Kiinteistöarviointi 3/09 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti Täysi korvaus vai melkein täysi, s - 4 Visbyssä arvioitiin kiinteistöarviointia, s - 6
Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry. HALLITUS Puheenjohtaja Kauko Viitanen Teknillinen Korkeakoulu JÄSEN Arja Lehtonen Catella Property Oy Antti Orama Maanomistajien Arviointikeskus Oy Hannu Ridell Newsec-Maakanta Oy Jyrki Halomo Ovenia Oy Sakari Haulos Maanmittauslaitos Perttu Pyykkönen Pellervon taloudellinen tutkimuslaitos VARAJÄSEN Kaisa Vuorio Citycon Oyj Markku Airaksinen Maanmittauslaitos Juhani Tuuttila Helsingin kaupunki Henrik Ungern Maanmittauslaitos Juhani Väänänen Maanmittauslaitos Simo Hannelius Metsäntutkimuslaitos SIHTEERI JÄSENREKISTERI Juhana Hiironen Sähköposti: juhana.hiironen@nls.fi Puhelin: 050 347 7562 TALOUDENHOITAJA Raija Valonen Puh. 0400 976 248 LEHDEN ILMOITUSHINNAT Takakansi 165 Muu sivu 135 ½ sivu 85 ¼ sivu 50 Meripaino Oy Kiinteistöarviointi 3/09 2
Sisällysluettelo Pääkirjoitus: Täysi korvaus vai melkein täysi?... 4 Visbyssä arvioitiin kiinteistöarviointia... 6 Esitelmätilaisuuden antia... 8 Korvaukset puhuttavat voimalinjahankkeissa... 10 Markkina-arvo Anteeksi mikä!?... 12 Uutisia lyhyesti... 15 Kannen valokuva: Kuvassa Visbyn silhuetti. Kuva on otettu (18.9.2009) Visby yliopiston pihasta, missä Baltic Valuation konferenssin esitelmätilaisuudet pidettiin. KUTSU ESITELMÄTILAISUUTEEN Arvoisa Suomen kiinteistöarviointiyhdistyksen jäsen, Toivotamme kaikki yhdistyksen jäsenet tervetulleiksi voimalinjalunastuksissa määrättäviä lunastuskorvauksia käsittelevään esitelmätilaisuuteen Tieteiden talolle (Sali 312) tiistaina 10.11 klo 16 alkaen. Kahvitarjoilu! Tilaisuudessa kuullaan näkemyksiä lunastuskorvauksista ja niiden arvioinnista Antti Oramalta (Maanomistajien Arviointikeskus Oy), Sakari Haulokselta (Maanmittauslaitos) ja Ilkka Almilta (Fingrid Oyj). Lunastuskorvaukset voimalinjahankkeissa klo. 16.00 klo 16.15 klo 16.45 klo 17.15 kahvit Antti Orama Ilkka Alm Sakari Haulos 3 Kiinteistöarviointi 3/09
Pääkirjoitus: Täysi korvaus vai melkein täysi? Viime kuukausina on käyty välillä kiivastakin keskustelua voimalinjoja varten tarvittavista alueista maksettavista korvauksista, lähinnä metsämaan osalta. Samalla on esitetty vaatimuksia saadun hyödyn jakamisesta osapuolten kesken. Vallitseva periaate lunastustilanteissa on se, ettei luovuttajan varallisuusasema saa muuttua. Jos tämä voidaan varmistaa, hyvä niin. Eri tekijöistä johtuen ei kuitenkaan asiasta voida olla täysin vakuuttuneita. Arviointitarkkuus on ainakin näin meille on opetettu parhaimmillaankin ±10 %:n luokkaa. Kiitos kiinteistöjen kauppahintarekisterin näin on esimerkiksi pellon tai asemakaavan mukaisten pientalotonttien kohdalla. Raakamaan kohdalla prosentti taas voi olla huomattavasti korkeampi. Voidaankin perustellusti kysyä, pitääkö hankkeeseen vastoin tahtoaan osapuoleksi joutuneen luovuttajan kantaa osansa arviointitarkkuuteen liittyvästä riskistä. Kielteisen vastauksen tulisi olla itsestäänselvyys. Verottajakin ottaa omansa. Vaikka tuloverolain mukaan luovuttaja saa tehdä korvaukseen 80 %:n suuruisen hankintameno-olettaman, ei nykyisen 28 %:n verokannan mukaisen pääomaveron jälkeen korvauksesta jää jäljelle kuin runsaat 94 %. Tällöin ei lain mukainen täysi korvaus toteudu. Tähän vastataan usein siten, että joutuisihan luovuttaja maksamaan verot myydessään samaa omaisuutta vapaaehtoisesti. Puheena olevissa tapauksissa ei kuitenkaan ole kysymys vähimmässäkään määrin vapaaehtoisesta kaupasta, ja vain harvoin luovuttajalla käy sellainen tuuri, että juuri samaan aikaan tai lähitulevaisuudessa myytäväksi tarkoitettua omaisuutta pakkolunastetaan. Tuloverolain kyseistä pykälää tulisikin uudistaa. Vapaaehtoiset luovutukset kunnalle, valtiolle tai kuntayhtymälle tulisi erottaa omaksi momentikseen ja pakkolunastustilanteet omakseen. Lisäksi tulisi tarkentaa verotusta tilanteissa, joissa osa asuinkiinteistöistä lunastetaan tai niille määrätään haitankorvauksia vaikkapa melu- ja maisemahaitoista. Kun kyse on pääasiallisesti oman asunnon osittaisesta luovutuksesta, tulisi korvauksen olla verovapaata. Useammassakin erityislainsäädöksessä ja myös vanhassa pakkolunastuslaissa on eri tavoin poikettu yllä mainitusta täyden korvauksen periaatteesta luovuttajan eduksi. Korvaus voi olla vesilain mukainen puolitoistakertainen korvaus, tai laki voi puhua valitettavasti tarkempaa arviointiohjetta antamatta korkeimmasta tai kalleimmasta käyvästä arvosta. Kaikkien näiden Kiinteistöarviointi 3/09 4
erityislakien tavoitteena on kuitenkin se, ettei luovuttajan taloudellinen asema saa huonontua. Useat toimitusinsinöörit (ja sitä kautta lunastustoimikunnat) tuntevat vastuunsa ja ottavat huomioon arviointitarkkuuteen liittyvän riskin määräten luovutuksenkorvaukset arviointitarkkuuden ylärajoilla. Eräissä tapauksissa tuntuu jopa verotuksen vaikutuskin olevan otettu huomioon. Pääasiallisesti noudatetaan kuitenkin lain antamia ohjeita täydestä korvauksesta, mikä siis johtaa ainakin matemaattisesti alle 100 %:n korvaustasoon. Lainsäädäntöä tai arviointikäytäntöä tulisikin tarkistaa luovuttajan aseman varmistamiseksi. Tämä myös helpottaisi asioista päättävien työtä. Tarkkuus- ja verotuskysymysten takia käyvän arvon mukaista (luovutuksen)korvausta tulisi korottaa esimerkiksi 20 %:lla, jotta varmistetaan, ettei luovuttajan varallisuusasema huononnu. Selkeä prosentuaalinen korotus olisi myös luovuttajalle helpommin ymmärrettävä. Yläkvartiilit ja muut matemaattiset termit ovat pääosalle luovuttajista liian vaikeaselkoisia. Taloudellista tulosta tuottavien hankkeiden, kuten suurten voimalinjojen tai maakaasuputkien kohdalla tulisi harkita vesilain mukaista puolitoistakertaisuutta. Kaikissa näissä on kysymys lunastajalle merkittävää taloudellista hyötyä tuottavista hankkeista. Miksei luovuttajalle määrättävä korvauskin voisi määräytyä tällöin yhtäläisin perustein? Jos lainsäädäntö tai arviointikäytäntö määrittelisi selkeän 20 50 %:n korotuksen käypään hintaan, saattaisi se helpottaa myös lunastajien työtä. Luovuttajat olisivat tyytyväisempiä saadessaan kunnon korvauksen, eikä korotuksella kuitenkaan olisi suurtakaan vaikutusta hankkeiden kokonaiskustannuksiin. Helsingissä 5. lokakuuta 2009, Antti Orama (antti.orama@arviointikeskus.fi) Aiheesta lisää sivuilla 10 11. 5 Kiinteistöarviointi 3/09
Visbyssä arvioitiin kiinteistöarviointia Baltic Valuation Conference otti tänä vuonna paikkansa Visbyn keskiaikaisessa kauppakaupungissa 17.-19.9.2009. Konferenssin aiheiksi oli valikoitunut ajankohtaisesti taloustaantuman vaikutukset kiinteistömarkkinoihin ja -arviointiin sekä aina ajankohtainen ympäristönäkökulma. Seminaarin aluksi kuultiin esitelmät eri maiden kiinteistömarkkinoiden tilasta. Raportit oli pyydetty yhdenmukaiseen formaattiin, joten vertailujen tekeminen oli tehty varsin helpoksi. Muutamia yllätyksiä oli tarjolla; ainakin allekirjoittaneelle, joka ei ole yksityiskohtaisesti seurannut lähialueiden kiinteistömarkkinoiden kehitystä. Esimerkiksi Ruotsissa kehitys ollut jopa hämmästyttävän samankaltaista Suomeen verrattuna, sekä makrotalouden että kiinteistömarkkinoiden kehityksen osalta. Toisaalta, todellisen kuplan puhkeaminen on aina yhtä yllättävän dramaattista. Baltian maat ovat kokeneet melkoisen kiinteistömarkkinoiden ylikuumenemisen. Tarkimmin esiteltiin Liettuan lukuja. Erityisesti toimitilojen vuokrataso on kokenut kovia. vuoden 2008 vuokrataso on tippunut vuodesta 2007 25 %. Tänä vuonna vuokratasot ovat tippuneet jo 35 % lisää ja vielä ensi vuodellekin on ennustettu melko railakasta laskua. Toisaalta laskun varaa tuntuisi olevankin, sillä esim. vielä 2007 vuokratasot nousivat 10 % verrattuna vuoden 2006 tasoon. Käytännöstä teoriaan Kiinteistöarvioinnin ympäristönäkökulmaa puitiin useamman esityksen voimin. Erityisesti on syytä mainita armoitetun luennoitsijan Erik Perssonin (professori emeritus / KTH) katsaus ympäristönäkökulman huomioon ottamisesta kiinteistöarvioinnissa eri aikakausina sekä nykytilanteen analyysi. Runsaiden käytännön esimerkkien kautta Persson johtaa lopulta kaavan, jolla pilaantuneen kiinteistön käypä arvo lasketaan. Yksinkertaista! Ympäristöpäällikkö Jonny Hellman (NCC) esitteli huippumielenkiintoisessa katsauksessaan NCC:n strategiaa ja visiota vihreään rakentamiseen liittyen. Kuulijoiden oli helppo vakuuttua väitteestä, että perinteisen rakentamisen aika alkaa olla ohi. Energiatehokas ja joka suhteessa ympäristöystävällinen rakentaminen alkaa olla vallitseva paradigma. Vielä tähän asti ympäristösertifikaattien mukainen rakentaminen on vaatinut erityisperusteluja. Nyt osat perinteisen rakentamisen kanssa ovat kuitenkin vaihtumassa. Mitä tämä kaikki sitten merkitsee suhteessa kiinteistöarviointiin, onkin jo oma laaja kysymyksensä, jota hiukan pohdiskelen toisaalla tässä lehdessä (ks. sivu X). Kiinteistöarviointi 3/09 6
"Finnjävlar" Konferenssi oli kerännyt viitisenkymmentä osanottajaa edustaen lähestulkoon kaikkia Itämeren rantavaltioita. Poissa olivat tällä kertaa ainoastaan Venäjän edustajat, joskin sieltäkin saatiin perusteelliset terveiset kirjallisen esitelmän muodossa ja joka ystävällisesti seminaariyleisölle myös esitettiin. Suurin delegaatio oli isäntämaasta Ruotsista, joka oli saanut vielä lisävahvistuksia paikallisen yliopiston (Gotland University) edustajista. Myös Norjasta on tavan mukaan ollut edustus, kuten tälläkin kertaa. Norjan edustaja aloittikin tuttavuuden hieromisen tuhahtamalla meille suomalaisille ensi alkuun finnjävlar. Mitäpä muuta tämä voisi olla kuin elinikäisen tuttavuuden alku! Kaiken kaikkiaan seminaari oli hyvin lämminhenkinen ja erityinen ilmapiiri oli aistittavissa heti seminaarin alkuhetkistä. Konferenssin pienestä koosta johtuen lähes kaikki ehtivät tutustua kaikkiin ja uusia kontakteja syntyi varmasti satoja. Jotakin seminaarin erityisestä tunnelmasta kertoo myös se, että käyntikortteja ei juurikaan vaihdettu. Uudet kontaktit kirjoitettiin pikemminkin suoraan puhelinten muistiin. Järjestelyt olivat suorastaan loistavia ja ruotsalainen ylitsepursuava ystävällisyys ja vieraanvaraisuus tuntuivat aivan ehdottoman aidolta. Seminaarin päätteeksi Saksan edustajat ilmoittivat halukkuudestaan järjestää ensi vuoden konferenssi, seminaarikaupungin ollessa mitä ilmeisimmin Rostock. Näin kiinteistöarvioijien matka Hansa-liiton kauppiaiden ja rakentajien vanavedessä jatkuu. Ari Laitala (ari.laitala@tkk.fi) Kuvassa Gamla apoteket. Visbyn keskiaikainen miljöö selittyy pitkälti taloudellisella taantumalla n. 1350-1650, jolloin vähäisen uudisrakentaminen tieltä ei juurikaan ollut tarvetta purkaa vanhaa rakennuskantaa pois. Pain tämän jälkeen alettiinkin jo ymmärtää vanhan rakennuskannan historiallinen arvo. Useita keskusteluja virisikin siitä, miten historialliset arvot tulevat huomioiduiksi markkina-arvoa määritettäessä. Tämä keskustelu jatkuu viimeistään vuoden päästä. 7 Kiinteistöarviointi 3/09
Esitelmätilaisuuden antia Tunnelin päässä näkyy valoa, totesi Teemu Kärkäs yhdistyksen nykyistä suhdannetilannetta käsitelleessä esitelmätilaisuudessa 25. elokuuta Tieteiden talolla. Sitä Kärkäs ei osannut sanoa, onko tunnelin päässä aamun sarastus vaiko lähestyvä juna. Yhdistyksen esitelmätilaisuus nykyisestä suhdannetilanteesta keräsi paikalle sankan kuulijakunnan. Tilaisuudessa puhujina olivat Teemu Kärkäs (SKANKA Kodit Oy) ja Jukka Malila (Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto ry). Esiintyjät tarjosivat melko positiivisen yleiskuvan etenkin asuntomarkkinoiden nykytilasta. Käännös parempaan oli molempien mielestä mitä ilmeisimmin tapahtunut, joskin epävarmuutta on yhä ilmassa. Tilaisuus keräsi paikalle 43 kuuntelijaa. Kärkäs kertoi esityksessään nykyiseen tilanteeseen johtaneista syistä, missä hyvä työllisyystilanne, alhainen korkotaso, pankkien kilpailu asiakkaista, kuluttajien luottamus omaan talouteen, tonttipula (PKS) ym. seikat siivittivät rakentamissektorin ennen näkemättömään nousuun. Nousu katkesi kuitenkin äkkipysähdykseen, kun rakentamiskustannukset ja rakennusoikeudet olivat nousseet kestämättömälle tasolle ja luottamus omaan talouteen heikennyt äkisti rapakon takaa kiirineiden toinen toistaan huonompien uutisten vuoksi. Tällä hetkellä tilanne on kuitenkin varovaisen positiivinen. Uusia rakennushankkeita on taas pistetty käyntiin varastojen pienennyttyä ja kysynnän kasvettua. Kiinteistöarviointi 3/09 8
Kuvassa Jukka Malila Myynnin nykyisestä tilanteesta kuulimme osviittaa Malilan (kuvassa vasemmalla) esityksessä. Vuoden 2008 ja vielä vuoden 2009 ensimmäisellä neljänneksellä myyntiajat olivat huomattavasti normaalia pidempiä, keskimäärin jopa 88 vuorokautta, mutta ovat kääntyneet selvään laskuun viime kuukausien aikana. Vironnut asuntokauppa onkin kohentanut välittäjien asemaa tuntuvasti kesän 2009 aikana. Välittäjille tehdyn kyselyn perusteella valtaosa vastaajista uskoi käytettyjen pienten asuntojen hintojen pysyvän nykyisellä tasollaan tai hieman nousevan. Suurten käytettyjen asuntojen ja uusien asuntojen kohdalla odotukset tulevasta hintakehityksestä olivat hieman pessimistisempiä. Merkittävimmiksi tulevaisuuden asuntokaupan esteeksi välittäjät katsoivat työttömyyden lisääntymisen. Esitelmätilaisuuden jälkeen jaettiin todistukset uusille auktorisoiduille arvioijille. Onnittelut uusille AKA-arvioijille! Kuvassa vasemmalta alkaen: Juhani Väisänen, Oiva Vierikka, Antti Venermo, Jarmo Vainioniemi, Matti Sipilä, Jukka Pusa, Leena Aaltonen, Klaus Justander, Mikko Kantosaari, Jenni Komppa, Jari Lehtinen, Ilkka Teijula ja Katri Teppala. 9 Kiinteistöarviointi 3/09
Korvaukset puhuttavat voimalinjahankkeissa Voimajohtohankkeet ovat herättäneet kriittistä keskustelua lunastuskorvauksista viimeksi mm. Etelä-Savossa, missä maanomistajat ovat jopa vaatineet yhtiötä keskeyttämään maastotyöt voimalinjatyömaalla. Lukuisista uutisotsikoista on saanut lukea, että lunastettavista maa-alueista maksetaan korvausta 200 300 euroa hehtaarilta. Asiaan ovat puuttuneet mm. ministerimme Mauri Pekkarinen ja Sirkka-Liisa Anttila, jotka ovat yhteen ääneen luvanneet pikaista puuttumista asiaan. Onpa ilmoille jopa heitetty ajatus vuokraluonteisista kerran vuodessa maksettavista korvauksista (Jari Leppä, Maa- ja metsätalousvaliokunnan pj). Lainsäädännön on sanottu jääneen auttamattomasti ajastaan jälkeen. Lunastuskorvaukset on Suomessa perinteisesti määrätty sen mukaan mitä luovuttaja menettää eikä sen mukaan mitä lunastaja saa. Tämän ajatuksen on ajateltu olevan kohtuullinen ja oikeudenmukainen sen vuoksi, ettei kukaan menetä lunastuksen vuoksi mitään, mutta ei toisaalta yleishyödyllisen hankkeen varjolla voi vaurastuakaan. Lunastuslaissa tätä ajatusta ilmentää täyden korvauksen periaate. Entä sitten nuo aikaisemmin mainitsemani parin sadan euron suuruiset hehtaarikorvaukset metsämaasta. Eiväthän ne vastaa metsämaan arvoa edes Lapissa. Tämän tietävät kaikki, mukaan lukien puolueettomasti korvauksia määräävät maanmittarit. Sen sijaan, mitä uutisotsikoissa ei ole haluttu sanoa, on ettei mainittu muutaman sadan euron korvaus ole suinkaan ainoa korvaus, jonka maanomistajat luovuttamistaan alueista saavat. Korvauksia voidaan määrätä lisäksi mm. puustosta, ennenaikaisesta hakkuusta, hukkaan menneistä metsänparannustöistä jne. Tärkeää on, että yhteenlaskettu korvaus kattaa luovuttajan koko menetyksen. Näyttääkin siltä, että metsäkorvauksia koskevassa keskustelussa ovat menneet puurot ja vellit sekaisin, tarkoituksella tai ilman. Ehkä parempi keskustelun aihe olisikin koko lunastuslain yleishyödyllinen hankkeen määritelmä ja ajatus siitä, saako yksityinen hyötyä tällaisen hankkeen varjolla, kuten esimerkiksi vesilain tietyissä tapauksissa. Koko lunastamisen lähtökohta on se, että lunastaa saa vain ja ainoastaan yleiseen (tai tietyin edellytyksin yleisehköön) tarpeeseen. Sitä ei ole kuitenkaan kielletty, etteikö mainitusta yleisestä tarpeesta voisi lunastaja hyötyä. Miksi siis vain lunastaja saa hyötyä lunastuksesta? Joku voisi ajatella asian olevan päinvastainen, siis että vain luovuttaja saisi hyötyä hankkeesta. Kiinteistöarviointi 3/09 10
Mielestäni on lähtökohtaisesti oikein, ettei luovuttaja saisi hyötyä yksittäisestä lunastuksesta, sillä jokainen meistä hyötyy joka ikinen päivä useasta lunastuskeinoin toteutetusta hankkeesta kulkiessaan töihin tai laittaessaan tv:n työpäivän jälkeen päälle. Kuinka vaikeaa olisikaan, mikäli tiet olisi rakennettu sinne, mistä maanomistaja olisi suostunut maataan vapaaehtoisesti luovuttamaan. Ongelmaksi muodostuu kuitenkin se hetki, jolloin tietty rajattu henkilöpiiri, kuten yrityksen johto taikka sijoittajat, hyötyvät lunastuskeinoin toteutetusta hankkeesta. Tällöin voisi olla kohtuullista, että myös toinen rajattu henkilöpiiri, eli vasten tahtoaan hankkeeseen osallistuvat maanomistajat, saisivat osansa hankkeen tuottamasta muusta kuin yleisestä hyödystä eli yrityksen tuottamasta rajatulle henkilöpiirille tilitettävästä voitosta. Esimerkiksi kantaverkkoa ylläpitävän Fingridin tapauksessa vuonna 2008 voittoa tilitettiin osakkeenomistajille noin seitsemän miljoonaa euroa, minkä lisäksi yhtiön ylimmälle johdolle maksettiin hyvästä tuloksesta ylimääräistä palkkiota 10-20 % peruspalkasta. Maanhankintoihin, siten ollen lunastuksiin, käytettiin samalla ajanjaksolla noin miljoona euroa. Juhana Hiironen Opinnäytetyöpalkinnot 2008 jaettiin SKAY:n hallitus myönsi 250 euron suuruiset stipendit Tapio Hietaselle ja Katri Yli-Koskelle vuonna 2008 tehdyistä ansiokkaista opinnäytetöistä. Hietasen diplomityössä selvitettiin yritysten sijoittautumispreferenssejä pääkaupunkiseudulla toimistokäyttäjien näkökulmasta. Yli-Kosken diplomityössä selvitettiin, millaisia arviointipalveluja kunnat tarvitsevat ja miten maa-alueiden arviointipalveluja voidaan tuotteistaa. Opinnäytetöistä saataneen tiivistelmät Kiinteistöarvioinnin seuraavaan numeroon. SKAY onnittelee ja toivottaa menestystä matkaan! 11 Kiinteistöarviointi 3/09
Markkina-arvo Anteeksi mikä!? Voimakkaat suhdannevaihtelut ovat niitä ääriolosuhteita, joissa erilaisten teorioiden ja mallien pätevyysaluetta koetellaan. Yksi suosituimpia kritiikin kohteita on ollut markkina-arvon käsite, jonka sisältö joutuu aina aika ajoin puntariin. Nyt markkina-arvolle on ilmestynyt vieläpä uusi koetinkivi vihreät kiinteistöt. Vihreillä kiinteistöillä voidaan lyhyesti määriteltynä käsittää sellaisia rakennettuja kiinteistöjä, joissa kiinteistöllä sijaitsevalla rakennuksella on joku tunnustettu ympäristösertifikaatti. Yksityiskohtainen vihreän kiinteistön määritelmä vaatisi varmasti useamman sivun tekstiä, eikä olisi sittenkään täysin kiistaton, mutta tämän jutun aihe ei olekaan tässä määritelmässä, vaan siinä, miten helposti tai vaikeasti vihreille kiinteistöille on löydettävissä markkina-arvo. Nyt en tarkoita tässä sopivan arviointimenetelmän valitsemista tai valitun menetelmän teoreettisesti oikeaa soveltamista. Kysyn sen sijaan, mitä on asianmukainen markkinointi ja miten se liittyy vihreiden kiinteistöjen arvon määritykseen. Markkina-arvo määritellään IVS 2003 käännöksen mukaan: arvioiduksi rahamääräksi, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa. Markkina-arvoa määritettäessä tulee siis huomioida tämä asianmukaisen markkinoinnin määritelmä. On aihetta kysyä, mitä on tämä asianmukainen markkinointi - varsinkin kun arviointistandardi (IVS) itsessään antaa melko niukasti lisävalaistusta asiaan. Seuraavat tarkennukset kuitenkin (ainakin) löytyvät: tämän suhteellisen epälikvidin hyödykkeen markkinoimiseen tarvitaan muita pidempi aika, jotta siitä saataisiin sen markkinaarvon mukainen hinta. Markkina-arvon käsite myös edellyttää, että markkina-arvon mukaisessa liiketoimessa omaisuus asetetaan avoimesti ja riittävästi esille (avoimille) markkinoille kohtuulliseksi ajaksi ja kohtuullisella julkisuudella. Kiinteistöarviointi 3/09 12
Asianmukaisen markkinoinnin määrittely jää siis edelleen melko avoimeksi. Lisäksi markkinoinnilla tunnutaan viittaavan erityisesti ilmoitteluun, eli markkinointi nähdään tässä yhteydessä lähinnä osana markkinointiviestintää (promotion). Muita markkinointiviestinnän osa-alueita markkinoinnin klassisen 4P mallin mukaan ovat mm. asiakaskohtainen ilmoittelu, yrityksen brändin johtaminen, pr-toiminta ja henkilökohtainen myyntityö. Ainakin viimeksi mainitulla on myös suuri merkitys kiinteistöalalla, myydäänpä sitten asunto-osakehuoneistoa vuokralle tai LEED sertifioitua toimistokiinteistöä. Markkinoinnin ja erityisesti henkilökohtaisen myyntityön merkitys korostuu tilanteissa, joissa markkinoinnin kohteella on uutuusarvoa eli kohteen hyötyjä tai ominaisuuksia ei markkinoilla kunnolla tunneta. Tilanne tuntuisi olevan tällainen juuri vihreiden kiinteistöjen osalta. Vihreillä kiinteistöillä vaikuttaa olevan monia ns. tavanomaisista kiinteistöistä poikkeavia hyötytekijöitä, joiden merkitystä tutkimuksessa jatkuvasti todennetaan. Kiistattomimmat vihreiden kiinteistöjen hyödyt liittyvät niiden energiatalouteen. Nämä kustannussäästöt voivat ajan myötä olla merkittäviä ja vaikuttavat epäilemättä arvonmuodostukseen. Potentiaalisten hyötyjen lista on kuitenkin pitkä, riippuen luonnollisesti myös siitä, minkä sertifikaatin mukaisesta kiinteistöstä on kysymys ja kuinka taitavasti vihreän kiinteistön potentiaalia osataan hyödyntää. Joissakin tapauksissa - taitavasti toimien - vihreissä kiinteistössä toimiminen voi vaikuttaa esimerkiksi käyttäjän (yrityksen) liikevaihtoon. Se voi auttaa saamaan uusia asiakkaita, lisätä myyntiä nykyisille asiakkaille tai mahdollistaa hinnankorotukset. Myös joidenkin nykyisten asiakkaiden pitäminen, myynnin laskun estäminen tai hinnanalennuksiin kohdistuvien paineiden pieneneminen voivat tulla kysymykseen hyötytekijöinä. Toinen merkittävä hyötytekijöiden ryhmä liittyy yrityksen henkilöstöön. On selkeitä tutkimusviitteitä siitä, että vihreillä kiinteistöillä voi olla konkreettista vaikutusta erityisesti toimistotyön tuottavuuteen. Vihreät kiinteistöt ovat uusia moderneja/modernisoituja rakennuksia, joista osassa on kiinnitetty erityistä huomiota sisäilmaan, sen puhtauteen, lämpötilaan, kosteuteen ja työpistekohtaisiin säätömahdollisuuksiin. On vakavaa aihetta epäillä, että meillä Suomessakin vihreiden kiinteistöjen vaikutukset työn tuottavuuteen ovat merkittävät. Jos nämä vaikutukset vastaisivat vaikkapa 5 % säästöjä henkilöstökustannuksissa, olisi vaikutus asiakasyrityksen voittoon ja arvonnousuun melkoinen. Vaikuttaa siis siltä, että vihreiden kiinteistöjen potentiaaliset hyödyt voivat olla merkittäviä. Seuraava kysymys kuuluukin, miten näitä potentiaalisia asiakashyötyjä tuodaan esille markkinoinnissa, puhutaanpa sitten vaikkapa ilmoittelusta www-ympäristössä tai viime vaiheen hintaneuvotteluista. Asianmukainen markkinoija tai ainakin taitava/ammattitaitoinen markkinoija 13 Kiinteistöarviointi 3/09
osaa vedota näihin ilmeisiin/potentiaalisiin hyötytekijöihin ja näin hinata hyväksyttävää hintatasoa ylöspäin. Hän osaa kertoa, miten asiakkaan bisnes paranee, kun hän siirtyy uuteen ja uljaaseen vihreään toimitilaan ja miten siinä samalla kannetaan yhteiskuntavastuuta ja maailmaakin hiukan pelastetaan. Asianmukaisella tai ainakin taitavalla markkinoinnilla pitäisi siis olla vuokratasoa korottava vaikutus. Samalla voitaneen päätellä, että taitavan markkinoinnin tulisi näkyä myös pienempinä vajaakäyttöasteina. Vielä kun huomioidaan taitavan markkinoinnin jatkuva luonne asiakastyytyväisyyden ylläpitäjänä, pitäisi taitavan markkinoinnin johtaa myös pienempään vuokralaisten vaihtuvuuteen ja näin pienentyneisiin transaktiokuluihin. Itse asiassa edellä mainituista seikoista onkin varsin johdonmukaisia tutkimustuloksia. Niiden huomataan myös olevan merkittäviä lähtötietoja kassavirtalaskelmia laadittaessa. Taitavalla markkinoinnilla tuntuisi siis olevan moninaisia ja konkreettisia vaikutuksia kohteen toteutuneeseen hintaan. Tämä on tietysti hyvin arkijärkinen lopputulema ja siinä tuskin on kenellekään mitään uutta. Mutta miten on itse markkina-arvon tai sen estimaatin laita? Millaisia oletuksia markkinoinnista arvioija tekee, on tehnyt tai hänen tulisi tehdä. Riittääkö se, että kohteella tullee olemaan laaja ja pitkäaikainen näkyvyys. Entäpä, mitä muut markkinoilla toimivat olettavat tai pitävät toivottavana tai asianmukaisena; kuten kiinteistöjen omistajat ja käyttäjät? Vihreät kiinteistöt tuntuisivat siis esittävän vähintäänkin asianmukaisen haasteen markkinaosapuolille ja samalla myös itse markkina-arvon käsitteelle. On ehkä jopa aihetta kysäistä: Houston, do we have a problem? Ari Laitala (ari.laitala@tkk.fi) - Kirjoittaja valmistelee tutkimusprojektia vihreiden kiinteistöjen markkinointiin liittyen. Idea tähän kolumniin syntyi Baltic Valuation konferenssissa 17-19.9.2009 kuultujen esitysten pohjalta. Kiinteistöarviointi 3/09 14
Uutisia lyhyesti Kiinteistökauppojen puolivuotistilasto julkistettu Tuorein kauppahintatilasto osoittaa, että heikko taloustilanne näkyy kiinteistökaupassa. Kauppojen määrä väheni lähes neljänneksen vuoden 2009 alkupuoliskolla ja kauppoihin käytettävä rahasumma tätäkin enemmän, peräti 34 %. Tonttien hinnat pysyttelivät korkealla tasolla kauppojen volyymin voimakkaasta laskusta (-35 %) huolimatta. Paikoitellen laskua kertyi runsaastikin - esimerkiksi Espoossa pientalotonttien hinnat laskivat 17 %. Omakotitalojen kauppahinnoissa ei ollut koko maan tarkastelussa suurta poikkeamaa, vaikkakin kauppojen volyymi tippui 23 %. Kalleilla alueilla taantuma kuitenkin näkyi - esimerkiksi Helsingissä omakotitalojen hinnat tippuivat 16 %. (Lähde: www.maanmittauslaitos.fi > Julkaisut ja asiakirjat > Tilastot > Kauppahintatilastot) Paikkatietoikkunasta tietoa myös kiinteistöarvioinnin tueksi Heinäkuussa 2009 avattu paikkatietoikkuna kokoaa kymmeniä eri paikkatietoaineistoja yhden karttapalvelun alle. Paikkatietoikkunassa voi tarkastella lukuisia eri karttatasoja päällekkäin ja muodostaa itse omia karttoja, missä korostuvat halutut tiedot. Syksyn aikana palveluun on tulossa uusia tiedon tuottajia, mm. Väestörekisterikeskus rakennustietoineen, mikä kiinnostanee myös kiinteistöarvioijia. Yhtälailla kiinteistöarvioijia voi kiinnostaa esimerkiksi Museoviraston aineistot suojelu- tms. kohteista, mitkä voivat rajoittaa huomattavastikin kiinteistöjen tulevia käyttömahdollisuuksia. (www.paikkatietoikkuna.fi) IMF raportoi: Asuntojen hintojen lasku todennäköistä Suomessa Kansainvälinen valuuttarahasto IMF on verrannut asuntojen hintakehitystä nykyisessä suhdanteessa aikaisempiin suhdanteisiin. Raportissaan IMF toteaa, että mikäli menneeseen on uskominen (so. markinat käyttäytyvät samalla tavoin kuin aikaisemmin), on asuntohintojen lasku todennäköistä Suomessa. Sen sijaan esimerkiksi Yhdysvaltojen laskusuhdanteen uskotaan olevan kutakuinkin ohi. (www.imf.org > World Economic Outlook October 2009, s. 20-26) 15 Kiinteistöarviointi 3/09
YHTEISÖJÄSENEMME Kiinteistöalan Koulutussäätiö Catella Property Oy Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry. Maanomistajien Arviointikeskus Oy Fingrid Oyj Newsec-Maakanta Oy Realia Management Oy Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy Laatumaa Jones Lang LaSalle Ovenia Oy Svenska Handelsbanken AB Palautusosoite: Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry. c/o Juhana Hiironen Kivenhakkaajankuja 3 B 41, 02650 Espoo. Kiinteistöarviointi 3/09 16