HSY:n julkaisuja 2/2012 ISBN 978-952-6604-38-1 (nid.) ISBN 978-952-6604-39-8 (pdf) ISSN 1798-6087 (nid.) ISSN 1798-6095 (pdf) ISSN-L 1798-6087 SeutuRAMAVA 2011 - Laskenta ja tulokset SeutuRAMAVA 2011 Laskenta ja tulokset Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymä PL 100, 00066 HSY, Opastinsilta 6 A, 00520 Helsinki Puh. 09 156 11, Fax 09 1561 2011, www.hsy.fi Samkommunen Helsingforsregionens miljötjänster PB 100, 00066 HRM, Semaforbron 6 A, 00520 Helsingfors Tfn. 09 156 11, Fax 09 1561 2011, www.hsy.fi Helsingin seudun ympäristöpalvelut
SeutuRAMAVA 2011 - Laskenta ja tulokset SeutuRAMAVA 2011 Laskenta ja tulokset
SeutuRAMAVA 2011 - Laskenta ja tulokset Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymä PL 100 00066 HSY puhelin: 09 15611 faksi: 09 1561 2011 www.hsy.fi Copyright Taustakartta: KMO, Helsinki 102, 2010 Kansikuva: HSY/Jenni-Justiina Niemi Edita Prima Oy Helsinki 2012 002
SeutuRAMAVA 2011 - Laskenta ja tulokset Esipuhe Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymä HSY tuottaa yhtenäisin perustein laskettua tietoa pääkaupunkiseudun rakennusmaavarannoista HSY:n Seudullisen perusrekisterin tietojen pohjalta. SeutuRAMAVA-aineisto sisältää tietoa seudun voimassa olevien asemakaavojen sisältämistä varannoista taustatietoineen paikkatietomuodossa. SeutuRAMAVA mahdollistaa pääkaupunkiseudun varantotilanteen tarkastelun yhtenäisin kriteerein ja kuntarajoista riippumatta. Tiedot voidaan helposti yhdistää myös muihin paikkatietoaineistoihin. Tässä raportissa kuvataan SeutuRAMAVAn laskentaa ja taustaa sekä esitellään laskennan tulokset helmikuussa 2011 päivitetyn aineiston pohjalta. Varantolaskennan pääperiaatteet ja aineistot esitellään raportin luvussa 1. Luvussa 2 luodaan lyhyt yleiskatsaus pääkaupunkiseudun koko maa-alueen, asemakaavoitetun rakennusmaan ja varannon maanomistussuhteisiin SeutuRAMAVAa varten luodun uuden luokituksen mukaan. Luvut 3-5 tarjoavat yksityiskohtaista tietoa asuntojen, erilaisten työpaikkojen ja muuhun rakentamiseen käytettävissä olevista tonttivarannoista. Varantojen määrää, sijaintia, rakentamisastetta, omistussuhteita ja muita ominaisuuksia tarkastellaan sekä kuntakohtaisesti että yksityiskohtaisemmin eri kaupunginosissa. Luvussa 6 tarkastellaan raideliikenteen asemanseutujen varantoja. Lopuksi arvioidaan pääkaupunkiseudun varantotilannetta kokonaisuutena ja esitetään johtopäätöksiä sekä suosituksia jatkotyöskentelylle. Raportti on laaja ja runsaasti kuvitettu. Se sisältää paljon yksityiskohtaista perustietoa, jolla voidaan arvioida asemakaavojen toteutumista ja yhdyskuntarakenteen täydennysrakentamismahdollisuuksia eri näkökulmista. Vaikka seudun rakentaminen ja kaavoitus koko ajan kehittyvät, ei varantotilanteen peruskuva muutu yhtä nopeasti. Koottu raportti palvelee näin varantotietojen käyttäjiä myös käsikirjamaisena tietolähteenä. SeutuRAMAVA-laskentaa on kehittänyt ja raportin käsikirjoituksen laatinut filosofian tohtori Saara Yousfi. Työtä on ohjannut ja raportointiin osallistunut erityisasiantuntija Arja Salmi sekä myös asuntoasiantuntija Jukka Saikkonen. Laskennasta on vastannut paikkatietoasiantuntija Suvi Mikkola. Työssä ovat lisäksi olleet mukana seututietoasiantuntijat Anna-Maria Kotala ja Vilja Tähtinen. Keväällä 2011 SeutuRAMAVA-aineistojen arviointiin osallistuivat kaupunkien omat varantoasiantuntijat yleiskaavasuunnittelija Jussi Mäkinen, yleiskaavasuunnittelija Ilkka Oikarinen ja suunnittelija Veera Suhonen (Helsingin kaupunki), asumisen erityisasiantuntija Tomi Henriksson, kaavoitusinsinööri Yrjö Oksman, tietopalvelupäällikkö Ari Jaakola ja kaavoitusinsinööri Anna-Karin Kyrönviita (Vantaan kaupunki) sekä tutkimuspäällikkö Ritva Helminen ja erikoissuunnittelija Risto Nikunlaakso (Espoon kaupunki). Lisäksi SeutuRAMAVA-tietojen hyödyntämisen kehittämiseen osallistui pääkaupunkiseudun kaupunkien kaavoittajia kesällä 2011 pidetyssä työpajassa. On erittäin miellyttävää todeta, että nyt on saatu käyttöön ja raportoiduksi keskeinen Helsingin seudun suunnittelua palveleva ja pitkään odotettu tietoaineisto. Rekisteripohjainen ja aitona paikkatietona oleva SeutuRAMAVA tarjoaa aivan uudenlaiset mahdollisuudet tietojen tarkasteluun ja jatkojalostamiseen käyttäjän itse valitsemilla alueilla. SeutuRAMAVA-aineistojen käyttökelpoisuutta osoittaa se, että se on otettu välittömästi käyttöön ja siitä on tehty monenlaisia jatkotarkasteluja uuden Helsingin seudun maankäytön, asumisen ja liikenteen (MAL) aiesopimuksen valmistelun pohjaksi. Helsingissä 12.1.2012 Raimo Inkinen Peter Fredriksson Maria Kuula toimitusjohtaja seutu- ja ympäristötiedon vt. tulosaluejohtaja tietoyhteistyöyksikön päällikkö
SeutuRAMAVA 2011 - Laskenta ja tulokset
SeutuRAMAVA 2011 - Laskenta ja tulokset Tiivistelmä Julkaisija: HSY Helsingin seudun ympäristöpalvelut kuntayhtymä Tekijät: Saara Yousfi, Arja Salmi, Jukka Saikkonen, Suvi Mikkola, Anna-Maria Kotala, Vilja Tähtinen Julkaisun nimi: Julkaisun nimi: SeutuRAMAVA 2011 - Laskenta ja tulokset Päivämäärä: 12.1.2012 HSY Helsingin seudun ympäristöpalvelut kuntayhtymä tuottaa tietoa pääkaupunkiseudun rakennusmaavarannoista. Tiedot on koottu SeutuRAMAVA-aineistoksi. Se sisältää tietoja sekä asuntorakentamiseen että työpaikkarakentamiseen ja muihin käyttötarkoituksiin kaavoitetusta rakennusmaasta. Tässä raportissa esitetään SeutuRAMAVAn laskentamenetelmä sekä tulokset helmikuulta 2011. SeutuRAMAVA-tiedot päivitetään vähintään vuosittain ja tarvittaessa useammin. Uutuutena SeutuRAMAVAssa on 40-luokkainen omistajaluokitus, joka on yksityiskohtaisempi ja tarkempi kuin aiemmin käytetyt karkeat luokitukset. SeutuRAMAVA ei sisällä tietoja yksittäisistä omistajista. Pääkaupunkiseudun asemakaavoissa oli helmikuussa 2011 rakennusoikeutta kaikkiaan runsaat sata miljoonaa neliömetriä kerrosalaa (k-m 2 ). Tästä noin neljännes oli käyttämättä. Kaavavarantoa oli runsaasti jäljellä sekä tyhjillä että vajaasti rakennetuilla tonteilla. Asuntorakentamiseen kaavoitetusta rakennusoikeudesta oli pääkaupunkiseudulla käyttämättä yhteensä 7,8 milj. k-m 2. Nopeimmin rakentamiseen saataneen kokonaan rakentamattomat tontit. Näistä varannoista riittäisi laskennallisesti kerrostalojen rakentamiseen 2,5 4 vuodeksi ja pientalorakentamiseen 5,5 9 vuodeksi. Asumiseen tarkoitettua laskennallista varantoa oli Helsingissä yli 3 milj. k-m 2, Espoossa 2,8 milj. k-m 2 ja Vantaalla 1,8 milj. k-m 2. Kerrostalovarannoista oli lähes kaksi kolmannesta Helsingissä. Pientalovarantoja oli eniten Espoossa, mutta lähes yhtä paljon Vantaalla ja Helsingissä. Kauniaisten varanto oli lähes kokonaisuudessaan pientalotonteilla. Yksityiset henkilöt ja perikunnat omistivat 61 prosenttia pääkaupunkiseudun pientalovarannosta. Heidän omistuksessaan oli erityisen runsaasti vajaasti rakennettuja mutta myös tyhjiä tontteja. Kerrostalovarannot olivat suurelta osin kaupunkien hallussa. Ne omistivat yhteensä 41 prosenttia voimassa olevien asemakaavojen kerrostalovarannosta. Suurin omistaja oli Helsingin kaupunki, jolla oli omistuksessaan 30 prosenttia pääkaupunkiseudun kerrostalojen kaavavarannoista. Asunto-osakeyhtiöiden omistuksessa oli yli puolet vajaasti rakennettujen kerrostalotonttien varaumasta. Rakennuttajilla oli omistuksessaan kymmenen prosenttia tyhjistä ja kuusi prosenttia vajaasti rakennetuista kerrostalotonteista. Rakennusliikkeet omistivat vain viisi prosenttia tyhjistä ja kolme prosenttia vajaasti rakennetuista kerrostalotonteista. Niiden omistuksessa oli lisäksi kuusi prosenttia tyhjien ja yksi prosentti vajaasti rakennettujen pientalotonttien varaumasta. On kuitenkin ilmeistä, että rakennusliikkeiden todellinen maanomistus on jonkin verran tätä suurempaa. SeutuRAMAVA kattaa toistaiseksi voimassa olevien asemakaavojen laskennalliset rakentamismahdollisuudet. Seuraavaksi laskenta laajennetaan myös vireillä oleviin asemakaavoihin. Kaavavarantojen kokonaiskuvan saamiseksi tarvitaan jatkossa tietoja myös yleiskaavojen mukaisista rakennusmaavarannoista. Keskeinen kysymys on kaavojen mahdollistaman täydennysrakentamispotentiaalin selvittäminen. Avainsanat: rakennusmaavarannot, rakennusoikeus, asemakaavojen toteuttaminen,, rakennustuotannon edellytykset, pääkaupunkiseutu Sarjan nimi ja numero: HSY:n julkaisuja 2/2012 ISSN (nid.) 1798-6087 ISBN (nid.) 978-952-6604-38-1 Kieli: suomi Sivuja: 76 ISSN (pdf) 1798-6095 ISBN (pdf) 978-952-6604-39-8 ISSN-L 1798-6087 Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymä, PL 100, 00066 HSY, puhelin 09 156 11, faksi 09 1561 2011
SeutuRAMAVA 2011 - Laskenta ja tulokset Abstract Published by: HSY Helsinki Region Environmental Services Authority Authors: Saara Yousfi, Arja Salmi, Jukka Saikkonen, Suvi Mikkola, Anna-Maria Date of publication: 12.1.2012 Kotala, Vilja Tähtinen Title of publication: SeutuRAMAVA 2011 Data Processing and Results HSY Helsinki Region Environmental Services Authority provides information on land in the Helsinki Metropolitan Area that is available for construction (known as RAMAVA). This information is collated in the SeutuRAMAVA ( Regional RAMAVA ) materials, containing details of land designated in town plans for residential construction, workplace construction and other purposes. This report sets out the calculation methods and results of the SeutuRAMAVA for February 2011. The SeutuRAMAVA information is updated at least annually and more frequently when necessary. One novelty in the latest SeutuRAMAVA is a 40-category ownership classification that is more detailed and precise than the rough classifications that were previously applied. No details of individual owners are included in the Regional RAMAVA. Town plans for the Helsinki Metropolitan Area in February 2011 included permitted building volume for a total of more than one hundred million square metres of gross floor area. About one quarter of this had not been used. A great deal of scope for further planning remained both on vacant and partly developed plots. A total of 7.8 million square metres of permitted building volume designated for residential construction remained unused in the Helsinki Metropolitan Area. Entirely undeveloped plots are expected to be taken most rapidly for construction. It is estimated that these reserves would suffice for 2.5-4 years of multi-storey building construction and for 5.5-9 years of small house construction. In terms of square metres of gross floor area, the calculated reserves designated for housing were more than 3 million in Helsinki, 2.8 million in Espoo and 1.8 million in Vantaa. Helsinki accounted for nearly two-thirds of the reserves for multistorey buildings. The highest reserves for small buildings were in Espoo, but the reserves in Vantaa and Helsinki were almost equally large. The reserve in Kauniainen was almost entirely for small house construction. Private individuals and their heirs owned 61 per cent of small house reserves in the Helsinki Metropolitan Area. These owners were particularly common in the case of partly developed and vacant plots. The reserves for multi-storey buildings were largely held by city authorities, which owned a total of 41 per cent of the current town plan reserves for multi-storey buildings. The largest owner was the City of Helsinki, which owned 30 per cent of the reserves for multi-storey buildings in the Helsinki Metropolitan Area. Condominium housing companies owned more than half of the reserves for partly developed multi-storey building plots. Developers owned ten per cent of vacant multi-storey building plots and six per cent of partly developed multi-storey building plots. Construction companies owned only five per cent of vacant multi-storey building plots and three per cent of partly developed multi-storey building plots. They also owned six per cent of vacant small house plots and one per cent of partly developed small house plots. It is nevertheless evident that the actual land ownership of construction companies is somewhat larger than this. The SeutuRAMAVA covers the calculated construction potential of ratified town plans. The calculation is due to be extended to include pending town plans. To obtain an overall impression of planning reserves, information will also be required in future on construction land reserves under master plans. The principal issue is to determine the supplementary construction potential that planning enables. Key words: building land reserves, building rights, implementation of town plans, conditions for housing construction, Helsinki Metropolitan Area. Publication series title and number: HSY publications 2/2012 ISSN (print) 1798-6087 ISBN (print) 978-952-6604-38-1 Language: Finnish Pages: 76 ISSN (pdf) 1798-6095 ISBN (pdf) 978-952-6604-39-8 ISSN-L 1798-6087 Helsinki Region Environmental Services Authority, P.O. Box 100, 00066 HSY, phone: +358 9 156 11, fax: +358 9 156 2011
SeutuRAMAVA 2011 - Laskenta ja tulokset Sammandrag Utgivare: HRM Samkommunen Helsingforsregionens miljötjänster Författare: Saara Yousfi, Arja Salmi, Jukka Saikkonen, Suvi Mikkola, Anna-Maria Datum: 12.1.2012 Kotala, Vilja Tähtinen Publikationens titel: SeutuRAMAVA 2011 Beräkningar och resultat HRM Samkommunen Helsingforsregionens miljötjänster producerar information om byggnadsmarkreserven i huvudstadsregionen. Uppgifterna har samlats i materialet SeutuRAMAVA ( Region-RAMAVA ). Det innehåller uppgifter om byggnadsmark som har planlagts för bostads- och arbetsplatsbyggande samt för andra användningsändamål. I denna rapport presenteras kalkyleringsmetoden och resultaten i SeutuRAMAVA från februari 2011. Uppgifterna i SeutuRAMAVA uppdateras minst en gång per år och oftare vid behov. En nyhet i SeutuRAMAVA är ägarklassificeringen i 40 olika kategorier som är mera detaljerad och exaktare är de tidigare grova klassificeringarna. SeutuRAMAVA innehåller inga uppgifter om enskilda ägare. I februari 2011 fanns det totalt dryga hundra miljoner kvadratmeter våningsyta (m 2 -vy) i detaljplanerna i Helsingforsregionen. Av detta var cirka en fjärdedel oanvänd. Det fanns mycket reserv för byggande kvar på både tomma och endast partiellt utbyggda tomter. Av byggnadsrätten som planlagts för bostadsbyggande i huvudstadsregionen var totalt 7,8 milj. m 2 -vy oanvända.de helt obyggda tomterna torde fås snabbast med i byggnadsverksamheten. Enligt kalkylen skulle reserven på sådana tomter räcka till för byggande av flervåningshus under 2,5-4 år och för småhusbyggande under 5,5 9 år. Den kalkylerade reserven för boende var över 3 milj.m 2 -vy i Helsingfors, 2,8 milj. m 2 -vy i Esbo och 1,8 milj. m 2 -vy i Vanda. Av reserven för flervåningshus fanns nästan två tredjedelar i Helsingfors. De flesta reserverna för småhus fanns i Esbo, men var nästan lika stora i Vanda och Helsingfors. Reserven i Grankulla bestod nästan helt av småhustomter. Av småhusreserven i huvudstadsregionen ägdes 61 procent av privatpersoner eller dödsbon. Dessa ägarkategorier ägde särskilt mycket partiellt utbyggda tomter men också obyggda tomter. Reserven för flervåningshus var till stor del i städernas ägo. De ägde sammanlagt 41 procent av reserverna för flervåningshus som ingår i de fastställda detaljplanerna. Den största ägaren var Helsingfors stad som ägde 30 procent av planreserven för flervåningshus i huvudstadsregionen. Över hälften av reserven på partiellt byggda flervåningshustomter ägdes av bostadsaktiebolag Tio procent av de tomma och sex procent av de partiellt byggda flervåningshustomterna ägdes av byggherrar. Endast fem procent av de tomma och tre procent av de partiellt byggda flervåningshustomterna ägdes av byggfirmor. De ägde dessutom sex procent av reserven för tomma och en procent av reserven på partiellt byggda flervåningshustomter. Det är emellertid uppenbart att byggfirmornas markinnehav de facto är något större än såhär. SeutuRAMAVA täcker tills vidare de kalkylerade byggnadsmöjligheterna som ingår i de fastställda detaljplanerna. I fortsättningen utsträcks kalkyleringen till att omfatta också detaljplaner som är under beredning. För att få en helhetsbild av planreserverna behövs i fortsättningen också uppgifter om byggnadsmarkreserven som ingår i generalplanerna. En central fråga är utredningen av potentialen för kompletteringsbyggande som möjliggörs av planerna. Nyckelord: byggnadsmarkreserver, byggnadsrätt, förverkligande av stadsplaner, förutsättningar för bostadsbyggande, huvudstadsregionen Publikationsseriens titel och nummer: HRM:s publikationer 2/2012 ISSN (hft.) 1798-6087 ISBN (hft.) 978-952-6604-38-1 Språk: finska Sidantal: 76 ISSN (pdf) 1798-6095 ISBN (pdf) 978-952-6604-39-8 ISSN-L 1798-6087 Samkommunen Helsingforsregionens miljötjänster, PB 100, 00066 HRM, tfn: 09 156 11, fax: 09 156 1 2011
SeutuRAMAVA 2011 - Laskenta ja tulokset
SeutuRAMAVA 2011 - Laskenta ja tulokset Sisällys 1. Varantolaskennan PERIAATTEET ja aineisto 11 1.1. RAMAVAN taustaa ja vaiheita 11 1.2. SeutuRAMAVAN pääperiaatteet 12 1.3. Lisärakennusoikeudet 13 1.4. Maanomistuksen luokittelu 14 1.5. SeutuRAMAVA 2011-aineisto (helmikuu) 14 1.6. Tarkasteltavan aineiston rajaus 15 2. Pääkaupunkiseudun maanomistus 16 2.1. Koko maa-alan omitussuhteet 16 2.2. Asemakaavoitetun rakennusmaan omistus 19 3. ASUNTORAKENTAMISEN VARANNOT 21 3.1. Rakennusoikeudet, rakennettu kerrosala ja varanto 21 3.1.1. Helsinki 21 3.1.2. Espoo 22 3.1.3. Vantaa 22 3.1.4. Kauniainen 22 3.2. Pientalorakentamisen varannot 23 3.2.1. Helsinki 23 3.2.2. Espoo 24 3.2.3. Vantaa 25 3.2.4. Kauniainen 27 3.2.5. Pientalovarantojen rakentamisaste 27 3.2.6. Pientalovarantojen omistajat 30 3.2.7. Pientalovarantojen ikä 31 3.3. Kerrostalorakentamisen varannot 32 3.3.1. Helsinki 32 3.3.2. Espoo 33 3.3.3. Vantaa 34 3.3.4. Kauniainen 36 3.3.5. Kerrostalovarantojen rakentamisaste 36 3.3.6. Kerrostalotontti varantojen omistajat 39 3.3.7. Kerrostalovarantojen ikä 40 4. TOIMITILARAKENTAMISEN VARANNOT 41 4.1. Rakennusoikeudet ja varannot eri käyttötarkoituksiin 41 4.1.1. Helsinki 42 4.1.2. Espoo 43 4.1.3. Vantaa 43 4.2. Y-tonttien varannot, rakentamisaste ja omistajat 43 4.2.1. Helsinki 43 4.2.2. Espoo 44 4.2.3. Vantaa 45 4.2.4. Y-tonttien varannot eri kaupunginosissa 46 4.3. Liike- ja toimistotonttien varannot, rakentamisaste ja omistussuhteet 46 4.3.1. Helsinki 46 4.3.2. Espoo 47 4.3.3. Vantaa 48 4.3.4. Liike- ja toimistorakentamisen varannot eri kaupunginosissa 50
SeutuRAMAVA 2011 - Laskenta ja tulokset 4.4. Teollisuus- ja varastotonttien varannot 50 4.4.1. Helsinki 50 4.4.2. Espoo 51 4.4.3. Vantaa 52 4.4.4. Teollisuus- ja varastorakentamisen varannot eri kaupunginosissa 54 4.5 Toimitilatonttivarantojen ikä ja omistussuhteet 55 4.5.1. Helsinki 55 4.5.2. Espoo 56 4.5.3. Vantaa 56 4.4.4. Toimitilavarantojen omistussuhteet eri kaupunginosissa 57 5. Muut ASEMAKAAVAVARANNOT 60 5.1. Helsinki 60 5.2. Espoo 61 5.3. Vantaa 62 5.4. Muun asemakaavavarannon ikä 62 6. Asemanseutujen RAKENNUSMAAVARANNOT 63 6.1. Pientalorakentamisen varannot asemanseuduilla 63 6.2. Kerrostalorakentamisen varannot asemanseuduilla 66 6.3. Toimitilarakentamisen varannot asemanseuduilla 68 7. YHTEENVETO VARANNOISTA eri KAUPUNGEISSA 70 7.1. Helsinki 70 7.2. Espoo 71 7.3. Vantaa 71 8. JOHTOpäätöksiä ja JATKOTYÖN tarpeita 72 8.1. SeutuRAMAVA on yksityiskohtaista paikkatietoa 72 8.2. Asemakaavojen toteutumisaste 72 8.3. Niukasti kerrostalovarantoja 72 8.4. Toimitilarakentamisessa paljon potentiaaleja 73 8.5. Uutta tietoa varantojen omistajista 73 8.6. Kokonaiskuva varantotilanteesta edellyttää jatkotyötä 73 8.7. SeutuRAMAVAn laadun parantaminen 73 8.8. SeutuRAMAVAn käyttö 74 Liite 1. Uusi 40-luokkainen omistajalajiluokitus ja siitä muodostettu 12-luokkainen jako 75 Liite 2. Pääkaupunkiseudun kaupunginosat 76
SeutuRAMAVA 2011 - Laskenta ja tulokset 11 1. Varantolaskennan periaatteet ja aineisto Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymä HSY tuottaa yhtenäisin perustein laskettua tietoa pääkaupunkiseudun rakennusmaavarannoista. Tiedot kootaan vuosittain SeutuRAMAVA-aineistoksi, joka sisältää tietoa seudun voimassa olevien asemakaavojen sisältämistä rakennusmaavarannoista taustatietoineen paikkatietomuodossa. Tiedot tuotetaan sekä asuntorakentamiseen että työpaikkarakentamiseen ja muuhun käyttöön kaavoitetuista alueista. Vastaavia varantotietoja tuotti aikaisemmin Pääkaupunkiseudun yhteistyövaltuuskunta YTV. SeutuRAMAVA mahdollistaa pääkaupunkiseudun varantotilanteen tarkastelun yhtenäisin kriteerein ja kuntarajoista riippumatta. Syksyllä 2010 SeutuRAMAVA-laskelmat tuotettiin ensimmäistä kertaa perustuen HSY:n kokoamiin Seudullisen perusrekisterin SePe:n tietoihin. Yksikkökohtaiset tiedot julkaistiin tällöin myös SeutuCD 10:llä ja tiedot päivitettiin nopeasti uudestaan helmikuussa 2011. Seutu-RAMAVAtiedot on myös viety SePeen ja tietojen selailukäyttöä palvelevaan SeutuRuutun. Yksityiskohtaisen SeutuRAMAVA-aineiston käyttö Seutu- CD:llä on tietosuojavaatimusten vuoksi rajoitettua. Koska aineistolle kuitenkin on paljon kysyntää, tarjotaan SeutuRAMAVA-aineistoja julkiseen käyttöön myös avoimen datan tietotuotteena sekä HSY:n omilla verkkosivuilla että Helsingin seudun tietoja yhteen kokoavassa HRI-tietoportaalissa. 1.1. RAMAVAN TAUSTAA ja VAIHEITA Tonttimaan saatavuus, riittävyys ja kohtuullinen hinta ovat olleet pääkaupunkiseudun kehittämisen keskeisiä haasteita jo vuosikymmeniä. Tilanteen arvioimiseksi eri tarkoituksiin tarvitaan yhtenäisiä luotettavia ja ajantasaisia tietoja seudun rakennusmaavarannoista. Näiden tietojen tuottaminen annettiin YTV:n tehtäväksi 1980-luvun lopulla. Tehtävä liittyi tuolloin ylipormestari Raimo Ilaskiven johdolla tehtyyn selvitystyöhön pääkaupunkiseudun rakentamisedellytysten turvaamiseksi ja selvitysmiehen ehdotusten pohjalta solmittuun aiesopimukseen (12.9.1989). Tietojen tarve kirjattiin tällöin sopimukseen seuraavasti: kaupungit varaavat YTV:n käyttöön riittävät määrärahat reaaliaikaisen tonttivarantorekisterin luomiseen vuoden 1990 loppuun mennessä. RAMAVA:ksi nimetty projekti perustettiin samana syksynä YTV:n päätöksellä. Taustaksi laaditussa esitutkimuksessa kiteytettiin tehtäväksi luoda mahdollisimman ajantasainen laskentasovellus pääkaupunkiseudun rakennusmaavarannoista lähinnä nykyisiä rekisterijärjestelmiä hyväksikäyttämällä. Esitutkimuksessa todettiin, että kysymys on varsin mittavasta projektista, joka edellyttää nykyisten rekisterien saattamista tietosisällöltään riittävän luotettaviksi, yhtenäisiksi ja kattaviksi. RAMAVA-laskennan sovellusta kehittämään koottiin keväällä 1990 kaupunkien ja YTV:n suunnittelijoista koostuva asiantuntijaryhmä. Sen tehtävä rajattiin koskemaan asemakaavoitettuja alueita pääkaupunkiseudun silloisen Pääkaupunkiseudun tietorekisterijärjestelmän (PTRJ) sallimissa puitteissa. Seudullisen asiantuntijaryhmän kesken sovittiin varantojen laskennassa käytettävistä yhtenäisistä käsitteistä, tietojen luokituksista ja tulkintasäännöistä. Laskennan pohjaksi luotua ns. rautalankamallia käytetään edelleen varantolaskennan pohjana. Ensimmäiset seudulliset RAMAVA-tiedot julkistettiin vuonna 1991, mutta rekisteritiedoissa havaittiin vielä paljon virheitä ja puutteita. Rekisterinpitäjien ja kaavoittajien kanssa käynnistetyllä yhteistyöllä voitiin rekisteritiedon kattavuutta ja luotettavuutta vähitellen parantaa. Paikkatieto-ohjelmien tultua markkinoille ymmärrettiin myös nopeasti mahdollisuudet muuntaa tieto koordinaattipohjaiseksi paikkatietoaineistoksi. Niinpä vuodesta 1997 alkaen RAMAVA-tiedot alettiin julkaista seudullisena paikkatietotuotteena osana vuosittain ilmestyvää SeutuCD- tietokokoelmaa. 2000-luvun alussa syntyi kuitenkin uusi tilanne, kun Espoo, Helsinki, Vantaa ja Kauniainen siirtyivät yhtenäisestä PTRJ:stä omiin kuntatietojärjestelmiin. RAMAVA-laskennan pohjana käytetyn rekisteritiedon yhtenäisyys alkoi rapautua. Samoihin aikoihin YTV:ssä oli ryhdytty valmistelemaan Seudullista perusrekisteriä eli SePeä, jonka osaksi RAMA- VA-laskenta päätettiin liittää. Syksyllä 2010 varantotiedot laskettiin ensimmäistä kertaa SePe-tiedoilla ja ne julkaistiin taas osana SeutuCD:tä. SeutuRAMAVA liittyi näin osaksi Seudullisen perusrekisterin aineistoista tuotettuja seudullisia paikkatietotuotteita. SeutuRAMAVA-aineisto on yksityiskohtaista paikkatietoa, jota koskevat pääkaupunkiseudun kuntien yhteisesti hyväksymät, tarkat tiedonluovutussäännöt tietosuojakysymysten takia. Koska varantotiedoilla on paljon kysyntää, on HSY tuottanut SeutuRAMAVAsta julkiseen käyttöön tarkoitetun avoimen datan tietotuotteen, jossa yksityiskohtainen tieto on yleistetty. Tätä varten yksityiskohtaiset varantotiedot on summattu yhteen kaupunginosan tasolle. Avoin data on tarkoitettu kaikille siitä kiinnostuneille ja se on vapaasti tutkimuksen, yksityisten yritysten ja kansalaisten hyödynnettävänä HSY:n sivuilla (www.hsy.fi/avoindata) ja se on myös linkitetty Helsingin seudun kokoavaan HRI-tietoportaaliin (Helsinki Region Infoshare, www.hri.fi).
12 SeutuRAMAVA 2011 - Laskenta ja tulokset 1.2. SeutuRAMAVAN pääperiaatteet SeutuRAMAVAssa lasketaan asemakaavojen sisältämiä vapaan kerrosalan määriä eri käyttötarkoituksiin. Laskennan yksikkönä on kerrosneliömetri (kem 2 ). Vaikka tonttivarantoja on usein tarpeen havainnollistaa esimerkiksi sillä, kuinka suuria asuntojen tai asukkaiden lukumääriä nämä kerrosalat vastaavat, ei tällaisia arvioita ole sisällytetty itse varantolaskentaan. SeutuRAMAVA-aineisto kattaa toistaiseksi ainoastaan voimassa olevien asemakaavojen varannot, joiden laskentaa varten on saatavissa tarpeellisia rekisteritietoja. Sen sijaan vireillä olevien asemakaavojen tai asemakaavamuutosten sisältämistä kerrosaloista ei toistaiseksi voida tehdä luotettavia varantolaskelmia, sillä näitä koskevat perusrekisteritiedot ovat hyvin puutteellisia ja kunnittain epäyhtenäisiä. Myöskään yleiskaavojen ja osayleiskaavojen sisältämistä varannoista ei toistaiseksi ole koottu systemaattisesti tietoa SeutuRAMAVA-aineistoon. Rakennusmaavarannon käsite pitää laajimmillaan sisällään arviot kaikista eriasteisten kaavasuunnitelmien varannoista asemakaavasta yleiskaavaan. Tonttivaranto viittaa yleensä rajoitetummin pelkästään asemakaavoitettujen alueiden rakentamismahdollisuuksiin. SeutuRAMAVAssa lasketaan sekä teoreettinen että laskennallinen rakennusmaavaranto (kuva 1). Varanto lasketaan kaavayksiköittäin, joka voi kaavan toteutusasteesta riippuen olla kaavan mukainen tontti, jakamaton kortteli tai korttelin osa. Kaavayksikkö voi koostua kahdesta tai useammasta kiinteistöstä tai niiden osista. Raportissa käytetään kuitenkin tarvittaessa yksinkertaisuuden vuoksi kaavayksikön synonyyminä myös käsitettä tontti. Varannon laskennassa otetaan huomioon kaavayksikön rakentamisaste ja käyttötarkoitus. Varannon laskennassa käytetään Seudullisen perusrekisterin SePen kaavayksikkö- ja rakennustietoja. Varannon omistajalajia koskevat tiedot perustuvat kuntarekisterien mukaisiin kiinteistöjen omistajatietoihin. Laskennan lähtökohtana on kaavayksikölle asemakaavassa osoitettu kokonaisrakennusoikeus, jossa on mahdollisuuksien mukaan otettu huomioon myös sen lisärakennusoikeus. Kokonaisrakennusoikeudesta vähennetään kaavayksikölle rakennettujen ja rakenteilla olevien rakennusten kerrosalat. Erotuksena saatua rakentamaton kerrosala kutsutaan kaavayksikön teoreettiseksi varannoksi. Laskennallinen varanto määritellään teoreettisen varannon pohjalta. Tätä varten kaavayksiköt luokitellaan rakentamisasteen mukaan tyhjiin, lähes tyhjiin, vajaasti rakennettuihin, täysiin ja ylitäysiin yksiköihin. Laskennallisen varannon määrä riippuu tällöin paitsi kaavayksikön rakentamisasteesta myös käyttötarkoituksesta. (Taulukko 1). Jos tontti on tyhjä tai lähes tyhjä, sen varannoiksi lasketaan tontin koko rakennusoikeus. Lähes tyhjällä tontilla on tällöin oletuksena, että rakennusoikeuteen nähden vähäinen rakennus puretaan siinä vaiheessa, kun tontti otetaan käyttöön. Lähes tyhjän kaavayksikön laskennallinen varanto on näin suurempi kuin sen teoreettinen varanto. Rakennettu kerrosala Kaavayksikön rakennusoikeus Rakenteilla oleva kerrosala Rakentamaton kerrosala Vajaasti rakennetuilla asuntotonteilla tulee olla varantoa jäljellä vähintään 100 kem². Kerrostalotonttien osalta tätä raja-arvoa on pidetty alhaisena. Kerrostalorakentamiseen tarvitaan tontilla tavallisesti vähintään 1 000 kem 2 rakennusoikeutta. Tätä pienemmät kerrosala voivat kuitenkin olla käyttökelpoisia tapauksissa, joissa halutaan rakentaa uusia Rakentamattomaksi arvioitu kerrosala Rakennettavaksi arvioitu kerrosala Teoreettinen rakennusmaavaranto Laskennallinen rakennusmaavaranto Rakennettu tai rakentamattomaksi jäävä kerrosala Jäljellä oleva työpaikkavaranto on alle 20 % rakennusoikeudesta Pienet rakennusoikeudet: - asuminen alle 100k-m - 2 -m - työpaikat alle 400 k-m 2 Vajaasti rakennetut kaavayksiköt Rakentamattomat kaavayksiköt Tyhjät tontit Muut harkinnanvaraiset tapaukset Tontit, joilta rakennukset puretaan Kuva 1. Teoreettinen ja laskennallinen rakennusmaavaranto
SeutuRAMAVA 2011 - Laskenta ja tulokset 13 Kaavayksiköt Rakentamisaste Laskennallinen varanto asuntorakentamiseen Laskennallinen varanto toimitila- ja muuhun rakent. tyhjät 0% Koko rakennusoikeus Koko rakennusoikeus lähes tyhjät alle 20 % Koko rakennusoikeus Koko rakennusoikeus vajaasti rakennetut 20 80 % Teoreettinen varanto* Teoreettinen varanto** täyteen rakennetut 80 100 % Teoreettinen varanto* Ei laskennallista varantoa ylitäyteen rakennetut*** yli 100 % Ei laskennallista varantoa Ei laskennallista varantoa * jos asumiseen kaavoitetulla yksiköllä on jäljellä alle 100 kerros-m 2, sitä ei lasketa varannoksi ** jos muuhun kuin asumiseen kaavoitetulla yksiköllä on jäljellä alle 400 kerros-m 2, sitä ei lasketa varannoksi *** rakennettu kerrosala on suurempi kuin rekisteriin merkitty rakennusoikeus Taulukko 1. Laskennallisen varannon määräytyminen kaavayksikön rakentamisasteen ja käyttötarkoituksen mukaan. Rakentamisasteella tarkoitetaan rakennetun ja rakenteilla olevan kerrosalan osuutta kaavayksikön koko rakennusoikeudesta huoneistoja jo olemassa oleviin rakennuksiin putkiremontin tms. rahoittamiseksi. Joissain tapauksissa pieni varanto voi mahdollistaa jopa pientalon rakentamisen kerrostalotonteille. Täysiksi asuntontit luokitellaan SeutuRAMAVA-laskennassa silloin, kun rakennusoikeus on käytetty kokonaan tai jäljellä on vain vähän eli alle 100 kem² rakennusoikeutta. Työpaikka- ja muun rakentamisen kaavayksiköt katsotaan täysiksi, kun rakennusoikeus on käyttöön otettu yli 80-prosenttisesti tai rakennusoikeutta on jäljellä alle 400 kem². Täyteen rakennetuilla työpaikka- ja muuhun rakentamiseen kaavoitetuilla tonteilla ei ole laskennallista varantoa. SeutuRAMAVAn kaavayksikkö voi olla myös ylitäysi. Tällöin on kyse tapauksissa, että kaavayksikölle on rakennettu enemmän kerrosalaa kuin tontille rekisteriin merkitty rakennusoikeus osoittaa. Nämä miinusmerkkiset varannot tulkitaan laskennassa nolliksi, koska tontilla ei ole jäljellä olevaa varantoa. Tämä voi johtua paitsi puutteellisista tiedoista (lisärakennusoikeudet, vrt. luku 1.3.) myös siitä, että varsinkin Helsingissä rakennusoikeuksia on joillakin alueilla myöhemmillä kaavamuutoksilla voitu alentaa rakennussuojelutarkoituksessa. Kun uusi kaava sallii vähemmän kerrosalaa kuin olemassa olevassa rakennuksessa on, ajatuksena on ollut estää rakennuksen purkaminen. Rekisteritiedoilla laskettu varannon määrä ei välttämättä johda yksikäsitteiseen ja kiistattomaan varantolukuun. Lopputuloksen luotettavuuteen vaikuttavat keskeisesti mm. seuraavat tekijät: rakennusoikeuden rekisteriin kirjauksessa voi olla puutteita, mm. numeeriset tiedot kaavan sallimista lisäkerrosaloista puuttuvat vanhojen asemakaavojen rekisteriin viety tulkinta rakennusoikeuksista voi olla puutteellista vastaavasti rakennetun ja rakenteilla olevien rakennusten kerrosalatietojen kirjauksissa voi olla puutteita. Aiemmin 1990-luvulla RAMAVA-laskennassa käytettiin hyväksi toteutumisarviokertoimia, jotka vaihtelivat kaavayksikön sijaintikunnasta, rakentamisasteesta ja käyttötarkoituksesta riippuen. Kertoimilla kaavamaisesti arvioitua varantoa kutsuttiin tulkituksi varannoksi. Vastaavaa tulkintaa varannon käyttökelpoisuudesta ei ole enää katsottu tarpeelliseksi liittää nykyiseen SeutuRAMAVA-laskentaan. Varannon käyttökelpoisuuden tulkinta halutaan jättää tietoja hyödyntäville asiantuntijoille. Tulkintaa varten tarvitaan yleensä rekisteritietojen lisäksi aina paikallista asiantuntemusta ja ennakoivaa tietoa esimerkiksi kaavamuutoksien tuomista vaikutuksista. 1.3. Lisärakennusoikeudet Asemakaavakarttaan merkityn rakennusoikeuden kaavamääräyksiin voi sisältyä monenlaisia merkintöjä lisärakennusoikeudesta. Sen kerrosalamäärää ei kirjata kuntarekisteriin, vaan se näkyy ainoastaan muuttujan arvoilla kyllä tai ei. SeutuRAMAVA2011 - laskennassa kokeiltiin lisärakennusoikeuden huomioon ottamista korottamalla rakennusoikeutta kymmenellä prosentilla tapauksissa, joissa rekisterin mukaan lisärakennusoikeutta oli asemakaavan mukaan olemassa. Jatkossa kaavamaista lisäystä ei kannattane tehdä, sillä saatujen tulosten mukaan se voi johtaa tulosten vääristymiin varsinkin vanhoilla kerrostaloalueilla. Kaavamainen korotus sopii parhaiten tarkasteltaessa 1970-luvun ja sen jälkeen kaavoitettuja pientaloalueita. Lisärakennusoikeus sallii yleensä muuta kuin pääkäyttötarkoituksen mukaista rakentamista. Esimerkiksi asuntoalueilla se tarkoittaa mahdollisuutta varasto- ja talousrakennuksien rakentamiseen, joka on erityisesti pientaloalueilla keskeistä. Rakennuslupa laajennukseen tällöin pääsääntöisesti myönnetään, vaikka varsinainen rakennusoikeus ylittyisikin. Sen sijaan kerrostalorakentamisen yhteydessä on todennäköistä, että kymmenen prosentin korotus kasvattaa varantoa liian paljon. Yleisten rakennusten, liike- ja toimistorakennusten sekä teollisuus- ja varastorakennusten tonteille osoitettu varsinainen rakennusoikeus on usein itsessään niin suuri, ettei tällaista lisäyssääntöä niissä tarvita.
14 SeutuRAMAVA 2011 - Laskenta ja tulokset 1.4. Maanomistuksen luokittelu Kaavavarantojen ominaisuuksien ja käyttöönotettavuuden arvioimiseksi on kaivattu tietoja kiinteistöjen omistajista jo ensimmäisten 1990-luvun varantolaskelmien yhteydessä. Kuntarekistereissä ylläpidetään kiinteistöjen omistajalajitietoa JUHTA-suosituksen mukaisella luokituksella, mutta rekistereistä puuttuu runsaasti omistajalajitietoja ja tiedon luotettavuus on ollut heikkoa. Tästä syystä SeutuRAMAVAlaskelmien yhteydessä laadittiin oma tarkempi omistajalajiluokitus. Luokittelu tehdään kiinteistöjen omistajien ja oikeushenkilöiden nimien ja tunnusten pohjalta. Koska kaavayksiköille ei ole rekistereissä viety omistajatietoa, luokitellaan SeutuRAMAVA:n omistajalajit kiinteistöjen omistajatietojen pohjalta. Kaavayksikön omistajalaji määräytyy tällöin kiinteistön suurimman omistajan mukaan. Se puolestaan määritellään kuntarekistereissä olevan omistusosuustiedon pohjalta. Kaavayksikön omistajalaji määräytyy sen kiinteistön omistajalajin mukaan, jolla on suurin yhteinen leikkauspinta-ala kaavayksikön kanssa. SeutuRAMAVA-aineistossa omistajatahot haluttiin kuvata mahdollisimman yksityiskohtaisesti. Tarkimmillaan voidaan käyttää jopa 40 luokkaa. Yksityiskohtainen luokitus mahdollistaa myös luokkien vapaamman yhdistelyn. Varantotietoja käyttäviä kiinnostavat erityisesti rakennusliikkeiden ja rakennuttajien maanomistustiedot. Niiden selvittäminen rekistereistä on hankalaa, sillä yrityksiä ei aina merkitä rekistereihin näkyviin. Osa yritysten ostamista kiinteistöistä merkitään suoraan perustettavan taloyhtiön nimiin. Tapaukset, joissa yritys on kirjattu rekisteriin omistajan asiamiehenä, on luokiteltu erilliseksi omistajalajiluokaksi. (Liite 1) Tämän raportin kuvissa ja taulukoissa varantojen omistussuhteita tarkastellaan yhdistelmällä muodostettu 40-luokkainen jako suppeammaksi 12-luokkaiseksi jaotteluksi (ks. liite 1). Tekstiosassa käytettävässä 12-luokkaisessa omistustarkastelussa erotetaan Helsingin, Espoon ja Vantaan kaupunkien omistajuudet kunnittain. Muiden kuntien ja kuntayhtymien omistus on summattu yhdeksi luokaksi. Yksityisten maatalousyrittäjien ja yksityisten henkilöiden sekä perikuntien omistus on yhdistetty samaan luokkaan. Asunto- ja kiinteistö-osakeyhtiöt ja yhteiseksi erotetut alueet on yhdistetty samaan luokkaan. Rakennuttajat, asumisoikeus- ja vuokraustoimijat sekä vakuutusyhtiöt asiamiehenä on niin ikään yhdistetty yhdeksi omistajalajiluokaksi. ten suorat omistukset ja niiden omistukseen asiamiehen välityksellä kuuluvat kiinteistöt käsitellään omana ryhmänään. Muiden yritysten omistamat yksiköt käsitellään omana ryhmänään. Evankelisluterilaisten seurakuntien omistamat yksiköt käsitellään samassa luokassa muiden yhteisöjen ja yhdistysten omistusten kanssa. n eri ministeriöiden, liikelaitosten yms. omistajuudet käsitellään yhdessä luokassa. Vieraiden valtioiden omistus on sijoitettu luokkaan muut ja tuntemattomat. 1.5. SeutuRAMAVA 2011-aineisto (helmikuu) Vuoden 2011 helmikuussa laskettu SeutuRAMAVA-aineisto koostui 68 010 lainvoimaisen asemakaavan kaavayksiköstä ja 1 555 vireillä olevan asemakaavan kaavayksiköstä. Lainvoimaiset kaavayksiköt voidaan Helsingissä 98 prosentilla kaavayksiköistä esittää geometriatietona, Espoossa 100 prosentilla, Vantaalla 94 prosentilla ja Kauniaisissa 100 prosentilla. (Taulukko 2). Laskennan lähteenä käytettyjä SePe:n tietoja on täydennetty kunnista saaduilla kaavayksiköiden geometriatiedoilla sekä linkkikiinteistö- ja omistajaosuustiedoilla, jotka tarvitaan kaavayksikköjen omistajien määrittelemiseksi. Viimeksi mainituilla tiedoilla voidaan yhdistää kiinteistöt kaavayksiköihin. Vireillä olevien asemakaavojen kaavayksiköt olivat alun perin aineistossa mukana siinä laajuudessa kuin ne oli poimittavissa kuntarekistereissä. Näiden tietojen ylläpito ovat kuitenkin hyvin puutteellista ja epäyhtenäistä. Kootusta aineistosta ei voi muodostaa seudullista kokonaisnäkemystä vireillä olevien asemakaavojen tilanteesta. Vireillä olevien asemakaavojen käsittelyä tullaan arvioimaan myöhemmässä vaiheessa erikseen. Helsingissä vireillä olevien kaavayksiköiden tietomuoto on sidoksissa kaavan käsittelyvaiheeseen. Pistemuotoi- Taulukko 2. SeutuRAMAVA-aineiston geometrialajit ja kaavayksiköiden määrät kunnittain (helmikuu 2011). Kunta Kohteen geometria Lainvoimaiset kaavayksiköt Vireillä olevat kaavayksiköt * Lukumäärä aineistossa Lukumäärä aineistossa Helsinki Alue 28 142 625 Piste 449 381 Espoo Alue 19 372 129 Vantaa Alue 18 068 0 Piste 1 065 413 Puuttuu 2 7 Kauniainen Alue 912 0 * Eivät sisälly raportoituihin tuloksiin.
SeutuRAMAVA 2011 - Laskenta ja tulokset 15 set kaavyksiköt ovat käsittelyvaiheeltaan aikaisempia kuin aluemuotoiset. Muista kunnista ei näin varhaisia vireillä olevien yksiköiden tietoja ole viety lainkaan rekistereihin Helsingin vireillä olevien kaavayksiköiden muita kuntia suurempi yksikkölukumäärä johtuu viime aikoina Helsingissä laadituista täydennyskaavoista ja rakennustehokkuuden muutoksista, mitkä koskevat useita kaavayksiköitä. 1.6. TARKASTELTAVAN AINEISTON rajaus Tässä raportissa kuvataan ainoastaan lainvoimaisten asemakaavojen mukaista varantotilannetta. Varannot on laskettu Seudullisen perusrekisterin SePen tiedoista. Rekisteritiedon laatu ja luotettavuus pohjautuu kuntarekistereiden tietoihin. Tarkemmat muuttujakohtaiset kuvaukset puuttuvan tiedon määrästä löytyvät HSYn erikseen julkaisemista SeutuCD 10:n tietokuvauksista. SeutuRAMAVA-aineiston luotettavuuteen vaikuttavat rekistereiden puutteelliset tai vanhat tiedot. Puuttuvia tietoja on pyritty eri tavoin paikkamaan. Tämä aiheuttaa myös virhettä tuloksiin. Erityisesti lisärakennusoikeuksien kaavamainen huomioon ottaminen 10 prosentin rakennusoikeuden korotuksella voi joissain tapauksissa johtaa liian suuriin varantolukuihin. (ks. kohta 1.3.) Laskennallinen varanto on itsessään arvio asemakaavoitetun alueen rakentamismahdollisuuksista. Vaikka yksittäisten kaavayksiköiden osalta tiedoissa voi olla epätarkkuutta ja puutteita, saadaan kunnittaisten ja alueittaisten varantosummien perusteella riittävän hyvä arvio seudullisesta varantotilanteesta. Kuva 2. SeutuRAMAVAn tiedot eivät kata kaikkia rakennettuja alueita pääkaupunkiseudulla. Osaa vanhojen rakennuskaavojen tiedoista ei ole viety kuntarekisteriin. Kartalla näkyvät seudulla voimassa olevien asemakaavojen alue ja sen ulkopuolelle jäävät rakennukset vuoden 2011 alun tilanteessa.
16 SeutuRAMAVA 2011 - Laskenta ja tulokset 2. Pääkaupunkiseudun maanomistus Seuraavassa tarkastellaan pääkaupunkiseudun maanomistussuhteita uudella 12-luokkaisella jaottelulla, joka on muodostettu yhdistelemällä HSY:ssä SeutuRAMAVAa varten luotu tiheämpi 40-luokkainen jako suppeammaksi (ks. liite 1). Uusi luokitus erottelee muun muassa Espoon, Helsingin ja Vantaan kaupunkien omistukset naapurikuntien alueella. Muiden kuntien ja kuntayhtymien omistamat kiinteistöt on summattu yhdeksi luokaksi. Yksityisten maatalousyrittäjien ja yksityisten henkilöiden sekä perikuntien maaomaisuus on yhdistetty samaan luokkaan. Asunto- ja kiinteistö-osakeyhtiöt ja yhteiseksi erotetut alueet on yhdistetty samaan luokkaan. Rakennuttajat, asumisoikeus- ja vuokraustoimijat sekä vakuutusyhtiöt asiamiehenä on käytetyssä luokituksessa yhdistetty yhdeksi omistajalajiluokaksi. ten suoraan ja asiamiehinä omistamat kiinteistöt esitetään omana ryhmänään, kuten myös muiden yritysten omistukset. Evankelisluterilaisten seurakuntien omistamat kiinteistöt esitetään yhdessä luokassa muiden yhteisöjen ja yhdistysten omistusten kanssa. n eri ministeriöiden, liikelaitosten yms. omistamat kiinteistöt on koottu omaksi luokaksi. Vieraiden valtioiden omistus on sijoitettu luokkaan muut ja tuntemattomat. 2.1. Koko maa-alan 0MISTUSsuhteet ja Vantaa omistavat vain kumpikin kolmanneksen kaupunkiensa maa-alueista. (Kuvat 4-6). Kauniaisten kaupungilla ei ole juurikaan maaomaisuutta, sen sijaan naapurikunnat ja kuntayhtymät omistavat siellä huomattavia maa-aloja (kuva 7). Lisäksi on merkille pantavaa, että Helsinki omistaa Espoon kaupungin koko maa-alasta 7 prosenttia ja Vantaan maaalasta 2 prosenttia. Helsinki omistaa Espoossa muun muassa huomattavan laajoja ulkoilu- ja retkeilyalueita. (Kuvat 4-6). Helsingissä yksityisten henkilöiden ja perikuntien omistaman maa-alan osuus kaupungin koko maa-alasta on huomattavasti pinempi kuin naapurikunnissa Espoossa ja Vantaalla. Helsingissä yksityiset omistavat vain vain 13 prosenttia kaupungin maa-alueesta, kun Vantaalla omistusosuus on runsas kolmannes ja Espoossa vajaa kolmannes. Asunto- ja kiinteistöyhtiöt omistavat Helsingissä suhteellisesti enemmän maata (13 %) kuin Espoossa (8 %) tai Vantaalla (7 %). (Kuvat 4-6). n omistamien maa-alueiden osuus on suurin Vantaalla (13 %) ja pienin Helsingissä (8 %). Espoossa valtio omistaa 9 prosenttia maa-alasta. (Kuvat 4-6). Yritysten omistamaa maata on Helsingin maa-alasta kolme prosenttia, kun Espoossa ja Vantaalla niiden omistuksessa on 7 prosenttia. (Kuvat 4-6). Rakennusmaavarantojen omistussuhteiden käsittelyn taustaksi on ensin tarkasteltu pääkaupunkiseudun ja kaupunkien koko maa-alueen omistusta. Pääkaupunkiseudun koko maa-alasta runsas neljännes on yksityisten henkilöiden ja perikuntien omistuksessa. Seuraavaksi suurimmat maanomistusosuudet on seudun kaupungeilla. Helsingin kaupunki omistaa 19 prosenttia, Espoon kaupunki 14 prosenttia ja Vantaan kaupunki 10 prosenttia koko seudun maa-alasta. Myös valtio on huomattava maanomistaja seudulla. Se omistaa eri ministeriöiden tai yhtiöiden kautta 10 prosenttia seudun maa-alasta. Asunto- ja kiinteistö-osakeyhtiöt omistavat yhteensä 9 prosenttia seudun maa-alasta. Jäljelle jäävä osa maa-alasta jakautuu yritysten ja yhteisöjen omistuksiin. Rakennusliikkeiden ja rakennuttajien omistusosuus on yhteensä vain kahden prosentin luokkaa. (Kuva 3). Helsingin, Espoon ja Vantaan kaupunkien koko maa-alueen jakautumisessa eri omistajalajien kesken on selviä eroja. Selkein eroavaisuus on, että Helsingin kaupunki omistaa koko maa-alueestaan lähes 60 prosenttia, kun Espoo 4 % 1 % Rakennuttaja, vuokraustoimija 1 % As. tai kiint.-oy 9 % 2 % Yksityinen, perikunta 27 % 10 % 2 % Helsingin kaupunki 19 % Vantaan kaupunki 10 % Kuntayhtymä, muu kunta 1 % Espoon kaupunki 14 % Kuva 3. Pääkaupunkiseudun koko maa-alueen jakautuminen eri omistajalajien kesken, helmikuu 2011.
SeutuRAMAVA 2011 - Laskenta ja tulokset 17 0 % Rakennuttaja, vuokraustoimija 1 % 2 % As. tai kiint.-oy 13 % 2 % 8 % 1 % 2% 5% 1% Rakennuttaja, vuokraustoimija 1 % 3% 9% Helsingin kaupunki 7% Espoon kaupunki 34 % As. tai kiint.-oy 7% Yksityinen, perikunta 13 % Kuntayhtymä, muu kunta 1 % Vantaan kaupunki 0 % Espoon kaupunki 0 % Helsingin kaupunki 59 % Kuva 4. Kaupungin koko maa-alueen jakautuminen omistajalajien kesken Helsingissä, helmikuu 2011. Yksityinen, perikunta 29% Kuntayhtymä, muu kunta 2 % Vantaan kaupunki 0 % Kuva 5. Kaupungin koko maa-alueen jakautuminen omistajalajien kesken Espoossa, helmikuu 2011. 2 % 5 % 1 % 1 % 13 % Helsingin kaupunki 2 % Espoon kaupunki 0 % Vantaan kaupunki 33 % 3 % 1 % 0 % Rakennuttaja, vuokraustoimija 0 % As. tai kiint.-oy 13 % 1 % 1% Helsingin kaupunki 11 % Espoon kaupunki 19 % Rakennuttaja, vuokraustoimija 1 % As. tai kiint.-oy 8 % Yksityinen, perikunta 34 % Kuntayhtymä, muu kunta 0 % Yksityinen, perikunta 24% Vantaan kaupunki 0 % Kuntayhtymä, muu kunta 27 % Kuva 6. Kaupungin koko maa-alueen jakautuminen omistajalajien kesken Vantaalla, helmikuu 2011. Kuva 7. Kaupungin koko maa-alueen jakautuminen omistajalajien kesken Kauniaisissa, helmikuu 2011. Maanomistussuhteet vaihtelevat huomattavasti pääkaupunkiseudun eri kaupunginosissa muun muassa niiden historiasta ja maankäytön luonteesta riippuen. Kunta on selkeästi suuri maanomistaja lähes kaikissa Helsingin kaupunginosissa. Vähiten kunnan omistamaa maata on suhteellisesti tarkastellen Luoteis-Vantaalla. (Kuva 8) Asemakaavoitetun alueen ulkopuolisilla alueilla Espoossa ja Vantaalla on valtaosa maa-alueista yksityisessä omistuk- sessa. n omistusosuus on huomattavan suuri erityisesti Vantaan lentoasemalla. Helsingissä valtiolla on paljon maata Viikin yliopistokampuksella ja Pasilassa sekä Suomenlinnassa ja meren ulkosaarilla. Espoossa valtion omistusosuus on huomattava lähinnä Nuuksiossa ja Velskolassa. Helsingissä yritysten omistaman maapinta-alan osuus on hyvin pieni ja se keskittyy mm. Pasilaan. (Kuva 8)
18 SeutuRAMAVA 2011 - Laskenta ja tulokset Kuva 8. Kaupunginosien maa-alueiden jakautuminen omistajalajien kesken pääkaupunkiseudulla. Ympyrän koko kuvaa kaupunginosan maa-alaa ja sektorit eri omistajalajien omistusosuuksia, helmikuu 2011.
SeutuRAMAVA 2011 - Laskenta ja tulokset 19 2.2. Asemakaavoitetun rakennusmaan omistus Kun tarkastellaan asemakaavoitetun rakennusmaan jakaantumisesta eri omistajien kesken havaitaan, että eniten rakennusmaata omistavat asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöt, yksityiset henkilöt ja perikunnat sekä kunnat. Yritysten omistaman asemakaavoitetun rakennusmaan suhteellinen osuus on suurinta Vantaalla ja pienintä Helsingissä. Espoossa suhteellisesti eniten asuntorakentamisen varantoja (vrt. kuvat 9 12). Työpaikkojen ja toimitilatonteilla varantojen huomattavimpina omistajaryhminä nousevat kuntien rinnalla esiin valtio ja yritykset. Helsingissä ei juuri ole yksityisten omistamaa toimipaikkavarantoa. Vantaalla kiinteistöosakeyhtiöiden omistamien varantojen osuus on naapureitaan selvästi suurempi (vrt. kuvat 9 12). Asemakaavoitetun rakennusmaan ja seudun koko maapinta-alan jakaantumisessa eri omistajalajien kesken on selviä eroja. Myös tonttivarannon omistussuhteissa on huomattavia eroja riippuen siitä tarkastellaanko asuntotonttien vai toimitilatonttien varantoja (vrt. kuvat 9 12). Asuntotonttivarantojen omistussuhteet poikkeavat selkeimmin koko asemakaavoitetun rakennusmaan omistussuhteisiin siinä, että yksityisten ja perikuntien omistusosuus on huomattavasti suurempi kuin asemakaavoitettujen rakennuskortteleiden alueella keskimäärin. Espoossa ja Vantaalla yksityisten omistajien rooli korostuu vielä enemmän kuin Helsingissä. Rakennuttajat ja rakennusyritykset omistavat 100 % 80 % 60 % Rakennuttaja, vuokraustoimija As. tai kiint.-oy Yksityinen, perikunta Kuntayhtymä, muu kunta Vantaan kaupunki Espoon kaupunki Helsingin kaupunki 40 % 20 % 0 % Koko maa-alue Asemakaavoitettu alue Asumisen varannot Toimipaikkojen varannot Kuva 9. Kaupungin koko maa-alueen ja asemakaavoitetun rakennusmaan sekä asunto- ja muiden tonttivarantojen omistussuhteet Helsingissä, helmikuu 2011. 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Koko maa-alue Asemakaavoitettu alue Asumisen varannot Toimipaikkojen varannot Rakennuttaja, vuokraustoimija As. tai kiint.-oy Yksityinen, perikunta Kuntayhtymä, muu kunta Vantaan kaupunki Espoon kaupunki Helsingin kaupunki Kuva 10. Kaupungin koko maa-alueen ja asemakaavoitetun rakennusmaan sekä asunto- ja muiden tonttivarantojen omistussuhteet Espoossa, helmikuu 2011.
20 SeutuRAMAVA 2011 - Laskenta ja tulokset 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % Rakennuttaja, vuokraustoimija As. tai kiint.-oy Yksityinen, perikunta Kuntayhtymä, muu kunta Vantaan kaupunki Espoon kaupunki Helsingin kaupunki 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Koko maa-alue Asemakaavoitettu alue Asumisen varannot Toimipaikkojen varannot Kuva 11. Kaupungin koko maa-alueen ja asemakaavoitetun rakennusmaan sekä asunto- ja muiden tonttivarantojen omistussuhteet Vantaalla, helmikuu 2011. 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % Rakennuttaja, vuokraustoimija As. tai kiint.-oy Yksityinen, perikunta Kuntayhtymä, muu kunta Vantaan kaupunki Espoon kaupunki Helsingin kaupunki 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Koko maa-alue Asemakaavoitettu alue Asumisen varannot Muut varannot Kuva 12. Kaupungin koko maa-alueen ja asemakaavoitetun rakennusmaan sekä asunto- ja muiden tonttivarantojen omistussuhteet Kauniaisissa, helmikuu 2011.
SeutuRAMAVA 2011 - Laskenta ja tulokset 21 3. Asuntorakentamisen varannot 3.1. Rakennusoikeudet, rakennettu kerrosala ja VARANTO Pääkaupunkiseudun lainvoimaisissa kaavoissa oli Seutu- RAMAVA-aineiston mukaan helmikuussa 2011 asuntorakentamiselle osoitettua rakennusoikeutta yhteensä 54,3 miljoonaa kerrosneliömetriä. Rekisteriin merkityn rakennusoikeuden mukaisesti rakennettua ja rakenteilla olevaa asuntokerrosalaa oli tällöin yhteensä 45,8 milj. kem². On huomattava, että tämä kerrosalasumma on laskennallinen ja poikkeaa taulukossa 3 esitetystä todellisesta rakennetun ja rakenteilla olevien kerrosalojen summasta (48,7 milj. kem²). Erotus johtuu siitä, että kaavayksikölle on voitu rakentaa enemmän kerrosalaa kuin rekisteriin merkitty kokonaiskerrosala ilmoittaa (vrt. määrittelyt luvun 1.2. taulukossa 1). Teoreettista rakennusmaavarantoa tästä kerrosalasta oli yhteensä 8,5 milj. kem² ja laskennallista varantoa yhteensä 7,8 milj. kem². Asuntorakentamiseen varannoista kaksi kolmasosaa oli pientalorakentamisen ja runsas kolmannes kerrostalorakentamisen varantoa. 3.1.1. Helsinki Helsingin lainvoimaisissa asemakaavoissa oli helmikuussa 2011 kaikkiaan lähes 30 miljoonaa kem² asuntorakentamisen rakennusoikeutta. Teoreettista rakennusmaavarantoa tästä kerrosalasta oli yhteensä 3,4 milj. kem² ja laskennallista varantoa yhteensä 3,0 milj. kem². Laskennallinen varanto vastaa Helsingissä yhtä kymmenesosa asuntorakentamiselle kokonaisuutena asemakaavoitetusta kerrosalasta. Helsingissä asuntoalueet on valtaosin asemakaavoitettu kerrostalojen rakentamiselle. Niille kaavoitetun kerrosalan osuus on 78 prosenttia asumisen koko rakennusoikeudesta. Yhteensä kerrostalojen rakennusoikeutta oli vuoden 2011 alussa 23,3 miljoonaa kem², josta oli jäljellä laskennallisena varantona 1,8 miljoonaa kem². Varanto on 7 prosenttia koko kerrostalorakentamisen rakennusoikeudesta. Pientalorakentamisen rakennusoikeutta oli Helsingissä vuoden 2011 alussa 6,4 miljoonaa kem², josta laskennallista varantoa oli reilut 1,3 miljoonaa kem². Pientalorakentamisen varanto vastaa Helsingissä yhtä viidesosaa pientalojen käyttöön asemakaavoitetusta rakennusoikeudesta. Taulukko 3. Asuntorakentamisen rakennusoikeudet, rakennettu ja rakenteilla oleva kerrosala sekä varannot pääkaupunkiseudulla voimassa olevissa asemakaavoissa, helmikuu 2011. Pääkaupunkiseutu Pientalot Kerrostalot Yhteensä asuminen Rakennusoikeus, milj.kem² 20,7 33,6 54,3 Rakennettu, milj.kem² 15,2 32,0 47,2 Rakenteilla, milj.kem² 0,6 1,0 1,5 Teoreettinen varanto, milj.kem² 5,5 3,0 8,5 Laskennallinen varanto, milj.kem² 4,9 2,9 7,8 Rakennusoikeuden käyttöaste (teoreettinen)* 73% 91% 84% Rakennusoikeuden käyttöaste (laskennallinen)* 76% 91% 86% * Käytetyn kerrosalan osuus koko rakennusoikeudesta teoreettisen/laskennallisen varannon perusteella laskettuna Taulukko 4. Asuntorakentamisen rakennusoikeudet, rakennettu ja rakenteilla oleva kerrosala sekä varannot Helsingissä voimassa olevissa asemakaavoissa, helmikuu 2011. Helsinki Pientalot Kerrostalot Yhteensä asuminen Rakennusoikeus, milj.kem² 6,4 23,3 29,7 Rakennettu, milj.kem² 5,0 22,9 27,9 Rakenteilla, milj.kem² 0,2 0,5 0,7 Teoreettinen varanto, milj.kem² 1,6 1,8 3,4 Laskennallinen varanto, milj.kem² 1,3 1,8 3,0 Rakennusoikeuden käyttöaste (teoreettinen)* 76% 92% 89% Rakennusoikeuden käyttöaste (laskennallinen)* 80% 92% 90% * Käytetyn kerrosalan osuus koko rakennusoikeudesta teoreettisen/laskennallisen varannon perusteella laskettuna