1 LUONNOS HELSINGIN JA UUDENMAAN SAIRAANHOITOPIIRI HELSINGIN JA UUDENMAAN SAIRAANHOITOPIIRI HENKILÖSTÖASUNTOPOLIITTINE N OHJELMA HENKILÖSTÖASUNTOPOLIITTI NEN OHJELMA VUOSILLE 2010 2015
2 HENKILÖSTÖASUNTOPOLIITTINEN VISIO HENKILÖSTÖASUNTOPOLIITTINEN VISIO HUS järjestää henkilöstölleen kohtuuhintaisia vuokraasuntoja tarkoituksena tukea HUS:lle asetettujen tehtävien toteuttamista varmistamalla tarvittavan henkilöstön saatavuus ja pysyvyys. Onnistuneen henkilöstöasuntopolitiikan seurauksena HUS:lla on käytössään oikea määrä sopivan tyyppisiä asuntoja sairaanhoitopiirin eri alueilla. Asuntopolitiikan keskeisiä periaatteita ovat asuntojen jakamisen kriteerien läpinäkyvyys sekä henkilöstön kohteleminen yhtäläisin periaattein. Asuntojen myöntämisen keskeisin tavoite on rekrytoinnin ja palvelutuotannon tukeminen. HUS järjestää henkilöstölleen kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja tarkoituksena tukea HUS:lle asetettujen tehtävien toteuttamista varmistamalla tarvittavan henkilöstön saatavuus ja pysyvyys. Onnistuneen henkilöstöasuntopolitiikan seurauksena HUS:lla on käytössään oikea määrä sopivan tyyppisiä asuntoja sairaanhoitopiirin eri alueilla. Asuntopolitiikan keskeisiä periaatteita ovat asuntojen jakamisen kriteerien läpinäkyvyys sekä henkilöstön kohteleminen yhtäläisin periaattein. Asuntojen myöntämisen keskeisin tavoite on rekrytoinnin ja palvelutuotannon tukeminen. HUS:N HENKILÖSTÖASUNTOPOLITTINEN OHJELMA Asuntojen vuokrauksen keskeiset linjaukset: Etusijalle asetetaan hakijat, joiden palvelussuhteen aloittaminen edellyttää asunnon järjestämistä. Jos hakijoina on useita asuntotarpeiltaan samassa tilanteessa
3 olevia hakijoita, etusijalle asetetaan ne, joiden rekrytointi on keskeistä HUS:n toiminnan kannalta. Mikäli asunnontarpeen syynä on asunnon kokoon tai sijaintiin liittyvät tarpeet tai halu vaihtaa asuntoa, ei asuntohakemusta voida ilman erityisiä syitä käsitellä kiireellisenä. Asumisen määräaikaisuuden linjaukset: 1.1.2011 jälkeen työsuhdeasunto vuokrataan viiden vuoden määräajaksi, ellei palvelussuhteen kestosta johtuen tai työntekijän aloitteesta sovita tätä lyhyemmästä määräajasta. Määräajan päätyttyä voidaan tehdä uusi vuokrasopimus enintään kahden vuoden ajaksi. Näille jatkoajalla oleville vuokralaisille ei enää tarjota uutta asuntoa. Alle kolmen kuukauden palvelussuhteessa olevalle henkilöstölle (kesälomasijaiset ja keikkalaiset) tarkoitettua määräaikaista asuntotarjontaa varten luodaan toimiva käytäntö hankkimalla käyttöön muitakin kuin HUS:n omia asuntoja.
4 Tasa-arvoisen kohtelun, asumiskustannusten ja asumisen tukemisen linjaukset: HUS:n henkilöstöasuntopolitiikka on oikeudenmukaista ja periaatteet läpinäkyviä ja kaikkien helposti ymmärrettäviä. Työsuhdeasuntojen tulee täyttää nykyaikaisen asumisen perusvaatimukset. Asumiskustannusten on oltava kohtuulliset, markkinavuokria alemmat. Vuokrat eri yhtiöiden tai alueiden välillä voivat vaihdella. HUS ei tue henkilöstön asumiskustannuksia. Omistamisen linjaukset: Asuntojen järjestäminen henkilökunnalle on läheisesti ydintoimintaa tukevaa HUS omistaa pääsääntöisesti myös tulevaisuudessa henkilöstöasunnot, sekä arava-rahoitteiset että vapaarahoitteiset Asuntojen omistaminen sellaisenaan ei ole välttämättömyys, edellyttäen, että HUS:lla on mahdollisuus muulla tavoin järjestetyissä asunnoissa nimetä asukkaat ja määritellä asumisen ehdot sekä sen, että asumisen kustannukset ovat kohtuulliset Omistamisen tuomat vahvuudet on hyödynnettävä täysimääräisesti, etenkin
5 asumiskustannusten kohtuullisuuden mutta myös toimintasääntöjen ja tehokkaan hallinnoinnin osalta HUS:n omistamat asunnot, joita ei voida käyttää eikä niitä tarvita HUS:n työntekijöille, realisoidaan mahdollisimman pian kuitenkin viimeistään vuoteen 2015 mennessä, edellyttäen ettei ole odotettavissa palvelutuotannon lisäyksestä aiheutuvaa uutta rekrytointitarvetta. Asuntokannan määrän linjaukset: Asuntokantaa pidetään yllä vain HUS:iin palvelusuhteessa olevia varten. Asuntokannan lisäämisen tarvetta ei juuri nyt ole Kysynnän muutoksia seurataan HYKSalueella valppaasti; erityisesti palvelutuotannon kasvua sekä ulkoista asuntojen tarjontaa ja markkinahintojen kehittymistä. Mikäli ilmenee asuntojen lisäämisen tarvetta, reagoidaan ensisijaisesti asuntoja vuokraamalla sekä pyrkimällä tekemään sopimuksia esim. kuntien asuntotoiminnan ja opiskelija-asuntosäätiöiden kanssa. Vasta tämän jälkeen harkitaan omaa asuntotuotantoa.
6 Asuntojen hallinnoinnin ja isännöinnin linjaukset: Perustettavan Kiinteistö Oy HUS-Asunnot toimintaa tuetaan ja vahvistetaan; omistajan osallistuminen aktiivista Osaomistus- ja yksittäisiä asuntoja hallinnoi HUS-Tilakeskus, jonka tehtäviin kuuluu hallinnoinnin edelleen kehittäminen, talouden seuranta ja tarpeettomien asuntojen realisointi. Selvitetään mahdollisuuksia siirtää kaikki yhtiömuotoiset asunnot Kiinteistö Oy HUS- Asunnot hallintaan. Kestävän taloudenpidon linjaukset: talouden kannalta asuntojen tulee olla kysyntää vastaavia, sijainniltaan hyviä ja kooltaan pienehköjä ja kunnoltaan hyviä vuokrien tulee olla enintään markkinahintaisia ja niiden tulee kattaa yhtiöiden kaikki kustannukset Yhtiöiden ja asukkaiden vuokria voidaan tasata pääomakustannusten mutta ei hoitokustannusten osalta HUS myöntää yhtiöilleen oman pääomansa ehtoiset rahoitusjärjestelyt
7 HUS:n omaisuudesta tulee huolehtia laatimalla kaikista kiinteistöistä kuntoarviot ja niiden perusteella korjausohjelmat, jotka sisältävät alustavat kustannusarviot aikatauluineen sekä sitouttaa yhtiöt noudattamaan korjausohjelmaa HUS:n asuntojen myynnistä saatavat mahdolliset voitot käytetään yhtiöiden hyväksi korottamalla niiden osakepääomaa. HUS ei tue taloudellisesti omistamiaan yhtiöitä, niiden talouden on oltava tasapainossa ilman taloudellista tukea 1. ASUNTOJEN TARPEEN ARVIOINNIN LÄHTÖKOHDAT Työsuhdeasuntojen tarpeen arviointi perustuu tämän hetkiseen tilanteeseen, tarjolla olevien asuntojen määrään, kysyntään ja henkilöstömäärän kehitykseen. Henkilöstömäärän kehitykseen vaikuttaa lisääntyvä erikoissairaanhoidon palvelutarve ja taloudelliset mahdollisuudet. Uusien tilojen rakentaminen saattaa lisätä henkilöstön määrää, vaikka pääosin henkilöstö onkin siirtyvää toiminnallisten uudelleen järjestelyjen johdosta. Merkittävät rakentamishankkeet tulee huomioida asuntotarvetta arvioitaessa. HUS:lla on 3.5.2010 tilanteen mukaan 1428 asuntoa, joista hieman yli 60 % on aravarahoitteisia. Tällä asuntojen määrällä on mahdollisuus laskennallisesti tarjota asunto 6,8 %:lle henkilöstöstä. 1. ASUNTOJEN TARPEEN ARVIOINNIN LÄHTÖKOHDAT Henkilöstöasuntojen tarpeen arviointi perustuu kulloiseenkin tilanteeseen, tarjolla olevien asuntojen määrään, kysyntään ja henkilöstömäärän kehitykseen. Henkilöstömäärän kehitykseen vaikuttaa erikoissairaanhoidon palvelutarve ja taloudelliset resurssit. Merkittävät rakentamis- ja investointihankkeet tulee ottaa huomioon asuntotarvetta arvioitaessa. HUS:lla oli 2015 tilanteessa 1.378 asuntoa, joista 338 on aravarahoitteisia.
8 Asuntojen tarve perustuu kysyntään. Kysyntä vaihtelee sekä henkilökohtaisen että yhteiskunnan taloudellisen tilanteen mukaan. Tähän vaikuttavat myös monet muut sisään rakennetut tekijät, kuten tarjolla olevien HUS:n asuntojen kokonaismäärä, asumisen hinta ja asuntojen koko. Lisäksi asuntojen tarpeeseen ja kysyntään vaikuttavat erityisesti rekrytoinnin tarve, asukaskannan koostumus (HUS:n työsuhteessa olevat/ ei työsuhteessa olevat) ja ajoittainen tyhjien asuntojen määrä. Tarve vaihtelee alueittain. Tällä hetkellä kysyntä on tarjontaa suurempi Helsingissä, mutta riittävä muilla alueilla. Asuntojen hankinta on työnantajalle aina pitkäaikainen ratkaisu. Tulevaa tarvetta arvioitaessa on otettava huomioon myös se, että jatkossa kasvava osa henkilökunnasta saattaa suhtautua palvelussuhteen pysyvyyteen, pitkään kestoon ja siten myös asuntotarpeeseensa eri tavoin kuin nykyisin. On mahdollista, että osa henkilökunnasta valitsee lyhyiden työsuhteiden ammattiuran ja arvostaa muita tekijöitä kuin vakinaista työtä ja asumista. HUS:n asuntojen tarvetta arvioitaessa on otettava huomioon kaikki mainitut osatekijät ja pyrittävä niiden pohjalta luomaan sairaanhoitoalueittainen käsitys todellisesta asuntojen tarpeesta. Asuntojen tarve perustuu kysyntään. Kysyntä vaihtelee sekä henkilökohtaisen että yhteiskunnan taloudellisen tilanteen ja asuntomarkkinoiden mukaan. Tähän vaikuttavat myös tarjolla olevien HUS:n asuntojen kokonaismäärä, asumisen hinta ja asuntojen koko. Lisäksi asuntojen tarpeeseen ja kysyntään vaikuttavat erityisesti rekrytoinnin tarve ja alueen muu asuntotarjonta. Kysyntä on Helsingin alueella ollut aina tarjontaa suurempi. Asuntojen hankinta on työnantajalle aina pitkäaikainen ratkaisu. Tulevaa tarvetta arvioitaessa on otettava huomioon myös se, että jatkossa kasvava osa henkilökunnasta saattaa suhtautua palvelussuhteen pysyvyyteen, pitkään kestoon ja siten myös asuntotarpeeseensa eri tavoin kuin nykyisin. On mahdollista, että osa henkilökunnasta valitsee lyhyiden työsuhteiden ammattiuran ja arvostaa muita tekijöitä kuin vakinaista työtä ja asumista. HUS:n asuntojen tarvetta arvioitaessa on otettava huomioon kaikki mainitut osatekijät ja pyrittävä niiden pohjalta luomaan käsitys todellisesta asuntojen tarpeesta. HUS:n asuntojen kokonaismäärä 3.5.2010 HUS:n omistamat ja osittain omistamat kiinteistöyhtiöt, joissa aravarajoitteita Liitteessä on kuvattu tarkemmat tiedot HUS:n henkilöstöasunnoista.
9 HUS:n kokonaan tai osittain omistamat asuntoyhtiöt tai asuinrakennukset, joissa ei aravarajoitteita (asuinrakennus tarkoittaa HUS:n suoraan omistamia asuntoja) HUS:n omistamat erilliset asunto-osakkeet Asumisen hinta HUS:n omistamien kiinteistöyhtiöiden neliövuokra vaihtelee 6,50 ja 13,00 euron välillä. Pääkaupunkiseudun kuntien vuokra-asuntojen neliövuokrankeskiarvo on noin 10,50 euroa. HUS:n vuokrataso asettuu hyvin näiden kuntien tasolle ja sitä voidaan pitää kohtuullisena. Sen sijaan neliövuokrien vaihteluväli on liian suuri. Hyvin johdetun asuntopolitiikan keinoin vuokrien ääripäät saadaan lähenemään toisiaan. Asumiskustannukset HUS:n omistamien asunto- ja kiinteistöyhtiöiden neliövuokra vaihtelee alueellisesti perustuen mm. verottajan vuosittain päättämiin asuntojen verotusarvoihin. HUS:n asuntojen koko Valtaosa HUS:n asuntokannasta on yksiöitä ja kaksioita: yksiöt % kaks HYKS 27,5 63 Hyvinkää 23,5 41 Lohja 53,5 35 Länsi-Uusimaa 35,8 38 Porvoo 18,5 51 Asuntojen koon jakaumaa voidaan pitää hyvänä. Pienten asuntojen tarjonta tukee henkilöstön rekrytointia.
10 Rekrytoinnin tarve HUS:n henkilöstömäärä vuonna 2009 oli 21 400, heistä vakinaisia oli 17 141 eli 80,1 %. Vakinaisen henkilöstön prosentuaalinen määrä on suhteellisen korkea, mikä tukee henkilöstöstrategian linjauksia. Valtaosa henkilöstöstä (88,3 %) työskenteli kokoaikaisessa palvelussuhteessa. Vakinaisen henkilöstön prosentuaalinen lähtövaihtuvuus oli 6,1 %, joka on noin yhden prosenttiyksikön alempi kuin vuosina 2006-2008. Vuonna 2009 HUS:ssa päättyi kaikkiaan 1 024 vakinaista palvelussuhdetta, joista irtisanoutuneiden osuus oli 605 henkilöä eli 6,1 %. HUS:ssa oli vuonna 2009 yhteensä 2 743 uutta työntekijää, joiden palvelussuhteen kesto oli mittausajankohtana kestänyt alle yhden vuoden. Heistä vakituiseen palvelussuhteeseen oli tullut 768 henkilöä ja määräaikaiseen 1 975. Lääkäreiden osuus oli 319, hoitohenkilökunnan 1 454, erityistyöntekijöiden 181 ja muun henkilökunnan 789 henkilöä. Vuositasolla HUS maksaa palkkaa noin 28 000 henkilölle, mikä osaltaan kertoo määräaikaisen henkilöstön vaihtuvuudesta ja kausityöntekijöiden (esim. kesäsijaiset) sekä lyhytaikaisten sijaisten tarpeesta. Rekrytoinnin tukeminen HUS:n henkilöstömäärä vuonna 2015 oli 22 425, joista vakinaisia oli 79,6 %. Valtaosa henkilöstöstä (86,3 %) työskenteli kokoaikaisessa palvelussuhteessa. Vakinaisen henkilöstön prosentuaalinen lähtövaihtuvuus oli 5,7 %. Alle vuoden palveluksessa olevia oli 1597. Liitteessä x on tarkemmat tiedot HUS:n henkilöstöstä. Vuonna 2009 HUS:sta siirtyi vanhuuseläkkeelle yhteensä 376 henkilöä. Keskimääräinen eläkkeelle siirtymisen ikä oli 62,6 vuotta (v. 2008: 62,5 vuotta ja v. 2007: 62,2 vuotta). Vuonna 2009 kunta-alalta vanhuuseläkkeelle siirryttiin keskimäärin 63,3- vuotiaana. Vuosina 2009-2020 vanhuusiän (65-v.) saavuttaa kaikkiaan 5 613 HUS:n palveluksessa
11 olevaa henkilöä. Heistä hoitohenkilökuntaan kuuluvia on 2 668, lääkäreitä 639, erityistyöntekijöitä 246 ja muuhun henkilökuntaan kuuluvia 2 060 henkilöä. Huippunsa vanhuuseläkkeelle siirtyvien lukumäärä saavuttaa vuosina 2014-2017. Eläkepoistuma ja sen aiheuttama uusrekrytoinnin tarve tulee olemaan merkittävä; keskimäärin eläkkeelle siirtyy vuosittain noin 130-150 henkilöä enemmän kuin tällä hetkellä. HYKS-alueella on lähes jatkuvasti noin 250 hoitohenkilöstöön kuuluvan vajaus. Pääkaupunkiseudun koulutusvolyymi ei riitä täyttämään vajausta, joten rekrytointia tapahtuu paljon muualta Suomesta, mikä osaltaan aiheuttaa asuntojen kysyntää. Häiriöttömän ja turvallisen toiminnan kannalta on keskeistä, että rekrytointiprosessi toimii tehokkaasti. Suurin rekrytointitarve henkilömäärällisesti tulee tulevaisuudessa kohdistumaan Helsingin seudulle. Rekrytoinnin onnistumisen yksi edellytys on kyky tarjota tarpeen vaatiessa asunto. Pääkaupunkiseudun koulutusvolyymia seurataan aktiivisesti. Samalla varaudutaan siihen, että koulutusvolyymi ei kokonaisuudessaan riitä kattamaan henkilöstötarvetta ja henkilöstöä rekrytoidaan myös muualta Suomesta, mikä osaltaan aiheuttaa asuntojen lisääntyvää kysyntää. Häiriöttömän ja turvallisen toiminnan kannalta on keskeistä, että rekrytointiprosessi toimii tehokkaasti. Suurin rekrytointitarve tulee tulevaisuudessa kohdistumaan Helsingin seudulle. Rekrytoinnin onnistumisen yksi edellytys on kyky tarjota tarpeen vaatiessa asunto. Asuntojen kysyntä HYKS-alueella Helsingin ja Jorvin asuntoihin on jonojen perusteella kysyntää enemmän kuin tarjontaa. Muilla alueilla kysyntä on tarjontaa pienempää ja asuntoja on jouduttu tarjoamaan myös HUS:n ulkopuolisille tarvitsijoille. Jonojen merkitystä asunnon tarvitsijoiden todellisen määrän arvioimisessa on pidettävä epäluotettavana ilman, että jonottajien tilanne on erikseen tutkittu; jonoissa on useaan asuntoon hakijoita, sekä toisenlaiseen asuntoon tai edullisempaan asuntoon hakijoita. Siihen nähden, että Asuntojen kysyntä HYKS-alueella Helsingin ja Espoon asuntojen kysyntä ylittää tarjonnan. Muilla alueilla kysyntä on tarjontaa vähäisempää ja asuntoja on jouduttu vuokraamaan satunnaisesti myös HUS:n ulkopuolisille tyhjäkäytön välttämiseksi. Pidempiaikaisen tyhjäkäytön välttämiseksi asuntoja vuokrataan ulkopuolisille viimeistään 2-3 kuukauden kuluttua asunnon vapautumisesta, mikäli niihin ei löydy hakijoita HUS:sta.
12 tällä hetkellä myös HYKS- alueella vallitsee asuntojen tarjonnassa tasapainoinen tilanne, edes tilastollisella vajaan 300:n jonottajan määrällä ei ole todellista arviointiperustetta. Tällä hetkellä myös HYKS-alueella on kyetty jonoista huolimatta tarjoamaan asunnot rekrytoitaville. Tilanne on pitkään ollut varsin tyydyttävä. HUS:n ulkopuolisten asukkaiden määrä HUS:n asunnoissa. HUS:n asunnoista 225:ssä (16 %) oli huhtikuun 2010 tilanteessa isännöitsijöiltä saatujen tietojen mukaan voimassa vuokrasopimus sellaisen henkilön kanssa, jolla ei ole työsuhdetta HUS:iin. Osa näistä on eläkkeelle siirtyneitä HUS:n työntekijöitä. Kun otetaan huomioon vain HUS:iin työsuhteessa olevat 1203 asuntoa, HUS tarjoaa asunnon laskennallisesti 5,7 %:lle henkilöstöstään aiemmin mainitun 6,8 %:n sijasta. Alueittain HUS:n asuntojen määrä ja ulkopuolisten asukkaiden määrä: Tyhjien asuntojen määrä Tyhjien asuntojen määrä on vaihdellut lyhyenkin ajanjakson aikana. Uuden toiminnan aloittaminen on johtanut täyttymättömiin odotuksiin asuntojen määrällisestä tarpeesta. Esimerkiksi Jorvissa varauduttiin psykiatrian toiminnan laajentumiseen rakentamalla uusia asuntoja, joista useita kymmeniä jouduttiin vuokraamaan ulkopuolisille asukkaille tarpeen yliarvioinnista johtuen. Tällä hetkellä tyhjiä
13 asuntoja HUS:n alueella on vain muutama, Kiinteistö Oy Asolanrinteessä ja Kiinteistö Oy Jorvissa muutama peruskorjausta odottava asunto. Kiinteistöyhtiöt ovat pyrkineet taloudellisista syistä johtuen täyttämään asunnot muilla kuin HUS:n henkilöstöllä. 2. ASUNTOJEN VUOKRAUKSEEN LIITTYVÄT PERIAATTEET 2. ASUNTOJEN VUOKRAUKSEEN LIITTYVÄT PERIAATTEET Henkilöstöasuntopolitiikan tavoitteet liittävät asuntojen perustarkoituksen nykyistä enemmän rekrytointia tukevaksi, mistä johtuen tulevaisuudessa asuntotarve ja asuntojen sijainti on entistä enemmän sidoksissa siihen, millaista henkilöstöä, ja kuinka paljon HUS rekrytoi. Asuntojen vuokrauksen periaatteisiin kuuluu paitsi uuden asunnon tarjoaminen myös periaatteet asunnon vaihtamisen oikeuksista. Asuntojen vuokrauksen keskeiset linjaukset: Etusijalle asetetaan hakijat, joiden palvelussuhteen aloittaminen edellyttää asunnon järjestämistä. Jos hakijoina on useita asuntotarpeiltaan samassa tilanteessa olevia hakijoita, etusijalle asetetaan ne, joiden rekrytointi on keskeistä HUS:n toiminnan kannalta. Mikäli asunnontarpeen syynä on asunnon kokoon tai sijaintiin liittyvät tarpeet tai halu vaihtaa asuntoa, ei asuntohakemusta voida Henkilöstöasuntopolitiikan tavoitteet ovat HUS:n rekrytointia tukevia. Tulevaisuudessa asuntotarve ja asuntojen sijainti on entistä enemmän sidoksissa siihen, millaista henkilöstöä, ja kuinka paljon HUS rekrytoi. Asuntojen vuokrauksen periaatteisiin kuuluu paitsi uuden asunnon tarjoaminen myös periaatteet asunnon vaihtamisen oikeuksista. Asuntojen vuokrauksen keskeiset linjaukset: Etusijalle asetetaan hakijat, joiden palvelussuhteen aloittaminen edellyttää asunnon järjestämistä. Jos hakijoina on useita asuntotarpeiltaan samassa tilanteessa olevia hakijoita, etusijalle asetetaan ne, joiden rekrytointi on keskeistä HUS:n toiminnan kannalta. Mikäli asunnontarpeen syynä on asunnon kokoon tai sijaintiin liittyvät tarpeet tai halu vaihtaa asuntoa, ei asuntohakemusta voida ilman erityisiä
14 ilman erityisiä syitä käsitellä kiireellisenä. syitä luokitella kiireelliseksi. 3. ASUMISOIKEUDEN MÄÄRÄAIKAISUUS HUS:n asuntopolitiikan tärkeänä tavoitteena on helpottaa työvoiman saatavuutta HUS-konsernin palvelukseen ja ottaa joustavasti huomioon eri henkilöstöryhmien erilaiset tarpeet. Asuntojen riittävyyttä voidaan edistää nopeuttamalla niiden kiertoa. Kiertoa voidaan edistää ottamalla käyttöön ehdolliset vuokrasopimukset, joissa sovitaan määräaikaisesta asumisoikeudesta. Vakinaisen henkilöstön kanssa tehdään viiden vuoden vuokrasopimus. Kolme kuukautta ennen määräajan päättymistä vuokralainen voi hakea jatkosopimusta. Jatkamista koskeva päätös enintään kahden vuoden vuokrasopimuksesta tehdään ajankohtaisen rekrytointitarpeen ja asuntojen tarjontatilanteen perusteella. Määräaikaisten osalta vuokrasopimus tehdään työsuhteen pituiseksi. Työsuhteen päättymisen jälkeen asukkaalla olisi oikeus asua asunnossa kolmen kuukauden ajan. 3. ASUMISOIKEUDEN MÄÄRÄAIKAISUUS Asuntojen riittävyyttä voidaan edistää nopeuttamalla niiden kiertoa. Kiertoa on edistetty ottamalla käyttöön ehdolliset vuokrasopimukset, joissa sovitaan määräaikaisesta asumisoikeudesta. Vakinaisen henkilöstön kanssa tehdään enintään viiden vuoden vuokrasopimus. Kolme kuukautta ennen määräajan päättymistä vuokralainen voi hakea jatkosopimusta. Jatkamista koskeva päätös enintään kahden vuoden vuokrasopimuksesta tehdään ajankohtaisen rekrytointitarpeen, sen hetkisen asuntohakijatilanteen ja asuntojen tarjontatilanteen perusteella. Määräaikaisen henkilöstön osalta vuokrasopimus tehdään palvelussuhteen pituiseksi. Määräaikaisen työvoiman tarve korostuu erityisesti kesäaikoina, jolloin asuntojen kysyntä tilapäisesti kasvaa. Myös liikkuvan, ns. keikkoja tekevän työvoiman, tilapäisasuntojen tarve saattaa ajoittain Määräaikaisen työvoiman tarve korostuu erityisesti kesäaikoina, jolloin asuntojen kysyntä tilapäisesti kasvaa. Myös liikkuvan, ns. keikkoja tekevän työvoiman, tilapäisasuntojen tarve
15 muodostua pullonkaulaksi. Asuntojen järjestäminen näille ryhmille tapahtuu pääasiassa käyttämällä HUS:n ulkopuolisia asuntomarkkinoita. HUS voi sopia opiskelija-asuntoyhteisöjen tai muiden asuntoja omistavien tahojen kanssa tilapäisasuntojen järjestämisestä. Käytäntö on sovittava kestäväksi ja toimivaksi. Asumisen määräaikaisuuden linjaukset: 1.1.2011 jälkeen työsuhdeasunto vuokrataan viiden vuoden määräajaksi, ellei palvelussuhteen kestosta johtuen tai työntekijän aloitteesta sovita tätä lyhyemmästä määräajasta. Määräajan päätyttyä voidaan tehdä uusi vuokrasopimus enintään kahden vuoden ajaksi. Näille jatkoajalla oleville vuokralaisille ei enää tarjota uutta asuntoa. Alle kolmen kuukauden palvelussuhteessa olevalle henkilöstölle (kesälomasijaiset ja keikkalaiset) tarkoitettua määräaikaista asuntotarjontaa varten luodaan toimiva käytäntö hankkimalla käyttöön muitakin kuin HUS:n omia asuntoja. saattaa ajoittain muodostua pullonkaulaksi. Asuntojen järjestäminen näille ryhmille tapahtuu pääasiassa käyttämällä HUS:n ulkopuolisia asuntomarkkinoita. HUS voi sopia opiskelijaasuntoyhteisöjen tai muiden asuntoja omistavien tahojen kanssa asuntojen järjestämisestä. Lyhytaikaistakaan asumista ei subventoida. Asumisen määräaikaisuuden linjaukset: Henkilöstöasunto voidaan vuokrata korkeintaan viiden vuoden määräajaksi, ellei palvelussuhteen kestosta johtuen tai henkilön aloitteesta sovita tätä lyhyemmästä määräajasta. Määräajan päätyttyä voidaan tehdä uusi vuokrasopimus enintään kahden vuoden ajaksi. Jatketun vuokrasuhteen päättyessä on mahdollista edelleen hakea uutta asuntoa. Tällöin etusijalle asetetaan kuitenkin hakijat, jotka eivät ole aiemmin asuneet HUS:n henkilöstöasunnoissa. Alle kolmen kuukauden palvelussuhteessa olevalle henkilöstölle (kesälomasijaiset ja keikkalaiset) tarkoitettua asuntotarjontaa varten hyödynnetään mahdollisuuksien mukaan HUS:n vapaana olevaa asuntokantaa. Tämän lisäksi tarjotaan tietoa muista asunnon tarjoajista.
16 4. ASUKKAIDEN TASA-ARVOISEN KOHTELUN PERIAATTEET, ASUMISKUSTANNUKSET JA ASUMISKUSTANNUSTEN SUBVENTOINTI Vetovoimaisen ja halutun työpaikan perusta on toiminnan oikeudenmukaisuudessa. Henkilöstöasuntojen jakoperusteissa tämä korostuu erityisen vahvasti. Rekrytoinnin ensisijaisuuden, asumiskustannusten ja asumiseen liittyvien oikeuksien tulee olla selkeästi määritelty paitsi henkilöstön kannalta, myös kuntayhtymän ydintoimintaan liittyvien tavoitteiden osalta. Periaatteiden tulee olla helposti ymmärrettäviä ja läpinäkyviä. Oikeudenmukainen ja läpinäkyvä asuntopolitiikan toteuttaminen täyttää tasa-arvoisen kohtelun periaatteet. Henkilöstöasuntojen tulee täyttää nykyaikaisen asumisen perusvaatimukset. Niiden kunnosta tulee huolehtia niin, että tarjolla on terveellinen ja turvallinen asuminen. Perusvaatimuksiin kuuluu myös asuntojen sijainti julkisten liikenneyhteyksien läheisyydessä. Valtaosan asunnoista tulee soveltua 1-2 hengen talouksille. Asumiskustannukset Tasa-arvoinen kohtelu ei tarkoita työsuhdeasunnossa asumisen kustannusten tasaamista, mutta se edellyttää pyrkimystä mahdollisimman yhtäläisin perustein määriteltyihin vuokriin. Vuokraan vaikuttavat kiinteistö- tai asuntoyhtiön taloudellinen tilanne ja rakennusaikaiset rahoitusmuodot ja taloussuhdanteet. 4. ASUKKAIDEN TASA-ARVOISEN KOHTELUN PERIAATTEET, ASUMISKUSTANNUKSET JA ASUMISKUSTANNUSTEN SUBVENTOINTI Vetovoimaisen ja halutun työpaikan perusta on toiminnan oikeudenmukaisuudessa. Tämä korostuu myös henkilöstöasuntojen jakoperusteissa. Oikeudenmukainen ja läpinäkyvä asuntopolitiikan toteuttaminen on henkilöstön tasa-arvoista kohtelua. Henkilöstöasuntojen tulee täyttää nykyaikaisen asumisen perusvaatimukset. Niiden kunnosta tulee huolehtia niin, että tarjolla on terveellinen ja turvallinen asuminen. Perustavoitteisiin kuuluu myös asuntojen sijainti julkisten liikenneyhteyksien läheisyydessä. Valtaosan asunnoista tulee soveltua 1-2 hengen talouksille. Asumiskustannukset Tasa-arvoinen kohtelu ei tarkoita henkilöstöasunnossa asumisen kustannusten tasaamista, mutta se edellyttää pyrkimystä mahdollisimman yhtäläisin perustein määriteltyihin vuokriin. Vuokraan vaikuttavat työsuhdeasuntojen verotusarvojen lisäksi muun muassa kiinteistö- tai asuntoyhtiön taloudellinen tilanne, rakennusaikana valitut rahoitusmuodot,
17 taloussuhdanteet sekä kohdekohtaisen korjaustoiminnan kustannukset. Yhtiöiden taloudelliseen asemaan vaikuttavat keskeisesti asuntojen suhteellisen iäkkyyden tähden peruskorjaustarpeet. Peruskorjaukset, putkiston korjaukset yms. ovat kalliita ja nostavat asumisen kustannuksia nopeasti ja paljon. Aiheutuvia kustannuksia voidaan tasata pitkällä aikavälillä fuusioimalla HUS:n hallituksen linjauksen mukaisesti yhtiöitä suuremmiksi kokonaisuuksiksi. Väistämättä vuokrat muodostuvat erilaisiksi riippuen paitsi taloudesta ja aravasäännöistä, myös jossain määrin sijantikunnasta. HUS:n tulee kuitenkin pyrkiä pitämään alimman ja korkeimman vuokran välinen ero mahdollisimman pienenä. Kohtuullinen erilaisuus tulee kuitenkin hyväksyä. Yhtiöiden taloudelliseen asemaan vaikuttavat keskeisesti rakennuskannan ikääntymisestä johtuvat peruskorjaustarpeet. Isot peruskorjaustoimenpiteet ovat kalliita ja nostavat asumisen kustannuksia. Näistä aiheutuvia kustannuksia voidaan tasata asumiskustannusten kohtuullisuuden takaamiseksi. Vuokrat muodostuvat erilaisiksi taloudesta ja aravasäännöistä sekä sijantikunnasta ja sen mukaisesta verotusarvosta johtuen. Asumisen tukeminen HUS ei ole tue henkilöstön asumista muutoin kuin järjestämällä työsuhdeasuntoja. Tulevaisuudessakaan HUS ei ota käyttöön muita järjestelyjä tai tarjoa asuntoja sosiaalisin perustein. Asumisen tukeminen kuuluu Kelan tehtäviin. Asumisen tukeminen HUS ei ole tue henkilöstön asumista muutoin kuin järjestämällä henkilöstöasuntoja. Asumisen tukeminen kuuluu Kelan tehtäviin. HUS on vuosittain korvannut kiinteistöyhtiöille tyhjistä asunnoista aiheutuvia tappioita, jotta vuokrataso ei muodostuisi kohtuuttomiksi. Ääritapauksissa voidaan edelleen menetellä näin, mutta hyvin hoidettu asuntopolitiikka pystyy välttämään tällaiset tilanteet. Tukiasuminen
18 Tukiasumisen tarkoittaessa hoitoketjuun kuuluvaa yhteiskuntaan sopeuttamista se ei sisälly henkilöstöasuntopolitiikan tehtäviin. Mikäli henkilöstöasuntojen tarjonta ylittää selkeästi ja pitkäjänteisesti kysynnän, voidaan asuntoja osoittaa henkilöille, jotka kuuluvat HUS:n hyväksymään sosiaalisen työllistämisen ohjelmaan ja ovat sen sosiaalisen yrityksen palveluksessa, jolta HUS ostaa palveluita. Näille henkilöille myönnetään HUS:n asuntoja samojen periaatteiden mukaan kuin HUS:n työntekijöille. Tasa-arvoisen kohtelun, asumiskustannusten ja asumisen tukemisen linjaukset: HUS:n henkilöstöasuntopolitiikka on oikeudenmukaista ja periaatteet läpinäkyviä ja kaikkien helposti ymmärrettäviä. Työsuhdeasuntojen tulee täyttää nykyaikaisen asumisen perusvaatimukset. Asumiskustannusten on oltava kohtuulliset, markkinavuokria alemmat. Vuokrat eri yhtiöiden tai alueiden välillä voivat vaihdella. HUS ei tue henkilöstön asumiskustannuksia. 5. ONKO OMISTAMINEN YDINTOIMINTAA - ASUNTOJEN OMISTAMINEN OSANA SAIRAALAN TOIMINTAA HUS:n strategian osana määritelty ydintehtävä on Tasa-arvoisen kohtelun, asumiskustannusten ja asumisen tukemisen linjaukset: HUS:n henkilöstöasuntopolitiikka on oikeudenmukaista ja periaatteet läpinäkyviä ja kaikkien helposti ymmärrettäviä. Henkilöstöasunnot täyttävät nykyaikaisen asumisen perusvaatimukset. Asumiskustannukset ovat kohtuulliset. Vuokrat eri yhtiöiden, kohteiden tai alueiden välillä voivat vaihdella. HUS ei tue henkilöstön asumiskustannuksia. 5. ASUNTOJEN OMISTAMINEN OSANA SAIRAANHOITOPIIRIN TOIMINTAA HUS on kansainvälisesti korkeatasoinen, uutta
19 tuottaa asiakkaidemme parhaaksi erikoissairaanhoidon palveluja ja terveyshyötyjä tuloksellisessa yhteistyössä perusterveydenhuollon, yliopiston ja muiden yhteistyökumppaneiden kanssa. Ydintehtävän mukainen erikoissairaanhoidon palvelujen tuottaminen edellyttää riittävää, ammattitaitoista ja osaavaa henkilöstöä. Henkilöstöön kohdistuva vaatimustaso ja ylipäänsä saatavuus edellyttää hyvin hoidettua rekrytointipolitiikkaa. Myös HUS joutuu kilpailemaan henkilöstöstään. Vanhastaan yhtenä keinona on käytetty asuntojen tarjontaa rakennuttamalla omia asuntoja. HUS:n käytettävissä on tällä hetkellä 1428 henkilöstön käyttöön tarkoitettua HUS:n omistamaa asuntoa. HUS ei ole vuokrannut eikä välittänyt asuntoja. Kun asuntojen järjestämistä henkilökunnalle arvioidaan ydintoiminnan kannalta, on selvää, että se ei ole HUS:n strategian tarkoittamaa ydintoimintaa, mutta se on läheisesti ydintoimintaa tukevaa. Asuntojen omistaminen on nähty merkittävänä keinona tukea rekrytointia ja henkilöstön työssä pysyvyyttä. HUS omistaa sen tähden, että tällöin sairaala voi pääsääntöisesti nimetä asukkaat omiin yhtiöihinsä ja ottaa huomioon rekrytoinnin tarpeet ilman välikäsiä. Aravarahoituksella toteutetuissa asunnoissa etusijalla ovat pienituloiset ja asuntoja tarvitsevat. Yli 60 %:a HUS: asuntokannasta on toteutettu julkisella aravarahoituksella. Asuntoa tarvitsevat myös muut kuin pienituloiset HUS:n palveluksessa olevat. HUS:n edun mukaista on hallita kummankin rahoitusmallin mukaisia asuntoja. tietoa luova sairaalaorganisaatio, jossa potilaiden tutkimus ja hoito on laadukasta, oikea-aikaista, turvallista ja asiakaslähtöistä. HUS:n palvelutuotanto on kilpailukykyistä ja sen sairaalat ja muut toimintayksiköt tarjoavat haluttuja työpaikkoja. Ydintehtävän mukainen erikoissairaanhoidon palvelujen tuottaminen edellyttää riittävää, ammattitaitoista ja osaavaa henkilöstöä. Henkilöstöön kohdistuva vaatimustaso ja ylipäänsä saatavuus edellyttää hyvin hoidettua rekrytointipolitiikkaa. Myös HUS joutuu kilpailemaan henkilöstöstään. HUS:n strategiaan vuosille 2012 2016 on kirjattu, että HUS lisää henkilöstöasuntojen tarjontaa henkilöstölle. Tämä on erityisesti pääkaupunkiseudulla kriittinen menestystekijä työvoiman saatavuuden turvaamiseksi. Asuntojen omistaminen on nähty merkittävänä keinona tukea rekrytointia ja henkilöstön työssä pysyvyyttä. Aravarahoituksella toteutetuissa asunnoissa etusijalla ovat pienituloiset ja sosiaalisen kokonaisarvion perusteella määritellyt asunnonhakijat. Asuntoa tarvitsevat myös muut kuin kaikkein pienituloisimmat HUS:n palveluksessa olevat. HUS:n edun mukaista on hallita kummankin rahoitusmallin mukaisia asuntoja.
20 Omistaminen merkitsee myös velvoitteita, kuten kunnossapitoa, peruskorjausta, rahoitusjärjestelyjä tms. HUS:n asuntokanta on pääosin rakennettu n. 30 vuotta sitten ja se on lähivuosina peruskorjauksen tarpeessa. Omistaminen merkitsee myös velvoitteita, kuten kunnossapitoa ja peruskorjausta sekä rahoitusjärjestelyjä niiden rahoittamiseksi. HUS:n asuntokanta on pääosin valmistunut n. 40 vuotta sitten ja se on peruskorjauksen tarpeessa. Omistamisen merkityksen arviointi kokonaisuuden kannalta onkin jo vaikeampaa. Omistamisella ei liene merkitystä, jos HUS:lla on oikeus nimetä asukkaat sairaanhoitopiirin asettamin ehdoin ja kohtuumääräisellä vuokralla. Kritiikki asuntojen omistamista kohtaan perustuu paljolti omistamisen vaatimasta hallinnosta, ja siitä aiheutuviin kuluihin, ehkä jossain määrin myös hallinnon työläyteen. Nykyisin hallintokulut ovat vähäiset. HUS ei ole tukenut asumista pitkään aikaan, ellei täksi katsota tyhjien asuntojen saamattomien vuokrien korvaamista kiinteistöyhtiöille vuokratason kohtuullisena pitämiseksi. Vuosina 2007 09 korvaamisen määrät ovat olleet keskimäärin 100 000 euroa vuodessa. HUS:n omistamien asuntojen hallinnointiin liittyvät kulut ovat vähäiset. Asunnoissa asuu paljon, jopa eräin paikoin valtaosa, muita kuin HUS:iin työsuhteessa olevia. Tällaisten kiinteistöyhtiöiden tai asuntojen omistaminen ei enää täytä HUS:n ydintoiminnan tukemisen perusteita. Asuntopolitiikka on näissä tapauksissa epäonnistunut. Omistamisen linjaukset: Asuntojen järjestäminen henkilökunnalle on läheisesti ydintoimintaa tukevaa HUS omistaa pääsääntöisesti myös tulevaisuudessa henkilöstöasunnot, sekä Omistamisen linjaukset: Asuntojen järjestäminen henkilökunnalle on ydintoimintaa tukevaa HUS omistaa pääsääntöisesti myös tulevaisuudessa henkilöstöasunnot.
21 arava-rahoitteiset että vapaarahoitteiset Asuntojen omistaminen sellaisenaan ei ole välttämättömyys, edellyttäen, että HUS:lla on mahdollisuus muulla tavoin järjestetyissä asunnoissa nimetä asukkaat ja määritellä asumisen ehdot sekä sen, että asumisen kustannukset ovat kohtuulliset Omistamisen tuomat vahvuudet on hyödynnettävä täysimääräisesti, etenkin asumiskustannusten kohtuullisuuden, mutta myös toimintasääntöjen ja tehokkaan hallinnoinnin osalta HUS:n omistamat asunnot, joita ei voida käyttää eikä niitä tarvita HUS:n työntekijöille, realisoidaan mahdollisimman pian kuitenkin viimeistään vuoteen 2015 mennessä, edellyttäen ettei ole odotettavissa palvelutuotannon lisäyksestä aiheutuvaa uutta rekrytointitarvetta. Asuntojen omistaminen sellaisenaan ei ole välttämättömyys, edellyttäen, että HUS:lla on mahdollisuus muulla tavoin järjestetyissä asunnoissa nimetä asukkaat ja määritellä asumisen ehdot sekä sen, että asumisen kustannukset ovat kohtuulliset. Omistamisen tuomat vahvuudet hyödynnetään täysimääräisesti, etenkin asumiskustannusten kohtuullisuuden, mutta myös toimintasääntöjen ja tehokkaan hallinnoinnin osalta HUS:n omistamat asunnot, joita ei voida käyttää eikä niitä tarvita HUS:n henkilöstölle, realisoidaan mahdollisimman pian edellyttäen, ettei ole odotettavissa palvelutuotannon lisäyksestä aiheutuvaa uutta rekrytointitarvetta. Tarpeettomia ja vielä realisoimattomia henkilöstöasuntoja voidaan vuokrata ulkopuolisille markkinaehtoisesti. 6. ASUNTOKANNAN SUPISTAMISEN TAI LISÄÄMISEN NÄKÖKULMA - ASUNTOJEN TARPEEN ARVIOINTI LÄHITULEVAISUUDESSA Asuntojen tarpeen arviointi perustuu jo aiemmin kuvattuihin osatekijöihin, asuntojen kokonaismäärään, asumisen hintaan, tarjolla olevien asuntojen kokoon ja 6. ASUNTOJEN TARPEEN ARVIOINTI LÄHITULEVAISUUDESSA Asuntojen lähitulevaisuuden tarpeen arvioinnissa otetaan huomioon rekrytointitarpeet, asuntojen käyttöaste, verotusarvojen muutoksen kehitys ja
22 HYKS:n kohdalla erityisesti rekrytoinnin tarpeeseen, asukaskannan koostumukseen (HUS:n työsuhteessa olevat/ ei työsuhteessa olevat), sekä tyhjien asuntojen määrään. Kaiken edellä esitetyn perusteella voidaan päätellä, että Helsingissä esiintyy lisätarvetta, koska kaikki asunnot ovat täynnä, eikä HUS:n ulkopuolisia asukkaita ole ja jonojakin on. Kun otetaan huomioon myös Jorvin ja Peijaksen sairaalat, joiden asunnoista 48 on vuokrattu ulkopuolisille, kysymys asuntojen lisätarpeesta ei ole toistaiseksi ajankohtainen myöskään HYKS-alueella. Muilla sairaanhoitoalueilla ei ole jonoja ja asunnoissa asuu huomattava määrä muita kuin HUS:n työntekijöitä. Pikemminkin asuntojen määrää voidaan vähentää. asuntomarkkinoilla vallitseva alueellinen tilanne. Pääkaupunkiseudun ulkopuolisilla sairaanhoitoalueilla yleinen asuntotilanne on tasapainoinen. Näillä alueilla henkilöstöasuntojen määrää voidaan pikemminkin vähentää. HUS:n henkilöstömäärän arvioidaan olevan vuonna 2025 noin 22 000, kun se nyt on noin 21 000. HUS:n työntekijöiden käytössä asuntojen kokonaismäärästä 1428 on nyt 1203 asuntoa eli 5,7 %. Käyttämällä nykyistä asuntojen tarjontaprosenttia 5,7, tarvittaisiin vuonna 2025 HUS.ssa yhteensä 1254 asuntoa. HYKS alueella on nyt yhteensä 1001 asuntoa eli 6,1 %. Laskennallinen muutostarve osoittautuu nykyiseen nähden vähäiseksi. Tarvetta voidaan tyydyttää asuntojen kiertonopeutta lisäämällä. Mikäli asuntoja tarvitaan lisää mahdollisesti muuttuvien olosuhteiden johdosta, tulee tarve keskittymään pääkaupunkiseudun alueelle, ei juurikaan muille sairaanhoitoalueille. HUS-alueella valmistuu lähivuosien aikana varsin paljon uusia toimitiloja. Esimerkiksi Naistenklinikan peruskorjaus ja laajennus tarvitsee vuoteen 2015
23 mennessä 46 uutta työntekijää, Jorvin päivystyksen lisärakennus 47 työntekijää. Sen sijaan Lohjan psykiatrian uusien tilojen tarvitsema henkilökunta siirtyy kokonaan käytöstä poistuvista toimintapisteistä. Rakennusten valmistuminen ei lisää asuntotarpeen kannalta merkittävästi kysyntää 5,7 %:a merkitsee 5 6:tta asuntoa HUS:n on seurattava valppaasti kysynnän kehittymistä. Kysyntä voi muuttua, mikäli palvelutuotantoa on mahdollista merkittävästi lisätä tai jos vapailla markkinoilla tapahtuisi merkittäviä asumisen hinnan nousuja. Markkinahintojen muutoksilla on taipumus vaikuttaa myös julkisen sektorin hintoihin, jolloin hyötyero kapenee. Kysyntään vaikuttavat myös tottumukset, erityisesti työpaikan ja asunnon väliseen etäisyyteen suhtautuminen. Liikenneyhteyksien ja julkisen liikenteen kehittyminen lisäävät etäämpänä Meilahdesta olevien asuntojen kysyntää ja laajentavat uusien asuntojen hankinnan maantieteellistä aluetta. Kysynnän kasvuun voidaan reagoida eri menettelytavoin asuntoja voidaan hankkia rekrytoitavan henkilöstön käyttöön myös vuokraamalla eikä ensisijaisesti omistukseen hankkimalla tai itse rakentamalla. Kuntien ja yleishyödyllisten yhteisöjen kanssa on syytä kehittää yhteistyötä asuntotarpeen hetkittäisten ja tilapäisten kysyntävaiheiden kasvusta aiheutuvien ongelmien ratkaisemiseksi. Kesäsijaisten asuntotarvetta voidaan turvata hyvällä yhteistyöllä opiskelijajärjestöjen kanssa. HUS seuraa aktiivisesti kysynnän kehittymistä. Kysyntä voi muuttua, mikäli palvelutuotannossa tapahtuu muutoksia tai jos vapailla markkinoilla tapahtuu merkittäviä asumisen hinnan muutoksia. Markkinahintojen muutoksilla on taipumus vaikuttaa myös julkisen sektorin hintoihin, jolloin hyötyero kapenee. Kysyntään vaikuttavat myös tottumukset, erityisesti työpaikan ja asunnon väliseen etäisyyteen suhtautuminen. Kysynnän kasvuun voidaan reagoida eri menettelytavoin asuntoja voidaan hankkia rekrytoitavan henkilöstön käyttöön myös vuokraamalla eikä ensisijaisesti omistukseen hankkimalla tai itse rakentamalla. Kuntien ja yleishyödyllisten yhteisöjen kanssa kehitetään yhteistyötä asuntotarpeen hetkittäisten ja tilapäisten kysyntävaiheiden kasvusta aiheutuvien ongelmien ratkaisemiseksi. Kesäsijaisten asuntotarvetta voidaan turvata mm. hyvällä yhteistyöllä opiskelijajärjestöjen kanssa. Asuntokannan määrän linjaukset: Asuntokannan määrän linjaukset:
24 Asuntokantaa pidetään yllä vain HUS:iin palvelusuhteessa olevia varten. Asuntokannan lisäämisen tarvetta ei juuri nyt ole Kysynnän muutoksia seurataan HYKSalueella valppaasti; erityisesti palvelutuotannon kasvua sekä ulkoista asuntojen tarjontaa ja markkinahintojen kehittymistä. Mikäli ilmenee asuntojen lisäämisen tarvetta, reagoidaan ensisijaisesti asuntoja vuokraamalla sekä pyrkimällä tekemään sopimuksia esim. kuntien asuntotoiminnan ja opiskelija-asuntosäätiöiden kanssa. Vasta tämän jälkeen harkitaan omaa asuntotuotantoa. Asuntokantaa pidetään yllä vain HUSkonserniin palvelusuhteessa olevia varten. Asuntojen kysynnän ja tarjonnan muutoksia sekä ulkoista asuntojen tarjontaa ja markkinahintojen kehittymistä seurataan aktiivisesti. Mikäli HUS:n omalla asuntokannalla ei pystytä vastaamaan asuntotarpeeseen, reagoidaan siihen asuntoja vuokraamalla, pyrkimällä tekemään sopimuksia esim. kuntien asuntotoiminnan ja opiskelijaasuntosäätiöiden kanssa sekä lisäämällä omaa asuntokantaa. 7. ASUNTOJEN HALLINNOINNIN ORGANISAATIO JA ISÄNNÖINTIIN LIITTYVÄT YLEISET PERIAATTEET Vuoden 2009 alussa hyvin hajanainen asuntojen hallinnoinnin kokonaisvastuu keskitettiin HUS- Tilakeskukselle. Siihen saakka sairaanhoitoalueet olivat itsenäisesti hoitaneet omistamiaan asuntoja ja kiinteistöyhtiöitä. Useimmat kiinteistö- ja asuntoyhtiöt ovat HUS:n 100 %:ssa omistuksessa, osa asunnoista on ulkopuolisten kanssa yhteisissä yhtiöissä ja osa yksittäisiä eri asuntoyhtiöissä sijaitsevia asuntoja. Osaomistus- ja yksittäisten asuntojen määrä tullee vähenemään realisoimisen seurauksena. 7. ASUNTOJEN HALLINNOINNIN ORGANISAATIO JA ISÄNNÖINTIIN LIITTYVÄT YLEISET PERIAATTEET Henkilöstöasuntojen kokonaisuus koostuu HUS:n omistamista tai sen yhtiöiden omistuksessa olevista asunnoista. 1.1.2013 lukien henkilöstöasuntojen
25 kokonaisvaltainen hallinnointi keskitettiin HUS- Kiinteistöt Oy:lle. Useimmat kiinteistö- ja asuntoyhtiöt ovat HUS:n 100 %:ssa omistuksessa, osa asunnoista on ulkopuolisten kanssa yhteisissä yhtiöissä ja osa yksittäisiä eri asuntoyhtiöissä sijaitsevia asuntoja. Asuntojen määrä tulee vähenemään realisointien seurauksena. Kokonaisuuden kannalta päästään parhaaseen tulokseen, kun asuntojen hallinnointi keskitetään siten, että muodostuu vahva ja osaava yksikkö. HUS:n hallituksen päätöksen mukaan tähän pyritään fuusioimalla yhtiöitä. Hallitus on hyväksynyt 27.4.2010 valmistellun fuusiosuunnitelman ja fuusion toimeenpano tulee tapahtumaan vuoden 2011 alusta lukien. Tähän Kiinteistö Oy HUS-Asuntoihin tulee kuulumaan yhteensä 712 HUS:n kokonaan omistamaa asuntoa viidestä eri yhtiöstä. Sen ulkopuolelle jää 716 asuntoa, merkittävimpänä verotussyistä HYKS-sairaanhoitoalueella HUS:n suorassa omistuksessa olevat 380 asuntoa ja Lohjalla 59 asuntoa käsittävä Kiinteistöyhtiö Oy Laurinkatu 24. Tämän lisäksi on osaomistuksessa olevien yhtiöiden asunnot ja yksittäiset asunto-osakkeet yhteensä 277. Kokonaisuuden hallinta koostuu 1) Kiinteistö Oy HUS- Asunnot ja 2) HUS:n suoraan omistuksessa olevista asunnoista ja osaomistuksessa olevista tai yksittäisistä asunnoista. Kiinteistö Oy HUS-Asunnot tulee huolehtimaan sille kuluvista asunnoista konserni valvoo fuusiota omistajana yhtiökokouksissa ja hallituksessa. Muiden 716 asunnon hallinnointi jää edelleen HUS-Tilakeskukselle. Kiinteistö Oy HUS- Asunnot raportoi säännöllisesti HUS-Tilakeskusta. Kokonaisuuden kannalta päästään parhaaseen tulokseen, kun asuntojen hallinnointi on keskitettyä. HUS:n hallituksen päätöksen mukaan tähän pyrittiin fuusioimalla pääosa asuinja kiinteistöyhtiöistä. Asuntoyhtiöiden fuusio toteutui 31.12.2012. Kiinteistö Oy HUS-Asuntoihin kuuluu yhteensä 712 HUS:n kokonaan omistamaa asuntoa. Sen ulkopuolella on vuodenvaihteessa 2016 varainsiirtoveron seurauksista johtuen yhteensä 422 asuntoa HYKS-sairaanhoitoalueella ja Lohjalla. Tämän lisäksi Kiinteistö Oy HUS- Asuntojen ulkopuolella ovat osaomistuksessa olevien yhtiöiden asunnot ja yksittäiset asuntoosakkeet, joita on yhteensä 244. HUS-Kiinteistöt Oy huolehtii ja vastaa henkilöstöasunnoista. josta se myös raportoi HUS:lle säännöllisesti. HUS valvoo henkilöstöasuntojen hallintaa omistajana yhtiökokouksissa ja hallituksessa.
26 Työsuhdeasuntojen isännöinti jää edelleen hajalleen; HUS:n suoraan omistuksessa Helsingin alueella olevien asuntojen isännöinnistä on vastannut HUS- Kiinteistöt Oy tätä käytäntöä ei ole tarpeen muuttaa. Osaomistus ja yksittäisten asuntojen isännöinnistä vastaavat ao. yhtiöt. Vuokran perintä on tarpeen yhtenäistää ja yksinkertaistaa. Parhaiten tämä voi tapahtua henkilöstön toiveita noudattaen perimällä vuokrat suoraan palkasta. Aravayhtiöiden hallinnossa toteutetaan lain tarkoittamaa yhteishallintoa, jossa tavoitteena on lisätä asukkaiden vaikutusmahdollisuuksia ja päätösvaltaa asumistaan koskevissa asioissa sekä vaikuttaa asumisviihtyvyyden lisäämiseen, talojen kunnossapitoon ja hoitoon. Yhteishallintoa toteutetaan asukkaiden kokousten ja asukastoimikuntien avulla. Asukkailla on myös edustus yhtiön hallitutuksessa. Aravayhtiöiden hallinnossa toteutetaan lain tarkoittamaa yhteishallintoa, jossa tavoitteena on lisätä asukkaiden vaikutusmahdollisuuksia ja päätösvaltaa asumistaan koskevissa asioissa sekä vaikuttaa asumisviihtyvyyden lisäämiseen, talojen kunnossapitoon ja hoitoon. Yhteishallintoa toteutetaan asukkaiden kokousten ja asukastoimikuntien avulla. Asukkailla on myös edustus yhtiön hallitutuksessa. Vuokranperinnän tehokkuuden varmistamiseksi, luottotappioriskien minimoimiseksi sekä henkilöstön toiveita noudattaen, vuokrat peritään suoraan palkasta. Asuntojen hallinnoinnin ja isännöinnin linjaukset: Perustettavan Kiinteistö Oy HUS-Asunnot toimintaa tuetaan ja vahvistetaan; omistajan osallistuminen aktiivista Osaomistus- ja yksittäisiä asuntoja hallinnoi HUS-Tilakeskus, jonka tehtäviin kuuluu hallinnoinnin edelleen kehittäminen, talouden Asuntojen hallinnoinnin ja isännöinnin linjaukset: Kaikkia henkilöstöasuntoja, myös osaomistus- ja yksittäisiä asuntoja, hallinnoi HUS-Kiinteistöt Oy, jonka tehtäviin kuuluu vuokraustoiminnan
27 seuranta ja tarpeettomien asuntojen realisointi. Selvitetään mahdollisuuksia siirtää kaikki yhtiömuotoiset asunnot Kiinteistö Oy HUS- Asunnot hallintaan. lisäksi hallinnoinnin edelleen kehittäminen ja talouden seuranta sekä kokonaisvaltainen raportointi HUS:lle. HUS-Kiinteistöt Oy toteuttaa tarpeettomien asuntojen realisoinnin. 8. YHTIÖIDEN TALOUDEN KESTÄVYYS JA PERUSKORJAUSTEN RAHOITTAMISEN PERIAATTEET HUS:n työsuhdeasuntojen talous on järjestetty pitkälti yhtiömuotoisesti. Yhtiöillä tulee olla pitkällä aikavälillä tarkasteltuna riittävät tulot kaikkiin kuluihin. Lainatarpeet ja tilapäiset kassaongelmat hoidetaan lainarahoituksella ja edullisimmin HUS:n lainoilla tai takauksilla. Kaikkien HUS:n asuntojen vuokratuotoista muodostuva talous riittää kattamaan asuntojen hoitokulut. Talouden kestävyyteen liittyy erityisesti kysymys pääomakustannuksista, jotka aiheutuvat tarvittavista investoinneista. Investointeja voidaan tarvita ennakoitua aikaisemman kulumisen ohella monista syistä, kuten kohteen houkuttelevuuden säilyttämiseksi muihin HUS:n henkilökunnan asumisvaihtoehtoihin verrattuna, ts. vuokratulojen takaamiseksi tarvitaan modernisointeja. Työsuhdeasuntojen sijainti on yhtiöiden taloudenkin kestävyyden tärkein pohja. Esimerkiksi Helsingin Ruoholahdessa sijaitsevilla HUS:n pienemmän keskikoon olevilla asunnoilla voidaan ennustaa olevan pitkällä aikavälillä kestävä talous. Kestävä taloudenpito ottaa huomioon vuokranmaksajien 8. YHTIÖIDEN TALOUDEN KESTÄVYYS JA PERUSKORJAUSTEN RAHOITTAMISEN PERIAATTEET HUS:n henkilöstöasuntojen talous on järjestetty pitkälti yhtiömuotoisesti. Yhtiöillä tulee olla pitkällä aikavälillä tarkasteltuna riittävät tulot kaikkiin kuluihin. Tilapäiset rahoitustarpeet hoidetaan konsernitililtä. Pitkäaikaiset lainatarpeet hoidetaan kilpailutetulla rahoituksella, ensisijaisesti edullisimmilla HUS:n lainoilla tai takauksilla. Kaikkien HUS:n asuntojen vuokratuotoista muodostuva talous riittää kattamaan asuntojen hoitokulut. Talouden kestävyyteen liittyy erityisesti kysymys pääomakustannuksista, jotka aiheutuvat tarvittavista investoinneista. Investointeja voidaan tarvita ennakoitua aikaisemman kulumisen ohella monista syistä, kuten kohteen houkuttelevuuden säilyttämiseksi muihin HUS:n henkilöstön asumisvaihtoehtoihin verrattuna, ts. vuokratulojen takaamiseksi tarvitaan modernisointeja. Henkilöstöasuntojen sijainti on yhtiöiden talouden kestävyyden tärkeimpiä edellytyksiä.
28 maksukyvyn sekä rekrytoinnin tukemisesta johtuvan hakijaprofiilin edellyttämän pienemmän asuntokoon. Vaikka asukkaiden vaihtuvuus on merkittävä lisäkustannuserä yhtiöiden taloudessa, se on alisteinen asuntojen strategiselle tarpeelle eli rekrytoinnin onnistumisen edellyttämälle asukkaiden vaihtuvuudelle. Suuremmassa taloudellisessa kokonaisuudessa on paremmat edellytykset tasata pääomakustannuksia eri yhtiöiden ja kohteiden välillä. Tilastojen mukaan asunnot erityisesti pääkaupunkiseudulla ovat keskimääriin säilyttäneet erittäin hyvin arvonsa. Asukkaiden ja tulojen saaminen ja siten kestävä talous edellyttää oikea-aikaisia investointeja. Peruskorjauksia ei voi erottaa kokonaistalouden kannalta omaksi kulueräkseen tai taloudelliseksi kysymykseksi. Sen sijaan peruskorjaukset ovat aikatekijään liittyvä jaksotus tai kohdennuskysymys kuten halutaanko että nykyisillä vuokralaisilla on kestävää taloutta pienemmät vuokrat tai halutaanko/tuleeko asumistasoa pitää tulojen takaamiseksi markkinoita vastaavana jne. Kestävän taloudenpidon linjaukset: talouden kannalta asuntojen tulee olla kysyntää vastaavia, sijainniltaan hyviä ja kooltaan pienehköjä ja kunnoltaan hyviä vuokrien tulee olla enintään markkinahintaisia ja niiden tulee kattaa yhtiöiden kaikki kustannukset Yhtiöiden ja asukkaiden vuokria voidaan tasata pääomakustannusten mutta ei hoitokustannusten osalta Kestävän taloudenpidon linjaukset: Talouden kannalta asuntojen tulee olla kysyntää vastaavia, sijainniltaan hyviä ja kooltaan pienehköjä ja kunnoltaan hyviä Vuokrien tulee olla kohtuullisia ja niiden tulee kattaa yhtiöiden kaikki kustannukset. Vuokria voidaan tasata pääomakustannusten osalta.
29 HUS myöntää yhtiöilleen oman pääomansa ehtoiset lainajärjestelyt HUS:n omaisuudesta tulee huolehtia laatimalla kaikista kiinteistöistä kuntoarviot ja niiden perusteella korjausohjelmat, jotka sisältävät alustavat kustannusarviot aikatauluineen sekä sitouttaa yhtiöt noudattamaan korjausohjelmaa HUS:n asuntojen myynnistä saatavat mahdolliset voitot käytetään yhtiöiden hyväksi korottamalla niiden osakepääomaa. HUS ei tue taloudellisesti omistamiaan yhtiöitä, niiden talouden on oltava tasapainossa ilman taloudellista tukea. HUS myöntää yhtiöilleen oman pääomansa ehtoiset lainajärjestelyt. HUS:n omaisuudesta huolehditaan laatimalla kaikista kiinteistöistä kuntoarviot ja niiden perusteella korjausohjelmat, jotka sisältävät alustavat kustannusarviot aikatauluineen sekä sitoutetaan yhtiöt noudattamaan korjausohjelmaa. HUS:n asuntojen myynnistä saatavat mahdolliset voitot sijoitetaan yhtiöiden hyväksi korottamalla niiden osakepääomaa, ellei HUS:n hallitus tapauskohtaisesti muuta päätä. HUS ei tue taloudellisesti omistamiaan yhtiöitä, niiden talouden on oltava tasapainossa ilman taloudellista tukea. 9. MUITA TAPOJA JÄRJESTÄÄ HENKILÖKUNNALLE ASUNTOJA KUIN OMA TUOTANTO TAI OMISTAMINEN Omistamisen ja oman tuotannon lisäksi on arvioitava myös muita keinoja henkilöstön asuntojen tarpeen tyydyttämiseksi. Keskusteluissa on ollut esillä kokonaisuuden kannalta merkittävästi nykyisestä omistamisesta ja hallinnoimisesta poikkeavia tapoja. Niitä ei ole voitu ainakaan toistaiseksi nostaa ensisijaisiksi kehittämisen suuntaviivoiksi. Myönteistä arviointia on vaikeuttanut HUS:n määräysvallan säilyminen asukasvalinnoissa. Taloudelliset suuret muutokset ja niistä aiheutuvat epävarmuustekijät ovat myös osaltaan hidastaneet osin mielenkiintoistenkin
30 ratkaisuvaihtoehtojen kehittelemistä. Omistamisen siirtäminen yleishyödyllisille toimijoille tai rahoitusyhtiöille ja takaisinvuokraus Tässä tarkoitetaan koko HUS:n asuntokannan myymistä yhdelle tai useammalle ulkopuoliselle toimijalle ja edelleen takaisin vuokraamalla. Vaihtoehto edellyttää vahvaa sopimusta HUS:n henkilöstön aseman turvaamiseksi. HUS:n vaikutusvalta perustuu sopimiseen ei enää omistamiseen eikä määräysvaltaan. HUS ei pysty vaikuttamaan mahdollisiin omistajan muutoksiin. Kaikkien asuntojen siirtäminen Kiinteistö Oy HUS- Asunnoille Perustettavan Kiinteistö Oy HUS- Asunnot ulkopuolelle jää edelleen noin puolet HUS:n asuntokannasta. Tämä merkitsee suurta hallinnollista hajanaisuutta. Kaikkien asuntojen siirtäminen Kiinteistö Oy HUS- Asuntoihin säilyttäisi HUS:n omistusoikeuden ja määräysvallan. HUS voi käyttää yhtiökokouksissa omistajan äänivaltaa ja ohjata hallintoa ja asumisen periaatteita. Asuntokannan mahdollinen lisäämisen tarpeen toimeenpanosta vastaisi yhtiö. Yhteistyö kuntien asuntotoimen kanssa
31 Yhteistyötä kuntien asuntotoimen kanssa on kehitettävä kaikissa olosuhteissa. HUS:n ydintoimintaa ei ole asuntojen järjestäminen, mutta sen on todettu olevan läheisesti ydintoimintaa tukevaa. Kunnat eivät ole voineet tukea riittävällä tavalla HUS:n määrällisiä tarpeita eivätkä varsinkaan HUS:n henkilöstön vaatimuksia nopeasta asunnon järjestämisestä esimerkiksi rekrytointitilanteessa. Asuntotoimi on kuitenkin periaatteessa kuntien tehtävä. Mikäli kunnat olisivat halukkaita toteuttamaan HUS:n asumisen tavoitteet, olisi tämä varteenotettava vaihtoehto. Kuntia sitoo tiukasti aravalainsäädäntö, mikä rajaa asukasvalintoja. Asuntojen hankkiminen vuokraamalla ulkopuoliselta omistajalta Ulkopuolisen asuntoja omistavan tahon kanssa tehdään asuntojen vuokraamista koskevia määräaikaisia tai pitkäaikaisia sopimuksia. Tarpeen vaatiessa voidaan sopia samojen tahojen kanssa asuntojen rakentamisesta HUS:n vuokrasopimuksia varten. Tällöin vuokrasopimuksen tekevät asukas ja HUS.
32 Siirtyminen omatoimiseen asunnon hankintaan HUS:n luopuminen kokonaan asuntojen järjestämisestä on mahdollista vain silloin, jos vapailla asuntomarkkinoilla on asuntoja ja tahoja, jotka voisivat pitää rekisteriä vapaista asunnoista HUS:n henkilöstöä varten. Tällaista mallia ei ole syytä pitää kehiteltävänä vaihtoehtona. ERÄITÄ HENKILÖSTÖHALLINNON TUNNUSLUKUJA
33
34
35
36