Kaupunginhallitus 101 18.04.2017 Kaupunginhallitus 145 22.05.2017 Mustikkahaan Huolto Oy:n oikaisuvaatimus: Kh 18.4.2017 101 Mustikkahaan kerrostalotonttien ja rivitalotontin hinnoittelu 97/02.07.01/2017 Khall 18.04.2017 101 Valmistelija: teknisen toimen johtaja Tapio Pesonen, puh. 050 593 9676, etunimi.sukunimi@heinola.fi Mustikkahaan alueen kerrostalotonttien ja rivitalotontin vuok ra so pimuk set päättyvät lähivuosina, joten on tullut tarpeelliseksi tarkistaa alu eel le yhtenäinen hintataso tulevien vuokrien ja kauppahintojen mää rit tä mi sek si. Teknisen toimen päätösvaltataulukon mukaan kaupunginhallitus päät tää rakentamattomien kiinteistöjen hinnoittelusta. Heinolan kaupungin maankäyttöosasto tilasi Arviointitoimisto Oy Mikko Helenius & Co:lta vyöhykehintojen arviointityön, jotta kau pun gin alueelle saataisiin yhtenäinen tonttihinnoittelu. Arviokirjan mu kaan Mustikkahaan alue kuuluu V- vyöhykkeeseen, jonka ker ros ta lo tonttien hinnaksi määriteltiin 50 60 /kem 2. Aiemmin 15.6.2015 on kaupunginhallituksen päätöksellä 190 hinnoi tel tu Mustikkahaan alueelta 2 kerrostalotonttia hintaan 55,00 /kem 2. Edellä olevan hinnoitteluselvityksen, sekä alueella toteutuneiden tont ti kaup po jen perusteella valmistelija esittää, että Mustikkahaan ker ros ta lo tont tien sekä rivitalotontin hinnat määritellään ra ken nus oikeu den mukaan niin, että kerrostalotonttien hinta on 55,50 /kem 2 ja ri vi ta lo ton tin hinta on 70,00 /kem 2. Hinnoittelu astuu voimaan tä män pää tök sen voimaan tullessa kauppojen osalta ja vuokrien osal ta uuden vuokrasopimuksen laadinnan yhteydessä. Poikkeuksena ovat kort te lin 31 tontit 5, 6 ja 9 sekä korttelin 47 tontti 1, joiden myyn ti hinnoit te lus sa tulee noudattaa kaupungin lakimiehen sel vi tyk sen pe rusteel la Kvalt 105, 21.6.1966 päätöstä vuokrakauden lop puun. Lisäksi esitän, että tontit luovutetaan jatkuvana myyntinä tai vuok raamal la siten, että vuokra on 5 % tontin myyntihinnasta. Vuokra si dotaan elinkustannusindeksiin ja vuokrattua tonttia ostettaessa myyn tihin ta on kulloinenkin vuokra pääomitettuna 5 %:n mukaan. Tont tien vuokrasopimuksessa esitetty lunastushinta on voimassa 5 en simmäis tä vuotta sopimuksen solmimisesta ja tämän jälkeen myyn ti hin ta päätetään erikseen (Khall 144, 13.6.2016).
Esityslistan liitteenä 2 on tonttien hinnoittelu ja karttaliite. Ehdotus: Kaupunginjohtaja (JT): Kaupunginhallitus päättää, että Mus tik ka haan alueen kerrostalotonttien sekä rivitalotontin hinta määräytyy seu raavas ti: - kauppahinta ja vuokranmäärityksen perusteena oleva hinta on 55,50 /kem 2 koskien kortteli tontit 34 1 35 1 ja 2 36 1 37 1 38 1 39 1 44 1 ja 2 45 1 ja 2 46 1,2 ja 3 50 1 31 5,6 ja 9 -lunastushinta voimassa olevan vuokrakauden lop puun kuitenkin kv 21.6.1966 105 mukainen 47 1 -lunastushinta voimassa olevan vuokrakauden lop puun kuitenkin kv 21.6.1966 105 mukainen - kauppahinta ja vuokranmäärityksen perusteena oleva hinta on 70,00 /kem 2 koskien kortteli tontit 40 5 - em. hintaa noudatetaan kiinteistökaupoissa, jotka solmitaan tämän pää tök sen tultua lainvoimaiseksi edellä taulukossa mainituin poikkeuk sin - em. hintaa käytetään vuokranmäärityksen perusteena niissä vuokra so pi muk sis sa, jotka solmitaan tämän päätöksen tultua lain voi maisek si - tontit luovutetaan joko kiinteistökaupalla tai vuokraamalla - vuosivuokra on 5 % tontin myyntihinnasta elinkustannusindeksiin
si dot tu na - tonttien vuokrasopimuksessa esitetty lunastushinta on voimassa 5 en sim mäis tä vuotta sopimuksen solmimisesta ja tämän jälkeen myyn ti hin ta päätetään erikseen (Khall 144, 13.6.2016) Päätös: Jäsen Vesikko esitti jäsen Heinon kannattamana, että ehdotuksessa en sik si mainituksi kauppahinnaksi ja vuokranmäärityksen pe rus teena olevaksi hinnaksi päätetään 50 /kem 2. Puheenjohtaja totesi, että asiasta käydyn keskustelun kuluessa jäsen Vesikko on tehnyt kaupunginjohtajan ehdotuksesta poikkeavan kan na te tun esityksen, joten asiasta on äänestettävä. Puheenjohtaja esit ti, että tarvittava äänestys toimitetaan nimenhuutoäänestyksenä niin, että ne, jotka kannattavat kaupunginjohtajan ehdotusta, ää nestä vät "jaa", ja ne, jotka kannattavat jäsen Vesikon tekemää esitystä ää nes tä vät "ei". Äänestysmenettelyehdotus hyväksyttiin yk si mie lises ti. Suoritetussa äänestyksessä annettiin 0 "jaa" -ääntä ja 7 "ei" -ääntä (Heino, Jaakkola, Lehtimäki, Pakari, Vesikko, Virtanen, Hildén) Puheenjohtaja totesi kaupunginhallituksen äänin 7 vastaan 0 hy väksy neen Vesikon tekemän esityksen asiassa. Muilta osin kaupunginhallitus hyväksyi yksimielisesti kau pun gin joh tajan esityksen asiassa. Tämän asian keskustelun aikana kaupunginhallitus kuuli asian tun tija na maankäyttöinsinööri Marko Siitaria. Muutoksenhaku: oikaisuvaatimusohjeet, kunnallisasiat Tiedoksianto: Virallinen ote Mustikkahaan Huolto Oy Heinolan Vuokra-asunnot Oy Pietiläinen Oy Tilipalvelu Mällönen Oy Kopio teknisen toimen johtaja Tapio Pesonen kaavoituspäällikkö Harri Kuivalainen kiinteistösihteeri Tiina Lehtinen Khall 22.05.2017 145 Valmistelija: maankäyttöinsinööri Marko Siitari, puh. 044 769 4374, etunimi.sukunimi@heinola.fi Mustikkahaan Huolto Oy on esittänyt oikaisuvaatimuksen kau pun ginhal li tuk sen päätöksestä 18.4.2017 101, joka koski Mus tik ka haan kerrostalotonttien ja rivitalotontin hinnoittelua. Oi kai su vaa ti muk ses sa vaaditaan, että: - (Myös) kaupunginvaltuuston päätöksen 25.2.1969 55 kä sit tä mien
ker ros ta lo tont tien haltijoiden tulee voida lu nas taa tont tin sa vuok rakau den kuluessa samalla hin noit te lul la, joka kau pun gin val tuus ton pää tök sen 21.6.1966 105 mu kaan koski toista luo vu tet tu jen tonttien joukkoa Mus tik ka haas sa. - Osoitteessa Marjatie 2 sijaitsevalla rivitaloyhtiöllä tulee olla mah dolli suus lunastaa tonttinsa kaupunginvaltuuston pää tök sen 138 vuon na 1970 perusteella. Oikaisuvaatimuksen kohteena olevan hinnoittelupäätöksen taus ta na on, et tä nykyiset vuokrasopimukset kaupungin Mus tik ka haan alu eelta vuokraamilla kerrostalotonteilla ja ri vi ta lo ton til la päät ty vät pääosin lä hi vuo si na 2018-2024. Alkuperin 1960- ja 1970-luvuilla laadittuja vuok ra so pi muk sia uu distet taes sa on tarpeen tarkastella uutta vuokratasoa ja so pi mus eh to ja ko ko nai suu te na. Valmistelun tavoitteena ovat olleet alu eel le oikea hin ta ta so ja mahdollisimman yhtenäiset so pi mus ehdot. Asiassa il meni kuitenkin, että koko kohdealueella pääs tään yhtenäisiin eh toi hin tontin lu nas tustilanteissa vasta, kun tietyt vuokrasopimukset ovat um peu tu neet. Syy nä on, että kau pun ki on alueen tontteja alunperin luo vut taes saan tehnyt alu eel le kaksi lunastusmahdollisuuden osalta eri lais ta pää tös tä. Kaupunginvaltuuston päätöksen 21.6.1966 105 tarkoittamilla tonteil la vuokraaja voi koska tahansa vuok ra kau den aikana lu nas taa ton tin luovutusajankohdasta johdettavalla in dek si si don nai sel la hinnal la. Päätös koski vain korttelin 31 tont te ja 1-9 (ny kyi sin, oi kai suvaa ti muk sen kohteena olevassa pää tök ses sä 4 tont tia). Oi keu del lises sa selvityksessä todettiin, että lu nas tus eh to on voimassa ny kyisten vuokrakausien loppuun, mutta tu le vil le vuok ra kau sil le kaupunki voi määritellä asian uudelta poh jal ta. Toinen kaupunginvaltuuston tontinluovutuspäätös 25.2.1969 55 koski pääosaa Mustikkahaan tonteista, kortteleita 32-39 ja 42-46 (oikaisuvaatimuksen kohteena olevassa päätöksessä 16 tonttia). Tähän päätökseen ei sisältynyt vastaavaa lu nas tus oi keut ta. Oikai su vaa ti muk ses sa syyksi on arveltu valmistelijan unoh dus ta. Toden nä köi sem pä nä voi ehkä pitää ton tin luo vu tus po li tii kan muutosta, jo ka on hyväksytty kau pun gin ylimmässä päät tä väs sä toimielimessä. Oikaisuvaatimuksen alaisessa päätöksessä hin ta ta son val mis te lu pe rus tuu pääasiassa viimeisimpään Mustikkahaan alueen hin noit telu pää tök seen (KH 15.6.2015 190), jolla hinnoiteltiin kak si ker ros talo tont tia osoitteissa Marjatie 1 ja 3. Tämän jäl keen kiin teis tö mark kinoi den tilanne Heinolassa ei ole oleel li ses ti muut tu nut, joten hin noitte lu on voinut tukeutua vuoden 2015 hin ta ta soon. Hintatason valmistelussa on laajempana taustaviitteenä käy tet ty
myös v. 2016 valmistunutta Heinolan vyö hy ke hinnoittelun kon sult tisel vi tys tä. Selvitys on hankittu, jotta hin noit te lu pää töksissä voidaan käyt tää or ga ni saa tion oman tietämyksen ohel la laa jem paa nä ke mystä kiinteistömark ki nois ta. Kaupungin edun mu kais ta on selvittää kiinteis tö jen markkina-arvoa aika ajoin ul ko puo li sel la taholla. Selvitys ei mää ri tä tont tien hin ta ta soa, vaan hinnoittelupäätöksissä pää pai no on kyseisen koh teen arvonmuodostuksen pai kal li sel la sel vit tä mi sel lä. Ver rok ki kau pun ki na esitetyn Rii hi mäen hintatasoa ei ole käytetty Hei no las sa, vaan sillä on haet tu vertailua kaupungin sisäisen hin tata son muo dos tu mi sen periaatteisiin. Oikaisuvaatimuksen alaisessa hinnoittelupäätöksessä on pyritty tu levai suut ta silmälläpitäen mahdollisimman yhtenäiseen hin noit te luun ja sopimusehtoihin Mustikkahaan vuokrasopimuksia uu dis tet taes sa. Men nei syy den osalta ei voida poistaa tosiasiaa, et tä on olemassa eri lai sia hinnoittelupäätöksiä ja voi mas sa ole vien vuokrasopimusten eh to ja. Päätös on perustunut hallintoasian riittävään ja asian mu kai seen selvit tä mi seen. Päätös on syntynyt objektiivisin perustein ei kä sillä ole lou kat tu kuntalaisten yhdenvertaisuutta. Päätös on lain sää dän nön mu kai nen ja perusteltu. Sitä ei ole syytä muut taa. Esityslistan liitteenä 2 on Mustikkahaan Huolto Oy:n oi kai su vaa timus. Ehdotus: Päätös: Muutoksenhaku: Kaupunginjohtaja (JT): Kaupunginhallitus päättää hylätä oi kai su vaati muk sen edellä valmistelutekstissä mainituilla pe rus teil la. Päätösehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. valitusosoitus, kuntalaki Tiedoksianto: Virallinen ote Mustikkahaan Huolto Oy