Asuntopoli=ikan kehidämiskohteita koskeva tutkimus Fokusryhmäkeskustelu 9.12.2016 Seppo Laakso Kaupunkitutkimus TA Oy Pääkaupunkiseudun asuntorakentamisen pullonkaulat ja asuntojen korkean hintatason ongelmat: =lannekuva Asuntojen kysyntä väestökehitys, tulot asumiskustannukset Asuntojen tarjonta kaavoitus, tonbvaranto, rakentaminen Hinnat ja vuokrat hintataso, muutos, seudun sisäiset erot AsunnoDomuus ja asuntomarkkinoilta syrjäytyminen
Seudun väestö kasvaa 0,8-1 % vuodessa Asuntojen kysynnän tärkein osatekijä on väestökehitys Helsingin seudun väestö on kasvanut 215 000 asukkaalla v. 2000-2015, keskimäärin 1,3 % vuodessa Ennuste vuoteen 2030: kasvua 190 000 240 000 asukasta OdoteDavissa kasvua 13 000 16 000 asukasta vuodessa, 0,8-1 %/v. Lähes puolet kasvusta tulee maahanmuutosta sekä maahanmuudajataustaisten ko=maisesta muutosta 1 800 000 1 700 000 1 600 000 Helsingin seudun (14 kuntaa) väestö v. 2000-2015 ja projek?ot vuoteen 2030 Asukasta 1 500 000 1 400 000 1 300 000 Toteutunut Nopea Perus 1 200 000 1 100 000 1 000 000 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030
Väestön ikärakenne muuduu 120 000 Nuoret aikuiset Helsingin seudulla v. 2000-2015 ja projek?o vuoteen 2030 Nuorten aikuisten määrä kääntyy laskuun =lapäises= 1990-luvun pienet ikäluokat Väestö ikääntyy Suuret ikäluokat dominoivat kehitystä Ikääntyminen vaikudaa asuntokun=en kokojakaumaan Pienten asuntokun=en määrä ja osuus kasvavat Lapsiperheiden osuus asuntokunnista supistuu, muda määrä kasvaa edelleen Asukasta Asukasta 110 000 100 000 90 000 80 000 70 000 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 180 000 160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 Eläkeikäiset Helsingin seudulla v. 2000-2015 ja projek?o vuoteen 2030 0 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 20-24-v. 25-29-v. 65-74-v. yli 75-v.
Asuntotuotanto on viimein kääntynyt kasvuun Helsingin seudulla valmistuneiden asuntojen määrä on ollut viime vuosina 11 000 11 500 vuodessa vuosina. Kerrostalotuotannon osuus tuotannosta on kasvanut ja pientalotuotannon supistunut. Pääkaupunkiseudun osuus kasvanut. Asuntotuotannon aloitusten (v. 2015 ja alkuvuosi 2016) perusteella valmistuvien asuntojen määrä nousee selväs= korkeammalle tasolle v. 2016 ja 2017. 18 000 16 000 14 000 Rakentamisen luvat, aloitukset ja valmistuneet asunnot Liukuva vuosisumma Asuntoja, kpl 12 000 10 000 8 000 6 000 Rakennusluvat Aloitukset Valmistuneet 4 000 2 000 0 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 2015Q4 2016Q1 2016Q2
AsuntotonBen kaavoitus on vauhdidunut ja tonbvaranto on kääntynyt kasvuun Pääkaupunkiseudun kaupunkien 2000-luvun alussa valmistuneiden yleiskaavojen suurten projek=alueiden kaavoitus on saatu vauh=in Espoo: Länsimetron vyöhyke Helsinki: satama-alueet Vantaa: Kehäradan vyöhyke Kaavoitus painodunut kerrostalotondeihin VahvisteDujen asemakaavojen uusi kerrosala on ylidänyt uudistuotannon kerrosalan vuoden 2012 jälkeen useana vuotena Tämän seurauksena pääkaupunkiseudun kerrostalotonben tonbvaranto on kasvanut merkidäväs= (luvut näkyviin) 1000 kem2 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 AsuntotonGen kaavoitus (hyväksytyt ja voimaan tulleet) ja rakentaminen* PK-seudulla 2012 2013 2014 2015 * NeDo = valmistuneet asuinrakennukset poistuma HyväksyDy Voimaan Rakentaminen TonGmaavaranto PK-seudulla, milj. kem 2 Kerrostalot Kaikki talotyypit 09/2013 2,3 6,9 08/2016 3,2 7,5 Muutos 0,9 0,6 Lähde: RAMAVA-rapor=t, MAL-seurantarapor=t.HSY.
Jos uuden MAL-aiesopimuksen tavoideet saavutetaan, vuokrien ja hintojen nousu suhteessa muuhun Suomeen voi pysähtyä tai jopa kääntyä laskuun Val=on ja Helsingin seudun kun=en välinen uusi MAL-aiesopimus vuosille 2016-2019 allekirjoitebin 9.6.2016. TavoiDeena on elsingin seudulla keskimäärin 15 000 asuntoa / vuosi). 13 500 v. 2016 à 16 500 asuntoa v. 2019 AsuntotonBen kaavoitus: Helsingin seutu 1 533 000 kem 2 / vuosi. Uuden sopimuksen asuntotuotantotavoite on 20 % korkeampi kuin edellisellä jaksolla AsuntotonBen kaavoitusta koskeva tavoite on Helsingin seudulla 27 % korkeampi kuin edellisellä jaksolla. Aidos= käytedävissä oleva kerrostalovaranto riidää noin 3 vuoden asuntotuotantoon. Jos kaavoituksen ja tuotannon tavoite saavutetaan, on todennäköistä, edä hinta- ja vuokraeron kasvu suhteessa muuhun Suomeen pysähtyy ja voi kääntyä. Kunnat vastaavat kaavoituksesta rakennusala rakentamisesta Kaavoitus on lisääntynyt ja varanto on kääntynyt kasvuun, erityises= Helsingissä. Kaavoituksen lisäämiselle ja tonbvarannon kasvamiselle on realis=set edellytykset lähivuosina. RakennuDajat ratkaisevat toteutuvatko asuntotuotannon tavoideet.
Vuokrien ja hintojen ero PK-seudun ja muun Suomen välillä kasvaa edelleen Viime vuosien asuntotuotantotaso ei ole riidänyt pysäydämään asuntojen vuokrien ja hintojen eron kasvua PKS:n ja muun Suomen välillä Asuntomarkkinat toimivat työvoiman muudoliikkeen jarruna edelleen 2,2 Asuntojen vuokrien ja hintojen suhde (PKS / Muu Suomi) 2,0 Suhde PKS / Muu Suomi 1,8 1,6 1,4 1,2 Vuokrat Hinnat Vuokrat: vapaarahoideiset, kaikki asuntokoot Hinnat: vanhat asunnot, kaikki asuntokoot, kerrostalo ja rivitalo V 2016 = Q1-Q1/2016 1,0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016e Tilastokeskus 2016
Asuntojen hinnoissa ja vuokrissa on suuri hajonta alueiden välillä ja alueiden sisällä Suuret alueelliset erot erityises= vapaiden markkinoiden pienten asuntojen hinnoissa ja vuokrissa Keskusta reuna-alueet Yhteys saavutedavuuteen ja alueelliseen eriytymiseen Alhaisen hintatason alueiden vapaat markkina tarjoavat pienituloisille asuntomarkkinoille tulijoille pääsyn asuntomarkkinoille ARA:n rinnalla Kehyskunnissa vapaarahoideisten kaksioiden vuokratason alakvar=ili (11,25 ) on puolet Helsinki 1:n (kallein alue) yläkvar=ilista (22,50 ) ARA-kaksioiden keskivuokrataso 12-14 /m2/kk melkein kaikilla alueilla v. 2015 (paitsi Helsinki 1: 15,80 /m2/kk) 25 VapaarahoiSeisten vuokra-asuntojen vuokrien hajontalukuja muutamilla alueilla (ylin, PKS alin, HS alin) 20 /m2/kk 15 10 Yläkvar=ili, Q3 Mediaani Alakvar=ili, Q1 VapaarahoiDeiset kaksiot v. 2015 Tilastokeskus 2016 5 0 Helsinki 1 Vantaa 2 Kehyskunnat
AsunnoDomuus kääntynyt kasvuun Helsingissä ARA:n mukaan asunnodomuus väheni PK-seudulla ja koko maassa, muda kasvoi Helsingissä v. 2015 Erityises= alle 25-vuo=aiden asunnodomuus lisääntyi MaahanmuuDajataustaisen asunnodomuus kasvanut nopeas= Vailla vakituista asuntoa olevien =lastossa sama trendi PitkäaikaisasunnoDomien määrän lasku pysähtynyt Helsingissä, muda muualla väheneminen on jatkunut Suurin osa asunnodomista asuu =lapäises= sukulaisten ja tudavien luona
Kysymyksiä keskusteltavaksi Nouseeko asuntotuotanto pitkäaikaises= MAL-tavoiDeiden mukaiselle tasolle, jos kaavoitus sujuu ja tonbvarannon kasvu jatkuu? Pystytäänkö asuntotonben kaavoitus pitämään korkealla tasolla senkin jälkeen, kun nykyiset suuret projek=alueet on rakennedu 2020-luvulla? Kääntyvätkö asuntojen hinnat ja vuokrat laskuun, jos rakentaminen nousee pitkäaikaises= tavoideiden mukaiselle tasolle? Vilkastuuko tulomuudo ja kiihtyykö väestönkasvu, jos asuntojen tarjonta kasvaa pitkäaikaises=? Kääntyykö asunnodomuus laskuun, jos vuokramarkkinoille tulee väljyydä ja vuokrat kääntyvät laskuun ainakin jollain alueilla?