Kirjaamismenettelyn käsikirja 20.6.2014
Kirjaamismenettelyn käsikirja I (XIV) 1. YLEISTÄ KIRJAAMISMENETTELYSTÄ... 1 1.1. Mitä kirjaamisasioilla tarkoitetaan... 1 1.2. Kirjaamismenettelyn oikeuslähteet... 1 1.3. Kirjaamisviranomainen... 2 1.4. Kirjaamisasian käsittelijä... 2 1.4.1. Käsittelijän kompetenssi... 2 1.4.2. Käsittelijän esteellisyys... 3 1.5. Kirjaamishakemus... 4 1.5.1. Yleistä... 4 1.5.2. Kirjaamishakemuksen sisältö... 5 1.5.3. Liiteasiakirjat... 6 1.5.4. Hakemuksen allekirjoittaminen... 7 1.6. Hakemuksen tai muun asiakirjan toimittaminen... 7 1.6.1. Toimittamistavat... 7 1.6.2. Erityisesti sähköisestä asioinnista kirjaamisasioissa... 7 1.7. Hakemuksen vireille tuleminen... 9 1.7.1. Asian vireilletulo ja rekisterimerkintä... 9 1.7.2. Milloin hakemus tai ilmoitus katsotaan saapuneeksi?... 10 1.7.3. Samana päivänä saapuneet samaa kiinteistöä koskevat asiat... 11 1.7.4. Puutteellisen hakemuksen vireille tuleminen ja rekisteriin merkitseminen... 11 1.7.5. Kirjaamishakemuksesta vireille tulon yhteydessä rekisteriin merkittävät tiedot... 12 1.8. Asiamies ja valtakirja... 13 1.9. Viranomaisen selvittämisvelvollisuus... 14 1.10. Hakemuksen täydentäminen, kuuleminen ja hakemuksen siirtäminen oikeudenkäyntiin.. 16 1.10.1. Hakemuksen täydentäminen... 16 1.10.1.1. Vapaamuotoiset täydennyspyynnöt ja viralliset täydennyskehotukset... 16 1.10.1.2. Täydennyskehotus vai hylkääminen... 17 1.10.1.3. Täydennyskehotuksen tiedoksianto... 18 1.10.1.4. Sähköinen täydennyskehotus ja sen tiedoksi antaminen... 18 1.10.1.5. Täydennysten toimittaminen kirjaamisviranomaiselle... 19 1.10.2. Hakijan tai muun henkilön kuuleminen... 20 1.10.2.1. Milloin kolmannen tai muun asiaan osallisen kuuleminen on tarpeen?... 20 1.10.2.2. Kirjaamisviranomaisen suorittama kuuleminen vai selvitys hakijan toimesta... 22 1.10.2.3. Kuulemisen suorittamista koskeva menettely... 23 1.10.2.3.1. Kuulemistavan valinta... 23 1.10.2.3.2. Lausumapyynnön tai kutsun tiedoksi antaminen muulle kuin hakijalle... 24 1.10.2.3.3. Lausumapyynnön tai kutsun tiedoksi antaminen hakijalle tai tämän asiamiehelle... 25 1.10.2.3.4. Lausumapyynnön sisältö, määräaika lausuman toimittamiselle ja seuraus lausuman toimittamatta jättämisestä... 25 1.10.2.3.5. Lausuman toimittaminen kirjaamisviranomaiselle... 26 1.10.2.3.6. Kutsu suullisesti kuultavaksi, kutsun laiminlyönnin seuraukset ja käsittely suullisessa kuulemistilaisuudessa... 27 1.10.2.3.7. Kuulemisen kustannukset... 29 1.10.3. Kirjaamisasiassa esitettävä väite ja asian siirtäminen oikeudenkäyntiin... 29 1.10.3.1. Milloin väite johtaa osoituksen antamiseen?... 29 1.10.3.2. Esimerkkejä oikeusväitteistä ja tosiasiaväitteistä... 31
Kirjaamismenettelyn käsikirja II (XIV) 1.10.3.3. Yhteenveto väitteen perusteella kysymykseen tulevista ratkaisuvaihtoehdoista... 32 1.10.3.4. Menettely osoituspäätöstä annettaessa... 32 1.11. Hakemuksen jättäminen lepäämään... 33 1.11.1. Yleistä... 33 1.11.2. Lepäämään jätetyn hakemuksen käsittely... 34 1.12. Kirjaamisasian ratkaiseminen ja päätöksen tiedoksianto... 36 1.12.1. Yleistä... 36 1.12.2. Myönteinen ratkaisu ja sen tiedoksianto... 37 1.12.3. Myönteinen ratkaisu muun asiaan osallisen vastustaessa hakemusta... 39 1.12.4. Hakemuksen hylkääminen tai jättäminen tutkimatta... 40 1.12.5. Hakemuksen peruuttaminen... 42 1.13. Asiakirjavihko... 42 1.14. Asiakirjojen arkistointi ja julkisuus... 43 1.14.1. Arkistointi... 43 1.14.2. Julkisuus... 43 1.14.2.1. Rekisterin julkisuus... 43 1.14.2.2. Asiakirjojen julkisuus... 43 1.14.2.3. Henkilötietojen käsittely... 44 1.15. Tieto vireillä olevasta oikeudenkäynnistä... 45 1.16. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri... 45 1.16.1. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin merkittävät tiedot... 45 1.16.2. Rekisterimerkinnän julkisuusvaikutus... 47 1.16.3. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin julkinen luotettavuus... 47 1.16.4. Saantotiedot... 48 1.16.5. Asetus lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä... 48 1.17. Virheellisen rekisterimerkinnän korjaaminen itseoikaisuna... 49 1.17.1. Asiavirheen korjaaminen... 49 1.17.2. Teknisen virheen korjaaminen... 50 1.17.3. Menettely virheen korjaamisessa... 50 1.18. Muutoksenhaku kirjaamisasioissa... 52 2. LAINHUUDATUS... 54 2.1. Yleinen lainhuudatusvelvollisuus... 54 2.2. Lainhuudatusvelvollisuus vanhojen saantojen osalta... 54 2.3. Kruununluontoiset tilat... 55 2.4. Lainhuutomerkintä viran puolesta... 55 2.5. Lainhuudatuksen ulkopuolelle jäävät kiinteistöt... 57 2.6. Lainhuudatusaika... 57 2.6.1. Pääsääntö... 57 2.6.2. Perhe- ja perintöoikeudelliset saannot... 58 2.6.3. Viranomaisen päätökseen perustuvat saannot... 59 2.6.4. Myöhästynyt lainhuutohakemus... 59 2.6.5. Uhkasakko... 60 2.7. Lainhuudon oikeusvaikutukset... 60 2.7.1. Lainhuudolla on ns. julkinen luotettavuus... 60 2.7.2. Lainhuutopäätös ei saa oikeusvoimaa... 60 2.7.3. Omistusoikeus siirtyy sopimuksella... 61
Kirjaamismenettelyn käsikirja III (XIV) 2.7.4. Muotovirheen korjaava vaikutus... 61 2.7.5. Lainhuuto antaa kirjaamislegitimaation... 61 2.8. Hakemus... 62 2.9. Asiamies ja valtuutus... 62 2.10. Saannon laillisuuden tutkiminen... 62 2.10.1. Yleistä... 62 2.10.2. Saantokirja... 63 2.10.2.1. Saantokirjan alkuperäisyysvaatimus... 63 2.10.2.2. Saantokirja ja muotovaatimukset... 65 2.10.3. Selvitys saantomiehen omistusoikeudesta... 65 2.10.4. Selvitys luovuttajan oikeudesta määrätä kiinteistöstä... 66 2.10.5. Selvitys luovutuksensaajan oikeudesta hankkia kiinteistö... 66 2.10.6. Virkatodistukset ja kaupparekisteriotteet... 66 2.10.6.1. Suomessa rekisteröidyt henkilöt tai yhtiöt... 66 2.10.6.2. Ulkomaille rekisteröidyt henkilöt tai yhtiöt... 67 2.10.6.3. Sukuselvitys... 67 2.10.7. Kiinteistöä koskevat tiedot... 69 2.10.8. Varainsiirtovero... 69 2.11. Saannon tutkiminen, kun siihen liittyy kansainvälisiä kytkentöjä... 70 2.11.1. Yleistä... 70 2.11.2. Lainvalinta ja selvitys vieraan lain sisällöstä... 70 2.11.3. Tyypilliset soveltamistilanteet... 71 2.12. Lainhuutohakemuksen jättäminen lepäämään... 72 2.12.1. Yleistä... 72 2.12.2. Perusteet lepäämään jättämiselle... 73 2.12.2.1. Ehdollisen saannon lepäämään jättäminen... 73 2.12.2.1.1. Ehdollinen luovutussaanto ja sen lepäämään jättäminen... 74 2.12.2.1.2. Ehdollinen muu saanto ja sen lepäämään jättäminen... 80 2.12.2.2. Oikeustoimi tai viranomaisen päätös ei lainvoimainen... 80 2.12.2.3. Etuostoaika ei ole kulunut... 82 2.12.2.4. Puuttuva suostumus tai päätös lepäämäänjättämisperusteena... 82 2.12.2.5. Kiinteistö hankittu perustettavan yhtiön lukuun... 83 2.12.2.6. Kiinteistöön kohdistuva ulosmittaus tai turvaamistoimi... 83 2.12.2.7. Osoitus kanteen nostamiseen lepäämäänjättämisperusteena... 84 2.12.2.8. Myönnetty kuulutus lepäämäänjättämisperusteena... 84 2.12.2.9. Omistusriidan vireillä olo... 84 2.13. Kuulutuslainhuuto... 84 2.13.1. Saantokirjan jäljennös kuulutusperusteena... 85 2.13.2. Kymmenen vuoden omistajanhallinta kuulutusperusteena... 85 2.13.3. Kuulutuksen myöntäminen, kun saantokirjassa on muotovirhe... 86 2.13.4. Menettely, kun kuulutus lainhuudon saamiseksi on päätetty myöntää... 86 2.14. Lainhuutohakemuksen hylkääminen... 87 2.15. Kiinteistön luovutussaannot ja ns. muut saannot... 88 2.16. Kauppaa, vaihtoa ja lahjaa sekä muuta luovutussaantoa koskeva muotovaatimus... 89 2.16.1. Vaatimus kaupanvahvistuksesta... 89 2.16.2. Vahvistettuun luovutuskirjaan sisällytettävät vähimmäisehdot... 89
Kirjaamismenettelyn käsikirja IV (XIV) 2.16.2.1. Luovutustarkoitus... 89 2.16.2.2. Luovutettava kiinteistö... 90 2.16.2.3. Luovutuksen osapuolet... 91 2.16.2.4. Kauppahinta ja muu vastike... 91 2.16.3. Julkiset kaupanvahvistajat... 92 2.16.4. Muotovaatimukseen sovellettava lainvalintasääntö... 93 2.16.5. Luovutuskirjan muotovirheen vaikutukset... 94 2.17. Purkavat ja lykkäävät ehdot... 95 2.18. Pätemättömät ehdot... 95 2.19. Valtuutus luovutukseen... 95 2.20. Luovutuskirjan jälkikäteiset muutokset ja luovutuksen purkaminen sopimuksella... 96 2.20.1. Luovutuskirjan muuttaminen... 96 2.20.2. Luovutuksen purkaminen sopimuksella... 97 2.21. Yhteisomistuksesta aiheutuvia kysymyksiä... 98 2.21.1. Yhteisomistus on määräosaista yhteisomistusta... 98 2.21.2. Määräosasta ja yhteisesti omistetusta kiinteistöstä määrääminen... 99 2.21.3. Yhteisomistussuhteen purkaminen... 99 2.22. Ulosottokaaren mukaiset myyntitavat... 100 2.23. Määräala lainhuudatuksen kohteena... 101 2.23.1. Yleistä... 101 2.23.2. Virheellinen määräalatunnus... 102 2.23.3. Lisäalueen luovutukset... 103 2.23.4. Määräalojen ketjutus... 104 2.23.5. Määräala ja emäkiinteistö samalle omistajalle... 104 2.23.5.1. Huudattamaton määräala emäkiinteistön omistajalle... 105 2.23.5.2. Huudatettu määräala emäkiinteistön omistajalle, jolla tarkoitus jatkaa lohkomista... 105 2.23.5.3. Huudatettu määräala emäkiinteistön omistajalle, joka ei halua jatkaa lohkomista... 105 2.23.5.3.1. Määräala on rasituksista vapaa... 106 2.23.5.3.2. Määräalaan kohdistuu rasitteita... 106 2.23.5.4. Ehdollisen määräalaluovutuksen purkautuminen... 106 2.23.6. Omiin nimiin lohkominen... 108 2.23.7. Toiselle luovutettu määräalan määräosa... 108 2.23.8. Osaomistajalle ja ulkopuoliselle luovutettu määräala... 108 2.23.9. Osittainen jakosopimus... 109 2.23.10. Kaksoisluovutuksista määräalasaannoissa... 109 2.23.10.1. Yleistä... 109 2.23.10.2. Kaksoisluovutuksen tunnistaminen... 109 2.23.10.3. Kollision ratkaisusäännösten vaikutus kirjaamismenettelyyn eri tilanteissa... 110 2.24. Puolison taikka kuolleen puolison perillisen suostumus... 113 2.24.1. Sovellettava laki... 113 2.24.2. Luovutukset... 114 2.24.3. Aika 1.1.1997 jälkeen... 114 2.24.3.1. Suostumus avioliiton aikana... 114 2.24.3.2. Suostumuksen tarpeellisuuteen sovellettava lainvalintasääntö... 116 2.24.3.3. Suostumus ja avioero... 117
Kirjaamismenettelyn käsikirja V (XIV) 2.24.3.4. Suostumus toisen puolison kuoltua... 118 2.24.4. Aikaisempi lainsäädäntö... 119 2.24.4.1. Suostumus avioliiton aikana... 119 2.24.4.2. Suostumus ositusperusteen syntymisen jälkeen... 119 2.24.5. Suostumuksen muoto ja alkuperäisyysvaatimus... 120 2.24.6. Suostumuksen tarkastaminen... 121 2.24.7. Suostumuksen toimittaminen ja välitoimet... 122 2.24.7.1. Täydennyskehotus... 122 2.24.7.2. Hakemuksen jättäminen lepäämään... 122 2.24.7.3. Puolison kuuleminen... 122 2.24.8. Lainhuuto ilman puolison suostumusta... 123 2.24.9. Lainhuutohakemuksen hylkääminen ja virheellisesti myönnetyn lainhuudon vaikutukset... 124 2.24.10. Rekisteröity parisuhde... 124 2.25. Pesänselvittäjän ja -jakajan suorittamat kiinteistön myynnit... 124 2.26. Holhousoikeudelliset luvat... 126 2.26.1. Oikeustoimikelpoisuus, edunvalvonta ja edunvalvoja... 126 2.26.2. Edunvalvontavaltuutus... 127 2.26.3. Edunvalvojan ja edunvalvontavaltuutetun esteellisyys... 128 2.26.3.1. Edunvalvojan esteellisyys... 128 2.26.3.2. Edunvalvontavaltuutetun esteellisyys... 129 2.26.4. Päämiehen asemasta... 129 2.26.5. Lahjoituskielto... 131 2.26.6. Maistraatin lupa... 131 2.26.6.1. Luvan tarve edunvalvojan osalta... 131 2.26.6.2. Luvan tarve edunvalvontavaltuutetun osalta... 132 2.26.7. Menettely kirjaamisviranomaisessa... 133 2.26.8. Oikeustoimikelpoisuuden tutkimiseen liittyvä lainvalintasääntö... 133 2.27. Kunnan etuosto-oikeus... 133 2.27.1. Tilanteet, joissa kunnalla on etuosto-oikeus... 133 2.27.2. Tilanteet, joissa kunnalla ei ole etuosto-oikeutta... 134 2.27.3. Etuostomenettely... 135 2.27.4. Etuostolain vaikutukset lainhuudon myöntämiseen... 136 2.28. Ulkomaalainen ja lainhuudatus... 137 2.29. Yleistä perintöoikeudesta ja lainhuudatuksesta... 137 2.29.1. Kuolinpesän osakkaat ja sen hallinto... 137 2.29.2. Lainhuudatus jakamattomassa kuolinpesässä... 139 2.29.3. Perinnöstä luopuminen... 141 2.29.3.1. Perittävän eläessä tapahtunut luopuminen... 141 2.29.3.2. Perittävän kuoltua tapahtunut luopuminen... 141 2.29.4. Perintöosuuden luovuttaminen... 142 2.29.4.1. Luovutuksen muoto... 142 2.29.4.2. Pesäosuudet yksiin käsiin... 143 2.29.4.3. Pesäosuudet useimmissa käsissä... 143 2.30. Lainhuuto perinnön ja perinnönjaon perusteella... 144
Kirjaamismenettelyn käsikirja VI (XIV) 2.30.1. Yleiset perusteet... 144 2.30.2. Vainajan ja pesän velkojien asemasta... 146 2.30.3. Perukirjan tarpeellisuudesta... 147 2.30.4. Lainhuudossa tarvittavat asiakirjat... 148 2.31. Perintösaantoja koskeva lainvalintasääntö... 148 2.32. Lainhuuto osituksen ja omaisuuden erottelun perusteella... 149 2.33. Ositukseen sovellettava lainvalintasääntö... 150 2.34. Testamentti ja lainhuudatus... 151 2.34.1. Terminologiasta... 151 2.34.2. Kelpoisuudesta tehdä testamentti... 152 2.34.3. Testamentin muodosta... 152 2.34.4. Lainhuuto testamentin perusteella... 153 2.34.5. Lakiosaperillisen suoja... 155 2.34.5.1. Lakiosavaatimus tehty... 157 2.34.5.2. Lakiosavaatimuksen tekemisestä ei ole tietoa... 157 2.34.6. Legaatin saajan suoja... 158 2.34.7. Kiinteistölegaatin lainhuudatus... 159 2.34.8. Avio-oikeuden huomioiminen testamenttisaantoa huudatettaessa... 159 2.34.9. Lainhuutoa haettaessa (ainakin) tarvittavat asiakirjat... 159 2.35. Testamenttisaantoihin liittyvät lainvalintasäännöt... 160 2.36. Yhteisösaantojen yleiset lähtökohdat... 161 2.37. Osakeyhtiö kiinteistön luovuttajana tai luovutuksen saajana... 162 2.37.1. Päätös- eli toimivalta... 162 2.37.2. Yhtiön ulkoinen edustamisvalta eli kelpoisuus... 163 2.37.3. Lainhuudatuksessa vaadittava selvitys... 164 2.38. Asunto-osakeyhtiö kiinteistön luovuttajana tai luovutuksensaajana... 165 2.39. Kiinteistön ostaminen perustettavan osakeyhtiön tai asunto-osakeyhtiön lukuun... 166 2.40. Kiinteistön ostaminen muun perustettavan yhteisön lukuun... 168 2.41. Osakeyhtiön sulautuminen... 168 2.42. Osakeyhtiön jakautuminen... 169 2.43. Yhtiömuodon muutokset... 169 2.44. Apportti... 169 2.45. Osakeyhtiön purkaminen... 170 2.46. Osuuskunta kiinteistön luovuttajana tai luovutuksensaajana... 170 2.47. Avoin yhtiö ja kommandiittiyhtiö kiinteistön ostajana tai myyjänä... 170 2.48. Kansainväliset yhteisösaannot... 171 2.49. Yhdistys kiinteistön luovuttajana tai luovutuksensaajana... 172 2.50. Kunta kiinteistön luovuttajana tai luovutuksen saajana... 173 2.51. Kuntayhtymä kiinteistön luovuttajana tai luovutuksensaajana... 174 2.52. Valtion maan luovuttaminen... 174 2.53. Kirkon tai seurakunnan kiinteän omaisuuden luovuttaminen ja hankkiminen... 175 2.54. Pankki kiinteistön luovuttajana tai luovutuksen saajana... 176 2.55. Takavarikon ja ulosmittauksen vaikutus lainhuudon myöntämiseen... 176 2.56. Yrityssaneeraus ja lainhuudatus... 177 2.57. Yksityishenkilön velkajärjestely ja lainhuudatus... 178 2.58. Konkurssi ja lainhuudatus... 178 2.59. Yhteiset alueet, yhteisalueosuudet ja yhteismetsäosuudet... 179 2.59.1. Yhteisen alueen luonne ja huudatuskelvottomuus... 179 2.59.2. Päätösvallan käyttäminen... 179 2.59.3. Järjestäytynyt / järjestäytymätön osakaskunta... 180
Kirjaamismenettelyn käsikirja VII (XIV) 2.59.4. Yhteisalueosuuden luovuttaminen... 180 2.59.5. Yhteismetsäosuuden luovutuksen erityispiirteet... 181 2.59.6. Luovutusrajoitus... 181 2.59.7. Etuosto-oikeus... 182 2.59.8. Kiinnitys ja erityisen oikeuden kirjaus yhteiseen alueeseen tai yhteisalueosuuteen.. 183 2.60. Vesijätöistä... 184 2.60.1. Erilliset vesijätöt... 184 2.60.2. Yhteinen ja yksityinen vesijättö... 185 2.61. Tilusvaihdot... 185 3. VARAINSIIRTOVERO... 186 3.1. Varainsiirtoverolaki... 186 3.2. Luovutuksen veronalaisuus ja verovelvollinen... 186 3.3. Veron määrä... 186 3.3.1. Vastikkeen arvo... 186 3.3.2. Käypä arvo... 187 3.3.3. Vastikkeen jakautuminen kiinteän ja irtaimen omaisuuden kesken... 187 3.3.4. Sähköliittymä... 189 3.3.5. Kunnallistekniset korvaukset... 189 3.3.6. Kiinteistövero... 190 3.3.7. Tilatukioikeudet... 190 3.4. Vaihto... 190 3.5. Vastikkeettomat tai osittain vastikkeelliset saannot... 191 3.5.1. Perintö- ja testamenttisaannot... 191 3.5.2. Lakiosa... 191 3.5.3. Pesäosuuden luovutus... 192 3.5.4. Ositus... 192 3.5.5. Erottelu... 193 3.5.6. Lahja... 193 3.5.7. Yhteisomistussuhteen purkaminen... 193 3.6. Vuokra- ja käyttöoikeus... 193 3.7. Kiinteistön käyttöä pysyvästi palvelevat rakennukset ja rakennelmat... 194 3.8. Yhtiöoikeudelliset saannot sekä yksityisotto, muu varojen jako tai yhteisomistus-suhteen purkaminen... 194 3.8.1. Pääomansijoitus tai apportti... 194 3.8.2. Yksityisotto tai yhteisön purkautuminen... 195 3.8.3. Yhtiön perustamisoikeuden luovutus... 195 3.8.4. Yhteisömuodon muutos, fuusio ja jakautuminen... 196 3.9. Verosta vapaat... 196 3.9.1. Verosta vapaat yhteisöt... 196 3.9.2. Julkisyhteisöjen hankinnat... 197 3.9.3. Suomea sitovat kansainväliset sopimukset... 197 3.9.4. Eräät luvanvaraiset luovutukset... 197 3.9.5. Eräät kiinteistön vaihdot... 197 3.9.6. Eräät maatalouselinkeinolainsäädännön mukaiset luovutukset... 198 3.10. Ensiasunnon verovapaus... 198 3.10.1. Verovapauden perusteet ensiasunnon ostajalla... 198 3.10.2. Käyttämään ryhtyminen... 198
Kirjaamismenettelyn käsikirja VIII (XIV) 3.10.3. Ikäraja... 200 3.10.4. Aikaisempi omistus... 200 3.10.5. Useita luovutuksensaajia... 200 3.10.6. Kiinteistö hankittu myös muuhun kuin asumiskäyttöön... 200 3.10.7. Pinta-alarajoitus... 201 3.10.8. Veroviraston lausunto ja hakijan vakuutus aikaisempaa omistusta koskien... 201 3.11. Veron suorittamisajankohta... 201 3.11.1. Lainhuudatus- tai kirjaamisen hakemisajan alkaminen... 201 3.11.2. Luovutuksen purkaminen sopimuksella... 202 3.11.3. Poikkeukset lainhuudatus- tai kirjauksen hakemisajassa... 204 3.12. Verohallinnon lausunto... 204 3.13. Veron määrääminen... 205 3.13.1. Täydennyskehotus... 205 3.13.2. Ennakkoratkaisu... 206 3.13.3. Minimivero... 206 3.14. Veron maksutapa... 206 3.15. Veron viivästyskorotus... 207 3.15.1. Viivästyskorotus lainhuudon tai kirjaamisen hakemisen laiminlyönnistä... 207 3.15.2. Viivästyskorotus, kun samalla luovutuskirjalla on ostettu useampia kiinteistöjä... 207 3.15.3. Vastuu aiemmista luovutuksista... 207 3.16. Veron vanhentuminen... 208 3.16.1. Abstraktinen/konkreettinen verovelka... 208 3.16.2. Leimaveron vanhentuminen... 208 3.17. Veron maksun lykkääminen ja maksuunpano... 209 3.18. Aiheettomasti suoritettu vero ja muutoksenhaku... 209 3.19. Voimaantulo- ja siirtymäsäännökset... 210 4. ERITYISEN OIKEUDEN KIRJAAMINEN... 211 4.1. Yleistä... 211 4.2. Kirjaamiskelvottomat erityiset oikeudet... 212 4.3. Kirjaamismenettely... 213 4.3.1. Hakija... 213 4.3.2. Asiakirja... 213 4.3.3. Hakemus... 213 4.4. Kirjauksen kohde... 214 4.4.1. Yleistä... 214 4.4.2. Määräosa... 215 4.4.3. Osaomistaja käyttöoikeuden haltijana... 215 4.4.4. Käyttöoikeus kohteena... 216 4.4.5. Kohdentaminen... 216 4.4.6. Kohteesta myyty määräala... 217 4.5. Suostumus... 217 4.5.1. Omistajan suostumus... 217 4.5.2. Uuden omistajan suostumus... 217 4.6. Voimassaoloaika... 218 4.6.1. Tyypilliset ajat... 218 4.6.2. Määräajan jälkeen jatkuva... 219
Kirjaamismenettelyn käsikirja IX (XIV) 4.6.3. Elinikäinen... 219 4.6.4. Voimassaoloaika alkaa vasta tulevaisuudessa... 219 4.7. Kirjattavat etuudet... 220 4.8. Vuokraoikeus ja muu käyttöoikeus... 220 4.8.1. Maanvuokra... 220 4.8.2. Huoneenvuokra... 221 4.8.3. Vastikkeettomat käyttöoikeudet... 221 4.8.4. Rajoitetut käyttöoikeudet... 221 4.9. Vuokra-alue... 222 4.9.1. Alueen määrittely... 222 4.9.2. Vuokra-alue useasta kiinteistöstä... 222 4.10. Tontinvuokra... 223 4.11. Muu asuntoalueen vuokra... 224 4.12. Rakennetun viljelmän ja maatalousmaan vuokra... 224 4.13. Muu maanvuokra... 225 4.14. Kirjaamisvelvollisuus... 226 4.14.1. Yleistä... 226 4.14.2. Laitostunnus... 226 4.14.3. Toistaiseksi voimassa oleva sopimus... 227 4.14.4. Siirrettävyys... 227 4.14.5. Siirtokelvoton vuokra- tai käyttöoikeus... 229 4.14.6. Alivuokraus... 229 4.14.7. Rakentamisoikeus ja rakennuksen tai laitteen määrittely... 230 4.14.8. Vuokranantaja myy rakennukset vuokralaiselle... 230 4.14.9. Vuokralaisella vuokra-alueella rakennukset vanhastaan... 231 4.14.10. Rakennuksen osaomistus... 231 4.14.11. Maanalaisen tilan vuokraoikeuden kirjaaminen... 231 4.15. Käyttöoikeuteen liittyvistä toimivallan rajoituksista... 232 4.15.1. Yleistä... 232 4.15.2. Avioliitto... 232 4.15.3. Vajaavaltaisuus... 233 4.15.4. Kuolinpesä... 233 4.15.5. Yksityishenkilön velkajärjestely... 233 4.15.6. Konkurssipesä... 233 4.15.7. Yhtiöt ja yhdistykset... 234 4.15.8. Valtio... 234 4.15.9. Seurakunta... 234 4.16. Eläkeoikeus... 235 4.17. Metsänhakkuuoikeus... 235 4.18. Irrottamisoikeus... 236 4.19. Sopimus kiinteistön hallinnan jakamisesta (MK 14:3)... 237 4.19.1. Yleistä... 237 4.19.2. Rakennuksen hallinnan jako... 238 4.19.3. Hallinnanjako ajan perusteella... 238 4.19.4. Hakija... 238 4.19.5. Hallinnanjakosopimuksen muodosta... 239 4.19.6. Sopimuksen kestoaika... 240 4.19.7. Kiinnitysten järjestely ja suostumukset... 240 4.19.8. Kirjaustapa... 241
Kirjaamismenettelyn käsikirja X (XIV) 4.19.9. Kirjauksen vaikutus kiinnityksen tai erityisen oikeuden kohteeseen... 241 4.19.10. Määräalan kauppa... 242 4.19.11. Vuokrasopimukseen otettu kielto tehdä hallinnanjakosopimus... 242 4.19.12. Hallinnanjakosopimuksen ehto osaomistajan etuosto-oikeudesta... 242 4.19.13. Useampi kiinteistö hallinnanjaon kohteena... 243 4.19.14. Useampi hallinnanjakosopimus samasta kohteesta... 243 4.19.15. Hallinnanjakosopimuksen muutoksen kirjaaminen ja kirjauksen poistaminen... 243 4.19.16. Rakennusliike/hallinnanjakosopimusten ketjutus... 244 4.19.17. Määräosien luovutukset hallinnanjaon osapuolten kesken... 245 4.20. Elinkeinotoiminnassa mahdolliset kirjaukset MK 14:4 ja 5:ssä... 245 4.20.1. Yleistä... 245 4.20.2. Rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjaus (MK 14:4)... 245 4.20.2.1. Rakentajan ja kone-/laitetoimittajan oikeuden kirjaus... 245 4.20.2.2. Esineen luovuttaminen käyttöoikeuteen kuuluvaksi... 246 4.20.2.3. Omistajan suostumus MK 14:4 kirjauksiin... 247 4.20.3. Ainesosan ja tarpeiston määritys... 247 4.21. Erityisen oikeuden kirjaamisen merkitys... 248 4.21.1. Kirjaamattoman oikeuden pysyvyys... 248 4.21.2. Erityisen oikeuden kirjaamisen oikeusvaikutukset (MK 14:7)... 249 4.22. Etusija (MK 14:8)... 250 4.23. Kirjaamishakemuksen jättäminen lepäämään (MK 14:11)... 250 4.23.1. Lepäämään jättäminen, kun oikeuden perustajalla ei ole lainhuutoa kiinteistöön... 250 4.23.2. Lepäämään jättäminen, kun oikeuden perustaminen on sopimuksen tai muun oikeustoimen mukaan ehdollinen taikka se ei ole tullut lainvoimaiseksi.... 251 4.23.3. Lepäämään jättäminen, kun oikeuden perustamiseen tarvitaan muun henkilön, yhteisön toimivaltaisen elimen taikka tuomioistuimen tai muun viranomaisen suostumus tai päätös.... 252 4.23.4. Lepäämään jättäminen, kun kiinteistön ulosmittauksesta tai siihen kohdistuvasta turvaamistoimesta on tehty merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin ennen oikeuden perustamista.... 253 4.23.5. Lepäämään jättäminen, kun kirjaamisviranomainen on osoittanut erityistä oikeutta koskevan riidan käsiteltäväksi oikeudenkäynnissä taikka vireillä on riita erityisen oikeuden pätevyydestä taikka kiinteistön omistusoikeudesta.... 253 4.24. Kirjaamishakemuksen hylkääminen (MK 14:12)... 253 4.24.1. Kirjaamiskelvoton oikeus... 254 4.24.2. Asiakirjan puuttuminen tai puutteellisuus... 254 4.24.3. Oikeuden perustajan omistusoikeus kohdekiinteistöön/käyttöoikeuteen jäi selvittämättä... 254 4.24.4. Tarvittavan suostumuksen tai päätöksen puuttuminen... 254 4.24.5. Konkurssi... 255 4.24.6. MK 14:4 tai 5 hakemus... 255 4.24.7. Omistajan vaihdos... 255 4.24.8. Muu syy hylkäämiseen... 255 4.25. Oikeuden muuttamisen, siirron ja lakkaamisen kirjaaminen (MK 14:13-16)... 256 4.25.1. Yleistä... 256 4.25.2. Vuokra-/käyttöoikeuden siirto... 256 4.25.2.1. Esitettävä selvitys... 256 4.25.2.2. Siirtäjä pidättänyt rakennusten omistusoikeuden... 256
Kirjaamismenettelyn käsikirja XI (XIV) 4.25.2.3. Aikaisempia siirtoja ei ole kirjattu... 257 4.25.2.4. Käyttöoikeuden määräosan luovutus... 258 4.25.2.5. Alueellisen osan siirtäminen erikseen... 258 4.26. Käyttöoikeuden pidentäminen ja jatkaminen... 259 4.26.1. Käsitteet, selvityksen esittämisaika ja merkitys, laitostunnus... 259 4.26.2. Ehtojen muuttuminen... 260 4.26.3. Entinen oikeudenhaltija... 260 4.26.4. Jatkon kohde... 260 4.27. Sopimuksen muutoksen kirjaamisesta... 261 4.27.1. Kaavio 1... 262 4.27.2. Kaavio 2... 263 4.27.3. Kaavio 3... 263 4.27.4. Kaavio 4... 264 4.28. Erityisen oikeuden kirjauksen poistaminen... 264 4.29. Käyttöoikeuden ja omistusoikeuden yhtyminen... 265 5. KIINNITYS... 268 5.1. Yleistä... 268 5.2. Kiinnitysmenettely... 268 5.2.1. Kiinnityksen hakeminen... 268 5.2.1.1. Pyyntö kiinnityksen vahvistamisesta... 269 5.2.1.2. Hakija ja hakijan tunnistetiedot... 269 5.2.1.2.1. Lainhuutoedellytys... 270 5.2.1.2.2. Saantotieto... 270 5.2.1.2.3. Menettelysuositus... 270 5.2.1.2.4. Ehdollinen saanto... 271 5.2.1.2.5. Perättäiset luovutukset ja hakemuksen peruuttaminen... 271 5.2.1.2.6. Määräosan omistaja... 271 5.2.1.2.7. Hakija käyttöoikeuskiinnityksessä... 272 5.2.1.3. Hakijan yhteystiedot... 272 5.2.1.4. Kiinnityksen kohde... 272 5.2.1.4.1. Huudattamis- ja kirjaamisedellytys... 273 5.2.1.4.2. Kohteen tunnuksen voimassaolo... 273 5.2.1.5. Haettavan kiinnityksen suuruus... 273 5.2.1.6. Pyyntö usean kiinnityksen keskinäisestä etusijasta... 274 5.2.1.7. Määräys panttikirjan toimittamisesta... 274 5.2.2. Suostumus kiinnittämiseen... 274 5.2.2.1. Kuolinpesä... 275 5.2.2.2. Edunvalvoja... 275 5.2.2.3. Menettelysuositus... 276 5.2.2.4. Aviopuolisot... 276 5.2.2.5. Osakeyhtiö... 276 5.2.2.6. Asunto-osakeyhtiö... 276 5.2.2.7. Avoin yhtiö ja kommandiittiyhtiö... 276 5.2.2.8. Osuuskunta... 276 5.2.2.9. Yhdistys... 277 5.2.2.10. Yhteisesti määräosin omistettu kiinteistö... 277 5.2.2.11. Ehdollinen saanto... 277
Kirjaamismenettelyn käsikirja XII (XIV) 5.2.2.12. Perustettava yhteisö... 277 5.2.3. Kiinnityshakemuksen liitteet... 278 5.2.3.1. Kiinnitysratkaisu... 278 5.2.4. Kiinnityksen pysyvyys... 279 5.2.5. Kiinnityksen etusija... 279 5.2.6. Panttikirja... 280 5.2.7. Kiinnityshakemuksen lepäämäänjättäminen... 281 5.2.8. Kiinnityshakemuksen hylkääminen... 282 5.3. Kiinnityksen kohdetta koskevat edellytykset... 284 5.3.1. Kohteena koko kiinteistö... 284 5.3.2. Kohteena kiinteistön määräosa... 284 5.3.2.1. Hallinnanjakosopimus... 286 5.3.3. Kohteena kiinteistön määräala... 287 5.3.4. MK 19:1:ssä tarkoitettu käyttöoikeus kiinnityksen kohteena... 288 5.3.4.1. Laitoksen yksilöinti... 288 5.3.4.2. Rakennukset ja laitteet laitoskiinnityksessä... 290 5.3.4.3. Vuokra-aika... 291 5.4. Kiinnityskelpoisuudesta ja kiinnityksen esteistä... 291 5.4.1. Kiinnityskelvottomuus lainhuudatusmahdollisuuden puuttumisen vuoksi... 291 5.4.2. Koskitila... 292 5.4.3. Vaikka on lainhuudatusmahdollisuus tai -velvollisuus, kiinnitysmahdollisuutta ei ole, kun kohteena on... 292 5.4.4. Vesivoiman käyttöoikeus... 293 5.5. Yhteiskiinnitys... 293 5.5.1. Yhteiskiinnityksen käsitteestä... 293 5.5.2. Yhteiskiinnityksen edellytyksistä... 294 5.5.3. MK 16:2.1 edellytyksistä tarkemmin... 294 5.6. Kiinnityksen muuttaminen... 297 5.6.1. Etusijajärjestyksen muuttaminen (MK 18:1)... 297 5.6.2. Kiinnityksen laajentaminen (MK 18:2)... 298 5.6.3. Kiinnitysten yhdistäminen (MK 18:3)... 298 5.6.4. Kiinnityksen jakaminen (MK 18:4)... 299 5.6.5. Kiinnityksen kuolettaminen (MK 18:5)... 299 5.6.6. Yhteiskiinnityksen purkaminen (MK 18:6)... 300 5.6.6.1. Yhteiskiinnityksen purkaminen, sama omistaja... 300 5.6.6.2. Yhteiskiinnityksen purkaminen, eri omistaja... 300 5.6.6.2.1. Eri omistaja, ei realisointijärjestystä tai realisointijärjestyksessä ensimmäisenä oleva kiinteistö... 300 5.6.6.3. Yhteiskiinnityksen purkaminen lohkokiinteistön tai määräalan osalta, eri omistaja301 5.6.7. Menettely kiinnitystä muutettaessa (MK 18:7)... 303 5.6.8. Kiinnityksen muuttaminen viranomaisen ilmoituksen perusteella (Asetus lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä 22 )... 303 5.6.9. Kiinnityksen muuttaminen kiinteistörekisterin pitäjän ilmoituksesta... 304 5.6.10. Panttikirjan vaihtaminen ja kuolettaminen (MK 18:8)... 305 5.6.11. Rasitustodistus... 306
Kirjaamismenettelyn käsikirja XIII (XIV) 6. MUISTUTUSTIEDOISTA... 307 6.1. Yleistä... 307 6.2. Ulosmittaus... 307 6.2.1. Ulosmittauksen säännöstausta... 307 6.2.2. Ulosmittausmerkinnän tekeminen... 308 6.2.3. Menettely kirjaamisviranomaisessa... 308 6.2.4. Ulosmitatun omaisuuden myyntitavat... 309 6.2.5. Määräämiskielto yhteisössä (UK 4:38)... 309 6.2.6. Pesäosuuden ulosmittaus ja määräämiskielto kuolinpesässä (UK 4:77 ja 78)... 309 6.2.7. Ainesosien ja tarpeiston myyminen (UK 5:13)... 310 6.2.8. Huutokauppa (UK 5:1)... 310 6.2.9. Ulosottomiehen toimittama vapaa myynti (UK 5:76)... 311 6.2.10. Muu vapaa myynti... 311 6.2.11. Ilmoitukset ja kiinnitykset huutokaupassa ja vapaassa myynnissä (UK 5:87)... 311 6.2.12. Tuomioistuin ulosmittauksen määrääjänä... 312 6.2.13. Velallinen muu kuin se, jolla lainhuuto... 312 6.2.14. Vuokraoikeuden ulosmittaus... 313 6.2.15. Kirjaamattomat erityiset oikeudet... 313 6.2.16. Määräalatunnusta vailla olevan määräalan ulosmittaus... 313 6.2.17. Ulosmittaus yksityishenkilön velkajärjestelyssä... 314 6.3. Turvaamistoimi... 314 6.4. Hukkaamiskielto rikoksen perusteella... 315 6.5. Konkurssi... 315 6.6. Ulosmittaus-, turvaamistoimenpide- ja konkurssimerkinnän merkitys... 316 6.7. Yrityksen saneeraus... 316 6.8. Vallintarajoitus (MK 12:5)... 317 6.8.1. Soveltamisala... 317 6.8.2. Merkinnän tekoaika... 318 6.8.3. Vallintarajoituksen kohdistuminen vuokra- tai käyttöoikeuteen... 318 6.8.4. Vallintarajoitus vai erityinen oikeus... 318 6.8.5. Lesken hallintaoikeus ja testamentinsaajan käyttöoikeus (PK 3:1a ja 12:6)... 319 6.8.6. MK 2:11.2:n ehto rakentamattomuudesta tai maksimihinnasta... 321 6.8.7. Muu testamenttiin perustuva vallinnanrajoitus kuin käyttöoikeus... 321 6.8.8. Vallintarajoitusmerkinnän poistaminen... 322 6.9. Lainojen aiheuttamat rajoitukset... 323 6.10. Etuosto-oikeuden käyttäminen... 323 6.11. Lunastuslupa... 323 6.12. Lakisääteinen panttioikeus... 324 6.12.1. Soveltamisala... 324 6.12.2. Kirjaamisen edellytykset... 325 6.12.3. Kirjauksen voimassaoloaika ja etusija... 325 6.12.4. Tarkastettavat seikat... 325 6.12.5. Kirjauksen poistaminen ja kohdentaminen... 326 6.13. Korjaamis- tai muutoksenhakuasian vireilläolo... 327 6.13.1. Korjaamisasia... 327 6.13.2. Muutoksenhakuasian vireilläolo... 328 6.14. Omistusta tai kirjausta koskeva riita-asia... 328 6.15. Valtion kiinteistövarallisuuden luovuttaminen ja merkinnät lainhuudatuksen ulkopuolelle jäävän kiinteistön omistajasta ja hallinnoivasta viranomaisesta... 329
Kirjaamismenettelyn käsikirja XIV (XIV) 6.15.1. Valtion kiinteistövarallisuuden luovuttaminen... 329 6.15.2. Kiinteistövarallisuuden hankkiminen valtiolle... 330 6.15.3. Tutkiminen kirjaamismenettelyssä... 331 6.15.4. Haltijavirastomerkinnän merkitys selvityksenä oikeustoimiin... 331 6.15.5. Merkinnät lainhuudatuksen ulkopuolelle jäävän kiinteistön omistajasta sekä haltijavirastosta... 332 6.15.6. Haltijamerkintä luonnonsuojelualueiden osalta... 333 6.16. Muita merkintöjä... 334 6.16.1. Kehittämiskorvaus... 334 6.16.2. Uhkasakkomerkintä... 335 6.16.3. Hautaustoimilaki... 335 6.17. Kiinteistönmuodostuksista tehtävät merkinnät... 338 6.17.1. Yleistä... 338 6.17.2. Lohkominen... 338 6.17.3. Vuokraoikeuden tai muun erityisen oikeuden kohdentaminen... 340 6.17.4. Kiinteistöjen yhdistäminen... 340 6.17.5. Ilmoittaminen tuomioistuimen päätöksestä kirjaamisviranomaiselle... 341 6.17.6. Kantakiinteistö... 341 6.18. Arkistoitavaksi siirtäminen (MK 7:6)... 341 6.19. Vastuunjakomerkinnät... 342 6.20. Merkinnät kiinteistötuomarin suostumuksista... 342 6.21. Vuokra-alueiden järjestelylait... 342 6.22. Lain mustalaisväestön asunto-olojen parantamisesta mukaiset rajoitukset... 343 6.23. Maankäyttölain mukaiset rajoitukset... 343 7. VOIMAANTULOSÄÄNNÖKSET... 344 7.1. Maakaaren voimaantulosäännökset... 344 7.1.1. Uuden MK:n voimaantulo... 344 7.1.2. Vanhan lain mukaiset luovutukset... 344 7.1.3. Määräalan erottamisoikeuden pysyvyyden kirjaus ja pysyvyyskiinnitys... 344 7.1.4. Kantakiinteistön uuden omistajan suostumus... 345 7.1.5. Ylimuistoinen nautinta... 345 7.1.6. Kruununluonteinen maa, ehdollinen tontti, vakaa hallintaoikeus... 345 7.1.7. Kiinnitykset... 346 7.1.8. Viranomaisen lupa tai toisen suostumus... 346 7.2. Kirjaamisasioiden siirtoa koskevan lainsäädännön voimaantulosäännökset... 346 7.2.1. Yleistä... 346 7.2.2. Asiat, jotka vireillä 1.1.2010... 347 7.2.3. Samalle omistajalle kuuluvien kiinteistöjen yhteiskiinnitys... 347
Kirjaamismenettelyn käsikirja 1 (348) 1. YLEISTÄ KIRJAAMISMENETTELYSTÄ 1.1. Mitä kirjaamisasioilla tarkoitetaan Kirjaamisasioilla tarkoitetaan MK 5:1,1:n mukaan kiinteistön omistusoikeuden kirjaamista eli lainhuudatusta, erityisten oikeuksien kirjaamista sekä kiinnitystä. Kirjaaminen on yleisnimitys menettelylle, jossa kiinteistön omistajanvaihdos tai jokin kiinteistöön kohdistuva oikeus merkitään lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Lainhuudolla tarkoitetaan omistusoikeuden kirjaamista kiinteistöön. Lainhuutoa koskevia säännöksiä sovelletaan myös kiinteistön määräosan ja määräalan sekä kiinteistöjen yhteisen alueen ja sen määräalan sekä yhteisalueosuuden saannon kirjaamiseen. Kiinnityksen tarkoituksena on mahdollistaa kiinteistön käyttäminen velan vakuutena. Kiinnityksestä annetaan todistukseksi panttikirja, jonka kiinteistön omistaja luovuttaa velkojalle pantatessaan kiinteistön. Panttioikeuden haltijalla on oikeus saada saatavalleen suoritus kiinteistön arvosta panttikirjan osoittamaan määrään asti. Kiinnityksen etusija vaikuttaa kiinteistöstä saadun kauppahinnan jakoon pakkorealisaatiossa. Erityisen oikeuden kirjaamisella turvataan oikeuden pysyvyys suhteessa kiinteistön myöhempiin omistajiin sekä määrätään etusija suhteessa toisiin erityisiin oikeuksiin ja kiinteistön omistajan velkojiin. Koska kiinteistöön ei saa enää kohdistua vanhan MK:n aikana syntyneitä salaisia panttioikeuksia, eri lakeihin perustuvat, kiinteistöön kohdistuvat etu- tai panttioikeudet on myös lakisääteisinä panttioikeuksina kirjattava lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin, jotta ne olisivat sitovia. Kirjaamishakemuksista ja niiden perusteella tehtävistä ratkaisuista pidetään MK 5:1,2:n mukaan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriä. Lainhuutojen, erityisten oikeuksien ja kiinnitysten lisäksi lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehdään merkintöjä myös muista kiinteistöön kohdistuvista oikeuksista ja rasituksista. Tällöin puhutaan ns. muistutusasioista. 1.2. Kirjaamismenettelyn oikeuslähteet Kirjaamismenettely on lailla säänneltyä ratkaisutoimintaa. Menettelyssä voidaan erottaa käsittelyn muodollinen puoli (varsinaiset menettelysäännökset) ja kirjaamisratkaisun edellytyksiä koskeva aineellinen puoli. Oikeudellisesti säänneltynä toimintana ratkaisijaa ohjaa sekä menettelyn että kirjaamisratkaisun edellytysten osalta tavanomaiset oikeuslähteet ja niiden käyttöä koskevat periaatteet. Menettelysäännöillä tarkoitetaan tässä yhteydessä esimerkiksi sitä, miten kirjaamishakemus on laadittava, miten kirjaamisasia saatetaan vireille, kirjaamisasioissa noudatettavaa täydennys- ja kuulemismenettelyä, menettelyä, kun asiassa annetaan osoitus erilliseen oikeudenkäyntiin, lepäämäänjättämismenettelyä, kirjaamisratkaisun muotoa ja hylkäävän ratkaisun perusteluvelvollisuutta, muutoksenhakumenettelyä ja korjaamismenettelyä. Menettelysäännöksiin kuuluvat myös säännökset siitä, kenellä on oikeus käsitellä ja ratkaista kirjaamisasia ja mikä viranomainen on toimivaltainen kirjaamisasioissa.
Kirjaamismenettelyn käsikirja 2 (348) Varsinaiset kirjaamisen menettelysäännökset sisältyvät maakaareen (540/1995, MK). Siinä on mahdollisimman tyhjentävästi pyritty sääntelemään kirjaamismenettely ottaen huomioon sen erityispiirteet. Siltä osin kuin maakaaressa ei ole menettelystä toisin säädetty, noudatetaan menettelyssä mitä hallintolaissa (434/2003, HL) säädetään hallintomenettelystä. Kirjaamisratkaisun edellytyksiä koskevalla aineellisella puolella tarkoitetaan niitä perusteita, joilla lain mukaan saanto tai erityinen oikeus saadaan kirjata tai kiinnitys vahvistaa. Myös näiltä osin maakaari sisältää omat säännöksensä. Maakaaren lähtiessä siitä, että vain lailliset ja pätevät oikeudet saadaan kirjata, kirjaamisen edellytykset ratkeavat kuitenkin pitkälti aineellisen erityissääntelyn mukaan riippuen kulloinkin kirjattavana olevan oikeussuhteen laadusta. Suhteessa eri aikoina voimassa oleviin säännöksiin menettelysäännöt ja kirjaamisen edellytyksiä koskevat aineelliset säännöt eroavat toisistaan. Menettelysäännöksinä tulevat noudatettaviksi aina käsittelyhetkellä voimassa olevat säännöt. Sen sijaan kirjattavan oikeuden laillisuutta ja pätevyyttä arvioidaan aina niiden säännösten mukaan, jotka olivat voimassa oikeuden synty- tai perustamishetkellä (esim. saannon tapahtumishetki määrää sen lain, jonka mukaan saannon laillisuutta arvioidaan). Kirjattavan oikeuden pätevyyttä saatetaan joutua arvioimaan myös jonkun muun maan kuin Suomen lain mukaan. Asioissa, joilla on ns. kansainvälinen liityntä, sovellettava laki määräytyy Suomessa voimassa olevien lainvalintasäännösten nojalla. Kirjaamisviranomaisen velvollisuutta soveltaa vieraan maan lakia sekä kansainväliseen yksityisoikeuteen kuuluvia lainvalintasääntöjä käsitellään tarkemmin jäljempänä mm. lainhuudatusta koskevassa jaksossa. Tällä kirjaamismenettelyn ohjekirjalla pyritään osaltaan edistämään kirjaamistoiminnan lainmukaisuutta ja yhdenmukaisuutta. Ohjekirja ei kuitenkaan ole varsinainen oikeuslähde eikä sen menettely- ja tulkintasuositukset ole sitovia oikeusohjeita. Kirjaamisessa esiintyvien oikeudellisten tulkintakysymysten ratkaiseminen tapahtuu aina kirjaamisviranomaisen toimesta sen oman oikeudellisen harkinnan perusteella. Ohjekirjan tarkoituksena on tukea tätä toimintaa kuvaamalla systemaattisesti kirjaamisessa tyypillisesti esiintyviä ongelmia, kertomalla miten kirjaamiskäytännössä on eri kysymyksiin vakiintuneesti vastattu ja esittämällä myös näkemyksiä siitä, mikä on voimassa olevan oikeuden kanta käsillä olevissa tilanteissa. 1.3. Kirjaamisviranomainen Kirjaamisviranomaisena toimii MK 5:2:n mukaan Maanmittauslaitos (31.12.2013/922). Lainkohdan aiemman, 31.12.2013 asti voimassa olleen määräyksen mukaan kirjaamisviranomaisena toimi se maanmittaustoimisto, jonka toimialueella kiinteistö sijaitsi. 1.4. Kirjaamisasian käsittelijä 1.4.1. Käsittelijän kompetenssi Yleistoimivalta kirjaamisasian käsittelemiseen ja ratkaisemiseen on Maanmittauslaitoksen palveluksessa virkasuhteessa olevalla kirjaamislakimiehellä (MK 5:2,2). Ratkaisu-
Kirjaamismenettelyn käsikirja 3 (348) toiminnan lisäksi hän huolehtii kirjaamistoiminnan lainmukaisuudesta ja ohjaa ja kouluttaa muita kirjaamisasioiden käsittelyyn osallistuvia henkilöitä. Kirjaamisasioita käsittelevät ja ratkaisevat myös sellaiset Maanmittauslaitoksen henkilökuntaan kuuluvat virkamiehet, jotka tuotantotoimintayksikön päällikkö on määrännyt näitä tehtäviä suorittamaan (kirjaamissihteerit). Määräyksen antamisen edellytyksenä on, että kyseisellä virkamiehellä on kirjaamistehtävien hoitamiseen riittävä taito (Laki maanmittauslaitoksesta 10,2 ). Käytännössä taito edellyttää riittävää koulutusta ja kokemusta. Kirjaamissihteeri ei saa ratkaista kirjaamisasiaa, jos se on laaja, tulkinnanvarainen tai muutoin vaikea ratkaista (MK 5:2,2). Tällainen asia on siirrettävä kirjaamislakimiehelle ratkaistavaksi. Kirjaamissihteerillä on oikeus ja velvollisuus siirtää tällainen asia kirjaamislakimiehen ratkaistavaksi. Kirjaamislakimies voi myös oma-aloitteisesti päättää, että hän ottaa tietyn asian sen vaikeuden takia kirjaamissihteeriltä käsiteltäväkseen. Kirjaamislakimiehen on myös valvottava delegointisäännösten noudattamista, jolloin hänellä saattaa olla myös velvollisuus ottaa laaja, tulkinnanvarainen tai muutoin vaikea asia kirjaamissihteeriltä itselleen. On olemassa tilanteita, jolloin kirjaamisasiaa on jo lähtökohtaisesti pidettävä sellaisena, että se tulisi siirtää kirjaamislakimiehen ratkaistavaksi. Esimerkiksi jos kirjaamisasian päätös koskee hakemuksen hylkäämistä, hakemuksen hyväksymistä jonkun muun asiaan osallisen vastustuksesta huolimatta tai riitaiseksi tulleen asian osoittamista erilliseen oikeudenkäyntiin, asia olisi siirrettävä kirjaamislakimiehen käsiteltäväksi ja ratkaistavaksi. Myös kuulutuslainhuutoa koskevat asiat olisi pääsääntöisesti kirjaamislakimiesten ratkaistavia. Myös eri hakemusperusteiden osalta on osoitettavissa asioita, jotka ovat yleisesti vaikeita ja siten pääsääntöisesti kuuluisivat kirjaamislakimiesten ratkaistaviin. Jäljempänä tässä ohjekirjassa onkin tapauskohtaisesti otettu kantaa eri asiaryhmien kohdalla siihen, milloin on suositeltavaa siirtää asia kirjaamislakimiehen ratkaistavaksi. 1.4.2. Käsittelijän esteellisyys Kirjaamislakimiehen tai kirjaamissihteerin esteellisyyteen sovelletaan hallintolain esteellisyyttä koskevia säännöksiä (MK 6:14 ja HL 27-30 :t). Esteellinen virkamies ei saa mitenkään osallistua asian käsittelyyn. Kielto ei koske pelkästään asian ratkaisemista vaan myös muuta käsittelyä, esim. neuvojen antamista. Virkamiehen on oma-aloitteisesti huomioitava mahdollinen esteellisyytensä. Esteellisyysperusteet on lueteltu hallintolain 28 :ssä. Niiden mukaan virkamies on esteellinen, 1) jos hän tai hänen läheisensä on asianosainen; 2) jos hän tai hänen läheisensä avustaa taikka edustaa asianosaista tai sitä, jolle asian ratkaisusta on odotettavissa erityistä hyötyä tai vahinkoa; 3) jos asian ratkaisusta on odotettavissa erityistä hyötyä tai vahinkoa hänelle tai hänen 2 momentin 1 kohdassa tarkoitetulle läheiselleen;
Kirjaamismenettelyn käsikirja 4 (348) 4) jos hän on palvelussuhteessa tai käsiteltävään asiaan liittyvässä toimeksiantosuhteessa asianosaiseen tai siihen, jolle asian ratkaisusta on odotettavissa erityistä hyötyä tai vahinkoa; 5) jos hän tai hänen 2 momentin 1 kohdassa tarkoitettu läheisensä on hallituksen, hallintoneuvoston tai niihin rinnastettavan toimielimen jäsenenä taikka toimitusjohtajana tai sitä vastaavassa asemassa sellaisessa yhteisössä, säätiössä, valtion liikelaitoksessa tai laitoksessa, joka on asianosainen tai jolle asian ratkaisusta on odotettavissa erityistä hyötyä tai vahinkoa; 6) jos hän tai hänen 2 momentin 1 kohdassa tarkoitettu läheisensä kuuluu viraston tai laitoksen johtokuntaan tai siihen rinnastettavaan toimielimeen ja kysymys on asiasta, joka liittyy tämän viraston tai laitoksen ohjaukseen tai valvontaan; tai 7) jos luottamus hänen puolueettomuuteensa muusta erityisestä syystä vaarantuu. Hallintolain 28 :n 2 momentin mukaan läheisellä tarkoitetaan: 1) virkamiehen puolisoa ja virkamiehen lasta, lapsenlasta, sisarusta, vanhempaa, isovanhempaa ja virkamiehelle muuten erityisen läheistä henkilöä samoin kuin tällaisen henkilön puolisoa; 2) virkamiehen vanhempien sisarusta sekä hänen puolisoaan, virkamiehen sisarusten lapsia ja virkamiehen entistä puolisoa; sekä 3) virkamiehen puolison lasta, lapsenlasta, sisarusta, vanhempaa ja isovanhempaa samoin kuin tällaisen henkilön puolisoa sekä virkamiehen puolison sisarusten lapsia. Läheisenä pidetään myös vastaavaa puolisukulaista. Puolisoilla tarkoitetaan aviopuolisoita sekä avioliitonomaisissa olosuhteissa ja rekisteröidyssä parisuhteessa eläviä henkilöitä. 1.5. Kirjaamishakemus 1.5.1. Yleistä Kirjaamista pyydetään hakemuksella. Kirjaamista on MK 6:1,2:n mukaan haettava pääsääntöisesti kirjallisella hakemuksella, joka on hakijan tai sen laatijan allekirjoitettava. Kirjallinen hakemus on välttämätön silloin, kun hakemus toimitetaan postitse tai lähetin välityksellä. Hakija tai hänen asiamiehensä voi kuitenkin esittää hakemuksensa suullisesti maanmittaustoimiston toimipisteessä, mikäli asia käy selvästi ilmi hakemuksen perusteena olevista asiakirjoista. Tietyissä, jäljempänä käsiteltävissä asiaryhmissä suullinen hakemus ei kuitenkaan koskaan kelpaa. Suullisenkin hakemuksen osalta hakijan on ilmoitettava tiedot, jotka MK 6:1,1:n mukaan on käytävä ilmi kirjaamishakemuksesta. Käytännössä tämä tarkoittaa, että hakemuksen vastaanottajan on aina kirjoitettava ylös mm. hakijan nimi, kotipaikka, henkilötunnus tai
Kirjaamismenettelyn käsikirja 5 (348) yhteisötunnus sekä yhteystiedot. Epäselvyyksien välttämiseksi on suositeltavaa, että myös henkilökohtaisesti toimipisteessä asioivia hakijoita pyydetään aina täyttämään hakemuslomake. Kirjallinen hakemus vaaditaan aina seuraavissa tapauksissa: - kiinnitys (MK 16:4) - kiinnityksen muuttaminen (MK 18:7) - laitoskiinnitys (MK 19:3) - laitoskiinnityksen muuttamien (MK 19:3) Muissa asioissa kirjallinen hakemus on siis oltava, jos asiakirjoista ei ilman kirjallista hakemusta selvästi ilmene haettava toimenpide. Tarvittaessa kirjallinen hakemus on näin ollen oltava asioissa, jotka koskevat: - erityisen oikeuden kirjaamista - erityisen oikeuden muutoksen kirjaamista - erityisen oikeuden poistamista - lainhuutoa Hakemus voidaan toimittaa myös sähköisenä viestinä siten kuin jäljempänä tarkemmin esitetään. 1.5.2. Kirjaamishakemuksen sisältö MK 6:1,1:n mukaan kirjaamishakemuksesta on käytävä ilmi: - hakemuksen kohteena oleva kiinteistö tai muu kirjaamisen kohde - hakijan vaatimus tai hakijan pyytämä toimenpide - hakijan tunnistetiedot sekä - hakijan yhteystiedot Useissa kirjaamisasioissa hakemusta ei tarvitse nimenomaisesti perustella, koska asia käy riittävästi ilmi oheen liitetystä kirjaamisen perusteena olevasta asiakirjasta. Kirjaamisessa on suositeltavaa käyttää Maanmittauslaitoksen valmiiksi laatimia hakemuslomakkeita, mutta on korostettava, että hakemus voidaan laatia myös vapaamuotoisesti (ks. myös HE 120/1994 vp s. 71). Laajojen ja vaikeiden asioiden osalta käytännössä esiintyykin hyvin perusteellisia itse laadittuja hakemuksia. Kiinteistö yksilöidään merkitsemällä hakemukseen kiinteistötunnus tai kiinteistön nimi ja rekisterinumero sekä sijaintikunta ja -kylä (tonteissa kaupunki, kaupunginosa, kortteli ja tontti). Silloin kun pyydetty kirjaus kohdistuu kirjaamisvelvollisuuden alaiseen käyttöoikeuteen, joka on kirjattu, kohde tulisi yksilöidä ns. laitostunnuksen avulla. Hakijana oleva luonnollinen henkilö yksilöidään täydellisellä nimellä ja henkilötunnuksella. Oikeushenkilö yksilöidään yritys- ja yhteisötunnuksella. Kirjaamisasioissa käytetään kaupparekisterinumeron ja Ly-tunnuksen asemesta yritys- ja yhteisötunnusta. Yritys- ja yhteisötunnukseen sovelletaan yritys- ja yhteisötietolain 21 :n (Yr 115) mukaan, mitä muualla lainsäädännössä säädetään liike- ja yhteisötunnuksesta sekä kauppa- tai säätiörekisterinumerosta. Henkilö, jolla on suomalaisen henkilötunnuksen lisäksi ulkomainen henkilö- tai vastaava tunnus, yksilöidään kuitenkin suomalaisella tunnuksella.
Kirjaamismenettelyn käsikirja 6 (348) Yksilöinti voidaan MK 6:1,1:n 3 kohdan säännös huomioon ottaen suorittaa myös muulla tavoin. Ulkomainen luonnollinen henkilö, jolla ei ole suomalaista tunnusta, yksilöidään nimellä ja syntymäajalla. Lisäksi tulee ilmoittaa henkilön kotimaa. Myös mahdollinen kotimaassa annettu henkilötunnus olisi syytä ilmoittaa. Ulkomainen oikeushenkilö, jolla ei ole suomalaista tunnusta, yksilöidään ilmoittamalla nimi ja kotimaa. Oikeushenkilö on ulkomainen, jos se on rekisteröity muualla kuin Suomessa. Hakemuksessa olisi syytä myös ilmoittaa ulkomaisen rekisteriviranomaisen antama tunnus. Hakemuksessa tulee ilmoittaa myös hakijan, hänen laillisen edustajansa tai asiamiehensä puhelinnumero sekä se postiosoite, johon asiaa koskevat ilmoitukset saadaan lähettää. Puhelinnumeroa annettaessa on syytä muistuttaa, että kirjaamisviranomaisen tulisi voida tavoittaa hakija numerosta virka-aikana. Säännöksen maininta asiaa koskevista ilmoituksista lienee tulkittavissa laajasti niin, että sillä tarkoitetaan mm. asiassa annettavia toimituskirjoja, erillisiä päätöksiä, täydennyskehotuksia ja lausumapyyntöjä. Näiden tiedoksi antamista kirjaamisasioissa käsitellään jäljempänä asianomaisissa kohdissaan. Mikäli hakijalla tai asiamiehellä on käytössään sähköpostiosoite, myös sen merkitseminen hakemukseen on suositeltavaa. Kiinnitysasioita lukuun ottamatta hakemus ja sen sisältö tulee selvästi pitää erillään siitä oikeudesta, jonka kirjaamista hakemuksella pyydetään. Hakemuksella ei luonnollisestikaan voida yksipuolisesti muuttaa oikeuden perusteena olevasta asiakirjasta (sopimuksesta) ilmenevää oikeustilaa. Kirjaamiskäytännössä on muutoinkin suhtauduttu torjuvasti siihen, että hakemuksella voitaisiin muuttaa kirjattavan oikeuden sisältöä. Tämä koskee sitäkin tilannetta, että kaikki oikeussuhteen osapuolet olisivat allekirjoittaneet hakemuksen. Esimerkiksi kiinteistön kauppakirjaan perustuvia useampien ostajien omistusosuuksia ei voida muuttaa pelkästään lainhuutohakemuksella, vaan muutos vaatii aina kaupanvahvistajan oikeaksi todistaman, MK 2:1:n muotovaatimukset täyttävän asiakirjan. 1.5.3. Liiteasiakirjat Hakemukseen on liitettävä kirjaamisen perusteena olevat tarpeelliset asiakirjat (MK 6:1,2). Maakaaressa on erikseen säännöksiä siitä, milloin liiteasiakirjat on esitettävä alkuperäisinä. Alkuperäisyysvaatimus koskee erityisesti lainhuudatuksessa saantokirjoja ja erityisiä oikeuksia kirjattaessa oikeuden perustamista tai siirtämistä koskevia sopimuksia tai muita asiakirjoja. Keskeistä on, mitkä asiakirjat kulloinkin on luettava osaksi saantokirjaa tai oikeuden perustamista koskevaa sopimusta. Näiltä osin asiaa on käsitelty tarkemmin myös jäljempänä lainhuudatusta ja erityisen oikeuden kirjaamista koskevissa pääjaksoissa. Siltä osin kuin maakaaressa tai muualla lainsäädännössä ei ole toisin säädetty, muut liiteasiakirjat voivat olla jäljennöksiä. Vaatimusta niiden oikeaksi todistamisesta ei voitane asettaa ilman lainsäädännön tukea. Jäljennöksen oikeaksi todistamista ei voida vaatia ainakaan silloin, kun hakemukseen on liitetty sama asiakirja myös alkuperäisenä (joka palautetaan asian käsittelyn päätyttyä hakijalle). Tässä yhteydessä voidaan todeta, että kirjaamismenettelyssä hyväksytään alkuperäiseen saantokirjaan rinnastuvana myös jäljennös, joka on kirjaamisviranomaisen tai kaupanvahvistajan oikeaksi todistama (MK 12:1). Tämän säännöksen tulkintaa ja mahdollisia ongelmia käsitellään myös jäljempänä (ks. kappale 2.10.2.1 ).
Kirjaamismenettelyn käsikirja 7 (348) 1.5.4. Hakemuksen allekirjoittaminen MK 6:1,2:n mukaan hakemus on hakijan tai hakemuksen laatijan allekirjoitettava. Tilanteissa, joissa kirjallinen hakemus (suullisen sijasta) on välttämätön joko lain nimenomaisen määräyksen vuoksi tai sen takia, ettei asia selviä ilman kirjallista hakemusta, hakemus on allekirjoitettava. Kuten jäljempänä kappaleessa 1.6.2 tarkemmin esitetään, kirjaamishakemus on toimitettavissa myös sähköisenä viestinä. Maakaaren 6:1,2 ei sanamuotonsa mukaan estä sähköistä allekirjoitusta. Sähköisesti toimitetun hakemuksen osalta hyväksytään siis myös hakemuksen sähköinen allekirjoittaminen. Hallintolain 22 :n 2 momentin mukaan viranomaiselle saapunutta asiakirjaa ei tarvitse täydentää allekirjoituksella, jos asiakirjassa on tiedot lähettäjästä, eikä asiakirjan alkuperäisyyttä tai eheyttä ole syytä epäillä. Maakaaren säännös hakemuksen allekirjoittamisesta kuitenkin syrjäyttää tämän hallintolain yleissäännöksen. Mikäli edellytykset suullisen hakemuksen tekemiselle ovat olemassa, mutta hakija on kuitenkin täyttänyt kirjallisen hakemuksen, asian käsittelyn edellytyksenä ei voine olla se, että hakemuksesta on unohtunut allekirjoitus. Tällainen tilanne voi tulla kysymykseen vain silloin, kun hakija tai hänen asiamiehensä on toimittanut hakemuksen henkilökohtaisesti kirjaamisviranomaiselle. Postitse tai lähetin välityksellä tullut hakemus täytyy aina olla allekirjoitettu. 1.6. Hakemuksen tai muun asiakirjan toimittaminen 1.6.1. Toimittamistavat Hakemus voidaan toimittaa kirjaamisviranomaiselle: - postitse - lähetin välityksellä - hakijan itsensä tai tämän asiamiehen tuomana - sähköisenä viestinä (telekopio tai muu sähköinen viesti) Hakemus toimitetaan Maanmittauslaitoksen asiointiosoitteeseen lähettäjän omalla vastuulla (hallintolaki 17 ). Postiosoitteet ja palvelupisteiden käyntiosoitteet löytyvät Maanmittauslaitoksen verkkosivulta www.maanmittauslaitos.fi. Sähköpostitse toimitettavat hakemukset lähetetään osoitteella kirjaamisasiat@maanmittauslaitos.fi. Mitä edellä on sanottu hakemuksesta, koskee myös muuta kirjaamisasiaan liittyvää asiakirjaa. Lähettämistapana ei kuitenkaan voi olla sähköinen viesti silloin, kun asiakirja on toimitettava kirjaamisviranomaiselle alkuperäisenä. 1.6.2. Erityisesti sähköisestä asioinnista kirjaamisasioissa Myös kirjaamisasioissa sovelletaan lakia sähköisestä asioinnista viranomaistoiminnassa (L 13/2003). Lain yleisenä tavoitteena on lisätä sähköisten tiedonsiirtomenetelmien käyt-