Liite vuokrasopimukseen: MARIAN STARTUP-TILOJEN YHTEISTOIMINTA-ASIAKIRJA 1) YHTEISTOIMINTA-ASIAKIRJAN TAUSTA: Tämä yhteistoiminta-asiakirja on kahden kaupungin toimijan välinen asiakirja, jossa sovitaan osapuolten vastuunjaosta vuokrattaessa tässä asiakirjassa määritellyt tilat kaupungin ulkopuolisille, kolmansille osapuolille. Juridinen sopijapuoli ulkopuolisiin osapuoliin nähden on Helsingin kaupunki. Tässä asiakirjassa sovitaan ensisijaisesta vastuutahosta Helsingin kaupungin organisaatiossa noudattaen kaupunginhallituksen 14.12.2015 hyväksymissä Tilahankkeiden käsittelyohjeissa määriteltyjä periaatteita ja menettelyitä. Koska hallintokuntien toimitilojen em. vastuurajat, kirjanpito sekä teknisten arvojen seuranta tapahtuvat tilakeskuksen Haltia Kiinteistö- ja Vuokrarekistereissä sisäisen vuokrauksen päätöksentekomenettelyiden mukaisesti, käytetään tämän yhteistoiminta-asiakirjan osapuolista Haltia Vuokrarekisterissä seuraavia termejä: Vuokranantaja: Tilakeskus Vuokralainen: Kaupunginkanslia, elinkeino-osasto Sopimustyyppi: Sisäinen vuokraus, Helsingin kaupunki Edelleenvuokrauksella tarkoitetaan sopimusmenettelyitä kolmansiin osapuoliin nähden sekä tähän liittyviä kirjanpidollisia sekä harmaan talouden torjunnan menettelyitä, joista kolmansiin osapuoliin nähden huolehtii Vuokralainen. 2) YHTEISTOIMINTA-ASIAKIRJASSA KUVATUN VASTUUNJAON MUUT EHDOT: 1. VUOKRA, VUOKRAN SISÄLTÖ JA VUOKRA-ALA 1.1. Vuokra on 5,00 /kk/m2, vuokra-ala 7177 htm2 ja kiinteä kokonaisvuokra yhteensä 35885 /kk (indeksi: 01/2016, vuokra ei sisällä käyttäjäsähköä). 1.2. Vuokra-alaan sisältyvät Marian sairaala-alueen - rakennus 2, 1-3 krs. yht. 1173 m2 - rakennus 15 uusi osa, kellarikerros (pohjakerros) ja kerrokset 1-3 yht. 2446 m2 - rakennus 15 vanha osa, kellarikerros (pohjakerros) ja kerrokset 1-3 yht. 3558 m2 Vuokra-ala ei sisällä rakennuksen 15 vanhan osan porrashuoneiden alaa kulkuyhteyden sallimiseksi kerroksiin 4 ja 5. Vuokra-ala on esitetty sopimusliitteenä olevissa pohjapiirroksissa. Kiinteää kokonaisvuokraa sovelletaan myös huoneistoalan mahdollisten tarkistusten jälkeen. Kuukausivuokraa tarkistetaan vain, jos sopimuksen alainen vuokra-ala poikkeaa edellä mainitusta olennaisesti. 1.3. Vuokra sisältää Start Up-toimintaa varten tehtävien tilakeskuksen investointina rahoittamien enintään 200 000 euron pintakunnostusten kustannusten osuudet. Jos pintakorjausten kokonaiskustannus ylittää 200 000 (alv 0), ylittävä osa lisätään tilahankkeiden käsittelyohjeiden mukaisesti vuokraan. 1.4. Vuokra sisältää hoidon- ja ylläpidon tämän sopimuksen liitteenä olevan vastuunjakotaulukon mukaistesti sekä kiinteistösähkön osuudet. 1.5. Maanvuokraa ei peritä 1.6. Tilakeskus tekee sähkösopimuksen myös käyttäjäsähköstä. Vuokralainen maksaa kunkin vuoden käyttäjäsähkön joulukuussa ajalta edellisen vuoden marraskuu kuluvan vuoden lokakuu. Vuokralaisen käyttäjäsähkön osuus on Vuokralaisen vuokra-alan suhde koko rakennuksen vuokraalaan. Vuokrasopimuksen päättyessä erotus lisätään tasauslaskuna loppulaskuun.
1.7. Vuokrasopimus on voimassa toistaiseksi ja irtisanomisaika on 6 kk. Ensimmäinen irtisanomispäivämäärä vuokranantajan puolelta on 30.6.2021 ja Vuokramiehen puolelta 30.6.2017. 1.8. Jos tilojen kunnossa ilmenee kohdissa 3.1. ja 3.2. kuvatun mukaisesta tasosta olennaisesti poikkeavia seikkoja esim. sisäilmaolosuhteissa, jotka johtavat tilojen käytöstä sulkemiseen, kohdassa 1.2. kuvattu kokonaisvuokran tarkistus tehdään vain, mikäli käytössä oleva vuokra-ala muuttuu olennaisesti. 2. SOPIMUKSEN MUUT EHDOT 2.1. Sopimuksen ehtona on tilojen käyttö Start Up-yritysten lyhytaikaiseen käynnistymisvaiheen vuokrauksiin. 2.2. Tilakeskus vuokraa samoissa rakennuksissa sijaitsevia muita tiloja ulosvuokrauksen periaatteiden mukaisesti. Yhteisten liikennetilojen jne. kustannukset jyvitetään pinta-alojen suhteessa. Yhteiskäytöstä laaditaan erillinen yhteiskäyttösopimus tämän sopimuksen liitteeksi. 3. VUOKRAUSKOHTEEN KUNTO, LUOVUTUS JA KÄYTTÖ 3.1. Vuokrauskohde vuokrataan peruskorjaamattomana. Vuokralainen on tarkastanut vuokrauskohteen LVIS- ym. laitteineen ja varusteineen, ja hyväksyy sen siinä kunnossa kuin se on luovutushetkellä. Vuokralainen on tietoinen siitä, ettei vuokrakohdetta ole hoidettu ja eikä ole peruskorjattu hyvän kiinteistönhoitotavan mukaisesti, eikä vuokrauskohde välttämättä täytä kaikkia vastaavalle kohteelle asetettuja määräyksiä. 3.2. Vuokralainen huolehtii itse kustannuksellaan vuokrattujen tilojensa kunnostamisesta ja varustamisesta sopimuksessa mainitun käyttötarkoituksen ja oman toimintansa mukaiseen ja edellyttämään kuntoon. 3.3. Vuokralainen niin ikään hankkii kustannuksellaan ja pitää voimassa vuokrauskohteen kunnostamiseen ja käyttöön tarvittavat säädösten edellyttämät viranomais- ja muut luvat sekä tekee lain edellyttämät ilmoitukset sekä toimittaa ne tiedoksi Vuokranantajalle ennen toimenpiteisiin ryhtymistä. Vuokranantaja on em. luvissa MRL:n mukainen rakennushankkeeseen ryhtyvä. 3.4. Vuokrakohdetta saa käyttää vain rakennusluvan mukaisiin käyttötarkoituksiin. Muu toiminta ei ole sallittu. Vuokralainen on tietoinen kaavamääräyksistä. 4. VUOKRAUSKOHTEEN HOITO-, KUNNOSSAPITO- JA KORJAUSVASTUU SEKÄ KUNNON VALVONTA 4.1. Mikäli Vuokralainen tekee vuokrakohteessa käyttötarkoitusmuutoksia tai tilojen ominaisuuksia muuttavia toimenpiteitä, Vuokralaisen tulee ilmoittaa ko. muutoksista Vuokranantajalle kirjallisesti ennen töiden toteuttamista. Vuokralaisen toimesta huoneistoon tehdyt muutokset ja korjaukset jäävät vuokrasuhteen päättyessä Vuokranantajan hyväksi, ellei toisin sovita. Vuokralainen vastaa rakennusluvan hakemisesta. 4.2. Rakennusluvassa mahdollisesti edellytettävät työt on hyväksytettävä Vuokranantajalla. Rakennuslupahakemukset allekirjoittaa Vuokranantaja. 4.3. Vuokralainen vastaa toimintansa tai muun siihen rinnastettavan seikan kiinteistölle aiheuttaminen vahinkojen korjauskustannuksista. 4.4. Vuokralainen vastaa kustannuksellaan vuokrattujen tilojen sisäpuolisesta kunnossapidosta ja käyttötarkoituksen vaatimista korjauksista. 4.5. Vuokralainen on velvollinen pitämään vuokraamansa tilat vähintään sellaisessa kunnossa kuin ne vastaanotettaessa ovat olleet. 4.6. Mikäli kaupungille esitetään loppukäyttäjien taholta vahingonkorvaus- yms. vaatimuksia johtuen vuokrauskohteen puutteellisesta kunnosta tai siinä aiheutuneista vahingoista, vastaa tällaisista vaatimuksista Vuokranantajaa kohtaan pääsääntöisesti Vuokralainen. Vuokranantaja on velvollinen ilmoittamaan Vuokralaiselle viipymättä tällaisista vaatimuksista. Kokonaisvuokraa tarkistetaan vain, jos tällaisten mahdollisesti osittain käyttämättömiksi jäävien tilojen määrä vaikuttaa olennaisesti vuokrattavaksi sovittuun kokonaispinta-alaan.
4.7. Vuokralaisen kunnossapitovelvollisuuden seuraamiseksi vuokrakohteessa voidaan suorittaa Vuokranantajan toimesta katselmuksia. Vuokralainen on velvollinen noudattamaan Vuokranantajan kohteen kunnossapidosta antamia ohjeita. 4.8. Vuokralainen vastaa pelastusasetuksen (4.9.2003, 9 ja10 ) mukaisen pelastussuunnitelman laatimisesta vuokraamiensa tilojen osalta, mikäli pelastusasetuksessa sellaista edellytetään ja yhteistyössä muiden rakennuksen Vuokralaisten kanssa koko rakennuksen yhteisen pelastussuunnitelman laatimisesta. 4.9. Vuokralainen vastaa toimintansa ja ilkivallan tai muun siihen rinnastettavan seikan huoneistolle aiheuttamien vahinkojen korjaamisesta kustannuksellaan. Tämä koskee mm. ovien, ikkunoiden ja niiden lasituksien korjaamista sisäpuolisilta osilta. 4.10. Vuokralainen vastaa kustannuksellaan toimintansa edellyttämien kalusteiden, laitteiden ja koneiden (atk-, puhelin- ja kutsujärjestelmät, äänentoistolaitteet, kulunvalvonta- ja työajanseurantalaitteet, murtohälyttimet, keittiöt, sosiaalitilan laitteet, valaisimien uusiminen ja lamppujen vaihto yms.) huollosta, kunnossapidosta ja uusimisesta. 4.11. Alueella kasvavia puita ei saa vahingoittaa eikä kaataa ilman rakennusviraston viheryksikön lupaa. Vuokralainen on velvollinen välittömästi ilmoittamaan kaupungin metsänhoitajalle ympäristölle vaaralliseksi muodostuneesta puusta (rakennusvirasto viherosasto). 5. MUUTOS- JA PARANNUSTYÖT 5.1. Vuokralainen ei saa suorittaa vuokrauskohteessa muutos-, peruskorjaus- tai parannustöitä ilman Vuokranantajan lupaa pois lukien edellä kohdassa 2 mainitut kunnostustoimet. Korjaus- ja muutossuunnitelmat tulee esittää etukäteen kirjallisesti Vuokranantajan hyväksyttäväksi. 5.2. Vuokrakohteessa voidaan tehdä vuokra-aikana Vuokranantajan toimesta peruskorjaus- ja perusparannustöitä tai Vuokralaisen esittämiä toiminnallisia muutostöitä. Vuokralaisen esittämien toiminnallisten muutostöiden kustannuksista vastaa Vuokralainen. 5.3. Vuokralaisen toimesta huoneistoon tehdyt muutokset ja korjaukset jäävät vuokrasuhteen päättyessä ilman eri korvausta vuokranantajan hyväksi, ellei vuokranantajan kanssa ole kirjallisesti toisin sovittu. 5.4. Vuokralaisen on poistettava asentamansa muut kuin kohtien 1 ja 2 kunnostustöihin sisältyneet kalusteet, ikkunateippaukset, kyltit yms. vuokrasuhteen päättyessä ellei Vuokranantajan kanssa ole kirjallisesti muuta sovittu. 6. VUOKRAUSKOHTEEN KORJAUKSET VUOKRASOPIMUKSEN VOIMASSAOLOAIKANA Rakennusten julkisivujen, ikkunoiden ulkopuolen, ulko-ovien ja vesikattojen tai muista vuokranantajan vastuulla olevien rakenteiden korjauksesta tai katujen korjauksesta mahdollisesti aiheutuvista haitoista ei ole oikeutta saada vuokran alennusta. 7. VUOKRANANTAJAN OIKEUS KORJAUS- JA MUUTOSTÖIHIN Vuokranantajalla on oikeus vuokrasuhteen kestäessä teettää vuokrauskohteessa olennaisia ja tavanomaisia korjaus- ja muutostöitä ilmoitettuaan etukäteen siitä kirjallisesti Vuokralaiselle. Korjaustyöt voivat aiheuttaa haittaa ja häiriötä Vuokralaiselle. Pääsääntöisesti kohteessa ei tehdä em. korjaustöitä, vaan tilat vuokrataan sellaisenaan. 8. HUONEISTON KÄYTÖSTÄ AIHEUTUVAT MENOT Vuokralainen vastaa vuokrakohteen hoito-, siivous- ja kulunvalvontakustannuksista yms. ja tekee palveluiden saamista edellyttävät sopimukset. Vuokralainen vastaa myös rakennuksen 15 vanhan osan kaikkien kerrosten porrashuoneiden normaalista käytöstä johtuvasta siivouksesta. 9. VUOKRAOIKEUDEN SIIRTO, ALIVUOKRAUS JA VUOKRALAISEN ILMOITUSVELVOLLISUUS 9.1. Vuokralaisella on edelleenvuokrausoikeus. 9.2. Vuokralainen vastaa alivuokralaisensa aiheuttamista huoneistoon kohdistuneista vahingoista vuokranantajalle kuten itse aiheuttamistaan vahingoista (laki liikehuoneiston vuokrauksesta 31.3.1995/482, 17 )
10. UUDET JULKISET VEROT JA MAKSUT Julkisen viranomaisen tämän sopimuksen tekemisen jälkeen määräämät vuokraukseen perustuvat mahdolliset verot ja maksut voidaan Vuokranantajan kirjallisen ilmoituksen perusteella lisätä vuokraan. 11. VUOKRAUSKOHTEEN ARVONLISÄVEROLLINEN KÄYTTÖ, VUOKRALAISEN ILMOITUSVELVOLLISUUS JA VASTUU ARVONLISÄVEROPALAUTUKSISTA 11.1. Vuokrakohteessa tapahtuvan toiminnan tulee olla arvonlisäveron vähennykseen tai kuntapalautukseen oikeuttavaa toimintaa. Mikäli Vuokralainen tai toiminnanharjoittaja, jolle kohde on edelleen vuokrattu suorittaa kohteeseen arvonlisäverolain (30.12.1993/1501) 119 :n mukaisen kiinteistöinvestoinnin, tämän on laadittava kiinteistöinvestoinnista arvonlisäverolain 209 k :n ja 209 l :n mukainen selvitys. Kiinteistöinvestoinnin tehnyt vastaa vuokra-aikana vuokrakohteeseen arvonlisäverolain mukaisten kiinteistöinvestoinniksi luettavien korjaus- ja parannustoimenpiteiden seurannasta arvonlisäverolain 121 a :n mukaisella tarkastelujaksolla. Vuokrakohteen palautuessa takaisin Vuokranantajan hallintaa, luovuttaa Vuokralainen Vuokranantajalle vuokrasuhteen päättyessä arvonlisäverolain 209 k :n ja 209 l :n mukaisen kiinteistöinvestointia koskevan selvityksen. 11.2. Vuokralainen sitoutuu ilmoittamaan kirjallisesti Vuokranantajalle vuokrauskohteen käytön arvonlisäverollisuuden muutoksista verollisesta verottomaksi ja päinvastoin vuosittain seuraavasti: 2.5. (ajalta 1.1.- 30.4), 2.9.(ajalta 1.5. - 31.8.) ja 2.1. (ajalta 1.9. - 31.12.). 11.3. Vuokralainen sitoutuu korvaamaan Vuokranantajalle vuokrakohteen osalta tehtyjä arvonlisäverovähennyksiä vastaavan määrän ja muut asian selvittämisestä aiheutuvat kustannukset täysimääräisesti, mikäli Vuokranantaja joutuu edellä mainitun ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnistä tai muusta Vuokralaisesta johtuvasta syystä palauttamaan tekemiään arvonlisäverovähennyksiä. 12. JÄRJESTYSMÄÄRÄYKSET 12.1. Vuokralainen on velvollinen kiinteistön alueella ja hallinnassaan olevissa tiloissa edelleenvuokrauksessaan noudattamaan teknisen isännöitsijän antamia ohjeita ja määräyksiä, yleistä järjestyslakia sekä muutoinkin noudattamaan, mitä rakennuksessa vaaditaan terveellisyyden, järjestyksen ja hyvien tapojen säilymiseksi. 12.2. Vuokralainen on velvollinen huolehtimaan siitä, että myös muut hänen luvallaan huoneistoissa oleskelevat noudattavat, mitä edellä on sanottu. 12.3. Vuokralainen ei saa ilman Vuokranantajan lupaa kiinnittää rakennus- tai toimenpidelupaa edellyttäviä kilpiä tai muita vastaavia kylttejä rakennuksen seiniin tai muihin paikkoihin. Vuokralaisen tulee hyväksyttää suunnitelma em. opasteista Vuokranantajalla ennen niiden kiinnittämistä tms. sekä huolehtia kustannuksellaan lupamenettelystä ja toteuttamisesta sekä sopimuksen päättyessä ennalleen saattamisesta. 13. YMPÄRISTÖVASTUUT 13.1. Vuokralainen vastaa siitä, että toiminnasta vuokrakohteesta ei aiheudu rakennuksen, ilman tai muuta pilaantumista. Vuokralainen vakuuttaa, että hänen harjoittamansa toiminta on Suomessa voimassaolevien ympäristölakien mukaista, ja että Vuokralaisella on toimintaan tarvittavat viranomaisluvat. Vuokralainen sitoutuu ilmoittamaan kirjallisesti mahdollisista poikkeuksista välittömästi Vuokranantajalle. 13.2. Vuokranantajalla on oikeus korvaukseen Vuokralaiselta sellaisten velvoitteiden johdosta, jotka Vuokralainen on hänelle aiheuttanut pilaantumisena toimimalla ympäristölakien ja viranomaismääräysten vastaisesti. 14. PIHA-ALUEEN KUNNOSSAPITO JA HOITO 14.1. Vuokralainen vastaa yhteistyössä muiden rakennuksen Vuokralaisten kanssa rakennukseen kuuluvien sisäpiha-alueiden hoidosta ja kunnossapidosta lukuun ottamatta kaupungin teettämän
ylläpitävän korjaustyön vaatimaa piha-aluetta. Rakennuksen ulkopuoliset piha-alueet eivät sisälly vuokrasopimukseen. 14.2. Alueella kasvavia puita ei saa vahingoittaa eikä kaataa ilman Vuokranantajan lupaa. Vuokralainen on velvollinen välittömästi ilmoittamaan ympäristölle vaaralliseksi muodostuneesta puusta. 14.3. Vuokralaisen hallinnassa olevaa aluetta ei saa aidata eikä kauttakulkua taikka oleskelua välittömän pihapiirin ulkopuolella saa estää. 15. VAKUUTUKSET 15.1. Vuokralaisen tulee edelleen vuokratessaan tiloja velvoittaa omat Vuokralaisensa vakuuttamaan huoneistossa tai kiinteistössä oleva oma tai hänen hallussaan oleva kolmannen henkilön omistama omaisuus vesi- ja palovahinkojen varalta sekä pitää vakuutukset voimassa vuokrasuhteen aikana. 15.2. Vuokranantaja vastaa kiinteistön vakuuttamisesta kaupungin ohjeiden mukaisesti. 16. LISÄKSI ON SOVITTU 16.1. Jos vuokrakohteeseen kohdistuu vuokra-aikana viranomaismääräyksistä tai Vuokralaisen toiminnasta johtuvia Vuokranantajan maksettavaksi tulevia kohtuuttomia kustannuksia, Vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus välittömästi. 16.2. Vuokrasopimus tulee voimaan sillä ehdolla, että muutoksenhausta eikä kiinteistölautakunnan käsittelyyn otto-oikeudesta muuta aiheudu. 16.3. Vuokrakauden päättyessä tilat on luovutettava vapaina, siisteinä ja asianmukaisessa kunnossa. Kaikki luovutetut avaimet tulee luovuttaa em. katselmuksessa. Helsingissä, 25.4.2016 Arto Hiltunen, kv. tilakeskus Marja-Leena Rinkineva, kaupunginkanslia, elinkeino-osasto