Rakennusalan suhdanneryhmä 15.6.2004 Rakentaminen 2004 1. väliraportti Vakaa suhdannetilanne
Rakennusalan suhdanneryhmän jäsenet Pentti Vesterinen, pj. Timo Airaksinen Pentti Forsman Ari Laine Kari Matikainen Timo Myllys Jukka Oikarinen Pekka Pajakkala Pekka Pelkonen Bo Salmén Raimo Seppälä Juhani Tervala Juha Vartia Kati Jussila, siht. Valtiovarainministeriö Metalliteollisuuden Keskusliitto Suomen Pankki Asuntorahasto Ympäristöministeriö Suunnittelu- ja konsulttitoimistojen liitto SKOL ry Tilastokeskus VTT Rakennus- ja yhdyskuntatekniikka Valtiovarainministeriö Rakennusteollisuus RT ry Suomen toimitila- ja rakennuttajaliitto ry, RAKLI Liikenne- ja viestintäministeriö Teollisuuden ja työnantajain keskusliitto, TT Valtiovarainministeriö Rakennusalan suhdanneryhmä, Rakentaminen 2004, 1. väliraportti, Vakaa suhdannetilanne - 15.6.2004 2
TALONRAKENNUSTOIMINNAN 1) neljän neljänneksen liukuva summa, 2000 = 100 VOLYYMI 150 1985-2005** 130 110 90 70 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02* 03* 04** 05** 1) Uudisrakentaminen sekä korjaus- ja kunnossapito. Kansainvälinen talous kasvaa, mutta kasvun painopisteet ovat Aasiassa ja Yhdysvalloissa. Suomelle tärkeiden talousalueiden kasvu on piristymässä varsin hitaasti. Suomen kokonaistuotanto kasvoi vuoden ensimmäisellä neljänneksellä 2,7 % vahvan yksityisen kulutuksen ansiosta. Valtiovarainministeriön ennusteen mukaan bruttokansantuotteen kasvu nopeutuu viime vuodesta 2,5 prosenttiin ja on ensi vuonna 2,8 %. Rakennusalan suhdanneryhmä ennakoi talonrakentamisen kasvavan kuluvana vuonna 3-5 % ja kasvun jatkuvan lähes samansuuruisena myös ensi vuonna. Talonrakentamista jouduttaa jo pitkään matalana pysynyt korkotaso sekä kuluttajien vankka luottamus tulevaisuuteen. Kotitalouksien rakentamishalut näkyvät erityisesti asuin- sekä korjausrakentamisessa. Hidas elpyminen alkaa näkyä myös yrityssektorin rakennusinvestoinneissa. Teollisuusrakentamisen aloitukset ovatkin lisääntyneet hieman. Vaikka teollisuusrakentaminen on edelleen matalalla tasolla se kääntyy kasvuun kuluvana vuonna. Toimistorakentaminen heijastelee kysynnän laatukriteereiden muutoksia. Maa- ja vesirakentamisessa on käynnissä useita suuria projekteja. Tuotanto kasvaa kuluvana vuonna varsin rauhallisesti. Kokonaisuudessaan rakentamisen ennakoidaan kasvavan kuluvana vuonna 2-4 %. Kasvu hidastuu hieman v. 2005. Suosituksia Nykyisessä suhdannetilanteessa asuntorakentamiseen on muodostunut epätasapainoisuuksia. Matala ja vakaa korkotaso sekä pidentyneet laina-ajat ovat siirtäneet asuntokysyntää vuokraasunnoista omistusasumiseen. Asuntojen hinnat ovat reagoineet kasvaneeseen kysyntään. Asuntohintojen nousu jää kuitenkin hitaaksi verrattuna tonttihintojen kehitykseen. Kaavoitus on hidasta, jolloin tonttien tarjonta ei reagoi kasvaneeseen kysyntään nopeasti. Tilanteesta kärsii sekä rakennus- että kotitaloussektori, jonka velkaantumista tonttipula lisää. Kaavoitusta on pidetty ongelmana jo vuosikymmenten ajan. Samaan aikaan talouspolitiikan välineiden määrä on kaventunut. Kuntien maapolitiikalta odottaisikin suurempaa pitkäjänteisyyttä ja joustavuutta. (Tekstiliite s. 9) Rakennusalan suhdanneryhmä, Rakentaminen 2004, 1. väliraportti, Vakaa suhdannetilanne - 15.6.2004 3
Talonrakentaminen Talonrakentamisen määrä supistui viime vuonna lähes prosentin, mutta kuluvan vuoden ensimmäisellä neljänneksellä määrä kääntyi 1,3 prosentin kasvuun. Alkuvuodesta asuin- ja korjausrakentaminen ovat lisääntyneet reippaasti. Aloitukset kasvoivat yhteensä runsas 10 %. Kuluvana vuonna talonrakentamisen odotetaan kääntyvän kasvuun (+2 % +4 %), jonka ennakoidaan jatkuvan lähes samalla tasolla myös ensi vuonna. Rakentamisen suhdannenäkymät ovat positiiviset. Kuukausittain julkaistava luottamusindikaattori nousi toukokuussa huhtikuusta yli pitkän aikavälin keskiarvon. Luottamusta nosti tilauskannan kasvu sekä työllisyysodotusten pysyminen ennallaan. Neljännesvuosittaisen suhdannebarometrin mukaan tuotannon ja viennin odotetaan kasvavan myös toisella neljänneksellä. Asuinrakentamisen aloitukset (m³) kasvoivat kuluvan vuoden ensimmäisellä neljänneksellä 36 % vuotta aiemmasta. Lukumääräisesti asuntoja aloitettiin 5 900, eli 30 % vuodentakaista enemmän. Alkuvuoden aloitukset kasvoivat kaikilla asuinrakentamisen osa-alueilla. Asuinkerrostaloasuntojen aloitukset kasvoivat 50 % ja muiden asuinrakennusten 25 %. Kuluttajien luottamus on pysynyt vahvana ja kuluttajien asunnonhankinta-aikeet ovat edelleen suhteellisen suuret. Korkotaso on varsin matala. Rakennusalan suhdanneryhmä arvioikin, että asuntorakentaminen jatkuu kuluvana vuonna vilkkaana ja asuntoja aloitetaan aiemmin ennakoitua enemmän, eli n. 34 000. Myös ensi vuonna 30 000 asunnon raja ylittyy. Kotitalouksien tulojen nousu sekä pidentyneet laina-ajat ovat lisänneet entistä suurempien ja laadukkaampien asuntojen kysyntää. Tämän tulisi näkyä myös yhdyskuntasuunnittelussa. Asuntomarkkinoilla kysyntä ja tarjonta eivät näytä kohtaavan, sillä riittävän väljistä ja laadukkaista asunnoista on puutetta. Nykyinen asuntokanta ei enää vastaa kotitalouksien toiveita, jotka ovat muuttuneet laman jälkeen taloudellisten olojen normalisoiduttua ja rahoituksen saatavuuden parannuttua. Ilmiö näkyy erityisesti kun vertaillaan tonttien ja asuntohintojen suhteellista kehitystä. Vuoden 1998 alun jälkeen tonttien hinnat ovat nousseet huomattavasti nopeammin kuin asuntohinnat, puhumattakaan erittäin maltillisesti nousseista rakennuskustannuksista (kuvio s. 14). Tonttihintojen nousussa ei ole kyse rakennusmaan puutteesta, vaan kuntien kyvyttömyydestä tai haluttomuudesta kaavoittaa sopivia tontteja kotitalouksien tarpeisiin. Tonttipulasta johtuva vaihtoehtojen puute nostaa myös asuntojen hintoja niiden sijainnista riippumatta. Kaavoituksen luomat rakenteelliset jäykkyydet lisäävät talouden epätasapainottomuuksia, joiden aiheuttamat markkinahäiriöt saattavat olla varsin pitkäkestoisia. EMU-jäsenyyden tuoma vakaa korkotaso suosii rakentamista, joka on varsin altis lainanottohalujen muutoksille. Tilanteissa, joissa kysyntä ja tarjonta eivät kohtaa, olisi tärkeä saada tasapainottavia vaikutuksia talouden rakenteellisia jäykkyyksiä vähentämällä. (Tekstiliite s. 9) Vilkas asuntokysyntä nosti kotitalouksien asuntoluottokannan huhtikuussa 37,6 miljardiin euroon. Luottokanta kasvoi siten vuodentakaisesta vajaa 16 %. Uusia asuntolainoja nostettiin vajaalla kahdella miljardilla eurolla. Uusien asuntolainojen keskikorko nousi huhtikuussa hieman maaliskuusta ja oli 3,09 % ja koko asuntolainakannan keskikorko oli 3,42 %. Kotitalouksien velkaantumisasteen ennakoidaan kuluvana vuonna ylittävän 75 %. Tammi-toukokuussa valtion tukeman asuntotuotannon aloitukset ylsivät vain 1800 asuntoon. Aloituksia on sijoittunut Helsingin seudulle suhteellisesti viime vuotta enemmän. Kuluvan vuoden vapaarahoitteinen asuntotuotanto noussee lähes ennätyslukemiin, joten tuetun tuotannon määrä voi suhdanneluonteisesti jäädä huomattavastikin alle hallitusohjelmassa asetettujen tavoitteiden. Tuetun asuntotuotannon ennakoidaan jatkuvan vähäisenä sekä kuluvana että ensi vuonna. Rakennusalan suhdanneryhmä, Rakentaminen 2004, 1. väliraportti, Vakaa suhdannetilanne - 15.6.2004 4
Toimitilarakentamisen aloitukset olivat vuoden ensimmäisellä neljänneksellä samalla tasolla kuin vuotta aiemmin. Alaeriä tarkastellessa aloitukset lisääntyivät teollisuus-, toimisto- ja julkisessa rakentamisessa, mutta liike- ja varastorakentamisen aloitukset supistuivat. Teollisuusrakentamisen aloitukset lähes kaksinkertaistuivat, sillä Etelä-Suomessa käynnistyi useampia suuria projekteja. Teollisuusrakentamisen tuotannon ei kuitenkaan vielä tänä vuonna ennakoida kasvavan. Teollisuusrakentaminen saavutti huipun vuonna 2001, jonka jälkeen hitaammasta kansainvälisestä talouskasvusta johtuen rakentamistuotanto on ollut laskussa. Aloitusten kasvaminen lisännee tuotantoa vasta v. 2005 tai 2006. Varastorakentamisen aloitukset supistuivat hieman. Toimitilojen vajaakäyttötutkimukset osoittavat, että varastorakennuksista on alueittain jopa pulaa. Varastorakentamisen tuotannon ei kuitenkaan odoteta vielä vilkastuvan mittavasti. Liikerakentamisen aloitukset supistuivat 58 % ensimmäisellä neljänneksellä, sillä vuoden takaiset aloitukset olivat poikkeuksellisen korkealla tasolla. Liikerakentaminen on edelleen varsin vilkasta ja sen odotetaan jatkavan kasvua kuluvana vuonna. Toimistorakentamisen aloitukset kasvoivat ensimmäisellä neljänneksellä 51 %, mikä johtuu osin erittäin matalasta vertailutasosta, mutta osin myös toimistorakentamisen lievästä vahvistumisesta viime vuoden kolmannen neljänneksen pohjan jälkeen. Toimistorakentamiseen myönnetyt luvat ovat niin ikään kasvaneet. Spekulatiivista rakentamista ei enää juurikaan ole, joten laadukkaille ja muuntelukelpoisille toimistotiloille on todellista kysyntää. Vanhempiin ja sijainniltaan huonompiin toimistorakennuksiin saattaa olla vaikea löytää vuokralaisia, vaikka vajaakäyttöasteen nousu on leventänyt toimistotilojen vuokrahaarukkaa. Koska toimistotilan kysyntä on kokonaisuudessaan varsin vakaalla tasolla, vajaakäyttöasteen ennakoidaan edelleen kasvavan tarjonnan lisääntyessä. Keväällä 2004 vajaakäyttöaste nousi liki 8 prosenttiin. Normaaliasteeksi arvioidaan Suomessa 5 %. Muusta rakentamisesta julkisen palvelurakentamisen aloitukset kasvoivat 50 % vuoden ensimmäisellä neljänneksellä. Opetusrakentaminen kaksinkertaistui sillä kasvukeskuksissa oli muutama suurempi aloitus. Kokoontumisrakentamisen aloitukset lisääntyivät 23 % ja palo- ja pelastusrakentamisen aloitukset 5 %. Ainoastaan hoitoalan rakentamisen aloitukset supistuivat. Julkisen palvelurakentamisen tuotanto kasvaa kuluvana vuonna, mutta kääntyy laskuun ensi vuonna. Maatalousrakentamisen aloitukset kasvoivat 7 % vuoden ensimmäisellä neljänneksellä. Maa- ja vesirakentaminen Maa- ja vesirakentamisen määrä kasvoi viime vuonna 0,6 %. Tuotanto oli hitaampaa alkuvuodesta 2003, mutta lisääntyi vuoden jälkimmäisellä puoliskolla. Kuluva vuosi alkoi vahvasti, sillä kasvua kertyi ensimmäisellä neljänneksellä vuodentakaisesta jopa 8,6 %. Alkuvuodesta alan liikevaihto kasvoi jopa 14,5 %. Puolivuosittain julkaistavan Maa- ja vesirakentamisen näkymät raportin 1 mukaan alan suhdannetilanne on edelleen hyvä ja odotukset vakaat. Rakennuttajien suhdannetilanne on hyvä, mutta sen ennakoidaan heikkenevän. Kuluvana ja ensi vuonna suuria tiehankkeita on vielä kohtuullisesti käynnissä. Ratainvestoinnit ovat säilyttäneet suhteellisen hyvän tason ja kuntien katuinvestoinnit supistuivat ennakoitua vähemmän. Tietoliikenneinvestointien näkymät ovat parantuneet verkkooperaattoreiden tilanteen parantuessa. Suunnittelijoiden suhdannetilanne on varsin hyvä ja odotukset ensi vuodelle ovat nousseet aiemmasta kyselystä. Panostus kansainvälisiin suunnittelutehtäviin on 1 VTT Rakennus- ja yhdyskuntatekniikka (Maarakennusalan neuvottelukunnan ja liikenne- ja viestintäministeriön toimeksiannosta) Rakennusalan suhdanneryhmä, Rakentaminen 2004, 1. väliraportti, Vakaa suhdannetilanne - 15.6.2004 5
lisääntynyt aiemmasta, yksinomaan kotimaiseen suunnitteluun keskittyy 40 % yrityksistä. Ongelmana koettiin hintakilpailu. Urakoitsijoiden suhdannetilanne on normaali. Tarjouspyyntöjen ja tilauskannan kehitys on ollut hyvä. Työntekijämäärä on kuitenkin vähentynyt kevään aikana. Ongelmana koetaan kausivaihteluiden lisäksi ammattitaitoisen työvoiman puute. Maa- ja vesirakentamisen määrän ennakoidaan kasvavan rauhallisesti kuluvana ja ensi vuonna. Maa- ja vesirakentamista pyritään vakauttamaan ministerityöryhmän alkuvuodesta suunnittelemalla liikenneväyläpolitiikkaohjelmalla. Työryhmä painottaa pitkäjänteistä maa- ja vesirakentamista ja siihen liittyen elinkaarimalliajattelua. Kymmenvuotisen liikenneväyläohjelman linjaukset sisältävät E18 hankkeen lisäksi kymmenen isoa tie-, kolme rata- ja kaksi vesiväylähanketta, jotka työryhmä on asettanut kiireellisyysjärjestykseen. Hankkeiden lisäksi työryhmä ehdottaa kahdeksaa teemapakettia, joilla halutaan edistää mm. ratojen kunnossapitoa sekä liikenteen turvallisuutta ja sujuvuutta. Hallituskauden jälkeisille vuosille ehdotetaan alustavasti viittä teemapakettia ja 23 isoa kehittämisinvestointia. Näitä ehdotuksia ei ole asetettu kiireellisyysjärjestykseen. Politiikkaohjelman mukaisesti moottoritie E18:n Muurlan ja Lohjan välinen osuus päätettiin toteuttaa elinkaarimallilla. Rakentaminen aloitetaan aikaisintaan vuonna 2005. Elinkaarimallin avulla toteutettaneen lähivuosina myös muita väylähankkeita. Päätökset tehdään kuitenkin kehys- ja talousarviokäsittelyissä tapauskohtaisesti. Liikenneväyläpaketti perustuu aiempien hallitusten aikaiselle investointivolyymille, eli nykyinen hallitus aloittaisi uusia investointeja noin miljardilla eurolla. Näiden kustannukset tällä hallituskaudella olisivat noin 300 miljoonaa euroa. Hallituksen kehyspäätöksessä myönnetyllä rahoituksella saadaan esitysten toteutus käyntiin ja lisäaikaa rahoituksen etsinnälle. Hallituskauden väylärakentamisen volyymi riippuu siitä, miten investointiohjelmalle järjestyy rahoitus. Asia on seuraavan kerran esillä budjettiriihessä. Nyt tiedossa olevalla rahoituksella investointiohjelman toteutus on loppupainotteinen. Käynnissä olevat investoinnit valmistuvat vuoden parin kuluessa, joten väylärakentaminen hidastuu hieman v. 2005. Kokonaisuudessaan maa- ja vesirakentamisen kasvu on kuitenkin vakaata kuluvana ja ensi vuonna. Korjausrakentaminen Vakaa korkotaso sekä Suomen vanheneva rakennuskanta pitävät korjausrakentamisen edelleen kasvussa. Korjausrakentamisen odotetaan lisääntyvän kuluvana vuonna 4 %. Korjausrakentamisen volyymi on noin puolet asuntorakentamisesta ja 40 % toimitilarakentamisesta. Rakennustuoteteollisuus Rakennustuoteteollisuuden suhdanteet ovat kohentuneet. Kysyntä on lisääntynyt ja uusia tilauksia on aiempaa enemmän. Myös suhdanneodotukset ovat parantuneet. Kysynnän ennakoidaan piristyvän edelleen ja uusien tilausten odotetaan kasvavan. Kapasiteettia on kuitenkin vielä vapaana ja suurin pullonkaula oli riittämätön kysyntä. Rakennustuoteteollisuuden tuotanto heijastelee rakennusalan nykynäkymiä. Rakennustuotteiden menekki-indeksi on noussut viime vuoden lopulta lähtien. Sementin myynti on kasvanut alkuvuonna, mutta sementin tuonti on hieman supistunut vuoden alkukuukausina. Eristeiden ja tiilten myynti on niin ikään lisääntynyt. Bitumikateaineiden myynti oli heikkoa lähes koko viime vuoden, mutta kääntyi kasvuun loppuvuodesta. Runkoelementtien kysyntä on niukkaa kuvastaen teollisuuden ja toimistorakentamisen matalaa tasoa. Kunnallisteknisten tuotteiden kysyntä on niin ikään matalalla tasolla. Kuluvana vuonna asunto- ja liikerakentamisen tuotantoon käytettävien materiaalien menekki pysyy hyvänä, mutta teollisuusrakentamiseen tarvittavien tuotteiden kysyntä on vielä heikkoa. Rakennusalan suhdanneryhmä, Rakentaminen 2004, 1. väliraportti, Vakaa suhdannetilanne - 15.6.2004 6
Rakentamisen hinnat ja kustannukset Rakennuskustannusindeksi nousi toukokuussa 1,9 % vuoden takaista korkeammalle tasolle. Työpanoskustannusten nousu oli hieman hitaampaa, 1,8 %, mutta tarvikepanoskustannusten hinnat olivat toukokuussa 2,1 % vuodentakaista korkeammalla tasolla. Muut kustannukset nousivat 1,4 % vuodentakaisesta. Pääkaupunkiseudun asuntorakentamisen tarjoushintaindeksi nousi huhtikuussa vajaa 5 % vuodentakaisesta. Toimitilarakentamisen tarjoushinnat lähtivät keväällä 2003 selkeään nousuun, mikä ei vielä ole pysähtynyt. Asuinrakentamisen tarjoushinnat ovat suhteellisen vakaalla, mutta korkealla tasolla. Tarjoushintaindeksin kasvu on viimeisen puolen vuoden ajan ylittänyt rakennuskustannusten kasvun, mikä heijastelee rakennusmarkkinoiden vilkkautta. Maarakennuskustannusindeksi oli huhtikuussa 4 % vuoden takaista korkeammalla tasolla. Sillanrakennustöiden, kalliorakennustöiden sekä hoidon ja kunnossapidon kustannukset olivat huhtikuussa keskivertoa korkeammat. Normaalien arava- ja korkotukihankkeiden rakennuskustannukset olivat huhtikuussa 2,0 % vuodentakaista korkeammat koko maassa. Pääkaupunkiseudulla kustannukset nousivat 1,5 % ja muualla Suomessa 3,3 %. Muun maan kustannuksia nosti muutamat hankkeet Oulussa, joissa kustannusnousu oli keskivertoa nopeampaa. Vanhojen kerrostaloasuntojen keskimääräiset neliöhinnat nousivat vuoden ensimmäisellä neljänneksellä 1,2 % edelliseen neljännekseen verrattuna. Vuodentakaisesta hinnat nousivat 6,6 %. Pääkaupunkiseudulla hintojen nousu oli hitaampaa kuin muualla Suomessa sekä vuodentakaiseen että edelliseen neljännekseen verrattuna. Asuntojen myyntiajat ovat pidentyneet hieman. Vuonna 2003 myytyjen rakentamattomien tonttien hinnat nousivat asemakaava-alueilla noin 6 % ja haja-asutusalueella noin 8 %. Pääkaupunkiseudulla tonttihinnat nousivat nopeammin: Helsingissä 13 %, Espoossa 24 % ja Vantaalla 16 %. Omakotikiinteistöjen hinnat kasvoivat keskimäärin 10 %. Hintakehitys pääkaupunkiseudulla vaihteli: Helsingissä hinnat nousivat 2 %, Espoossa 10 % ja Vantaalla 12 %. Tampereella hinnat nousivat jopa 22 %, Kuopiossa 25 % ja Oulussa 11 %. Vuokrat nousivat kuluvan vuoden ensimmäisellä neljänneksellä 2 % vuodentakaisesta. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat nousivat koko maassa keskimäärin 1,3 %. Pääkaupunkiseudulla nousu oli nopeampi, 2,7 %. Muualla Suomessa vuokrat nousivat 0,5 %. Arava-asuntojen vuokrat kohosivat koko maassa 3,2 % vuoden takaiseen verrattuna. Edelliseen vuosineljännekseen verrattuna vuokrat nousivat 0,9 %. Vapaarahoitteisten vuokraasuntojen vuokrat kohosivat koko maassa keskimäärin 0,4 %. Pääkaupunkiseudulla nousua oli 0,7 % ja muualla Suomessa 0,3 %. Arava-asuntojen vuokrat nousivat koko maassa 1,6 %. Tilastokeskus on uudistanut vuokratilastointia siten, että tietoa saadaan jatkossa neljännesvuosittain. Työvoima Rakennusalan työpaikat vähenivät alkuvuodesta, vaikka samaan aikaan alan tuotanto lisääntyi runsas 3 %. Rakentamisen työpaikkoja oli vuosikeskiarvona huhtikuussa vajaa 149 000 eli noin 2 000 vähemmän kuin joulukuussa 2003; talonrakentamisessa työllisiä oli keskimäärin 116 000 (vähennys 1 800) ja maa- ja vesirakentamisessa 32 500 (vähennys 300). Talonrakennustoiminnan työttömien työnhakijoiden määrä oli huhtikuussa 17 400 ja maa- ja vesirakentamisessa 3 700, kun vastaavat luvut vuotta aiemmin olivat 18 800 ja 3 900. Vastaavasti avoimet työpaikat lisääntyivät talonrakenta- Rakennusalan suhdanneryhmä, Rakentaminen 2004, 1. väliraportti, Vakaa suhdannetilanne - 15.6.2004 7
misessa 48 % ja maa- ja vesirakentamisessa 27 %. Tämä vahvistaa ryhmän käsitystä, että rakennusalan työllisten määrä lisääntyy keväästä alkaen niin paljon, että vuosikeskiarvo on myös tämän vuoden lopussa hieman suurempi kuin v. 2003 ja kasvu jatkuu myös ensi vuonna; etenkin pientalojen aloitukset ovat kuluvana keväänä lisääntyneet selvästi. Työvoiman saatavuusongelmat lisääntyvät vähitellen, mutta pysyvät vielä tänä vuonna melko vähäisinä. Ongelmia saattaa ilmetä lähinnä kasvualueiden yksittäisissä pientalokohteissa. Ulkomaisen työvoiman käyttö pienentää osaltaan erityisesti Helsingin seudun työvoimaniukkuutta. Ryhmä korostaa kuitenkin, että etenkin toteutunut EU:n laajentuminen edellyttää nykyistä toimivampia viranomaiskäytäntöjä ulkomaisen työvoiman työlupien myöntämiseen ja toiminnan laillisuuden valvontaan, jotta harmaan työn markkinat pystytään pitämään kurissa. Rakennusalan suhdanneryhmä, Rakentaminen 2004, 1. väliraportti, Vakaa suhdannetilanne - 15.6.2004 8
Rakennusalan suhdanneryhmä Pentti Vesterinen TEKSTILIITE Kaavoitus ja tonttien saatavuus Yleistä Kansallisessa rakennuspoliittisessa ohjelmassa (VNK 2002/1) tuodaan esiin, että maankäyttö- ja rakennuslain soveltamisen alkuvaiheessa on totuteltu säännöksiin ja neuvottelevaan yhteistyöhön. Säädösten väljyys on aiheuttanut epävarmuutta valinnoissa ja hidastanut kaavaprosessia. Myös kaavoitusta koskevat laajat muutoksenhakumahdollisuudet, joiden tarkoituksena on osallisten vaikutusmahdollisuuksien turvaaminen, pitkittävät kaavoitusta. Ohjelmassa korostetaan, että osallisuus- ja vuorovaikutusmenettelyä kehittämällä tulee vähentää valitusten määrää. Myös valitusten käsittelyaikoja tulee voida lyhentää ja turvata hallinto-oikeuksissa riittävät asiantuntevat resurssit. Myös valitusoikeuden osittaisen rajoittamisen mahdollisuudet on selvitettävä. Valitusmenettely Pitkät valitusajat jarruttavat yhteiskunnan kannalta tärkeitä kaavoitus- ja liikennehankkeita, vaikka valitusten määrä ei ole lisääntynyt. Ympäristöministeriössä on valmisteilla valituslupajärjestelmä, joka katkaisisi ainakin rakennuslupa-asioiden valituskierteen hallinto-oikeudesta korkeimpaan oikeuteen. Valitusmenettelyn nopeuttamiskeinoja etsinyt oikeusministeriön työryhmä sai mietintönsä valmiiksi alkuvuodesta. Hallitus käsitteli asiaa iltakoulussaan kuluvan vuoden alkupuolella. Valituslupajärjestelmä on yksi työryhmän ehdottamista konkreettisista keinoista. Valituslupa tarkoittaa sitä, että hallinto-oikeuden päätöksestä valittaminen korkeimpaan hallintooikeuteen tehtäisiin luvanvaraiseksi. Näin toimitaan jo nyt esimerkiksi veroasioissa. KHO ottaa käsiteltäväkseen vain merkittäviksi katsomiaan asioita, joilla se haluaa tehdä linjanvetoja. Ympäristöministeriössä on aloitettu valituslupajärjestelmää koskevan lainmuutoksen valmistelu. Rakennuslupa-asioiden automaattisen valitustien katkaisu näyttää tällä hetkellä varsin selvältä. Valituslupajärjestelmän soveltamista myös muihin lupa-asioihin selvitetään. Esimerkiksi toimenpidelupa voisi olla ilmeinen uuden toimintatavan soveltamiskohde. Kaavoitusta ja sitä edeltäviä lupia koskevat valitukset tulivat hallinto-oikeuksien ratkaistaviksi uuden maankäyttö- ja rakennuslain myötä vuonna 2000. Oikeusministeriön selvityksen mukaan hallintooikeuksien välillä on suuria eroja kaavavalitusten käsittelyajoissa. Kaavoitus- ja rakennusasioita sekä tiesuunnitelmia koskevien valitusten käsittely kestää keskimäärin runsaan vuoden hallintooikeuksissa ja korkeimmassa hallinto-oikeudessa. Yhteiskunnallisesti merkittävien hankkeiden ja asuntotuotannon kannalta asemakaavataso on tärkein. Asemakaavoista tehtyjen valitusten keskimääräinen käsittelyaika oli vuosina 2001-02 hieman alle vuoden. Valitusten käsittelyaikojen nopeuttamiseksi hallinto-oikeuksien resursseja lisätään muuttamalla niiden toimintatapaa. Hallinto-oikeuksille mahdollistetaan vähemmän merkityksellisten asioiden käsittely kolmen henkilön kokoonpanolla nykyisen neljän tuomarin sijasta. Myös kahta hallintooikeuksien määräaikaista virkaa on pidennetty. Kaavavalitukset eivät ole lisääntyneet vuoteen 1995 ulottuvan tarkastelun aikana. Ympäristöministeriön seurannan mukaan valituskaavojen osuus asemakaavoista on pysynyt 8 9 prosentin paikkeilla. Helsingin, Espoon ja Vantaan valituskaavojen osuus kaikista asemakaavoista on laskenut vajaassa Rakennusalan suhdanneryhmä, Rakentaminen 2004, 1. väliraportti, Vakaa suhdannetilanne - 15.6.2004 9
kymmenessä vuodessa 18 prosentista 9 prosenttiin. Muissa kunnissa valituskaavojen osuus on noussut noin prosenttiyksikön, 9 prosenttiin. Kuntien tekemät maankäyttöratkaisut ovat osoittautuneet hämmästyttävän usein laittomiksi. Tutkituista kuntien tekemistä poikkeamispäätöksistä peräti puolet on mennyt nurin hallinto-oikeuden käsittelyssä. Kuntien suunnittelutarveratkaisuista on hylätty puolet, ilmenee ympäristöministeriön teettämästä selvityksestä. Hallinto-oikeuden päätösten jatkovalituksista vain noin kymmenen prosenttia hyväksytään korkeimmassa hallinto-oikeudessa, mikä osoittaa hallinto-oikeuksien lain soveltamisen ilmeisen onnistuneeksi, toisin kuin kunnissa. Kun maankäyttö- ja rakennuslaki on lisännyt kuntien päätösvaltaa kaavoitus- ja maankäyttöratkaisuissa, on syytä huolestua siitä, millä perusteilla kunnissa tehdään päätöksiä erityisesti poikkeamisja suunnittelutarveratkaisuissa 2. Tehdäänkö niitä laillisuus- vai mahdollisesti jollain muilla perusteilla. Poliittinen tarve saattaa syrjäyttää maankäyttö- ja rakennuslain hienot tavoitteet kestävästä kehityksestä ja hyvästä elinympäristöstä. Yksityishenkilöiden tekemien valitusten osuus on kaikissa päätöstyypeissä 70-80 prosenttia ja valituksista hyväksytään vain noin viidennes. Yksityishenkilöiden tekemistä asemakaavavalituksista 76 prosenttia kohdistuu sellaisiin kaavoihin, jotka koskevat katu- ja liikennealueita, asuntotuotantoa tai täydennysrakentamista. Alueelliset ympäristökeskukset käyttävät valitusoikeuttaan maltillisesti. Kaikista päätöstyypeistä näiden valitusten osuus on vain noin 6 prosenttia. Niiden valituksista peräti 80 prosenttia meni tutkitussa aineistossa läpi. Tonttituotannon ongelmat Suomen Kuntaliitto teetti v. 2001 selvityksen Tonttituotannon ongelmat kunnissa (Tuija Arola). Keskeisiksi kitkatekijöiksi todettiin: - kaavoituksen ristiriidat - kaavoituksen resurssipula - kunnallistekniikan rahoitus - kunnan maanomistuksen vähäisyys - kaavamenettelyyn liittyvät ongelmat Suurimmissa kaupungeissa nousivat keskeisesti esiin myös valituskaavojen ja poliittisen päätöksenteon hitaus. Tämä selittyy paljolti sillä, että suurissa kaupungeissa kaavoitus on pääosin täydennyskaavoitusta. Suurimmalla osalla Kuntaliiton kyselyyn vastanneista muuttovoittokunnista on ollut vaikeuksia vastata väestönkasvuun. Kuntien kasvun suurimmaksi esteeksi nähtiin kunnille aiheutuvat palveluvelvoitteet. Erityisesti ongelma on korostunut kaupunkeja ympäröivissä kehyskunnissa. Asuntotuotantoon tarkoitetun alueen asemakaavoitus kaavan laadinnan aloittamisesta sen hyväksymiseen valtuustossa vie kunnissa keskimäärin hieman alle kaksi vuotta. Itse tontin tuotantoprosessi on kuitenkin paljon pitempi. Kunnan harjoittama maapolitiikka, toteuttamiseen varatut resurssit ja mahdolliset valitukset vaikuttavat aikatauluihin olennaisella tavalla. 2 Poikkeamispäätös tarkoittaa kaavasta poikkeamista. Suunnittelutarveratkaisu on tavallaan laajennettu rakennuslupaharkinta. Jos kaavaa ei ole, käsittelijä on alueellinen ympäristökeskus. Rakennusalan suhdanneryhmä, Rakentaminen 2004, 1. väliraportti, Vakaa suhdannetilanne - 15.6.2004 10
Kaupunkiseutuja tulee tutkimuksen mukaan tarkastella kokonaisuuksina, ja ohjata kasvua koko seudun kehityksen kannalta tarkoituksenmukaisesti. Seutuyhteistyön tiivistämistä kaivataan erityisesti suurten kaupunkien kehyskunnissa. Helsingin kaupunkiseudulla yli puolet vastaajista haluaisi lisätä seutuyhteistyötä. Tutkimuksen mukaan pitkäjänteisyys on oleellista maankäytön suunnittelussa. Taloudellisen taantuman aikana 1990-luvun alussa useissa kunnissa supistettiin kaavoitusta ja vähennettiin sen resursseja. Kysynnän nousu 1990-luvun lopulla yllätti monet, jolloin tonttituotannossa jouduttiin kiireeseen ja tonttipulaan. Kaavoitus on myöhässä, jos se käynnistyy vasta kysynnän jo lähdettyä kasvuun. Tonttibarometri 2004 Ympäristöministeriön ja Kuntaliiton teettämän tonttibarometrin 3 mukaan tonttimarkkinoiden keskeisiä ongelmia ovat tonttien kysynnän ja tarjonnan huono kohtaaminen, yksityisten omistamien tonttien saaminen markkinoille sekä kunnallistekniikan rahoitus. Ongelmien ratkaiseminen on vaikeutunut, koska kunnilla on omistuksessaan entistä vähemmän raakamaata. Toisaalta rakentamiskelpoisten tonttien korotettu kiinteistövero on selkeästi lisännyt yksityisten omistuksessa olevien tonttien rakentumista. Pääkaupunkiseudulla ja kehyskunnissa odotetaan asuntotonttien kysynnän ja hintojen yhä nousevan. Muutoin tonttihintojen odotetaan säilyvän nykytasolla. Pääkaupunkiseudun ongelmina nousevat esille tonttien ja raakamaan vaikea saatavuus ja kalleus sekä kaavoitetun maan riittämättömyys. Raakamaan myynti kunnalle on vähentynyt ja sen odotetaan edelleen vähenevän. Omakotitonttien kysynnän arvioidaan jatkuvan vilkkaana koko maassa. Vapaarahoitteisten tuottajamuotoisten tonttien kysyntä kasvaa. Sen sijaan kysyntä valtion tukeman tuotannon tontteihin on selvässä laskussa. Toimitilatonttien kysynnän arvioidaan lisääntyvän kasvupaikkakunnilla, mutta yleensä kysynnän uskotaan jatkuvan nykyisellään. Kiinnostus maankäyttösopimusten tekemiseen on lisääntynyt hieman 1.7.2003 voimaan tulleen maankäyttö- ja rakennuslain maankäyttösopimuksia koskevan muutoksen jälkeen. Yhteenveto tonttibarometrista (Maakanta Oy 16.2.2004) Vapaarahoitteisten tuottajamuotoisten tonttien kysynnässä on kasvuodotuksia. Kysyntä valtion tukeman tuotannon tontteihin on selvässä laskussa. Omakotitonttien kysyntä jatkuu vilkkaana. Toimitilatonttikauppa on ennallaan, kasvualueilla odotetaan piristymistä. Asuntotonttien hinnoissa on nousuodotuksia kasvupaikkakunnilla. Ongelmista korostuvat kysynnän ja tarjonnan heikko kohtaaminen, yksityisten omistamien tonttien saatavuus markkinoille sekä kunnallistekniikan rahoitus. Myös kuntien raakamaan omistustilanne on heikentymässä. Kiinnostus maankäyttösopimusten tekemiseen on lisääntymässä. Tilanne on pysynyt yleisesti ottaen suhteellisen vakaana viimeisten parin vuoden aikana. 3 Ympäristöministeriön ja Suomen Kuntaliiton teettämässä tonttibarometrissa on tiedusteltu tammi-helmikuussa 2004 kuntien maapolitiikasta vastaavien viranhaltijoiden näkemyksiä tonttimarkkinoista tänä ja ensi vuonna. Tonttibarometriin vastasi 83 kuntaa. Mukana on kasvukeskuskuntia, kehyskuntia sekä kasvualueiden ulkopuolella sijaitsevia kuntia. Rakennusalan suhdanneryhmä, Rakentaminen 2004, 1. väliraportti, Vakaa suhdannetilanne - 15.6.2004 11
Valtion keinoja tonttiniukkuuden vähentämiseksi kunnalle myytävän kiinteän omaisuuden myyntitulon määräaikainen verovapaus. Kuntien keinoja tonttiniukkuuden vähentämiseksi aktiivinen maapolitiikka kaavoitusresurssien lisääminen kiinteistöveron korottaminen rakentamattomilta tonteilta rakentamiskehotukset asuntoalueiksi soveltuvien alueiden pakkolunastusmenettely maa-, tontti- ja kaavoitusasioiden valmistelun ja suunnittelun tehostaminen yhdistämällä kaupunkisuunnittelu (arkkitehdit) ja tekninen osasto (geodeetit) samaan virastoon. Nyt useimmissa kunnissa erillään. Muuta Työpaikkojen keskittyminen ja siitä seurannut väestön muuttoliike on ollut nopeaa kasvavilla alueilla. Kunnat ovat suosineet työpaikkarakentamista lähes rajoituksetta, mutta pyrkineet samaan aikaan mm. kaavoitus- ja maapoliittisin keinoin rajoittamaan väestölisäyksensä korkeintaan 1,7 2,0 prosenttiin vuodessa päivähoito-, koulu-, sosiaali- ja terveyspalvelumenojen hillitsemiseksi. Erityisesti pääkaupunkiseudun asunto- ja tonttitarjonta ei pitkän noususuhdanteen aikana 1990-luvun lopulla lisääntynyt läheskään yhtä nopeasti kuin asuntojen tarve tai kysyntä olisi edellyttänyt. Kun asuntojen kysyntä on jatkunut vilkkaana matalien korkojen ja kotitalouksien hyvän tulevaisuudenuskon takia, kohtuuhintaisista asunnoista ja tonteista on huutava pula, mikä on lisännyt muuttopainetta keskusalueiden kehyskuntiin tai muille lähialueille; viime vuonna Helsingin väkiluku jopa väheni 300 henkeä. Kun monet kehyskunnistakaan ei halua kovin nopeaa väestönkasvua, epäsuhta eteläisen Uudenmaan työpaikka- ja asuntorakentamisen välillä on muodostunut ongelmalliseksi vuosiksi eteenpäin. Kuntaministeri Hannes Manninen on todennut, että hallitus antaa lakiesityksen Helsingin seudun päätöksenteon järjestämisestä alkusyksystä 2004. Lakiesityksen taustalla ovat selvitysmies Jussi- Pekka Alasen ehdotukset, joista sisäministeriö paraikaa kerää lausuntoja. Suunnitelman mukaan pääkaupunkiseutuun kuuluisi kuusi kuntaa, jotka velvoitettaisiin perustamaan yhteistyöhallitus johtavista poliitikoista. Mannisen mukaan uusi seudullinen foorumi otetaan käyttöön jo vuonna 2005. Hän perustelee uudistuksia mm. pääkaupunkiseudun tonttipulalla, joka vaatii yhteistyötä maankäytön suunnitteluun. Useat kunnat ovat jo ilmoittaneet vastustavansa ehdotuksia. On epäilty, ettei seudullinen yhteistyöhallitus pystyisi hoitamaan kaavoitusta, koska kaikki valmistelusta vastaavat asiantuntijat ovat kuntien palkkalistoilla; yhteistyöhallituksella ei ole yhtään virkamiestä alaisenaan. Miten järjestyisi päätöksenteko, koska on useita eri lautakuntia ja jaostoja, jotka käsittelevät kuntatasolla kaavoitusasioita (vrt. YTV). Rakennusalan suhdanneryhmä, Rakentaminen 2004, 1. väliraportti, Vakaa suhdannetilanne - 15.6.2004 12
KUVIOLIITE milj. m3 80 KOKO TALONRAKENNUSTUOTANTO 4 neljänneksen liukuva summa 70 60 50 40 30 20 10 0 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 myönnetyt aloitetut valmistuneet milj. m3 ASUINRAKENNUKSET 4 neljänneksen liukuva summa milj. m3 TEOLLISUUSRAKENNUKSET (pl. varastot) 4 neljänneksen liukuva summa 30 14 25 12 20 10 15 8 6 10 4 5 2 0 0 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 myönnetyt aloitetut valmiit 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 myönnetyt aloitetut valmiit milj.m3 VARASTORAKENNUKSET 4 neljänneksen liukuva summa milj. m3 JULKISET RAKENNUKSET 4 neljänneksen liukuva summa 6 6 5 5 4 4 3 3 2 2 1 1 0 0 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 myönnetyt aloitetut valmiit 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 myönnetyt valmiit aloitetut milj. m3 7.0 LIIKERAKENNUKSET 4 neljänneksen liukuva summa milj. m 3 4.0 TOIMISTORAKENNUKSET 4 neljänneksen liukuva summa 6.0 3.5 5.0 3.0 4.0 2.5 3.0 2.0 2.0 1.5 1.0 1.0 0.5 0.0 0.0 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 myönnetyt valmiit aloitetut 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 myönnetyt valmiit aloitetut Rakennusalan suhdanneryhmä, Rakentaminen 2004, 1. väliraportti, Vakaa suhdannetilanne - 15.6.2004 13
As untomarkkinoiden hintakehitys : koko maa 200 175 Asuntohinnat Tonttihinnat 1/1998=100 Rakennuskustannukset Rakentamisen tarjoushinnat 150 125 100 75 50 1985 1990 1995 2000 Lähteet: Tilastokeskus ja Rapal. Tarjoushinnat koskevat pk-seutua. 450 ASUNTOJEN HINNAT Neljännesvuosittain 1980 = 100 400 350 300 250 200 150 100 50 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 Lähde: Tilastokeskus Asuntojen hintaindeksi 1980 = 100 Asuntojen hintaindeksi deflatoituna ansiotasoindeksillä Rakennusalan suhdanneryhmä, Rakentaminen 2004, 1. väliraportti, Vakaa suhdannetilanne - 15.6.2004 14
12 kk:n % -muutos 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0-5.0-10.0-15.0 Rakennuskustannukset ja talonrakennusurakoiden tarjoushinnat 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Rakennuskustannusindeksi Lähde: TK ja Rapal Tarjoushintaindeksi 1995 = 100 130 125 Rakennuskustannusindeksit Työ 120 115 110 Kokonaiskustannukset Materiaali 105 Muut 100 95 1997 ilastokeskus 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 150 TALONRAKENTAMISEN TARJOUSHINTAINDEKSI PÄÄKAUPUNKISEUDULLA 1992:1 = 100 Asunnot 140 130 Kaikki 120 110 T o im itilat 100 90 80 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 apal Rakennusalan suhdanneryhmä, Rakentaminen 2004, 1. väliraportti, Vakaa suhdannetilanne - 15.6.2004 15
2000 = 100 112 MAARAKENNUSKUSTANNUSINDEKSI 110 108 106 104 102 100 98 96 2000 2001 2002 2003 2004 Lähde: Tilastokeskus RAKENNUSTOIMINNAN TYÖLLISET 1000 henkeä 180 160 Talonrakennus 140 120 100 80 60 Maa- ja vesirakennus 40 20 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Lähde: Tilastokeskus Rakennusalan suhdanneryhmä, Rakentaminen 2004, 1. väliraportti, Vakaa suhdannetilanne - 15.6.2004 16