Metsä sijoituskohteena 1972 2001 Toimittajat: Markku Penttinen Antrei Lausti 3.12.2002 651 Metsänomistamisen tuotto sijoituksena hiipui vuonna 2001 Metsäntutkimuslaitoksen julkaisemassa uudessa tiedotteessa selvitetään metsänomistamisen tuottoa sijoituksena vuosina 1972 2001. Tuotto lasketaan tässä yhteydessä koko yksityismetsätaloudelle jaoteltuna hakkuiden, puutavaran hintojen ja metsän arvon muutosten sekä metsänhoitokustannusten osuuksiin. Vuoden 2001 tulokset esitetään metsäkeskuksittain. Metsänomistamisen tuottoa ja riskiä verrataan muihin sijoituskohteisiin, kuten asuntoihin, liikekiinteistöihin (toimistoihin), osakkeisiin, joukkovelkakirjalainoihin ja valtion obligaatioihin. Metsänomistamisen tuoton ja sen osatekijöiden vaihtelu 1972 2001 Metlassa on tutkittu metsäsijoittamisen toimialakohtaista tuottoa ja riskiä vuosina 1972 2001. Laskelmat perustuvat yksityismetsien metsävaratietoihin sekä puukauppa- ja metsänhoitotilastoihin. Metsäomaisuuden pääoma-arvona käytetään yksityismetsien puustotietojen ja pystykauppojen kantohintojen perusteella laskettua hakkuuarvoa. Näin saatava omaisuuden arvottaminen antaa sijoitustuoton alarajan. Kun hakkuuarvoihin tehdään 15 prosentin vähennys, saadaan sijoitustuoton korjattu arvo. Vähennys tehdään, koska metsänarvotutkimusten mukaan toteutuneisiin kantohintoihin perustuva hakkuuarvo yliarvioi metsäkiinteistön markkina-arvoa 15 20 (Hannelius 2000). Puuston määrän muutos lasketaan hakkuumäärän ja keskimääräisen nettokasvun perusteella. Tulokset lasketaan ennen hallinto- ja ulkopuolisen pääoman kuluja ja veroja. Metsänomistaminen antoi vuosina 1972 2001 keskimäärin 2,8 %:n reaalituoton kantohinta-, kustannusja puustotietojen perusteella. Jos hakkuulaskelmia korjataan 15 %:n vähennyksellä, sijoitustuoton korjatuksi arvoksi saadaan 3,3 % (ks. laatuseloste). Metsä on tarjonnut paremman tuoton kuin valtion obligaatiot, mutta jäänyt selvästi jälkeen muun muassa osakesijoittamisesta. Metsäsijoittaminen on tuotto- ja riskiluokaltaan keskitasoa kuten kiinteistösijoittaminen yleensäkin (taulukko 1). Muissa sijoituskohdeluokissa ei sovelleta mitään omaisuusarvon korjausta. Metsäomistamisen sijoitustuotto syntyy metsänhoito- ja perusparannustöiden kustannuksilla vähennetyistä hakkuutuloista, puuston määrän ja laadun muutoksesta johtuvasta puustopääoman arvon muutoksista sekä kantohintojen muutoksesta. Jotta metsänomistamista voidaan vertailla muihin sijoituskohdeluokkiin, tarkastellaan jatkossa ainoastaan metsänomistamisen korjaamatonta sijoitustuottoa. Sijoituksen nimellistuotto saadaan, mikäli inflaatio jätetään ottamatta huomioon.
2 Vuosina 1972 2001 metsänomistamisen korjaamaton keskimääräinen nimellistuotto oli 8,9 %. Se jakautui komponentteihin seuraavasti: hakkuut 3,1 %, kantohintojen muutos 5,1 %, metsän arvon muutos 1,1 % ja metsänhoitokustannukset 0,4 %. Kantohintojen muutos on jäänyt hieman keskimääräisen inflaation (6,1 %) alapuolelle. Kantohintojen vaihtelusta puhdistettu hakkuiden ja metsän arvon muutoksen summa on vuodesta toiseen melko vakio (kuva 1). Viime vuosina hakkuiden osuus on noussut ja puuston arvon kasvu on vastaavasti hiipunut. Kantohintojen muutoksen vaikutus on ollut suurimmillaan lähes 39 (1973) ja alimmillaan 24 (1991). Metsänomistamisen tuoton suhdannehuiput ja -pohjat ovat seuranneet metsäteollisuusosakkeiden tuottoa noin vuoden viiveellä (kuva 2). Lama 1990 luvun alussa näkyy selvänä tuoton laskuna, joka laskennallisen metsäomaisuuden kohdalla johtui kantohintojen rajusta putoamisesta. Metsän ja asuntojen tuottokehitys on yllättävän samanlaista (kuva 2). Metsänomistamisen tuotot ja niiden osatekijät metsäkeskuksittain vuonna 2001 Vuonna 2001 osakemarkkinoilta saatu sijoitustuotto oli keskimäärin 37 %. Metsänomistamisen sijoitustuotto oli samaan aikaan selvästi osakkeiden tuottoa parempi. Metsäomistamisen sijoitustuotto jäi kuitenkin metsäomaisuuden laskennallisen arvon hienoisesta alenemisesta johtuen lievästi negatiiviseksi (taulukko 3). Metsänomistamisen sijoitustuotto oli vuonna 2001 korkein Rannikon metsäkeskuksen eteläpuoliskolla, mutta sielläkin reaalituotto jäi hieman negatiiviseksi, ja matalin Hämeen-Uudenmaan metsäkeskuksessa. Erot eri metsäkeskusten keskiarvotuotoissa olivat kuitenkin melko pieniä, sillä niissä metsäkeskuksissa, joissa hakkuutulot ja puuston kasvu ovat korkeat myös puustopääomat ovat korkeat ja päinvastoin (taulukko 3).
3 50 40 30 Puutavaran hinnanmuutos Puuston arvonmuutos Hakkuut Kokonaistuotto 20 10 0-10 -20-30 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 01 Kuva 1. Metsänomistamisen keskimääräiset nimellistuotot 1972 2001 80 70 60 50 40 30 20 10 0-10 -20-30 Metsänomistaminen Inflaatio Metsäteollisuuden osakkeet Asunnot -40 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 01 Kuva 2. Metsänomistamisen, metsäteollisuusosakkeiden ja asuntosijoittamisen keskimääräiset nimellistuotot ja inflaatio 1972 2001
4 Taulukko 1. Sijoituskohdeluokkien nimellistuotot ja -riskit sekä reaalituotot keskimäärin vuosina 1972 2001 Nimellistuotto Nimellisriski Reaalituotto I Korkea tuotto ja suuri riski Osakkeet 16,8 31,9 10,7 Metsäteollisuusosakkeet 14,8 27,8 8,7 II Keskimääräinen tuotto ja riski Asunnot 10,2 11,8 4,1 Metsänomistaminen 8,9 13,4 2,8 Liikekiinteistöt 16,1 15,9 10,0 III Matala tuotto ja riski Joukkovelkakirjat 1 10,9 3,3 4,8 Valtion obligaatiot 8,4 5,7 2,3 1 Aikajakso 1972 94 Vuodesta 1995 alkaen joukkovelkakirjalainojen sijoitustuottojen laskentaan ei ole saatavissa riittävän edustavaa otosta. Lähteet: Helsingin Pörssi, Tilastokeskus, Metla, Kiinteistötalouden instituutti, Suomen Pankki, Sampo Taulukko 2. Metsänomistamisen, metsäteollisuusosakkeiden, kaikkien osakkeiden, asuntojen ja valtion obligaatioiden nimellistuotto 1972 2001 Metsän- Metsäteollisuus- Kaikki Asunnot Obligaatiot omistaminen osakkeet osakkeet 1972 2001 8,9 14,8 16,8 10,2 8,4 1972 1990 1 11,8 13,1 14,1 13,1 7,7 1991 2001 1 3,9 17,7 21,6 5,2 9,5 1991 19,9 8,3 22,0 17,0 10,1 1992 10,0 10,4 7,7 18,8 15,5 1993 11,9 62,4 65,7 10,9 24,7 1994 16,8 6,5 16,3 7,6 4,6 1995 14,0 22,9 6,6 0,6 18,1 1996 7,7 27,7 40,6 18,9 12,4 1997 5,6 17,4 30,1 18,7 6,9 1998 8,4 19,9 54,3 13,3 11,5 1999 5,4 70,1 98,2 14,1 1,9 2000 7,0 16,0 9,7 3,6 6,7 2001 4,0 11,0 36,5 5,1 5,6 1 Metsäteollisuuden ja metsänomistajien järjestöjen välillä tehtiin hintasuositussopimuksia vuosina 1972 90. Sopimuskäytäntö jatkui väljämuotoisena vuosina 1994 99. Vuosina 1991 93 hintasuositussopimuksia ei ollut. Vuodesta 1999 lähtien hinnat ovat määräytyneet markkinoilla vapaasti.
5 Taulukko 3. Metsänomistamisen keskimääräiset reaali- ja nimellistuotot sekä nimellistuoton jakautuminen osatekijöihin vuonna 2001. Osatekijät ovat puutavaran hinnanmuutos, metsän arvonmuutos, hakkuut sekä metsänhoito- ja perusparannustöiden kustannukset. Metsäkeskus Reaali- Nimellis- Puutavaran Metsän Hakkuut Metsänhoito- ja tuotto tuotto hinnan- arvon- perusparannustöiden muutos muutos kustannukset Koko maa keskimäärin 5,6 4,0 7,3 0,1 3,6 0,5 1a Etelärannikko 0,6 1,0 1,1 0,2 2,3 0,3 1b Pohjanmaa 1,9 0,3 2,8 0,1 3,1 0,7 2 Lounais-Suomi 7,6 5,9 8,9 0,7 2,7 0,5 3 Häme-Uusimaa 8,8 7,1 10,4 0,1 3,7 0,5 4 Kaakkois-Suomi 3,2 1,5 4,9 0,3 4,3 0,5 5 Pirkanmaa 8,4 6,8 9,6 0,0 3,4 0,6 6 Etelä-Savo 2,4 0,8 4,6 0,1 4,3 0,5 7 Etelä-Pohjanmaa 6,8 5,2 7,7 0,2 3,5 0,7 8 Keski-Suomi 8,2 6,6 9,3 1,1 4,6 0,7 9 Pohjois-Savo 4,1 2,5 4,8 0,7 3,6 0,6 10 Pohjois-Karjala 3,6 2,0 5,0 0,7 4,5 0,7 11 Kainuu 7,2 5,6 7,9 0,9 4,3 1,0 12 Pohjois-Pohjanmaa 6,0 4,3 7,0 0,5 2,8 0,6 13 Lappi 1,7 0,1 2,2 0,2 2,7 0,7