TIIVISTELMÄ Esiselvitys Merimatin koulun ja Matinkylän uimahallin rakennus- ja rahoitusratkaisuista (Espoon kaupunki/inspira Oy
Hankkeen tausta Matinkylän alueelle kauppakeskus Iso-Omenan läheisyyteen on suunnitteilla seuraavat hankkeet: Hankkeet tulevat sijoittumaan omille tonteilleen, joiden kaava vahvistuu vuoden 2015 aikana. Tontit ovat Espoon kaupungin omistuksessa Liittyy Komeetan koulun tontin kehittämiseen, sekä Haukilahden koulun peruskorjaukseen, kuten myös Espoonlahden uimahallin peruskorjaukseen. 2
Esiselvityksen sisältö Inspira on Espoon kaupungin toimeksiannosta selvittänyt Matinkylän alueen hankkeiden toteutettavuutta vaihtoehtoisilla toteutus- ja rahoitusmalleilla. Osana toimeksiantoaan Inspira on: 1. Kartoittanut Espoon kaupungin tavoitteita hanketta koskien tammikuun 2015 aikana. 2. Käynyt tammi-helmikuun aikana keskusteluja markkinatoimijoiden (rakennusliikkeiden, rahoituslaitosten sekä kiinteistösijoittajien) kanssa hankkeen toteutettavuudesta eri rahoitus ja toteutusmalleilla. 3. Määrittänyt markkinakartoituksen perusteella hankkeeseen soveltuvimmat toteutus- ja rahoitusmallit sekä tehnyt kuvaukset näistä malleista 4. Tehnyt valittujen toteutus- ja rahoitusmallien taloudellista vertailua huomioiden hankkeen elinkaarikustannukset sekä hankeriskien kustannukset 5. Tehnyt suosituksen hankkeessa sovellettavaksi toteutus- ja rahoitusmalliksi ja ehdotuksen hankkeen jatkotoimenpiteistä 1. Kaupungin tavoitteiden kartoitus 2. Markkinakartoitus 3. Toteutus- ja rahoitusmallien kuvaus 4. Toteutusmallien taloudellinen mallintaminen ja vertailu 5. Suositus hankkeen toteutustavaksi 3
Espoon kaupungin tavoitteiden kartoitus Espoon kaupungin toimitilajohdon tavoitteita kartoitettiin tavoitekyselyllä tammikuun 2015 aikana. Hanketta koskeviksi erityisen tärkeiksi tavoitteiksi nähtiin: Hankkeen vaihe Hankkeen valmisteluvaihetta koskevat tavoitteet Tärkeimmiksi nähdyt tavoitekohdat 1. Vastuu hankkeen tehokkaasta ja taloudellisesta toteuttamisesta kaupungin ulkopuolisella toimijalla 2. Hankkeen tehokkaan ja taloudellisen toteuttamisen vastuun jakaminen kaupungin ulkopuolisen toimijan kanssa 3. Kustannuspitävyys ja kustannusten läpinäkyvyys Investointivaiheen tavoitteet 4. Halukkuus hyödyntää tilaajan luottokelpoisuutta hankinnassa 5. Rahoitusvastuun ulkoistaminen 6. Kiinteistöpalveluiden liittäminen hankintakokonaisuuteen Käyttövaiheen tavoitteet 7. Kustannusten läpinäkyvyys 8. Kaupungin sijaan tulo-oikeus Luopumisvaiheen tavoitteet 9. Kaupungilla lunastusoikeus (tai hallintaoikeus tontin omistuksen kautta) 10. Hankkeen elinkaaren kokonaisoptimointi Muut tavoitteet 11. Optimoitu huoneistoala käyttötarkoitukseen 4
Markkinakartoitus Yhteenveto tapaamisista 5
Vaihtoehtoisten toteutus- ja rahoitusmallien kuvaus Soveltuvien vaihtoehtojen kuvaus VE1 Kiinteistöleasing VE2 Taserahoitus / Kiinteistöyhtiö ja Elinkaarimalli VE3 Kiinteistöleasing ja Elinkaarimalli VE4 Sijoittajarahoitus ja Elinkaarimalli VE0 Taserahoitus / Kiinteistöyhtiö Oma toteutus Omistaminen ja rahoituksen järjestäminen Pankki tai luottolaitos Espoon kaupunki Pankki tai luottolaitos Kiinteistösijoittaja Espoon kaupunki Koulun ja uimahallin elinkaaren ylläpitovastuu Kaupunki vastaa tai hankkii palvelut erikseen Palveluntuottaja vastaa käytettävyysperusteisesti Palveluntuottaja vastaa käytettävyysperusteisesti Palveluntuottaja vastaa käytettävyysperusteisesti Kaupunki vastaa tai hankkii palvelut erikseen Eliksiirin (hotelli) toteutus Kaikkien vaihtoehtojen osalta on oletettu, että Eliksiiri (hotellihanke) tullaan toteuttamaan luovuttamalla tontti kiinteistökehittäjälle, joka ottaa vastuun hankkeen toteuttamisesta määrittämänsä konseptin mukaisesti 6
Toteutusmallien taloudellinen mallintaminen ja vertailu Taloudellisen vertailun tulokset (koulu- ja uimahalli): Elinkaaren kassavirtavaikutukset* Miljoonaa euroa 250,0 211,9 200,0 62,7 150,0 Lunastuskustannukset 149,3 31,3 139,5 140,2 31,3 31,3 16,3 148,5 31,3 100,0 Riskien kustannukset 25,5 16,2 16,3 89,2 25,3 50,0 Pääomakustannukset 48,9 48,3 48,9 48,3 0,0 Ylläpitokustannukset 43,6 43,6 43,6 43,6 43,6 VE 1 Kiinteistöleasing VE 2 Taserahoitus / Kiinteistöyhtiö ja elinkaarimalli VE 3 Kiinteistöleasing ja elinkaarimalli VE 4 Sijoittajarahoitus ja Elinkaarimalli VE 0 Oma tase / kiinteistöyhtiö *Mallinnuksessa käytetyt keskeiset oletukset löytyvät yhteenvedon viimeiseltä sivulta (s. 14) 7
Yhteenveto ja johtopäätökset Elinkaarimalli leasingrahoituksella täyttää kaupungin tavoitteet parhainten Espoon kaupungin tavoitteet, joihin elinkaarimalli leasingrahoituksella vastaa parhaiten: Kokonaisvastuun ulkoistaminen Investoinnin kustannuspitävyys Tiloista maksettavan maksun sitominen tilojen käytettävyyteen ja palvelutasoon Kustannusten läpinäkyvyys Hankkeen elinkaaren kokonaisoptimointi Elinkaarimallin riskien siirto tekee siitä kokonaistaloudellisesti edullisimman ratkaisun Merkittävimmät palveluntuottajalle elinkaarimalissa siirrettävät riskit ovat: Suunnitteluratkaisun kustannus Rakentamisen laatu Ylläpitoon ja palveluihin liittyvä laaturiski Energian kulutus PTS-investointien suunnittelu ja toteutus Rahoitusvastuun ulkoistaminen 8
Yhteenveto ja johtopäätökset Hankkeen kilpailuttaminen Markkinakartoitukseen perustuen suosittelemme koko hankekokonaisuuden kilpailuttamista yhtenä kilpailutuksena. Uimahalli Meri-Matti (koulu) Eliksiiri (hotelli) Pysäköintilait os Kilpailutuksessa voittaja tulisi toteuttamaan ja rahoittamaan: Kaupungin käyttöön tulevat tilat (Meri-Matti ja uimahalli) elinkaarimallilla Eliksiirin (hotellihanke) ja pysäköintilaitoksen valitsemallaan tavalla kaavoituksen asettamien rajoitusten puitteissa. Tilaajana (hankkeiden kilpailuttajana) voi toimia Espoon kaupunki tai kaupungin yhtiö. Kokonaisuutena toteuttamisen edut ovat: + Hankkeiden suunnittelun tehokkuus: Aluekehityksen suunnittelun synergiaedut realisoituvat parhaiten, kun suunnitteluvastuu on yhdellä toimijalle, mikä luo edellytykset toimivan suunnitteluratkaisun syntymiselle ja voi tuoda kustannussäästöjä sekä rakentamisessa että ylläpidossa ja nostaa Eliksiirin tontista saatavaa hintaa. + Hankkeiden toteutuksen tehokkuus: Tonttien pieni koko vaikeuttaa usean samanaikaisten erillisten työmaiden pystyttämistä alueella, jolloin kokonaistoteutus nopeuttaa koko hankkeen aikataulua ja mahdollistaa kustannustehokkaamman toteutuksen. + Taloudellisen hyödyn kohdentaminen koulu- ja uimahallihankkeisiin: Kiireellisiin ja kaupungille tärkeimpiin hankkeisiin (Meri-Matin koulu, uimahalli) saadaan kohdennettua taloudellista hyötyä sisällyttämällä Eliksiirin suunnitteluvaraus mukaan hankekokonaisuuteen. 9
MALLINNUKSESSA TARKASTELTAVAT KOHTEET Toteutusmallien taloudellinen mallintaminen ja vertailu Käytetyt oletukset Laajuus Alustava kustannusarvio Investointivaiheen aloitus Valmistuminen Tarkastelujakson pituus Meri-Matin koulukeskus n. 13 000 brm² n. 35 miljoonaa euroa 7 / 2015 12 / 2018 20 vuotta Matinkylän uimahalli n. 10 000 brm² n. 25 miljoonaa euroa 7 / 2015 12 / 2018 20 vuotta Eliksiirin (hotellihanke) tontin myyntituloa tai uimahallin operoinnin kaupallista potentiaalia ei ole huomioitu laskelmissa Eliksiiri (hotellihanke) sekä pysäköintilaitos Uimahallin operoinnin kaupallinen potentiaali Oletamme, että kohteet tullaan toteuttamaan luovuttamalla tontti kiinteistökehittäjälle, joka vastaa kohteiden toteuttamisesta konseptinsa mukaisesti ja vaikutus kaikissa VE:ssa 1-4 on saman suuruinen (esim. 500-600 per rakennusoikeus m2, eli noin 8-9,6 MEUR ilman 250 autopaikan pysäköintituottojen ja pysäköinti-investointien (esim. 30 40 TEUR per autopaikka eli 7,5 10,0 MEUR) huomioimista. Laskelmissa ei ole huomioitu tontin myyntituloa. Uimahallilla ei oleteta olevan merkittävää kaupallista potentiaalia perustuen Espoon kaupungin ilmoittamiin lukuihin (uimahallimaksutilastot sekä ylläpitokustannukset). TOTEUTUS- JA RAHOITUSMUOTOIHIN LIITTYVÄT OLETUKSET VE 1 Kiinteistöleasing VE 2 Taserahoitus / Kiinteistöyhtiö ja elinkaarimalli VE 3 Kiinteistöleasing ja elinkaarimalli VE 4 Sijoittajarahoitus ja elinkaarimalli VE 0 Taserahoitus / kiinteistöyhtiö oma toteutus Viitekorko 1,07 % 1,07 % 1,07 % - 1,07 % Marginaali 0,55 % 0,50 % 0,55 % - 0,50 % Sijoittajan tuottovaatimus - - - 6,00 % - Pääomakustannukset yhteensä 1,62 % 1,57 % 1,62 % 6,00 %* 1,57 % Jäännösarvo lunastushetkellä** 50,00 % 50,00 % 50,00 % 100,00 % 50,00 % *Sijoittajarahoituksen pääomakustannukset koostuvat indeksoidusta nettovuokrasta, joka on määritetty asetetun tuottovaatimuksen perusteella **Huomioitavaa on, että lunastuskustannukseen sisältyy jälleenrahoitusriski (riski lunastushetken mukaisesta rahoituksen hinnasta), joka on laskelmissa vertailukelpoinen tase- ja leasingrahoituksen osalta, mutta sijoittajarahoituksen osalta kaksinkertainen verrattuna tase- ja leasingrahoitukseen. 10