KPPO 1/10 Asunto Oy Juhannusrinne, Y-0423585-1 Parolantie 3, 02200 Espoo Kunnossapidon periaateohjelma vuosille 2015 2024 Ohjelma on hyväksytty yhtiökokouksessa 9.4.2015 Sisällys 1. KIINTEISTÖPIDON KÄSITTEISTÖÄ... 2 2. KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMAN TAVOITTEET AS OY JUHANNUSRINTEEN OSALTA... 3 3. AS OY JUHANNUSRINTEEN KUNTOTUTKIMUKSET JA ERITYISSELSVITYKSET... 4 4. PERUSTIEDOT... 5 5. YHTIÖSSÄ SUORITETUT MERKITTÄVÄT HANKKEET VUODEN 2001 JÄLKEEN... 5 6. KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUODELLE 2015 (LTS)... 8 7. KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE 2016 2018 (KPTS)... 8 8. KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE 2019 2023 (PTS)... 9
KPPO 2/10 1. KIINTEISTÖPIDON KÄSITTEISTÖÄ Kiinteistönpitoalalla on käytössä oma kiinteistönpidon nimikkeistönsä, josta tässä lyhyesti käsitteet kuntoarvio ja tekninen PTS sekä käsite kuntotutkimus, jotka on alalla otettu käyttöön vuosina 1994 1997. 1.1. Kuntoarvio ja tekninen PTS 1.2 Kuntotutkimus Kuntoarvio ja tekninen PTS laaditaan lähinnä silmämääräisen tarkastelun perusteella kirjaamalla ylös kaikki keskeiset havainnot kiinteistön teknisestä ja toiminnallisesta kunnosta. Kuntoarvioon voidaan toki sisällyttää niin halutessa hyvinkin laajoja ja yksityiskohtaisia selvityksiä yksittäisten rakennusosien tilasta. Kuntoarvio on kiinteistön kaikkien osa-alueiden rakennus- ja talotekniikan (LVISA) kunnon aistinvarainen selvittäminen ja korjaustarpeen yleispiirteinen arviointi sekä niiden raportointi. Kuntoarviolla saadaan puolueeton kokonaiskuva kiinteistöstä ja siinä tuodaan esiin asioiden tärkeysjärjestys. Tekninen PTS (=pitkän tähtäimen korjaussuunnitelma) on lyhyesti sanottuna tuloste esiin tulleista korjauskohteista tekohetken kustannustason mukaan arvioituine toteuttamiskustannuksineen. Keskeisin ja asunto-osakeyhtiössä vaikein asia on ajateltujen hankkeiden priorisointi eli tärkeysjärjestykseen laittaminen, josta poikkeuksetta on hyvinkin erilaisia käsityksiä. Merkittävää on myös nähdä korjaustarpeet rakennusosakohtaisina ja lisäksi niiden vaikutukset koko kiinteistön kokonaistoimivuuteen. Energian säästöön liittyvissä hankkeissa on huomioitava asumisen terveelliset ja viihtyisät olosuhteet eikä pelkästään saatavaa säästöä. Kuntoarvion laadinnassa käytetään apuna hankkeiden järjestykseen laittamisessa mm. seuraavia pääkriteereitä: - energiataloudellista säästöä tuovat hankkeet - rakenteellisesti pakottavat korjaukset - asumisen terveellisyyteen ja turvallisuuteen liittyvät hankkeet - asumisviihtyisyyteen vaikuttavat hankkeet - viranomaismääräysten määräämät hankkeet - esteettisesti tärkeiksi katsottavat hankkeet - teknisen kehityksen tuomat vaatimukset - muut yhtiön markkina-arvoon vaikuttavat hankkeet Kuntoarvion tavoitteena on tuoda tietoisuuteen yhtiössä vallitseva tilanne sekä antaa mahdollisuus tehdä tietoisia ratkaisuja yhtiölle kuuluvan omaisuuden hoitamisen periaatteista. Kuntotutkimus on alalle erikoistuneen erikoisliikkeen tekemä rakennusosakohtainen tutkimus, jonka tulokset perustuvat sovitussa laajuudessa tehtyihin ainetta rikkoviin ja ainetta rikkomattomiin näytteiden ottoihin ja tutkimuksiin. Kuntotutkimuksen tarkoituksena on kertoa rakenteiden vaurioiden tilanne, turmeltumisasteet, rakenteen tekninen käyttöikä ja korjattavuus.
KPPO 3/10 Suurien perusparannushankkeiden (esim. putki-, parveke- tai julkisivuremontti) hankevalmistelua edeltävänä toimenpiteenä suositellaan aina rakennusosakohtaista kuntotutkimusta. 2. KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMAN TAVOITTEET AS OY JUHANNUSRINTEEN OSALTA As Oy Juhannusrinteen kunnossapidon periaateohjelman tarkoituksena on luoda selkeät linjaukset yhtiön tavasta hoitaa omaisuuttaan eli määritellä yhtiön osakkeenomistajien enemmistön hyväksymä kiinteistönpitostrategia. Hallituksen tai yhtiökokouksen tulee erikseen hyväksyä kaikki tässä kunnossapitoohjelmassa esitetyt erilliset hankkeet sekä niiden rahoitustavat. Tavoitteena on varmistaa, että osakkeenomistajilla on mahdollisimman selkeä tieto yhtiössä tehdyistä korjauksista, päätetyistä korjauksista sekä suunnitteilla/tiedossa olevista korjauksista. Ohjelma ei voi olla täysin tyhjentävä, vaan sitä ylläpidetään ja täydennetään kiinteistön elinkaaren aikana tarpeen mukaan. Asunto-osakeyhtiön osakkeiden kaupan yhteydessä isännöitsijä on lain mukaan velvollinen kertomaan tiedossaan olevat yhtiön korjaustarpeet. Uusi ostajaehdokas myös haluaa tietää mitä on ostamassa ja mitä remontteja on tulossa. Ristiriitaisuuksien välttämiseksi esitetään yhtiökokouksen hyväksyttäväksi selkeä toimintaohjelma, jonka keskeiset osat liitetään isännöitsijätodistuksen liitteeksi. Tässä kunnossapito-ohjelmassa on huomioitu 01.07.2010 voimaan tulleen Asuntoosakeyhtiölain viiden (5) vuoden korjaustarveselvitys. Kunnossapito-ohjelmassa ilmoitetut summat ovat kustannusarvioita, jotka perustuvat ohjelman laatimishetkellä vallitsevaan hintatasoon, vastaaviin kunnostustoimenpiteisiin muissa taloyhtiöissä sekä hankkeen arvioituun laajuuteen. Ilmoitetut kustannusarviot eivät ole taloyhtiötä sitovia ja mainitut hinta-arviot voivat muuttua oleellisestikin ilmoitetusta. Esitettyjen hankkeiden hankesuunnitteluvaiheessa tarkentuneet sisällöt ja laajuus määrittävät kunkin hankkeen lopulliset kustannukset.
KPPO 4/10 3. AS OY JUHANNUSRINTEEN KUNTOTUTKIMUKSET JA ERITYISSELSVITYKSET 3.1 Suoritetut selvitykset - Kuntoarvion laatiminen, Raksystems Oy 2000 - I18 huoneiston vahinkokartoitus ja kuntotutkimus, Säkkiväline Oy 2001 - Sähköasennusten tarkastus, Tehosähkö Oy 2004 - G13 huoneiston kosteuskartoitus v, Raksystems Oy 2004 - E9 huoneiston lattiaselvitys, Raksystems Oy 2004 - F11 huoneiston kosteuskartoitus, Raksystems Oy 2005 - Piha- ja katoskatselmus, Matinkylän Huolto Oy 2005 - A1 huoneiston kuntotarkastus, Raksystems Oy 2005 - A2 huoneiston sisäilmatutkimus, SSM Oy 2006 - Kattotikkaiden kuntotarkastus, Matinkylän Huolto Oy 2007 - Päätyjen avaus ja kuntotarkastus, Raksystems Oy 2006 2007 - Taloyhtiön kiinteistötarkastus, Matinkylän Huolto Oy 2007 - C6 huoneiston alapohjan tarkastus, Matinkylän Huolto Oy 2008 - Salaojien kuntoselvitys ja maanpintojen selvitys, Nexon Oy 2008 - Pesu- ja löylyhuoneiden kuntotarkastus, Matinkylän Huolto Oy 2009 - Vesikatteiden (kattojen ja kattorakenteiden) kuntotutkimus, Innocate Oy 2009 - Kattovuoto- ja kosteusvauriotutkimukset huoneistoissa B3 ja G13, Master Kuivaus Oy ja Ositium Oy 2011 - Leikkialueiden kuntotarkastus, Leikkiturva Oy 2012 2013 - Sisäilmatutkimukset huoneistoissa B3, E10, G13, Ositum Oy 2011 - Vesikattojen uusinnan (kattoremontin) henkesuunnitelma, Innocate Oy 2012 - Leikkipaikkojen tarkastus ja korjaussuunnitelma, Leikkiturva Oy 2012 - Kattovuodon korjaus huoneistossa J20, Icopal oy ja Saneeraus T-Kuusisto Oy 2012 - Sisäilman seurantamittaukset huoneistoissa B3, E10 ja G13 sekä kattovuotokorjauksen jälkeinen sisäilmamittaus huoneistossa J20, Ositium Oy 2013 - Antenniverkon päivitys ja kunnostussuunnitelma, Yhteisantennilaite Oy 2013 - Vesikattojen uusinnan suunnittelu, Vahanne Oy 2012 2013 - Vesikattojen uusinta, Kattocenter Oy 2013 3.2 Tarvittavat selvitykset - Julkisivujen kuntotutkimus - Vesi-, viemäri- ja lämmitysjohtojen kuntotutkimus
KPPO 5/10 4. PERUSTIEDOT - nimi: Asunto Oy Juhannusrinne - osoite: Parolantie 3, 02200 Espoo - tyyppi: paritaloja - rakennukset: 16 kpl - huoneistot: 31 kpl - yhteiset tilat: väestönsuoja, leikkipiha, auto- ja jätekatokset - kerrosluku: 1-2 - valmistumisvuosi: 1985 - ilmanvaihtojärjestelmä: painovoimainen + liesituulettimet - tv-järjestelmä: antenni - huoneistoala: 2.921 m2 - tilavuus: 11.442 m3 - bruttoala: 3.474 m2 - kiinteistötunnus: 049-26-133-4 - Y-tunnus: 0423585-1 - isännöitsijä: Matinkylän Huolto Oy, Riitta Mustonen 5. YHTIÖSSÄ SUORITETUT MERKITTÄVÄT HANKKEET VUODEN 2001 JÄLKEEN (Tilastokeskuksen luokittelu) 5.1 Ulkoaluerakenteiden, varusteiden ja -kalusteiden korjaukset - Piha-asfaltointien kallistuskorjauksia 2005 - Yläleikkipaikan kiipeilytelineen uusiminen 2007 - Piha-aitojen uusiminen 2008 - Jätekatoksien rakentaminen, 2 kpl 2008 2009 - Piha-aitojen huoltomaalaus 2010 5.2 Rakennusten pohjarakenteiden korjaukset - 5.3 Ulkopuolisten rakenteiden korjaukset - Etelä- ja länsijulkisivujen ikkunoiden huoltomaalaus 2001 - I18 huoneiston päädyn vesivauriokorjaus 2002 - A2 ja F11 huoneistojen ulkopuolisten päätyjen (sokkelit) vesivaurioiden korjaus 2005 - Talotikkaiden uusiminen 2008 - Asuinrakennusten räystäskourujen uusiminen 2008
KPPO 6/10 - Julkisivujen puuosien, ikkunoiden, ulko-ovien, autokatosten ja pihavarastojen huoltomaalaus 2008 - B4, C6, D8, F12, I18 ja J20 huoneistojen ulkopuolisten päätysokkelien avaus ja kunnostus 2008 2009 - Vesikatteiden huoltokunnostus 2010 - A1, E10, G14, H16, K22, huoneistojen ulkopuolisten yläpäätysokkelien ja kunnostus 2011 - L23-huoneiston ulkopuolisten päätysokkelien avaus ja kunnostus 2011 - Räystäskourujen asennus varastoihin ja roskakatoksiin 2011 - Julkisivumaalausten 2-vuotistarkastus ja korjaukset 2011 - Vesikatteiden uusiminen 2013 - M25 pihan tukimuurin korjaus 2014 Lasitetut terassit (lasit ovat osakkaiden vastuulla) 5.4 Sisäpuolisten rakenteiden ja kalusteiden korjaukset - Lukituksien uusiminen (suojattu Abloy Sento) 2011 5.5 Huoneistokorjaukset (As. Oy:lle kuuluvat) - A2 ja F11huoneistojen sisäpuolisten seinärakenteiden avaus 2005 - B4, C6, D8, F12, I18, J20 huoneistojen sisäpuolisten päätyjen vesivaurioiden kunnostus 2008 2009 - K22 sisäpuolisen päädyn vesivaurioiden kunnostus ruokailutilan osalta 2009 2010 - G13 kattovuodon korjaus 2009 - B3 ja G13 kattovuotojen korjaus 2011 - Huoneiston J20 kattovuoto korjattu (tikkaiden kiinnitys) 2012 Pesu- ja löylyhuoneiden lattioiden ja seinien vedeneristeet: Niille huoneistoille, jotka suorittavat pesu-/kylpyhuoneen saneerauksen omaaloitteisesti, maksetaan urakoitsijan esittämän laskun perusteella 1 000 vesieristeosuutena. Korvaus maksetaan niiden pesu-/kylpyhuoneiden osalta, joissa ei ole nykyisten rakennusmääräysten mukaista vesieristettä. Kustannukset katetaan hoitovastikkeella. Taloyhtiö korvaa myös mahdolliset kylpyhuoneessa todettujen kosteusvaurioiden kuivatuksen ja niistä johtuvat tarkastuskäynnit. Päätöksessä noudatetaan asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatetta. Kylpyhuonesaneeraukset tulee tarkastaa ja dokumentoida nykyisen asuntoosakeyhtiölain mukaisesti. Tehdyt saneeraukset: - G14 2000 - J20, L23 2003 - A2, I17 2005 - F12 2008 - B3 2010 - D8, J19, H15, E10 2012
KPPO 7/10 - C6 2013 5.6 LVI-järjestelmiin liittyvät korjaukset - Ilmanvaihtojärjestelmien 2004 - Lämmönvaihtimen kiertovesipumpun venttiilien uusiminen 2007 - Lämmönvaihtimen uusiminen 2011 - Ilmanpoistajan lisääminen lämmitysverkkoon 2011 - Ouman-kaukovalvontajärjestelmän lisääminen lämmitysverkkoon 2011 - Pihan vuotavan lämpöjohdon korjaus (B4) 2013 - Vesipumpun asennus A1 talon kulman pintavesikaivoon 2013 - Ilmanvaihtojärjestelmien puhdistus 2014 - Pihan vuotavan lämpöjohdon korjaus (F11 B4/C5) 2015 5.7 Sähkö- ja tietojärjestelmiin liittyvät korjaukset - Antenniverkon kunnostus 2003 - Sähköpääkeskuksen puhdistus ja tarkastus 2011 - Ulkovalojen uusiminen 2011 - Antenniverkon kunnostus ja päivitys 2013 5.8 Muut korjaukset ja toimenpiteet - Pelastussuunnitelman laatiminen 2004 - Jätekatoksien rakennuslupa 2007 - Energiatodistuksen laatiminen 2008 - Parveke/terassilasituksen rakennuslupa 2008 - Maanpintojen alapuolisten rakenteiden korjaussuunnitelma 2008 - Vesikattojen uusimisen suunnittelu 2011 2012 - Pelastussuunnitelman uusiminen 2012-10 vuoden energiatodistuksen laatiminen (vanhan lain mukainen) 2013 - Puita ja pensaita kaadettu 2014 - Piha-, pohja- ja vaakaviemärien painehuuhtelu 2014 - Yhtiöjärjestys päivitetty asunto-osakeyhtiölain mukaiseksi 2015
KPPO 8/10 6. KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUODELLE 2015 (LTS) Toimenpide Selvitys Lämpövesiputkien korjaus Räystäskourujen puhdistus Leikkipaikan kunnostus yhteensä/vähintään 30 000 Putkivuoto 12/ 2014, korjattu 1/2015 (tiedoksi) 400 Räystäskourut tulee puhdistaa säännöllisesti joka vuosi. 20 000 Leikkipaikan kunnostus ja leikkipaikan muut työt 50 400 euroa 7. KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE 2016 2019 (KPTS) Toimenpide Kustannusarvio Kustannusarvio Selvitys Patteriventtiilien uusiminen ja lämmitysverkoston säätö Leikkipaikkojen turvatarkastus, 2 kpl E- ja L-talojen takkahormien nuohous Piha-, pohja- ja vaakaviemärien painehuuhtelu Salaojien painehuuhtelu Huoneistojen ulko-ovien uusiminen, 62 kpl yhteensä/vähintään 40 000 Alkuperäisten patteriventtiilien kestoikä on noin 20 vuotta. Venttiilien uusimiseen kannattaa varautua. Suunnitellaan ja tehdään alkuvuonna 2016. 4 x 400 Leikkipaikkojen turvamääräysten mukaan leikkipaikat on tarkastettava vähintään kerran vuodessa. 400 Takkahormien kunnossapito kuuluu taloyhtiölle. Takkahormit pitää nuohota säännöllisesti 1-3 vuoden välein riippuen käyttöasteesta (viimeksi 2014). 2 000 Pihaviemärit keräävät hiekkaa ja pohja- sekä vaakaviemärit jätekertymää. Viemärit tulisi painehuuhdella noin 5 vuoden välein (viimeksi 2014). 2 000 Salaojat keräävät sakkaa ja lietettä. Salaojat tulisi painehuuhdella 5 vuoden välein. Lietepesät on puhdistettava noin 3 vuoden välein. 80 000 Hallitus esittää, että alkuperäiset ulko-ovet uusitaan 126 000 euroa
KPPO 9/10 8. KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE 2020 2024 (PTS) Toimenpide Kustannusarvio Selvitys E- ja L-talojen takkahormien nuohous Leikkipaikkojen turvatarkastus, 2 kpl Ilmanvaihto-järjestelmien puhdistus Piha-, pohja- ja vaakaviemärien painehuuhtelu Salaojien painehuuhtelu Julkisivujen kuntotutkimus Putkistojen kuntotutkimus Päätyjen kunnostus, 13 kpl. A1, B3, C5, D7,E9, E10, G14, H15, H16, I17, J19, L23, G13. Loppujen päätysokkelien avaus ja kunnostus Julkisivujen puuosien, puuikkunoiden (133 kpl), autokatosten (3 kpl), 400 Takkahormien kunnossapito kuuluu taloyhtiölle. Takkahormit pitää nuohota säännöllisesti 1-3 vuoden välein riippuen käyttöasteesta (viimeksi 2014). 5 x 400 Leikkipaikkojen turvamääräysten mukaan leikkipaikat on tarkastettava vähintään kerran vuodessa. 2 000 Ilmanvaihtojärjestelmät pitää puhdistaa vähintään 10 vuoden välein (viimeksi 2014) 2 000 Pihaviemärit keräävät hiekkaa ja pohja- sekä vaakaviemärit jätekertymää. Viemärit tulisi painehuuhdella noin 5 vuoden välein (viimeksi 2014). 2 000 Salaojat keräävät sakkaa ja lietettä. Salaojat tulisi painehuuhdella 5 vuoden välein. Lietepesät on puhdistettava noin 3 vuoden välein. 7 000 Suosittelemme julkisivujen kuntotutkimusta niiden kunnon selvittämisen vuoksi. Kuntotutkimus antaa lisätietoja: - julkisivujen käyttöiästä - mahdollisesta kunnostustavasta - kunnostuskustannuksista 5 000 Suosittelemme vesi-, viemäri- ja lämpöjohtojen kuntotutkimusta niiden kunnon selvittämisen vuoksi. Kuntotutkimus antaa lisätietoja: - johtojen käyttöiästä - mahdollisesta kunnostus/uusimistavasta - kustannuksista Kunnostamatta olevien rakennusten päätyjen sisäpuolinen kunnostus (Raksystems Oy:n tarkennetun korjausohjeen mukaisesti: loput kuntoluokka II päädyt). Huoneistot A1, B3, C5, D7, E9, E10, G14, H15, H16, I17, J19, L23, G13. Korjauksia tullaan tekemään tarvittaessa. - Tehdään tarpeen mukaan 180 000 Julkisivujen puuosat kannattaa maalata noin 10 vuoden välein kunnossa pysymisen vuoksi.
KPPO 10/10 jätekatosten, pihavarastojen ja aitojen huoltomaalaus yhteensä/vähintään 200 400 euroa Ikkunoiden ulkopuitteet, ulko-ovien ulkolehdet ja niitä vastaavat karmit sekä listat kuuluvat taloyhtiön vastuulle. Työ aikaisintaan 2020 harkintaan. Vaihtoehtoisesti ikkunat ja ovet voidaan jättää kunnostamatta ja uusia puu-alumiini-ikkunoiksi ja -oviksi. Muutos vaatii viranomaisluvan. Kustannusarvio on noin 190.000.