Tekn. ltk. 15.11.2017 82 liite Siilinjärven kunta TOIMITILAOHJELMA 15.5.2017 FCG KONSULTOINTI OY 15.5.2017
TOIMITILAOHJELMA 2 (19) Sisällys Sivu 1. TYÖN TAUSTA, TARKOITUS JA TOTEUTUS... 3 2. TOIMITILAOHJELMAN STRATEGISET TAVOITTEET... 3 3. TOIMITILAKANNAN NYKYTILANNE... 4 3.1 Nykyinen rakennuskanta... 4 3.2 Sisäinen vuokra... 5 4. TOIMITILAKANNAN KORJAUSVELKALASKENTA... 5 4.1 Laskennan teoriaa... 5 4.2 Siilinjärven kunnan rakennusten korjausvelka... 6 5. ENNUSTEET... 8 5.1 Väestöennusteet... 8 5.2 Palvelutarve-ennusteet... 9 5.3 Palvelutarve-ennuste uudessa kunnassa... 10 6. RAKENNUSTEN KÄYTTÖTARPEET JA TILATEHOKKUUS... 11 6.1 Palvelut ja toimitilat... 11 6.2 Tilatehokkuus... 13 6.3 Palveluiden tilatarpeet... 14 6.4 Sote- ja maakuntauudistuksen vaikutukset... 14 7. RAKENNUSKANNAN SALKUTUS... 14 7.1 Salkutuksen periaatteet... 14 7.2 Kunnan toimitilojen salkkujako... 15 8. TOIMITILAOHJELMAN TOTEUTUS JA PÄIVITTÄMINEN... 16 8.1 Salkkukohtaiset toimenpiteet... 16 8.2 Sisäinen vuokra... 18 8.3 Palveluverkkojen kehittäminen... 18 8.4 Tilatehokkuuden kasvattaminen... 18 8.5 Investointien PTS... 18 8.6 Ylläpitotoiminnan kehittäminen... 19 8.7 Ohjelman päivittäminen... 19
TOIMITILAOHJELMA 3 (19) 1. TYÖN TAUSTA, TARKOITUS JA TOTEUTUS Siilinjärven kunnan rakennusten korjausvelkalaskenta on tehty v. 2015 (tilanne 31.12.2014). Kunnassa on nähty tärkeäksi päivittää laskenta vastaamaan tämän hetken tilannetta ja samalla laatia kuntaan toimitilaohjelma salkutuksineen tukemaan kunnan pitkäjänteisen kiinteistönpidon tavoitteita. sai tehtäväkseen tehdä edellä mainitun laskennan ja laatia toimitilaohjelman. Työ rajattiin koskemaan ainoastaan kunnan omistamia toimitiloja eli vuokrakohteet, kiinteistöt (tontit) ja asunnot jätettiin tarkastelun ulkopuolelle. Työ toteutettiin yhteistyössä kunnan toimitilapalveluiden kanssa, jossa yhteyshenkilönä oli toimitilapäällikkö Jukka Kellokumpu. FCG:ltä työhön osallistuivat johtavat konsultit Esko Korhonen ja Riitta Ekuri. Työ toteutettiin huhti- toukokuussa 2017. Työn taustalla on käytetty soveltuvin osin Kuntaliiton julkaisua Harkittua omistajuutta toimitiloihin, ohjeita kuntakonsernien tilaomaisuuden hallintaan, jossa toimitilakysymysten kehittämisen kokonaisuutta on tarkasteltu kuvan 1 mukaisesti. Kuva 1. Palveluiden ja toimitilojen yhteensovittaminen = omistajaohjauksen ketju (Suomen Kuntaliitto). 2. TOIMITILAOHJELMAN STRATEGISET TAVOITTEET Siilinjärvellä on kunnanvaltuuston vuonna 2013 hyväksymä ja voimassa oleva kuntastrategia 2025. Siinä on strategiset tavoitteet esitetty kuvan 2 mukaisesti.
TOIMITILAOHJELMA 4 (19) Kuva 2. Kuntastrategiassa esitetyt strategiset tavoitteet. Toimitilaohjelmaa linjaaviksi tavoitteiksi kuvasta voidaan johtaa erityisesti kestävän kuntatalouden tavoitteet. 3. TOIMITILAKANNAN NYKYTILANNE 3.1 Nykyinen rakennuskanta Kunnalla on tässä tarkastelussa toimitiloja yhteensä n. 71 900 htm². Ne jakaantuvat kuvan 3 mukaisesti. Koulujen osuus on lähes 2/3 koko rakennuskannasta ollen yhteensä n. 45 600 htm². Tarkemmat tiedot on esitetty taulukossa 1. Kuva 3. Rakennuskannan jakauma käyttötarkoituksen mukaan huoneistoneliömetriä (htm²).
TOIMITILAOHJELMA 5 (19) 3.2 Sisäinen vuokra Kunnalla on käytössä sisäisen vuokran järjestelmä, jolla katetaan toimitiloista aiheutuvat ylläpitokustannukset ja omistamisen pääomakustannukset. Vuokrat vahvistetaan kullekin vuodelle talousarviokäsittelyn yhteydessä. Vuoden 2017 sisäiset vuokrat ovat yhteensä noin 9,6 milj.. 4. TOIMITILAKANNAN KORJAUSVELKALASKENTA 4.1 Laskennan teoriaa Rakennuksen kulumista voidaan havainnollistaa oheisella yksinkertaistetulla kuvalla 4. Kuva 4. Rakennuksen kuluminen ja korjaustarpeet. Kun rakennus valmistuu, sen kuntoluokka on 100 %. Rakennus alkaa kuitenkin heti valmistumisensa jälkeen kulua ja laskennallisesti kuluminen tapahtuu n 1,5 2,0 %/vuosi. Kulumisen (ja samalla arvon alenemisen) vauhti riippuu sekä rakennustyypistä että käytön intensiteetistä. Rakennuksen jälleenhankinta-arvo (= uudishinta) tarkoittaa hintaa, jonka vastaavankokoinen rakennus maksaisi nykyisin. Tekninen nykyarvo puolestaan kuvaa rakennuksen laskennallista, nykyistä arvoa kun uudishinnasta on vähennetty rakennuksen vuotuisesta kulumisesta aiheutunut arvon aleneminen ja vastaavasti siihen on lisätty rakennuksen arvoa nostavat taseaktivoidut korjausinvestointien jäännösarvot. Kuntoluokka on teknisen nykyarvon ja uudishinnan suhde. Hyvänä tasona pidetään yli 75 % kuntoluokkaa, jolloin rakennukseen ei ole vielä syntynyt ns. korjausvelkaa. Kun rakennuksen kuntoluokka alittaa tason noin 60 %, alkaa rakennuksen peruskorjaus tulla ajankohtaisesti. Useimmiten tämä ajoittuu välille 25 40 vuotta rakennuksen valmistumisesta. Rakennuksen ns. kulumattoman osan arvo on n. 30 %. Sekin kuluu, mutta huomattavan hitaasti eikä sitä yleensä huomioida laskelmissa. Kuntoluokan 50 % alittavat rakennukset ovat yleensä jo huonokuntoisia. Kuntoluokkia on yleensä viisi, joiden pohjalta nähdään, miten koko omaisuus on jakautunut erinomaisessa (>90 %), hyvässä (75 90 %), tyydyttävässä (60 75 %), välttävässä (50 60 %) ja huonossa kunnossa (< 50 %) oleviin rakennuksiin.
TOIMITILAOHJELMA 6 (19) Korjausvastuu on kuntoluokkien 100 75 % välinen alue, jolla rakennukseen ei tarvitse vielä tehdä arvoa kohottavia investointeja vaan rakennuksen kuntoa pidetään yllä normaalien ylläpitotoimenpiteiden avulla. Korjausvastuu kuvaa samalla sitä vuotuista rahamäärää, joka rakennukseen pitäisi panostaa, jotta rakennuksen kuntoluokka pysyy ennallaan. Yleensä tällä tarkoitetaan koko rakennuskannan keskimääräistä korjausvastuun määrää, koska yksittäiseen rakennukseen ei joka vuosi ole tarpeen tehdä investointeja. Mikäli rakennuksen kuntoluokka laskee alle 75 %:n tason, alkaa syntyä korjausvelkaa. Korjausvelka kuvaa kunkin rakennuksen laskennallisen kuntoluokan ja kuntoluokan 75 % välistä euromääräistä arvoa. On huomattava, että rakennuskannan korjausvelkalaskenta on suuntaa antava arvio rakennuskannan tilasta eikä välttämättä kuvaa kovin tarkasti yksittäisen rakennuksen tilannetta. Yksittäisen rakennuksen todellinen kunto saattaa poiketa laskennallisesta riippuen rakennuksen käytöstä ja ylläpidon asteesta. 4.2 Siilinjärven kunnan rakennusten korjausvelka Kunnan rakennusten korjausvelkalaskenta toteutettiin kunnan toimittaman aineiston pohjalta siten, että siihen ei sisällytetty kohdekäyntejä. Muutamien rakennusten kuntoarviointien/-tutkimusten ja sisäilmatutkimusten tietoja oli käytettävissä ja niitä on laskennassa huomioitu soveltuvin osin kuntoa alentavina tai kohottavina tekijöinä. Taulukossa 1 on esitetty Siilinjärven kunnan omistuksessa olevan rakennuskannan nykytilanne. Sen mukaan kunnalla on toimitiloja (tässä tarkastelussa mukana olevia) yhteensä 71 912 htm² (v. 2015 72 585 htm²). Rakennuskannan ylläpidosta aiheutuu kustannuksia noin 5,0 milj. /vuosi (5,1 milj. ). Omaisuuden tasearvo on noin 49,2 milj. (45,8 milj. ), jälleenhankinta-arvo noin 164,9 milj. (166,9 milj. ) ja tekninen nykyarvo noin 101,0 milj. (104,7 milj. ). Rakennuskannan kuntoluokka on noin 61 % (v 2015 63 %), mikä yleiseen hyvän kunnon tavoitetasoon 75 % verrattuna on alhainen ja kuvastaa sitä, että suunnitelmallisiin pitkän aikavälin tavoitteellisiin toimenpiteisiin on syytä ryhtyä tilanteen korjaamiseksi. Rakennusten korjausvastuu on yhteensä noin 2,9 milj. (v. 2015 2,9 milj. ) eli sen verran pitäisi rakennusten tasevaikutteisiin korjauksiin ainakin vuosittain panostaa, jotta rakennukset pysyisivät nykykunnossaan. Korjausvelkaa on muodostunut noin 25,7 milj. (24,3 milj. ), mikä on noin 358 /m² (335 /m²) kun tavoitteellisena rakennuskannan korjausvelan tasona pidetään yleensä noin 100 /m². Huomautettakoon, että korjausvelan kokonaan poistamiseen ei ole järkevää pyrkiä, mutta sen saattaminen kohtuulliselle tasolle on kannattavaa.
TOIMITILAOHJELMA 7 (19) Taulukko 1. Rakennuskannan nykytilanne ja korjausvelka. Omassa omistuksessa olevat: Pinta-ala Tilakustannukset Sis. vuokrakust. Tasearvo Uudishinta Tekninen nykyarvo Kuntoluokka Korjausvastuu Korjausvelka Kohteet htm² (alv 0 %)/v (alv 0 %)/v (alv 0 %) (alv 0 %) (alv 0 %) % (alv 0 %)/v (alv 0 %) Koulut Hamulan uusi koulu 3 909 211 171 540 870 6 454 526 8 869 038 8 403 414 94,75 155 208 0 Siilinjärven lukio / Ahmon koulu 13 839 744 139 1 745 992 9 294 540 32 009 737 22 420 237 70,04 560 170 1 587 066 Suininlahden koulu 4 994 310 177 661 770 1 630 299 11 356 572 6 566 682 57,82 198 740 1 950 746 Siilinlahden koulu 6 202 291 773 811 839 1 376 979 14 058 474 7 490 544 53,28 246 023 3 053 312 Siilinlahden koulun uudisrakennus 1 012 2 200 000 2 200 000 2 200 000 100,00 0 0 Vuorelan koulu 3 944 252 058 479 189 3 340 849 8 961 943 5 182 633 57,83 156 834 1 538 824 Toivalan koulu 3 773 243 196 520 880 5 645 731 8 475 933 7 145 465 84,30 148 329 0 Kasurilan koulu 2 347 197 830 369 719 817 881 5 337 767 3 780 777 70,83 93 411 222 548 Pöljän koulu 2 340 156 617 329 864 1 653 889 5 249 763 3 871 700 73,75 91 871 65 622 Päivärinteen koulu 1 483 78 808 207 149 699 443 3 333 959 2 166 380 64,98 58 344 334 089 Kuuslahden koulu 941 83 943 130 477 333 756 2 151 927 984 507 45,75 37 659 629 439 Kehvon koulu 830 83 433 166 457 292 301 2 095 553 1 009 566 48,18 36 672 562 099 Koulut yhteensä 45 614 2 734 469 6 094 430 36 823 824 101 900 665 69 021 906 67,73 1 783 262 9 943 744 Päiväkodit Leppäkaarteen päiväkoti 1 467 152 843 254 051 1 422 871 3 757 421 2 077 996 55,30 65 755 740 070 Päiväkoti Pikkusiili 1 917 170 607 314 391 3 089 058 4 895 528 4 124 482 84,25 85 672 0 Päivärinteen päiväkoti 915 93 728 153 645 349 116 2 355 663 1 242 612 52,75 41 224 524 135 Toivalan päiväkoti 486 49 839 80 096 296 513 1 258 040 743 901 59,13 22 016 199 630 Päiväkodit yhteensä 4 785 467 017 831 730 5 157 558 12 266 652 8 188 991 66,76 214 666 1 463 835 Sote-rakennukset Kehitysvammaisten asuntola 288 18 363 33 572 134 445 874 454 476 578 54,50 15 303 179 263 Pääterveysasema 4 114 759 927 1 006 416 3 221 130 12 724 627 7 243 867 56,93 222 681 2 299 603 Lääkäritalo 511 86 088 110 781 1 551 549 1 018 465 65,64 27 152 145 197 Sote-rakennukset yhteensä 4 913 864 378 1 150 769 3 355 575 15 150 631 8 738 910 57,68 265 136 2 624 063 Muut rakennukset Kunnantalo 5 700 285 174 636 803 1 467 826 14 631 171 5 669 579 38,75 256 045 5 303 799 Kirjasto 2 560 150 738 304 516 527 345 5 959 245 2 517 781 42,25 104 287 1 951 653 Paloasema 1 200 74 233 127 971 471 839 2 671 944 1 269 173 47,50 46 759 734 785 Toimistorakennus, Oppipojantie 1 169 164 068 233 428 350 098 2 957 862 1 508 510 51,00 51 763 709 887 Lämmin / kylmävarasto 653 991 352 505 589 51,00 17 349 237 924 Varastorakennus kylmä 465 470 627 240 020 51,00 8 236 112 950 Autotallit 712 762 824 1 080 923 870 646 80,55 18 916 0 Keskusvarasto (vanha) 860 36 134 74 217 100 193 1 305 609 391 683 30,00 22 848 587 524 Nuorisotalo 535 27 623 49 500 106 092 1 082 947 362 784 33,50 18 952 449 426 Koulu- ja työtila Hilmanrinne 180 19 310 24 741 1 578 419 009 125 703 30,00 7 333 188 554 Museo, myllytupa 111 6 249 7 345 0 224 686 67 406 30,00 3 932 101 109 Siilinjärven aikuiskoulutuskeskus 730 12 648 0 36 751 1 108 250 498 725 45,00 19 394 332 462 Huoltorakennus Ahmo 267 17 990 28 568 0 405 346 258 390 63,75 7 094 45 620 Huoltorakennus Sahara 250 9 609 15 420 0 379 538 113 861 30,00 6 642 170 792 Manttu 750 44 854 25 987 0 1 138 613 341 584 30,00 19 926 512 376 Siilinlahden huoltorakennus 63 3 946 27 228 127 525 94 049 73,75 2 232 1 594 Tanhula 395 36 972 36 206 0 599 669 179 901 30,00 10 494 269 851 Muut rakennukset yhteensä 16 600 885 602 1 568 648 3 851 774 35 554 314 15 015 383 42,23 622 200 11 710 306 Kaikki yhteensä 71 912 4 951 466 9 645 577 49 188 731 164 872 262 100 965 188 61,24 2 885 265 25 741 949 Rakennustyyppikohtaisesti tarkasteltuna voidaan todeta, että koulurakennukset ovat keskimäärin tyydyttävässä kunnossa, kuntoluokka 68 % (v. 2015 69 %). Kuuslahden ja Kehvon koulut ovat laskennallisesti jo peruskorjauksen tarpeessa. Myös Suininlahden ja Vuorelan kouluissa sekä Siilinlahden koulun vanhassa osassa peruskorjaukset ovat ajankohtaisia lähivuosina. Tyydyttäväkuntoisia ovat myös päiväkodit, kuntoluokka 67 % (v. 2015 63 %). Päiväkoti Pikkusiili on hyväkuntoinen, mutta muiden päiväkotien osalta peruskorjausten ohjelmointiin on syytä ryhtyä. Sote-rakennusten kuntoluokka on keskimäärin noin 58 % (v. 2015 60 %). Lääkäritalo on tyydyttävässä kunnossa, mutta Pääterveysaseman ja Kehitysvammaisten asuntolan peruskorjaukset ovat lähivuosina tarpeen. Ryhmään muut rakennukset sijoitetut kohteet ovat keskimäärin huonokuntoisia, kuntoluokka noin 42 % (v. 2015 45 %) ja niissä on paljon sekä peruskorjaus- että perusparannustarvetta. Merkittävimmiksi kohteiksi nousevat Kunnantalo, Kirjasto ja Paloasema, joiden peruskorjausajankohta on jo laskennallisesti käsillä. Tässä ryhmässä on myös paljon kohteita, joiden tasearvo on jo 0 tai lähellä sitä ja samoin kuntoluokka 30 %, mikä tarkoittaa sitä, että rakennuksen kunto on laskennallisesti jo alimmalla tasollaan (rakennuksen osista vain kantavilla rakenteilla elinkaarta jäljellä). Yleisesti voidaan todeta, että kunnan rakennuskantaan on kertynyt paljon korjaustarvetta (korjausvelkaa) ja tilanne on vuonna 2015 tehtyyn selvitykseen verrattuna
TOIMITILAOHJELMA 8 (19) vielä jonkin verran heikentynyt, joten toimenpiteet tilanteen kestävälle tasolle saattamiseksi on käynnistettävä pikaisesti. 5. ENNUSTEET 5.1 Väestöennusteet Ennusteet on laadittu käyttäen pääsääntöisesti pohjana tilastokeskuksen väestöennusteita 2014 ja tilinpäätöstietoja 2015. Kuvassa 5 on ennuste Siilinjärven väestömäärän kehityksestä vuoteen 2031 saakka. Sen mukaan väestömäärä kasvaa ennustejakson loppuun mennessä nykyisestä (2015) yli 1200 henkilöllä ja on ennustejakson lopussa 22 999. Kasvu noudattelee kutakuinkin koko maan väestömäärän kehitystä ja on selvästi suurempi kuin koko Pohjois-Savossa. Ennustettu väestökehitys 2015-2031: +6% Koko väestö 110 Siilinjärvi Pohjois-Savo Koko maa 105 Koko Siilinjärvi maa 2015=100 100 Pohjois-Savo 95 90 2 015 2 019 2 023 2 027 2 031 Tilastokeskus, väestöennuste 2015 Siilinjärvi Pohjois-Savo Koko maa 2 015 2 019 2 023 2 027 2 031 Asukkaita 21 794 22 312 22 697 22 927 22 999 2015=100 100 102 104 105 106 Asukkaita 248 129 248 630 248 972 249 287 249 329 2015=100 100 100 100 100 100 Asukkaita 5 487 308 5 574 711 5 654 344 5 724 729 5 782 033 2015=100 100 102 103 104 105 Kuva 5. Ennustettu väestökehitys 2015-2031. Kuvassa 6 on esitetty Siilinjärven eri ikäryhmien kehitystrendit ennustekaudella. Ennusteen mukaan kaikkien muiden ikäryhmien henkilömäärät kasvavat tai pysyvät samana paitsi 1-6 vuotiaiden ja työikäisten määrät, joissa on odotettavissa hienoista laskua. Yli 65 vuotiaiden osuus kasvaa selvästi ja se lähes puolitoistakertaistuu ennustejakson aikana. Kehitys vaikuttaa myös huoltosuhteeseen epäedullisesti.
TOIMITILAOHJELMA 9 (19) Kuva 6. Ennustettu väestökehitys ikäluokittain 2015-2031. 5.2 Palvelutarve-ennusteet Kuvassa 7 on esitetty kuinka eri palveluiden tarpeet kehittyvät ennustejakson aikana. Palvelutarve-ennuste perustuu ikäluokkakohtaisen väestöennusteen, nykyisten yksikkökustannusten ja palveluiden käyttötietoihin. Kasvu on voimakkainta vanhusten hoidossa ja erikoissairaanhoidossa ja myös muissa palveluissa on kasvua odotettavissa paitsi päivähoidossa ja esiopetuksessa sekä työikäisten osalta, joissa on hienoista laskua.
TOIMITILAOHJELMA 10 (19) Kuva 7. Palvelutarpeiden kehitys 2015 2031. 5.3 Palvelutarve-ennuste uudessa kunnassa Maakuntauudistuksen jälkeen alkaen vuodesta 2019 sosiaali- ja terveydenhuollon palvelut ja niiden tuotanto siirtynevät maakuntien vastuulle. Kuvassa 8 on esitetty kuinka eri palveluiden tarpeet kehittyvät ennustejakson aikana em. tilanteessa. Palvelutarve-ennuste perustuu vastaaviin lähtöoletuksiin kuin kuvassa 7. Kasvu on voimakkainta muissa palveluissa. Perusopetuksen osalta havaitaan hetkellinen melko voimakas kasvu. Päivähoidon ja esiopetuksen palvelutarve laskee tasaisesti koko tarkastelujakson ajan. Työikäisten määrä laskee tarkastelujaksolla 4 %, mikä saattaa vaikuttaa verotulojen kertymään.
TOIMITILAOHJELMA 11 (19) Kuva 8. Palvelutarpeiden kehitys 2015 2031 (uuden kunnan palvelut). 6. RAKENNUSTEN KÄYTTÖTARPEET JA TILATEHOKKUUS 6.1 Palvelut ja toimitilat Rakennusten käyttötarpeiden määrittelemiseksi tulee tuntea palveluiden prosessit ja tilatarpeet pitkälle tulevaisuuteen. Tilojen ja palveluihin liittyvien tilatarpeiden yhteensovittaminen onkin keskeisin ongelma tilamäärän optimoinnissa ja toimitilahallinnossa. Tätä voidaan havainnollistaa yksinkertaisella kuvalla.
TOIMITILAOHJELMA 12 (19) Kuva 9. Toimitilojen ja palveluiden tilatarpeiden tasapaino. Palveluiden tuotantotavat ovat muuttuneet voimakkaasti viimeisten vuosikymmenten aikana, mutta yksinkertaistuksen vuoksi tässä käsitellään vain palveluita, joihin tarvitaan toimitiloja. Kunnissa samaan palvelualueeseen sisältyvät osapalvelut muodostavat palvelukokonaisuuden eli palveluverkon. Palveluverkon toimipisteet ovat yleensä rakennuksia tai rakennusten osia. Palveluiden muuttuessa on myös tarpeen tarkastella palvelupisteiden sijoittumista ja niiden määrää palveluverkkosuunnittelun avulla. Kuntatalouden kiristyessä on suuntauksena yleensä siirtyminen suurempiin palveluiden tuotantoyksiköihin, vaihtoehtoisten palveluiden tuotantotapojen käyttöönottoon sekä yhteiskäyttöisyyden ja tilatehokkuuden lisäämiseen. Kuvassa 9 on Siilinjärven organisaatiokaavio, josta samalla selviää eri palveluiden sijoittuminen palvelualueisiin, joita ovat: - Konserni- ja maankäyttöpalvelut - Sivistyspalvelut - Sosiaali- ja terveyspalvelut - Talous- ja tukipalvelut - Tekniset palvelut Mahdollisen sote- ja maakuntauudistuksen toteutuminen tulee muuttamaan merkittävästi kunnan toimintaa ja taloutta. Tämä on otettu huomioon siltä osin kuin se on ollut mahdollista tässä toimitilaohjelmassa.
TOIMITILAOHJELMA 13 (19) 6.2 Tilatehokkuus Kuva 10. Siilinjärven kunnan organisaatiokaavio. Siilinjärvellä ei ole toistaiseksi tehty kaikkien palvelualueiden palveluverkkotarkasteluita vaan toimipisteiden tilanteita on ratkottu tapauskohtaisesti. Näin ollen palvelualueiden näkemyksiä tarvittavista tilaresursseista ei ole ollut käytettävissä käsillä olevan ohjelman laadinnassa. Rakennuksia tulisi hyödyntää mahdollisimman tehokkaasti. Tilojen käytölle on käytännössä muotoutunut tavoitteellisia tunnuslukuja. Esim. vuonna 2014 voimaan tulleessa valtioneuvoston periaatepäätöksessä valtion toimitilastrategiaksi on uudisrakennusten toimistotilojen tilatehokkuustavoitteeksi asetettu 15 m²/htv kun käytännössä tilatehokkuus nykyisin on noin 30 m²/htv. Kunnissa vastaavaa ohjeistusta ei ole, mutta toimistotilojen osalta tavoite voisi olla järkevää olla samalla tasolla. Opetushallitus on antanut suositukset esi- ja perusopetuksen sekä lukio-opetuksen tilatarpeiden tunnusluvuiksi. Nämä ovatkin paljon käytettyjä, mutta nykyisin ollaan siirtymässä yhä enemmän uudenlaisiin oppimisympäristöihin, joihin suositukset eivät enää sovellu. Sosiaali- ja terveyspalveluiden tiloihin ei ole olemassa neliöpohjaisia tilatehokkuussuosituksia. Nämä palvelut ovat lisäksi voimakkaassa muutoksessa ja uudenlaisia prosesseja, palveluiden synergioita ja uusia tapoja tuottaa palveluita kehitetään edelleen. Niiden tilatarpeet määräytyvät selkeästi palveluiden lähtökohdista ja tapauskohtaisesti vähentävät jopa merkittävästi tilojen määrää. Kunnissa on keskimäärin tilamassaa noin 6,3 krsm²/asukas. Tavoitetasoksi on määritelty keskimäärin noin 4,0 krsm²/asukas. Tässä Siilinjärven tarkastelussa mukana olevien rakennusten tilamäärä on yhteensä 71 912 htm², mikä on noin 86 000
TOIMITILAOHJELMA 14 (19) krsm². Tämä tarkoittaa noin 4,0 krsm²/asukas eli kunnan tilanne tämän osalta on varsin hyvä, mutta edelleen kehittäminen on mahdollista. 6.3 Palveluiden tilatarpeet Siilinjärven kunnan palveluiden tilatarpeiden kartoittamiseksi olisi tarpeen käynnistää kaikkia palvelualueita koskevat palveluverkkoselvitykset ja tilatarvetarkastelut. Niiden tuloksena määritellään tuotettavat palvelut, niiden tuotantotavat sekä palveluita vastaavat optimaaliset tilat ja niiden investointi- ja realisointiohjelma pitkälle tulevaisuuteen. Tässä ohjelmassa on jäljempänä esitetty toimitilojen salkutus tehty olemassa olevilla tiedoilla ja siksi salkutusta tulee päivittää myöhemmin kuvattavalla tavalla. Koska kunnan toimitilojen kuntoluokka on keskimäärin verrattain alhainen, korjausvelkaa on kertynyt runsaasti ja kuntatalouden vakauttaminen on välttämätöntä, tulee investointi- ja realisointiohjelma kytkeä kuntatalouden kestävän kantokyvyn mukaiselle tasolle. Tässä tulee kuitenkin huomioida kokonaisuus siten, että nopeasti tuloa tuottavien investointien toteuttaminen on mahdollista joustavasti ja tarvittaessa käyttäen erilaisia toimitilojen omistamisen ja hallinnan muotoja sekä investointien toteutustapoja. 6.4 Sote- ja maakuntauudistuksen vaikutukset Valmistelussa olevan sote- ja maakuntauudistuksen lakiluonnosten mukaan kunnan järjestämisvastuulle jäävien tehtävien määrä pienenee oleellisesti vuoden 2019 alusta lähtien. Lakiluonnoksessa kuntayhtymien ja sairaanhoitopiirien sote-tuotannossa oleva kiinteistöomaisuus (varat, velat ja irtainomaisuus) siirtyy maakunnille, ja edelleen maakuntien yhteisesti omistamalle valtakunnalliselle toimitila- ja kiinteistöhallinnon palvelukeskukselle, Maakuntien Tilakeskus Oy:lle. Tämän lisäksi maakunnat vuokraavat kunnilta sote-tuotannossa ja pelastustoimessa olevat kiinteistöt määräaikaisilla vuokrasopimuksilla vähintään kolmen vuoden siirtymäajalle. Uudistuksen kaikkia seurannaisvaikutuksia kunta- ja kiinteistötalouteen ja varsinkin siirtymäkauden jälkeiseen aikaan ei vielä täysin tunneta. 7. RAKENNUSKANNAN SALKUTUS 7.1 Salkutuksen periaatteet Rakennuksen käyttötarve ja kunto ovat yleensä keskeisimmät tekijät, jotka määrittelevät karkeasti salkutusprosessia. Kuvassa 11 on esitetty tästä periaatekuva. Salkutus on lisäksi jatkumo, jossa yksittäisen rakennuksen sijoittuminen voi ajan myötä muuttua.
TOIMITILAOHJELMA 15 (19) Kuva 11. Periaatekuva rakennuksen käyttötarpeen ja kunnon yhdistämisestä salkutusprosessissa. 7.2 Kunnan toimitilojen salkkujako Kunnan rakennuskanta jaettiin neljään salkkuun seuraavasti: Salkku A. Ylläpidettävät toimitilat Kunnan ydintehtäviä ja palvelutuotantoa palvelevat toimitilat, jotka tarvitaan kunnan käytössä pitkälle tulevaisuuteen. Niitä ylläpidetään, säilytetään ja kehitetään. Kohteiden ylläpito järjestetään laadittavan ylläpito-ohjelman mukaisesti laadukkaasti ja ennalta ehkäisevästi ja tarvittavat korjaukset hoidetaan ajallaan. Tarvittaessa tehdään myös tilamuutoksia, joiden tavoitteena on lisätä ja parantaa tilojen käyttömahdollisuuksia. Näitä rakennuksia on yhteensä 24 kpl pinta-alaltaan 54 504 htm². Salkku B. Maakunnalle vuokrattavat toimitilat Nämä kohteet ovat sote- ja maakuntauudistusta koskevien lakiluonnosten pohjalta ennakoitu vuokrattaviksi tulevalle maakunnalle. Kohteet on tarkoitettu säilytettäviksi (pitkäaikaiset vuokrasopimukset tmv.) ja niiden ylläpito ja korjaustoiminta järjestetään kuten salkussa A. Tarvittaessa salkut A ja B voidaan yhdistää. Salkun B rakennuksia on yhteensä 4 kpl ja niiden yhteenlaskettu pinta-ala on 6 113 htm². Lisäksi Kunnantalosta vuokrauksen piiriin tulee tiloja yhteensä 511 htm². Salkku C. Palveluverkko- ja tarveselvityksillä selvitettävät toimitilat Nämä toimitilat palvelevat toistaiseksi vielä kunnan perustoimintaa, mutta niiden tulevaisuus on epäselvä. Osa niistä saattaa tällä hetkellä olla vajaakäytössä, mutta tarve voi muuttua. Siksi niiden tuleva tarve tulee arvioida palveluverkko- tai tarveselvityksillä. Selvityksen jälkeen osa voidaan myydä, purkaa tai jalostaa uutta/nykyistä käyttötarkoitusta vastaavaksi tai käyttää loppuun. Kohteet saattavat parem-
TOIMITILAOHJELMA 16 (19) min toimiakseen tarvita hankesuunnittelua ja investointeja. Näiden kohteiden ylläpito järjestetään jatkokäytön mukaisesti edullisella tavalla. Näitä rakennuksia on yhteensä 4 kpl yhteispinta-alaltaan 7 430 htm² Salkku D. Myytävät ja purettavat toimitilat Nämä ovat toimitiloja, joille kunnalle ei ole enää käyttötarvetta tai joiden omistus ei ole kunnalle tärkeää ja niistä voidaan luopua. Nämä rakennukset ovat yleensä huonokuntoisia ja ne käytetään loppuun tai myydään tai puretaan. Kiinteistöt, jotka on hankittu maapoliittisista syistä, jalostetaan esim. kaavoituksella muuhun käyttöön. Suoraan myytävien tai purettavien rakennusten toimenpiteet toteutetaan mahdollisimman nopealla aikataululla. Tämän salkun rakennuksia on yhteensä 4 kpl yhteispinta-alaltaan 1 970 htm². Edellä esitetty salkkujako kohdetietoineen on taulukossa 2. Taulukko 2. Rakennuskannan salkkujako. Omassa omistuksessa olevat: Pinta-ala Tasearvo Uudishinta Tekninen nykyarvo Kuntoluokka Korjausvastuu Korjausvelka Salkut ja kohteet htm² (alv 0 %) (alv 0 %) (alv 0 %) % (alv 0 %)/v (alv 0 %) Salkku A. Ylläpidettävät toimitilat Hamulan uusi koulu 2 014 6 454 526 4 687 952 4 441 834 94,75 82 039 0 Siilinjärven lukio / Ahmon koulu 13 839 9 294 540 32 009 737 22 420 237 70,04 560 170 1 587 066 Suininlahden koulu 4 994 1 630 299 11 356 572 6 566 682 57,82 198 740 1 950 746 Siilinlahden koulu 6 202 1 376 979 14 058 474 7 490 544 53,28 246 023 3 053 312 Siilinlahden koulun uudisrakennus 1 012 2 200 000 2 200 000 2 200 000 100,00 0 0 Vuorelan koulu 3 944 3 340 849 8 961 943 5 182 633 57,83 156 834 1 538 824 Toivalan koulu 3 773 5 645 731 8 475 933 7 145 465 84,30 148 329 0 Kasurilan koulu 2 347 817 881 5 337 767 3 780 777 70,83 93 411 222 548 Pöljän koulu 2 340 1 653 889 5 249 763 3 871 700 73,75 91 871 65 622 Päivärinteen koulu 1 483 699 443 3 333 959 2 166 380 64,98 58 344 334 089 Kuuslahden koulu 941 333 756 2 151 927 984 507 45,75 37 659 629 439 Kehvon koulu 830 292 301 2 095 553 1 009 566 48,18 36 672 562 099 Leppäkaarteen päiväkoti 1 467 1 422 871 3 757 421 2 077 996 55,30 65 755 740 070 Päiväkoti Pikkusiili 1 917 3 089 058 4 895 528 4 124 482 84,25 85 672 0 Päivärinteen päiväkoti 915 349 116 2 355 663 1 242 612 52,75 41 224 524 135 Toivalan päiväkoti 486 296 513 1 258 040 743 901 59,13 22 016 199 630 Kirjasto 2 560 527 345 5 959 245 2 517 781 42,25 104 287 1 951 653 Toimistorakennus, Oppipojantie 1 169 350 098 2 957 862 1 508 510 51,00 51 763 709 887 Lämmin / kylmävarasto 653 991 352 505 589 51,00 17 349 237 924 Varastorakennus kylmä 465 470 627 240 020 51,00 8 236 112 950 Autotallit 712 762 824 1 080 923 870 646 80,55 18 916 0 Museo, myllytupa 111 0 224 686 67 406 30,00 3 932 101 109 Siilinlahden huoltorakennus 63 27 228 127 525 94 049 73,75 2 232 1 594 Huoltorakennus Ahmo 267 0 405 346 258 390 63,75 7 094 45 620 Yhteensä 54 504 40 565 247 124 403 796 81 511 707 65,52 2 138 566 14 568 316 Salkku B. Maakunnalle vuokrattavat toimitilat Kehitysvammaisten asuntola 288 134 445 874 454 476 578 54,50 15 303 179 263 Pääterveysasema 4 114 3 221 130 12 724 627 7 243 867 56,93 222 681 2 299 603 Lääkäritalo 511 1 551 549 1 018 465 65,64 27 152 145 197 Paloasema 1 200 471 839 2 671 944 1 269 173 47,50 46 759 734 785 Yhteensä 6 113 3 827 414 17 822 575 10 008 083 56,15 311 895 3 358 848 Salkku C. Selvitettävät toimitilat Kunnantalo 5 700 1 467 826 14 631 171 5 669 579 38,75 256 045 5 303 799 Manttu 750 0 1 138 613 341 584 30,00 19 926 512 376 Siilinjärven aikuiskoulutuskeskus 730 36 751 1 108 250 498 725 45,00 19 394 332 462 Huoltorakennus Sahara 250 0 379 538 113 861 30,00 6 642 170 792 Yhteensä 7 430 1 504 577 17 257 570 6 623 748 38,38 302 007 6 319 429 Salkku D. Myytävät ja purettavat toimitilat Nuorisotalo 535 106 092 1 082 947 362 784 33,50 18 952 449 426 Keskusvarasto (vanha) 860 100 193 1 305 609 391 683 30,00 22 848 587 524 Koulu- ja työtila Hilmanrinne 180 1 578 419 009 125 703 30,00 7 333 188 554 Tanhula 395 0 599 669 179 901 30,00 10 494 269 851 Yhteensä 1 970 207 863 3 407 235 1 060 070 31,11 59 627 1 495 356 8. TOIMITILAOHJELMAN TOTEUTUS JA PÄIVITTÄMINEN 8.1 Salkkukohtaiset toimenpiteet Salkku A. Ylläpidettävät toimitilat. Tähän salkkuun on sijoitettu kaikki nykyiset koulut ja päiväkodit. Näiden osalta tehdään korjausten kiireellisyysjärjestysluokitus
TOIMITILAOHJELMA 17 (19) mahdollisimman pian ja laaditaan investointiohjelma. Kuuslahden ja Kehvon koulujen peruskorjaukset ovat jo laskennallisesti ajankohtaisia. Myös Suininlahden ja Vuorelan kouluissa sekä Siilinlahden koulun vanhassa osassa peruskorjaukset ovat ajankohtaisia lähivuosina, mutta tilanne selvitetään tarkemmin luokituksella, jossa teknisen kunnon lisäksi terveellisyys ja turvallisuus määrittävät kiireellisyysjärjestystä. Kirjastorakennus on myös jo laskennallisesti peruskorjauksen tarpeessa. Sen ohjelmointiin on syytä varautua lähivuosina. Samalla on syytä tutkia mahdollisuudet sen monikäyttöisyyden lisäämiseksi. Rakennuksen mahdollinen suojelutarve tulee huomioida. Muiden salkkuun kuuluvien rakennusten osalta jatketaan ylläpitoa ja korjauksia tehdään tarpeen mukaan. Salkku B. Maakunnalle vuokrattavat toimitilat. Tähän salkkuun kuuluvat Pääterveysasema, Kehitysvammaisten asuntola, Lääkäritalo ja Paloasema. Nämä ovat säilytettäviä ja sote- ja maakuntauudistuksen toteutuessa ne vuokrataan maakunnalle (Maakuntien Tilakeskus Oy:n kautta) vähintään 1.1.2019 31.12.2021 väliseksi ajaksi. Vuokrasopimusta on mahdollista jatkaa yhdellä vuodella. Valtioneuvoston asetusluonnoksen mukaan vuokra määräytyisi valtuuston hyväksymän ja kunnassa laajasti käytössä olevan sisäisen vuokrajärjestelmän mukaan tai mikäli sitä ei ole, asetuksessa määritellyn teknisen arvon 6 prosentin tuottovaatimuksen ja ylläpitokustannusten pohjalta. Kunnalla ei ole tällä hetkellä valtuuston hyväksymää vuokrajärjestelmää. Salkun rakennuksista erityisesti Paloasemalla on tehtyjen tutkimusten mukaan paljon riskirakenteita ja jo kiireellistä korjausta vaativia kohteita. Rakennuksen korjausten ohella tulisi tehdä tarkastelu myös uudisrakentamisen ja sen eri hallinta- ja toteutusmuotojen välillä elinkaarikustannukset huomioiden. Tarkastelun yhteydessä on syytä pohtia myös aseman alueellista sijaintipaikkaa. Pääterveysasemalla on myös välttämättömiä korjaustarpeita, jotka tulisi toteuttaa heti ja laajempia korjaustöitä, jotka voidaan toteuttaa peruskorjauksen yhteydessä 2020-luvulla. Vastaava korjaustarve on Lääkäritalossa. Kehitysvammaisten asuntolasta ei ole tehty kuntotutkimuksia, mutta laskennallisen kuntoluokan perusteella senkin peruskorjausvaihe ajoittuu samoihin aikoihin kuin Pääterveysaseman. Kaikkien salkun kiinteistöjen osalta tulee selvittää, onko niiden omistaminen jatkossa kunnalle tärkeää ja erityisesti, kuinka menetellään vuokrakauden päättyessä. Myös rakennuksiin ja toimintoihin kuuluvan merkittävän irtaimen omaisuuden siirtoon liittyvät järjestelyt tulee selvittää jo kuluvan vuoden aikana. Salkku C. Palveluverkko- ja tarveselvityksillä selvitettävät toimitilat. Selvitettävien rakennusten listalla tärkein on Kunnantalo. Vuonna 2013 tehdyn kuntoarvioinnin perusteella rakennuksen peruskorjaukseen tulisi ryhtyä noin viiden vuoden aikana. Laskennallisesti rakennuksen kuntoluokka tukee näkemystä. Huomionarvoista on, että rakennuksesta soten käytössä olevat 511 htm² tulee vuokrattavaksi maakunnalle. Rakennuksen tuleva käyttö (esim. monikäyttöisyys) ja omistamisen tarpeellisuus tulee luonnollisesti ratkaista ennen peruskorjauksen suunnittelun käynnistämistä. Rakennukseen on sitoutunut huomattava korjausvelka n. 5,3 milj.. Salkun muiden rakennusten Mantun, Siilinjärven aikuiskoulutuskeskuksen ja Saharan tuleva käyttö tulee vastaavasti selvittää. Rakennusten laskennalliset kuntoluokat viittaavat peruskorjauksen tarpeellisuuteen.
TOIMITILAOHJELMA 18 (19) 8.2 Sisäinen vuokra Salkku D. Myytävät ja purettavat toimitilat. Salkun kaikki rakennukset Nuorisotalo, Vanha keskusvarasto, Hilmanrinne ja Tanhula esitetään ensisijaisesti myytäviksi kuitenkin niin, että tontit jäisivät kunnan omistukseen, ellei jatkossa muuta päätetä. Salkun rakennusten ylläpitoa jatketaan taloudellisesti ja tarpeen mukaan. Palvelualueilta peritään tilojen käytöstä sisäistä vuokraa. Sisäisessä vuokrassa tilojen käyttäjä vastaa kaikista tilojensa kustannuksista mukaan lukien pääomavuokran osuus. Sisäisen vuokrauksen tavoitteena on ohjata tilojen käyttäjää tarkoituksen mukaiseen ja tehokkaaseen tilojen käyttämiseen. Vuokrauksen pelisääntöjen selkiyttämiseksi tulee laatia sisäisen vuokrauksen ohje, jonka valtuusto voi hyväksyä. 8.3 Palveluverkkojen kehittäminen Käytännön toiminnassa tavoitteena on aikaansaada palvelutuotannon tarpeisiin soveltuvat ja toimintaa tukevat, turvalliset, terveelliset ja viihtyisät tilat, joiden ylläpito on järjestetty suunnitelmallisesti, taloudellisesti ja ongelmia ennaltaehkäisevästi. Toimitilojen ydinongelma on tarpeettomaksi tai vajaakäytölle jäänyt ja kunnoltaan heikkenevä rakennuskanta, jonka ylläpitäminen tuottaa ylimääräisiä kustannuksia. Ratkaisuna on rakennuskannan vähentäminen ohjelmassa esitetyillä tavoilla. Tuleva toimitilakanta määräytyy tulevan palveluverkon perusteella. Siksi palveluverkkoa on suunniteltava pitkäjänteisesti etukäteen ja suunnitelmaa on pidettävä ajan tasalla. Korjausvelan taittaminen edellyttää niin ikään ylläpito- ja peruskorjausten suorittamista ajallaan sekä tarpeettomista rakennuksista luopumista. Oikea-aikainen korjaaminen edellyttää myös oikea-aikaista rahoitusta. Kiireisin toimenpide on näin ollen kaikkien palvelualueiden palveluverkkojen läpikäynti, jossa tulee huomioida sekä palvelualuerajat että ylikunnalliset mahdollisuudet. 8.4 Tilatehokkuuden kasvattaminen 8.5 Investointien PTS Toimitilojen tilatehokkuutta ja käyttöastetta seurataan ja parannetaan, jonka tavoitteena ovat säästöt kustannuksissa. Toimitilojen muuntojoustavuus huomioidaan erityisesti uudis- tai peruskorjaushankkeissa. Merkittävimmät tilatarveratkaisut tehdään palveluverkkosuunnittelun ja sen päätöksenteon yhteydessä sekä hankkeiden tarveselvitysvaiheessa, minkä merkittävyyttä tulee korostaa ja sen vaiheen toteuttamiseen varata riittävästi aikaa. Palveluverkkoselvitysten, toimitilaohjelman, rakennusten teknisen luokituksen ja salkutuksen pohjalta laaditaan pitkän tähtäimen investointiohjelma vuosille 2017-2027 ja liitetään se käsillä olevaan toimitilaohjelmaan. Uusia toimitiloja suunniteltaessa tulee ottaa huomioon rakennuksen energiatehokkuus, tilojen muuntojoustavuus, elinkaariedullisuus sekä ylläpitokustannusten kustannustehokkuus. Peruskorjauksen ja uudishankkeen edullisuutta punnittaessa tulee tehdä tarkastelu elinkaaren aikaisten investointi-, ylläpito- ja toimintakustannusten välillä. Hankkeissa tulee tarvittaessa tarkastella myös erilaiset omistamisen ja hallinnan muodot sekä hankkeiden toteutustavat.
TOIMITILAOHJELMA 19 (19) 8.6 Ylläpitotoiminnan kehittäminen Tehdyn salkutuksen pohjalta teetetään kuntoarviot ja tarkemmat kuntotutkimukset tarvittaviin rakennuksiin. Näiden pohjalta laaditaan kunnossapidon pitkän tähtäimen ohjelma, kuten investoinneissakin. Ohjelmaa päivitetään talousarvioprosessin yhteydessä. Kiinteistönhoidon ja huollon toimintaa kehitetään rakennusten huolto-ohjeiden läpikäynnillä, korjaustarpeiden ilmoittamismenettelyä tehostamalla ja huoltohenkilöstön kouluttamisella. Erityisesti korostetaan ennalta ehkäisevän huollon merkitystä, sisäilmaongelmien ripeää selvittämistä ja energiatehokkuuden parantamista. Rakennusautomaation ja muiden digitaalisten menetelmien hyödyntämistä lisätään. 8.7 Ohjelman päivittäminen Toimitilaohjelmaa päivitetään valtuustokausittain ja ohjelman pohjalta laadittavat investointi- ja korjausohjelmat sekä myytävien ja purettavien rakennusten luettelot hyväksytetään talousarvioprosessin yhteydessä.