TENANT REPRESENTATION 2016 Vuokralaisedustus Suomessa
VUOKRALAISEDUSTUS SUOMESSA Tenant Representation (TenRep) eli vuokralaisedustus on palvelu, jossa kiinteistöalan ammattilainen edustaa vain vuokralaista toimitilamarkkinoilla. Tässä katsauksessa tarkastelemme Suomen toimitilamarkkinoiden ajankohtaisia trendejä ja tulevaisuuden työympäristöä. Ajaessa vain vuokralaisen etuja, palvelu eroaa olennaisesti perinteisestä toimitilavälityksestä, jossa välittäjä työskentelee vuokranantajien toimeksiannosta heidän etujensa mukaisesti. Vuokralaisedustuksen avulla hankitaan sekä uudelleenneuvotellaan vuokralaisyritykselle optimaaliset toimitilat hyödyntäen syvällistä asiantuntemusta toimitilamarkkinoista, varmistaen parhaiden markkinakäytäntöjen ja vuokrasopimusehtojen toteutuminen vuokralaisen eduksi. Kiinteistöalan ammattilaisen ajaessa vuokralaisen etuja, voi vuokralainen keskittää resurssinsa omaan ydinliiketoimintaansa ja siten säästää sekä aikaa että rahaa. CBRE on tehnyt vuokralaisedustusta Suomessa vuodesta 2009 lähtien, neuvotellen yhteensä yli 680 000 m²:n toimitilaratkaisut yli 20 eri asiakkaalle. 1. Tärkeimmät trendit toimitilamarkkinoilla 2. Työympäristön muutos 3. Markkinakatsaus 4. Vuokramarkkinatrendit 5. Tärkeimmät tekijät toimitilan valinnassa 6. Työympäristö vuonna 2030
TÄRKEIMMÄT TRENDIT TOIMITILAMARKKINOILLA 1. 2. 3. 4. 5. SÄÄSTÖT TILATEHOKKUUS JOUSTAVA TYÖSKENTELY KEHITTYVÄ TEKNOLOGIA IMAGO Kustannussäästöt ovat edelleen suuressa roolissa toimitilahauissa Tilatehokkuus korostuu entisestään edesauttaen kustannussäästöjen muodostumista Työntekopaikan sijainti ja joustavat työajat ovat erityisen tärkeitä tulevaisuuden työntekijöille Tulevaisuudessa toimitilateknologia on yhä suuremmassa roolissa Toimitilojen merkitys yrityksen imagon rakentamisessa voimistuu
TYÖYMPÄRISTÖN MUUTOS TILATEHOKKUUS JOUSTAVA TYÖSKENTELY KEHITTYVÄ TEKNOLOGIA IMAGO HYVINVOINTI Tilan vähentäminen ja tehostaminen säilyy suurena trendinä. Avotoimistolla pyritään kustannussäästöihin ja yhteistyön lisäämiseen, ja työpisteen käyttöastetta parannetaan hot-deskingin avulla. Tilatehokkuuden muutoksissa haasteena on työntekijöiden muutosvastarinta, nuoremmat työntekijät ovat yleensä valmiimpia muutokseen. Mahdollisuus työskennellä kotoa tai muualta työpaikan ulkopuolelta, sekä joustavat työajat tuovat vaihtelevuutta työn tekoon ja parantavat työntekijöiden hyvinvointia. Teknologian kehittyminen muokkaa työympäristöä toimivammaksi ja älykkäämmäksi. Neuvotteluhuoneiden online-varaukset, Wi-Fi ja videoneuvottelut ovat hyviä esimerkkejä positiivisesta kehityksestä. Toimistojen automaatio (mm. lämmitys, valaistus ja jäähdytys) luo kustannussäästöjä ja parantaa viihtyvyyttä. Työympäristö on kehittymässä suuntaan, jossa kustannussäästöjen ohella keskitytään yhä enemmän mukavan työympäristön luomiseen, joka houkuttelee uusia lahjakkuuksia ja kannustaa hyviä työntekijöitä jäämään. Hyvinvointi on nousemassa yhä tärkeämmäksi tekijäksi työpaikalla. CBRE on tutkinut hyvinvoinnin merkitystä uusien työntekijöiden rekrytoinnin onnistumisessa, ja jopa 75% työnhakijoista pitää hyvinvointipalveluita tärkeänä. Samassa tutkimuksessa tarkasteltiin hyvinvoinnin merkitystä nykyisille työntekijöille. Tutkimuksen mukaan 57 % nykyisistä työntekijöistä piti työhyvinvointipalveluita merkittävänä syynä jatkaa nykyisessä työpaikassa.
MARKKINAKATSAUS Pääkaupunkiseudun vajaakäyttö 20% 18% 16% 14% 12% 10% Pääkaupunkiseudun vajaakäyttö on mahdollisesti saavuttanut huippunsa sillä vajaakäyttö on laskenut puolen vuoden sisällä (1,5 %). Vaikka yleisesti vallitsee vuokralaisen markkinat, lähinnä isoissa tiloissa vuokranantajat antavat vuokravapaita kuukausia ja osallistuvat tilojen muutoskustannuksiin. 8% 6% 4% 2% 0% Helsinki CBD Ruoholahti Leppävaara Keilaniemi Aviapolis Vallila Länsimetron valmistuminen voi tuoda muutoksia pääkaupunkiseudun toimistomarkkinaan tulevina vuosina, sillä erityisesti Espoon vajaa käyttö on ollut erityisen korkeaa. Toimistorakentamisen volyymi on laskenut korkean vajaakäytön seurauksena. Lähde: KTI (2016)
VUOKRAMARKKINATRENDIT Pääkaupunkiseudun toimistojen bruttovuokrat ovat pysyneet melko vakaina viime vuosien aikana. Viimeaikoina pientä vuokrien nousua on havaittu Vallilassa ja Helsingin keskustan alueella. Aviapolis 17 /m 2 /kk Pääkaupunkiseudun keskimääräiset bruttovuokrat 30 25 Leppävaara 19 /m 2 /kk Vallila 14,50 /m 2 /kk 20 15 10 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Keilaniemi 22 /m 2 /kk Ruoholahti 23,50 /m 2 /kk Helsinki CBD 27,50 /m 2 /kk Helsinki CBD Ruoholahti Leppävaara Lähde: KTI (2016) Keilaniemi Aviapolis Vallila Vuokrat pysyneet vakaina Vuokrat kasvussa
PÄÄTEKIJÄT TOIMITILAN VALINNASSA 83% 58% 45% VUOKRAHINTA RAKENNUKSEN DESIGN JA TILARATKAISU VUOKRASOPIMUKSEN OPTIOT CBRE on tehnyt European Occupier Survey 2015/16 tutkimuksen jossa on muun muassa kartoitettu suurimpien yritysten mieltymyksiä liittyen toimitilahakuun. 43% 43% 16% Toimitilan valinnassa selkeästi tärkeämmäksi tekijäksi nousi vuokrahinta. Kulkuyhteyksiä pidettiin yhtä tärkeänä kuin infrastruktuurin ja palveluiden tasoa. KULKUYHTEYDET INFRASTRUKTUURIN JA PALVELUIDEN TASO IMAGO European Occupier Survey on ladattavissa osoitteesta cbre.com/research-and-reports/occupier-survey- 2015-16/european-occupier-survey-2015-16
TYÖYMPÄRISTÖ VUONNA 2030 Ota yhteyttä Tekoäly muuttaa liiketoimintaa ja ihmisten työskentelytapoja Työntekijöille työntarkoitus on mer kitsevämpää kuin taloudellinen menestys Kiinteistökaupankäynnin keskittyminen internetiin Vuokranantajien lisääntynyt keskittyminen palveluiden tarjoamiseen Vuokramarkkinan ammattimaistuminen ja vuokralaisedustuksen lisääntyminen Työympäristö kokonaisvaltaisena kokemuksena Työntekijöiden hyvinvoinnin korostuminen Organisaation ketteryys Tilaratkaisut nivoutuvat yhä enemmän HR- ja IT-ratkaisuihin RISTO NÄSSI Associate Director + 358 50 300 3349 risto.nassi@cbre.com TOM MARTONEN Associate Director + 358 50 342 1163 tom.martonen@cbre.com Finland