1/7 :N KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE 2011 2020 Ohjelma on hyväksytty yhtiökokouksessa 05.04.2011 S I S Ä L L Y S L U E T T E L O 1. KIINTEISTÖNPIDON KÄSITTEISTÖÄ - KUNTOARVIO JA TEKNINEN PTS - KUNTOTUTKIMUS 2. KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMAN TAVOITTEET KIINTEISTÖN OSALTA 3. YHTIÖSSÄ TEHDYT KUNTOTUTKIMUKSET JA ERITYISSELVITYKSET 4. YHTIÖN PERUSTIEDOT 5. YHTIÖSSÄ TEHDYT MERKITTÄVÄT KORJAUKSET JA PERUSPARANNUKSET VUODEN 1989 JÄLKEEN 6. YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUODELLE 2011 7. YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE 2012 2015 8. YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE 2016 2020
2/7 1. KIINTEISTÖNPIDON KÄSITTEISTÖÄ Kiinteistönpitoalalla on käytössä oma kiinteistönpidon nimikkeistönsä, josta tässä lyhyesti käsitteet kuntoarvio ja tekninen PTS sekä käsite kuntotutkimus, jotka on alalla otettu käyttöön vasta vuosina 1994-97. 1.1. KUNTOARVIO JA TEKNINEN PTS = KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA Kuntoarvio ja tekninen PTS laaditaan lähinnä silmämääräisen tarkastelun perusteella kirjaamalla ylös kaikki keskeiset havainnot kiinteistön teknisestä ja toiminnallisesta kunnosta. Kuntoarvioon voidaan toki sisällyttää niin halutessa hyvinkin laajoja ja yksityiskohtaisia selvityksiä yksittäisten rakennusosien tilasta. Kuntoarvio on kiinteistön kaikkien osa-alueiden rakennus- ja talotekniikan (LVISA) kunnon aistinvarainen selvittäminen ja korjaustarpeen yleispiirteinen arviointi sekä niiden raportointi. Kuntoarviolla saadaan puolueeton kokonaiskuva kiinteistöstä ja siinä tuodaan esiin asioiden tärkeysjärjestys. Tekninen PTS on lyhyesti sanottuna tuloste esiin tulleista korjauskohteista tekohetken kustannustason mukaan arvioituine toteuttamiskustannuksineen. Keskeisin ja asunto-osakeyhtiössä vaikein asia on ajateltujen hankkeiden priorisointi eli tärkeysjärjestykseen laittaminen, josta poikkeuksetta on hyvinkin erilaisia käsityksiä. Merkittävää on myös nähdä korjaustarpeet rakennusosakohtaisina ja lisäksi niiden vaikutukset koko kiinteistön kokonaistoimivuuteen. Energian säästöön liittyvissä hankkeissa on huomioitava asumisen terveelliset ja viihtyisät olosuhteet eikä pelkästään saatavaa säästöä. Kuntoarvion laadinnassa käytetään apuna hankkeiden järjestykseen laittamisessa mm. seuraavia pääkriteereitä: - rakenteellisesti pakottavat korjaukset - energiataloudellista säästöä merkittävästi tuovat hankkeet - asumisen terveellisyyteen ja turvallisuuteen liittyvät hankkeet - asumisviihtyisyyteen vaikuttavat hankkeet - viranomaismääräysten määräämät hankkeet - esteettisesti tärkeiksi katsottavat hankkeet - teknisen kehityksen tuomat vaatimukset - muut yhtiön markkina-arvoon vaikuttavat hankkeet Kuntoarvion tavoitteena on tuoda osakkaiden tietoisuuteen yhtiössä vallitseva tilanne sekä antaa mahdollisuus osakkaille tehdä tietoisesti ratkaisuja yhtiölle kuuluvan omaisuuden hoitamisen periaatteista. 1.2 KUNTOTUTKIMUS Kuntotutkimus on alalle erikoistuneen erikoisliikkeen tekemä rakennusosakohtainen tutkimus, jonka tulokset perustuvat sovitussa laajuudessa tehtyihin ainetta rikkoviin ja ainetta rikkomattomiin näytteiden ottoihin ja tutkimuksiin. Kuntotutkimuksen tarkoituksena on kertoa rakenteiden vaurioiden tilanne, turmeltumisasteet, rakenteen tekninen käyttöikä ja korjattavuus.
3/7 2. KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMAN TAVOITTEET TALOYHTIÖN OSALTA As. Oy Leilankuja 4:n kunnossapidon periaateohjelman tarkoituksena on luoda selkeät linjaukset yhtiön tavasta hoitaa omaisuuttaan eli määritellä yhtiön osakkeenomistajien enemmistön hyväksymä kiinteistönpitostrategia. Tavoitteena on varmistaa, että osakkeenomistajilla on mahdollisimman selkeä tieto yhtiössä tehdyistä korjauksista, päätetyistä korjauksista sekä suunnitteilla/tiedossa olevista korjauksista. Ohjelma ei voi olla täysin tyhjentävä, vaan sitä ylläpidetään ja täydennetään kiinteistön elinkaaren aikana tarpeen mukaan. Asunto-osakeyhtiön osakkeiden kaupan yhteydessä isännöitsijä on lain mukaan velvollinen kertomaan tiedossaan olevat yhtiön korjaustarpeet, uusi ostajaehdokas myös haluaa tietää mitä on ostamassa, mutta yksittäinen myyjä ei välttämättä aina koe etunsa mukaiseksi kertoa merkittävistä korjaustarpeista. Ristiriitaisuuksien välttämiseksi esitetään yhtiökokouksen hyväksyttäväksi selkeä toimintaohjelma, jonka keskeiset osat liitetään isännöitsijätodistuksen liitteeksi. Tässä kunnossapito-ohjelmassa on huomioitu 01.07.2010 voimaan tulleen Asuntoosakeyhtiölain viiden (5) vuoden korjaustarveselvitys. Kunnossapito-ohjelmassa ilmoitetut summat ovat kustannusarvioita, jotka perustuvat ohjelman laatimishetkellä vallitsevaan hintatasoon, vastaaviin kunnostustoimenpiteisiin muissa taloyhtiöissä sekä hankkeen arvioituun laajuuteen. Ilmoitetut kustannusarviot eivät ole taloyhtiötä sitovia ja mainitut hinta-arviot voivat muuttua oleellisestikin ilmoitetusta. 3. YHTIÖSSÄ TEHDYT KUNTOTUTKIMUKSET JA ERITYISSELVITYKSET - Parvekkeiden ja parvekejulkisivujen kuntotutkimus 2000, Insinööritoimisto Jorma Huura Ky - Kylpyhuoneiden lattioiden kuntotarkastus 2000, Matinkylän Huolto Oy - Vesi-, viemäri- ja lämmitysjärjestelmien kuntotutkimus 2005, Suomen Talokeskus Oy - Kylpyhuoneiden lattioiden kuntotarkastus 2006, Matinkylän Huolto Oy Tarvittavat selvitykset - Vesikatteiden kuntotarkastus 4. YHTIÖN PERUSTIEDOT - osoite: Leilankuja 4 - tyyppi: kerrostalo - rakennukset: 3 kpl - porrashuoneet: 6 kpl - huoneistot: 57 kpl - liiketilat: 4 kpl - autopaikat: 34 kpl - kerrosluku: 1+3 - ilmanvaihto: koneellinen poisto - tv-järjestelmä: kaapeli - valmistumisvuosi: 1978 - huoneistoala: 3.359 m2
4/7 - tilavuus: 14.650 m3 - bruttoala: 5.047 m2 - kiinteistötunnus: 049-23-27-4 - Y-tunnus: 228064-0 - isännöitsijä: Matinkylän Huolto Oy - yhteiset tilat: huoneistokohtaiset irtaimistovarastot, saunaosastot, wc-tilat, pyörävarastot, kylmäkellari, väestönsuoja, leikkipiha, jätehuone 5. YHTIÖSSÄ TEHDYT MERKITTÄVÄT KORJAUKSET, HANKKEET JA PERUSPARANNUKSET VUODEN 1989 JÄLKEEN - Parvekkeiden huoltomaalaus 1989 - Ilmanvaihtojärjestelmän puhdistus ja säätö 1990 - Ikkunapuitteiden huoltomaalaus 1990 - Yleisten tilojen lattioiden ja kellariseinien maalaus 1990 - Sisäänkäyntilippojen kunnostus 1991-1-talon saunaosaston löylyhuoneen kunnostus 1991 - Liittyminen kiinteistöautomaatiojärjestelmään 1992-2-talon saunaosaston löylyhuoneen kunnostus 1992 - Parvekelasien rakennuslupa 1993 - Vesikatteiden uusiminen 1993-3-talon saunaosaston löylyhuoneen kunnostus 1993 - Pihakäytävien asfaltointi 1993 - Käyttöveden sulku-, linja- ja säätöventtiilien uusiminen 1994 - Elementtisaumojen uusiminen 1995 - Vesikatteiden uusiminen 1995 - Jäteaseman uusiminen 1996 - Ikkunapuitteiden huoltomaalaus 1996 - Porrashuoneiden huoltomaalaus 1997 - Antenniverkoston kunnostus 1997 - Lämmitysjärjestelmän tasapainotus 1998 - Patteriventtiilien uusiminen 1999 - Lämmönvaihtimen uusiminen 1999 - Palovaroitinten asennus yleisiin tiloihin 1999 - Leikkipaikan ja pihan kunnostus 1999 - Ilmanvaihtojärjestelmän puhdistus ja säätö 2000 - Sisäänkäyntikatosten kunnostus 2001 - Parvekkeiden ja julkisivujen peruskorjaus 2001 - Ikkunapuitteiden huoltomaalaus 2001 - Sisäänkäyntilaattojen uusiminen 2002 - Lukituksen uusiminen 2002 - Autopaikoitusalueen valaistuksen lisääminen 2002 - HTV-kaapelitelevisioverkkoon liittyminen 2003 - Sähköisen huoltokirjan hankkiminen 2003 - Leikkipaikan kunnostus 2004 - Pelastussuunnitelman laatiminen 2005 - Hankittu ADSL-tekniikkaan perustuva laajakaista yhteys 2005 - Uusittu 1- ja 2-talojen kuivaushuoneiden puhaltimet 2005 - Pohjaviemäreiden painehuuhtelu 2006 - Energiatodistuksen laatiminen 2008 - Ilmanvaihtojärjestelmän puhdistus ja säätö 2008 - Kompressorihuoneen kunnostus, talo 3 2008 - Salaojien painehuuhtelu 2009 - Vesikattojen peltikansien uusiminen 2009
5/7 - Ikkunoiden ulkopuitteiden huoltomaalaus 2009 - Kompressorihuoneiden kunnostus, talot 1 ja 2 2009 Kylpyhuoneiden lattioiden vedeneristeet ja lattiakaivot: - v. 1998: D30 - v. 2000: B12, D32 - v. 2001: D39, F53, F56 - v. 2002: A7, C24 - v. 2003: D38 - v. 2004: A4, A8, A9, B14, B15, C23, C25, E42, F50, F52, F54 - v. 2005: E43, E48 - v. 2006: A5, E47, F49 - v. 2007: D36, F55 - v. 2008: A1, B11, B16, B17, C19, C20, C21, C22, C26, C27, D33, D35, E44, E45, E46, F51, F57 - v. 2009: A2, A6, B10, B18, D28, D29, D34, D37 - v. 2010: D31 - v. 2011: A3 6. YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUODELLE 2011 (LTS) Toimenpide Kustannusarvio Selvitys Piha- ja pohjaviemäreiden painehuuhtelu 2.000 Pohjaviemärit keräävät jätettä ja pihaviemärit hiekkaa. Nämä viemärit tulisi painehuuhdella noin 5 vuoden välein. Sähköpääkeskusten peruskunnostus 3 kpl 9.000 Sähköpääkeskusten toimintavarmuus paranee ja palovaara vähenee, kun liitokset kiristetään ja alkuperäiset isot tulppasulakkeet, ohjaukset, automaatit sekä merkkivalot uusitaan. Siwan puolelle uusi aita ja 4.000 Rakennetaan uusi aita estämään läpikulkua. portti yhteensä 15.000 euroa
6/7 7. YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE 2012-2015 (KPTS) Toimenpide Rakennusten alapohjien kunnostus Sokkelivierustojen kunnostus Kellaritilojen valaisimien uusiminen, 31 kpl Porrashuoneiden valaisimien uusiminen, 37 kpl Patteriverkoston sulku-, linjaja säätöventtiilien uusiminen Julkisivuelementtien elastisten saumojen uusiminen, noin 1.600 jm Ilmanvaihtojärjestelmän puhdistus ja säätö yhteensä 62.000 euroa Kustannusa Selvitys rvio 10.000 Kuntotarkastuksessa havaittiin, että rakennusten alapohjissa on rakennusjätteitä. Alapohjien tuuletusta pitää parantaa lisäämällä alapohjien tuuletusputkia. 8.000 Suosittelemme sokkelivierustojen kaivamista auki ja sorakaistan asentamista seinien viereen. 6.000 Kellarikäytävien ja tilojen valaistus on heikko. 9.000 Porrashuoneiden valaistus on heikkoa. Valaistuksen lisääminen parantaa turvallisuutta. Liiketunnistinvalaisimet kuluttavat selvästi vähemmän sähköä. 5.000 Venttiilit ovat uusimisen tarpeessa. 20.000 Vuonna 1995 uusittujen elementtisaumojen kestoikä on noin 15-20 vuotta. Saumausten uusimiseen tulee varautua. 4.000 Ilmanvaihdon merkitys on kasvanut kosteus yms. ongelmien myötä. Ilmanvaihtokoneet vaativat peruskunnostusta ja poistoilmaventtiilien useasta syystä muuttuneet säätöarvot tulee säätää uudelleen 5 vuoden välein.
7/7 8. YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE 2016-2020 (PTS) Toimenpide 1-talon saunaosaston peruskorjaus 2-talon saunaosaston peruskorjaus 3-talon saunaosaston peruskorjaus 1-3-talojen kylmäkellareiden peruskorjaus, 3 kpl Ikkunapuitteiden (210 kpl) ja parvekeovien (57 kpl) huoltomaalaus WC-istuimien uusiminen, noin 50 kpl Porrashuoneiden huoltomaalaus ja lattioiden kunnostus Kustannus Selvitys arvio 35.000 Saunaosastossa on mahdollisia vesivaurioita. Alkuperäisten laattojen alla ei luultavasti ole vedeneristeitä. 35.000 Saunaosastossa on mahdollisia vesivaurioita. Alkuperäisten laattojen alla ei luultavasti ole vedeneristeitä. 35.000 Saunaosastossa on mahdollisia vesivaurioita. Alkuperäisten laattojen alla ei luultavasti ole vedeneristeitä. 50.000 Kaikissa kylmäkellareissa on vesivaurioita, jotka johtuvat virheellisistä alkuperäisistä rakenneratkaisuista. 40.000 Ikkunoiden ja parvekeovien ulkopuitteiden puuosat tulee maalata noin 5-7 vuoden välein. Vaihtoehtoisesti ikkunat (ei parveke) voidaan jättää kunnostamatta ja uusia kokonaan. Uusimisen kustannusarvio on noin 99.000 euroa (153 kpl). Samalla voidaan asentaa paloviranomaisten esittämät savunpoistoikkunat. 22.000 Alkuperäisissä wc-istuimissa on vuotoja ja niiden nielut ovat niin kuluneet, ettei tavara tahdo poistua. Uusimalla kaikki wc-istuimet saadaan oleellista lisäarvoa vedensäästön muodossa. 40.000 Porrashuoneiden kunnostus asukkaiden aikataulun ja toiveiden mukaisesti. Kellaritilojen huoltomaalaus 5.000 Kellaritilojen kunnostus asukkaiden aikataulun ja toiveiden mukaisesti. Ilmanvaihtojärjestelmän puhdistus ja säätö Vesikatteiden uusiminen, 1280 m2 Lämmönvaihtimen uusiminen 4.000 Ilmanvaihdon merkitys on kasvanut kosteus yms. ongelmien myötä. Ilmanvaihtokoneet vaativat peruskunnostusta ja poistoilmaventtiilien useasta syystä muuttuneet säätöarvot tulee säätää uudelleen 5 vuoden välein. 90.000 Vuonna 1995 uusittujen vesikatteiden kestoikä on noin 20-25 vuotta. Katteiden uusimiseen tulee varautua. 20.000 Vuonna 1999 uusitun lämmönvaihtimen kestoikä on noin 15-20 vuotta. Vaihtimen uusimiseen tulee varautua. Vesi- ja viemärijohtojen 50.000 Kuntotutkimuksen mukaisesti. uusimisen suunnittelu yhteensä 426.000 euroa