva 10. Kaava-alueen sijainti nykyiseen rakennuskantaan nähden. Suunnittelualueen pohjoispuolella sijaitsee hotelliaukio, jolla tarkoitetaan Kultakeron rinteellä sijaitsevaa osittain luonnonmukaista ja osittain pengertämällä tehtyä tasannetta, jonka itäreunalla hotelli Pyhätunturi sijaitsee. Lisäksi aukiolla sijaitsee huoneistohotelli ja kokouskeskus, vapaa-ajan huoneistoja sekä entinen luontokeskus (kuva 11). Alueen kaupalliset palvelut keskittyvät Kultakeronkadun ja Pyhäntien risteykseen. Väliin jäävälle alueelle sijoittuu loma-asuinrakennuksia. Kaava-alueen luoteispuolella olevat loma-asunnot ja majoitusrakennukset sijaitsevat laskettelurinteiden väliin jäävässä kolmiossa ja toimivat ns. ski in ski out periaatteella laskettelukeskuksen kokonaissuunnitelman mukaisesti. Kaava-alueen korttelin 376 tontille 1 parhaillaan rakenteilla olevat loma-asunnot, ja tällä kaavamuutoksella tontille mahdollistettavat lisärakennukset, täydentävät tätä laskettelurinteisiin tukeutuvaa välittömästi rinnealueen yhteydessä olevaa vapaa-ajan asumisen vyöhykettä. Hotelliaukion ympärillä olevat HolySuites huoneistot, PyhäSuites huoneistot, HolyChalets huoneistot ja Hotelli Pyhätunturin laajennus noudattavat materiaaleiltaan, väritykseltään ja arkkitehtoniselta ilmeeltään yhtenäistä rakennustapaa. Vanha luontokeskus, erilliset mökit, vuokraamo ja Pyhälinna huoneistot ovat arkkitehtonisilta ratkaisuiltaan enemmän yksilöllisiä. 13
Kuva 11. Hotelliaukion rakennukset. Hotelli Pyhätunturi Hotelli Pyhätunturin on alun perin suunnitellut 1966 arkkitehti Eero Oulasvirta. Rakennusta on muutettu ja laajennettu useassa vaiheessa niin, että alkuperäistä rakennusvaihetta ei enää ole jäljellä. Pohjoisimman osan majoitussiipi on uusittu1969 Erkki Jokiniemen suunnitelmien mukaan. Ravintolaosa on uusittu 1986 ra Matti Koposen suunnitelmien mukaan. Osa majoitushuoneista ja ravintola uusittiin perusteellisesti 1989 arkkitehti Jorma Salmenkiven suunnitelmien mukaan. Uusittu ravintolaosa hallitsee hotelliaukion ilmettä. Sen julkisivuja leimaavat betoni-/lasirakenteisten sisäänkäyntikatosten ympärille luonnon harmaasta rakkakivestä kootut kiviröykkiöt, joiden läpi rakennukseen kuljetaan. Ravintolaosan rakennusmassa on polveileva ja koostuu vaihtelevan korkuisista tasakattoisista rakennusosista. Pääasiallinen julkisivumateriaali on vaihtelevan levyinen tummanharmaa pystylauta ja mustaksi värjätty hirsi. Majoitussiiven matala rakennusmassa rajaa aukion pohjoisosaa eleettömästi ja se näkyy myös kaukomaisemassa koillisen suuntaan. Majoitusosalla on tumman harmaa harjakatto. Hotellin sijainti aukion reunalla tunturin rinteen välitasanteella on poikkeuksellisen hieno. Aukiolta käsin ei rakennuksen maisemallinen sijainti hahmotu kovin selkeästi näkymää rajaavista ympäröivistä rakennuksista johtuen. Sisätilojen arkkitehtuurissa maisemallinen sijainti on huomioitu siten, että rakennukseen sisään astuttaessa avautuu maisema dramaattisesti aulan korkean lasiseinän kautta. 14
Kuva 12. Hotelli Pyhätunturin ravintola- ja majoitustilojen muutosjulkisivu 1989. Kuva 13. Hotelliaukio ilmasta. (kuva: Atte Karjalainen). 15
HolySuites Hotelli Pyhätunturia vastapäätä hotelliaukion luoteiskulmassa sijaitsee huoneistohotelli ja kokouskeskus HolySuites, joka on rakennettu vuonna 1998. Rakennuksen on suunnitellut Arkkitehtitoimisto Salmenkivi Havas Oy. Kolmekerroksinen rakennus sijoittuu rinteeseen. Rakennuksen julkisivut ovat harmaaksi kuultokäsiteltyä pystylautaa, harmaata betonia sekä luonnonkiveä. Kuva 14. Holy Suitesin julkisivut. 16
Kuvat 15 & 16. HolySuitesin luoteisjulkisivu. Kuvat 17 & 18. HolySuitesin kaakkoisjulkisivu. PyhäSuites PyhäSuitesin vapaa-ajan huoneistot sijaitsevat hieman ylempänä rinteessä hotelliaukiolta länteen. Rakennukset ovat valmistuneet vuonna 2004 ja ne on suunnitellut Arkkitehtitoimisto Havas Rosberg Oy. Rakennukset ovat kolmekerroksisia niin, että julkisivu rinteeseen on kolmekerroksinen ja julkisivu sisääntulopihalle on kaksikerroksinen. Julkisivumateriaaleina on käytetty puhtaaksivalettua betonia, harmaaksi kuultovärjättyä puuta ja luonnonkivilaattaa. Katot ovat grafiitinharmaata huopakatetta. 17
Kuva 19. PyhäSuitesin julkisivut. Kuva 20. PyhäSuites hotelliaukiolta katsottuna (Google Street View 2011). 18
HolyChalets HolyChalets huoneistot sijaitsevat PyhäSuites huoneistojen luoteispuolella ylempänä rinteessä. Ne ovat valmistuneet vuonna 1999 ja ne on suunnitellut Arkkitehtitoimisto Salmenkivi Havas Oy. Rakennusten kerroskorkeus on II ja julkisivumateriaalit noudattavat alueen linjaa; harmaaksi kuultovärjättyä vaakalautaa, puhtaaksivalettua betonia ja luonnonkiviverhousta. Kuvat 21 & 22. HolyChaletsin sisäänkäynti 3D-mallinnuksessa. Kuvat 23 & 24. HolyChaletsin alarinteen puolelta 3D-mallissa. Kuvat 25 & 26. HolyChalet alarinteen puolelta kuvattuna. 19
Pyhälinna Kiinteistö Oy Pyhälinna 1:n rakenteilla olevat majoitusrakennukset A, B ja C sijaitsevat kaavamuutosalueen tontilla 376/1. Rakennusten suunnitelmat ovat valmistuneet 18.1.2017 ja ne on suunnitellut Arkkitehtitoimisto Ari Mäki-Marttunen Oy. Rakennuksissa on kaksi varsinaista kerrosta sekä kellari ja parvikerros. Rakennuspaikan rinteisyydestä johtuen kellari on alarinteen puolelta kokonaan maan päällä ja ylärinteen puolelta kokonaan maan alla. Ylärinteen puolella on rakennukseen liittyvä autokatos. Kellarin ja 1. kerroksen majoitushuoneistoihin on sisäänkäynnit suoraan ulkoa maantasosta ja 2. kerroksen huoneistoihin terassilta. Pääasiallinen julkisivumateriaali on uritettua ja sileää harmaaksi maalattua hirttä. Sokkeliverhouksena on tumman harmaa luonnonkivi. Rakennuksissa on rinteeseen nähden poikittainen musta peltikatto. Kuva 27. Pyhälinna 1, talo C, pääpiirustusjulkisivut 18.1.2017. Pyhätunturin vanha opastuskeskus Entinen Pyhätunturin kansallispuiston opastuskeskus sekä siihen liittyvä erillinen huoltorakennus sijaitsevat kaavamuutosalueen tontilla 376/2. Rakennuksen pohjoispääty sijaitsee hotelliaukion lounaiskulmassa aukiolta kansallispuistoon johtavan jalankulkureitin varrella. Rakennukseen liittyneitä kansallispuistoon johtanutta porttia ja opasteita ei enää ole. Rakennukset ovat matalia yksikerroksisia. Rakennuksissa on loiva pulpettikatto lukuunottamatta keskiosan entistä näyttelyaulaa, jossa on korotettu pyramidikatto. Rakennus on rakennushallituksen rakennuttama 1984 Arkkitehtitoimisto Brunow & Maunulan suunnitelmien mukaan. Uusi luontokeskus Naava valmistui 2012 alas liikekeskuksen tuntumaan ja sen jälkeen on rakennus ollut muussa 20
matkailukeskusta palvelevassa käytössä ja sen sisätiloja on uuden käyttötarkoituksen myötä muutettu merkittävästi. Rakennuksen julkisivujen päämateriaali on harmaaksi maalattu pystylaudoitus. Rakennuksesta on laadittu erillinen rakennushistoriallinen selvitys. Selvityksen mukaan rakennuksella on paikalliseen ja alueelliseen matkailuhistoriaan liittyvää historiallista arvoa sekä alueelle saavuttaessa näkymän päätepisteenä maisemallista arvoa. Kuva 28. Entinen opastuskeskus Kultakeronkadulta nähtynä. Latusilta Välittömästi kaavamuutosalueen eteläpuolella sijaitsee Kultakeronkadun ylittävä laskettelurinteiden yhdysreitin latusilta. Silta muodostaa portin ja dominoi maisemaa alueelle tultaessa. Kuva 29. Entinen opastuskeskus näkyy alueelle tultaessa Kultakeronkadun päässä latusillan alta. 21
Asuminen Suunnittelualueella ja sen lähiympäristössä ei ole pysyvää asumista. Alueen luoteispuolella sijaitsee majoitusrakennuksia ja kaakkoispuoella loma-asuinrakennuksia. Palvelut Suunnittelualueella toimii yksi matkailupalveluyrittäjä. Alueen lähiympäristössä sijaitsee useita pääasiassa matkailuun keskittyviä palveluja. Matkailukeskuksen alueella on tarjolla monipuolisesti erilaisia ulkoiluaktiviteetteja, kaupallisia majoituspalveluja, kokoustiloja ja ravintoloita sekä hiihtovälinevuokraamo. Pyhäntien ja Kultakeronkadun risteyksessä sijaitsee kauppakeskus, jossa on päivittäistavarakaupan lisäksi pienempiä erikoisliikkeitä. Ruokakaupan yhteydessä on Posti, Alkon tilauspalvelu sekä polttoaineen jakeluasema. Risteyksessä sijaitsee myös Pyhä-Luosto kansallispuiston Luontokeskus Naava sekä Pyhäntien itäpuolella pelastuskeskus. Työpaikat ja elinkeinotoiminta Kaava-alueella on työpaikkoja alueella toimivassa matkailuyrityksessä. Muilta osin kaava-alueen ympäristön työpaikat ovat matkailupalveluissa sekä kaupallisissa palveluissa ja pelastuslaitoksella. Virkistys Suunnittelualueen sisälle ei sijoitu virkistyspalveluja lukuun ottamatta ohjeellisia laskettelulle ja hiihdolle varattuja alueen osia, mutta alue on osa Pyhätunturin matkailukeskuksen monipuolisia virkistyspalveluja joihin kuuluu mm. laajat ulkoilumaastot. Lisäksi Pyhä-Luoston kansallispuisto sijaitsee alueen välittömässä läheisyydessä. Kaava-alueen läpi on jalankulkuyhteys kansallispuiston polkureiteille. Liikenne Suunnittelualue sijaitsee Kultakeronkadun molemmin puolin, joka alkaa Pyhäntien kiertoliittymästä ja päättyy hotelliaukiolle. Kadun länsipuolella on kevyen liikenteen väylä. Kaava-alueen läpi on jonkin verran liikennettä hotelliaukiolle. Laskettelurinteiden pysäköintialueet sijaitsevat pääosin Pyhäntien varressa, mutta Kultakeronkadulla on myös jonkin verran lasketteluun liittyvää ajoneuvoliikennettä talviaikaan. Rakennettu kulttuuriympäristö Pelkosenniemen kulttuuriympäristöohjelmassa on käsitelty Pyhätunturin kehitystä matkailukeskuksena. 1950-luvun alussa valmistui yhdystie Vuostimonjärveltä Pyhätunturiin. Syksyllä 1964 ryhdyttiin raivaamaan väylää hissille ja laskettelurinteelle. Samalla avattiin myös ravintola ja kahvila hissin ala-asemalla. Vuonna 1966 valmistui tuolihissi sekä hotelli Kultakero. Hotelli vuokrattiin Suomen matkailuliitolle. 1960- ja 1970-lukujen vaihteessa Pyhätunturia pidettiin Lapin juhannusjuhlien ykköspaikkana. Pyhätunturin ensimmäiset valtakunnalliset pujottelukisat järjestettiin vuonna 1967. 1980-luvulla Pyhä siirtyi Pyhätunturi Oy:n omistukseen. Hotelli Kultakeroa kunnostettiin ja laadittiin alueen kehitysohjelma. Asiakasmäärä kasvoi, kunnes 1990-luvun alun lama hidasti kehitystä. Vuosina 1993-1994 valmistui kuitenkin pitkäaikainen investointi, pohjoisrinne, joka kolminkertaisti asiakasmäärän. Pyhän matkailualueen kehitysinvestoinnit ovat jatkuneet myös viime vuosina, joita ovat olleet esimerkiksi Pyhä-Luosto kansallispuiston Luontokeskus Naavan rakentaminen sekä ensimmäinen vaihe uudesta Pyhä-Portti ostoskeskuksesta. Vuosina 2003-2005 laadittiin alueen ja maakunnan toimijoita laajasti osallistanut Pyhä-Luoston matkailukeskuksen kehittämissuunnitelma, joka linjasi alueen kehittämisen tiiviiksi ja tehokkaaksi 22
kansainväliseksi matkailukeskukseksi. Voimassa olevissa maakunta- ja yleiskaavoissa on huomioitu tämän suunnitelman tavoitteet. Kaavojen toteutuessa tulevaisuudessa tulee rakennetun ympäristön merkitys kasvamaan. Pelkosenniemen kulttuuriympäristöohjelmassa on esitelty kulttuuriympäristökohteita Lapin kulttuuriympäristöt tutuksi -hankkeen inventoinnin yhteydessä tehdyn kulttuurihistoriallisen merkittävyyden arvioinnin pohjalta. Matkailukeskuksen alueelta on kulttuuriympäristöohjelmassa esitelty hotelli Kultakero (nyk. hotelli Pyhätunturi), joka sijaitsee kaava-alueen pohjoispuolella. Muinaismuistot Suunnittelualueelle ei sijoitu muinaisjäännöksiä. Tekninen huolto Kuva 30. Muinaismuistokohteet (MML paikkatietoikkuna 2016). Suunnittelualue sijaitsee kunnallistekniikan alueella. Katualueella on hulevesiputkisto. Sosiaalinen ympäristö Suunnittelualueen ympäristön käyttö on matkailu- ja virkistyskäyttöä. Alueen käyttöaste vaihtelee sesonkien mukaan. 3.1.4 Maanomistus Tilat 1:305, 1:306 ja 1:41 omistaa Pyhätunturi Oy ja tilan 1:344 omistaa Pelkosenniemen kunta. 3.2 Suunnittelutilanne 23
3.2.1 Maakuntakaava Suunnittelualue kuuluu voimassa olevaan Itä-Lapin maakuntakaavan alueeseen. Ympäristöministeriö on vahvistanut 26.10.2004 Lapin liiton valtuuston päätöksen 20.5.2003 Itä- Lapin maakuntakaavan hyväksymisestä. Suunnittelualue sijaitsee voimassa olevan maakuntakaavan RM 1419 -alueella (kuva 31), jolla osoitetaan seudullisesti merkittäviä matkailupalvelujen alueita, kuten matkailu- ja lomakeskuksia, lomakyliä, lomahotelleja, leirintäalueita tai muita vastaavia matkailua palvelevia alueita. Alueen kehittämisperiaatteena on kehittää alueelle selvä keskusta, jonka kesäilmeestä myös huolehditaan, sekä varautua henkilökunnan asuntojen ja palveluiden sijoittumiseen. Lisäksi alue kuuluu matkailun vetovoima-alueeseen (mv 8401), matkailun ja virkistyksen kehittämisen kohdealueeseen, jolla osoitetaan matkailun ja virkistyksen kehittämisen alueidenkäytöllisiä periaatteita. Aluetta tulee kehittää matkailukeskusten, maaseutumatkailun, palvelujen ja reitistöjen yhteistoiminnallisena kokonaisuutena. Kehitetään kokonaisuuden matkailullista vetovoimaisuutta: luonto- ja kulttuurikohteet, reitit, liikenneyhteydet, markkinointi. Erityisesti kehitetään matkailukeskusten ja reitin varrella toimivien maaseudun yritysten yhteistyötä. Koko maakuntakaava-aluetta koskevista määräyksistä suunnittelualuetta koskee seuraavat suunnittelumääräykset: - Maankäytön suunnittelussa on huomioitava arvokkaat luonnonympäristöt, arvokkaat maisemaalueet ja rakennetut kulttuuriympäristöt sekä kiinnitettävä erityistä huomiota rakennetun ympäristön laatuun. - Maisemallisesti herkillä alueilla, kuten vaara- ja tunturialueilla, jokien ja järvien rannoilla sekä pääteiden, matkailukeskusten, retkeilyreittien ja taajamien läheisissä metsissä eri käsittelytoimenpiteet on suunniteltava huolellisesti ottaen huomioon maiseman ominaispiirteet ja pyrittävä välttämään suuria muutoksia. 24
Kuva 31. Ote Itä-Lapin maakuntakaavasta. Parhaillaan on käynnissä Rovaniemen ja Itä-Lapin maakuntakaavan laatiminen, josta Lapin liiton valtuusto on päättänyt 21.11.2011. Maakuntakaavan valmisteluaineisto taustaselvityksineen oli nähtävillä 15.12.2014-30.1.2015. Maakuntakaavaa tarkistettiin saatujen muistutusten perusteella ja maakuntakaavaehdotus (kuva 32) oli julkisesti nähtävillä 15.8. - 14.9.2016. Lapin liiton hallitus hyväksyi vastineet ja kaavaehdotuksen 28.11.2016. Maakuntakaavaehdotuksessa suunnittelualue sijaitsee matkailupalvelujen alueella (RM 1419), jolla osoitetaan seudullisesti merkittäviä matkailupalvelujen alueita, kuten matkailu- ja lomakeskuksia, lomakyliä, lomahotelleja, leirintäalueita tai muita vastaavia matkailua ja majoitusta palvelevia toimintoja. Alueen suunnittelussa on huolehdittava siitä, että matkailun kehittämistarpeet sovitetaan alueen luonto-, maisema- ja kulttuuriympäristöarvoihin niitä hyödyntäen. Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa alueelle voidaan osoittaa matkailu-, virkistys- ja urheilupalvelujen lisäksi vapaa-ajan ja pysyvää asutusta. Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa on pääosin tukeuduttava rakennettuun ympäristöön siten, että alueen luonnonympäristö- ja maisema-arvoja vaalitaan sekä virkistyksen että ulkoilun tarpeet turvataan. Pyhäntien varteen sijoittuu keskustatoimintojen kohde (C 129), jolla osoitetaan keskustahakuisten palvelu-, hallinto- ja muiden toimintojen alueita, sisältäen myös asumista, sekä liikenne-, puisto- ja viheralueita. Alueen suunnittelussa ja rakentamisessa sekä suurimittakaavaisten rakennusten sijoittamisessa tulee kiinnittää huomiota hyvän rakennustavan ja kaupunkikuvan toteuttamiseen, monipuolisen palvelurakenteen edistämiseen ja arvokkaan rakennetun kulttuuriympäristön vaalimiseen. Kaupan suuryksiköiden toteuttamisen ajoittamisessa on otettava huomioon seudun 25
palvelurakenteen tasapainoinen kehittäminen siten, ettei palveluntarjonnassa aiheudu alueellisia tai väestöryhmittäisiä palvelujen saatavuuden kannalta kielteisiä muutoksia. Alueelle sijoitettavien vähittäiskaupan suuryksiköiden enimmäiskerrosala saa olla yhteensä enintään 5000 k-m 2. Suunnittelualue kuuluu lisäksi matkailun vetovoima-alueeseen, matkailun ja virkistyksen kehittämisen kohdealueeseen (mv 8401), jolla osoitetaan matkailun ja virkistyksen vyöhykkeitä, joihin kohdistuu alueidenkäytöllisiä kehittämistarpeita ja niiden yhteensovittamista. Aluetta tulee kehittää matkailukeskusten, matkailupalvelukohteiden, maaseutumatkailun, palvelujen ja reitistöjen yhteistoiminnallisena kokonaisuutena alueen pääkäyttötarkoituksen kanssa yhteen sopivalla tavalla. Kulttuuriperintö-, maisema- ja luontoarvoja tulee vaalia matkailun vetovoimatekijöinä. Koko maakuntakaava-aluetta koskevista määräyksistä suunnittelualuetta koskee seuraavat suunnittelumääräykset: - Alueidenkäyttöä ja toimintoja suunniteltaessa tulee edistää yhdyskuntarakenteen eheyttämistä, elinympäristön laadun parantamista sekä joukkoliikenteen ja kevyen liikenteen edellytysten kehittämistä. Suunnittelussa on kiinnitettävä huomiota alueen erityisolosuhteisiin. - Maankäytön suunnittelussa on alueen erityispiirteisiin tukeutuen huomioitava arvokkaat luonnonympäristöt, arvokkaat maisema-alueet ja rakennetut kulttuuriympäristöt sekä kiinnitettävä erityistä huomiota rakennetun ympäristön laatuun. Suunnittelussa on varmistettava, että valtakunnallisesti merkittävät kulttuuriympäristöjen ja luonnonperinnön arvot säilyvät. - Maisemallisesti herkillä alueilla, kuten jokien ja järvien rannoilla ja arvokkaimmilla vaara-alueilla sekä pääteiden, matkailupalvelualueiden, retkeilyreittien ja taajamien läheisissä metsissä metsänkäsittelytoimenpiteet on suunniteltava huolellisesti ottaen huomioon maiseman ominaispiirteet ja pyrittävä välttämään suuria muutoksia. 26
3.2.2 Yleiskaava Kuva 32. Ote 28.11.2016 päivätystä Rovaniemen ja Itä-Lapin maakuntakaavasta. Alueella on voimassa Pelkosenniemen kunnanvaltuuston 27.10.2016 44 hyväksymä ja 29.12.2016 voimaan tullut Kultakeronkadun osayleiskaava (kuva 33). Suunnittelualue sijoittuu osayleiskaavan keskustatoimintojen alueelle (C), joka varataan pääasiassa Pyhätunturin ympärisvuotista matkailukeskusta tukeville toiminnoille, kuten yksityisille ja julkisille palveluille ja hallinnolle. Keskeisiä periaatteita alueen toteutuksessa ovat tiivis rakennustapa, viihtyisien ulkotilojen luominen ja autoton kävelykeskusta. Alueelle ei saa rakentaa vähittäiskaupan suuryksikköä. Alueella on rakennus- ja kulttuurihistoriallisia sekä maisemallisia arvoja, jotka tulee turvata. Asemakaavaa laadittaessa ja aluetta koskevissa toimenpiteissä tulee turvata hotellin alueen rakennus- ja kulttuurihistorialliset arvot sekä maisema-arvot. 27
Kuva 33. Kultakeronkadun osayleiskaava. Vuonna 2016 hyväksytty Kultakeronkadun osayleiskaava liittyy vuonna 2007 kokonaisuudessaan vahvistuneeseen laajaan Pyhä-Luosto yleiskaavan osa-alueen 3 yleiskaavaan. Yleiskaavassa on määritelty sen pohjana olleen matkailukeskuksen kehittämissuunnitelman mukaiset matkailukeskusrakentamisen painopistealueet sekä luonto- ja virkistyspalvelut. Tämä asemakaavan muutos toteuttaa osaltaan näitä tavoitteita. Tavoitteiden toteutumista tulee arvioida koko Pyhätunturin matkailualueen laajasti käsittävän kehittämissuunnitelman näkökulmasta. 3.2.3 Asemakaava Alueella on voimassa Pyhätunturin osa-alueen 1, hotelli Pyhätunturin alueen, asemakaava (kuva 34), jonka Pelkosenniemen kunnanvaltuusto on hyväksynyt 17.6.2010 25. Asemakaavan muutoksella muutetaan korttelin 311 tonttia 2, korttelia 376 sekä katuaukioaluetta. Kultakeronkadun osalta on voimassa Kultakeron puiston asemakaava, jonka Pelkosenniemen kunnanvaltuusto on hyväksynyt 19.6.2007 38. Voimassa olevassa asemakaavassa tontti 311/2 on liike- ja hotellirakennusten korttelialuetta (KL), jolla on rakennusoikeutta 13 000 k-m 2 ja jonka kerroskorkeus on VI ja rakennuksen vesikaton ylimmän kohdan korkeusasema on +266. Korttelin 376 tontti 1 on matkailua palvelevien rakennusten korttelialue (RM), jolla on rakennusoikeutta 1700 k-m 2 ja jonka kerroskorkeus on II. Korttelin 376 tontti 2 on liike- ja hotellirakennusten korttelialue (KL), jolla on rakennusoikeutta 2400 k-m 2, kerroskorkeus on III ja rakennuksen vesikaton ylimmän kohdan korkeusasema +270. Voimassa olevissa asemakaavoissa seuraavat asemakaavamääräykset koskevat nyt kaavoitettavaa aluetta: - Kaavaan merkityn rakennusoikeuden lisäksi saa rakentaa: rakennuksessa sijaitsevia teknisiä tiloja, rakennuksen muiden tilojen alapuolella sijaitsevia autonsäilytystiloja ja rakennusten välisiä yhdyskäytäviä. Näitä tiloja ei lasketa mukaan autopaikkavelvoitetta määritettäessä. 28
- Kellariin saa sijoittaa pääkäyttötarkoituksen mukaisia tiloja rakennusoikeuden lisäksi enintään 5% tontin kokonaisrakennusoikeudesta. Nämä tilat lasketaan mukaan autopaikkavelvoitetta määritettäessä. - Autopaikkoja on toteutettava rakennettua kerrosalaneliömetriä kohden KL- ja RM-alueilla 1 ap/100 k-m 2. Korttelin 376 tontilla 1 autopaikkoja on toteuttava vähintään 1 ap/majoitusyksikkö. - KL-alueille saa rakentaa hotellin, liike- ja palvelutiloja, toimistotiloja sekä lomahuoneistoja. - Korttelin 376 tontilla 2 vähintään 50% 1. kerroksen kerrosalasta on oltava liiketilaa. - Kaava-alueella kullakin tontilla vähintään 70% majoitusyksiköistä on oltava kaupallisessa käytössä. - Korttelialueilla rakentamattomat tontin osat tulee pyrkiä säilyttämään luonnonmukaisina. Alueet, joilla maastoa muokataan, tulee istuttaa ja/tai pinnoittaa kävelyalueeseen liittyen kiveyksellä tai laatoituksella. Rakennusluvan yhteydessä on esitettävä kokonaissuunnitelma ympäristötöistä ja liittymisestä viereisiin alueisiin. - Sähkö-, puhelin-, ym. johdot tulee rakentaa maakaapelilla. - Lukuun ottamatta Kultakeronkatua, katujen ja yleisten alueiden toteuttamisesta ja ylläpidosta maankäyttö- ja rakennuslain 91 :n mukaisesti vastaavat maanomistajat tai haltijat. 29
Kuva 34. Voimassa olevien asemakaavojen yhdistelmä. 3.2.4 Kaava-alueetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Kaikki kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset on lueteltu kohdassa 1.5. 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Asemakaavan muutoksen tarve on lähtenyt alueen maanomistajan tavoitteista. Kaavamuutoksen tarkoituksena on tehostaa korttelin 376 tontin 1 rakentamista nykyiseen kaavaan nähden. Tehostaminen toteutetaan siirtämällä rakennusoikeutta korttelin 311 tontilta 2 kortteliin 376 tontille 1. Kortteliin 376 rakenteilla oleviin majoitusrakennuksiin on käytetty koko tontille nykyisessä 30
asemakaavassa varattu rakennusoikeus, mutta tontilla on vielä hyvin tilaa uusille majoitusrakennuksille. Pyhän matkailukeskuksen kehittämistavoitteena on tiivis keskusalue, jossa alueen palvelut on tavoitettavissa kävellen. Kaavan tavoitteena on toteuttaa Pyhän matkailukeskuksen kehittämissuunnitelmia sekä tavoitetta tiiviistä ja yhtenäisestä keskusalueesta. Rakenteilla olevat ja suunnittellut majoitusrakennukset sijaitsevat toiminnallisesti optimipaikalla hotellialueen ja laskettelurinteiden välittömässä yhteydessä. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Asemakaavan laadinta on käynnistynyt Pyhätunturi Oy:n hakemuksesta 4.4.2017. Kaava on tullut vireille 8.6.2017. Kaavan aloitusasiakirjana laadittu MRL:n 63 :n mukainen osallistumis- ja arviointisuunnitelma on nähtävillä koko kaavoitusprosessin ajan, ja sitä täydennetään tarvittaessa suunnitteluprosessin edetessä. Kaikki päätökset on esitetty kohdassa 2.1. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset Osallisia ovat alueen maanomistajat sekä ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin laadittava kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa. Lisäksi osallisia ovat viranomaiset ja yhteisöt, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään. Osalliset on esitetty kaavaselostuksen liitteenä olevassa osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. Osallisilla on oikeus ottaa osaa kaavan valmisteluun, arvioida sen vaikutuksia ja lausua kaavasta mielipiteensä (MRL 62 ). 4.3.2 Vireilletulo Vireilletulosta sekä osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta on päätetty teknisessä lautakunnassa 8.6.2017. MRL 63 :n sekä asetuksen 32a mukaisesta vireilletulosta on kuulutettu 8.6.2017 kunnan internet-sivuilla sekä paikallislehdessä. 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Kaava on valmisteltu yhteistyössä maanomistajien ja kunnan kanssa. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli julkisesti nähtävillä 9.6. - 10.7.2017 kunnan ilmoitustaululla ja internetsivuilla. Luonnosvaihe Asemakaavan valmisteluaineisto oli julkisesti nähtävillä 11.8. - 11.9.2017. Kaavaluonnoksesta saatiin neljä lausuntoa. Muistutuksia ei tullut. Tiivistelmä lausunnoista: Museovirasto 28.8.2017: Laadittava hotellialueen rakennusinventointi. OAS:ssa on tuotava esille, että Pyhätunturin alue on maisemallisesti merkittävä ja sitä on esitetty valtakunnallisesti merkittäväksi maisema-alueeksi. Asemakaavan tavoitteina on mainittava uuden rakentamisen sovittaminen alueen maisema-arvoihin sekä alueen rakennetun ympäristön kulttuurihistoriallisten arvojen turvaaminen. Lapin ELY-keskus 29.8.2017: Ei lausuttavaa. Ympäristöviranomainen 4.9.2017: Ei huomautettavaa. Lapin liitto 8.9.2017: Kaavaluonnos on Itä-Lapin maakuntakaavan sekä Rovaniemen ja Itä-Lapin maakuntakaavaehdotuksen tavoitteiden mukainen. Ehdotusvaihe 31
Asemakaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä xx.xx. xx.xx.xxxx. 4.3.4 Viranomaisyhteistyö Asemakaava laaditaan Pelkosenniemen kunnan maankäytön ohjaamana konsulttityönä. Asemakaavasta pyydetään viranomaislausunnot kaavan luonnos- ja ehdotusvaiheesta. Tarvittaessa järjestetään viranomaisneuvottelu. 4.4 Asemakaavan tavoitteet 4.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Maanomistajan/kunnan asettamat tavoitteet Tavoitteena on alueen tehokas ja tarkoituksenmukainen rakentaminen hyödyntäen matkailukeskuksen ydinalueella nykyisen kunnallistekniikan piirissä olevan osittain rakentamattoman alueen potentiaalia. Kaavamuutoksen tavoitteena on vastata matkailukeskuksen kehittämisen tarpeisiin sekä palveluiden ja laskettelurinteiden yhteydessä olevien majoitustilojen kysyntään. Suunnittelutilanteesta johdetut tavoitteet Alueen suunnittelussa huomioidaan alueen sovittaminen ympäröivään rakennuskantaan ja voimassa oleviin kaavoihin. Asemakaava toteuttaa voimassa olevan yleiskaavan tavoitteita ja sen taustana olevia koko Pyhän alueen matkailun kehittämisen suuntalinjoja. Alueen oloista ja ominaisuuksista johdetut tavoitteet Tavoitteena on täydentää matkailukeskuksen palveluja ja majoituskapasiteettia laadukkaalla rakentamisella huomioiden alueen sijainti keskeisellä paikalla hotelliaukion ja laskettelurinteiden yhteydessä. Tavoitteena on uuden rakentamisen sovittaminen alueen maisema-arvoihin sekä alueen rakennetun ympäristön kulttuurihistoriallisten arvojen turvaaminen. 4.4.2 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Maankäyttö- ja rakennuslain 24 :n 2 momentin mukaan maakunnan suunnittelussa ja muussa alueidenkäytön suunnittelussa on huolehdittava valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden huomioon ottamisesta siten, että edistetään niiden toteuttamista. Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet on jaoteltu seuraavasti: - toimiva aluerakenne - eheytyvä yhdyskuntarakenne ja elinympäristön laatu - kulttuuri- ja luonnonperintö, virkistyskäyttö ja luonnonvarat - toimivat yhteysverkostot ja energiahuolto - Helsingin seudun erityiskysymykset - luonto- ja kulttuuriympäristöinä erityiset aluekokonaisuudet Jokaisesta asiakokonaisuudesta on esitetty erikseen yleistavoitteet, jotka ovat luonteeltaan alueidenkäyttöä ja alueidenkäytön suunnittelua koskevia periaatteellisia linjauksia. Yleistavoitteita sovelletaan maakuntakaavoihin ja muuhun maakunnan suunnitteluun, yleiskaavoihin sekä valtion viranomaisten toimintaan. Niitä ei sovelleta asemakaavoihin. Erityistavoitteet ovat alueidenkäyttöä ja alueidenkäytön suunnittelua koskevia velvoitteita. Erityistavoitteita sovelletaan kaikkeen kaavoitukseen, ellei tavoitetta ole kohdennettu koskemaan vain tiettyä kaavamuotoa. Seuraavassa on referoitu valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden sellaiset kohdat, joiden toteutumista 32
asemakaavan muutoksen on erityisesti katsottu edistävän. Kaava ei myöskään estä tai ole ristiriidassa muiden kuin tässä mainittujen tavoitteiden kanssa. Eheytyvä yhdyskuntarakenne ja elinympäristön laatu VAT: Alueidenkäytön suunnittelussa on edistettävä olemassa olevan rakennuskannan hyödyntämistä sekä luotava edellytykset hyvälle taajamakuvalle. Taajamia kehitettäessä on huolehdittava siitä, että viheralueista muodostuu yhtenäisiä kokonaisuuksia. Alueidenkäytössä on varattava riittävät alueet jalankulun ja pyöräilyn verkostoja varten sekä edistettävä verkostojen jatkuvuutta, turvallisuutta ja laatua. Tavoitteiden toteutuminen kaavassa: Kaava täydentää olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta. Kaava-alueella kulkee olemassa oleva Kultakeronkatu sekä kevyen liikenteen väylä. Kortteliin 376/1 sijoittuu ohjeellinen alueen sisäiselle jalankululle varattu alueen osa, joka on ensisijaisesti tarkoitettu kansallispuistoon suuntautuvalle jalankululle. 4.4.3 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen Tontin 376/1 rakentamisen tehostaminen paikan potentiaali hyödyntäen on tarkentunut laadittujen tontinkäyttöluonnosten kautta. Suunnitelman mukaiset rakennuspaikat on merkitty kaavakartalle ohjeellisina. Tontit 376/2 ja 311/2 ovat kaavamuutoksessa mukana teknisen rajan tarkistuksen ja rakennusoikeuden siirron johdosta. Koska näiden tonttien osalta ei ole muita tavoitteita nykyisen kaavan muuttamiseksi ne on myös mahdollista rajata kaavamuutoksen ulkopuolelle. 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot Asemakaavaratkaisu pohjautuu voimassa olevaan asemakaavaan ja rakennuslupaan. Rakenteilla olevasta kolmesta majoitusrakennuksesta on laadittu asemapiirros (kuva 35), joka on toiminut pohjana korttelin 376/1 sisäisten järjestelyjen suunnittelussa. 33
Kuva 35. Asemapiirros rakenteilla olevasta kolmesta majoitusrakennuksesta. Tulevien rakennusten paikat on hahmoteltu katkoviivoin tontille. 34
5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Pyhälinnan asemakaavan muutos, Pelkosenniemi Kaavan rakenne perustuu voimassa olevaan yleiskaavaan ja asemakaavaan. Alueelle sijoittuu liike- ja hotellirakentamista sekä matkailua palvelevaa rakentamista, joka käsittää pääasiassa majoitusrakentamista. Kullakin tontilla vähintään 70% majoitusyksiköistä on oltava kaupallisessa käytössä. Korttelin 376 tontilla 2 vähintään 50% 1. kerroksen kerrosalasta on oltava liiketilaa. Kaava-alue on voimakkaasti kaakkoon laskevaa rinnealuetta. Alueen läpi kulkee olemassa oleva katu. Nykyisessä asemakaavassa on esitetty kaavamuutosalueen pohjoispuolelle maanalainen yleinen pysäköintilaitos, jonne saa sijoittaa nyt kaavoitettavien tonttien autopaikkoja. Kaava noudattaa hyvin pitkälti voimassa olevaa asemakaavaa. Ainoastaan tontilta 311/2 on siiretty rakennusoikeutta tontille 376/2 niin, että kaavan kokonaisrakennusoikeus säilyy nykyisen kaavan mukaisena. Tontin 311/2 eteläreunaan on lisätty hiihdolle varattu alueen osa olemassa olevan tilanteen mukaisesti. Lisäksi korttelin 376 tonttien 1 ja 2 välistä tontin rajaa on hieman siirretty koilliseen ja tontin 376/1 sisäisiä järjestelyjä on tarkastettu. 5.1.1 Mitoitus Alueen koko on noin 2,27 ha, josta katu-/katuaukioalueita on noin 0,38 ha ja korttelialueita 1,89 ha. Rakennusoikeutta kaavassa on saman verran kuin voimassa olevassa asemakaavassa, yhteensä 17 100 k-m 2. 5.2.1 Palvelut Alue on osa Pyhän matkailukeskusta, jonka palveluja rakennettava alue tulee täydentämään. Majoitustilojen lisäksi kaava-alueelle saa rakentaa hotellin, liike- ja palvelutiloja sekä toimistotiloja. 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Kaava toteuttaa kohdissa 4.1 ja 4.4.1 esitetyt tavoitteet. Asemakaava ei vaikuta yleiskaavan tavoitteiden toteutumiseen heikentävästi. 5.3 Aluevaraukset Suunnittelualue jakautuu maankäytöllisesti seuraavasti: KÄYTTÖTARKOITUS PINTA-ALA ha % KOKO ALUEESTA RAKENNUSOIKEUS k- m 2 RAKENNUSOIKEUS VOIMASSA OLEVASSA ASEMAKAAVASSA k- m 2 KATUALUEET 0,37 16,3 KATUAUKIO 0,01 0,4 KL 1,18 52,0 13900 15400 RM 0,71 31,3 3200 1700 YHTEENSÄ 2,27 100 17100 17100 35
5.3.1 Korttelialueet Tontit 311/2 ja 376/2 ovat liike- ja hotellirakennusten korttelialueita (KL), joille saa rakentaa hotellin, liike- ja palvelutiloja, toimistotiloja sekä lomahuoneistoja. Tontin 311/2 kerrosluku on VI, rakennusoikeutta on 11 500 k-m 2 ja rakennuksen vesikaton ylimmän kohdan korkeusasema on +266. Tontin eteläreunassa on ohjeellinen laskettelulle ja hiihdolle varattu alueen osa. Tontin 376/2 kerrosluku on III, rakennusoikeutta on 2400 k-m 2 ja vesikaton ylimmän kohdan korkeusasema on +270. Vähintään 50% 1. kerroksen kerrosalasta on oltava liiketilaa. Tontti 376/1 on matkailua palvelevien rakennusten korttelialue (RM). Tontin kerrosluku on II ja rakennusoikeutta on 3200 k-m 2. Tontilla on esitetty ohjeelliset rakennusalat tuleville majoitusrakennuksille. Tontin sisällä on esitetty myös ajoyhteydet sekä ohjeelliset alueen osat jalankululle sekä laskettelulle ja hiihdolle. Kaavaan merkityn rakennusoikeuden lisäksi alueella saa rakentaa rakennuksissa sijaitsevia teknisiä tiloja, rakennuksen muiden tilojen alapuolella sijaitsevia autonsäilytystiloja ja rakennusten välisiä yhdyskäytäviä. Näitä tiloja ei lasketa mukaan autopaikkavelvoitetta määritettäessä. Kellariin saa sijoittaa pääkäyttötarkoituksen mukaisia tiloja rakennusoikeuden lisäksi enintään 5% tontin kokonaisrakennusoikeudesta. Nämä tilat lasketaan mukaan autopaikkavelvoitetta määritettäessä. Autopaikkoja on toteutettava rakennettua kerrosalaneliömetriä kohden 1 ap/100 k-m 2. Kaavaalueella kullakin tontilla vähintään 70% majoitusyksiköistä on oltava kaupallisessa käytössä. Korttelialueilla rakentamattomat tontin osat tulee pyrkiä säilyttämään luonnonmukaisina. Alueet, joilla maastoa muokataan, tulee istuttaa ja/tai pinnoittaa kävelyalueeseen liittyen kiveyksellä tai laatoituksella. Rakennusluvan yhteydessä on esitettävä kokonaissuunnitelma ympäristötöistä ja liittymisestä viereisiin alueisiin. 5.3.2 Muut alueet Korttelialueiden lisäksi kaavassa on osoitettu katu- ja katuaukioalueita nykyisen asemakaavan mukaisesti. Lukuun ottamatta Kultakeronkatua, katujen ja yleisten alueiden toteuttamisesta ja ylläpidosta maankäyttö- ja rakennuslain 91 :n mukaisesti vastaavat maanomistajat tai haltijat. 5.4 Kaavan vaikutukset Osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti arvioidaan kaavan mukaisen rakentamisen vaikutuksia kaava-alueella ja sen lähiympäristössä. Alueella on voimassa oleva asemakaava, joka ei ole kokonaisuudessaan toteutunut, vaan alue on tällä hetkellä suurimmaksi osaksi rakentamatonta. Koska kaavamuutos noudattaa tontin 376/2 osalta nykyistä asemakaavaa, ja tontin 311/2 osalta ainoa muutos nykyiseen asemakaavaan nähden on rakennusoikeuden pieneneminen, keskitytään vaikutusten arvioinnissa tonttiin 376/1, jossa merkittävin muutos nykyiseen kaavaan nähden on rakennusoikeuden lisääntyminen. 5.4.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön ja liikenteeseen Suunnittelualue sijaitsee keskeisellä paikalla Kultakeronkadun yläpäässä, heti hotelliaukion alapuolella. Kaavamuutos tehostaa alueen maankäyttöä matkailukeskuksen kannalta keskeisellä alueella. Rakentamisen tehostaminen tontilla tukee yhdyskuntarakenteen tiivistämistä, ja rakentamisen keskittyminen ydinalueelle vähentää rakentamisen painetta alueen ulkopuolella. Tiivis keskusta ilman suurta hajanaista loma-asutusta parantaa alueen matkailullista toimivuutta. Tontin 376/1 rakennukset sijoittuvat Kultakeronkadun ja Perherinteen väliin. Tontin kolme ensimmäistä majoitusrakennusta ovat parhaillaan rakenteilla. Rakennukset sijoittuvat tontin pohjois-/länsiosaan, joten alueen itä-/eteläosaan jää vielä hyvin tilaa uusille rakennuksille. Tontin rakentamisen tehostaminen ei lisää merkittävästi Pyhätunturin matkailukeskuksen alueen sisäistä liikennettä, sillä alue sijoittuu kävelyetäisyydelle alueen kaupallisista palveluista sekä 36
hiihtohisseistä. Tiiviin matkailukeskusrakentamisen ajatus on, että alueelle tultaessa henkilöautot ajetaan pysäköintialueelle ja alueelta poistuttaessa ne ajetaan sieltä pois, mutta alueella viivyttäessä ei omaa autoa tarvitse käyttää. Tontin sisälle on varattu alueet ajoyhteyksille. Asemapiirroksessa (kuva 35) on esitetty pysäköintipaikat tontilla. Kaava-alueella rakenteilla olevat ja suunnittellut majoitusrakennukset ovat laskettelurinteiden välittömässä yhteydessä ja voivat toimia ns. ski in ski out periaatteella, jolloin majoitustiloista rinteille siirtyminen ei vaadi kuljetusta tai liikkumista omalla autolla. Kaava-alueeseen sisältyvä entinen opastuskeskuksen tontti rajautuu hotellialueen koilliskulmaan. Tontin nykyinen asemakaava säilyy ennallaan vähäistä tontin rajan muutosta lukuun ottamatta. Majoitusrakennukset sijaitsevat hotellialueesta etäämmällä ja alempana. Ne liittyvät laskettelurinteeseen ja jatkavat kaava-alueen luoteispuolella olevan alueen rakennusten vyöhykettä muodostaen laskettelurinteiden suuntaan yhtenäisen sitä reunustavan rintaman. Hotellialueen rakennuskanta on kuvattu selostuksen kohdassa 3.1.3 Rakennettu ympäristö. Entisestä opastuskeskuksesta on laadittu erillinen rakennushistoriallinen selvitys. Tontille 376/1 rakennettavat majoitusrakennukset ovat erillisiä rakennuksia, jotka sijoittuvat rakentamattomalle tontille rinnemaaston korkeuskäyrien mukaisesti kolmeen riviin. Rakennustavaltaan, mittakaavaltaan, käyttötarkoitukseltaan ja sijaintinsa puolesta ne liittyvät laskettelurinnettä reunustavien majoitus- ja loma-asuinrakennusten ryhmään. Rakennukset ovat erillään hotelliaukiosta ja niillä ei ole vaikutusta aukion ympärillä olemassa olevaan rakennettuun ympäristöön. Tonttien 376/2 ja 311/2 osalta asemakaava säilyy vähäisiä teknisiä tarkistuksia lukuun ottamatta ennallaan. Näiden osalta harkinta kaavan vaikutuksista on tehty voimassa olevan asemakaavan valmistelun yhteydessä huomioiden tätä kaavamuutosta laajemmin matkailukeskuksen aluekokonaisuus ja sen matkailullinen toimivuus. Kaavaratkaisussa alueeseen liittyvien erilaisten arvojen ja tavoitteiden yhteensovituksessa on huomioitu se, että tontit ovat maakunta-, yleis- ja asemakaavoissa kansainvälisen, ympärivuotisen ja tehokkaasti rakennetun matkailukeskuksen keskustatoimintojen ydinaluetta, jossa toiminnallisuus ja rakentamisen tehokkuus korostuvat. Kaava mahdollistaa voimassa olevan kaavan mukaisesti tontin 376/2 nykyisten rakennusten purkamisen ja tontin tehokkaamman rakentamisen tai nykyisten rakennusten säilyttämisen ja muuttamisen liikekäyttöön. Jälkimmäinen vaihtoehto on tällä hetkellä käynnissä. Tontti sijaitsee matkailukeskuksen ydinalueella ja vanhan näyttelyrakennuksen tilojen muunneltavuus on rajallista ja rakennuksen tekninen kunto ei vastaa nykyisiä vaatimuksia. Kaava mahdollistaa tontin 311/2 nykyisin rakentamattoman alueen tehokkaan rakentamisen liike- ja hotellikäyttöön. 5.4.2 Vaikutukset luontoon, luonnonympäristöön ja maisemakuvaan Kaava-alueella ei ole täysin luonnonmukaisia luontoalueita, joten kaavalla ei ole merkittävää vaikutusta luonnon monimuotoisuuteen. Rakentaminen aiheuttaa kuitenkin väistämättä muutoksia luonnonoloihin. Rakentaminen vähentää luonnontilaista kasvillisuutta, joka vaikuttaa valumavesien kulkeutumiseen, koska päällystetyn piha-alueen pinta-alan kasvu lisää sade- ja sulamisvesien pintavaluntaa ja huuhtoutumia. Kaavamääräyksissä edellytetään, että rakennuslupavaiheessa laaditaan ja hyväksytetään alueen kokonaissuunnitelma, jossa esitetään mm. hulevesien johtaminen ja käsittely. Alueen kaduilla on hulevesiputkisto. Alueen toteutuminen lisää matkailijoiden määrää alueella. Alueen matkailullinen vetovoima perustuu isolta osalta Pyhätunturin alueen luontoon, laskettelurinteisiin ja kansallispuistoon. Kävijöiden lisääntyessä myös luonnon kuluminen lisääntyy. Kaava-alue sijaitsee matkailukeskuksen ydinalueella, missä on hyvät reitistöt eri liikkumismuodoille. Luonnossa liikkumisen ohjautuminen näille reiteille hillitsee luonnon kulumista. Kansallispuiston reiteillä ja laskettelukeskuksen rinteillä ja hisseissä on runsaasti kapasiteettiä nykyistä suuremmille käyttäjämäärille. 37
Pyhätunturi kokonaisuutena on arvokas maisemakohde, ja se on ehdolla valtakunnalliseksi maisema-alueeksi. Pyhätunturin maisema-alue on erittäin laaja (kts. kuva 3) käsittäen koko tunturijonon sekä lisäksi Pyhäjärven sekä sen takana nousevan Soutaja-tunturin ja Pyhäjärven kylän. Vaikutuksia luontoon ja maisemakuvaan arvioitaessa tulee huomioida se, että maisemaalueeseen sisältyy maankäytöltään hyvin erilaisia osa-alueita. Se käsittää sekä luonnontilaisia luontoalueita, harvaan rakennettuja mökkialueita, perinteisiä kyläalueita että tehokkaasti rakennettuja keskusta-alueita. Suunnittelualue sijoittuu Pyhän matkailukeskukseen Pyhätuntureiden itäisimmän osan, Kultakeron, itärinteelle, joka on matkailupalveluiden ja rakentamisen ydinaluetta. Rakennetuilla alueilla rakentamisen tulee näkyä ja erottua maisemassa maisemakokonaisuutta laadukkaasti täydentäen. Pyhätunturin itäosa on maakuntakaavassa, yleiskaavassa ja voimassa olevissa asemakaavoissa kansainvälisen, tehokkaasti rakennetun, ympärivuotisen matkailukeskuksen alueella. Kaavamuutosalue on tämän matkailukeskusalueen ydinalueella. Tavoitteena on toteuttaa matkailukeskuksen keskusalue tiiviinä ja toiminnoiltaan sekoitettuna, jolloin palvelut ovat kävelyetäisyydellä valtaosasta majoittujia ja alueen sisäisen autoliikenteen tarve vähenee. Tehokas rakentaminen olemassa olevan kunnallistekniikan äärelle on toteutuksen ja kustannusten kannalta järkevää ja luontoa säästävää. Toimintojen keskittäminen mahdollistaa laajojen ja yhtenäisten luontoalueiden säilyttämisen matkailukeskuksen välittömässä ympäristössä matkailupalvelujen käyttäjien helposti koettavana. Rakentamisen maisemavaikutusten arviointia varten on Pyhätunturin alueesta laadittu 3Dmallinnus käyttäen alueen numeerista pohjakarttaa (maasto) ja satelliittikuvia (peitteisyys). Näkyvyyttä sekä rakennusten ja maiseman suhdetta on havainnollistettu paikalta otetuin valokuvin ja 3D-mallista tuotettujen näkymäkuvien avulla (kuva 36). Arvioinnissa on keskitytty tonttiin 376/1, johon rakenteilla/suunnitteilla olevat rakennukset on näkymäkuvissa esitetty punaisella havainnollisuuden vuoksi. Kuvien perusteella voidaan todeta uusien majoitusrakennusten liittyvän olemassa olevien rakennusten rintamaan eivätkä ne nouse kaukomaisemassa häiritsevästi esiin. Tämän kaavamuutoksen mahdollistamat uudet neljä majoitusrakennusta sijoittuvat jo rakenteilla olevien voimassa olevan kaavan mukaisten rakennusten alapuolelle, joten ne eivät varsinaisesti muuta alueen rakentamisen vaikutusta kaukomaisemassa. Tontin 376/2 sijainti alueelle tultaessa Kultakeronkadun visuaalisena päätteenä on maisemallisesti merkittävä. Tontilla sijaitsevan entisen opastuskeskuksen rakentamisaikana 1984 hotellialueella ei ollut sen ja hotellin lisäksi muita rakennuksia, jolloin sen rooli maisemakuvassa oli merkittävä. Nykyisin rakennus on ympäristössä tapahtuneiden muutosten johdosta maisemalliselta merkitykseltään vaatimattomampi (kts. kuva 29). Kaava mahdollistaa tontin tehokkaamman rakentamisen, jolloin sillä sijaitsevan rakennuksen maisemallinen rooli kadun visuaalisena päätteenä jälleen korostuisi hotellialueen muuttunutta mittakaavaa paremmin vastaavaksi. Kaavassa on rajoitettu tonttien 376/2 ja 311/2 vesikaton ylin korkeusasema siten, että ne eivät nouse taustalla olevien majoitusrakennusten edessä olevaa maanpinnan korkoa ylemmäs. Tällöin ne eivät kaukomaisemassa nouse metsänrajan yläpuolelle eivätkä myöskään haittaa taustalla olevista rakennuksista avautuvia näkymiä. 38
Kuva 36. Kuvaan on merkitty paikan päältä otettujen valokuvien sekä 3D-mallista otettujen näkymäkuvien ottopaikat. 39
Kuvapari 1.1 & 1.2. Pyhäntieltä kaupan kohdalta rakennukset näkyvät liikekeskuksen rakennusten takana. 40
Kuvapari 2.1 & 2.2. Kultakeronkadun alapäässä rakennukset eivät juurikaan erotu puiden latvojen takaa. 41
Kuvapari 3.1 & 3.2. Luontokeskuksen avoimen pysäköintialueen kohdalla rakennukset peittyvät puiden taakse. 42
Kuvapari 4.1 & 4.2. Sädetien päädystä katsottaessa rakennukset pilkottavat hotelli Pyhätunturin vasemmalla puolen. 43
Kuvapari 5.1 & 5.2. Vitsa-aavalta katsottaessa rakennukset jatkavat nykyisten rakennusten kanssa samassa linjassa. 44
Kuvapari 6.1 & 6.2. Vitsa-aavan hiihtoladulta katsottuna uudet rakennukset erottuvat hieman hotelli Pyhätunturin alapuolella vasemmalla. 45
Kuvapari 7.1 & 7.2. Vitsa-aavan suoalueen pohjoisosasta katsottuna uudet rakennukset jäävät tunturin taakse. 5.4.3 Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen, talouteen ja sosiaaliset vaikutukset Kaavalla on lähinnä alueen matkailun kehittämiseen liittyviä vaikutuksia kaavamuutosalueen sijaitessa matkailukeskuksen ydinalueen keskeisellä paikalla. Kaavamuutoksella pyritään lisäämään alueen majoituskapasiteettiä, joka puolestaan antaa mahdollisuuden kehittää alueen palveluja asiakaspohjan kasvaessa. Alueen rakentaminen tiivistää ja yhtenäistää alueen yhdyskuntarakennetta. Alueen rakentuminen edistää alueen kehittämisessä kävelypainotteiseksi. Kaavalla on suoria positiivisia vaikutuksia matkailukeskuksen talouteen sekä välillisesti myös kunnan talouteen mm. liittymämaksujen, työpaikkojen ja verotulojen kautta. Kaava lisää alueen majoituskapasiteettiä, joka tuo lisää matkailijoita alueelle, joka vuorostaan luo lisää kysyntää ja liikevaihtoa alueen palvelutarjontaan. Alueen palvelujen kehittyessä alueelle tarvitaan lisää työvoimaa, joka tuo seudulle myös pysyviä asukkaita. Alueen rakentaminen tukeutuu olemassa olevaan kunnallistekniseen verkostoon ja katuverkostoon, jolloin näiden osalta ei kunnalle aiheudu merkittäviä kustannuksia. 46
Alue on osa luonteeltaan kansainvälisen matkailukeskuksen ydinaluetta, jossa keskeisenä sosiaalisten olojen viitekehyksenä on vapaa-ajan vietto, virkistys, ulkoilu, urheilu, luontoelämykset ja näihin liittyvät palvelut. Kaavalla pyritään alueen matkailullisen toimivuuden parantamiseen ja tehostamiseen, millä on toteutuessaan alueen elinkeinoelämää aktivoiva vaikutus, joka ulottuu välillisesti myös matkailukeskuksen lähialueille. Kaava ei merkittävästi muuta alueen nykyisiä sosiaalisia oloja, mutta toteutuessaan parantaa matkailukeskuksen oheispalveluita tuottavien tukialueiden toimintaedellytyksiä ja turvaa matkailukeskuksen kaupallisten palveluiden säilymisen ja kehittämisen. 5.5 Suhde yleiskaavaan Suunnittelualue sijoittuu osayleiskaavan keskustatoimintojen alueelle (C), joka varataan pääasiassa Pyhätunturin matkailukeskusta tukeville toiminnoille, kuten yksityisille ja julkisille palveluille ja hallinnolle. Keskeisiä periaatteita alueen toteutuksessa ovat tiivis rakennustapa, viihtyisien ulkotilojen luominen ja autoton kävelykeskusta. Alueelle ei saa rakentaa vähittäiskaupan suuryksikköä. Alueella on rakennus- ja kulttuurihistoriallisia sekä maisemallisia arvoja, jotka tulee turvata. Asemakaavaa laadittaessa ja aluetta koskevissa toimenpiteissä tulee turvata hotellin alueen rakennus- ja kulttuurihistorialliset arvot. Asemakaava toteuttaa näitä yleiskaavan merkintöjä. Kaava-alue ei ulotu hotellitontille, mutta alue rajautuu osittain hotellialueeseen. Rakentamisen vaikutusta alueen luonto- ja maisema-arvoihin on arvioitu kohdassa 5.4.2 Vaikutukset luontoon, luonnonympäristöön ja maisemakuvaan. Rakentamisen vaikutusta alueen rakennus- ja kulttuurihistoriallisiin arvoihin on arvioitu kohdassa 5.4.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön ja liikenteeseen. 5.6 Ympäristön häiriötekijät Kaava-alueen ympäristössä ei ole siihen kohdistuvia häiriötekijöitä. Kultakeronkadun liikenne tulee ottaa rakennussuunnittelussa huomioon mm. julkisivun ja ikkunoiden ääneneristyksessä. Ajoneuvoliikenne kaava-alueen läpi tulee huomioida myös kulkuväylien ja -alueiden suunnittelussa turvallisiksi. 47
5.7 Kaavamerkinnät ja -määräykset Pyhälinnan asemakaavan muutos, Pelkosenniemi Kuva 37. Asemakaavakartta. 48
Kuva 38a. Asemakaavamerkinnät. 49
Kuva 38b. Asemakaavamääräykset. 5.8 Nimistö Alueelle ei tule uusia nimettäviä teitä tai alueita. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Tontin 376/1 akenteilla olevista majoitusrakennuksista on olemassa pääpiirustukset rakennuslupaa varten. Tämän kaavamuutoksen perusteella tontille myöhemmin toteutettavat majoitusrakennukset noudattavat samaa suunnittelulinjaa. Tonttien 311/2 ja 376/2 rakentamisesta ei ole suunnitelmia, joten niillä säilyy toistaiseksi nykyinen tilanne. 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus Tontin 376/1 toteuttaminen kolmen ensimmäisen rakennuksen osalta on parhaillaan käynnissä. Loput tontin rakennukset toteutetaan asemakaavan vahvistutta. Tonttien 311/2 ja 376/2 mahdollinen rakentaminen liittyy alueen yleisten matkailullisten edellytysten ja kysynnän kehittymiseen tulevaisuudessa. 6.3 Toteutuksen seuranta, toteutusohjeita Rakennuslupavaiheessa on kiinnitettävä huomiota rakennuksen ja sen ympäristön korkeatasoiseen toteutukseen. Kaavamääräyksissä on annettu määräys rakennusluvan yhteydessä hyväksytettävästä kokonaissuunnitelmasta alueella tehtävistä ympäristötöistä ja liittymisestä viereisiin alueisiin. Alueen toteuttamisessa erityisesti huomioitavia seikkoja ovat: - hulevesien johtaminen ja käsittely - mahdollisuuksien mukaan rakentamattomien osien säilyminen luonnonmukaisena sekä puuston säilyttäminen - pihan pintamateriaalit ja niiden liittyminen viereisiin alueisiin - rakennusten väritys - tummat taustaan sulautuvat yleissävyt - rakennusten liittyminen maastoon - ei ylikorkeita sokkeleita ja pengerryksiä, luonnonkivilohkareiden käyttöä suositellaan perus- ja tukimuurien maisemointiin 50