Sisällys Kirjailijat 2 ESIPUHE 5 LYHENTEET 17 I JOHDANTO 1 HUONEENVUOKRALAIN- SÄÄDÄNNÖN KEHITYS 21 1.1 Varhainen kehitys 21 1.2 Vuoden 1925 huoneenvuokralaki 21 1.3 Vuoden 1961 huoneenvuokralaki 22 1.4 Vuoden 1987 huoneenvuokralain valmistelu 26 1.5 Liikehuoneistojen vuokrauksesta annetun lain valmistelu 28 2 LAIN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ 31 2.1 Yleistä 31 2.2 Vuokran määrä ja kohtuullistaminen 32 2.3 Sovittelusäännös 32 2.4 Vakuus ja ennakkovuokra 33 2.5 Sopimuksen irtisanominen 33 2.6 Sopimuksen purkaminen 34 2.7 Huoneiston käyttö ja kunto 34 2.8 Sopimuksen siirtäminen 34 2.9 Liikehuoneiston edelleenvuokraus 35 2.10 Vuokralaisen konkurssi 35 2.11 Vuokranantajan ilmoitusvelvollisuus 36 2.12 Muuttopäivä 36 7
laki liikehuoneiston vuokrauksesta II Laki liikehuoneiston vuokrauksesta (31.3.1995/482) 8 1 YLEISET SÄÄNNÖKSET 39 1 Soveltamisala 39 1.1 Lain soveltamisala 39 1.2 Maa-alue huoneiston yhteydessä 44 1.3 Yhteiset tilat 44 2 Säännösten pakottavuus 45 2.1 Säännösten pakottavuus 45 3 Vuokrasopimuksen kesto 46 3.1 Toistaiseksi voimassa oleva ja määräaikainen vuokrasopimus 47 3.2 Sopimuksen päättymistavat 50 3.3 Muuttopäivä 51 4 Vuokrasopimuksen muoto 51 4.1 Vuokrasopimuksen muoto 51 5 Kohtuuttoman sopimusehdon ja vahingonkorvauksen sovittelu 53 5.1 Vuokrasopimuksen kohtuullistaminen 54 5.2 Elinkeinonharjoittajien sopimukset 60 5.3 Vahingonkorvauksen sovittelu 62 5.4 Vahinkoa kärsineen myötävaikutusvelvollisuus 63 6 Kilpailevat liikehuoneistoa koskevat sopimukset 64 6.1 Kaksoisluovutus 64 6.2 Vahingonkorvaus kaksoisluovutustilanteessa 65 7 Vakuus liikehuoneiston vuokrasuhteessa 66 7.1 Sopimusvakuus 66 8 Kielletty ehto kiinnityksestä ja kuittausoikeudesta 72 8.1 Kiinnitys- ja kuittausoikeus 72 9 Vuokrasuhteesta johtuvan saamisen vanheneminen 73 9.1 Vuokrasuhteesta johtuvan saamisen vanheneminen 73 10 Määräajan päättyminen 75 10.1 Pyhäpäiväsääntö 75 10.2 Määräaikojen laskeminen 76 10.3 Taaksepäin laskeminen 76 10.4 Muuttopäivä 77 11 Tiedoksiantovelvollisuuden täyttäminen 77 11.1 Tiedoksiantojen toimittaminen 77
Sisällys 12 Virka-apu 79 12.1 Vuokranantajan pyytämä virka-apu 79 12.2 Vuokralaisen pyytämä virka-apu 80 13 Asunto-oikeudet 80 2 LIIKEHUONEISTON KÄYTTÖ, KUNTO JA KUNNOSSAPITO 83 14 Liikehuoneiston käytöstä, kunnosta ja kunnossapidosta sopiminen 83 14.1 Käytöstä, kunnosta ja kunnossapidosta sopiminen 83 15 Liikehuoneiston hallintaan saaminen ja sen viivästyminen 86 15.1 Huoneiston luovuttaminen vuokralaisen hallintaan 86 15.2 Hallinnan luovutuksen viivästyminen 88 15.3 Ennakkoviivästys 91 15.4 Sopimussakko viivästyksen varalta 92 16 Liikehuoneiston luovuttaminen toisen käytettäväksi 93 16.1 Huoneiston osan luovuttaminen ilman lupaa 93 17 Liikehuoneiston toisen käytettäväksi luovuttaneen ja luovutuksensaajan vastuu 95 17.1 Vuokralaisen ja luovutuksensaajan yhteisvastuu 95 18 Liikehuoneiston kunto ja sen puutteellisuus 96 18.1 Liikehuoneiston kunto 97 18.2 Huoneiston kunnon puutteellisuus 102 18.3 Piilevä virhe 108 19 Korjaus- ja muutostyöt sekä hoitotoimenpiteet 108 19.1 Korjaus- ja muutostöistä sekä hoitotoimenpiteistä sopiminen 109 19.2 Vuokranantajan oikeus suorittaa hätätyöt ja vuosikorjausten luonteiset työt 112 19.3 Vuokranantajan oikeus suorittaa huoneistossa korjaus- tai perusparannustöitä 114 19.4 Ulkopuolisten suorittamat korjaus- tai muutostyöt 116 20 Vuokranantajan oikeus päästä liikehuoneistoon 116 20.1 Pääsy huoneistoon kunnon ja hoidon valvomista varten 117 20.2 Pääsy huoneistoon myymisen tai vuokraamisen vaatimaa näyttöä varten 118 21 Vuokranantajan vastuu toimenpiteistään 119 21.1 Vuokranantajan velvollisuus haitan minimoimiseen 120 21.2 Vuokralaisen oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokran alennusta 120 9
laki liikehuoneiston vuokrauksesta 21.3 Vuokralaisen oikeus saada vahingonkorvausta 125 22 Vuokralaisen ilmoittamisvelvollisuus 129 22.1 Ilmoittamisvelvollisuus vahingoittumisesta tai puutteellisuudesta 129 22.2 Ilmoitusvelvollisuus huoneiston käyttämättä jättämisestä 130 22.3 Ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönti 131 23 Vuokralaisen vastuu liikehuoneiston vahingoittumisesta 132 23.1 Vuokralaisen huolellisuusvelvoite 133 23.2 Vuokralaisen korvausvelvollisuus aiheuttamistaan vahingoista 135 23.3 Vuokralaisen vastuu muiden toimista 136 23.4 Vuokralaisen vastuu yhteiskäytössä olevista tiloista ja laitteista 137 3 VUOKRAN SUURUUS 139 24 Vuokran määräytyminen 139 24.1 Vuokran suuruus 139 24.2 Vuokran määräytymisen vaihtoehdot 141 24.3 Erilliskorvaukset 145 24.4 Pinta-alan merkitys 145 24.5 Irtisanominen vuokran tarkistamiseksi 147 24.6 Vuokran tarkistamisesta sopiminen 149 25 Vuokran kohtuullisuuden selvittäminen 158 25.1 Kohtuullisuuden selvittäminen tuomioistuimessa 159 25.2 Irtisanomisoikeus kohtuullisuuden selvittämisen aikana 168 26 Vuokraa koskeva tuomioistuimen ratkaisu 169 26.1 Muutetun vuokran voimaantuloajankohta 169 26.2 Liikaa maksetun vuokran palauttaminen 170 10 4 VUOKRAN MAKSAMINEN 173 27 Vuokran maksamisen ajankohta ja kesto 173 27.1 Rahana suoritettavan vuokran maksuaika 173 27.2 Muuna kuin rahana suoritettavan vuokran maksuaika 175 27.3 Vuokranmaksuvelvollisuuden kesto 177 27.4 Vuokranmaksupäivän siirtyminen 180 28 Vuokran maksutapa 180 28.1 Suoritus posti- tai pankkisiirrolla tai postiosoituksena 180 28.2 Suoritus muulla tavalla 181 28.3 Suoritus huoneiston sijaintipaikkakunnalla 181
Sisällys 28.4 Sopimisen mahdollisuus 181 29 Vuokran periminen ennakolta 182 29.1 Ennakkovuokra ja vuokraennakko 182 29.2 Viittaus vakuuteen 183 5 VUOKRANANTAJAN VAIHTUMINEN 185 30 Vuokranantajan ilmoitusvelvollisuus 185 30.1 Ilmoitus vuokranantajan hallintaoikeuden perusteista 185 31 Omistusoikeuden luovutus tai siirtyminen sekä huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan 188 31.1 Vuokrasopimuksen asema vapaaehtoisessa luovutuksessa 189 31.2 Muu oikeuden luovutus 190 31.3 Uuden omistajan purkamisoikeus 191 31.4 Säännösten pakottavuus 191 32 Pakkohuutokaupan vaikutus vuokrasuhteeseen 192 32.1 Pakkohuutokauppaostajan oikeudet 192 32.2 Irtaimen omaisuuden huutokauppa 194 32.3 Asunto-osakeyhtiön hallintaan otettu huoneisto 195 33 Liikehuoneiston omistajanvaihdos moitekanteen tai lunastamisen johdosta 196 33.1 Omistajanvaihdos moitekanteen vuoksi 196 33.2 Lunastusaikana tehty vuokrasopimus 197 34 Muutoksen, ehdon tai suorituksen sitovuus uutta omistajaa kohtaan 198 34.1 Vuokrasopimusmuutos 199 34.2 Vuokralaisen purkamisoikeus 201 34.3 Vuokralaisen oikeus vedota maksusuoritukseen 201 35 Vahingonkorvaus vuokrasopimuksen päättymisestä 202 35.1 Vuokralaisen vahingonkorvausmahdollisuus 203 35.2 Huoneiston hallinnan osittainen menettäminen 204 6 VUOKRAOIKEUDEN SIIRTO JA JATKAMINEN 207 36 Vuokraoikeuden siirrettävyys 207 36.1 Vuokraoikeuden siirtokielto 207 36.2 Ilmoitusmenettely 209 37 Vuokraoikeuden siirto liikettä luovutettaessa 209 37.1 Sopimuksen siirto liikettä luovutettaessa 210 37.2 Siirtomenettely 213 11
laki liikehuoneiston vuokrauksesta 37.3 Vuokralaisen vapautuminen velvoitteista 213 38 Vuokrasuhteen jatkuminen vuokralaisen kuoltua 214 38.1 Vuokrasuhteen jatkuminen vuokralaisen kuoltua 215 38.2 Vuokrasuhteen jatkaminen 216 38.3 Oikeudenkäyntimenettely siirtotilanteessa 217 38.4 Säännösten pakottavuus 218 39 Vuokralaisen konkurssi 218 39.1 Vuokralaisen konkurssin vaikutus vuokrasuhteeseen 219 39.2 Sopimuksen irtisanominen tai purkaminen 220 39.3 Konkurssipesän vastuu käyttöajalta 220 39.4 Vahingonkorvausoikeus 222 40 Yksityishenkilön velkajärjestely tai yrityksen saneerausmenettely 222 40.1 Velkajärjestelyt 223 7 VUOKRASOPIMUKSEN IRTISANOMINEN 225 41 Vuokrasopimuksen päättyminen irtisanomisen johdosta 225 41.1 Toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen päättyminen irtisanomalla 225 41.2 Määräaikaisen sopimuksen päättyminen irtisanomalla 226 41.3 Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen muussa laissa säädetyllä perusteella 226 42 Vuokrasopimuksen irtisanomisaika 227 42.1 Irtisanomisajan alkaminen 227 42.2 Vuokranantajan ja vuokralaisen irtisanomisajat 227 43 Irtisanomisilmoitus ja sen tiedoksiantaminen 228 43.1 Vuokranantajan suorittaman irtisanominen 228 43.2 Vuokralaisen suorittama irtisanominen 231 43.3 Irtisanomisilmoituksen tiedoksiantaminen 233 43.4 Tuntemattoman vuokralaisen irtisanominen 235 43.5 Irtisanomisen tehottomuus 236 44 Vuokralaisen irtisanomissuoja toistaiseksi voimassa olevassa vuokrasuhteessa 236 44.1 Vuokralaisen välitön irtisanomissuoja 237 44.2 Vuokralaisen kanneaika 241 44.3 Vuokrasuhteen jatkuminen tai päättyminen 242 12
Sisällys 45 Vahingonkorvaus määräaikaisen sopimuksen päättyessä sekä toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanomisen johdosta 243 45.1 Vahingonkorvaus määräaikaisen sopimuksen päättyessä 243 45.2 Vuokralaisen välillinen irtisanomissuoja 245 46 Irtisanomissuojan tai korvausoikeuden menettäminen 251 46.1 Vuokralaisen laiminlyönti irtisanomisen jälkeen 251 47 Kielletyt ehdot irtisanomissuojasta ja korvauksista sekä sopimuksenvarainen korvaus 252 47.1 Irtisanomissuojan pakottavat säännökset 253 8 VUOKRASOPIMUKSEN PURKAMINEN 255 48 Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus 255 48.1 Vuokranantajan purkamisoikeus 256 48.2 Yhteiset tilat ja laitteet 267 48.3 Vähäisyys 268 48.4 Purkamisperusteeseen vetoaminen 268 48.5 Muut purkamisperusteet 269 49 Varoitus purkamisoikeuden käyttämisestä 270 49.1 Varoitus sopimuksen purkamisesta 270 49.2 Oikaisu varoituksen johdosta 271 49.3 Purkaminen ilman varoitusta 272 50 Vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus 273 50.1 Vuokralaisen purkamisoikeus 274 50.2 Vähäisyys 277 50.3 Purkamisperusteisiin vetoaminen 278 50.4 Muut vuokralaisen purkamisoikeudet 278 51 Vahingonkorvaus vuokrasopimuksen purkamisen johdosta 279 51.1 Vuokranantajan vahingonkorvausoikeus 279 51.2 Vuokralaisen vahingonkorvausoikeus 281 52 Kielletyt ehdot vuokrasopimuksen purkamisesta 282 52.1 Vuokranantajan purkamisperusteista sopiminen 283 52.2 Vuokralaisen purkamisperusteista sopiminen 283 52.3 Vuokran maksaminen vuokra-ajan jälkeen 284 53 Vuokrasopimuksen purkamisilmoitus 284 53.1 Purkamisilmoituksen sisältö 285 53.2 Purkamisilmoituksen tiedoksianto 285 13
laki liikehuoneiston vuokrauksesta 54 Vuokrasopimuksen lakkaaminen 286 54.1 Vuokrasopimuksen lakkaaminen 286 54.2 Ilmoitusvelvollisuus sopimuksen lakkaamisesta 287 9 MUUTTO LIIKEHUONEISTOSTA 289 55 Muuttopäivä vuokrasopimuksen päätyttyä 289 55.1 Muuttopäivä 289 56 Muuttopäivän siirtäminen 290 56.1 Muuttopäivän siirto määräaikaisessa vuokrasuhteessa 291 56.2 Muuttopäivän siirron edellytykset 291 56.3 Esteet muuttopäivän siirrolle 292 57 Vaatimus muuttopäivän siirtämisestä 293 57.1 Muuttopäivän siirron vaatiminen 293 57.2 Tuomioistuimen päätös 294 57 a Muutoksenhaku muuttopäivän siirtämistä koskevaan ratkaisuun 295 58 Muuttopäivän siirtämisen vaikutus vuokrasuhteeseen 295 58.1 Muuttopäivän siirtoajan päättyminen 296 10 LIIKEHUONEISTON EDELLEENVUOKRAUS 297 59 Edelleen vuokralle antaneen vastuu sopimuksen pysyvyydestä 297 59.1 Liikehuoneiston edelleenvuokraus 298 59.2 Edelleenvuokralaisen oikeus saada korvausta ensivuokralaiselta 299 60 Vuokranantajan oikeus purkaa edelleenvuokrausta koskeva sopimus 300 60.1 Ensivuokranantajan oikeus purkaa edelleenvuokrasopimus 300 11 LIIKEHUONEISTON ALIVUOKRAUS 303 61 Alivuokrasuhde 303 61.1 Alivuokrasuhteen määritelmä 303 61.2 Alivuokrasuhteeseen sovellettavat säännökset 305 62 Ilmoittamisvelvollisuus alivuokrauksessa 306 62.1 Alivuokranantajan ilmoitusvelvollisuus 306 63 Alivuokrasopimuksen irtisanomisaika sekä muuttopäivä 306 63.1 Irtisanomisajat alivuokrasuhteessa 307 63.2 Alivuokralaisen muuttopäivä ja muuttopäivän siirto 307 14
Sisällys 64 Vahingonkorvaus alivuokrasopimuksen irtisanomisen johdosta 308 64.1 Alivuokralaisen irtisanomissuoja 308 64.2 Säännösten pakottavuus 309 65 Alivuokrasuhteen päättyminen alivuokranantajan hallintaoikeuden päättymisen johdosta 309 65.1 Alivuokranantajan vuokraoikeuden päättyminen 310 65.2 Alivuokranantajan ilmoitusvelvollisuus 310 12 VOIMAANTULOSÄÄNNÖKSET 313 66 Voimaantulo 313 66.1 Voimaantulosäännös 313 66.2 Täytäntöönpanotoimet 313 67 Ennen lain voimaantuloa tehdyt vuokrasopimukset 314 67.1 Lain soveltaminen vanhoihin vuokrasopimuksiin 314 67.2 Edelleenvuokrasopimukset 314 67.3 Kohtuullistamissäännös 315 68 Kulumassa oleva määräaika ja vireillä oleva oikeudenkäynti sekä irtisanomisperusteen selvittäminen 315 MUUTOSSÄÄDÖSTEN VOIMAANTULO JA SOVELTAMINEN 317 III TURVAAMISTOIMENPITEET JA OIKEUDENKÄYNTI HUONEENVUOKRA-ASIOISSA 319 1 TURVAAMISTOIMENPITEET 321 1.1 Takavarikko 321 2 HÄÄTÖTUOMION TÄYTÄNTÖÖNPANO 323 2.1 Häädettävät (UK 7 luku 1 ) 323 2.2 Muuttokehotus (UK 7 luku 2 ) 324 2.3 Ilmoitus asunto- ja sosiaaliviranomaisille (UK 7 luku 3 ) 325 2.4 Muuttopäivä (UK 7 luku 4 ) 325 2.5 Häädön toimittaminen (UK 7 luku 5 ) 327 2.6 Häädettävän omaisuus (UK 7 luku 6 ) 327 2.7 Omaisuuden ulosmittaus ja myyminen (UK 7 luku 7 ) 330 2.8 Häätö uhkasakolla (UK 7 luku 8 ) 331 15
laki liikehuoneiston vuokrauksesta 3 OIKEUDENKÄYNTI HUONEENVUOKRA-ASIOISSA 333 3.1 Asunto-oikeuksien lakkauttaminen 333 3.2 Käräjäoikeusmenettely 333 3.3 Muutoksenhaku 335 3.4 Oikeudenkäynnin kesto ja hinta 336 LÄHTEET 339 LIITTEET 343 Liite 1 Laki liikehuoneiston vuokrauksesta 31.3.1995/482 343 Liite 2 Asuinhuoneistoja ja liikehuoneistoja koskevien säännösten erot 359 Liite 3 Liikehuoneiston vuokrasopimus 371 Liite 4 Liikehuoneiston vuokrasopimuksen liite 376 Liite 5 Liikehuoneiston kunto- ja kunnossapitolomake 379 Liite 6 Haastehakemus 382 Liite 7 Takavarikkohakemus 383 Liite 8 Täytäntöönpanohakemus 384 HAKEMISTO 385 16