Kunnanhallitus 281 09.12.2015 Kunnanhallitus 92 30.03.2017 Kunnanhallitus 116 12.04.2017 Kiinteistön rakentamisvelvoitteen voimassaoloa koskevan asian ratkaiseminen (kiinteistötunnus 635-424-2-149) 181/02.07.00/2015 KH 09.12.2015 281 Pälkäneen kunta on myynyt kunnanjohtajan päätöksellä 16.3.2012 8 Onk kaa lan kylästä rivitalotontin Kalliorivi -nimiseltä tilalta Rn:o 2:149, kiinteis tö tun nus 635-424-2-149. Al le kir joi tet tuun kauppakirjaan on kirjattu eh to, jonka mukaan tontille on rakennettava asuin ra ken nuk se na käytettävä raken nus kolmen vuoden kuluessa kaup pa kir jan allekirjoittamisesta siten, että rakennustarkastusviranomainen voi suo rit taa siinä hyväksyvän lop pu katsel muk sen 23.3.2015 mennessä. Kunta voi hakemuksesta ja painavista syis tä pidentää edellä mainittua määräaikaa. Ostaja ei ole täyttänyt velvoitettaan, ja kunta on 18.11.2015 päivätyllä kirjeel lä muistuttanut ostajaa velvoitteesta ja kehottanut ostajaa joko an tamaan selvityksen rakentamisen valmistumisesta tai anomaan lisäaikaa raken ta mi sen loppuun saattamiseksi. Ostaja on 1.12.2015 saapuneella sähköpostin liitteenä olevalla ha ke muksel la arvioinut, että lisäajan tarve rakentamisen loppuunsaattamiselle olisi 3-5 vuotta. Ostajan olisi tullut täyttää kauppakirjan mukainen rakentamisvelvoitteensa 23.3.2015 mennessä. Nyt näin ei ole tapahtunut. Kunnan rek la maa tio velvol li suus alkaa tästä ajankohdasta. Reklamaatio sopimusrikkomuksesta on teh tä vä kohtuullisen ajan kuluessa. Kunta ei siten ole vielä ollut myöhässä asias sa. Kuntaliiton lakiasiainyksikön kannan mukaan, mikäli kunta ei reagoisi kohtuul li sek si katsottavassa ajassa 23.3.2015 jälkeen, ostajalla voisi olla ajan ku lu mi sen perusteella oikeus luottaa siihen, että kunta ei ole reagoimassa so pi mus rik ko muk seen eikä vaatimassa seuraamuksia tämän perusteella. Ky se olisi tällöin asianmukaisen reklamaation laiminlyömisestä koh tuul lises sa ajassa. Kunta on reklamoinut ostajaa rakentamisvelvoitteen täyt tämät tä jättämisestä 18.11.2015, jota on pidettävä kohtuullisena aikana raken ta mis vel voit teen päättymisajankohdasta. Tämän vuoksi kunnalla on oikeus vaatia rakentamisvelvoitteen täyttämistä sekä sopimussakon ja viiväs tys ko ron maksamista. Ostaja on 1.12.2015 päivätyllä hakemuksella anonut 3-5 vuoden li sä ai kaa ra ken ta mis vel voit teen täyttämiseksi. Rakentamisvelvoitteen jatkoaikaa tulee normaalisti hakea ennen kuin mää rä ai ka rakentamisvelvoitteen nou datta mi sel le päättyy. Ostajan olisi tul lut hakea jatkoaikaa viimeistään 23.3.2015. Kun ostaja ei ole ha ke nut jat ko ai kaa ajallaan, kunnalla ei ole sitä velvollisuutta myöskään myön tää. Mi kä li kunta haluaa myöntää jat ko ai-
kaa, näin voi tehdä, mikäli os ta jal la on esit tää tähän kauppakirjassa tar koitet tu ja painavia syitä. Kunnalla on kaup pa kir jan perusteella mahdollisuus pait si periä sopimussakko vii väs tys kor koi neen, myös alentaa so pi mus sakkoa tai luopua sen perimisestä. Kunta voi myös vaatia ostajaa viipymättä täyt tä mään rakentamisvelvoitteen. Kun ta lii ton lakiasiainyksikön mukaan on kuitenkin huomattava, että jos kaup pa kir jas sa ei ole ra ken ta mis vel voit teen pidentämisen osalta ehtoa sopi mus sa kos ta, ei kunta voi si tä enää vaatia asettaessaan uutta mää rä aikaa. Mikäli ostaja siis laiminlyö mahdollisen pidennetyn ra ken ta mis vel voitteen, kunta ei voi enää vedota aiempaan sopimussakkoon. Mikäli kunta tekee os ta jan kanssa kauppakirjan muu tos so pi muk sen kiinteis tö kau pan määrämuodossa, voidaan rakentamisvelvoitetta ja so pi mussak koa tällöin siirtää. Kiinteistökauppojen kauppakirjojen rakentamisvelvoitteiden valvonta on kun nas sa ollut osin sattumanvaraista, eikä sopimussakkojakaan ole viime vuo si na peritty. Osana hallinnon kehittämisprosesseja kauppakirjojen eh tojen toteutumisen valvontaan on kiinnitetty viimeisen vuoden aikana huomio ta, mutta rakentamisvelvoitteiden toteutumisen seurannassa on yhä paran net ta vaa. Kutakuinkin vakiintuneena käytäntönä on ollut, että os ta jal le myön ne tään kokonaisuudessaan viisi vuotta tontin ra ken ta mi seen, ellei erityi siä syitä alkuperäisen kauppakirjan ehtojen noudattamiseen ole il mennyt. Tämän osaksi vakiintuneen käytännön perusteella lienee kohtuullista myön tää os ta jal le rakentamisvelvoitteen täyttämiseen lisäaikaa 2 vuotta siten, että kokonaisaika rakentamisen lop puun saattamiseen on ko ko nai suudes saan mainittu viisi vuotta, eikä sopimussakkoa viivästyskorkoineen tässä vaiheessa peritä. Jotta sopimussakko säilyy voimassa, on ra ken ta misvel voit teen täyttäminen syytä ratkaista laatia tekemällä alkuperäisen kauppa kir jan muutossopimus. Mikäli os ta ja ei ole muutossopimuksen laa din taan halukas, laskuttaa kunta sopimussakon viivästyskorkoineen, alen taa sopimussakkoa tai luopuu sopimussakon perimisestä. Valmistelu ja lisätiedot: Mia Sorri, kehittämispäällikkö p. 050 592 7376, mia.sorri@palkane.fi Jarno Moisala, hallintojohtaja p. 050 443 4833, jarno.moisala@palkane.fi Ehdotus Kunnanjohtaja: Kunnanhallitus päättää 1. myöntää lisäaikaa kiinteistön (Rn:o 2:149, 635-424-2-149) ostajalle kaup pa kir jan rakentamisvelvoitetta koskevan ehdon täyttymiseen ajalle 24.3.2015-23.3.2017; 2. ettei kauppakirjan mukaista sopimussakkoa tässä vaiheessa peritä; 3. että alkuperäisen kauppakirjan pohjalta laadittavaan kauppakirjan muu tos so pi muk seen otetaan ehto alkuperäisen kauppakirjan suu rui-
ses ta sopimussakosta ja 4. että mikäli ostaja ei allekirjoita kauppakirjan muutossopimusta, tuodaan sopimussakon perimistä koskeva asia uudelleen kun nan hal li tuksen ratkaistavaksi. Käsittely Keskustelun aikana 2. varapuheenjohtaja Lindholm esitti, että kun nan hal litus päättää kunnanjohtajan ehdotuksesta poiketen myöntää lisäaikaa kiinteis tön (Rn:o 2:149, 635-424-2-149) ostajalle kauppakirjan ra ken ta mis velvoi tet ta koskevan ehdon täyttymiseen ajalle 24.3.2015-23.3.2019. Jäsen Jaakkola kannatti 2. varapuheenjohtaja Lindholmin esitystä. Puheenjohtaja totesi tämän jälkeen, että oli syntynyt kunnanjohtajan eh dotuk ses ta poikkeava, kannatettu esitys, jonka vuoksi oli suoritettava ni menhuu to ää nes tys. Kunnanjohtajan pohjaehdotusta kannattaneiden tuli äänestää JAA ja 2. va ra pu heen joh ta ja Lindholmin esittämää ja jäsen Jaakkolan kannattamaa esi tys tä kannattaneiden tuli äänestää EI. Käydyssä nimenhuutoäänestyksessä äänet jakaantuivat seuraavasti: 5 JAA-ääntä, 3 EI-ääntä. JAA-äänen antoivat puheenjohtaja Laesterä, 1. varapuheenjohtaja Hakala ja jäsenet Pihkala, Rönni ja Vehkalahti. EI-äänen antoivat 2. va ra pu heenjoh ta ja Lindholm ja jäsenet Jaakkola ja Viitanen. Puheenjohtaja totesi kunnanjohtajan pohjaehdotuksen tulleen kokouksen pää tök sek si. Päätös KH 30.03.2017 92 Kunnanhallitus hyväksyi kunnanjohtajan päätösehdotuksen. Pälkäneen kunnanhallitus on 9.12.2015 281 päättänyt myöntää li sä ai kaa kiin teis tön (635-424-2-149) ostajalle kauppakirjan ra ken ta mis vel voi tet ta kos ke van ehdon täyttymiseen ajalle 24.3.2015-23.3.2017. Kunnanhallituksen päätökseen 9.12.2015 281 perustuvalla kauppakirjan muu tos so pi muk sel la on sovittu myyjän ja ostajan välillä siitä, että myön nettäes sä ostajalle lisäaikaa rakentamisvelvoitetta koskevan ehdon täyt ty miseen, myyjällä säilyy oikeus periä alkuperäisen kauppakirjan mukainen kah dek san tu han nen (8.000,00) euron suuruinen sopimussakko, mikäli osta ja ei ole täyttänyt rakentamisvelvoitettaan hänelle myönnetyn lisäajan puit teis sa. Muilta osin noudatetaan 22.3.2012 allekirjoitetun kauppakirjan eh to ja. Kauppakirjan mukaan kunta voi alentaa so pi mus sak koa tai luopua ko konaan sen perimisestä, mikäli ostaja myy tontin al ku pe räis tä kauppahintaa vas taa vas ta hinnasta takaisin kunnalle tai kun nan osoittamalle ostajalle. Jos kunta ostaa tontin takaisin, kaup pa hin nas ta jä te tään kuitenkin pa laut tamat ta 500,00 euroa korvauksena ta kai sin os ton ai heut ta mis ta li sä kus tannuk sis ta. Kunnalla ei tällä hetkellä ole tarvetta kauppakirjan kohteena ole-
val le ton til le. Kauppakirjan täydennyksen 9.2.2016 mukaisesti myyjällä on säilynyt oikeus periä alkuperäisen kauppakirjan mukainen kahdeksantuhannen (8.000,00) euron suuruinen so pi mus sa kko sekä sille korkolain mukainen vii väs tys kor ko sopimussakon erään ty mis päi väs tä lukien mikäli ostaja ei ole mää rä ajas sa täyttänyt rakentamisvelvoitettaan tai on luovuttanut tontin raken ta mat to ma na. Rakentamisvelvoitetta koskevan ehdon täyt ty mi sel le myön net ty määräaika on päättynyt 23.3.2017. Ostaja on 22.3.2017 kunnanhallitukselle osoittamallaan sähköpostilla anonut kolmen (3) vuoden lisäaikaa rakentamiselle. Maakaaren (540/1995 2 luvun 11 ja 2) mukaan kauppakirjassa oleva kiel to luovuttaa kiin teis tö rakentamattomana eteenpäin on voimassa viisi vuot ta kauppakirjan al le kir joit ta mis päi väs tä. Sen jälkeen kunnalla ei ole enää mahdollisuutta puut tua kiinteistön eteenpäin luovuttamiseen / myy miseen ra ken ta mat to ma na. Kunta ei voi ulottaa kolmanteen osapuoleen ehto ja sopimussakosta tai rakentamisvelvoitteesta. Kiinteistön 635-424-2-149 os ta jan kohdalla vii si vuotta kauppakirjan allekirjoittamisesta tuli täyteen 22.3.2017. Oheismateriaali: Ostajan 22.3.2017 lähettämä lisäaika-anomus, 22.3.2012 al le kir joi tet tu kauppakirja, 9.2.2016 allekirjoitettu kauppakirjan täydennys, 6.2.2017 ostajalle lähetetty kirje. Valmistelu ja lisätiedot: Mia Sorri, kehittämispäällikkö p. 050 592 7376, mia.sorri@palkane.fi Esitys Kunnanjohtaja: Kunnanhallitus päättää, että: 1. se ei myönnä kiinteistön (Rn:o 2:149, 635-424-2-149) ostajalle anottua li sä ai kaa rakentamiselle. 2. ostajalta peritään kauppakirjan ja muutossopimuksen mukainen so pimus sak ko 8000 (kahdeksan tuhatta euroa), sillä ostaja ei ole täyt tänyt rakentamisvelvoitetta koskevaa ehtoa määräaikaan 23.3.2017 men nes sä. Käsittely Päätös KH 12.04.2017 116 Käsittelyn aikana jäsen Pihkala esitti pykälän pöydälle panoa eli sitä, että asia käsitellään seuraavassa kokouksessa. Kunnanhallitus keskusteli asias ta ja päätti yksimielisesti, että asia jätetään pöydälle ja viranhaltijat sel vit tä vät asiaan liittyen 1) samanlaisia tehtyjä päätöksiä ja tulevia ta pauksia, 2) yhteenvedon vuoden 2017 ja 2018 vanhentuvista ra ken ta mis vel voitteis ta, 3) tasapuolista kohtelua asianomaisten kanssa, sekä 4) voiko ra kenta mis vel voi te -asioita järjestää muunlaisilla sopimuksilla. Hyväksyttiin käsittelyn aikana keskustellun mukaisesti. Kunnassa on selvitetty edellisen kokouksen ohjeiden mukaisesti, 1) sa-
man lai sia tehtyjä päätöksiä ja tulevia tapauksia, 2) yhteenvedon vuoden 2017 ja 2018 vanhentuvista rakentamisvelvoitteista, 3) tasapuolista koh telua asianomaisten kanssa, sekä 4) voiko rakentamisvelvoite -asioita jär jestää muunlaisilla sopimuksilla. Samanlaisia tapauksia kartoitettiin vuodesta 2008 lähtien ja voidaan to deta, että kiinteistökauppojen kauppakirjojen rakentamisvelvoitteiden val von ta on kunnassa ollut osin sattumanvaraista, eikä sopimussakkojakaan ole viime vuosina peritty. Vuoden 2015 lopussa ollaan järjestelmällisesti ru vet tu seuraamaan rakentamisvelvoitteiden täyttymistä kauppakirjojen ehtojen mu kai ses ti. Kunnan asianhallintajärjestelmään on rakennettu hä ly tys jär jestel mä, joka ilmoittaa vastuuhenkilöille rakentamisvelvoitteiden aikataulujen um peu tu mi ses ta. Vuodesta 2008 lähtien kunnassa on ollut kaksi tapausta, joi hin ei olla reagoitu ajoissa eli kauppaehtojen mukaisiin sopimussakkojen pe rin töi hin ei olla ryhdytty. Syksyn 2015 aikana kunnanhallitukseen on tuotu kolme (3) li sä ai ka pyyn töä käsiteltäväksi. Kunnanhallitus on myöntänyt näille kaikille tapauksille li säajan rakentamisvelvoitteen täyttämiseksi. Kiinteistötunnus Hakenut lisäaikaa Myönnetty lisäaikaa 635-451-7-185 5 vuotta 2 vuotta 635-451-7-259 3 vuotta 3 vuotta 635-424-2-149 3-5 vuotta 2 vuotta Tapauksen 635-451-7-259 osalta kunnanjohtajan esitys on ollut (2) vuo den lisäajan myöntäminen, mutta hallitus on äänestänyt asiasta ja päät tä nyt myöntää lisäaikaa kolme (3) vuotta. Lisäaikaa rakentamisvelvoitteen täyt tämi sel le voidaan hakea painavista syistä, joten kunnanhallituksen rat kai suval taan jää tapauskohtaisesti arvioida nämä syyt. Tilanteet rakentamisvelvoitteen täyttämisen osalta ovat seuraavat: Tapauksen 635-451-7-185 osalta rakentamiseen myönnetty lisäaika päättyy 18.6.2017. Tapauksen 635-451-7-259 osalta rakentaminen on alkanut. Tapaus 635-424-2-149 on tämän pykälän käsittelyn alainen. Vuoden 2017 osalta löytyi yksi (1) tapaus, jossa tontille ei ole alettu ra kenta maan, mutta asianomaisella on vielä mahdollisuus hakea lisäaikaa pai navas ta syystä. Viranhaltijoiden valmistelun lähtökohtana kaikkien tapauksien osalta on ollut, että lisäaikaa myönnetään kaksi (2) vuotta kauppakirjan alkuperäisen kol men (3) vuoden rakentamisvelvoiteajan lisäksi. Rakentamisvelvoitteen täyt tä mi sek si annettava määräaika tulisi olla kokonaisuudessaan viisi (5) vuot ta. Tämän jälkeen perittäisiin kauppakirjan mukainen sopimussakko, mi kä li rakentamisvelvoite on vieläkin täyttämättä. Kuntaliiton "Kunnan kiinteistönkauppa -valmistelu ja sopimusmallit" -oh jeen mukaisesti kunnat ovat perinteisesti käyttäneet kauppakirjoissaan ra ken tamis vel voi tet ta koskevaa ehtoa. Rakentamisvelvoitteeseen on yleensä kytket ty sopimussakko. Sopimussakolla tähdätään ennalta siihen, että os ta ja rakentaa saamansa rakennuspaikan tietyssä määräajassa. Jos ostaja laimin lyö kauppakirjassa asetetun ja tarkemmin määritetyn ra ken ta mis vel voit-
teen määräajassa, kunta perii tai voi periä ostajalta kauppakirjassa mää ritel lyn sopimussakon. Sopimussakon suuruuden määrittämisestä ei ole nimenomaista sään nös tä. Sopimussakon suuruuteen on tapauskohtaisesti kiinnitettävä huomiota. Sak ko tulee asettaa määrältään niin suureksi, että sillä on vaikutusta ja se oh jaa noudattamaan sopimusta. Kuntaliiton mukaan sopimussakko voidaan määrittää esimerkiksi sitomalla se kauppahintaan siten, että so pi mussak ko vastaa määrältään kauppahintaa tai on siihen nähden useam pi kertai nen. Kun kyseessä on kiinteistökaupan olennainen ehto, ehdon tulee olla kir jat tu kauppakirjaan jonka on vahvistanut julkinen kaupanvahvistaja. So pi mus sakon voidaan katsoa olevan olennainen kauppakirjan ehto. Valmistelu ja lisätiedot: Mia Sorri, kehittämispäällikkö p. 050 592 7376, mia.sorri@palkane.fi Tuomas Hirvonen, hallintojohtaja p. 050 443 4833, tuomas.hirvonen@palkane.fi Esitys Kunnanjohtaja: Kunnanhallitus päättää, että: 1. se ei myönnä kiinteistön (Rn:o 2:149, 635-424-2-149) ostajalle anottua li sä ai kaa rakentamiselle. 2. ostajalta peritään kauppakirjan ja muutossopimuksen mukainen so pimus sak ko 8000 (kahdeksan tuhatta euroa), sillä ostaja ei ole täyt tänyt rakentamisvelvoitetta koskevaa ehtoa määräaikaan 23.3.2017 men nes sä. Käsittely Jaettiin kokouspiirille Tero Nikkasen kunnanhallitukselle 12.4.2017 lähettämä kirje. Käsittelyn aikana jäsen Pihkala esitti, että koska ostaja on jo hakenut rakennuslupaa, niin ostajalle annettaisiin kolme (3) kuukautta jatkoaikaa rakentamisen aloittamiseen ja mikäli rakentantamista ei tässä ajassa aloiteta, niin kunta perii ostajalta kauppakirjojen mukaisen sopimussakon. Kunnanhallituksen puheenjohtaja totesi, että oli tehty kunnanjohtajan esityksestä poikkeava päätösesitys, mutta sitä ei ollut kannatettu, joten kunnanjohtajan esitys jäi voimaan. Jäsen Pihkala jätti päätökseen eriävän mielipiteen em. perusteilla. Päätös Hyväksyttiin esityksen mukaisesti.