1 MUISTIO/KN 11.3.2015 Asuntotontin (kerrostalo, 3 700 k-m 2 ) pitkäaikainen vuokraaminen Rakennuskartio Oy:lle perustettavan yhtiön lukuun Hitas II ehdoin toteutettavaa omistusasuntotuotantoa varten (Laajasalo, Gunillankallio, tontti 49048/3) Gunillantie 18 Hakemus Rakennuskartio Oy pyytää 9.2.2015 päivätyllä hakemuksellaan, että kaupunki vuokraisi pitkäaikaisesti asuntotontin 49048/3 perustettavan yhtiön (suunnitteilla Asunto Oy Helsingin Gunillankartano) lukuun 1.5.2015 alkaen. Varauspäätös Kiinteistölautakunta päätti 29.4.2014 (238 ) varata jatkuvan tonttihaun perusteella tontin 49048/3 Rakennuskartio Oy:lle Hitas II ehdoin toteutettavien omistusasuntojen suunnittelua varten 31.12.2016 saakka. Varauspäätös sisälsi muun muassa seuraavat ehdot: - Varauksensaaja on velvollinen esittämään kiinteistöviraston tonttiosaston hyväksyttäväksi tontille rakennettavan rakennuksen kaupunkikuvallista laatutasoa ja perusratkaisuja osoittavan viitesuunnitelman ennen varsinaisen rakennuslupatasoisen suunnittelun aloittamista. Tontti tulee suunnitella ja rakentaa hyväksytyn viitesuunnitelman mukaisesti tai vähintäänkin siitä ilmenevää laatutasoa ja perusratkaisuja noudattaen. - Varauksensaaja on velvollinen hankkeen valmistuttua toimittamaan kiinteistöviraston tonttiosastolle loppuraportin, jossa esitetään hankkeen perustietojen lisäksi selvitys asemakaavamääräysten ja muiden rakentamismääräysten vaikutuksista rakennuskustannuksiin sekä mahdolliset kehittämisehdotukset asemakaavojen kustannustehokkuuden parantamiseksi. - Hitas-tuotantona toteutettavien omistusasuntojen hankinta-arvo määritetään ensisijaisesti puolueettoman ja kaupungin hyväksymän kustannuslaskijan tekemän rakennusosa-arvion perusteella.
2 Viitesuunnitelman hyväksyminen Varausehtojen tarkistaminen Lyhytaikainen vuokraaminen Perheasuntovaatimus Asemakaava- ja tonttitiedot Asuntojen korkeimpana sallittuna keskimääräisenä velattomana enimmäismyyntihintana pidetään edellä mainitusta riippumatta kuitenkin 3 600 euroa/h-m² sidottuna rakennuskustannusindeksin (x=107,8) tasoon 3/2014, mikäli mainittu RO-arvioon perustuva enimmäismyyntihinnan määrittely johtaisi tätä korkeampaan enimmäismyyntihintaan. Tonttiosaston osastopäällikkö päätti 24.9.2014 (211 ) hyväksyä tonttia koskevan viitesuunnitelman. Tonttiosaston osastopäällikkö päätti 24.11.2014 (247 ) tarkistaa tontin 49048/3 varausehtoja hintapuitteen osalta seuraavasti. Asuntojen korkeimpana sallittuna keskimääräisenä velattomana enimmäismyyntihintana pidetään 3 764 euroa/h-m² sidottuna rakennuskustannusindeksin (x= 108,3) tasoon 10/2014 entisen kiinteistölautakunnan päätöksen 29.4.2014 (238 ) 3 600 euroa/h-m² sijasta, mikäli lautakunnan päätöksessä mainittu RO-arvioon perustuva enimmäismyyntihinnan määrittely johtaisi tätä (3 764 euroa/h-m²) korkeampaan enimmäismyyntihintaan. Maanluovutustoimiston toimistopäällikkö päätti 26.11.2014 (281 ) vuokrata Rakennuskartio Oy:lle perustettavan yhtiön lukuun tontin 49048/3 lyhytaikaisesti rakennusluvan hakemista varten ajaksi 1.12.2014 31.5.2015. Kiinteistölautakunnan varauspäätöksen 29.4.2014 (238 ) mukaan Hitas-omistusasuntotuotannossa tontille toteutettavasta asuinhuoneistoalasta vähintään 50 % tulee toteuttaa perheasuntoina (kaksi makuuhuonetta tai enemmän). Näiden asuntojen keskipinta-alan tulee olla vähintään 70 h-m².
3 Alueellisia varausehtoja koskeva sitoumus Kaupunginvaltuuston 5.5.2010 hyväksymän ja 25.5.2010 lainvoimaiseksi tulleen Gunillankallion asemakaavan ja asemakaavan muutoksen nro 11888 mukaan tontti 49048/3 kuuluu enintään viisikerroksisten asuinkerrostalojen korttelialueeseen (AK). Tontin rakennusoikeus on 3 700 k-m². Tontin autopaikkavelvoite määräytyy normin 1 ap / 100 k-m 2 mukaan. Autopaikat tulee sijoittaa autopaikkatontille (LPA) 49048/2. Tarvittavat pysäköintipaikat liikuntaesteisille saa sijoittaa kuitenkin tontille. Tontin pinta-ala on 2 670 m 2 ja osoite Gunillantie 18. Tontti on merkitty kiinteistörekisteriin 20.2.2015. Rakennuskartio Oy on toimittanut tonttiosastolle 19.5.2014 allekirjoitetun Kruunuvuorenrannan alueellisten varausehtojen noudattamista koskevan sitoumuksen. Suunnitelmat, hankinta-arvo ja energiatehokkuus Asunto-osaston osastopäällikkö päätti 9.2.2015 (9 ) hyväksyä Asunto Oy Helsingin Gunillankartanon 8.10.2014 päivätyt suunnitelmat ja vahvistaa hankinta-arvoksi 11 931 348 euroa (alv 24 %) eli 3 764 euroa / as m². Suunnitelmien mukaan tontille toteutetaan yhteensä 67 omistusasuntoa Hitas II ehdoin. Asuntojen keskipinta-ala on 47,3 m². Käytetty rakennusoikeus on 3 700 k-m². Autopaikat (37 kpl) sijoitetaan kaavan edellyttämällä tavalla Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy:lle pitkäaikaisesti vuokratulle autopaikkatontille 49048/2 toteutettavaan pysäköintilaitokseen. Toimitetun energiaselvityksen mukaan rakennuksen suunniteltu energiatehokkuusluokka on C, joka vastaa varauspäätöksissä edellytettyä energiatodistuksista annetun lain (487/2007) mukaisia energiatehokkuusluokan A vaatimuksia. Hitas-järjestelmän kehittäminen ja omistamisrajoituksen valvonta Kaupunginvaltuusto päätti 3.6.2009 (136 ) Hitas-järjestelmän kehittämisestä. Päätöksen mukaan vuokralaisena
4 olevan asunto-osakeyhtiön viimeisen rakennusvaiheen valmistuessa 1.1.2011 tai sen jälkeen yhtiö kuuluu ns. uuden Hitas-järjestelmän piiriin ja vapautuu Hitas-rajoituksista 30 vuoden kuluttua asunto-osakeyhtiön viimeisen rakennusvaiheen valmistumisesta. Tällöin yhtiön hallitseman tontin maanvuokra korotetaan samalle tasolle kuin vuokraushetkellä vallinneen käytännön mukainen sääntelemättömän tontin vertailuvuokra. Lisäksi päätöksen mukaan myyjän on 1.1.2011 tai sen jälkeen valmistuvien Hitas-yhtiöiden osalta varmistettava kiinteistöviraston asunto-osastolta ja Hitas-asuntojen (osakkeiden) ostajilta, etteivät ostajat pysyvästi omista muita Hitas-asuntoja. Kaupan ehdoksi on asetettava, että aiemmat Hitas-asunnot on myytävä tai muutoin luovutettava omistusoikeudella ennen kuin kauppa uudesta asunnosta tulee lopulliseksi. Uudet Hitas-ehdot ja yhtiöjärjestyspykälät sekä rakennuttajan sitoumus Tonttia hallitsemaan perustettavan yhtiön yhtiöjärjestykseen on sisällytettävä 1.1.2011 tai sen jälkeen valmistuneita yhtiötä koskevat Hitas II -ehdot. Ehtojen pysyvyys varmistetaan maanvuokrasopimukseen sisällytettävällä sopimussakolla Asunto Oy Helsingin Gunillankartanoa (suunniteltu nimi) ei ole vielä perustettu, eikä siten Hitas-ehtoja sisällytetty yhtiöjärjestykseen. Tontin vuokrasopimusta ei allekirjoiteta ennen kuin yhtiö on merkitty rekisteriin, ja vuokralainen on toimittanut mainitut ehdot sisältävän voimassa olevan yhtiöjärjestyksen tonttiosastolle. Lisäksi uudessa Hitas-järjestelmässä vuokralainen on velvollinen toimittamaan vuokranantajalle ennen tontin pitkäaikaista vuokraamista rakennuttajana toimivien perustajaosakkaiden allekirjoittaman kiinteistölautakunnan 24.11.2009 (668 ) hyväksymän mallin mukaisen Hitas asuntojen omistamisrajoituksen valvontaa koskevan sitoumuksen asunto-osakkeiden kauppakirjoihin / muihin luovutusasiakirjoihin ja tontin maanvuokasopimukseen sisällytettävistä ehdoista. Rakennuskartio Oy on toimittanut mainitun sitoumuksen allekirjoitettuna (päivätty 9.2.2015)
5 Maaperä Rasitejärjestelyt Vuokranantaja ilmoittaa käytettävissään olevien tietojen perusteella, ettei vuokra-alueella aiemmin ole harjoitettu toimintaa, joka saattaisi aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista. Mikäli vuokra-alueella kuitenkin havaitaan pilaantumista, määräytyy vastuunjako vuokralaisen ja vuokranantajan välillä kaupungin vakiintuneesti noudattamien periaatteiden mukaisesti. Tontin 49048/3 ja viereisen autopaikkatontin 49048/2 välillä on laadittu 16.2.2015 pelastustietä ja johtorasitteita koskeva rasitesopimus. Mainittu sopimus liitetään tonttien pitkäaikaisiin maanvuokrasopimuksiin. Vuokrausperusteet Kaupunginvaltuusto päätti 29.5.2013 (211 ) oikeuttaa kiinteistölautakunnan vuokraamaan Gunillankallion asemakaavaan ja asemakaavan muutokseen nro 11888 sisältyvän asuntotontin (kerrostalo) 49048/3, joka toteutetaan Hitas-ehdoin lautakunnan määräämästä ajankohdasta alkaen 31.12.2080 saakka pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin lokakuu 1951 = 100 pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana 30 euroa. Sääntelemättömän tontin vertailuvuokra Kaupunginvaltuuston päätöksen 1.10.1980 (asia 18) mukaisesti asuntotontin vuosivuokra on 4 % sen laskennallisesta hinnasta. Kaupunginvaltuusto päätti 16.6.2010 (164 ) oikeuttaa kiinteistölautakunnan vahvistamaan 1.1.2011 tai sen jälkeen valmistuvien Hitas-yhtiöiden tonttien sääntelemättömän vertailuvuokran tontteja pitkäaikaisesti vuokrattaessa siten, että po. vertailuvuokra on tontin vuokraushetkellä 10 30 % korkeampi kuin Hitas-tontille määritelty maanvuokra. Vuokran määrittelyssä huomioidaan samalle tai vastaavalle alueelle aiemmin vahvistetut Hitas- ja sääntelemättömien tonttien vuokrausperusteet sekä niiden keskinäiset suhteet pyrkien yhdenmukaiseen ja johdonmukaiseen hinnoitteluun. Vuokrasopimukseen merkitään Hitas-tontin perusvuosivuokran lisäksi sääntelemättömän tontin perusvuosivuokra. Hitas-sääntelyn päättyessä tontin vuokra korotetaan vaihtamalla sääntelemättömän tontin perusvuosivuokra sopimuk-
6 sen mukaiseksi perusvuosivuokraksi indeksiehtojen säilyessä samana. Lisäksi asiassa on varattava kaupungille oikeus tehdä vuokrakauden aikana esimerkiksi lisärakentamistilanteissa tarkistukset myös sääntelemättömän tontin perusvuosivuokraan. Tontin 49048/3 sääntelemätön maanvuokra määrätään pitäen perusteena elinkustannusindeksin lokakuu 1951 = 100 pistelukua 100 vastaavana rakennusoikeuden yksikköhintana 35 euroa/k-m². Yksikköhinta on sama, jonka kaupunginvaltuusto on 29.5.2013 (211 ) vahvistanut Gunillankallion asemakaavaan ja asemakaavan muutokseen nro 11888 sisältyville sääntelemättömille vuokra-asuntotonteille. Vertailuvuokra olisi siten noin 17 % Hitas-vuokraa korkeampi. Maanvuokra Mainituista asioista on sisällytetty ehdot tontin vuokrasopimukseen. Edellä mainitun perusteella tontin 49048/3 maanvuokra määräytyy seuraavasti, kun asuntojen ulkopuolisten asumista palvelevien tilojen osalta ei peritä vuokraa: k-m 2 e/k-m 2 100) e/k-m 2 1897) perus-vuosi-vuokra alku- 100) vuosi- vuokra 1897) 3 700 30 569 4 440 84 227 k-m 2 e/k-m 2 e/k-m 2 perusvuosi-vuokra alkuvuosi- 100) 1897) 100) vuokra 1897) 3 700 35 664 5 180 98 265
7 Hitas-tontin vuosivuokra: (3 700 x 30 x 4 %) x 18,97 Sääntelemättömän tontin vuosivuokra: (3 700 x 35 x 4 %) x 18,97 Rekisteröinti Asunto Oy Helsingin Gunillankartanoa ei ole vielä perustettu. Tontin pitkäaikaista vuokrasopimusta ei allekirjoiteta ennen kuin yhtiö on merkitty kaupparekisteriin. Lisäehdot Pitkäaikaiseen vuokrasopimukseen sisällytetään muun muassa Kruunuvuorenrannan alueellista palveluyhtiötä, jätteiden putkikeräysjärjestelmää, rakentamisen logistista ohjausta, elinkelpoisen puuston säilyttämistä ja valotaidetta koskevat ehdot. Ehdot perustuvat pääasiallisesti kaupunginhallituksen päättämiin Kruunuvuorenrannan alueen tontinvarausten alueellisiin lisäehtoihin.