TALOUDELLINEN VUOSIKATSAUS JA HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS 2008 1
Senaatti-kiinteistöt. Tarjoamme avaimet toimiviin ratkaisuihin. Toimivat tilat ja palvelut. Valmis ratkaisu yhdestä osoitteesta. Ammattitaitoa ja osaamista asiakkaan muutos tilanteisiin. Luotettava ja vastuullinen valtionhallinnon kumppani.
Vuokraustoiminta Senaatti-kiinteistöjen kokonaisliikevaihto oli 673 milj. euroa, josta vuokraustoiminnan liikevaihdon osuus oli 640 milj. euroa. Vuokraustoiminnan liikevaihto kasvoi 6,8 % edelliseen vuoteen verrattuna. Kasvu johtui vuokrien indeksikorotuksista ja valmis tuneista investoinneista sekä hallinnansiirtojen kautta tulleesta omaisuudesta. Joulukuun 2008 lopussa Senaattikiinteistöjen toimitilavuokrasopimusten (kokonaisvuokrakohteet) keskimääräinen kokonaisvuokrataso oli 10,57 euroa/m 2 /kk. Nousua edellisestä vuodesta oli 5,3 %. Toimitilavuokrista 93,6 % (93,9 %) kertyi valtion budjettitalouteen kuuluvilta asiakkailta. Toimitilojen vuokrausaste oli 97,1 % (97,2 %). Keskeiset tunnusluvut 2008 2007 Muutos-% Kasvu Kannattavuus Vakavaraisuus Vuodenvaihteessa Senaatti-kiinteistöillä oli noin 3 700 (3 300) voimas sa olevaa toimitilavuokrasopimusta. Vuoden lopussa oli tyhjien toimitilo jen mää rä noin 240 000 (229 000) neliömetriä. Tulos Senaatti-kiinteistöjen kokonaistu lo s oli 102 milj. euroa (126 milj. euroa). Vuokraustoiminnan tulos il man arvonalennuksia oli 120 milj. euroa (123 milj. euroa). Vuokra us toiminnal le asetettu tavoite ylittyi 17 milj. eurolla eli 17 %:lla. Suurim mat tulokseen vaikuttavat tekijät olivat vuokratulojen ennakoitua suurempi kasvu, poistojen toteutuminen budjetoitua pienempinä sekä rahoituskustannuksissa toteutuneet säästöt, mikä aiheutui siitä, että lainatarve oli ennakoitua pie nempi. Vuokratulojen ennakoitua suurempaan kasvuun vaikuttivat eräiden peruskorjaushankkeiden ajoitus, vuoden aikana uusitu t vuokrasopimukset sekä VTT:ltä tyhjiksi jääneiden tilojen edelleenvuokra us. Investointien toteutuminen sel västi budjetoitua alhaisempana aiheutti sen, että myös poistot ja rahoituskustannukset toteutuivat budjetoitua pienempinä. 3
Sijoitetun pääoman tuotto oli 3,9 % (4,2 %). Omavaraisuusaste 59,0 % (60,8 %) laski 1,8 prosenttiyksikköä. Lasku aiheutui hallinnansiirtoihin liittyväs tä velkapääoman kasvusta. Nettovelkaan tumisaste kasvoi 62 %:sta 67 %:iin. Kertomusvuonna Senaatti-kiinteistöt maksoi vuoden 2007 tulokses ta tuloutusta valtiolle 100 milj. eu roa. Kiinteistöomaisuus Senaatti-kiinteistöjen hallinnassa olevan kiinteistöomaisuuden tasearvo vuo den lopussa oli 5,8 miljardia euroa (5,6 mrd. euroa). Vuokrattava pintaala vuoden lopussa oli 8,3 miljoonaa neliömetriä (8,2 milj. m 2 ). Senaattikiinteistö jen hallinnassa olevien rakennuste n mää rä vuoden lopussa oli noin 12 700. Kiinteistönhoitokulut Senaatti-kiinteistöt ostaa kiinteistönhoitoon liittyvät palvelut ulkopuolisilta palvelujen tarjoajilta. Kiinteistöjen käyttömenot, joihin sisältyvät huoltopalvelut, energia ja vesi, yhtiövastikkeet, kiinteistövero, vakuutukset, kunnossapito ja muut hoitokulut olivat 170 milj. euroa (148 milj. euroa). Nousua edellisestä vuodesta oli 15 %. Suurin muutos hoitomenoissa aiheutui kunnossapitomeno jen lisäyksestä 9 milj. eurolla (32 %). Myös sähkömenot kasvoivat edellisestä vuodesta 32 % ja lämmitysmenot lisääntyivät 15 %:lla. Kiinteistöjen ostot ja myynnit Senaatti-kiinteistöt myi kertomusvuonna kiinteistöjä 37,1 milj. eurolla (53,6 milj. eurolla) ja vaihto i 0,7 milj. eurolla. Kiinteistö jä os tettiin 2,8 milj. eurolla (5 milj. eurolla). Myyntivoitot olivat 15,2 milj. euroa ja myyntitappioita kirjattiin 4,2 milj. euroa. Senaattikiinteistöjen hallintaan siirrettiin vuoden 2008 alusta Rajavartiolaitoksen ja Ratahallintokeskuksen hallinnassa ollutta rakennusvarallisuutta yhteensä noin 80 milj. euron arvosta, kesäkuun alusta siirrettiin Tiehallinnon hallinnassa olleita tukikohtakiinteistöjä (84 kpl) 5,1 milj. euron arvosta ja 1.9. lukien siirrettiin Ratahallintokeskuksen hallinnassa olleita Keski-Pasilan maa-alueita (13,6 hehtaaria) yhteensä 70 milj. euron arvosta. Kaikki siirrot merkittiin lainaehdoin annetuksi vieraaksi pääomaksi. Investoinnit painottuivat peruskorjauksiin Senaatti-kiinteistöjen investointimenot olivat 273 milj. euroa, mikä vastasi 41 % Senaatti-kiinteistöjen liikevaihdosta. Kokonaisinvestoinnit nou sivat edellisestä vuodesta noin 5 %. Vuodelle 2008 asetettu investointikehys oli 328 milj. euroa. Investoinnit kohdistuivat kiinteistöjen peruskorjauksiin ja uudisrakentamiseen sekä toiminnan kehittämiseen tähtääviin hankkeisiin. Peruskorjaus investointien osuus oli noin 80 %. Voimakkainta investointitoiminta oli Yliopistot ja tutkimus sekä Puolustus ja turvallisuus -toimialoilla. Yliopistot ja tutkimus -toimialan osuus kaikista investoinneista oli 34 % eli 91 milj. euroa, Puolustus ja turvallisuus -toimialan osuus oli 28 % eli 77 milj. euroa. Toimistot-toimialan osuus investoinneista oli 25 % eli 69 milj. euroa ja Ministeriöt ja kulttuuri -toimialan osuus oli 12 % eli 33 milj. euroa. Kehitys- ja aluekiinteistöjen osuus investoinneista oli 1 % eli 3 milj. euroa. Uudisinvestointeja koskeva t päätökset tehdään liiketaloudelli sin perustein. Investointien rahoittami sek si Senaatti-kiinteistöt otti kertomusvuonna lainaa 240 milj. euroa. Senaatti-kiinteistöjen Yhteiskuntavastuuraportissa on raportoitu tarkemmin toimialojen ja alueiden toiminnasta ja taloudesta. Henkilöstö Henkilöstöä oli tilikauden aikana keskimäärin 277 ja vuoden lopussa 271. Henkilötyövuosien määrä vuonna 2008 oli 267,5 (263,3). Vuoden 2008 henkilöstökertomuksen mukaan henkilöstöstä työskenteli Helsingissä 162 ja muualla Suomessa 109. Vakinaisessa työsuhteessa oli 95,9 % henkilöstöstä. Henkilöstön keski-ikä oli vuoden lopussa 49,3 vuotta (48,3). Keskimääräiset neliövuokrat toimialoittain ja alueittain* Toimistot euroa/kk 2008 2008 2008 2008 2008 Keski-Suomi Pohjois-Suomi Toimiala yht. 2008 6,11 11,38 14,21 10,61 10,65 Toimiala yht. 2007 5,58 10,80 13,62 10,14 10,28 4
Kiinteistöomaisuus toimialoittain, v. 2008 Vuokraustoiminnan liikevaihto toimialoittain, v. 2008 Toimistot kiinteistöt Toimistot kiinteistöt ja tutkimus ja tutkimus Vuokrattava pinta-ala toimialoittain, v. 2008 Investoinnit toimialoittain, v. 2008 Toimistot ja tutkimus kiinteistöt Toimistot kiinteistöt ja tutkimus Investointien rahoituslaskelma 2008, 1 000 euroa Vuokraustoiminnan tulos välittömien kulujen jälkeen, rahoitustulos 327 960 Peruskorjaukset Erotus, eli peruskorjausten lainalla katettu osuus -215 271 Toteutetut uusinvestoinnit Erotus, eli lainalla ja omaisuuden myynnillä katettu osuus yhteensä -269 412 5
Kannattavuus Tilikauden tulos ja liikevaihto, v. 2004 2008 Vuokraustoiminnan liikevaihto ja vuokrakate, v. 2004 2008 SIPO-% ja OPO-%, 2004 2008 Liikevaihto Vuokrakate Investoinnit Investoinnit ja liikevaihto v. 2004 2008 Uusinvestoinnit ja peruskorjaukset v. 2004 2008 Investoinnit Peruskorjaukset Liikevaihto Uusinvestoinnit 6
Vakavaraisuus Tehokkuus Vieraan pääoman takaisinmaksuaika, 2004 2008 Omavaraisuusaste, 2004 2008 Liikevaihto henkilöä kohden, 2004 2008 Vuosia Liikevaihto Vuosia Myynnit Kiinteistöjen hoitokulujen jakautuminen (milj. euroa) Suurimmat myydyt kohteet Kiinteistöjen hoitokulujen jakautuminen (milj. euroa) Kohteen nimi 2008 2007 Muutos-% Siivous Vakuutukset Vuokrat Kiinteistövero Yhteensä 169,8 147,6 15 Vaasan Korjaamo Myyntejä yhteensä 163 kpl ja vaihtoja 6 kpl Myynnit yhteensä 37,1 milj. euroa 7
Senaatti-kiinteistöt on valtiovarainministeriön hallinnonalalla toimiva liikelaitos. Senaatti-kiinteistöjä koskevan lain (1196/2003) mukaan Senaattikiinteistöjen tehtävänä on tuottaa ja kehittää tilapalveluja ja niihin läheisesti liittyviä muita palveluja ensi sijassa valtion virastoille ja laitoksille sekä huolehtia hallinnassaan olevasta kiinteistövarallisuudesta. Senaatti-kiinteistöjen toiminta perustuu yhteiskuntavastuulliseen liiketoimintaan. Tehtävänä on tarjota tilapalveluja, jotka ovat taloudellisesta, sosiaalisesta ja ympäristön näkökulmasta vastuullisesti tuotettuja ja hinnoiteltuja. Eduskunta ja valtiovarainministeriö asettavat vuosittain Senaatti-kiinteistöille sekä toiminnallisia että taloudellisia tavoitteita. Senaatti-kiinteistöt laatii vuoden 2008 toiminnasta erillisen yhteiskuntavastuuraportin, jossa raportoidaan Senaatti-kiinteistöjen toimintaa taloudellisen ja sosiaalisen vastuun näkökulmasta sekä Senaatti-kiinteistöjen ympäristönäkökohtiin liittyvät toimintaperiaatteet ja ympäristöjärjestelmät. Vuoden 2007 yhteiskuntavastuuraportti sijoittui 2. sijalle vastuuraportoinnin kilpailussa. Palkintolautakunnan mukaan Senaatti-kiinteistöt on raportoinnissa oman toimialansa ja julkisen sektorin edelläkävijä. Senaattikiinteistöt on raportoinut toimintansa yhteiskuntavastuusta jo kuuden vuoden ajan. Senaatti-kiinteistöt on palkittu raportoinnista vuosittain. Toimintakertomuksessa esitetään Senaatti-kiinteistöille asetetut tavoitteet kursivoituna tekstinä ja suluissa esitetty tunnusluku on edellisen vuoden 2007 tilinpäätöksen vertailuluku. Organisaatio ja sen tehtävät Senaatti-kiinteistöt muodostaa liikelaitoskonsernin, johon kuului vuoden lopussa liikelaitoksen lisäksi 32 tytäryhtiötä. Konsernitilinpäätökseen on yhdistetty kaikki tytäryhtiöt. Senaatti-kiinteistöjen hallitus hy - väksyi uuden strategian kokouksessaan 12.2.2008. Organisaatiota muutettiin vastaamaan uuden strategian mukaista toimintatapaa. Liiketoiminta jakautuu viiteen toimialaan. Uudet toimialat ovat Ministeriöt ja kulttuuri (MK), Puolustus ja turvallisuus (PT), Yliopistot ja tutkimus (YT), Toimistot (TO) sekä Kehitys- ja aluekiinteistöt (KA). Toimialoihin on koottu toiminnaltaan ja palvelutarpeiltaan samanlaisia asiakkaita. Tavoitteena on entistä asiakasläh töisempi ja kustannustehokkaampi toiminta. Operatiivisesta toiminnasta, kuten asiakaspalvelusta, toimitilojen vuokrauksesta, isännöinnistä ja kiinteistöjen hoidosta huolehtii alueorganisaatio. Myös alueorganisaatiota uudistettiin muodostamalla vuoden 2008 alusta viisi alueyksikköä: Etelä-Suomen, Länsi-Suomen, Keski- Suomen, Itä-Suomen ja Pohjois-Suomen alueet. Senaatti-kiinteistöillä on toimipisteitä edelleen 13 paikkakunnalla eri puolilla Suomea. Kiinteistövarallisuuden käyttö- ja ylläpitotoiminta on alueorganisaation vastuulla. Toimialat ja alueet solmivat vuosittain palvelusopimuksen, jossa sovitaan liiketoimintaan liittyvistä palveluista ja niiden tulostavoitteista. Näitä ovat muun muassa vuokraustoiminta, asiakkuuksien hoito ja kehittäminen, kiinteistöjen ja tilojen käyttö ja ylläpito sekä korjaus- ja uudisrakentaminen. Senaatti-kiinteistöt on tilaajaorganisaatio, joka ostaa lähes kaikki suunnittelu-, rakennuttamis- ja ylläpitopalvelut ulkopuolisilta palvelujen tarjoajilta. Senaatti-kiinteistöt on julkinen hankintayksikkö, joka noudattaa lakia julkisista hankinnoista. Henkilöstöä oli tilikauden aikana keskimäärin 277 ja vuoden lopussa 271. Henkilötyövuosien määrä vuonna 2008 oli 267,5 (263,3). Henkilöstöstä työskenteli Helsingissä 162 ja muualla Suomessa 109. Vakinaisessa työsuhteessa oli 95,9 % henkilöstöstä. Henkilöstön keski-ikä oli vuoden lopussa 49,3 vuotta (48,3). Henkilöstöstä 44,6 % on naisia ja 55,4 % miehiä. Korkeakoulututkinnon suorittaneita on 49,1 %. Henkilöstön osalta on laadittu erillinen henkilöstökertomus vuodelta 2008. Seuraavassa taulukossa on esitetty henkilömäärien ja henkilötyövuosien kehitys vuosina 2004 2008. Vuosi Kokoaikaiset Osa-aikaiset lkm %- muutos %- osuus lkm %- muutos %- osuus lkm %- muutos %- osuus lkm %- muutos 8
Henkilöstön työtyytyväisyyttä ja organisaation toimivuutta on tutkittu vuodesta 1997 alkaen. Vuoden 2008 tutkimuksessa vastausprosentti oli 88 (vuosi 2007: 83 %). Tutkimuksen mukaan henkilöstön työtyytyväisyys on korkealla tasolla. Myönteistä kehitystä on tapahtunut lähes kaikilla osa-alueilla ja henkilöstöryhmissä. Kokonaistyytyväisyys on korkea myös vertailussa muihin organisaatioihin. Vuoden 2009 tammikuussa suoritetun vastaavan tutkimuksen vastausprosentti oli 86, ja tulokset osoittivat myönteisen kehityksen jatkuneen. Vuoden 2008 toiminta Uusi strategia kaudelle 2008 2011 valmistui vuoden 2008 alussa. Strategian perusta on luotu jo edellisellä strategiakaudella. Vuosien 2008 2011 strategisiin painopistealueisiin kuuluu yhteiskuntavastuullisen liiketoiminnan lisäksi hallitusti laajentaa palvelu konseptia asiakkaille tarjottavilla palveluilla. Strategiansa mukaisesti Senaatti-kiinteistöt suuntaa toimintaansa kohti ratkaisuliiketoimintaa ja tarjoaa asiakkaille ennalta mietittyjä palvelukokonaisuuksia, jotka muodostuvat tiloista ja tiloihin liittyvistä palveluista. Toiminta lähtee siitä, että asiakkaalle voidaan tuottaa optimaalinen ja kustannustehokas ratkaisu. Ydinajatuksena on tarjota kohdistettuja ratkaisuja juuri kunkin asiakkaan tarpeen mukaan. Vuoden 2008 aikana käynnistyi Senaatti-kiinteistöjen kannalta merkittävä lähiajan muutos, yliopistojen taloudellisen ja hallinnollisen aseman uudistaminen, johon liittyy myös yliopistokiinteistöjen omistuksen muuttuminen. Uudistuksen valmistelua on lähemmin tarkasteltu valtiovarainministeriön tulostavoitteiden kohdalla sivulla 14. Toinen Senaatti-kiinteistöjen kannal ta merkittävä päätös oli talouspo liittisen ministerivaliokunnan 29.1.2008 tekemä päätös käynnistää hanke, jossa kartoitetaan valtion liikelaitosmallin soveltuvuutta sisämarkkinoille. Hankkeessa tulee tehdä yhdessä liikelaitoksia ohjaavien ministeriöiden, kilpailuviranomaisten ja valtioneuvoston kanslian omistajaohjausosaston kanssa liikelaitoskohtaiset ehdotuk set tarvittaviksi toimenpiteiksi se kä mahdollisesti tarvittaviksi uusiksi organisointi- ja ohjausmalleiksi. Valtiovarainministeriö asetti 18.3.2008 valtion liikelaitosmallin soveltuvuutta sisämarkkinoille kartoittavan hankkeen sekä sille johtoryhmän ja hallinnonalakohtaiset valmistelutyöryhmät. Valtiovarainministeriön hallinnonalakohtaisen työryhmän tehtävänä on selvittää Senaatti-kiinteistöjen asema liikelaitok sena. Työryhmässä on kaksi edustajaa valtiovarainministeriöstä ja yksi Senaatti-kiinteistöistä sekä sihteerit valtiovarainministeriöstä ja Senaattikiinteistöistä. Työryhmän tulee saada työnsä valmiiksi vuoden 2009 loppuun mennessä. Valtiovarainministeriö asetti 1.12.2008 työryhmän päivittämään valtion kiinteistöstrategiaa. Työryhmän tulee saada työnsä valmiiksi 15.11.2009 mennessä. Senaatti-kiinteistöjen hallituksen puheenjohtaja on työryhmän jäsen. Senaatti-kiinteistöjen suurimman yksittäisen hankkeen, Kiinteistöosakeyhtiö Helsingin Musiikkitalon, rakentaminen varmistui. Musiikkitalon kaikkien omistajaosapuolten hyväksyttyä tahoillaan rakentamisen aloittamisen Musiikkitalon hallitus hyväksyi 23.6.2008 SRV Toimitilat Oy:n tarjouksen Musiikkitalon pääurakasta. Musiikkitalon kokonaiskustannusarvio on 140 milj. euroa. Rakentaminen aloitettiin aikataulun mukaisesti syksyllä runkotöillä pohjarakennustöiden valmistuttua. Pääurakkasopimuksessa sovitun aikataulun mukaan Musiikkitalo valmistuu huhtikuun lopussa 2011. Valtiovarainministeriö, Senaatti-kiinteistöt ja Yleisradio Oy allekirjoittivat 23.6.2008 pöytäkirjan, jonka mukaan Yleisradiolla on mahdollisuus myydä osuutensa Koy Helsingin Musiikkitalosta ja siirtyä samoin ehdoin kuin Sibelius Akatemia vuokralaiseksi Musiikkitaloon. Osapuolet ovat sitoutuneet toimimaan niin, että Yleisradion omistamat osakkeet voisivat siirtyä Suomen valtion (Senaattikiinteistöt) omistukseen investointikustannusten mukaisella hinnalla, mikäli Yleisradion omistusosuuden myyminen osoittautuu Yleisradion kannalta taloudellisesti tarpeelliseksi eikä osakkeille löydy muuta ostajaa 31.12.2016 mennessä. Työ- ja elinkeinoministeriön tiloissa Mariankadulla syttyi tuli palo 13.6.2008. Palo turmeli noin 70 työhuonetta ja levisi ullakolle ja kattorakenteisiin. Kukaan ei kuitenkaan loukkaantunut tulipalossa. Tulipalon korjauskustannuksiksi on arvioitu noin 4 milj. euroa, korjausten yhteydessä 9
tehdään myös kiinteistöön muutos- ja perusparannusta noin 3,5 milj. euron edestä, joten hankkeen kokonaiskustannuksiksi on arvioitu noin 7,5 milj. euroa. Työ- ja elinkeinoministeriö siirtyi osittain remontin ajaksi väistötiloihin. Merkittäviä kiinteistövarallisuuden kehittämiseen liittyviä kaavahankkeita on vireillä Otaniemen alueella, jossa on käynnissä metroasemakaavan ja Maarinaukio-kaavan sekä Poliisiammattikorkeakoulun vanhan tontin asemakaavan muutoksen valmistelu. Muita merkittäviä kiinteistöjen kehittämiskohteita ovat Turun Kupittaan alueen kaava yhteistyössä Turun kaupungin ja TYKS:n kanssa, Turun Kakolanmäen kehittäminen, Meilahden kaavakehityshanke yhdessä Helsingin yliopiston ja HUS:n kanssa, Keski-Pasilan ja Hyrylän alueiden kehittämishankkeet, Helsingin Taivallahden entisen kasarmialueen kehittäminen sekä Jyväskylän Seminaarinmäen kaavamuutos ja Kuopion Savilahden kampusvision muodostaminen kaavamuutoksen pohjaksi yhdessä Kuopion yliopiston ja Savonia ammattikorkeakoulun kanssa. Vuoden 2008 lopussa Senaattikiinteistöjen hallinnassa oli kaikkiaan noin 12 700 rakennusta, yhteensä noin 8,26 milj. neliömetriä (8,21 milj. m 2 ). Kiinteistöomaisuuden tasearvo oli 5,8 miljardia euroa. Kirjanpidon mukaan vuoden aikana myytiin kiinteistöomaisuutta 37,1 milj. euron edestä ja ostettiin 2,8 milj. eurolla. Vuoden aikana kirjattiin arvonalennuksia 28 milj. euroa. Arvonalennukset kohdistuivat lähinnä toimistokiinteistöistä kehityskiinteistöille myytäväksi siirrettyihin virastotaloihin ja kiinteistöosakeyhtiöiden osak keisiin. Arvonkorotuksia ei tehty. Tilojen käyttöaste pysyi korkeana, eli 97,1 %:ssa (97,2 %). Omavaraisuusas te laski 1,8 prosenttiyksikköä ja oli vuoden lopussa 59,0 % (60,8 %). Muutos aiheutui lähinnä hallinnansiirtojen ai heuttaman velkapääoman lisäyksestä. 10 Tavoitteiden toteutuminen Senaatti-kiinteistöjen vuoden 2008 tilikauden kokonaistulos oli 101,8 milj. euroa. Vuokraustoiminnan tulostavoitteeksi valtiovarainministeriö oli asettanut 103 milj. euroa. Vuokraustoiminnan tulos, joka ei sisällä kiinteistöjen ja palveluiden myyntiä eikä arvonalennuksia oli 120,1 milj. euroa. Tulot toteutuivat 9,6 milj. euroa (1,5 %) budjetoitua suurempina. Investointien toteutuminen selvästi budjetoitua alhaisempana aiheutti sen, että myös poistot ja rahoituskustannukset toteutuivat budjetoitua pienempinä. Vuoden 2008 investoinnit olivat 273 milj. euroa (261 milj. euroa). Investointikehys 328 milj. euroa alittui 55 milj. eurolla. Investoinnit painottuivat kiinteistöjen peruskorjauksiin. Senaatti-kiinteistöt saavutti eduskunnan ja valtiovarainministeriön sille asettamat palvelu- ja toimintatavoitteet. Hallinnansiirrot ja hoitosopimuksen piirissä olevat kohteet Valtion kiinteistöhallinnon järjestelyjä jatkettiin vuoden 2008 alusta niin, että Senaatti-kiinteistöjen hallintaan siirrettiin valtioneuvoston päätöksillä (VM 23/27/2007 ja VM 1/27/2007) Rajavartiolaitoksen ja Ratahallintokeskuksen hallinnassa ollutta rakennusvarallisuutta yhteensä noin 80 milj. euron arvosta. Omaisuus merkittiin lainaehdoin annetuksi vieraaksi pääomaksi. Valtioneuvoston päätöksillä (VM 8/27/2008 ja VM /11/27/2006) siirrettiin Senaatti-kiinteistöjen hallintaan 1.7.2008 alkaen valtiovarainministeriön hallinnassa olleet määräalat (Tikkurilan asema ja Niuvanniemen sairaala) rakennuksineen, käyvältä ar voltaan 850 000 euroa ja valtioneuvoston päätöksellä (VM/13/27/2006) 1.7.2008 Tiehallinnon hallinnassa olleita tukikohtakiinteistöjä (84 kpl) käyvältä arvoltaan 5,1 milj. euroa sekä 1.9.2008 alkaen Ratahallintokeskuksen hallinnassa ollutta ja valtiovarainministeriölle 14.4.2008 siirtynyttä omaisuutta Keski-Pasilan alueelta yhteensä 13,6 hehtaaria, käyvältä arvoltaan 70 milj. euroa. Myös nämä omaisuudet merkittiin lainaehdoin annetuksi vieraaksi pääomaksi. Valtiovarainministeriön ja Senaatti-kiinteistöjen välillä on laadit tu hoitosopimus, jonka mukaan Se naat ti-kiinteistöt hoitaa eräitä valtio varain ministeriön hallinnassa olevia kiinteistöjä valtiovarainministeriön laskuun. Sopimuksen mukaiset tilitykset tehdään kaksi kertaa vuodessa. Vuoden 2008 aikana hoitosopimuksen piirissä olivat seuraavat kohteet: 84 Tielaitoksen valtiovarainministeriölle siirtämää kohdetta (1.1. 30.6.), Kallanpään ja yliopis ton puutarha-alue Ruissalossa (1.1. 31.12.), Latokarin alue (1.1. 31.12.), Niuvanniemen sairaala-alue (1.1. 30.6.), RUK:n museo (1.1. 31.12.), Tikkurilan vanha asema (1.1. 30.6.), Salpalinja (1.4. 31.12.), kolme merivartioasemaa Ahvenanmaalla (1.1. 31.12.), kolme asuinhuoneistoa (31.10. 31.12.), Keski-Pasilan ratapihan alue 13,6 ha (14.4. 31.8.) sekä jo vuoden 2005 alusta alkaen hoidossa olleet ulkomailla sijaitsevat instituutit. Tytäryhtiöiden omistuksessa tapahtuneet muutokset Senaatti-kiinteistöt myi vuonna 2008 Ikaalisissa sijaitsevan Kiint. Oy Mittarinteen osakekannan (78,4 %), Kiint. Oy Kankaanpään virastokeskuksen osakekannan (64,42 %) sekä Kiint. Oy Kokemäentorin virastotalon osakekannan (52,87 %). Kertomusvuoden aikana Kiint. Oy Kuopion Asemakatu 38 40 omistusosuutta lisättiin 84,5 %.sta 100 %:iin, Kiint. Oy Turun Uudenmaankatu 14:n omistusosuutta lisättiin 88,56 %:sta 99,96 %:iin. Vuoden 2008 aikana tytäryhtiöiden osakkeisiin tehtiin yhteensä 8,7 milj. euron suuruiset arvonalennukset.
A. Eduskunnan asettamat tavoitteet 1. Palvelu- ja muut toimintatavoitteet Senaatti-kiinteistöille asetetaan seuraavat palvelu- ja toimintatavoitteet: Senaatti-kiinteistöt varmistaa toimintansa kestävän ja vastuullisen pohjan taloudellisesta, sosiaalisesta ja ympäristön näkökulmasta. Toimialojen ja alueiden välisissä palvelusopimuksissa määritellään budjettivuoden tulostavoitteet ja sovitaan siitä, että uuden strategian mukaiset tavoitteet tulevat huomioiduiksi alueiden toimintasuunnitelmissa. Palvelusopimusten yhteydessä sovitaan myös vuokratason tarkistuksista niissä kohteissa, joissa vuokrat ovat selvästi alle markkinatason. Yliopistokiinteistöjen osalta toteutettiin vuoden 2009 alusta 10 milj. euron suuruinen vuokrien tasokorotus pääkaupunkiseudun yliopistojen vuokriin. Yliopistojen vuokria selvittäneen selvitysmiehen mukaan ao. vuokrat olivat olleet merkittävästi markkinatason alapuolella. Yliopistot ovat saaneet vuoden 2009 talousarviossa vuokramenoihinsa vastaavan korotuksen. Myös investointilaskelmien teossa on korostettu elinkaaritalouden ja riskien huomioimista kannattavuutta tarkasteltaessa. Tulostavoitteiden saavuttamista on raportoitu valtiovarainministeriön asettamien tavoitteiden kohdassa 2. Yhteiskuntavastuustrategia päivitettiin uutta strategiaa vastaavaksi ja täsmennettiin tavoitteita alkaneelle strategiakaudelle erityisesti energiansäästön ja ilmastonmuutoksen torjunnan näkökulmista. Ympäristöohjelmien toteutus eteni suunnitelmien mukaisesti. Yhteiskuntavastuunhallinnan prosessin käynnistämät kehitysohjelmat keskittyvät erityisesti sosiaaliseen näkökulmaan ja ympäristönäkökulmaan, mutta niillä on myös taloudellisia vaikutuksia: esim. energiatavoitteet ja sisäilmaongelmien hallinta, kemikaaliasioiden hallintaa ja pilaantuneita maita koskevat selvitykset ja toimintaohjeet. Osaksi yhteiskuntavastuustrategiaa on laadittu kiinteistöjen esteettömyysstrategia. Se valmistui kesäkuus sa. Senaatti-kiinteistöt pyrkii toimimaan esteettömyyden esikuvana muille julkisia rakennuksia hallinnoiville ta hoille. Tavoitteena on, että asiakkaidemme käytössä olevat kiinteistöt ovat kaikille kävijöille ja työntekijöille mahdollisimman esteettömiä ja saavutettavia toiminta- ja viestintäympäristöjä. Kaikkien rakennushankkeiden suunnittelijoilta ja toteuttajilta edellytetään perehtyneisyyttä kiinteistöjen esteettömyyteen liittyviin näkökohtiin. Yhteiskuntavastuun ohjausryhmä on syksyn 2008 aikana valmistellut esteettömyysstrategian jalkauttamista ja laatinut tavoitteeksi asetetun koulutusohjelman kiinteistöjen ylläpidosta ja investoinneista vastaavalle henkilöstölle. Syksyn aikana ympäristöyhdyshenkilöt on perehdytetty asiakokonaisuuteen. Koulutusohjelma valmistui vuonna 2008. Senaatti-kiinteistöt on osallistunut rakennetun ympäristön suojeluun ja kulttuuristen arvojen säilyttämiseen tekemällä tiivistä yhteistyötä museoviraston ja paikallismuseoiden kanssa. Museoviraston ja Senaatti-kiinteistöjen yhteistyöryhmä on kumppanuussopimuksen mukaisesti ohjannut tämän ryhmän työtä. Senaatti-kiinteistöt turvaa toiminnan kannattavuuden ja ylläpitää asiakastyytyväisyyttä. Edellisessä kohdassa on selvitetty toiminnan kannattavuuden parantamiseen tähtääviä toimenpiteitä. Maaliskuussa 2009 julkaistun asiakastyytyväisyystutkimuksen tuloksien mukaan asiakastyytyväisyys pysyi edellisen vuoden tasolla. Kokonaistyytyväisyys nousi 3,78:sta 3,80:een asteikolla 1 5. Senaatti-kiinteistöjen asiakkaista 71 % (73 %) antaa kokonaistyytyväisyydestään hyvän tai erinomaisen arvosanan. Käyttäjätyytyväisyystutkimuksen mukaan 65 % käyttäjistä on melko tai erittäin tyytyväinen Senaatti-kiinteistöihin. Käyttäjien kokonaistyytyväisyys pysyi viime vuoden tasolla. Keskiarvona esitettynä käyttäjien kokonaistyytyväisyydessä ei ole eroja alueiden tai toimialojen välillä, eikä keskiarvoissa tapahtunut merkittäviä muutoksia vuoteen 2007 verrattuna. Sekä asiakastyytyväisyys- ja käyttäjätyytyväisyystavoitteet on siirretty tuloskorteissa myös henkilöstön tavoitteiksi. Palvelutuottajien kanssa on sovittu asiakastyytyväisyyden tavoitteet kohdekohtaisissa palkkio-sanktiosopimuksissa. Senaatti-kiinteistöt kehittää ja ylläpitää tilakysymyksiin liittyviä asiantuntijapalveluita tukemaan sekä asiakkaidensa että valtion rakenteellisia ja toiminnallisia muutoksia. Strategialähtöinen työympäristökehittäminen (workplace) on vakiintunut osaksi Senaatti-kiinteistöjen toimintatapaa. Vuoden 2008 aikana näitä palveluita toteutettiin muun muassa eräiden ministeriöiden toimitilajärjestelyjen yhteydessä, museoviraston uusien toimitilojen suunnittelussa sekä verohallinnon ja valtiokonttorin toimitilahankkeissa. Myös Vekarajärven varuskunnan kasarmien nykytarpeiden mukaiselle toiminnalle valmistui workplace-selvitys, jonka tulokset hyödynnetään kasarmien korjauksessa niin Vekarajärvellä kuin laajemminkin soveltuvin osin tulevaisuuden kasarmien korjauksissa. Työ- ja elinkeinoministeriön kanssa on kehitetty työvoimatoimiston uutta toimintakonseptia osana Kuopion toimitilahanketta. Valtiovarainministeriön ja työ- ja elinkei- 11
12 noministeriön kanssa yhteistyössä on selvitetty tulevien toimitilaratkaisujen peruslinjaukset. Ratkaisumalliin kuuluu strategialähtöinen työympäristön kehittäminen. Myös Suomen kansallisoopperan osalta käynnistettiin workplace-projekti. Toimistot-toimiala on myös mukana valtion aluehallinnon muutoksessa, ns. ALKU-hankkeessa, poliisin aluehallinnon muutoksessa sekä käräjäoikeusverkoston uudistamisessa. Yliopistojen osalta suurimmat workplace-hankkeet olivat Kuopion ja Lappeenrannan kampusalueiden ko ko naisselvitykset. Käyttäjä- ja asiantuntijapalveluiden tarjontaa tehostettiin. Ministeriöiden käyttäjäpalveluiden selvitystyö käynnistettiin. Tasavallan presidentin kanslian kanssa on solmittu kumppanuussopimus yhteistyöstä koski en kanslian rakennushankkeisiin ja kiinteistöjen ylläpitoon liittyviä konsultti palveluja. VNK:n kanssa on käynnistet ty neuvottelut valtioneuvoston tur valli suuspalvelun uudelleen järjestämiseksi. To teutuessaan järjestely olisi päänavaaja ministeriörajat ylittävien käyttäjäpalveluiden tuottamisessa. Kulttuu rilaitoksissa (Ooppera, Valtion tai demuseo, Arkistolaitos ja Hanasaari) käynnistettiin käyttäjäpalveluiden (mm. siivouspalvelut) kartoitus. Sisäasiainministeriölle on myyty asiantuntijapalvelua Haltik-hankkeessa sekä useissa poliisilaitoshankkeissa, jotka on tarkoitus toteuttaa yksityisrahoituksella. Senaatti-kiinteistöt on osallistunut myös Puolustusvoimien kumppanuuden kehittämisohjelman mukaisen kunnossapidon ulkoistamisprosessiin. Tähän liittyen Millog Oy:lle on vuokrattu suoraan aiemmin Puolustusvoimien käytössä olleet varikot kuten Ilveskallio, Kalkku, Lyly, Lievestuore ja Tervola 1.1.2009 alkaen. Vuoden 2008 alusta alkoi oikeusmi nisteriön hallinnonalan virastojen Op ti ma ze.net-palvelun käyttöönotto yhteisellä sopimuksella ja palvelun pii riin tu li noin 0,3 milj. neliömetriä uutta ti laa. Oikeusministeriön Optima ze.netin käyttöönotto valmistui vuoden 2008 aikana, ja lokakuussa allekirjoitettiin sopimus palvelun käyttövaiheeseen siirtymises tä. Uutena asiakkaana Optimaze.netin pii riin saatiin loppuvuonna myös STA- KES, joka muuttui vuoden 2009 alusta Terveyden ja hyvinvoinnin laitokseksi (THL). Vuoden lopussa Senaatin asiakkailla Optimaze.net-järjestelmässä oli yhteensä yli 2,5 milj. brm 2. Senaatti-kiinteistöt parantaa asiakaspalvelukykyään tarkistamalla toimintansa organisointia osana strategian kehittämistyötä. Senaatti-kiinteistöjen uutta strategiaa ja uudelleenorganisointia on selvitetty kohdassa Organisaatio ja tehtävät sivulla 8. Senaatti-kiinteistöt optimoi investointien elinkaarikustannuksia ottaen huomioon ympäristölliset seikat ja käyttäjätarpeiden muuttumisesta ajan myötä seuraavat riskit. Senaatti-kiinteistöjen investointiprosessin uusi prosessikuvaus valmistui syksyllä 2008, ja prosessin jalkauttaminen käynnistyi lokakuussa hankepäivillä annetulla koulutuksella. Uuteen prosessikuvaukseen liittyy muun muassa yksityiskohtaiset ohjeet, jotka täsmentävät energiatavoitteiden asettamista, niiden seurantaa, kiinteistön raportoivuutta sekä valvontamenettelyjä ja niiden vastuita. Keväällä 2008 on myös valmistunut opas KESTO - Kestävä kiinteistöliiketoiminta, jossa elinkaariasioita tarkastellaan investoinnin, ylläpidon ja käytön näkökulmasta. Lisäksi laadukkaan sisäilmaston toteuttamiseksi on käynnissä merkittävä yhteistyöhanke Työterveyslaitoksen kanssa. Hankkeessa laaditaan toimintamallit keskeisten sisäilmastokysymysten hoitamiseksi. Hankkeen 1. vaiheen loppuraportti valmistui vuoden lopulla. Ministeriöt ja kulttuuri -toimialalla on lisäksi laadittu selvitys valtion oppilaitosten nykykunnosta ja lähivuosina tehtävistä toimenpiteistä. Lähinnä on tarkasteltu oppilaitoksia, joissa on sisäilmaongelmia. Selvityksen perusteella on syksyn 2008 aikana käyty valtion yleissivistävissä oppilaitoksissa selvittämässä kiinteistöjen tulevia korjaus- sekä tilatarpeita koulujen investointien ajoittamista varten. Senaatti-kiinteistöt toteuttaa valtiolle tarpeettoman omaisuuden myynnit avoimin ja syrjimättömin menettelyin. Vuoden aikana on myyty valtiolle tarpeetonta omaisuutta yhteensä 37,1 milj. euron arvosta. Myytyjä kohteita oli yhteensä 163 kpl, joista 74 kpl oli Ratahallintokeskukselta vuoden 2008 alussa Senaatti-kiinteistöille siirtyneitä kohteita. Näiden kohteiden myyntihinta oli yhteensä noin 5,8 milj. euroa. Tarjouskilpailussa noudatettiin kahta tapaa: Suurimpaan osaan kohteista pyydettiin suoraan hintatarjoukset, joiden perusteella ne myytiin. Osaan pyydettiin ensin ilmoittautumisia kiinnostuneilta ostajilta. Ilmoittautuneilta pyydettiin tarkennetut tarjoukset ja käynnistettiin kaupalliset neuvottelut. Seuraava pienempi erä entisiä rautatiekiinteistöjä tuli myyntiin keväällä 2008. Syksyn aikana otettiin myyntiin kolmas noin 50 kohteen suuruinen erä. Myyntitoiminnan tulos vuodelta 2008 oli 9,5 milj. euroa. Vuoden 2009 alkupuolella tuli myyntiin noin 80 kohteen suuruinen myyntierä. Senaatti-kiinteistöt varmistaa sille siirtyvien Rajavartiolaitoksen kiinteistöjen haltuunoton yhteistyössä käyttäjien kanssa siten, että korjausohjelmassa etusijalle asetetaan kiinteistöt, joihin ei liity riskiä nykyisen käytön päättymisestä. Vuosittainen kiinteistöjen korjausohjelma tehdään yhteistyössä asiak-
kaan kanssa. Niistä toimitiloista, joista asiakas luopuu ennen vuotta 2012, on tehty määräaikaiset vuokrasopimukset. Asiakkaan kanssa on sovittu säännöl lisistä yhteistyökäytännöistä niin paikallisella kuin valtakunnallisella tasollakin. Vuoden 2008 Rajavartiolaitoksen investointeihin käytettiin 900 000 euroa ja rakennusten kunnossapitoon 750 000 euroa. 2. Investoinnit Senaatti-kiinteistöjen investoinneis ta saa aiheutua menoja vuonna 2008 enintään 328 milj. euroa. Lisäksi Se naattikiinteistöt saa tehdä sitoumuk sia, joista saa aiheutua menoja seuraavina varainhoitovuosina enintään 260 milj. euroa. Investoinnit painottuvat rakennuskannan arvoa säilyttäviin ja sen toimintakelpoisuutta parantaviin peruskorjausinvestointeihin. Investointikehys ei sisällä maankäyttömaksuja eikä varainsiirtoveroja. Senaatti-kiinteistöt saa antaa lainaa samaan liikelaitoskonserniin kuuluvalle osakeyhtiömuotoiselle tytäryhtiölle tai osakkuusyhtiölle enintään 30 milj. euroa. Lisäksi Senaatti-kiinteistöt saa antaa vastavakuutta vaatimatta omavelkaisia takauksia tytäryhtiöinä toimivien kiinteistöosakeyhtiöiden lainoista sekä riittävää vakuutta vastaan osakkuusyhtiöidensä lainoista yhteensä enintään 35 milj. euron arvosta. Vuoden 2008 investointikehys oli yhteensä 328 milj. euroa. Investointeihin käytettiin yhteensä 273 milj. euroa (261 milj. euroa) ja sitoumuksia tehtiin 228,5 milj. euron edestä (139,6 milj. euroa). Sitoumuskehys vuodelle 2008 oli 260 milj. euroa. Investoinneista 218,7 milj. euroa käytettiin peruskorjausinvestointeihin, 54,1 milj. euroa uudisinvestointeihin ja 0,1 milj. euroa hallinnon investointeihin. Peruskorjausten osuus investoinneista oli 80,1 %. Senaatti-kiinteistöjen hallitus on päät tänyt vuoden 2008 aikana seuraavi en lainojen myöntämisestä tytäryhtiöille: 38 40:lle 2,6 milj. euron laina talolle 2,2 milj. euron laina talolle 20 milj. euron laina Takauksia ei kertomusvuoden aikana ole annettu. 3. Lainanotto Senaatti-kiinteistöt oikeutetaan ottamaan vuoden 2008 aikana tehtäviä investointisitoumuksia varten valtion liikelaitoksista annetun lain (1185/2002) 5 :n 1 momentissa tarkoitettua lainaa enintään 280 milj. euroa. Senaatti-kiinteistöt on ottanut vuo den 2008 aikana uutta lainaa yh teensä 240 milj. euroa. Kesäkuussa lai naa otettiin Depfa ACS Bank:lta yhteensä 140 milj. euron edestä, laina muodostui kahdesta erillisestä lainasta, 80 milj. euron kiinteäkorkoisesta ja 60 milj. euron vaihtuvakorkoisesta lainasta. Joulukuussa otettiin uutta lainaa yhteensä 100 milj. euroa, 50 milj. euron vaihtuvakorkoinen laina Pohjola Pankki Oyj:ltä, 30 milj. euron vaihtuvakorkoinen laina Eläkevakuutusyhtiö Ilmariselta ja 20 milj. euron kiinteäkorkoinen laina Eläke-Fennialta. Pohjola Pankki Oyj:n laina muutettiin koronvaihtosopimuksella kiinteäkorkoiseksi. B. Valtiovarainministeriön asettamat tavoitteet Valtioneuvoston raha-asiainvaliokunnan annettua puoltavan lausunnon valtiovarainministeriö on valtion liikelaitoksista annetun lain (1185/2002) 8 :n 2 momentin nojalla päättänyt 13.2.2008 edellä esitettyjen eduskunnan asettamien tavoitteiden lisäksi seuraavaa: 1. Palvelu- ja muut toimintatavoitteet Senaatti-kiinteistöt syventää yhteistyötä asiakkaiden kanssa yhteisten ympäristötavoitteiden aikaan saamiseksi ja energiankulutuksen vähentämiseksi. Toimialojen ja alueiden välisissä palvelusopimuksissa on sovittu yhteisen energiansäästöohjelman laatimisesta vuonna 2008, energiankulutuksen vähentämisestä sekä muista ympäristötavoitteista ja toimenpiteistä. Nämä tavoitteet perustuvat kiinteistö- ja rakennusalan energiansäästötavoitteisiin (KRESS). Energiankulutuksen vähentämiseksi on asetettu tavoite, joka ulottuu vuoteen 2016 saakka. Tavoiteasetanta perustuu energiapalveludirektiivin mukaiseen tavoitteeseen vähentää energiankulutusta 9 % vuoden 2006 tasosta. Energiatavoitteita on käytetty palkitsemisperusteina kiinteistönhoitosopimusten palkkio/sanktiomallissa. Energiaohjeistus ja energiansäästötavoitteet on syksyn aikana koottu yhteen ja käsitelty syksyn aikana Senaatti-kiinteistöjen hallituksessa. Syksyn aikana on myös selvitetty energiansäästöohjeiden investointi- ja kustannusvaikutukset. Senaatti-kiinteistöjen ympäristöjärjestelmään liittyvien tavoitteiden saavuttamiseksi oli käytössä viisi ympäristöohjelmaa. Ympäristöohjelmien toteutus eteni suunnitelmien mukaisesti. Ympäristöohjelmat vuodelle 2008: 1. Sähköenergian kulutuksen vähentäminen rakentamisessa ja kiinteistöjen käytössä -1 % vuoden 2006 tasosta. 2. Lämpöenergian kulutuksen vähentäminen rakentamisessa ja kiinteistöjen käytössä -1 % vuoden 2006 tasosta. 3. Kiinteistöhuollon ja asiakkaiden käyttämien ympäristölle, ihmisille 13
sekä rakenteille haitallisten kemikaalien hallinta. 4. Sisäilmaongelmien hallinta. 5. Haja-asutusalueiden jätevesijärjestelmien ja pilaantuneiden maa-alueiden hallinta. Sähköenergian kulutustavoite vuodelle 2008 oli 485,1 GWh ja toteuma oli 477,5 GWh, tavoite saavutettiin, kulutus oli 1,6 % pienempi kuin tavoite. Lämpöenergian kulutustavoite vuodelle 2008 oli 659,3 GWh ja toteuma oli 603,1 GWh, tavoite saavutettiin, kulutus oli 8,5 % pienempi kuin asetettu tavoite. Senaatti-kiinteistöt on mukana myös useissa asiakkaiden ympäristöohjelmia ja muun muassa jätehuoltoa koskevissa selvityksissä ja kehitystyössä (yliopistot, PLM, VTT). Senaatti-kiinteistöt on solminut WWF:n kanssa sopimuksen Green Office -palvelun tarjoamisesta Senaatti-kiinteistöjen asiakkaille. Sopimuksen tarkoitus on edistää Green Office -palvelun käyttöönottoa. Senaatti-kiinteistöt tukee palvelun markkinointia. Palvelun tuottaa WWF:n, sopimus allekirjoitetaan WWF ja palvelun ostajan välillä. Green Office -palvelun ovat ottaneet käyttöönsä seuraavat Senaatti-kiinteistöjen asiakkaat: AKE, Evira, Ilmatieteen laitos, TEM, Puolustushallinnon rakennuslaitos, Verohallinto ja VTT. Senaatti-kiinteistöjen pääkonttori sai Green Office -diplomin vuoden 2008 joulukuussa. Senaatti-kiinteistöt on lisäksi osallistunut vuoden 2008 aikana muun muassa Puolustushallinnon ilmastonmuutosraportin laadintaan. Senaatti-kiinteistöjen ISO 14001 -sertifioitu ympäristöjärjestelmä uu delleen sertifioitiin vuonna 2008, ser tifiointi on voimassa seuraavat kol me vuotta. Senaatti-kiinteistöt solmii Rajavartiolaitoksen kanssa siirtyneitä kiinteistöjä koskevan puitesopimuksen, jonka 14 mukaisesti Rajavartiolaitos maksaa vuokratusta kiinteistövarallisuudesta pääoma- ja ylläpitovuokrasta muodostuvaa kokonaisvuokraa. Ylläpitovuokra sisältää normaalit kiinteistön ylläpidon kustannukset ja peritään todellisten kulujen mukaisena. Pääomavuokralla, joka sidotaan elinkustannusindeksiin ja jonka määrä on vuoden 2008 talousarvion momentin 26.20.01 mitoitusperusteen mukaisesti 7 milj. euroa vuonna 2008, rahoitetaan kiinteistövarallisuuden asianmukaisen kunnon edellyttämät omistajavastuuseen kuuluvat peruskorjaukset ja omistajatehtävät samoin kuin vuokranantajan tuotto ja rahoitus- ja hallintokulut. Puitesopimuksen perusteella solmitaan kohdekohtaiset vuokrasopimukset. Puitesopimus on yhteisesti allekirjoitettu 28.4.2008. Kohdekohtaiset vuokrasopimukset on valmisteltu ja ne allekirjoitettiin kesän 2008 aikana. Yhteistyö Rajavartiolaitoksen kanssa toimii hyvin, ja toiminta kokonaisuudessaan on käynnistynyt suunnitelmien mukaisesti. Suunnittelu, seuranta ja raportointi toimivat. Senaatti-kiinteistöt toteuttaa hy vässä yhteistyössä valtiovarainministeriön kanssa yliopistokiinteistöjen uudelleen organisoinnin valmisteluun liittyvät ja muut ministeriön kanssa sovittavat tehtävät. Kertomusvuoden aikana yliopistokiinteistöjen organisointia on valmisteltu useissa työryhmissä. Keskeisin näistä työryhmistä oli valtiovarainministeriön ja opetusministeriön yhteinen työryhmä, jonka tehtäväksi tuli 1) selvittää yliopistojen pääomittamisen vähimmäistarve ja vaihtoehdot sekä kunkin vaihtoehdon taloudelliset vaikutukset ottaen huomioon yliopistouudistukselle asetetut tavoitteet 2) selvittää yliopistokiinteistöjen käytön mahdollisuudet yliopistojen pääomittamisessa 3) tehdä ehdotus siitä, mikä on tarkoituksenmukaisin tapa käyttää yliopistojen ja valtion omistamia, Senaatti-kiinteistöjen omistajahallinnassa olevia kiinteistöjä yliopistojen pääomittamisessa niin, että yliopistojen taloudellinen ja hallinnollinen autonomia vahvistuu, kiinteistötoimen kustannustehokkuus ja kiinteistöjen arvo säilyvät ja järjestely on myös valtiontalouteen kohdistuvilta vaikutuksiltaan kustannustehokas ja tarkoituksenmukainen. Työryhmän esitys valmistui 6.10.2008. Esityksen mukaan yliopistokiinteistöt yhtiöitetään kolmeen yliopistojen ja valtion omistamaan kiinteistöosakeyhtiöön seuraavasti: a) Helsingin yliopisto ja pääkaupunkiseudun muut yliopistot (Svenska Handelshögskolan, Kuvataideakatemia, Teatterikorkeakoulu ja Sibelius-Akatemia) ja valtio b) Aalto-korkeakoulusäätiö ja valtio c) Muut yliopistot ja valtio. Kiinteistöosakeyhtiöissä yliopistojen omistusosuus on 2/3 ja valtion 1/3. Talouspoliittinen ministerivaliokunta linjasi jatkovalmistelut tehtäväksi työryhmän esityksen pohjalta. Yh tiöt on tarkoitus perustaa viimeistään 1.8.2009, ja yliopistokiinteistöyhtiöt aloittavat täysimittaisen toimintansa samanaikaisesti 1.1.2010 uuden yliopistolain pohjalta toimivien uusimuotoisten yliopistojen kanssa. Vuoden 2008 lisätalousarviossa eduskunta antoi luvan kiinteistöyhtiöiden perustamiselle. Jatkotyöskentelyä varten valtiovarainministeriö asetti yliopistojen ja valtion omistamien yliopistokiinteistöjen perustamista valmistelevan hankkeen ja erilliset työryhmät valmistelemaan kiinteistöyhtiöille toimintamallit sekä tekemään valtiovarainministeriölle 16.3.2009 mennessä ehdotukset yhtiöiden perustamiskirjoiksi, yhtiöjärjes-
tykseksi ja osakassopimukseksi. Yhtiöiden perustaminen on tarkoitus esitellä valtioneuvostossa maaliskuun 2009 loppuun mennessä. Osana selvitystyötä määriteltiin kevään 2008 aikana yliopistokiinteistöjen käyvät arvot. Työn suorittivat ulkopuoliset kiinteistöarvioitsijat valtiovarainministeriön toimeksiannon mukaisesti. Senaatti-kiinteistöjen tasearvoissa ja arvioitsijoiden arvioinneissa on poikkeavuuksia molempiin suuntiin. Noin sadassa kohteessa Senaattikiinteistöjen tasearvo on huomattavasti alempi (655 milj. euroa) kuin arvioitu käypä arvo, ja noin parissa kymmenessä kohteessa tasearvo on huomattavasti korkeampi (84 milj. euroa) kuin arvioitu käypä arvo. Arvioitsijoiden näkemyksen mukaan Senaattikiinteistöjen tasearvo on maltillinen ja varovaisuusperiaatteen mukainen. (31.12.2007 arvioitujen kiinteistöjen osalla 1 733 milj. euroa, arviomiesten näkemys 2 357 milj. euroa eli erotus 624 milj. euroa) Senaatti-kiinteistöistä on ollut edustus edellä esitetyissä työryhmissä joko työryhmien jäseninä tai kuultuina asiantuntijoina. 2. Tulostavoite, tuloutus ja investoinnit Toimiala Konserni Osuus-% Liikelaitos Osuus-% Yhteensä 644,1 100 640,3 100 Valtiovarainministeriö asettaa palveluja muut toimintatavoitteet huomioon ottaen vuodelle 2008 Senaatti-kiinteistöjen vuokraustoiminnan tulostavoitteeksi 103 milj. euroa sekä tästä vuonna 2009 suoritettavan tuloutuksen tavoitteeksi vähintään 65 milj. euroa. Tavoite ei sisällä kiinteistöomai suuden myyntien tulosvaikutusta. Vuon na 2008 Senaattikiinteistöt tu louttaa valtiolle valtion lainojen korkoina ja lyhennyksinä 218 milj. euroa, takausmaksuina 4,4 milj. euroa sekä voiton tuloutuksena vuoden 2007 tuloksesta vähintään 65 milj. euroa. Tuloutettavasta summasta päätetään tarkemmin vuoden 2007 tilinpäätöksen vahvistamisen yhteydessä. Tulos- ja rahoitussuunnitelmaan perus tuva alustava investointisuunnitelma vuodelle 2008: Milj. euroa Rakennuskannan arvoa ja käyttökelpoisuutta parantavat korjausinvestoinnit 213 Uudisrakennusinvestoinnit 100 Kohdistamaton (josta hallinto noin 0,5 milj.euroa) 15 Yhteensä 328 Konsernin liikevaihto oli 676,8 milj. euroa (649,6 milj. euroa) ja tulos 104,9 milj. euroa (122,1 milj. euroa). Liikelaitoksen liikevaihto oli 673,1 milj. euroa (645,9 milj. euroa) ja tulos 101,8 milj. euroa (125,8 milj. euroa). Valtiovarainministeriön liikelaitokselle asettama vuokraustoiminnan tulostavoite vuodelle 2008 oli 103 milj. euroa. Tähän tavoitteeseen vertailukelpoinen tulos ilman poikkeavia eriä, eli myyntivoittoja ja -tappioita, palveluiden myyntiä sekä arvonalennuksia on 120,1 milj. euroa. Senaattikiinteistöjen tulos ylitti vuokraustoiminnan tavoitteen 17,1 milj. eurolla, eli 16,6 %:lla. Suurin syy tuloksen ylittymiseen oli vuokratuottojen ennakoitua suurempi kasvu. Tulojen kasvuun vaikuttivat eräiden peruskorjaushankkeiden ajoitukset, vuoden aikana uusitut vuokrasopimukset sekä VTT:ltä tyhjiksi jääneiden tilojen edelleenvuokraus. Investointien toteutuminen selvästi budjetoitua alhaisempana, aiheutti sen, että myös poistot ja rahoituskustannukset toteutuivat budjetoitua pienempinä. Myös kun- nossapitomenot jäivät 2,4 milj. euroa budjetoitua pienemmiksi. Liikelaitoksen liikevaihdon kasvu oli 4,2 %. Kasvu aiheutui hallinnansiirroista (Rajavartiolaitos ja Ratahallintokeskus), uusien kiinteistöjen valmistumisesta sekä indeksikorotuksista. Vuok raustoiminnan liikevaihto jakautui toimialoittain sivun yläreunassa olevan taulukon mukaisesti (milj. euroa). Toimitilavuokrista 93,6 % (93,9 %) saatiin budjettitalouden piiriin kuuluvilta valtion virastoilta ja laitoksilta. Sivun 16 ensimmäisessä taulukossa on esitetty valtiovarainministeriön vuokraustoiminnalle ja investoinneille asettamien tulostavoitteiden ja toteutumien vertailu. Vuokraustoiminnan taulukko ei sisällä kiinteistöjen ja palveluiden myyntiä eikä tehtyjä arvonalennuksia. Konsernin taseen loppusumma 31.12.2008 oli 5 857 milj. euroa (5 682 milj. euroa). Liikelaitoksen tase oli 5 835 milj. euroa (5 662 milj. euroa). Valtioneuvosto vahvisti 24.4.2008 Senaatti-kiinteistöjen tilinpäätöksen vuodelta 2007 ja päätti, että Senaattikiinteistöjen vuoden 2007 tilikauden tuloksesta siirretään tuloutuksena 100 milj. euroa valtion talousarvioon. Voiton tuloutus valtiolle vuoden 2008 tuloksesta maksetaan sen jälkeen, kun valtioneuvosto on vahvistanut vuoden 2008 tilinpäätöksen. Senaatti-kiinteistöt maksoi kertomusvuonna valtiolle tuloutuksena (100 milj. euroa), valtion lainojen korkoina (62,5 milj. euroa) ja lyhennyksinä (159,9 milj. euroa) 15
(milj. euroa) Budjetti/kehys Toteutuma 31.12. Liikevaihto Vuokrakate Poistot Tilikauden tulos 104,6 120,1 Tase Investoinnit - korjausinvestoinnit sekä takausmaksuina (4,2 milj. euroa) yhteensä 326,7 milj. euroa (297,2 milj. euroa). Liikelaitoksen sijoitetun pääoman tuottoprosentti oli kertomusvuonna 3,89 % (4,21 %). Vuokraustoiminnan osalta sijoitetun pääoman tuottoprosentti (ei sisällä myyntivoittoja) oli 3,71 % (3,71 %). Konsernin sijoitetun pääoman tuottoprosentti oli 3,94 % (4,20 %). Toimiala Investoinnit Liikelaitoksen investoinnit olivat 273 milj. euroa (261 milj. euroa). Investoinnit kasvoivat edellisestä vuodesta 12 milj. eurolla (4,6 %). Investoinnit jakautuivat toimialoittain seuraavasti: Uudisrakennusinvestoinnit (milj. euroa) 3. Muut raportoitavat asiat % Peruskorjausinvestoinnit, (milj. euroa) % Yhteensä (milj. euroa) Yhteensä 54,1 100 218,7 100 273 100 % Kiinteistövarallisuuden myynnit ja hankinnat, valtion ulkopuolelta otetut lainat sekä vuokrausasteen kehitys. Senaatti-kiinteistöt on raportoinut vuoden aikana valtiovarainministeriölle tavoitteiden toteutumisesta puolivuosiraportin yhteydessä. Kertomusvuoden aikana kiinteistöomaisuutta myytiin yhteensä 37,1 milj. eurolla (53,6 milj. eurolla). Kiinteistöjä hankittiin kertomusvuoden aikana 2,8 (5 milj. eurolla). Suurimmat yksittäiset myydyt kohteet olivat Tuusulan kunnalle myydyt Hyrylän maa-alueet, Kouvolan kaupungille ja Kymenlaakson Ammattikorkeakoulu Oy:lle myyty Kouvolan Kasarminmäen alue, Pirkanmaan sairaanhoitopiirille myyty Teiskontie 35, Tampere, Oulun Urakkateho Oy:lle myyty Ratahallintokeskukselta Senaatti-kiinteistöille siirtynyt Toppilan rautatieasemaalue rakennuksineen, Oulunsuun kylä ja Technopolis Oy:lle myydyt Kiinteistö Oy Mikroteknian osakkeet n:t 1034 1223 ja 1380 1470, Kuopio. Kahden ensiksi mainitun kaupan kohdalla hallinta- ja omistusoikeus siirtyvät ostajalle vasta vuonna 2009. Teiskontie 35 kauppa tehtiin vuoden 2007 puolella, mutta omistusoikeus siirtyi vuonna 2008. Valtion ulkopuolelta otetuista lainoista on kerrottu sivulla 13. Huoneistojen vuokrausaste 31.12.2008 on 97,1 %. Vuokrausaste on laskenut vuoden 2007 tilinpäätökseen verrattuna 0,1 prosenttiyksikköä. Vuokrausaste jakautuu toimialoittain seuraavasti: Toimiala 31.12.2007 31.12.2008 Yhteensä 97,2 97,1 Senaatti-kiinteistöjen vuokrattava pintaala oli 31.12.2008 yhteensä noin 8,3 milj. neliömetriä. Senaatti-kiinteistöjen toimitiloista perimät kokonaisvuokrat ovat kehittyneet toimialoittain seuraavasti: Neliövuokrat, euro/m 2 /kk joulukuu 2007 joulukuu 2008 Muutos -% Senaattikiinteistöt yhteensä 10,04 10,57 5,3 Vuoden 2008 alusta toimialajakoa muutettiin. Vuoden 2007 vertailutieto vastaa vuoden 2008 uuden organisaation mukaista tietoa. Neliövuokrien laskennassa on otettu mukaan kaikki 16
toimitilavuokrakohteet, joista on maksettu kokonaisvuokraa. Kaikki pääomavuokrakohteet ja jaetun vuokran kohteet on poistettu tarkastelusta. Rahoitus Maksuvalmius säilyi hyvänä. Liikelaitoksen omavaraisuusaste oli kertomusvuoden lopussa 59 % (60,8 %). Omavaraisuusaste laski 1,8 prosenttiyksikköä, mikä aiheutui pääosin hallinnansiirtoihin liittyvästä velkapääoman kasvusta. Korolliset velat ovat vuoden lopussa 2 333 milj. euroa (2 162 milj. euroa). Lainoista valtion lainaa on 1 184 milj. euroa (1 188 milj. euroa) ja rahoituslaitoksilta 1 148 milj. euroa (973 milj. euroa). Senaatti-kiinteistöt lyhensi kertomusvuoden aikana valtion lainoja yhteensä 159,9 milj. euroa (154,5 milj. euroa) ja muita lainoja 64,6 milj. euroa (30,5 milj. euroa) ja maksoi lainojen korkoja yhteensä 109,7 milj. euroa (101,3 milj. euroa) ja takausmaksuja valtiolle 4,2 milj. euroa (3,8 milj. euroa). Vuoden aikana otettiin uutta lainaa yhteensä 240 milj. euroa (150 milj. euroa). Nettovelkaantumisaste (vpo/opo) oli 67 % (62 %). Keskimääräinen korkosidonnaisuusaika oli 3,5 vuotta ja lainojen keskimääräinen laina-aika 5,6 vuotta. Kiinteäkorkoisten ja korkosuojattujen lainojen osuus lainakannasta oli 71,4 %. Rahoituslaitosten lainojen keskimääräinen korko oli 4,4 %, valtion takausmaksu mukaan lukien keskikorko oli 4,8 %. Likvidit varat olivat joulukuun lopussa 28 milj. euroa (37,5 milj. euroa). Likvideille varoille saatu kuukauden keskikorko on ollut keskimäärin 4,27 % (4,14 %). Tammikuussa likvidille varoille saatiin korkoa 4,18 %, joulukuussa 2,99 %. Sähkökauppa Senaatti-kiinteistöt operoi salkkumallista sähkön hankintarengasta, jossa ovat sopimuksin mukana Senaatti-kiinteistöjen lisäksi lähes kaikki sen hoitovastuulla olevien kiinteistöjen vuokralaisorganisaatiot. Salkkuun hankitaan fyysinen sähkö suoraan Nord Poolin spot-markkinoilta. Senaatti-kiinteistöt on spot-pörssin selvitysjäsen sekä Suomen kantaverkon osapuoli ja tasevastaava. Spot-sähkön hintariskeiltä ja -vaihteluilta suojaudutaan hankkimalla suoraan Nord Poolin finanssimarkkinoilta futuureita. Senaatti-kiinteistöt on näiden osalta johdannaispörssin selvitysjäsen. Hankintarenkaan osapuolia laskutetaan toteutuneilla kustannuksilla kerran kuukaudessa. Hintariskiä hallitaan määrällisesti ja ajallisesti hajautetuilla futuurien hankinnoilla. Futuureita hankitaan 0 60 kuukauden aikajaksolle alenevalla suojaustasolla. Finanssituotteita hankitaan enintään fyysistä sähkönkäyttöä vastaava määrä. Vaihteleva spot-hinta muutetaan futuurien (hinnanerotuotteiden) osuudelta kiinteäksi hinnaksi. Futuurien myyntiä ei harjoiteta. Salkussa on sitoumuksia yhteensä 50 milj. eurolla. Niitä on hankittu vuosille 2009 2013. Vuonna 2008 salkun volyymi oli 472 GWh ja toteutunut sähkön kokonaishankintahinta 22,3 milj. euroa (alv 0 %). Sähkösalkun finanssisijoitusten arvonkehitys vuonna 2008 Maailman talouskriisi vaikutti myös sähkömarkkinoihin. Yleinen talouden epävarmuus laski finanssipapereiden arvoja. Hintoja laski myös sähkön kysynnän vähentyminen, kun teollinen toimeliaisuus väheni. Senaattikiinteistöjen salkussa oli 31.12.2008 sitoumuksia 47 milj. eurolla ja vastaava markkina-arvo oli -10 milj. euroa. Kehitys on jatkunut samansuuntaisena myös alkuvuoden aikana. Helmikuun lopussa Senaatin salkussa oli sitoumuksia 50,9 milj. eurolla ja vastaava markkina-arvo oli helmikuun lopussa oli -18,9 milj. euroa. Johdannaiskauppojen vastapuoli sähköpörssi Nord Pool.ASA edellyttää kauppoja tehneiltä vakuudet sen hyväksymässä pankissa. Senaattikiinteistöillä oli tehtyjen sitoumusten vakuudeksi 31.12.2008 käytössä Sampo Pankin myöntämä 15 milj. euron pankkitakaus. Vakuusvaade muuttuu johdannaissalkun arvon muuttuessa. Sitoumuksia ei hankita sijoitusmielessä niiden myyntiä varten, vaan niillä suojaudutaan markkinahintojen vaihtelua vastaan ja ne kattavat enintään fyysisen sähkön tarpeen. Riskienhallinta ja sisäinen valvonta Liikelaitoksena Senaatti-kiinteistöt on osa valtioyhteisöä, ja sen asiakkaina ovat ensi sijassa valtion virastot ja laitokset. Omistajatahona valtio asettaa ja luo liikkumatilan ja kehykset liikelaitoksen toiminnalle. Senaatti-kiinteistöjen liiketoiminta on luonteeltaan pitkäjänteistä toimintaa luotettavan asiakaskunnan parissa. Toimintaympäristö ja liiketoiminta omaavat lyhyellä aikajänteellä matalan riskitason. Senaatti-kiinteistöissä riskillä tarkoitetaan mitä tahansa asiaa, joka uhkaa sen tavoitteiden saavuttamista tai mahdollisuuksien hyödyntämistä. Valtion omaisuuden hallinnoijana ja tilapalvelujen tarjoajana ja kehittäjänä Senaatti-kiinteistöjen liiketoiminnan peruslinjaus on pitää riskitaso matalana. Pitkäjänteisten asiakkuuksien vastuulliseksi hoitamiseksi voidaan ottaa riskejä, mutta riskinotosta ei saa aiheutua olennaista vaaraa Senaattikiinteistöjen menestymisen ja toiminnan jatkumisen kannalta. Kokonaisvaltainen riskienhallinta kuuluu Senaatti-kiinteistöjen hyvään hallintotapaan. Johdon vastuulla on 17