Lausunto 1 (8) Liikenne- ja viestintäministeriö Kirjaamo kirjaamo@lvm.fi LVM/1114/03/2014 LAUSUNTO: LAAJAKAISTADIREKTIIVIN IMPLEMENTOINTI JA ARVIOMUISTIO Suomen Kiinteistöliitosta Taustaksi laajakaistadirektiivistä (Kiinteistöliitto) kiittää mahdollisuudesta lausua otsikossa yksilöidystä esityksestä. Kiinteistöliitto on kiinteistönomistajien edunvalvoja ja kiinteistöalan asiantuntijaorganisaatio. Kiinteistöliittoon kuuluu 23 alueellista kiinteistöyhdistystä, joiden jäsenkunta muodostuu pääasiallisesti asuntoosakeyhtiöistä. Kiinteistöliiton jäsenistöön kuuluu myös vuokrataloyhtiöitä. Alueellisten kiinteistöyhdistysten jäsenistöön kuuluu yhteensä yli 24 000 asuntotai kiinteistöosakeyhtiötä. Lisäksi Kiinteistöliittoon kuuluu Suomen Vuokranantajat ry, jossa on jäseninä yli 8 000 yksityishenkilöä tai muuta tahoa, jotka vuokraavat asuin- ja liikehuoneistojaan asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöissä. Jäsenkuntamme piiriin kuuluu arviolta noin 2 miljoonaa suomalaista. Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivi 2014/61/EU toimenpiteistä nopeiden sähköisten viestintäverkkojen käyttöönoton kustannusten vähentämiseksi (ns. laajakaistadirektiivi) on saatettava kansallisesti voimaan 1.1.2016 mennessä. Direktiivin tarkoitus on alentaa laajakaistarakentamisen kustannuksia, mm. edistämällä verkkojen yhteiskäyttöä ja -rakentamista, yksinkertaistamalla lupaprosessia ja yhtenäistämällä nopeiden verkkojen asentamista uusissa ja peruskorjattavissa rakennuksissa. Direktiivi koskee viestintäverkkojen lisäksi kaikkia muita infrastruktuureja, joihin viestintäverkon elementtejä voidaan sijoittaa, esimerkiksi sähkö-, kaasu-, lämmönjakelu- ja liikenneverkkoja sekä vesi- ja viemäröintistruktuuria (lukuun ottamatta juomavesijohtoja).
Lausunto 2 (8) Kiinteistönomistamisen ja käyttämisen kannalta relevantteja ovat arviointimuistion mukaan seuraavat artiklat (sisältö on avattu arviointimuistioon kirjatun mukaisesti): Artikla 3 Laajakaistaoperaattoreilla on oikeus käyttää hyväkseen muiden verkkooperaattoreiden olemassa olevaa passiivista infrastruktuuria kohtuullisin ehdoin. Verkko-operaattoreilla on velvollisuus hyväksyä laajakaistaoperaattoreiden kohtuulliset pyynnöt yhteiskäytöstä. Artikla 8 Kaikissa uusissa ja peruskorjattavissa rakennuksissa on oltava fyysinen infrastruktuuri laajakaistaverkkoja varten. Lisäksi uudet monen asunnon talot on varustettava liityntäpisteellä. Uusilla rakennuksilla tarkoitetaan kohteita, joiden rakentamiselle tai perusteelliselle uudistamiselle on haettu lupaa 31.12.2016 jälkeen. Artiklan mukaisesti varustetut kiinteistöt voivat saada laajakaistavalmis-merkinnän jäsenvaltioissa, joissa tällainen merkintä on otettu käyttöön. Jäsenvaltiot voivat säätää artiklassa mainittuja velvoitteita koskevia vapautuksia, jos velvoitteiden täyttäminen on kohtuutonta esimerkiksi yksittäisille omistajille aiheutuvien kustannusten tai rakennustyypin vuoksi. Artikla 9 Laajakaistaoperaattoreilla on oltava oikeus rakentaa verkko omalla kustannuksellaan rakennuksen talojakamoon tai vastaavaan liityntäpisteeseen (access point) asti. Laajakaistaoperaattorilla on oltava oikeus käyttää rakennuksen sisäistä infrastruktuuria kohtuullisin ja syrjimättömin ehdoin, jos korvaavan uuden infrastruktuurin rakentaminen olisi teknisesti mahdotonta tai taloudellisesti tehotonta. Jos rakennuksessa ei ole nopeita yhteyksiä tukevaa fyysistä infrastruktuuria, laajakaistaoperaattorilla on oltava oikeus tilaajan suostumuksella viedä verkkonsa tilaajan huoneistoon. Kiinteistöliiton lausunto Kiinteistöliitto haluaa saattaa Liikenne- ja viestintäministeriön tietoon seuraavat yleiset huomiot joihinkin olennaisiin arviointimuistiossa esiin nousseisiin seikkoihin: Verkko-operaattorin määritelmän ulkopuolelle rajattava asuntoosakeyhtiöt Epäselvyyksien välttämiseksi direktiiviä implementoidessa tulee kiinnittää erityistä huomiota siihen, että direktiivissä määritellyllä verkko-operaattorilla eli
Lausunto 3 (8) verkon ylläpitäjällä ei tarkoiteta esimerkiksi asunto-osakeyhtiötä sen tarjotessa osakkaidensa tai asukkaidensa käyttöön viestintäverkkoja tai infrastruktuuria, joka on tarkoitettu kaasun, sähkön, julkisen valaistuksen, lämmön, veden sekä liikennepalvelujen tarjoamiseen. Laajakaistadirektiivin edellyttämät sijoittamis- ja käyttämisoikeuksia koskevat säännökset on valmisteltava yhtenä kokonaisuutena tietoyhteiskuntakaareen kaavailtujen telekaapelien sekä matkaviestinverkon edellyttämien radiomastojen ja tukiasemien sijoittamista koskevien säännösehdotusten kanssa Tietoyhteiskuntakaarta koskeva lakiehdotus on annettu eduskunnan käsiteltäväksi. Säädösluonnokseen on koottu keskeiset sähköistä viestintää ja tietoyhteiskunnan palvelujen tarjontaa koskevat säännökset. Tietoyhteiskuntakaari sisältää mm. telekaapelien sekä matkaviestinverkon edellyttämien radiomastojen ja tukiasemien sijoittamista koskevat säännökset (IX OSA, 1 luku Viestintäverkkoon kuuluvien laitteiden sijainti). Lakiehdotus sisältää säännökset teleyrityksen oikeudesta sijoittaa säädösluonnoksen kattamia laitteita ja järjestelmiä toisen omistamalle tai hallitsemalle kiinteistölle taikka rakennukseen. Sijoittamisen perusteena on ensisijaisesti teleyrityksen ja kiinteistönomistajan/-haltijan sopimus. Toissijaisesti teleyritys voi ehdotettujen edellytysten vallitessa hakea sijoittamislupaa (sijoittamiseen oikeuttavaa päätöstä) kunnan rakennusvalvonnalta. Kiinteistöliitto pitää kriittisenä sitä, että kaikki toisen omistamaan tai hallitsemaan kiinteistöön tai rakennukseen tapahtuvaa järjestelmien ja laitteiden sijoittamista, käyttämistä ja vastuita koskevat sijoittamis- ja käyttöoikeussäännökset valmistellaan huolellisesti. Sijoittamisoikeuden ei tule olla automaatio. Sijoittamisessa on huomioitava riittävällä tarkkuudella sijoittamisoikeuteen liittyvät riskit. Arviointimuistion mukaan ehdotetun tietoyhteiskuntakaaren säännökset tai voimassa olevat muut säännökset eivät pidä sisällään riittävää sääntelyä laajakaistadirektiivin implementoimiseksi. Ottaen huomioon lainsäädännön ilmeinen täydennystarve joka tapauksessa ja laajakaistaimplementoinnille varattu erittäin lyhyt määräaika (1.1.2016 mennessä), Kiinteistöliitto puoltaa telekaapeleiden ja matkaviestinverkon edellyttämien radiomastojen ja tukiasemien sijoittamista koskevien tietoyhteiskuntakaaren ehdotettujen säännösluonnosten irtauttamista erilliseksi lakihankkeeksi. Kiinteistöliitto pitää tärkeänä, että telekaapelien, matkaviestinverkon edellyttämien radiomastojen ja tukiasemien sekä viestintäverkkojen sijoittamista koskevat säännökset käsitellään yhtenä kokonaisuutena samanaikaisesti. Sinällään Kiinteistöliitto ei kannoitu siihen, olisiko sijoittamista koskevat säännökset paikallaan sijoittaa maankäyttö- ja rakennuslakiin, tietoyhteiskuntakaareen, muuhun säädökseen (esim.
Lausunto 4 (8) kiinteistönmuodostamislaki) vai mahdollisesti kokonaan uuteen säädökseen (esim. infrastruktuurirakentamista koskevaan lakiin). Olemassa olevan infrastruktuurin yhteis- ja rinnakkaiskäytön tulee edellyttää kiinteistönomistajan lupaa taikka uutta sijoittamiseen oikeuttavaa viranomaiskäsittelyä ja -päätöstä Arviointimuiston mukaan ei ole selvää, voiko toisen omistamaan alueeseen tai rakennukseen sijoittamisoikeuden saanut toimija tarjota käyttöoikeutta sijoittamiinsa rakenteisiin kolmannelle osapuolelle ilman kiinteistönomistajan suostumusta tai uutta päätöstä, joka mahdollistaa sanotun sijoittamisen. Pidämme selvänä lähtökohtana sijoittamis- ja käyttöoikeuksien osalta sitä, että jollei toisin osapuolten välillä ole sovittu tai päätöksessä ole muuta yksilöity, oikeus on annettu vain oikeuden saaneelle toimijalle tämän tai tätä palvelevien järjestelmien tai laitteiden sijoittamiseksi. Yhteis- tai rinnakkaiskäytön tulisi aina edellyttää kiinteistönomistajan suostumusta tai viranomaispäätöstä. Kiinteistönomistajan oikeusturva edellyttää sijoittamisoikeuden uudelleenarviointimahdollisuutta tai asianmukaista erillistä viranomaistutkintaa ja -päätöstä asiassa. Direktiivin 8 artiklan tarkoittamat velvoitteet ja määritelmät on syytä tuoda säädöstasolle selkeyttäen, täsmentäen ja rajaten 8 artiklassa viitattujen peruskorjaustöiden määritelmään (2 artikla) tulee lainsäädäntötyössä kiinnittää erityistä huomiota, ja sitä tulisi säädöstasolla tai esitöissä mielestämme selkeyttää ja avata. Direktiivin 8 artiklan 1. ja 2. kohdan tarkoittamien velvoitteiden soveltamisalaa on syytä peruskorjaustöiden määritelmän mukaisesti rajata ja soveltamisalan rajaamista tulisi selkeyttää. Direktiivin 2 artiklaan sisältyy määritelmä peruskorjaustöistä, joilla määritelmän mukaan tarkoitetaan loppukäyttäjän sijaintipaikassa suoritettavia rakennustöitä, jotka käsittävät kiinteistön fyysistä infrastruktuuria kokonaisuudessaan tai sen merkittävää osaa koskevia rakenteellisia muutoksia. Katsomme, että direktiivin määritelmä on syytä tuoda lainsäädäntöön ja säädöstasolla ja/tai esitöissä tulisi tähdentää, etteivät esimerkiksi merkittävää vähäisemmät rakenteelliset muutokset tai sellaiset merkittävääkin osaa kiinteistön fyysisestä infrastruktuurista koskevat rakennustyöt, joilla ei tehdä rakenteellisia muutoksia, tule direktiivin peruskorjaustyön määritelmän alle ja siten 8 artiklan tarkoittamien velvoitteiden soveltamisalan piiriin. Pitäisimme myös hyvänä, että esimerkiksi esitöissä täsmennettäisiin sitä, mitä säädettävissä säännöksissä voidaan tarkoittaa merkittävällä osalla kiinteistön fyysisestä infrastruktuurista. Katsomme, ettei ole tarkoituksenmukaista laajentaa kiinteistön omistajan korjausvelvollisuuksia rakennuksen varustetason suhteen, jos käsillä oleva remontti ei käsitä sellaisia osia rakennuksesta, että olisi
Lausunto 5 (8) kustannustehokasta tuoda samassa yhteydessä myös laajakaistainfrastruktuuria rakennukseen. 8 artiklan velvoitteiden tulisikin nähdäksemme kohdistua ennen kaikkea sellaisiin peruskorjaustöihin, jossa rakenteet on muutenkin avattu, ja on mahdollista ja kustannustehokasta samassa yhteydessä asentaa tällaista infrastruktuuria. Käytännössä tällainen tilanne on vain laajan putkistokorjauksen yhteydessä, jossa samalla uusitaan sähkö- ja teleinfrastruktuuria. Infrastruktuurin osan, jota korjataan tai uudistetaan, tulisi siten tässä merkityksessä olla myös merkityksellinen laajakaistainfrastruktuurin kannalta, eikä 8 artiklan velvoitteiden tulisi tulla sovellettaviksi sellaisten remonttien yhteydessä, joissa rakenteisiin ei olennaisilta osin puututa tai muusta syystä ei ole tarkoituksenmukaista asentaa sisäverkkoinfrastruktuuria. Olemme siten vahvasti sitä mieltä, kuten muistiossakin on arvioitu, että artiklassa 8 tarkoitettu peruskorjaustyö tulisi kansallisessa lainsäädännössä selvästi sitoa vain sellaisiin peruskorjaustöihin, jotka rakennusteknisesti ylipäätään mahdollistavat kiinteistön sisäverkon samanaikaiset asennustyöt. Säädösten sanamuotoon tulee kiinnittää huomiota, jotta vältetään turha tulkinnanvaraisuus sen suhteen, milloin 8 artiklan tarkoittamia velvoitteita koskevia säännöksiä tulee soveltaa. Direktiivin 8 artiklan 4. kohdan mukaisia vapautuksia tulee säätää, ja tässä yhteydessä pyrkiä turvaamaan omaisuuden suojaa ja omistajan oikeuksia Jäsenvaltiot voivat direktiivin 8 artiklan 4. kohdan mukaan säätää artiklassa mainittuja velvoitteita koskevia vapautuksia. Pidämme tärkeänä, että vapautuksista säädetään, ja että vapautuksia määritettäessä otetaan huomioon kansallisen lainsäädännön erityispiirteet, ml. asunto-osakeyhtiö kiinteistöomistuksen muotona. Asunto-osakeyhtiössä osakkaat omistavat osakkeita, jotka tuottavat hallintaoikeuden yhtiöjärjestyksessä yksilöityihin tiloihin ja alueisiin. Osakas ei siten omista tilaa eikä ole muodollisesti kiinteistönomistajan asemassa. Yhtiö on osakkeiden kautta osakkaittensa omaisuutta. Yhtiön asema taas määräytyy kansallisen lainsäädännön pohjalta: yhtiö on toisaalta kiinteistönomistajan asemassa, ja toisaalta valvoo mm. osakkaittensa etua suhteessa toisiin osakkaisiin ja ulkopuolisiin. Molempien lainsäädännöllinen asema vaikuttaa elimellisesti toisiinsa. Samaten pidämme hyvin tärkeänä, että kohtuuttomuutta 8 artiklan velvoitteiden yhteydessä täsmennettäisiin esimerkiksi esimerkkien avulla esitöissä tai muualla. Kohtuuttomuutta määritettäessä tulee kiinnittää erityistä huomiota omistajien tahtotilaan ja sen suojaamiseen, samoin kuin velvoitteiden tarkoittamien toimenpiteiden taloudelliseen tarkoituksenmukaisuuteen. Omistuksen suoja ja omistajan oikeudet, ml. päätösvalta omasta omaisuudesta,
Lausunto 6 (8) ovat tärkeitä arvoja, joita tulee lainsäädännössä pyrkiä turvaamaan. Emme katso voivan olevan kohtuullista, että vastoin omistajan selkeää tahtoa tämä joutuisi rakennuttamaan kiinteistölleen kallista infrastruktuuria omalla kustannuksellaan. 9 artiklan 5. kohdan mukainen velvoite on ristiriidassa kansallisen lainsäädännön kanssa ja tulisi tarkoin harkita, miten velvoite saatetaan voimaan Direktiivin 9 artiklan kohdat 1.-4. ovat mielestämme vaikeasti ymmärrettävällä tavalla ilmaistu. Pitäisimme tärkeänä, että säädettäessä kohtien tarkoittamista velvoitteista kiinnitettäisiin huomiota säännösten selkeyteen. Jos rakennuksessa ei ole tarvittavaa infrastruktuuria, on yleisten viestintäverkkojen tarjoajalla oltava direktiivin 9 artiklan 5. kohdan mukaan oikeus liittää verkkonsa tilaajan tiloihin tilaajan suostumuksella. Kuten muistiossakin on nostettu esille, kyseinen velvoite poikkeaa voimassa olevasta kansallisesta lainsäädännöstä, ja asiasta säädettäessä on otettava huomioon ainakin voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain (1599/2009, jäljempänä myös AOYL) säännökset. Voimassa olevan AOYL 5:1 mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä kustannuksellaan muutoksia hallitsemassaan osakehuoneistossa. AOYL 5:3 mukaan yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa muutostyölle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Ehtojen on oltava tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi myös kieltää muutostyön, jos työn suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty. Jos suostumuksen antamisen jälkeen tai muutostyön aikana ilmenee seikkoja, jotka olisivat vaikuttaneet olennaisesti yhtiön tai toisen osakkeenomistajan päätökseen asiassa, muutostyölle voidaan asettaa lisäehtoja tai se voidaan kieltää. AOYL 5:8 :ssä säädetään muutostyöoikeudesta yhtiön tiloissa. Lainkohdan mukaan osakkeenomistaja voi yhtiön suostumuksella tehdä kustannuksellaan muutoksia tai lisärakennustöitä myös yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa. Muutostyötä koskeva hakemus on tehtävä etukäteen kirjallisesti hallitukselle. Suostumukseen voidaan liittää ehtoja. Muutostyötä ei saa aloittaa ilman yhtiön suostumusta. Osakkeenomistajalla on siten oikeus tehdä muutoksia tiloissa, joihin hänen osakkeensa tuottavat hallintaoikeuden. Jos muutos ulottuu huoneistoa rajoittavien seinien ulkopuolelle, osakkaalla ei ole oikeutta muutostöiden tekemiseen. Tällöin riippuu yhtiön harkinnasta, halutaanko osakkaalle antaa lupa muutokseen vai ei.
Lausunto 7 (8) Huoneiston ulkopuolelle muutos ulottuu esimerkiksi silloin, kun se ulottuu esimerkiksi ulkoikkunoihin, -oviin tai -seiniin, kattorakenteisiin, viemäreihin tai hormeihin. Kun muutokset kohdistuvat huoneiston ulkopuolelle, niiden hyväksyminen tai hyväksymättä jättäminen on yhtiön vapaassa harkinnassa. Yhtiöllä ei ole velvollisuutta sallia muutoksia eikä sen tarvitse perustella kieltäytymistään. 1 9 artiklan tarkoittama velvoite tarkoittaisi tyyppitilanteessa ilmeisesti sitä, että tarvittavan infrastruktuurin puuttuessa yksittäinen osakas olisi oikeutettu halutessaan tilaamaan operaattorin asentamaan tarvittavaa infrastruktuuria yhtiön rakennukseen saadakseen haluamansa verkon omaan huoneistoonsa. Tämä merkinnee sitä, että rakennuksen/kiinteistön omistajan tahtotila ja yhtiön päätöksentekoa ja osakkeenomistajan oikeuksia koskevat säännökset sivuutetaan, eikä yhtiöllä olisi mahdollisuutta ainakaan kieltää muutostyötä, siinäkään tapauksessa, että siitä aiheutuisi tietynasteista haittaa tai kustannuksia yhtiölle ja muille osakkaille. Pidämme velvollisuuden saattamista säädöstasolle ongelmallisena. Kiinteistön omistusoikeuden tulisi näkyä päätösvaltana tilattavien töiden, kiinteistön tason ja aiheutuvien kustannusten suhteen. Mielestämme ainakin yhtiön oikeus asettaa ehtoja muutostyölle ja tarvittaessa kieltää muutostyö, sikäli kun siitä aiheutuu haittaa yhtiölle tai muille osakkaille, täytyy säädöstasolla turvata. Lainsäädännössä tulee myös selvästi vahvistaa, että osakkaan tulee vastata kaikista muutostöistä aiheutuvista kustannuksista. Pidämme ehdottoman tärkeänä sitä, että yhtiöllä on mahdollisuus valvoa muiden osakkaiden etua samaten kuin fyysisesti turvata omaisuuttaan. Jos kustannuksista vastaisi osittainkaan joku muu kuin muutostyön tilannut osakkeenomistaja, merkitsisi se sitä, että osakkaalla olisi mahdollisuus valita ja tilata huoneistoonsa haluamansa verkko muiden osakkaiden kustannuksella näiden tahdon vastaisesti. Tämä olisi nähdäksemme ongelmallista myös yhdenvertaisuusperiaatteen (AOYL 1:10) kannalta. Erityistä huomioita tulisi mielestämme niin ikään kiinnittää 9 artiklan toteamaan edellytykseen, jonka mukaan edellytyksenä tällaiselle oikeudelle tulisi olla se, että kolmansien osapuolten yksityisomaisuuteen kohdistuva vaikutus pidetään mahdollisimman vähäisenä. Pidämme hyvin tärkeänä tämän kriteerin täsmentämistä lainsäädännössä. Nähdäksemme vaikutus kolmansiin ei voine olla vähäistä, jos toteutus joudutaan tekemään vastoin hallituksen tai yhtiökokouksen enemmistön tahtoa. Kustannusten kattamisen lisäksi tulisi mielestämme harkita säädettävän myös taloudellisesta korvauksesta yhtiölle, jos yksittäiselle osakkaalle annetaan päätösvaltaa oman huoneistonsa ulkopuolella. 1 HE 24/2009 s. 108.
Lausunto 8 (8) 9 artiklan 6. kohdan linjaus on mielestämme hyvä, ja pidämme erittäin tärkeänä, että direktiivin kansallisessa implementoinnissa kiinnitetään kiinteistönomistajan omistuksen suojaan erityistä huomiota. Katsomme ettei kiinteistön omistajan asemaa tule ilman painavia perusteita lainsäädännössä rajoittaa tai huonontaa. Annamme tarvittaessa lisätietoja tästä lausunnosta. SUOMEN KIINTEISTÖLIITTO RY Jenni Hupli päälakimies, varatuomari Katri Salokorpi lakimies Petri Pylsy energia-asiantuntija