1 HELSINGIN JA UUDENMAAN SAIRAANHOITOPIIRI LUONNOS HENKILÖSTÖASUNTOPOLIITTINEN OHJELMA HENKILÖSTÖASUNTOPOLIITTINEN VISIO HUS järjestää henkilöstölleen kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja tarkoituksena tukea HUS:lle asetettujen tehtävien toteuttamista varmistamalla tarvittavan henkilöstön saatavuus ja pysyvyys. Onnistuneen henkilöstöasuntopolitiikan seurauksena HUS:lla on käytössään oikea määrä sopivan tyyppisiä asuntoja sairaanhoitopiirin eri alueilla. Asuntopolitiikan keskeisiä periaatteita ovat asuntojen jakamisen kriteerien läpinäkyvyys sekä henkilöstön kohteleminen yhtäläisin periaattein. Asuntojen myöntämisen keskeisin tavoite on rekrytoinnin ja palvelutuotannon tukeminen.
2 1. ASUNTOJEN TARPEEN ARVIOINNIN LÄHTÖKOHDAT Henkilöstöasuntojen tarpeen arviointi perustuu kulloiseenkin tilanteeseen, tarjolla olevien asuntojen määrään, kysyntään ja henkilöstömäärän kehitykseen. Henkilöstömäärän kehitykseen vaikuttaa erikoissairaanhoidon palvelutarve ja taloudelliset resurssit. Merkittävät rakentamis- ja investointihankkeet tulee ottaa huomioon asuntotarvetta arvioitaessa. HUS:lla oli 2015 tilanteessa 1.378 asuntoa, joista 338 on aravarahoitteisia. Asuntojen tarve perustuu kysyntään. Kysyntä vaihtelee sekä henkilökohtaisen että yhteiskunnan taloudellisen tilanteen ja asuntomarkkinoiden mukaan. Tähän vaikuttavat myös tarjolla olevien HUS:n asuntojen kokonaismäärä, asumisen hinta ja asuntojen koko. Lisäksi asuntojen tarpeeseen ja kysyntään vaikuttavat erityisesti rekrytoinnin tarve ja alueen muu asuntotarjonta. Kysyntä on Helsingin alueella ollut aina tarjontaa suurempi. Asuntojen hankinta on työnantajalle aina pitkäaikainen ratkaisu. Tulevaa tarvetta arvioitaessa on otettava huomioon myös se, että jatkossa kasvava osa henkilökunnasta saattaa suhtautua palvelussuhteen pysyvyyteen, pitkään kestoon ja siten myös asuntotarpeeseensa eri tavoin kuin nykyisin. On mahdollista, että osa henkilökunnasta valitsee lyhyiden työsuhteiden ammattiuran ja arvostaa muita tekijöitä kuin vakinaista työtä ja asumista. HUS:n asuntojen tarvetta arvioitaessa on otettava huomioon kaikki mainitut osatekijät ja pyrittävä niiden pohjalta luomaan käsitys todellisesta asuntojen tarpeesta. Liitteessä 1 on kuvattu tarkemmat tiedot HUS:n henkilöstöasunnoista. Asumiskustannukset HUS:n omistamien asunto- ja kiinteistöyhtiöiden neliövuokra vaihtelee alueellisesti perustuen mm. verottajan vuosittain päättämiin asuntojen verotusarvoihin. Rekrytoinnin tukeminen HUS:n henkilöstömäärä vuonna 2015 oli 22 425, joista vakinaisia oli 79,6 %. Valtaosa henkilöstöstä (86,3 %) työskenteli kokoaikaisessa palvelussuhteessa. Vakinaisen henkilöstön prosentuaalinen lähtövaihtuvuus oli 5,7 %. Alle vuoden palveluksessa olevia oli 1597. Liitteessä 2 on tarkemmat tiedot HUS:n henkilöstöstä.
3 Pääkaupunkiseudun koulutusvolyymia seurataan aktiivisesti. Samalla varaudutaan siihen, että koulutusvolyymi ei kokonaisuudessaan riitä kattamaan henkilöstötarvetta ja henkilöstöä rekrytoidaan myös muualta Suomesta, mikä osaltaan aiheuttaa asuntojen lisääntyvää kysyntää. Häiriöttömän ja turvallisen toiminnan kannalta on keskeistä, että rekrytointiprosessi toimii tehokkaasti. Suurin rekrytointitarve tulee tulevaisuudessa kohdistumaan Helsingin seudulle. Rekrytoinnin onnistumisen yksi edellytys on kyky tarjota tarpeen vaatiessa asunto. Asuntojen kysyntä HYKS-alueella Helsingin ja Espoon asuntojen kysyntä ylittää tarjonnan. Muilla alueilla kysyntä on tarjontaa vähäisempää ja asuntoja on jouduttu vuokraamaan satunnaisesti myös HUS:n ulkopuolisille tyhjäkäytön välttämiseksi. Pidempiaikaisen tyhjäkäytön välttämiseksi asuntoja vuokrataan ulkopuolisille viimeistään 2-3 kuukauden kuluttua asunnon vapautumisesta, mikäli niihin ei löydy hakijoita HUS:sta. 2. ASUNTOJEN VUOKRAUKSEEN LIITTYVÄT PERIAATTEET Henkilöstöasuntopolitiikan tavoitteet ovat HUS:n rekrytointia tukevia. Tulevaisuudessa asuntotarve ja asuntojen sijainti on entistä enemmän sidoksissa siihen, millaista henkilöstöä, ja kuinka paljon HUS rekrytoi. Asuntojen vuokrauksen periaatteisiin kuuluu paitsi uuden asunnon tarjoaminen myös periaatteet asunnon vaihtamisen oikeuksista. Asuntojen vuokrauksen keskeiset linjaukset: Etusijalle asetetaan hakijat, joiden palvelussuhteen aloittaminen edellyttää asunnon järjestämistä. Jos hakijoina on useita asuntotarpeiltaan samassa tilanteessa olevia hakijoita, etusijalle asetetaan ne, joiden rekrytointi on keskeistä HUS:n toiminnan kannalta. Mikäli asunnontarpeen syynä on asunnon kokoon tai sijaintiin liittyvät tarpeet tai halu vaihtaa asuntoa, ei asuntohakemusta voida ilman erityisiä syitä luokitella kiireelliseksi. 3. ASUMISOIKEUDEN MÄÄRÄAIKAISUUS Asuntojen riittävyyttä voidaan edistää nopeuttamalla niiden kiertoa. Kiertoa on edistetty ottamalla käyttöön ehdolliset vuokrasopimukset, joissa sovitaan määräaikaisesta asumisoikeudesta. Vakinaisen henkilöstön kanssa
4 tehdään enintään viiden vuoden vuokrasopimus. Kolme kuukautta ennen määräajan päättymistä vuokralainen voi hakea jatkosopimusta. Jatkamista koskeva päätös enintään kahden vuoden vuokrasopimuksesta tehdään ajankohtaisen rekrytointitarpeen, sen hetkisen asuntohakijatilanteen ja asuntojen tarjontatilanteen perusteella. Määräaikaisen henkilöstön osalta vuokrasopimus tehdään palvelussuhteen pituiseksi. Määräaikaisen työvoiman tarve korostuu erityisesti kesäaikoina, jolloin asuntojen kysyntä tilapäisesti kasvaa. Myös liikkuvan, ns. keikkoja tekevän työvoiman, tilapäisasuntojen tarve saattaa ajoittain muodostua pullonkaulaksi. Asuntojen järjestäminen näille ryhmille tapahtuu pääasiassa käyttämällä HUS:n ulkopuolisia asuntomarkkinoita. HUS voi sopia opiskelija-asuntoyhteisöjen tai muiden asuntoja omistavien tahojen kanssa asuntojen järjestämisestä. Lyhytaikaistakaan asumista ei subventoida. Asumisen määräaikaisuuden linjaukset: Henkilöstöasunto voidaan vuokrata korkeintaan viiden vuoden määräajaksi, ellei palvelussuhteen kestosta johtuen tai henkilön aloitteesta sovita tätä lyhyemmästä määräajasta. Määräajan päätyttyä voidaan tehdä uusi vuokrasopimus enintään kahden vuoden ajaksi. Jatketun vuokrasuhteen päättyessä on mahdollista edelleen hakea uutta asuntoa. Tällöin etusijalle asetetaan kuitenkin hakijat, jotka eivät ole aiemmin asuneet HUS:n henkilöstöasunnoissa. Alle kolmen kuukauden palvelussuhteessa olevalle henkilöstölle (kesälomasijaiset ja keikkalaiset) tarkoitettua asuntotarjontaa varten hyödynnetään mahdollisuuksien mukaan HUS:n vapaana olevaa asuntokantaa. Tämän lisäksi tarjotaan tietoa muista asunnon tarjoajista. 4. ASUKKAIDEN TASA-ARVOISEN KOHTELUN PERIAATTEET, ASUMISKUSTANNUKSET JA ASUMISKUSTANNUSTEN SUBVENTOINTI Vetovoimaisen ja halutun työpaikan perusta on toiminnan oikeudenmukaisuudessa. Tämä korostuu myös henkilöstöasuntojen jakoperusteissa. Oikeudenmukainen ja läpinäkyvä asuntopolitiikan toteuttaminen on henkilöstön tasa-arvoista kohtelua. Henkilöstöasuntojen tulee täyttää nykyaikaisen asumisen perusvaatimukset. Niiden kunnosta tulee huolehtia niin, että tarjolla on terveellinen ja turvallinen asuminen. Perustavoitteisiin kuuluu myös asuntojen sijainti julkisten liikenneyhteyksien läheisyydessä. Valtaosan asunnoista tulee soveltua 1-2 hengen talouksille.
5 Asumiskustannukset Tasa-arvoinen kohtelu ei tarkoita henkilöstöasunnossa asumisen kustannusten tasaamista, mutta se edellyttää pyrkimystä mahdollisimman yhtäläisin perustein määriteltyihin vuokriin. Vuokraan vaikuttavat työsuhdeasuntojen verotusarvojen lisäksi muun muassa kiinteistö- tai asuntoyhtiön taloudellinen tilanne, rakennusaikana valitut rahoitusmuodot, taloussuhdanteet sekä kohdekohtaisen korjaustoiminnan kustannukset. Yhtiöiden taloudelliseen asemaan vaikuttavat keskeisesti rakennuskannan ikääntymisestä johtuvat peruskorjaustarpeet. Isot peruskorjaustoimenpiteet ovat kalliita ja nostavat asumisen kustannuksia. Näistä aiheutuvia kustannuksia voidaan tasata asumiskustannusten kohtuullisuuden takaamiseksi. Vuokrat muodostuvat erilaisiksi taloudesta ja aravasäännöistä sekä sijantikunnasta ja sen mukaisesta verotusarvosta johtuen. Asumisen tukeminen HUS ei ole tue henkilöstön asumista muutoin kuin järjestämällä henkilöstöasuntoja. Asumisen tukeminen kuuluu Kelan tehtäviin. Tasa-arvoisen kohtelun, asumiskustannusten ja asumisen tukemisen linjaukset: HUS:n henkilöstöasuntopolitiikka on oikeudenmukaista ja periaatteet läpinäkyviä ja kaikkien helposti ymmärrettäviä. Henkilöstöasunnot täyttävät nykyaikaisen asumisen perusvaatimukset. Asumiskustannukset ovat kohtuulliset. Vuokrat eri yhtiöiden, kohteiden tai alueiden välillä voivat vaihdella. HUS ei tue henkilöstön asumiskustannuksia. 5. ASUNTOJEN OMISTAMINEN OSANA SAIRAANHOITOPIIRIN TOIMINTAA HUS on kansainvälisesti korkeatasoinen, uutta tietoa luova sairaalaorganisaatio, jossa potilaiden tutkimus ja hoito on laadukasta, oikea-aikaista, turvallista ja asiakaslähtöistä. HUS:n palvelutuotanto on kilpailukykyistä ja sen sairaalat ja muut toimintayksiköt tarjoavat haluttuja työpaikkoja. Ydintehtävän mukainen erikoissairaanhoidon palvelujen tuottaminen edellyttää riittävää, ammattitaitoista ja osaavaa henkilöstöä. Henkilöstöön kohdistuva
6 vaatimustaso ja ylipäänsä saatavuus edellyttää hyvin hoidettua rekrytointipolitiikkaa. Myös HUS joutuu kilpailemaan henkilöstöstään. HUS:n strategiaan vuosille 2012 2016 on kirjattu, että HUS lisää henkilöstöasuntojen tarjontaa henkilöstölle. Tämä on erityisesti pääkaupunkiseudulla kriittinen menestystekijä työvoiman saatavuuden turvaamiseksi. Asuntojen omistaminen on nähty merkittävänä keinona tukea rekrytointia ja henkilöstön työssä pysyvyyttä. Aravarahoituksella toteutetuissa asunnoissa etusijalla ovat pienituloiset ja sosiaalisen kokonaisarvion perusteella määritellyt asunnonhakijat. Asuntoa tarvitsevat myös muut kuin kaikkein pienituloisimmat HUS:n palveluksessa olevat. HUS:n edun mukaista on hallita kummankin rahoitusmallin mukaisia asuntoja. Omistaminen merkitsee myös velvoitteita, kuten kunnossapitoa ja peruskorjausta sekä rahoitusjärjestelyjä niiden rahoittamiseksi. HUS:n asuntokanta on pääosin valmistunut n. 40 vuotta sitten ja se on peruskorjauksen tarpeessa. HUS:n omistamien asuntojen hallinnointiin liittyvät kulut ovat vähäiset. Omistamisen linjaukset: Asuntojen järjestäminen henkilökunnalle on ydintoimintaa tukevaa HUS omistaa pääsääntöisesti myös tulevaisuudessa henkilöstöasunnot. Asuntojen omistaminen sellaisenaan ei ole välttämättömyys, edellyttäen, että HUS:lla on mahdollisuus muulla tavoin järjestetyissä asunnoissa nimetä asukkaat ja määritellä asumisen ehdot sekä sen, että asumisen kustannukset ovat kohtuulliset. Omistamisen tuomat vahvuudet hyödynnetään täysimääräisesti, etenkin asumiskustannusten kohtuullisuuden, mutta myös toimintasääntöjen ja tehokkaan hallinnoinnin osalta HUS:n omistamat asunnot, joita ei voida käyttää eikä niitä tarvita HUS:n henkilöstölle, realisoidaan mahdollisimman pian edellyttäen, ettei ole odotettavissa palvelutuotannon lisäyksestä aiheutuvaa uutta rekrytointitarvetta. Tarpeettomia ja vielä realisoimattomia henkilöstöasuntoja voidaan vuokrata ulkopuolisille markkinaehtoisesti.
7 6. ASUNTOJEN TARPEEN ARVIOINTI LÄHITULEVAISUUDESSA Asuntojen lähitulevaisuuden tarpeen arvioinnissa otetaan huomioon rekrytointitarpeet, asuntojen käyttöaste, verotusarvojen muutoksen kehitys ja asuntomarkkinoilla vallitseva alueellinen tilanne. Pääkaupunkiseudun ulkopuolisilla sairaanhoitoalueilla yleinen asuntotilanne on tasapainoinen. Näillä alueilla henkilöstöasuntojen määrää voidaan pikemminkin vähhus seuraa aktiivisesti kysynnän kehittymistä. Kysyntä voi muuttua, mikäli palvelutuotannossa tapahtuu muutoksia tai jos vapailla markkinoilla tapahtuu merkittäviä asumisen hinnan muutoksia. Markkinahintojen muutoksilla on taipumus vaikuttaa myös julkisen sektorin hintoihin, jolloin hyötyero kapenee. Kysyntään vaikuttavat myös tottumukset, erityisesti työpaikan ja asunnon väliseen etäisyyteen suhtautuminen. Kysynnän kasvuun voidaan reagoida eri menettelytavoin asuntoja voidaan hankkia rekrytoitavan henkilöstön käyttöön myös vuokraamalla eikä ensisijaisesti omistukseen hankkimalla tai itse rakentamalla. Kuntien ja yleishyödyllisten yhteisöjen kanssa kehitetään yhteistyötä asuntotarpeen hetkittäisten ja tilapäisten kysyntävaiheiden kasvusta aiheutuvien ongelmien ratkaisemiseksi. Kesäsijaisten asuntotarvetta voidaan turvata mm. hyvällä yhteistyöllä opiskelijajärjestöjen kanssa. Asuntokannan määrän linjaukset: Asuntokantaa pidetään yllä vain HUS-konserniin palvelusuhteessa olevia varten. Asuntojen kysynnän ja tarjonnan muutoksia sekä ulkoista asuntojen tarjontaa ja markkinahintojen kehittymistä seurataan aktiivisesti. Mikäli HUS:n omalla asuntokannalla ei pystytä vastaamaan asuntotarpeeseen, reagoidaan siihen asuntoja vuokraamalla, pyrkimällä tekemään sopimuksia esim. kuntien asuntotoiminnan ja opiskelijaasuntosäätiöiden kanssa sekä lisäämällä omaa asuntokantaa. 7. ASUNTOJEN HALLINNOINNIN ORGANISAATIO JA ISÄNNÖINTIIN LIITTYVÄT YLEISET PERIAATTEET Henkilöstöasuntojen kokonaisuus koostuu HUS:n omistamista tai sen yhtiöiden omistuksessa olevista asunnoista. 1.1.2013 lukien henkilöstöasuntojen kokonaisvaltainen hallinnointi keskitettiin HUS-Kiinteistöt Oy:lle. Useimmat kiinteistö- ja asuntoyhtiöt ovat HUS:n 100 %:ssa omistuksessa, osa asunnoista on ulkopuolisten kanssa yhteisissä yhtiöissä ja osa yksittäisiä eri asuntoyhtiöissä sijaitsevia asuntoja. Asuntojen määrä tulee vähenemään realisointien seurauksena.
8 Kokonaisuuden kannalta päästään parhaaseen tulokseen, kun asuntojen hallinnointi on keskitettyä. HUS:n hallituksen päätöksen mukaan tähän pyrittiin fuusioimalla pääosa asuin- ja kiinteistöyhtiöistä. Asuntoyhtiöiden fuusio toteutui 31.12.2012. Kiinteistö Oy HUS-Asuntoihin kuuluu yhteensä 712 HUS:n kokonaan omistamaa asuntoa. Sen ulkopuolella on vuodenvaihteessa 2016 varainsiirtoveron seurauksista johtuen yhteensä 422 asuntoa HYKS-sairaanhoitoalueella ja Lohjalla. Tämän lisäksi Kiinteistö Oy HUS-Asuntojen ulkopuolella ovat osaomistuksessa olevien yhtiöiden asunnot ja yksittäiset asunto-osakkeet, joita on yhteensä 244. HUS-Kiinteistöt Oy huolehtii ja vastaa henkilöstöasunnoista. josta se myös raportoi HUS:lle säännöllisesti. HUS valvoo henkilöstöasuntojen hallintaa omistajana yhtiökokouksissa ja hallituksessa. Aravayhtiöiden hallinnossa toteutetaan lain tarkoittamaa yhteishallintoa, jossa tavoitteena on lisätä asukkaiden vaikutusmahdollisuuksia ja päätösvaltaa asumistaan koskevissa asioissa sekä vaikuttaa asumisviihtyvyyden lisäämiseen, talojen kunnossapitoon ja hoitoon. Yhteishallintoa toteutetaan asukkaiden kokousten ja asukastoimikuntien avulla. Asukkailla on myös edustus yhtiön hallitutuksessa. Vuokranperinnän tehokkuuden varmistamiseksi, luottotappioriskien minimoimiseksi sekä henkilöstön toiveita noudattaen, vuokrat peritään suoraan palkasta. Asuntojen hallinnoinnin ja isännöinnin linjaukset: Kaikkia henkilöstöasuntoja, myös osaomistus- ja yksittäisiä asuntoja, hallinnoi HUS-Kiinteistöt Oy, jonka tehtäviin kuuluu vuokraustoiminnan lisäksi hallinnoinnin edelleen kehittäminen ja talouden seuranta sekä kokonaisvaltainen raportointi HUS:lle. HUS-Kiinteistöt Oy toteuttaa tarpeettomien asuntojen realisoinnin 8. YHTIÖIDEN TALOUDEN KESTÄVYYS JA PERUSKORJAUSTEN RAHOITTAMISEN PERIAATTEET HUS:n henkilöstöasuntojen talous on järjestetty pitkälti yhtiömuotoisesti. Yhtiöillä tulee olla pitkällä aikavälillä tarkasteltuna riittävät tulot kaikkiin kuluihin. Tilapäiset rahoitustarpeet hoidetaan konsernitililtä. Pitkäaikaiset lainatarpeet hoidetaan kilpailutetulla rahoituksella, ensisijaisesti edullisimmilla HUS:n lainoilla tai takauksilla.
9 Kaikkien HUS:n asuntojen vuokratuotoista muodostuva talous riittää kattamaan asuntojen hoitokulut. Talouden kestävyyteen liittyy erityisesti kysymys pääomakustannuksista, jotka aiheutuvat tarvittavista investoinneista. Investointeja voidaan tarvita ennakoitua aikaisemman kulumisen ohella monista syistä, kuten kohteen houkuttelevuuden säilyttämiseksi muihin HUS:n henkilöstön asumisvaihtoehtoihin verrattuna, ts. vuokratulojen takaamiseksi tarvitaan modernisointeja. Henkilöstöasuntojen sijainti on yhtiöiden talouden kestävyyden tärkeimpiä edellytyksiä. Kestävän taloudenpidon linjaukset: Talouden kannalta asuntojen tulee olla kysyntää vastaavia, sijainniltaan hyviä ja kooltaan pienehköjä ja kunnoltaan hyviä Vuokrien tulee olla kohtuullisia ja niiden tulee kattaa yhtiöiden kaikki kustannukset. Vuokria voidaan tasata pääomakustannusten osalta. HUS myöntää yhtiöilleen oman pääomansa ehtoiset lainajärjestelyt. HUS:n omaisuudesta huolehditaan laatimalla kaikista kiinteistöistä kuntoarviot ja niiden perusteella korjausohjelmat, jotka sisältävät alustavat kustannusarviot aikatauluineen sekä sitoutetaan yhtiöt noudattamaan korjausohjelmaa. HUS:n asuntojen myynnistä saatavat mahdolliset voitot sijoitetaan yhtiöiden hyväksi korottamalla niiden osakepääomaa, ellei HUS:n hallitus muuta tapauskohtaisesti päätä. HUS ei tue taloudellisesti omistamiaan yhtiöitä, niiden talouden on oltava tasapainossa ilman taloudellista tukea.