Helsingin kaupunki Pöytäkirja 21/2011 1 (15) 549 Toimistotontin pitkäaikainen vuokraaminen NCC Property Development Oy:n perustamille kiinteistöyhtiöille (Ruskeasuo, toimistotontti 16748/3) HEL 2011-005824 T 10 01 01 02 Kiinteistökartta G5 P1, Mannerheimintie 113 ja Nauvontie 14 Päätös Lautakunta päätti vuokrata yhteisesti Kiinteistö Oy Aitio Business Park Vivaldille ja Kiinteistö Oy Aitio Business Park Verdille (jäljempänä vuokralainen) 16. kaupunginosan (Ruskeasuo) korttelissa nro 16748 sijaitsevan tontin nro 3 (noin 2 939 m², 12 000 k-m², Mannerheimintie 113 ja Nauvontie 14) toimistotaloja varten ajaksi 1.12.2011-31.12.2070 ja muuten seuraavin ehdoin: 1 Huhtikuun 1. päivästä 2013 alkaen vuosivuokra sidotaan viralliseen elinkustannusindeksiin, jossa lokakuu 1951 on 100 siten, että perusvuosivuokra on 19 200 euroa vuodessa sekä sitä vastaava perusindeksi 100. Kunkin kalenterivuoden toisen neljänneksen alusta seuraavan kalenterivuoden ensimmäisen neljänneksen loppuun laskettava vuosivuokra tarkistetaan kertomalla perusvuosivuokra luvulla, joka saadaan jakamalla edellisen kalenterivuoden keskimääräinen elinkustannusindeksi perusindeksillä 100. Vuokra ajalta 1.12.2011-31.3.2013 on 466 688 euroa. Vuokra maksetaan vuosittain neljässä yhtä suuressa erässä. Eräpäivät ovat 2.1., 1.4., 1.7. ja 1.10. 2 Vuokraoikeuden siirto on vapaa. 3 Tontin maaperä on pääosin kalliota. Vuokralainen on tietoinen, että vuokra-alueella on havaittu maaperän pilaantumista (Pöyry Environment Oy:n kunnostussuunnitelma 27.4.2009). Vuokralainen kunnostaa tontin talonrakennustöiden yhteydessä Helsingin kaupungin ympäristökeskuksen 20.5.2009, 102
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 21/2011 2 (15) päätöksen mukaan ja seuraavaa menettelyä noudattaen: Tonttiosasto tekee ilmoituksen maaperän puhdistamisesta ympäristökeskukselle ennen rakennustöiden aloittamista (tonttiosasto Johanna Hytönen, puh. 310 36414). Vuokralaisen tulee esittää ilmoitusta varten tonttiosastolle suunnitelma vuokra-alueen maanrakennustöistä. Vuokralaisen tulee ilmoittaa tonttiosastolle rakentamisen aloitusajankohta viimeistään kaksi viikkoa ennen töiden aloittamista ja on otettava huomioon puhdistamisesta mahdollisesti aiheutuva töiden hidastuminen. Vuokralainen kaivaa pilaantuneet maat ympäristökeskuksen päätöksen mukaisesti ja kuljettaa ne tonttiosaston osoittamaan vastaanottopaikkaan. Tonttiosasto vastaa kunnostamisen suunnittelusta, tutkimuksista ja valvonnasta. Tonttiosasto maksaa edellä mainittujen periaatteiden mukaan vuokralaiselle maaperän puhdistamisesta aiheutuneet tavanomaisiin maanrakennuskustannuksiin nähden ylimääräiset kulut. Ylimääräisiä kustannuksia määriteltäessä vertailukustannuksina pidetään puhtaiden maiden osalta niiden kuljettamista ja vastaanottamista kyseisenä aikana käytössä olevaan puhtaiden maiden vastaanottopaikkaan. Ylimääräisinä kuluina ei pidetä maaperän puhdistamisesta aiheutuvaa töiden hidastumista. Korvattavista kuluista ja yksikköhinnoista sovitaan tarkemmin ennen rakentamista. Vuokranantaja maksaa kustannukset vuokralaisen esittämän ja tonttiosaston hyväksymän laskun mukaisesti. Edellä mainitut kustannukset voidaan korvata vain, jos kyseisistä yksikköhinnoista on sovittu ennen maankaivua. Jos tontille jää rakentamisen jälkeen pilaantuneita maita, vuokralaisen tulee tehdä pilaantumisesta merkintä rakennuksen huoltokirjaan. 4 Vuokralainen on tietoinen, että tontin kallioperässä sijaitsee kaupungin louhima yhteiskäyttötunneli. Vuokralainen rakentaa ja käyttää tonttia niin, ettei yhteiskäyttötunnelille aiheudu vahinkoa eikä haittaa. Mikäli vuokralainen ostaa myöhemmin vuokrattavan tontin, tehdään tonttia koskevan kaupan yhteydessä pysyvä ja korvaukseton rasitesopimus yhteiskäyttötunnelin pitämisestä ja käyttämisestä kaupungin hyväksi.
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 21/2011 3 (15) 5 Vuokralaisella on oikeus toteuttaa vielä rakentamattoman eteläisen naapuritoimistotontin 16748/4 liitteen nro 1 mukaiselle noin 1 090 m²:n suuruiselle alueelle kalliolouhintaa lukuun ottamatta työmaakopeille osoitettua aluetta vuokra-alueensa pysäköintikellareiden ja naapuritoimistotontin rakentamisen helpottamiseksi ja käyttää louhittua aluetta korvauksetta vuokra-alueensa rakentamiseen niin kauan kunnes naapuritontin rakentaminen alkaa, enintään kuitenkin 30.6.2013 saakka. Louhinta on toteuttava siten, ettei se olennaisesti vaikeuta naapuritontin myöhempää louhintaa. Alue on aidattava, pengerrettävä tai muuten toteutettava niin, ettei siitä aiheudu vakavaa putoamisvaaraa käytön aikana eikä sen jälkeen. Kaupunki velvoittaa naapuritoimistotontin 16748/4 myöhemmän pitkäaikaisen vuokralaisen maksamaan vuokralaiselle 27 263 euroa edellä sanotusta louhinnasta aiheutuneina kustannuksina ja saamana hyötynä. 6 Mikäli vuokralainen saa naapuritontin 16748/2 lyhytaikaiselta vuokralaiselta erillisen luvan, vuokralaisella on oikeus kustannuksellaan rakentaa vielä rakentamattoman naapuritontin 16748/2 puolelle 1,5 metrin päähän sen etelärajasta rajansuuntainen ponttiseinä sekä louhia sen eteläpuolella naapuritonttia yhden metrin leveydeltä vuokraalueensa ja naapuritoimistotontin pysäköintikellareiden rakentamisen helpottamiseksi ja työalueeksi sekä käyttää ko. tavalla rakennettua naapuritontin aluetta korvauksetta tonttinsa rakentamiseen niin kauan kunnes naapuritontin rakentaminen alkaa, enintään kuitenkin 30.6.2013 saakka. Louhinta on toteuttava siten, ettei se olennaisesti vaikeuta naapuritontin myöhempää louhintaa. Alue on aidattava tai muuten toteutettava niin, ettei siitä aiheudu vakavaa putoamisvaaraa käytön aikana eikä sen jälkeen. Vuokralaisen tulee toteuttaa edellä mainitut työt ja käyttää aluetta niin, ettei naapuritoimistotontilla 16748/2 jo olevalle toisen yrityksen työmaatukikohdalle eikä sen käyttäjille aiheudu vaaraa eikä
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 21/2011 4 (15) kohtuutonta haittaa. 7 Hyväksyttyjen piirustusten mukaiset rakennukset on rakennettava tontille viiden (5) vuoden kuluessa vuokra-ajan alkamisesta lukien. Rakennuksia ei saa ilman kaupungin lupaa kokonaan tai osittain purkaa. Jos rakennus osaksi tai kokonaan palaa tai muutoin tuhoutuu, se on rakennettava uudelleen kahden (2) vuoden kuluessa. Vuokranantaja voi hakemuksesta pidentää mainittuja rakentamisaikoja. Jos vuokralainen laiminlyö edellä määrätyn rakentamisvelvollisuutensa, vuokranantajalla on oikeus irtisanoa sopimus. 8 Vuokralaisella on oikeus ostaa tontti sen jälkeen, kun se on rakennettu ja käyttöönotetuksi hyväksytty. Tontin hinta perustuu elinkustannusindeksin pistelukua 100 vastaavaan yksikköhintaan 32 euroa/k-m². Kauppahinta määräytyy asemakaavamuutoksen nro 11865 osoittaman rakennusoikeuden mukaan. Kauppahinta määräytyy kuitenkin rakennusluvan mukaisen rakennusoikeuden mukaan, jos se on asemakaavamuutoksen osoittamaa rakennusoikeutta suurempi. Kauppahinta määräytyy kaupantekohetkellä viimeksi julkaistun indeksipisteluvun mukaan korjatun yksikköhinnan mukaan. Mikäli osto-oikeutta ei ole käytetty viiden (5) vuoden kuluessa tämän pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen alkamisesta lukien, raukeaa edellä mainittu osto-oikeus. 9 Vuokranantajalla on oikeus toimittaa vuokra-alueella katselmus koskien ulkoalueita ja rakennuksen yleisiä tiloja. Vuokralaiselle ilmoitetaan katselmuksesta etukäteen. Samalla ilmoitetaan, onko vuokralaisen tai hänen edustajansa läsnäolo katselmuksessa tarpeen. Katselmuksessa tarkistetaan, onko vuokra-alue rakennuksineen hyvässä kunnossa ja onko vuokrasopimuksen määräyksiä muutoin noudatettu.
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 21/2011 5 (15) 10 Tätä sopimusta koskevat riitaisuudet pyritään ratkaisemaan neuvotteluteitse. Jos vuokralainen ei noudata tätä sopimusta tai sen nojalla annettuja määräyksiä, vuokralainen voidaan velvoittaa maksamaan vuokranantajalle sopimussakkona kulloinkin enintään 250 000 euroa. 11 Vuokra-aluetta koskeva tonttiosaston elinkeinotoimiston toimistopäällikön 13.9.2011, 10029 päätöksen mukainen lyhytaikainen vuokraus merkitään päättymään tämän sopimuksen tultua allekirjoitetuksi. (L1116-26) 12 Muutoin noudatetaan liike- ja toimistoalueen vuokrasopimuslomakkeen 1 :n 5 ja 6 kohtaa, 2, 3 :n 2-6 kohtia, 4, 5 :n 1, 2 ja 4-7 kohtia, 6, 8 :n 2 kohtaa, 9:n 1 kohtaa, 10 :n 1 kohtaa, 12, 14 :n 1 ja 3 kohtaa, 16-18 ja 20-22. (L1116-27) Esittelijä Lisätiedot osastopäällikkö Juhani Tuuttila Pasi Lehtiö, kiinteistölakimies, puhelin: 310 36448 pasi.lehtio(a)hel.fi Liitteet 1 Hakemus, kartta ja laskelma 2 Uusi laskelma 3 Asemakaavakartta 11865 4 Havainnekuva Ruskeasuo Otteet Ote Hakijat Stara Rakennusvirasto Kiinteistövirasto Otteen liitteet Oikaisuvaatimusohje, kiinteistölautakunta Päätösehdotus
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 21/2011 6 (15) Lautakunta päättänee vuokrata yhteisesti Kiinteistö Oy Aitio Business Park Vivaldille ja Kiinteistö Oy Aitio Business Park Verdille (jäljempänä vuokralainen) 16. kaupunginosan (Ruskeasuo) korttelissa nro 16748 sijaitsevan tontin nro 3 (noin 2 939 m², 12 000 k-m², Mannerheimintie 113 ja Nauvontie 14) toimistotaloja varten ajaksi 1.12.2011-31.12.2070 ja muuten seuraavin ehdoin: 1 Huhtikuun 1. päivästä 2013 alkaen vuosivuokra sidotaan viralliseen elinkustannusindeksiin, jossa lokakuu 1951 on 100 siten, että perusvuosivuokra on 19 200 euroa vuodessa sekä sitä vastaava perusindeksi 100. Kunkin kalenterivuoden toisen neljänneksen alusta seuraavan kalenterivuoden ensimmäisen neljänneksen loppuun laskettava vuosivuokra tarkistetaan kertomalla perusvuosivuokra luvulla, joka saadaan jakamalla edellisen kalenterivuoden keskimääräinen elinkustannusindeksi perusindeksillä 100. Vuokra ajalta 1.12.2011-31.3.2013 on 466 688 euroa. Vuokra maksetaan vuosittain neljässä yhtä suuressa erässä. Eräpäivät ovat 2.1., 1.4., 1.7. ja 1.10. 2 Vuokraoikeuden siirto on vapaa. 3 Tontin maaperä on pääosin kalliota. Vuokralainen on tietoinen, että vuokra-alueella on havaittu maaperän pilaantumista (Pöyry Environment Oy:n kunnostussuunnitelma 27.4.2009). Vuokralainen kunnostaa tontin talonrakennustöiden yhteydessä Helsingin kaupungin ympäristökeskuksen 20.5.2009, 102 päätöksen mukaan ja seuraavaa menettelyä noudattaen: Tonttiosasto tekee ilmoituksen maaperän puhdistamisesta ympäristökeskukselle ennen rakennustöiden aloittamista (tonttiosasto Johanna Hytönen, puh. 310 36414). Vuokralaisen tulee esittää ilmoitusta varten tonttiosastolle suunnitelma vuokra-alueen maanrakennustöistä. Vuokralaisen tulee ilmoittaa tonttiosastolle rakentamisen aloitusajankohta viimeistään kaksi viikkoa ennen töiden aloittamista ja on otettava huomioon puhdistamisesta mahdollisesti aiheutuva töiden
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 21/2011 7 (15) hidastuminen. Vuokralainen kaivaa pilaantuneet maat ympäristökeskuksen päätöksen mukaisesti ja kuljettaa ne tonttiosaston osoittamaan vastaanottopaikkaan. Tonttiosasto vastaa kunnostamisen suunnittelusta, tutkimuksista ja valvonnasta. Tonttiosasto maksaa edellä mainittujen periaatteiden mukaan vuokralaiselle maaperän puhdistamisesta aiheutuneet tavanomaisiin maanrakennuskustannuksiin nähden ylimääräiset kulut. Ylimääräisiä kustannuksia määriteltäessä vertailukustannuksina pidetään puhtaiden maiden osalta niiden kuljettamista ja vastaanottamista kyseisenä aikana käytössä olevaan puhtaiden maiden vastaanottopaikkaan. Ylimääräisinä kuluina ei pidetä maaperän puhdistamisesta aiheutuvaa töiden hidastumista. Korvattavista kuluista ja yksikköhinnoista sovitaan tarkemmin ennen rakentamista. Vuokranantaja maksaa kustannukset vuokralaisen esittämän ja tonttiosaston hyväksymän laskun mukaisesti. Edellä mainitut kustannukset voidaan korvata vain, jos kyseisistä yksikköhinnoista on sovittu ennen maankaivua. Jos tontille jää rakentamisen jälkeen pilaantuneita maita, vuokralaisen tulee tehdä pilaantumisesta merkintä rakennuksen huoltokirjaan. 4 Vuokralainen on tietoinen, että tontin kallioperässä sijaitsee kaupungin louhima yhteiskäyttötunneli. Vuokralainen rakentaa ja käyttää tonttia niin, ettei yhteiskäyttötunnelille aiheudu vahinkoa eikä haittaa. Mikäli vuokralainen ostaa myöhemmin vuokrattavan tontin, tehdään tonttia koskevan kaupan yhteydessä pysyvä ja korvaukseton rasitesopimus yhteiskäyttötunnelin pitämisestä ja käyttämisestä kaupungin hyväksi. 5 Vuokralaisella on oikeus toteuttaa vielä rakentamattoman eteläisen naapuritoimistotontin nro 16748/4 liitteen 1 mukaiselle noin 1 090 m²:n suuruiselle alueelle kalliolouhintaa lukuun ottamatta työmaakopeille osoitettua aluetta vuokra-alueensa pysäköintikellareiden ja naapuritoimistotontin rakentamisen helpottamiseksi ja käyttää louhittua aluetta korvauksetta vuokra-alueensa rakentamiseen niin kauan kunnes naapuritontin rakentaminen alkaa, enintään kuitenkin 30.6.2013 saakka.
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 21/2011 8 (15) Louhinta on toteuttava siten, ettei se olennaisesti vaikeuta naapuritontin myöhempää louhintaa. Alue on aidattava, pengerrettävä tai muuten toteutettava niin, ettei siitä aiheudu vakavaa putoamisvaaraa käytön aikana eikä sen jälkeen. Kaupunki velvoittaa naapuritoimistotontin nro 16748/4 myöhemmän pitkäaikaisen vuokralaisen maksamaan vuokralaiselle 27 263 euroa edellä sanotusta louhinnasta aiheutuneina kustannuksina ja saamana hyötynä. 6 Mikäli vuokralainen saa naapuritontin nro 16748/2 lyhytaikaiselta vuokralaiselta erillisen luvan, vuokralaisella on oikeus kustannuksellaan rakentaa vielä rakentamattoman naapuritontin nro 16748/2 puolelle 1,5 metrin päähän sen etelärajasta rajansuuntainen ponttiseinä sekä louhia sen eteläpuolella naapuritonttia yhden metrin leveydeltä vuokraalueensa ja naapuritoimistotontin pysäköintikellareiden rakentamisen helpottamiseksi ja työalueeksi sekä käyttää ko. tavalla rakennettua naapuritontin aluetta korvauksetta tonttinsa rakentamiseen niin kauan kun naapuritontin rakentaminen alkaa, enintään kuitenkin 30.6.2013 saakka. Louhinta on toteuttava siten, ettei se olennaisesti vaikeuta naapuritontin myöhempää louhintaa. Alue on aidattava tai muuten toteutettava niin, ettei siitä aiheudu vakavaa putoamisvaaraa käytön aikana eikä sen jälkeen. Vuokralaisen tulee toteuttaa edellä mainitut työt ja käyttää aluetta niin, ettei naapuritoimistotontilla nro 16748/2 jo olevalle toisen yrityksen työmaatukikohdalle eikä sen käyttäjille aiheudu vaaraa eikä kohtuutonta haittaa. 7 Hyväksyttyjen piirustusten mukaiset rakennukset on rakennettava tontille viiden (5) vuoden kuluessa vuokra-ajan alkamisesta lukien. Rakennuksia ei saa ilman kaupungin lupaa kokonaan tai osittain purkaa. Jos rakennus osaksi tai kokonaan palaa tai muutoin tuhoutuu, se on
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 21/2011 9 (15) rakennettava uudelleen kahden (2) vuoden kuluessa. Vuokranantaja voi hakemuksesta pidentää mainittuja rakentamisaikoja. Jos vuokralainen laiminlyö edellä määrätyn rakentamisvelvollisuutensa, vuokranantajalla on oikeus irtisanoa sopimus. 8 Vuokralaisella on oikeus ostaa tontti sen jälkeen, kun se on rakennettu ja käyttöönotetuksi hyväksytty. Tontin hinta perustuu elinkustannusindeksin pistelukua 100 vastaavaan yksikköhintaan 32 euroa/k-m². Kauppahinta määräytyy asemakaavamuutoksen nro 11865 osoittaman rakennusoikeuden mukaan. Kauppahinta määräytyy kuitenkin rakennusluvan mukaisen rakennusoikeuden mukaan, jos se on asemakaavamuutoksen osoittamaa rakennusoikeutta suurempi. Kauppahinta määräytyy kaupantekohetkellä viimeksi julkaistun indeksipisteluvun mukaan korjatun yksikköhinnan mukaan. Mikäli osto-oikeutta ei ole käytetty viiden (5) vuoden kuluessa tämän pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen alkamisesta lukien, raukeaa edellä mainittu osto-oikeus. 9 Vuokranantajalla on oikeus toimittaa vuokra-alueella katselmus koskien ulkoalueita ja rakennuksen yleisiä tiloja. Vuokralaiselle ilmoitetaan katselmuksesta etukäteen. Samalla ilmoitetaan, onko vuokralaisen tai hänen edustajansa läsnäolo katselmuksessa tarpeen. Katselmuksessa tarkistetaan, onko vuokra-alue rakennuksineen hyvässä kunnossa ja onko vuokrasopimuksen määräyksiä muutoin noudatettu. 10 Tätä sopimusta koskevat riitaisuudet pyritään ratkaisemaan neuvotteluteitse. Jos vuokralainen ei noudata tätä sopimusta tai sen nojalla annettuja määräyksiä, vuokralainen voidaan velvoittaa maksamaan vuokranantajalle sopimussakkona kulloinkin enintään 250 000 euroa. 11
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 21/2011 10 (15) Tiivistelmä Esittelijä Hakemus ja neuvottelut Vuokra-aluetta koskeva tonttiosaston elinkeinotoimiston toimistopäällikön 13.9.2011, 10029 päätöksen mukainen lyhytaikainen vuokraus merkitään päättymään tämän sopimuksen tultua allekirjoitetuksi. (L1116-26) 12 Muutoin noudatetaan liike- ja toimistoalueen vuokrasopimuslomakkeen 1 :n 5 ja 6 kohtaa, 2, 3 :n 2-6 kohtia, 4, 5 :n 1, 2 ja 4-7 kohtia, 6, 8 :n 2 kohtaa, 9:n 1 kohtaa, 10 :n 1 kohtaa, 12, 14 :n 1 ja 3 kohtaa, 16-18 ja 20-22. (L1116-27) Kiinteistölautakunnalle esitetään, että NCC Property Development Oy:n perustamille Kiinteistö Oy Aitio Business Park Vivaldille ja Kiinteistö Oy Aitio Business Park Verdille vuokrataan yhteisesti 1.12.2011-31.12.2070 Ruskeasuolta Mannerheimintien ja Nauvontien välissä sijaitseva toimistotontti nro 16748/3 (12 000 k-m²) toimistotaloja varten. Kaupunginhallitus on varannut tontin NCC Property Development Oy:lle toimistotalojen suunnittelua varten. Tontille on tarkoitus toteuttaa toimistorakennukset kahdessa vaiheessa. Ensimmäisen toimistorakennuksen (noin 6 000 k-m²) rakennuslupa on saatu ja tämän sekä lähes koko tontin kattavan pysäköintilaitoksen louhinta-, maanrakennus- ja perustustyöt on aloitettu lokakuun alussa tonttiosaston kanssa erikseen tehdyn lyhytaikaisen maanvuokrasopimuksen nojalla. Kaupunginvaltuusto on 14.9.2011 päättänyt vuokrattavaksi esitettävälle toimistotontille vuokrausperusteet siten, että tontin vuokra-aika on 31.12.2070 saakka ja vuokra perustuu yksikköhintaan 32 euroa/k-m² (ind. 1951=100). Tämä vasta tällä hetkellä pääoma-arvoa noin 583 euroa/k-m². Lisäksi kaupunginvaltuusto on samassa yhteydessä päättänyt, että tontin maanvuokrasopimukseen saa sisällyttää ostooption sen jälkeen, kun se on rakennettu ja käyttöönotetuksi hyväksytty. Tontin ostohintana on myös edellä mainittu yksikköhinta 32 euroa/k-m² (ind. 1951=100), joka nykyrahassa tarkoittaa noin 7 miljoonaa euroa.
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 21/2011 11 (15) Asemakaavatilanne ja tonttitiedot NCC Property Development Oy:n perustamat Kiinteistö Oy Aitio Business Park Vivaldi ja Kiinteistö Oy Aitio Business Park Verdi pyytävät 7.10.2011 päivätyssä yhteisessä hakemuksessa, että niille vuokrataan yhteisesti pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella Ruskeasuolla sijaitseva toimistotontti nro 16748/3 (12 000 k-m²) toimistotaloja varten. Tontille on tarkoitus toteuttaa toimistorakennukset kahdessa vaiheessa. Ensimmäisen toimistorakennuksen (noin 6 000 k-m²) rakennuslupa on saatu ja tämän sekä lähes koko tontin kattavan pysäköintilaitoksen louhinta-, maanrakennus- ja perustustyöt on aloitettu lokakuussa tonttiosaston kanssa erikseen tehdyn lyhytaikaisen maanvuokrasopimuksen nojalla. Ensimmäisessä vaiheessa toteutettavan toimistorakennuksen energiatehokkuusluokka on A rakennusluvan mukaisten suunnitelmien mukaan. Hakijat ovat hakemuksessa esittäneet maanvuokrasopimukseen ehtoa, että vuokralaisilla olisi oikeus toteuttaa hakemuksen kohteena olevan tontin nro 16748/3 eteläpuolella olevalle vielä rakentamattomalle naapuritoimistotontille nro 16748/4 ja pohjoispuolella olevalle vielä rakentamattomalle naapuritoimistotontille nro 16748/2 louhintaa kaikkien kolmen tontin toimistorakentamisen ja maanalaisten pysäköintikellareiden rakentamisen helpottamiseksi. Lisäksi hakijat ovat hakemuksessa pyytäneet, että maanvuokrasopimukseen otetaan ehto, että kaupunki velvoittaa naapuritoimistotontin nro 16748/4 myöhemmän pitkäaikaisen vuokralaisen maksamaan hakijoille 78 480 euroa edellä sanotusta louhinnasta aiheutuneina kustannuksina ja saamana hyötynä. Hakijat ovat kuitenkin sittemmin kiinteistöviraston tonttiosaston kanssa käydyissä tarkemmissa neuvotteluissa pienentäneet louhintaa ja täsmentäneet maksun 27 263 euroksi. Hakemus, kartta ja laskelma ovat esityksen liitteenä 1 ja neuvottelujen johdosta tarkentunut laskelma on esityksen liitteenä 2. Kaupunginvaltuusto päätti 10.6.2009 hyväksyä Ruskeasuon varikkoaluetta koskevan asemakaavan muutosehdotuksen nro 11865. Asemakaavamuutos tuli voimaan 7.8.2009. Asemakaavamuutos mahdollistaa toteuttaa nykyiselle bussivarikkoalueelle Nauvontien puuttuvan pohjoisosan ja Mannerheimintien itälaidan väliin toimisto- ja hotellikorttelin nro 16748. Korttelin pinta-ala on noin 17 000 m² ja se jakautuu kuuteen
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 21/2011 12 (15) ohjeelliseen tonttiin. Tonttien kerrosluvut ovat VII ½ - XII ja tonttien yhteenlaskettu rakennusoikeus on 68 500 k-m². Julkisivumateriaaliksi on määritelty kiviaines ja väriksi pääosin punainen, keltainen tai ruskea kuten jo kaava-alueen eteläpuolelle toteutetussa Mannerheimintien toimistokorttelissa. Asemakaavamuutoksessa on Mannerheimintien ja Nauvontien väliin osoitettu hakemuksen kohteena oleva toimistotontti nro 16748/3 (KT). Tontin rakennus-oikeus on 12 000 k-m² ja suurin sallittu kerrosluku VIII ½. Asemakaavamuutoksessa on merkitty korttelin nro 16748 kallioperään sijoitettu Helsingin veden etelä-pohjoissuuntainen yhteiskäyttötunneli ja itä-länsisuuntainen vesijohtotunneli, jotka nousevat Hakamäentien ja Mannerheimintien kulmaa lähestyttäessä lähelle maanpintaa. Lisäksi asemakaavamuutoksessa on osoitettu yhteiskäyttötunnelille uusi tunneliosuus tontin nro 16748/1 itäpuolelle lähinnä Nauvontien alle, jotta toimistotonteille nro 16748/1 ja 2 voidaan toteuttaa pysäköintikellarit. Yhteiskäyttötunnelin uusi tunneliosuus valmistui vuonna 2010. Asemakaavamääräyksen mukaan kalliota ei saa korttelissa louhia siten, että tunneleille aiheutuu haittaa. Kartta asemakaavamuutoksesta ja havainnekuva ovat esityksen liitteenä 3 ja 4. Toimistotontin nro 16748/3 varaus NCC Property Development Oy:lle Kaupunginhallitus päätti 3.12.2007 (1556 ) varata Mannerheimintien itälaitaan suunniteltavasta toimisto- ja hotellikorttelista nro 16748 NCC Property Development Oy:lle noin 10 000 k-m² business park-tyyppisen toimistotalon ja suunnittelua varten 30.6.2009 saakka. Varaus on voimaan tulleen asemakaavamuutoksen nro 11865 perusteella sittemmin täsmentynyt nyt esityksen kohteena olevaksi toimistotontiksi nro 16748/3 (12 000 k-m²). Lautakunta päätti puolestaan 11.1.2011, 23 jatkaa edellä mainittua tontin varausta 31.12.2011 saakka entisin ehdoin. Korttelin muiden tonttien varaus- ja toteutustilanne päätti 8.4.2010 vuokrata Skanskan perustamille Kiinteistö Oy Helsingin Kathy ja Kiinteistö Oy Helsingin Neptun - nimisille yhtiöille korttelissa nro 16748 sijaitsevan toimistotontin nro 1 (16 000 k-m²) Skanskan Suomen pääkonttoria ja toimistotaloja varten 9.4.2010-31.12.2070. Rakennuksen runkotyöt ovat valmistuneet ja sisätyöt ovat parhaillaan käynnissä. Kaupunginhallitus päätti 10.8.2009, 855 varata 31.3.2012 saakka
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 21/2011 13 (15) edellä mainitun tontin eteläpuolella olevan toimistotontin (17 000 k-m²) Skanska Oy:lle ja Skanska Commercial Development Finland Oy:lle toimistohankkeen suunnittelua varten. Kaupunginhallitus päätti 3.12.2007, 1556 varata 30.6.2009 saakka Norgani Hotels ASA:lle hotellitontin nro 16748/5 (13 000 k-m²) hotellin suunnittelua varten. Norgani Hotels ASA ei ole sittemmin hakenut varauksen jatkamista, joten sen varaus on rauennut. Tällä hetkellä ei ole vireillä neuvotteluja kolmansien kanssa tontin varaamisesta. Kaupunginhallitus päätti 15.12.2008, 1534 varata 30.6.2010 saakka korttelissa nro 16748 sijaitsevan toimistotontin nro 16748/4 Evata Development Oy:lle (12 000 k-m²) pientoimistotalon suunnittelua varten. Lautakunta päätti 21.9.2010, 609 jatkaa Evata Development Oy:lle tehtyä varausta business-park -tyyppisen pientoimistokeskuksen suunnittelua varten 30.6.2011 saakka entisin ehdoin kuitenkin siten muutettuna, että varaus merkitään Pöyry CM Oy:n nimiin liiketoimintakaupan johdosta. Niin ikään lautakunta päätti 28.6.2011 jatkaa tontin varausta 30.6.2012 saakka. Toimistotontin nro 16748/3 lyhytaikainen vuokraaminen hakijoille Kiinteistöviraston tonttiosaston elinkeinotoimiston toimistopäällikkö päätti 16.6.2011, 12 vuokrata 20.6. - 19.12.2011 NCC Property Development Oy:lle perustettavien kiinteistöyhtiöiden lukuun toimistotontin nro 16748/3 rakennusluvan hakemista ja maisematöiden aloittamista varten. Lisäksi kiinteistöviraston tonttiosaston elinkeinotoimiston toimistopäällikkö päätti 13.9.2011, 10029 vuokrata perustetuille Kiinteistö Oy Aitio Business Park Vivaldille ja Kiinteistö Oy Aitio Business Park Verdille edellä sanotun toimistotontin 15.9.2011 lukien toistaiseksi kolmen kuukauden irtisanomisajoin, enintään kuitenkin siihen saakka, kun vuokra-aluetta koskeva pitkäaikainen maanvuokrasopimus tulee voimaan, toimistotalon maanrakennus-, louhinta- ja perustustöitä varten. Toimistotontille päätetyt vuokraus- ja myyntiperusteet Kaupunginvaltuusto päätti 14.9.2011 oikeuttaa kiinteistölautakunnan vuokraamaan Helsingin kaupungin 16. kaupunginosan (Ruskeasuo) korttelissa nro 16748 sijaitsevat toimistotontit nro 16748/3 (noin 2 939 m², 12 000 k-m²) ja 16748/4 (noin 3 414 m², 12 000 k-m²) toimistorakennuksia varten lautakunnan määräämistä ajankohdista alkaen 31.12.2070 saakka seuraavin ehdoin: 1
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 21/2011 14 (15) Toimistotontin pitkäaikainen vuokraaminen Toimistotontin vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin lokakuu 1951 = 100 pistelukua 100 vastaavaa 32 euron suuruista kerrosneliömetrihintaa. Vuosivuokra määräytyy viiden prosentin korkokannan mukaan. 2 Toimistotontin vuokralaisella on oikeus ostaa vuokraamansa tontti sen jälkeen, kun se on rakennettu ja käyttöönotetuksi hyväksytty. Tontin hinta perustuu elinkustannusindeksin pistelukua 100 vastaavaan yksikköhintaan 32 euroa/k-m². Kauppahinta määräytyy asemakaavamuutoksen nro 11865 osoittaman rakennusoikeuden mukaan. Kauppahinta määräytyy kuitenkin rakennusluvan mukaisen rakennusoikeuden mukaan, jos se on asemakaavamuutoksen osoittamaa rakennusoikeutta suurempi. Kauppahinta määräytyy kaupantekohetkellä viimeksi julkaistun indeksipisteluvun mukaan korjatun yksikköhinnan mukaan. Mikäli osto-optiota ei ole käytetty viiden (5) vuoden kuluessa pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen alkamisesta lukien, raukeaa edellä mainittu osto-optio. Kiinteistölautakunnalla on oikeus tehdä osto-option mukaiset kiinteistökaupat sekä hyväksyä kauppojen lisäehdot. Esittelijän mielestä hakemuksen kohteena oleva toimistotontti nro 16748/3 tulisi vuokrata hakijoille 1.12.2011-31.12.2070. Edellä sanottujen kaupunginvaltuuston päättämien vuokrausperusteiden mukaisesti toimistotontin nro 16748/3 perusvuosivuokra (ind. lokakuu 1951 = 100) olisi 19 200 euroa ja alkuvuosivuokra nykyrahassa 350 016 euroa (12 000 k-m² x 32 e/k-m² x 5 % x ind.18,23). Pitkäaikaiseen maanvuokrasopimukseen esitettävät toteuttamis- ja muut ehdot Kiinteistöviraston tonttiosasto ja hakijat ovat neuvotteluissa päässeet yhteisymmärrykseen pitkäaikaiseen maanvuokrasopimukseen esitettävistä tarpeellisista toteuttamis- ja muista ehdoista. Sopimukseen esitetään, että vuokralaisilla on oikeus suorittaa tietyin ehdoin naapuritonteilla louhintaa vuokralaiselle vuokrattavan tontin
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 21/2011 15 (15) rakennustöiden ja naapuritonttien myöhempien rakennustöiden helpottamiseksi. Edelleen sopimukseen esitetään, että kaupunki sitoutuu ottamaan naapuritoimistotontin nro 16748/4 myöhempään pitkäaikaiseen maanvuokrasopimukseen ehdon, että sen pitkäaikainen vuokralainen maksaa hakijoille 27 263 euroa edellä sanotusta louhinnasta aiheutuneina kustannuksina ja saamana hyötynä. Tonttiosasto on arvioinut asiantuntijoita apuna käyttäen, että tämä summa vastaa likimäärin hakijoille aiheutuvia kustannuksia ja naapuritontin tulevalle pitkäaikaiselle vuokralaiselle tästä tulevaa suoranaista hyötyä. Lisäksi sopimukseen esitetään edellä sanotun kaupunginvaltuuston päätöksen mukaista osto-optiota. Ehdot ilmenevät tarkemmin päätösehdotuksesta. Esittelijä Lisätiedot osastopäällikkö Juhani Tuuttila Pasi Lehtiö, kiinteistölakimies, puhelin: 310 36448 pasi.lehtio(a)hel.fi Liitteet 1 Hakemus, kartta ja laskelma 2 Uusi laskelma 3 Asemakaavakartta 11865 4 Havainnekuva Ruskeasuo Otteet Ote Hakijat Stara Rakennusvirasto Kiinteistövirasto Otteen liitteet Oikaisuvaatimusohje, kiinteistölautakunta