Kaupunginhallitus 22.5.2017 liite nro 12 (1/7) Kaupunginvaltuusto 29.5.2017 liite skv nro 12 (1/7) Arvio kirja
Kaupunginhallitus 22.5.2017 liite nro 12 (2/7) Kaupunginvaltuusto 2(7) 29.5.2017 liite nro 12 (2/7) KIINTEISTÖN ARVIOKIRJA Arvion tilaaja Äänekosken kaupunki tonttipäällikkö Petri Konttimäki Hallintokatu 4 44100 Äänekoski Arvion kohde Äänekosken kaupungin alueella olevan uusi kaavoitettava alue Kotakennään aluella Pankkisillan ja uuden rakennettavan Tärttämäen sillan välisellä alueella, rajoittuen Kuhnamojärveen ja nykyiseen valtatie 4:ää (E-75). Kohteen omistaa Äänekosken kaupunki Arvion tarkoitus Arvion tarkoituksena on määrittää em. kohteen markkina-arvo. Markkina-arvo on arvioitu rahamäärä, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien ostajan ja myyjän välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa. Arviossa määritellään kerrosneliömetrin yksikköhinta eli kaavalajisten korttelialueiden mukaan. Alueesta on kaksi eri suunnitelmaa. Arvio on laadittu noudattaen kansainvälistä arviointistandardia (IVS). Arvio on tilattu kohteen mahdollista kauppaa varten. Arvoajankohta on lokakuu 2016. Sijainti Arvioitava maa-alue sijaitsee Kotakennään alueella. Alueella sijaitsi aikaisemmin Äänekosken leirintäalue. Alue rajoittuu uusissa kartoissa pankkisillan ja uuden rakennettavan Tärttämäen sillan väliin ja rajoittuu samalla Kuhnamojärveen ja nykyiseen valtatie 4:ään (E-75) Laajalahden kaupunginosan kohdalla. Kiinteistö ja rakennustiedot Aluetta ei ole vielä asemakaavoitettu. Alue sijaitsee pääosin Metsä-Äänekoski nimisen tilan alueella ja osittain Kymi nimisen tilan alueella. Varsinaisia rakennuksia alueella ei enää ole. Kaavoitustilanne Alueen entinen asemakaava on kumottu ja uutta ollaan laatimassa. Infrastruktuuri Kohdealueella ei ole varsinaista kunnallistekniikkaa. Äänekosken kaupungin ja Finanssineliöt Oy:n välisen aiesopimuksen mukaan vastuu kunnallistekniikan rakentamisesta jää kaupungille. Alueella on leirintäalueen aikainen tiestö. Tonttikohtaisen järjestelmät jäävät ostajan vastuulle.
Kaupunginhallitus 22.5.2017 liite nro 12 (3/7) Kaupunginvaltuusto 3(7) 29.5.2017 liite nro 12 (3/7) Kaupunkimaan lajit Yleistä kaupunkimaasta Keskeiset havainnot Ympäristöministeriön asemakaavamerkintäohjeen mukaan kaavassa voidaan varata alueita seuraaviin tarkoituksiin: Asuinrakennusten korttelialue (A) Palvelurakennusten korttelialue (P) Keskustatoimintojen korttelialue (C) Liike- ja toimistorakennusten korttelialue (K) Teollisuus- ja varastorakennusten korttelialue (T) Virkistysalueet (V) Yleisten rakennusten korttelialue (Y) Loma- ja matkailualueet (R) Liikennealueet (L) Erityisalueet (E) Suojelualueet (S) Maa- ja metsätalousalueet (M) Vesialueet (W) Maanmittauslaitoksen julkaisussa 17.10.2011 on tehty selvitys kaupunkimaan hintasuhteista. Selvityksessä kaupunkimaalla tarkoitetaan asemakaavoitettua tai sellaiseksi tulevaa maata kuntamuodosta riippumatta. Kaupunkimaan piiriin on luettu asemakaavan tonttimaa, muut alueet asemakaavassa, raakamaa sekä asunto-, liike-, toimisto-, teollisuus- ja varastokäyttöön hankitut alueet asemakaavan ulkopuolella. Tehty selvitys valottaa varsinkin kuntien roolia erityyppisen kaupunkimaan ostajana ja myyjänä. Selvityksessä kiinnitettiin erityistä huomiota liike-, toimisto-, teollisuus- ja varastotonttien ja virkistysalueiden hinnanmuodostukseen. Koko vertailuaineiston mukaan kuntien myymien K-tonttien hinta oli 80 %:ssa tapauksissa välillä 3-11 /m 2 Teollisuustonteilla vastaavasti 80 % kaupoista oli tehty alle 5 /m 2 hintatasolla. Kyseessä on vuoden 2000 rahan arvon mukainen taso, josta hinnat ovat toki nousseet. Tonttitehokkuusluvut olivat vastaavasti molemmissa ryhmissä tyypillisimmin e = 0,3-0,4. Yksi keskeinen havainto kasvavien seutukuntien alueella K- ja T-tonttien hintatasosta havaintoaineistossa oli, että K-tonttien kaupoissa 80 % tapauksista hintataso oli 50 % kunnan AP-tonttien hintatasosta ja T-tonttien hintataso 20 % AP-tonttien hintatasosta. Tehdyn tutkimuksen mukaan pinta-alan kasvu laskee tontin yksikköhintaa poikkeuksetta. Luonnollisesti pinta-alan kasvu nostaa tontin kokonaishintaa voimakkaasti. Pinta-alan vaikutus vaihtelee suuresti kaupunkimaan lajeista riippuen. Asunto-, liike-, toimisto-, teollisuus- ja varastotonttien kohdalla pinta-ala vaikuttaa vain vähän yksikköhintaan. Asemakaava-alueen ulkopuolella vaikutus on puolestaan hyvin suuri. Näiden väliin jäävät Y-tontit ja virkistysalueet, jossa vaikutus on
Kaupunginhallitus 22.5.2017 liite nro 12 (4/7) Kaupunginvaltuusto 4(7) 29.5.2017 liite nro 12 (4/7) kohtalainen. Tonttitehokkuuden kasvu nostaa tontin yksikköhintaa ilman poikkeuksia. Vaikutus on kuitenkin yllättävän heikko. Tutkijan käsityksen mukaan saattaa olla, että kauppahintarekisterin tiedot eivät ole tonttitehokkuuden ja rakennusoikeuden osalta täysin luotettavia. Eniten tonttitehokkuus vaikuttaa Y-tontin hintaan, seuraavaksi muiden asuntotonttien kuin AP-tonttien hintaan ja sitten K-tontin ja vähiten T-tontin hintaan. Tutkimuksen mukaan asuntotontit ovat kallistuneet voimakkaasti, reaalisesti 3 % vuodessa 25 vuoden ajan, Suomessa keskimäärin. Silmiinpistävää ja yllättävää on asuntotonttien kallistuminen kaikenlaiseen muuhun kaupunkimaahan verrattuna. Asuntotonttien suhteellinen kallistuminen on voimakasta. Monet kaupunkimaan lajit eivät ole reaalisesti kallistuneet lainkaan. Esimerkiksi kuntien ostaman maan reaalihinnan muutokset ovat olleet hyvin vähäisiä. Virkistysalueiden hinnat ovat jopa laskeneet. Myös asemakaavan ulkopuolisten liike-, toimisto-, teollisuus- ja varastotonttien hinnat ovat reaalisesti laskeneet, joskin tähän ryhmään kuuluvien kauppojen tarkempi sisältö on arvoitus. Kaupunkimaan hinnat ovat hyvin syklisiä. Asuntojen hintojen suhdannevaihtelut näkyvät näitä suurempina vaihteluina yksityisten myymien asuntotonttien hinnoissa. Kunnan myymien tonttien hinnat eivät puolestaan ole syklisiä. Kuntien maanhankinnassa suhdannetilanne kuitenkin vaikuttaa esimerkiksi raakamaan hintaan. Sen sijaan tontinhintojen nouseva trendi ei erityisesti näy raakamaan hinnassa. Yksi havainto tutkimuksessa oli, että sijainnin yleinen keskeisyys nostaa hintaa poikkeuksetta. Sijainnin keskeisyys paikallistaajamiin nähden nostaa tonttimaan hintaan AP-tontteja lukuun ottamatta. Tämän yllättävän tuloksen selitys saattaa olla, että AP-tonteilta suurin osa matkoista tehdään henkilöautolla. Tutkimuksen mukaan eritasoliittymän läheisyys laskee lähes aina maan hintaa. P-tonttien hintaan vaikutus on hyvin suuri. Asemakaava-alueen ulkopuolisten liike-, toimisto-, teollisuus- ja varastotonttien hinnat kuitenkin nousevat eritasoliittymän välittömässä läheisyydessä, kuten myös tärkeän tasoliittymän välittömässä läheisyydessä. Eritasoliittymän läheisyyden haitta on asemakaavan K-, ja T-tonteilla pienempi kuin asuntotonteilla. Tasoliittymän osalta tulokset eivät asemakaava-alueen sisällä anna aihetta tulkintoihin. Tärkeän tasoliittymän läheisyys nostaa erityisesti asemakaavan ulkopuolella olevan maan hintaa. Tulos on looginen, koska kaavassa on aina järjestetty liikenneyhteydet ja sijainnista liittymän läheisyydessä on harvoin hyötyä, sen sijaan haitta voi olla huomattava.
Kaupunginhallitus 22.5.2017 liite nro 12 (5/7) Kaupunginvaltuusto 5(7) 29.5.2017 liite nro 12 (5/7) AP-tonttin hintataso Keski-Suomessa Vuonna 2014 Keski-Suomessa tehtiin 162 rakentamattoman AP-kiinteistön kauppaa. myyjä tonttijako kpl keskihinta /k-m 2 mediaani /k-m 2 Kunta sitova 27 172 122 muu 28 190 129 Kunta ohjeellinen 61 muu 40 128 95 99 95 Markkinatilanne Edellisen tutkimuksen mukaisesti Keski-Suomen K-tonttien hintataso olisi 50 %:n mukaan alle 100 euroa/k-m 2 Alla olevassa (alemmassa) taulukossa hinta olisi viiden vuoden keskiarvon mukaan 105 /k-m 2 Äänekoskella asuinpientalotonttien hintataso on selvästi alle maakunnan keskiarvon. Suunnittelualueen osalla vertaaminen koko Keski-Suomen hintatasoon on perustellumpaa. Maanmittauslaitoksen kauppahintatilastojen tietoja: Suomessa on tehty vuosina 2011-2015 liikekiinteistöjen (K) ja teollisuuskiinteistöjen (T) kauppoja seuraavasti: vuosi K/kpl /k-m 2 mediaani T /kpl / k-m 2 mediaani 2011 252 137 46 25 12 2012 216 130 60 24 2013 204 116 38 395 33 16 2014 185 111 390 38 13 2015 167 123 52 379 37 15 keskiarvo 204 123 50 418 31 14 53 Keski-Suomen alueella vastaavat luvut ovat: VUOSI K/kol /k-m 2 mediaani T /kpl / k-m 2 mediaani 2011 11 103 21 56 23 10 2012 13 239 157 31 14 8 2013 7 68 30 32 12 8 2014 7 249 17 25 25 10 2015 3 - - 33 24 21 keskiarvo 8 164 56 19 11 479 447 35 13
Suunnittelualueen vaihtoehdot Kaupunginhallitus 22.5.2017 liite nro 12 (6/7) Kaupunginvaltuusto 6(7) 29.5.2017 liite nro 12 (6/7) Suunnittelualueella on lähtökohtana kaksi eri vaihtoehtoa, jonka rakentamisoikeuden poikkeavat hieman toisistaan. Vaihtoehdot vaihtoehto 1 k-m 2 vaihtoehto 2 ARK 12 400 KL 3 000 KL 3 000 KM 9 200 KM 9 200 KTY 6 600 KTY 5 400 KTY 4 800 yht: 30 000 yht: 23 600 Kaavamääräysten selitykset ARK KL KM KTY Asuinkerrostalojen, -rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialue, 12 400 k-m 2 Liikerakennusten korttelialue 3000 k-m 2, josta päivittäistavarakauppaa 500 k-m 2 Liikerakennusten korttelialue 9200 k-m 2, johon saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön, josta päivittäistavarakauppaa 2 X 1750 k-m 2 Toimitilarakennusten korttelialue Hinnoittelu Viimeisimmissä toteutuneissa asuinkerrostalotonttien kaupoissa esimerkiksi Väinämönkadulla hintataso oli noin 100 euroa/m 2 riippumatta siitä oliko myyjänä kunta, Seurakunta tai yksisyinen tahon. Wesmaninkadun (nyt peruuntuneen hankkeen) tontin hinta on myös 100 euroa/k-m 2 ja Jousimiehenkadulla 90 /k-m 2 Rivitalotonttien hinta on sijainnista riippuen selvästi kerrostalotonttien alapuolella. Esim. Louhen.kujan tonttien hinta on 80 /k-m 2, kun taas Vaasantiellä hintataso on enää 20 /k-m 2 Arvion perusteet Arvio perustuu liite- ja lähdeluettelossa mainittuihin tietolähteisiin, viranomaisilta ja toimeksiantajalta saatuihin tietoihin, kohteessa 16.9.2016 suoritettuun katselmukseen sekä arviointi- ja välitystoiminnan yhteydessä saatuun kokemukseen ja markkinatietoon. Suoritettu katselmus ei poista kohteen kaupan yhteydessä ostajalle kuuluvaa velvollisuutta tarkastuskatselmuksen suorittamiseen eikä kohdetietoihin liittyvää selonottovelvollisuutta. Arvioinnin päämenetelmänä on käytetty kauppa-arvomenetelmää (ja tukimenetelmänä tuottoarvo menetelmää).
Kohteen arvo Kohteen markkina-arvo on käsittääksemme noin: Kaupunginhallitus 22.5.2017 liite nro 12 (7/7) Kaupunginvaltuusto 7(7) 29.5.2017 liite nro 12 (7/7) vaihtoehto k-m 2 hinta/k-m 2 vaihtoehto 2 k-m 2 hinta/k-m 2 1 ARK 12 400 60,00 KL 3 000 150,00 KL 3 000 200,00 KM 9 200 120,00 KM 9 200 120,00 KTY 6 600 60,00 KTY 5 400 60,00 KTY 4 800 40,00 yht: 30 000 yht: 23 600 Arviokirjojen tarkkuus on aina ilman eri mainintaakin +/-10 %. Kotakennään alueen arviossa vertailukohteiden vähäisyyden, rakennusoikeusmassan koon ja hankkeen ainulaatuisuuden vuoksi tarkkuus on+/- 20 %. Äänekoskella 13.10.2016 SKV Kiinteistönvälitys Oy armo Berg, L V arviointi päällikkö auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA) yleisauktorisoitu puh. nro 0400 642 136 LIITTEET Vaihtoehtokartat ja kaavamääräykset