Fennian Varainhoito Toimintamalli ja sijoitusratkaisut Maaliskuu 2015
Fennia-konsernin rakenne Keskinäinen Vakuutusyhtiö Fennia Toimitusjohtaja Antti Kuljukka Vahinkovakuutuspalvelut 100 % Vakuutusosakeyhtiö Henki-Fennia Toimitusjohtaja Seppo Rinta Vapaaehtoiset henki- ja eläkevakuutukset, vakuutuksellinen varainhoito 100 % Fennia-konsernin yhtiöistä Keskinäinen Vakuutusyhtiö Fennia toimii keskinäisyyden pohjalta, eli asiakas on omistaja*. Henki-Fennia on Fennian 100%:sti omistama osakeyhtiö Fennia Varainhoito Oy Toimitusjohtaja Alexander Schoschkoff Varainhoitopalvelut, kiinteistörahastotoiminta *) Koska ulkopuolisia sijoittajia ei ole, Fennia-konsernin voitot käytetään asiakkaiden palvelujen kehittämiseen. Fennia Varainhoito Oy on Henki-Fennian 100%:sti omistama tytäryhtiö.
Fennian sijoitustoiminta Sijoitusfilosofiamme: Tasaisen tuoton löytäminen ja tappioriskin minimoiminen AKTIIVINEN SALKUNHOITO Pitkäjänteinen, ennakoiva, varovainen, markkinamuutoksiin reagoiva Tuotot on haettava sieltä mistä ne on kulloinkin saatavissa Pääoman säilyttäminen etusijalla SUURSIJOITTAJAN RESURSSIT Fennian sijoitusorganisaatio Pääsy suurten instituutioiden kansainvälisiin rahastoihin Suursijoittajana Fennia valitsee tuotteita parhailta kansainvälisiltä ja kotimaisilta yhteistyökumppaneilta 3
Onnistunutta sijoittamista yli suhdannesyklien Tuotto ja riski 2008-2014 Kumulatiivinen tuotto 2008-2014 10% Tuotto 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% Riski 0% 0% 5% 10% 15% 20% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% Nettotuotto 2008-2014 Riski: suurin vuotuinen lasku [Vertailussa: Fennia, Henki-Fennia, Mandatum, Ilmarinen, Varma, Eläke Tapiola, Veritas, Etera, Oilfund, VER, KEVA] Fennia-konsernin yhtiöt ovat yltäneet markkinoiden parhaimpaan riski/tuotto suhteeseen Salkkujen allokaatioliikkeet suurin tuottoon vaikuttava tekijä sijoitusten painottaminen osakkeisiin/ korkoihin ja riskinoton ajoittaminen Riskitason aktiivinen alentaminen markkinakriiseissä on tärkeintä
5 Fennian Varainhoitopalvelut
Systemaattinen toimintamalli FENNIAN OMAT SIJOITUKSET FENNIAN VARAINHOITO ASIAKKAIDEN SALKUT OSAKE Markkina -alueet Osakkeet Teemat Korot Toimialat Salkkujen muodostus + Fennian näkemyksen toteutus eri riskitason salkkuihin + Asiakaskohtainen räätälöinti (suuret salkut) Allokaatioliikkeet TUOTTO 100 % 80 % 20 % TASAPAINO 50 % MALTTI 50 % Duraatio Korkoluokka, marginaalit Korkokäyrä + Painotukset Fennian oman salkun position mukaisesti + Painotukset sijoitusluokkien sisällä, esim. osakkeissa kehittyvien markkinoiden paino, koroissa yrityslainat vs. valtionlainat. 80 % 20 % KORKO 100 % Muutokset toteutetaan asiakkaiden salkkuihin systemaattisesti kun Fennian sijoituspainot muuttuvat yli ennalta määritettyjen raja-arvojen 6
TUOTTO Varainhoitosalkut asiakkaan tavoitteen mukaisesti OSAKE TUOTTO 100% MALTTI TASAPAINO 50% 80% 20% Tavoitetuotto 9 % p.a. Tavoitetuotto 12 % p.a. KORKO 80% 50% Tavoitetuotto 7,5 % p.a. KASSA 100% 20% Tavoitetuotto 3 % p.a. Tavoitetuotto 5 % p.a. Tavoite ylittää 12 kk euribor ja pankkitalletus RISKI = KOROT = OSAKKEET Varainhoitosalkut alkaen 50 T --- Yksilölliset salkut alkaen 1M --- Konsultoidut salkut alkaen 2M
Kumulatiivinen tuotto (p.a.) Varainhoitosalkkujen vuosituotot 28.02.2015 Varainhoitosalkkujen kumulatiiviset tuotot* (p.a.) vs. tuottotavoitteet => Aktiivisella salkunhoidolla on saavutettu huomattavaa lisätuottoa 25% 20% Tuottotavoite Lisätuotto 19,17% 15% 12,91% 15,67% 7,17 % 10% 9,05% 5,41 % 6,67 % 5% 0% 5,90% 4,05 % 12,00 % 2,61% 2,90 % 7,50 % 9,00 % 2,61 % 3,00 % 5,00 % KASSA KORKO MALTTI TASAPAINO TUOTTO OSAKE 8 *) Tuotot toiminnan alusta 10/2011-02/2015. Tuotossa huomioitu rahasto- ja etf-sijoitusten palkkiot, mutta ei varainhoitopalkkioita, jotka vaihtelevat asiakaskohtaisesti salkun koon mukaan. Historiallinen tuotto ei ole tae tulevasta tuotosta. Sijoituksen arvo voi nousta tai laskea tulevaisuudessa.
Fennian markkinanäkemys 02/2015 Lievä ylipaino osakkeissa Alipaino Lievä alipaino Neutraali Lievä ylipaino Ylipaino KORKOSIJOITUKSET OSAKKEET + Kehittyvät markkinat + USA + Yrityslainat ml. High Yield + Kehittyvät markkinat -- Valtionlainat + Alhaisen korkotason johdosta suosimme laajasti lyhyitä yrityslainoja -- Suomi + Kansainvälinen laaja hajautus MUUT + Kiinteistöt
Erikoissijoitusrahasto Fennica Toimitilat I Rahaston esittely Maaliskuu 2015
Erikoissijoitusrahasto Fennica Toimitilat I lyhesti Suomen ensimmäinen Toimitiloihin fokusoiva erikoissijoitusrahasto Yksinkertainen tapa sijoittaa suoran kiinteistöomistuksen kassavirtaan Vastaaviin toimitilakohteisiin pääsee normaalisti sijoittamaan vain pääomarahastojen kautta, jolloin edellytyksenä on suuri sijoituspääoma Sijoituskohteina kotimaiset Toimitilakiinteistöt Kiinteistöluokassa vakaata, ennakoitavaa ja hyvää käteistuottoa vuotuisena kassavirtana Toimitiloissa asuntoja korkeampi vuokratuottotaso Rahaston pitkän aikavälin tuottotavoite sijoittajille vuotuisena kassavirtana kulujen jälkeen on yli 7%*, ** Pitkällä kokemuksella Fennialla 130 vuotta asiantuntemusta Fennia Varainhoito Oy vastaa rahaston salkunhoidosta ja myynnistä Rahastoa hallinnoi Eufex Rahastohallinto Oy Rahaston toimintaa valvoo Finanssivalvonta *) ilman mahdollisia kiinteistöjen myyntivoittoja **) tuottotavoite ei ole tae tulevasta tuotto- tai arvokehityksestä 11
*) Voivat sisältää myös vuokra-asuntoja ilman että asunnot muodostaisivat yksittäisen kiinteistön pääkäyttötarkoitusta sekä vähäisessä määrin vapaa-ajan kiinteistöjä **) Väliaikaisuudesta voidaan poiketa erillisellä johtoryhmän päätöksellä, mikäli tämä olisi päätöshetkellä osuudenomistajienedun mukaista Sijoitusstrategian pääpiirteet Sijoituskohteiden valinta Suomessa sijaitsevat toimitilakiinteistökohteet* toimisto-, liike-, logistiikka-, majoituskiinteistöt Fennian kiinteistöalan ammattilaiset etsivät ja analysoivat sijoituskohteet Ulkopuoliset riippumattomat KHK-arvioitsijat määrittävät salkun kiinteistöjen markkina-arvon kvartaaleittain, kuten myös arvonmääritykset ostoja myyntitilanteessa Rahaston sijoituskohteiden tulee olla vähintään normaalissa kunnossa rakennuksen tekninen ikä ja käyttötarkoitus huomioiden Sijoituskohteiden valinnassa huomioidaan tilanteesta riippuen seuraavia ominaisuuksia: sijaintia kohteen tuottotasoa kiinteistön laatua vuokralaisanalyysiä likviditeettiä mahdollisessa myyntitilanteessa kohteen kehitys- ja arvonnousupotentiaalia tilojen monikäyttöisyyttä ja muuntojoustavuutta kohteen vakaata arvonkehitystä Rahasto ei sijoita kohteisiin, joissa on korkea tuotto yhdistettynä korkeaan riskiin Rahasto voi harjoittaa kehitys- ja korjaustoimintaa lain sallimissa rajoissa (enint. 20 % nettoarvosta (NAV)) Rahasto voi strategiansa mukaan sijoittaa enintään 5 % salkun arvosta (Gav) eurooppalaisiin julkisesti noteerattuihin kiinteistösijoitusyhtiöiden osakkeisiin, REIT:hin ja indeksiosuusrahastoihin (ETF) sekä muihin rahaston säännöissä määriteltyihin kohteisiin. Väliaikaisesti (12 kk**) ETF sijoitusten paino voi olla 15% NAV:sta. Lopulliset sijoituspäätökset tehdään rahaston johtoryhmässä
Kiinteistösalkku ja vuokralaiset 31.12.2014 Maantieteellinen jakauma Hämeenlinna Oulu Tampere Lohja 6% 6% 3% 15% 6% Turku 40% 19% 5% Vantaa Espoo Helsinki Käyttötarkoitus 15% 16% 5% 65% Toimisto Majoitus ja muu käyttötarkoitus Tuotanto ja logistiikka Liiketila 20 suurinta vuokralaista % Kum % Kauppaketju 12,6 % 12,6 % Hotelli 10,1 % 22,7 % Rakennusyhtiö 7,4 % 30,1 % ITC yhtiö (kv) 4,7 % 34,7 % Kauppaketju (kv) 4,2 % 38,9 % Ravintolaketju 3,9 % 42,8 % Kauppaketju 2,9 % 45,7 % Ministeriö 2,8 % 48,5 % Julkisyhteisö 2,0 % 50,5 % Hyvinvointipalvelut 1,9 % 52,4 % Ruokateollisuus 1,8 % 54,2 % Huonekaluketju 1,7 % 55,9 % Konepajayhtiö (kv) 1,7 % 57,7 % Julkisyhteisö 1,7 % 59,4 % Julkisyhteisö 1,7 % 61,0 % Tukkukauppa 1,6 % 62,6 % Julkisyhteisö 1,6 % 64,2 % Ohjelmatoimisto 1,6 % 65,8 % Terveyspalvelut 1,4 % 67,3 % Konepajayhtiö (kv) 1,4 % 68,6 % Muut vuokralaiset 31,4 % 100,0 % Kiinteistöjä on 13 kpl ja vuokralaisia yhteensä 97 kpl Salkun kiinteistöjen vuokrausaste on korkea, n. 98 % Vuokrasopimusten keskimääräinen maturiteetti on n. 6,7 vuotta Pääosa salkusta on pääkaupunkiseudulla sijaitsevia toimisto- ja liiketiloja, joiden pinta-ala on yhteensä n. 63.068 m 2 Rahaston kiinteistösalkku on arvoltaan 123,1 m Vieraan pääomaan osuus rahastotasolla on n. 29 % (sallittu enintään 50%) Kiinteistösalkun odotettu nettotuotto on n. 7% p.a. (kiinteistöittäin 5,7-9,3% p.a., ilman velkavipua)
Salkun sijoituskohteet Hopeatie 2 Helsinki, rak.v. 1980 11.269 m 2 Koy Pasilanraitio 9 Helsinki, rak.v. 1983 6.200 m 2 Koy Kalevankatu 9 Helsinki, rak.v. 1903 2.119 m 2 Koy Villankulma, Kaupintie 2 Helsinki, rak.v. 1996 4.490 m 2 Plaza Tuike Aviapolis Vantaa, rak.v. 2013 5.365 m 2 Koy Treen Rautatienkatu 23 Tampere, rak.v. 2012 5.644 m 2 Koy Munkkiluodontie 44 Espoo, rak.v. 2002 3.561 m 2 Koy Lohjan Yrittäjätalo Lohja, rak.v. 2012 3.241 m 2 Koy Helsingin Paciuksenkatu 29 Helsinki, rak.v. 1996 3.501 m 2 Koy Vantaan Mestarintie 8 Vantaa, rak.v. 2008 4.541 m 2 Koy Biolinja 27 Turku, rak.v. 2012 4.112 m 2 Koy Kaakkurin liikekeskus Oulu, rak.v. 2005 2.914 m 2 Koy Tiiriönsuontie 2 Hämeenlinna, rak.v. 2000 6.111 m 2 14
15 Kiitos
Vastuunrajoitus Asiakkaan tulee huomioida, että hän kantaa riskin sijoituskohteiden arvon muutoksista. Historiallinen tuotto ei ole tae tulevaisuudesta. Sijoituksen arvo voi nousta tai laskea tulevaisuudessa. Koska sijoitus-suositukset perustuvat asiakkaan antamiin tietoihin, on tärkeää, että asiakas antaa kartoituksessa oikeat tiedot tilanteestaan. Fennia Varainhoito vastaa siitä, että sen varainhoito on huolellista ja ammattitaitoista. Fennia Varainhoito ei ole vastuussa sopimuksen mukaisesti hoidettujen varojen saavuttamatta jääneistä tuotoista tai arvonnoususta. Fennia Varainhoito ei myöskään voi taata asetettujen tuottotavoitteiden toteutumista. Erilaisista markkinatilanteista johtuen sijoitustoiminnan ja siten myös varainhoidon luonteeseen kuuluu se, että sijoituksen tuotto voi poiketa merkittävästikin asetetuista tuottotavoitteista. Vastaavasti sijoitustoimintaan aina liittyvä taloudellinen riski voi toteutuessaan poiketa merkittävästikin odotetusta riskitasosta. 16
Yhteystiedot Fennia Varainhoito Oy Käyntiosoite ja kotipaikka: Televisiokatu 1, Helsinki e-mail: info.varainhoito@fennia.fi 010 5031 (vaihde) Yhteyshenkilöt, Riku Heikkilä puh. 0400 547 598 Timo Sadinmäki puh. 050 3640266 Varainhoitajat Alexander Schoschkoff, toimitusjohtaja, puh. 050 405 9182 Simo Launonen, puh. 050 597 0025 Marko Alaraatikka, puh. 040 821 1655 Eero Niemenpää, puh. 040 529 2582 17 etunimi.sukunimi@fennia.fi